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加拿大除多倫多溫哥華地區 房價無泡沫

央行降息、加元彙率下跌，令安省、特別是大多倫多地區房地産行情火爆。近日，加拿大地産協會(CREA)宣布修改今年安省房屋均價的預測，將升幅調升幾乎一倍，並有望在明年超過BC省，居全國之首。另一方面，CREA首席經濟學家再次力挺加國房市，強調“沒有泡沫”。

加拿大除多倫多溫哥華地區 房價無泡沫

在去年12月，CREA曾預測今年全國平均房價將微增0.9%至40.9萬元;至于安省，房價有望增長1.3%。誰料僅僅一個月過去，央行便降息，同時加元彙率受到全球油價影響而劇跌，安省、特別是大多倫多地區的房市再次被點燃。

CREA表示，雖然油價下滑對阿省和薩省的房市造成打擊，但是安省和BC省表現出色，足以彌補前兩者的損失。據該機構新的預測，今年的平均房價有望增長2%至41.6萬元;而安省的房價增長2.5%，比先前的預測高出近一倍。BC省幾年房價增幅有望達到爲3.4%，稱冠全國。

至于本國其余省、區的房價則有望在今年趨于平穩，跌的幅度將會在約1%或以下。

至于明年，安省房市將是全國市場的領頭羊，房價增幅有望保持今年的水平(2.5%)，而今年飽受打壓的阿省房價將反彈，錄得2.4%的升幅，BC省則將趨于疲軟，房價增幅可能回落至1.7%。

明年薩省及魁北克省預期有1%左右的升幅，而大西洋省份的房價將會同今年持平。

二月份全國房價升勢放緩

CREA最近公布的數據指出，在今年的二月份，全國房地産市場除了多倫多、溫哥華之外，升勢皆有所放緩。

其中GTA地區平均房價錄得錄得7.84%的升幅，超過了先前的全國冠軍卡爾加裏。排第二位的溫哥華，房價則上升了6.38。其他地區房價的增長則在5.5%至5%之間。卡爾加裏的全年房價增長只有5.96%，遠遠不及去年的表現，也是自從2012年以來所錄得的最小增長。有關的數據也顯示，上月份卡爾加裏的二手房市場的成交量急挫，與去年同期比較下跌了34.7%。

數據還顯示，上個月全國房屋成交量和挂牌量之比爲52.2%，處于平衡的範疇。(低于40%爲買方市場，高于60%爲賣方市場)

就房屋類型來說，二月份全國價格升幅最大的是獨立屋，達到6.63%;其次是鎮屋及排屋，4.44%;而平房及公寓的升幅分別是4.34%及2.77%。

CREA：加國房市毫無泡沫

CREA首席經濟學家克倫普(Gregory Klump)表示，雖然全國房價持續上升，但是沒有泡沫，因爲這一數字嚴重受到大多倫多及大溫哥華兩地的影響，無法反映真實的狀況。

據悉，本國房價一直是國際經濟學家關注和批評的對象。早前國際貨幣基金會便指出，本國的房價在過去15年累積了60%的升幅，其中有7%至20%的泡沫。

克倫普則表示，雖然2月份全國的平均房價升至紀錄性的43.18萬元，一年來增加了6.3%，但是只要剔除多、溫兩地的影響，全國平均房價立刻降低至32.69萬元，而升幅只有1.5%。

換句話說，多、溫兩地的火爆行情將全國平均房價擡高了32%，或10.49萬元。

克倫普表示，雖然如果利用國際貨幣基金會的研究方法，本國房價由2000年起確實增加了約60%，但自從2009年之後，房價的升勢已經放緩。日後只要多、溫兩地市場的成交量回落，全國的的平均房價自然會下降。

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帶您解讀：地産專家看加拿大溫哥華房地産

上周四，我們參加了一個由開發商Wesgroup贊助的“紅色講座”。超過600多名大溫地産經紀人參加此講座。贊助商邀請了四位來自世界各地的地産專家來談談他們的市場還有他們對大溫地區地産市場的看法。他們帶了這四位專家，去看了贊助商開發的項目: 新西敏市的Brewery District、溫哥華的River District、還有其他開發商的Vancouver House及Trump Tower。以下是四位專家在紅色講座談到的話題:

各國地産專家看大溫哥華房地産

Josh Flagg – 美國電視真人秀的洛杉矶百萬經紀 (Million Dollar Agent LA)。喬希談到在洛杉矶幫助很多名人買賣物業。他現在正在賣一間1.5億美元，曾經是知名歌手Cher擁有的房屋。他還談到洛杉矶有比較多的獨立屋需求，公寓則比較乏人問津。他認爲溫哥華房價目前低于實際價值。

Alan Child – 長期在中國香港的全球性地産顧問公司主席。艾倫談到中國香港實施物業買賣的“印花稅”來減少炒樓，所以現在中國香港的地産活動幾乎停止。但是中國香港目前還是全世界最負擔不起的城市。

Stephen Hurford – 倫敦領先開發咨詢和營銷公司主席。他認爲溫哥華地産和倫敦或俄羅斯比較，價錢還是偏低。他說倫敦當地人購入新的物業非常困難，高于60% 新開發物業會先銷售給海外買家。現在他們政府要求任何新的開發項目，需要提供35% 的低收入社會住戶，必須分散在物業中而且無法被分辨。

Brendon DeSimone – 紐約地産經紀和全國媒體CNN指定地産專家。Brendon談到紐約布中央公園周邊90%都是合作物業 (Co-op) 。合作物業每個業主擁有該業物的部份股份，而且可以選擇用任何理由不讓誰住在這棟樓裏。因此，外國買家非常難買到合作物業。如果外國投資者想在紐投資，唯一的選擇就是購買普通公寓，一房最低起價爲100萬美元。現在很多人選擇搬到布魯克林，因爲那裏價格比較便宜，而且還可以看到樹和天空。

四位專家全都認爲，溫哥華如此美麗的城市，房地産的價值還是被低估。

以目前的市價, $328,000可以在溫哥華市中心買到一個18年水泥大樓、534平方尺的一房公寓。如果使用最基本的抵押貸款，每月供貸支付$1241.80。而現在這個公寓每月出租$1600元！ 另外，$335,900(加GST)您甚至也可以在溫哥華市中心買到一個全新水泥大樓、537平方尺的一房公寓。

那麽，關于溫哥華地産是全世界第二困難付擔的數據是如何算的？ 付擔能力是由房屋價格中位數除以家庭收入中位數來計算。2014年第三季度，溫哥華中位屋價爲$704,800，家庭收入中位數爲$66,400。而在舊金山雖然有較高的價格中位$744,400美元，但他們的家庭收入中位也較高爲$81,200美元。如此算下來，舊金山較高的房價反而比較容易被當地居民所負擔。

爲了因應這個問題, 溫哥華政府開始獎勵開發商建造低收入社會住戶. 尤其是溫哥華市中心，越來越多的新開發項目都會融入低收入社會住戶。但不像倫敦，我們的社會住戶通常僅限于建築物的較低樓層，或是有分開建築，而且通常不會超過10%(倫敦規定35%)。

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2015年加拿大房價還漲得動嗎？

2015年剛到，加拿大房市是否存在泡沫，泡沫到底有多大，再次成為年末的熱門話題。

雖然還沒有到12月份的最後壹天，但加拿大房地產協會（CREA）最新的年度預測顯示，2014年加拿大房價將增長6%，至405，500加元（約人民幣（6.2198, 0.0050, 0.08%）220萬元）。

個別熱門城市漲幅驚人，溫哥華的房產均價早已超過80萬加元，多倫多房產均價達55萬加元，卡爾加裏均價達46萬加元。而根據Teranet National Bank房價指數，過去五年加拿大房價累計已上漲了27.2%。

但與之對應的，加拿大央行（Bank of Canada）的2014年下半年金融系統評估報告表達了對房產市場的擔憂。央行認為，目前加拿大的房價已經被高估10%至30%，給購房者帶來了巨大的房貸壓力，也成為當前加拿大經濟面臨的最大風險。

如果從經濟的角度分析，推動房價上漲的因素，主要是收入、就業、利率、住房供應和人口增長幾個方面。

過去幾年加拿大房市上揚，超低利率是主要推手。加拿大央行維持1%的基準利率已超過4年之久。

人們付更高價格買房，而不考慮自己的收入，“壹不小心”就貸多了。但過高的家庭債務水準(相對於可支配收入)使得房地產市場更容易受到失業率升高和加息的影響。

央行報告顯示，目前大約12%的加拿大家庭處於嚴重負債水平，其債務/收入比高達250%。

考慮到加拿大目前的通脹率為2.4%，創2012年3月以來最大升幅，壹旦利率恢復正常化，還款壓力上揚，而薪資與其他收入又不可能突增，這種對立必將對房市產生重大沖擊。

住房供應量和人口增長情況則是供求關系的兩端。假設2015年加拿大將接受26萬到28.5萬個新移民，而住宅開工率預計為18.49萬套（根據加拿大按揭房屋公司CMHC的預測數據），那麽新移民的湧入的確可以給房產市場帶來促進作用。

但這裏面有個問題：高企的房價即便對於部分富有的新移民而言也已是天價，這些新來者中有多少能轉化成有切實消費能力的購房者，來消化這些新建房？

而且，新移民主要登陸在大城市及經濟中心，比如大多倫多和大溫哥華地區，這些地區有可能呈現壹定程度的“供不應求”，但在其他地區，房市表現已明顯呆滯。

仍然以CREA的數據進行分析。雖然全加2014年的房屋交易量增幅預計將達到5.1%，但列入統計的10個省中，有4個省錄得年度跌幅，1個省持平，另2個省增幅僅為0.8%和1.8%，真正對全國增幅起貢獻的，其實只是BC省（14.5%），阿爾伯達省（9.3%），安大略省（3.6%）。

而從價格方面來說，雖然全國的漲幅達到6%，但仍有2個省（新斯科舍省、新不倫瑞克省）錄得跌幅，領跑的也仍然是安大略省（6.3%）、BC省（5.2%）和阿爾伯達省（5.0%）而已。

再以安大略省為例。雖然大多倫多地區和哈密爾頓市行情火爆，但是只要過了東部邊界，行情立刻走低，渥太華貴為首都，也擺脫不了庫存過多、銷售疲軟的態勢。

壹直以來，這種地區差距都存在於加拿大房產市場，只是近幾年，因為各地經濟環境、發展潛力、人口增長預測等因素的差異，被進壹步放大了而已。相比大城市，郊區、小城鎮事實上找不到房價上漲的強有力支撐，因而也並不存在普遍性的狂熱。

經歷過上次加拿大房市風暴的業主，有句意味深長的評價：“房價怎麽漲上來的，就有可能怎麽跌回去。”

再看看加拿大歷史上曾經歷過的房市風暴。80年代初和90年代初，房產價格快速上漲，媒體大量報道人們對房地產的各種癡迷，那些沒搶到房、錯過了買入機會的人捶胸頓足，後悔得無以言表。這些都是資產泡沫化的典型特征，而結局無壹例外都是深幅回調。

壹些曾經歷過上次風潮的“老業主”冷眼旁觀這幾年的房市，有句意味深長的評價：“房價怎麽漲上來的，就有可能怎麽跌回去。”這跟咱們中國人說的“出來混，總歸要還的”，倒是有異曲同工之妙。

不過，來自實體經濟方面的樂觀預計或許是對加拿大房市的壹個支撐。雖然加拿大的出口以能源業產品為主，但2014年有所轉折，非能源產品出口增加，預計2015年這壹趨勢還將繼續。

如果加拿大GDP在2015上漲2.5%，就業率及工資水平呈現良好的發展態勢，那麽將對整個房產市場起到積極的推動作用。但如果實體經濟得不到持續改善，則房地產泡沫危機將明顯化，住房市場冷卻與衰退速度之快，或達到20年來前所未有的程度。

以能源重鎮卡爾加裏為例。石油業的蓬勃發展吸引了很多人來到這裏，從而刺激了對房屋的需求，然而，現在原油價格已經比今年夏季下跌了大約四成，對當地的就業也產生了壹定的沖擊，預計新的壹年裏更多的人將持等待觀望態度，而不是急著下單。

另壹個常被房市樂觀主義者強調的外部支撐因素則是海外投資者尤其是亞洲投資者的避險需求。

對很多投資者而言，在溫哥華或多倫多購置壹處房產，是壹種“保險”而非單純的投資，目的是用來抵禦本國或有的金融風險，做全球範疇的資產配置。不過這種趨勢也越來越多地引起了當地民眾及政府的不滿，未來政策制定者可能會采取更多“擠泡沫”的步驟，讓市場逐漸失去動力。

如果用壹個詞語來形容加拿大房市，“參差不齊”可能比“形勢壹片大好”更合適，而“軟著陸”或許是政府與民眾樂見的最佳結局。

在決定投資或者投機加拿大房市之前，城市規模、就業情況、居民收入、金融環境，甚至全球經濟的異動，都值得購房者深入研究，細細琢磨。

 

 

想在溫哥華買房？年薪得有14萬加元才行

加拿大職業網站Workopolis發表一項分析，指出在多倫多置業，每年的收入需113,009加元才能負擔得來。

資料來源：加拿大職業網站Workopolis

這次的分析包括了全國10個主要城市，多倫多所需要的入為第二高。高踞榜首的是溫哥華，當地的人需要147,023加元的年收入，才有足夠的負擔能力。其餘大部分城市需要的入息介於7萬多加元至8萬多加元，但溫尼辟及哈利法克斯的人以稍低於6萬加元的收入，也有能力供樓。

根據統計資料，2010年加拿大家庭的中位收入是76,000加元。由於可見，對於本國大城市的家庭來說，居者有其屋其實不是太難達到的目標，但多倫多及溫哥華則例外。

這次的分析以多倫多房貸經紀威廉斯(Adrian Williams)的意見為依據，設定首期10%，亦即是房貸相等於屋價的90%，而還本期及房貸利息分別定為25年及2.99%。他指出，在計算所需的收入方面，除了首期比率及利率等方面的資料外，還要包括公用服務的開支及有關的稅款，以及最重要的屋價。

房價經常波動，不過，該網站指出，這次研究引用加拿大地產商會(Canadian Real Estate Association)的各地平均屋價數據，適用於去年12月底。此外，有關的計算也包括至少100加元的公用服務費用，和由威廉斯提供的各地物業稅。

按以上設定，多倫多平均房價是587,505加元，以首期10%計算，每月房貸還款是2,560加元，再加上354加元的物業稅及公用服務開支，所需要的年薪達到113,009加元，乃是各大城市中的次高。

最高的則是溫哥華，根據該網站的分析，溫哥華房價是819,336加元，每月的房貸還款額高達3,570加元，比多倫多整整多了1,000加元有多，而需要的收入也相應增加至147,023加元。

值得留意的是，按照威廉斯所提供的物業稅資料，溫哥華的平均屋價雖比多倫多高出近40%，但物業稅反而較低，只是251加元，少約100加元。

排第三位是正受低油價打擊的卡爾加里。這個地產市場去年表現不俗，屋價錄得顯著的升幅，至年底時的平均屋價是465,047加元，每月的房貸還款額為2,026加元，需要的收入為88,578加元。

根據這次分析的結果，在渥太華、沙斯卡通、愛蒙頓及裡賈納這4個城市居住的人，只要家庭收入達到全國的中位數，便有能力置業，因為需要年收入只是介於稍逾72,000加元，至略為低於75,000加元之間。溫尼辟及哈利法克斯的平均屋價不足多倫多的一半，所以要求的收入也相對低許多，分別是58,235加元及56,929加元。

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加拿大房産健康依舊 市場風險被高估

與加拿大房産市場相關的政策變化一直以來都牢牢牽動著人們的心， 畢竟房屋買賣對于很多人來說是一輩子最大金額的交易，大家都想將風險降到最低，在買賣過程中獲得最大的獲利。

據最近新聞報道，多倫多的房貸政策將會有所調整。聽到這一消息，許多買家都開始疑慮加拿大房産市場的情况，擔憂自己的投資和購買計劃將有所影響，害怕往後的房地産市場是否會變得不如現在。但對于多倫多房地産市場未來幾年的大環境，許多專家都表示了積極的態度。

上月底Canada Mortgage and Housing Corporation在系統調查加拿大八個主要城市（多倫多，溫哥華，卡爾加裏，埃德蒙頓，渥太華，蒙特利爾，魁北克市和哈利法克斯）的房地産市場後表示，加拿大的房地産市場幷沒有在泡沫區域，將來遇到低迷期的“風險也很小”。

但有些經濟學家反駁說，這種基于“向後看”所得出的積極評價幷不可靠。CMHC首席經濟學家鮑勃·杜根說道：“這種“向後看”的分析，就如同駕駛在高速路上，您却只看後視鏡一樣的危險。人們不能假定未來的市場發展總是會和過去一樣。”

 CMHC新的房價分析和評估框架，旨在延長調查研究時間，幷更多的研究到加拿大其他城市的社區，使得能够更全面的評估房屋價格與四種風險因素的關係：需求過熱，價格增速，過高估價（定價）及過多建設。

研究發現，總體而言，加拿大房地市場依舊比較健康，不少城市的房産市場風險有被高估的現象。

“高估風險最明顯的是蒙特利爾和魁北克省，但趨勢正在改善。高估風險的問題也存在于多倫多，卡爾加裏和哈利法克斯，這些城市的市場幷沒有人們所說的過熱或加速狀况”。

對于多倫多的風險高估主要歸結于平均收入和平均房價之間的差距，但對于總體的報告，綜合各方面因素來說，這幷不是唯一的研究對象。

 雖然聯邦住房機構的確也曾對多倫多和蒙特利爾發出了“忠告”，提 到：“公寓在建單位數目在其中心地段過多。相對于人口結構，多倫多房産數量的水平接近歷史峰值，房産“庫存”需要管理。這種過度建設仍然是這兩個市場中存 在的最大風險，開發商需要從中找到適當平衡，在開發新項目之前要非常謹慎的衡量其他已建未售的公寓數量等信息。”

但是報告同時也繼續指出多倫多已建成的房屋且尚未售出公寓數量，以及出租空置率“均低于其歷史平均水平。” 對公寓市場研究的Urbanation公司高級副總裁肖恩·希爾德布蘭德說，目前大約有16,210未售出的房屋在整個大多倫多地區的銷售。這是從2013年春季在開發商加緊了大幅折扣、現金返還等優惠措施來緩解積壓到現在紀錄的低點。未售出的公寓數量僅今年第三季度就下降了11％ 。現在整個GTA的Condo市場，空置及在建階段的預售都能達到84％，這一數字也是創紀錄的新高。

此外，自2013年開始，房價增長已經放緩，再加上25至35歲首次購房的年輕人收入在不斷增加，都支撑著如今的多倫多市場，也使得市場出現近些年出現較大波動風險的可能降低。

下面我們就來看幾張代表性的圖，來看看大多地區房屋銷售情况的近些年走勢，從中來預測一下未來的情况。

房屋月總銷售量：
房屋月新增銷售量:
每月活動量:

房屋成交平均價格：

每月房屋成交平均所需天數：

從上面五張圖就能看出，每年的房地産市場有一定的規律可循，對比過去幾年，2014年大多地區的房地産市場表現出了强大的買家市場，其每月房屋成交平均所需天數相對較少，買家活躍度高。其他各項數據都近些年的數據之內，對于年年漲的房價，也都是處于較爲合理的增長範圍，人們口中的房産泡沫相應來說還未到令人可怕的階段。總體情况非常健康，依舊適合投資和買賣。

此外， CMHC在研究了房價相對于潜在的人口和經濟影響（如失業率和利率）後，得出了加拿大最受關注和爭議的溫哥華房地産市場處于“低風險”的結論。這一結果雖然讓不少人感到吃驚，但CMHC發現，溫哥華的房價一直受到得到“個人可支配收入和長期的人口增長” 的支持，這都有效幫助了這座城市降低了市場風險。

報告中加拿大房地産市場 “熱門Top 3” 之中的卡爾加裏（其餘爲多倫多和溫哥華），也被評爲低風險。

儘管報告顯示加拿大市場風險不高，但市場依舊不斷發來“混合信號”，讓我們認識到房産市場的迅速加溫。全國各地2010年以來供給和需求已經在很大程度上平衡，平均房價已經上漲 6.9％ （1.9平均率通貨膨脹高出3倍）。

總之，投資買賣房産需謹慎，不論你對于市場有多少信心，在確定進入市場後，都有必要尋求專業房産經紀的幫助，在交易過程中也謹記做到讓自己的風險降到最低、利益獲得最大。

江曉清專欄全集

華人經紀江曉清解析加拿大房産投資

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