Tag: 温哥华房市

近幾年來，溫哥華很多專欄作者，分析評論員都在繪聲繪色地描述溫哥華住房按揭負債率，投機客，外國買家和高速增長的價格等話題，彷彿溫哥華住房市場充滿泡沫並可能破裂而影響整個加拿大的經濟。

不要坐進觀天! 如果把溫哥華放在全球眼界下，我們認為處於全球一線城市的溫哥華房價不但不貴，反而是太便宜了。每個來自北上廣深的中國人都會驚訝溫哥華的房價之低，我們無需在這裡花費太多筆墨。

全球5000多個城市的詳實生活成本數據，包括房租，房價收入比，1-3臥房房價，租房平均產出，平均月收入，犯罪率，交通，污染指數，醫療等指標。

我們把以下10個主要國際大城市拿出來做對比，分別是中國香港，倫敦，莫斯科，紐約，巴黎，三番市，悉尼，多倫多，東京和溫哥華。從各項指標來看，溫哥華當之無愧列在全球一線城市之中。

加拿大的兩大城市的核心區房屋租賃價格，分別位於第8和第9位。

如果比較這十個城市的核心區房價，加拿大兩大城市房產更是嚴重低賣（Undervalued）, 平均尺價位: 多倫多（$692）, 溫哥華（$770）, 紐約($2419)，倫敦($3167)， 中國香港($3297)。如果考慮現在加元貶值的大前提，加拿大兩大城市的房產相對於全球投資者來說簡直就是大減價促銷！

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（據加西網）

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列治文市議會以大比數通過將明年物業稅增加3.11%。

唯一投反對票的市議員麥樂田先生(Bill McNulty)對決定感到不滿。

列治文市議會財政委員會，上週辯論了增加物業稅約5%的方案。

不過，市長馬保定(Malcolm Brodie)表明，由於列市將於來年增聘17個皇家騎警，讓市府預算額外增加每年300萬元，因此明年的物業稅增幅，仍須由財政部門作進一步確認。

據列治文區報《列治文新聞》(Richmond News)報導，財委會今次辯論的加稅方案內容，包括增加物業稅高達4.9%。 整個預算案的資本投資預算達到1.04億元，這是過去4年來最少的資本投資預算。 營運預算則達到2.32億元。

列市議員盧仙泳表明，就算增加警力意味著明年物業稅須增加約1.7%，但她相信這仍然會獲得列市居民的支持。

該報導又指出，明年度的加稅方案，以增加物業稅2.2%為基礎，而在此基礎上，另外附加1%的基建設施儲備，以及1.7%的警政支出，使到明年列市物業建議增幅，達到4.9%。

加拿大銀行行長憂慮家庭負債比例增加

加拿大銀行今日發表半年度財政系統檢討報告指出，家庭負債比例增加及樓市失衡是國民，特別年青人目前面對的最大挑戰。

溫市明年預算案獲通過

溫市議會今早就明年的預算桉進行辯論，無黨派協會市議員提出削減營運預算1%，遭其餘市議員大力反對，預算桉最後獲大比數通過。

無黨派協會市議員George Afflick提出削減700萬營運預算，包括市長辦工室、市政服務部門、傳訊部門、後備資金以及策劃的開支預算。

至於增加3%地稅，令本來已經高昂的生活指數更難負擔，認為削減預算後，會令地稅減到2%左右。

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（據加西網）

溫哥華市政府議會週二通過決議，明年溫哥華物業稅（property tax）及水電費（utility fee）都將上漲！

昨日以7:4通過的這項方案實施後，溫哥華平均每棟獨立屋的年均費用將會上漲$100元左右。會中有3名無黨派協會（NPA）議員及1名綠黨議員投了反對票。

無黨派議員George Affleck 表示，如果市府想讓溫哥華變得更可負擔，最應該改造的地方就是這裡，就應該從政府的預算開始，他建議應該減去以下花費：市長辦公室（$20萬預算），城市經理辦公室（$50萬預算），傳播辦公室（$50萬）等。而他的這些建議也被其他議員一一進行了反駁。

溫哥華的市議員Tim Stevenson表示，調高稅率及相關居住費用對於確保這座城市的居住性相當重要，城市需要公共娛樂設施，因此我們需要交稅，他相信人們在享受這些服務設施的時候會非常樂意交這點稅的。

列治文物業稅明年增加3.11%

列治文市議會以大比數通過將明年物業稅增加3.11%。唯一投反對票的市議員麥樂田先生(Bill McNulty)對決定感到不滿。

不過，市長馬保定(Malcolm Brodie)表明，由於列市將於來年增聘17個皇家騎警，讓市府預算額外增加每年300萬元，因此明年的物業稅增幅，仍須由財政部門作進一步確認。

據列治文區報《列治文新聞》(Richmond News)報導，財委會今次辯論的加稅方案內容，包括增加物業稅高達4.9%。 整個預算案的資本投資預算達到1.04億元，這是過去4年來最少的資本投資預算。 營運預算則達到2.32億元。

列市議員盧仙泳表明，就算增加警力意味著明年物業稅須增加約1.7%，但她相信這仍然會獲得列市居民的支持。

該報導又指出，明年度的加稅方案，以增加物業稅2.2%為基礎，而在此基礎上，另外附加1%的基建設施儲備，以及1.7%的警政支出，使到明年列市物業建議增幅，達到4.9%。

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（據加西網）

列治文地稅調整方案在本週一傍晚的財務委員會議曝光，其中一個建議就是增收4.9%。

列治文市2016年的資本預算（Capital Budget）為1.04億元，政府運作預算為2.32億元，兩者都為4年來最低值。市府費用預計增收3%的地稅來維持預算。

這樣基礎稅收(the Base Tax)暫定增加2.2%，市府建議增收1%的基礎設施儲備金（Infrastructure Reserves）. 在此3.2%的基礎上，新增17位皇家騎警需要320萬加元，即需增收1.7%的地稅。全部加在一起，大約需增加4.9%。

由於馬寶定市長和部分議員還需要仔細檢討預算情況，列治文尚未就2016年地稅做出最後決議。

目前列治文平均戶均地稅為$1520, 比加拿大溫哥華地區平均值（$1825）要低。

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（據加西網）

當住在本拿比鐵道鎮社區的Kaye Bedford看到公寓周圍一棟棟老住宅都被拆掉之後，她就開始擔心自己所租的這套三層公寓樓也終究逃脫不了此番命運，果然，在今年6月，她所租賃的這棟公寓樓也宣佈了將要被重新規劃的消息。

Bedford聽聞後，決定要做點什麼，不光是為自己，更是為了所有和她一樣「無處可逃」的被迫搬家族。隨著這些老舊的廉價出租公寓樓相繼被清除，一棟棟要價不菲的玻璃摩天大樓拔地而起，但是和Bedford一樣無法負擔昂貴的新公寓大廈的居民該往哪裡搬呢？早在2012年的大溫地區調查就顯示，市場上成千棟出租公寓樓，尤其是於1980年代以前建造的舊樓，都存在被拆除的風險。

就在Bedford目前所居住的Maywood社區，位於鐵道鎮天車站後面，這幾年隨著這個區域的快速開發，十幾棟公寓樓被拆除，300多套公寓的住戶被迫搬家。

在高貴林的傳統老社區本貴林地區，由於長青線的建設，到2023年前將會有700至1000套出租單元的住戶需要遷走，而位於溫東及北溫的那些3-4層的出租公寓樓也難免不被開發商請走。

溫哥華

溫哥華市政府正討論，給予因大型裝修或公寓推倒重建而被掃地出門的租客特別補貼。新的政策要求，提交改建和重大裝修工程申請的房東必須為租客提供最低2個月的免費租賃期。 對於已經租住時間長過20年的租客，市政府有權要求增加到最長6個月免費租賃期。除此之外，房東還需要為租客支付一次性搬遷費用：一臥房或更小單位為$750，而兩臥房或更大單位為$1000。 在房東裝修或重建工程完工後，房東還需要為租客提供3個新的類似單位供考慮；原房客有租賃優先權並應該給予原房客優惠價格。

該政策適應於租賃專用房屋和政策型住宅（Social Housing）, 而不涉及私人所有獨立屋，地下室或公寓的出租單位。 據溫哥華市政府統計，過去6年，每年有大約313戶租住住此類住宅的租戶因重建或裝修而流離失所。

新西敏

市場報告指出新西敏現在已經建有非常多的出租單元，在2013年至2014年間大約有3千套新的出租單元建成，而2008年時僅為560套。但是新建的公寓由於配套設施較新，因此月租金也比較高，價格的因素導致大部分拆遷公寓的住戶都無法承擔。

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（據加西網）

眾所周知,溫西富人區很多土地是原信民的租賃地,租賃期一般為99年，不過，溫哥華近年房價飛漲，於是原住民也要坐地起價，要求土地租賃要加價，不過，這次夠狠，700%的加價，只能說，原住民，算你們狠！

溫哥華富人街區之一的Musqueam原住民保留地的業主近期再次組團告上聯邦法庭，這次為抗爭每年$80,000的租賃費，和現在相比是加價700％！700％！700％！

這次鬧上法院的團體主要由居住在溫西Shaughnessy高爾夫鄉村俱樂部附近寬敞地段的75戶人家，這裡大多是中世紀遺留下來的房屋，現在每戶每年平均支付土地租賃費為$10,000。

根據省報消息，62%的業主向聯邦法院提交訴狀，指原住民最新提出的租賃付款建議，範圍從每年$60,000至$15萬元。 業主現在支付的土地租賃費每年為$8,500至$12,000不等，不含溫哥華地稅。

根據訴狀，「承租人不同意瑪斯昆族國（MIB，Musqueam Indian Band)於2015年5月8日提出的年租金」，62名業主作為原告，王后（Queen）作為被告。

根據該訴狀，雙方未能就土地租金達成協議，於上月向法院遞交訴狀。 作為Musqueam公園承租人協會的代表律師Randall Hordo表示，不願就事件進行置評。

根據法庭文件，這個土地租賃爭議的結果將會影響未來20年如何公平地確定土地租賃費。

該區於1965年簽署99年的土地租約，將於2064年到期 ，當時規定業主在前30年每年支付$300和$375的租金。原住民於1995年呼籲之後每20年重新審查租金的租賃協議。

1995年，原住民Musqueam試圖提高租金至每年$36,000，引發了加拿大最高法院的法律之戰。該法院最後確定以當前土地價值6％的「公平地租」，每年租金$10,000為上限封頂。

當時加拿大最高法院維持下級法院的裁決，即扣除維修，包括道路、下水道和水的估值的費用。

法院還認定，公平租金是基於「公平市場價值」，或者買方支付。

在Musqueam公園附近的房屋，一般指卑詩大學鄰近的街區，一份2000年UBC經濟學家的研究報告，這些土地租賃低於市場價的57%。

根據卑詩省評估報告，該區目前唯一掛牌上市的財產是一幢4500平方英呎的4間臥室、3間半洗浴間的平房，估價$210萬。

在Salish Drive上的更多房子，像其他的地區一樣，都長滿植被需要重新粉飾，雖然現在也裝飾著聖誕綵燈，但缺少生機。

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（據加西網）

根據BC租房指數（BC Rental Housing Index）最新發佈的結果，溫哥華有25%的人一半的工資都被用作房租。

幾乎所有人都能感覺到溫哥華租金的高昂。「租金在漲，但是收入並沒有同步增長。」BC非營利住房聯盟（BC Non-Profit Housing Association）主任說。

「我認為，人們普遍覺得租房的人是服務員，某種程度上這是正確的。然而，如今我們發現，還有其他人：醫療健康工作者、社會工作者和建築從業人員。」

在全國範圍內，溫哥華的房租也是最不能承受的。溫哥華的房租水平已經達到了「危機」程度。高房租阻礙了人們住在溫哥華，影響了勞動力的供應。

放眼加拿大溫哥華地區，周邊城市也沒有好多少。本拿比、素裡、列治文全都是重災區。

專家呼籲政府對此問題引起重視，多建造一些可負擔的出租房屋。

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（據加西網）

更正！擁有一套屬於自己的獨立住宅的夢想正在迅速消亡，即使，是在外城區。

這一說法首次被一組圖形數據證明。

譚秉榮建築事務所（Bing Thom Architects）兼卑詩大學（UBC）城市規劃客座教授的Andy Yan，根據一系列的地圖和圖表數據，建立了大溫地區所有獨棟住宅的評估價值。

他最新的研究數據顯示——

溫哥華被形容為“高至大汽層”的房價已經將其觸手伸向了外城地區，包括白石（White Rock）、南素裏（South Surrey）以及蘭裏區（Langley）。這些地方也紛紛驚現估價過百萬的獨棟住宅。

外城區住房價格上漲為溫哥華房價問題增添了又一新難題。多年來，關於溫哥華房地產市場的討論一直集中在內城區。似乎只有溫哥華的“城裏人”面臨著嚴峻的可負擔房價壓力。

而實際上，居住在外城區的居民都知道，這不過是一個謊言。尤其是最近兩年來，外城區的平均房價已經上漲了十幾萬加元。比如，杜華遜碼頭（Tsawwassen）附近，售價$100萬加元的房子並不少見。

不管怎麼說，仍然還有不少外城區的居民認為，生活在郊區的自己怎麼說都比市內居民的經濟壓力要小些，畢竟房子和抵押貸款都還是比市里便宜嘛。

Yan教授卻用數據質疑了這種錯誤的觀點。

Yan的調查認為，住房成本其實超出了房屋本身的面值，因為他首次把上下班的交通費用納入了住房成本，意圖還原對於居民來說更真實的住房成本。他將25到30年內所需要付出的交通費作為基礎數據加入了住房成本之中。

雖然Yan坦言，其“計算運出成本的方法確實有些硬式化”，但是尤其是對於外城區的居民來說，交通運輸費用是他們不得不面對的負擔，而且對他們來說，這才是真正的負擔。

Yan表示：“交通成本往往不被納入住房成本，這扭曲了對住房實際成本的理解。所謂的遠離位於外城區遠離城市中心，但交通通達的獨立住宅看起來經濟實惠，可以說都是騙人的，因為這個‘經濟實惠’的價格並不包括交通成本。”

“當我們將25-30年的所需的交通成本加於房價之中，各外城區城市中，超過一百萬的獨立住宅數量將會激增。比如蘭裏，過百萬的住宅將會從3%激增至75%; 高貴林則從1%變為35%；而就整體而言，有超過三分之一的獨立屋的住房成本將會超過$100萬。”

在週二接受採訪時，Yan引述了來自溫哥華官方的最新報告——

在溫哥華市內，每個工作家庭的平均年交通成本略低於$ 9000。這一數字包括汽車維修，保險，燃油費及公共交通。

而依賴汽車通勤的外城區，年平均交通費用達$ 6000以上甚至更多。比如，蘭利區年交通費高達$ 16,345。楓樹嶺（Maple Ridge）達到$15,,974。三角洲（Delta）則為$15,769，素裏是$ 14,685。

此外，這些數據還不包括外城區居民漫長的交通過程中的時間消耗，以及健康和環境代價。當你把這些有形和無形的交通成本加入其中，看似實惠的外城區住房其實虛有其表，較內城區並沒有討到多少便宜。

總之，住房的真實成本絕不只有房屋本身的價值，交通成本往往是漏算的一筆巨額款項。如今看來，對大溫地區所有夢想擁有一棟獨立屋的人們來說，這個夢想似乎越來越遠了。

歡迎前往加拿大房聞速遞。

（據加房網）