Tag: 温哥华房市

即使新移民或者對地產不熟悉的朋友，也都知道溫西與西溫房價很貴，房價上升很快。位於這兩區的讀者打電話給我，問我此區自建房必須考慮的核心問題是什麼？

在回答問題之前，首先要把握該區的核心價值。2015年1月地產價格評估出爐後，由於溫哥華住宅市場房價上漲7.89%，西溫住宅市場房價上漲6.55% ，分別位列排行榜第1，第2位。今年一月的市場行情，仍然延續這個勢頭。溫西在一月份成交的地價已經上升了8%。

但是對於為什麼貴，會不會跌，支撐高房價的主要因素是什麼，引起未來房價波動（上升或下跌）的因素又是什麼，下麵拋磚引玉，淺談一下個人看法。

溫哥華西區的房價升勢是被政府抬高的，政府是被迫無奈的（不是一些人臆測的政府想多收地稅這麼簡單），未來趨勢會被繼續抬高；西溫的房價是被買家炒高的，未來趨勢會被繼續炒高。

首先談溫哥華。

溫哥華被一條超級重要的貫穿南北的甘比大街（Cambie St.）分成東西兩大部分，這條大街重要到了英國皇室成員來溫哥華，從機場出發都是走這條街，這條街中間是非常寬的綠化隔離帶。歷史上人文概念上的溫哥華東、西區是以這條街劃分的，東區居住的是普通民眾，西區居住的是當時太平洋鐵路局的董事，醫生，律師，企業家貴族等上層階級。但是，政府規劃的地理概念上的地址劃分是以安大略省街（Ontario St.）來分東、西區。安大略省街是與甘比街平行，在其東側不遠處的一條小街。

溫哥華唯一條南北走向的地鐵線，2009年落成的地鐵線The Canada Line 就是沿著Cambie St.修建。從溫哥華DOWNTOWN 的WATER FRONT 通到列治文市的溫哥華國際機場。之所以說這是一條非常重要的街，是因為它比北京的東、西長安街還重要。

在它的東、西兩側分佈著溫哥華的政治、經濟、文化、交通、醫療、休閒中心或樞紐。幾乎溫哥華的所有資源（UBC除外，雖然UBC在溫哥華，實際上它並不歸溫哥華管轄）都集中在這條街上了。

從南向北分別是 : 

57街地鐵站（SKY train Station， 待建，已經預留出口）； 

藍加拉高爾夫球場（Langara Golf Course）;

藍加拉學院（Langara College）;

49街地鐵站（SKY train Station, 49街西可以直達UBC，東可以通本拿比市）;

渥列治中心（Oakridge Centre）; 

41街地鐵站（SKY train Station, 41街西可以直達UBC，東可以通本拿比市）;

33街地鐵站（SKY train Station，皇后公園站，待建，已經預留出口）；

伊莉莎白皇后公園（Queen Elizabeth）；

卑詩省兒童醫院（BC Children’s Hospital）； 

卑詩省婦科醫院（BC Women’s Hospital）；

卑詩省幼保健中心（Children’s & women’s Health Centre of Vancouver）; 

25街愛德華國王地鐵站（King Edward Station）;

溫哥華市政府（Vancouver City Hall）;

百老匯街地鐵站（Broadway Station，百老匯街東可以通本拿比）;

溫哥華總醫院（Vancouver General Hospital）;

溫哥華奧林匹克村（Vancouver Olympic Village）。

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（據溫哥華房產）

溫哥華東區Fraser街Mountain View社區，在過去的這些年裏，這個社區的房地產價格急劇增長，充滿活力。2014年，熟悉據顯示，這個社區獨立屋上漲速度幾乎比大溫其他社區都快，驚人的20%。

很多人在討論為什麼這個地區的房產價格會扶搖直上，什麼原因讓買家對Fraser街感興趣，Klassen表示，不只是因為房產價值。

城市規劃者很喜歡去解構，什麼造成了一個偉大的社區。這裏交通繁忙、沒有賞心悅目的建築，其他社區當然有著比這裏更漂亮的街道，很多房子都是過去100年來的溫哥華風格的設計大雜燴，當地公園人流擁擠不過大，公共設施例如游泳池和社區中心也不在步行距離內。

Fraser街地產需求量大最主要的吸引力是這個區域步行範圍內有購物和各種服務，我們要找一個便利店或者咖啡館，現在實際就在家門口。

大家總拿Fraser街和Main街相比較，Main街有著20多個連續街區的零售店鋪、時尚餐廳和酒吧。也許Fraser街永遠不會像Main街，都能也吸引了一些熱鬧的餐館和甜品店，例如Graze Restaurant、Pizza Carano、Matchstick咖啡館、成都川菜和最新開張的Masayoshi壽司。

如果你想要在French bistro Les Faux Bourgeois吃飯，那就準備好排隊吧，同樣如果想要在Jethro’s Fine Grub吃早餐或者到Earnest Ice Cream吃鹽味焦糖霜淇淋也是一樣要排隊。

想吃好的麵包，你可以去Sweet Salt、Merienda Bakery、European Breads和典雅的Batard Boulangerie。另一個流行聚會場所是Le Marche St. George，那裏的老闆和隔壁一個積極的釀酒師打斷在店門外種葡萄了。

Fraser街還有很多健康生活的選擇，比如East Side健身房、Vancouver Mind-Body Centre、瑜伽館和Urban Healing按摩治療。

這些小企業、小店鋪讓這個社區生機勃勃，從2003年開始一直到現在不斷地湧入，Fraser街是一個很棒的生活社區，這會讓更多人住到這裏，讓住宅物業更物有所值。

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（據溫哥華房產網）

加拿大8月份住宅建造表現蓬勃

加拿大按揭及房地產公司(CMHC)的數據顯示，全國八月份的新屋動工量年率上升至 21萬6924個單位，其中，市區多戶式住宅動工量是14萬2927個單位，兩個數據均較前一個月有增無減。市區多戶式住宅動工量升幅更加達到19.5%，主要來自安省。

八月份經季節調整的單戶獨立屋新動工量上升1.4%。

在另一方面，加拿大統計局公佈，全國各城鎮在七月份發出的住宅建築批文總值是50億元，繼在前一個月上升16.7%之後，再升8.7%。安省和卑詩省的升幅顯著。期內的非住宅建築批文總值是77億元，下跌0.6%，差過六月份錄得15.5%的增長。

複合式住宅大流行 大溫地區開發商搶建築地塊

在大溫買房，競爭戰已非新聞，為了增加供給，建商多開始發展複合式房屋(multi-family-house，包括聯排屋、城市屋、公寓)社區，也掀起建商間為了開發用地和相關計畫的競爭戰。

大溫複合式房屋市場在過去兩年以來表現強勁，但業界人士稱在過去一年才算是真正的“起飛”，有報告稱2014和2015年首半年期間，複合式房屋建案交易都是約200筆，但以交易總額論，2014年的總額約5億1900萬元，2015年跳升至8億4500萬元。

其中溫哥華市中心的交易額約為5000萬元，溫市Cambie街沿線1億4000萬元，北岸和素裏都有3400萬，本拿比市高達1億6500萬元。市場搶手，也讓可建築平方呎價格上漲，溫哥華某些地段從每平方呎350元漲至400元。

參與建地競爭的建商不分本地和外地，競爭的理由和一般民眾買房差別不大，包括低利率和高市場需求。此外市場上出現一群人只買地但不急於發展，也推高了建地的價格。

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溫哥華的房價在不斷刷新記錄，整個城市正被買房的壓力不斷拉扯著，慢慢被分成了兩半，城中人經歷著切膚之痛，各方焦點彙聚溫哥華的房屋市場。

今年3月，出自華裔藝術家林蔭庭(Ken Lum)之手的 “溫哥華特色屋” (Vancouver Specially)堪稱是溫哥華最醒目的裝置藝術作品，作品直指人們的心頭之痛——房屋和土地價格。

“溫哥華特色屋”指的是1970年代二戰後興起，能夠有效安置大批移民的房屋樣式，其特色在於房屋幾乎占滿整塊土地，人們在有限的土地上盡可能建得最大的室內使用面積。該樣式的房屋在溫哥華東區極為普遍，生長在此的Ken Lum對其頗為熟悉。溫哥華特色屋是過去可負擔住房的象徵，在上世紀七十年代4.5萬便可購得，但現在早已變得高不可攀。Ken Lum所“蓋”的迷你版特色屋諷刺的是溫哥華讓人透不過氣的高房價，同樣花上4.5萬，現在能買到的只能是這般大小的房子。

有房、無房成等級之分  

“中世紀時期，土地的擁有者是地主，農奴們辛勤耕作，孤注一擲，為的就是能在地主的‘封地’中謀求一個棲身之所。沒想到多年之後，幾乎一切都沒有改變。如今的溫哥華，有房一族好似當時的地主，而所有在城市中徘徊，努力尋找可以負擔住所的人們恰似舊時的奴隸。”

這是截取自博客文章“溫哥華的沒落”中的一段話，作者為SaeidFard。或許文章採用了誇張的修辭，但不少人認為事實或許離Fard所寫的不遠了。博文“溫哥華的沒落” 在今年早些時候轟動一時，文中寫道，我們所在的社會已漸漸分裂成兩半，而之間的鴻溝也越來越難跨越。房屋的不可負擔是問題的癥結，它導致了社會中“有房者”和“無房者”的兩極分化 。

起初，溫哥華人的等級劃分是以居住在Downtown還是Shaughnessy為依據，之後範圍擴大，在過去的幾十年，變成了“東區”和“西區”之分。而現在，不再是房子處於哪個地段的問題，而是僅僅憑藉“有房”還是“沒房”兩個標籤就可以簡單將人分成兩撥。

通過自身努力可能跨越階級分水嶺的時代似乎漸行漸遠，在溫哥華擁有一套房已慢慢變成了一種“特權”，令人倍感無助與迷茫。

首次購房者夢斷

若依然認為通過出租地下室可以免去還貸的壓力？那麼你就錯了，因為以往可以仰賴的“還貸幫手”現在也已變得遙不可及。 按當地按揭經紀的說法，現在還能靠自己買得起房的只有這樣一群人：30多歲的行業精英，賺著可觀的收入，並且趕在不惑之年存夠首付款。除此之外，很少有年輕人可以不依靠父母就能攢夠這筆錢。

根據大溫地產局（Real Estate Board ofGreater Vancouver）的內部數據，溫哥華市的獨立屋均價已達223萬。不同於其他低陸地區，對於溫哥華市，大溫地產局（Real Estate Board ofGreater Vancouver）一般只對外公佈它的基準價，但基準價是由當地標準房屋的價格所得，並未將高端房屋算入在內，所以人們無法準確判斷溫哥華市的獨立屋價格，進而感到困惑。例如，大溫地區6月份的房屋均價為112.39萬，價格之高已使爭議不斷，然而若是除去了本拿比、北溫、列治文等地區，溫哥華市的房屋均價將是眼前數字的兩倍，相比2014年5月的187.3萬，上漲了19.2%。據Vancity預測，按此趨勢，至2030年溫市的獨立屋均價將達到440萬。

跟不上腳步的城中人  

目前溫哥華家庭年均收入為7.8萬，專家表示，溫哥華的瘋狂房價與收入根本無法匹配。前加拿大駐華大使馬大維（ DavidMulroney）在他所著的《Middle Power，Middle Kingdom：What CanadiansNeedto Know about China in the 21st Century》書中寫道：“當一座城市的房屋價格已經遠超當地人所能承擔的範圍，那麼人們只能選擇放棄買房的夢想，或者搬離此地。”  

長時間關注溫哥華房地產的《南華早報》專欄作家Ian Young更是將這種現象稱作“畸形秀”。人們感歎，仿佛曾經熟悉的溫哥華已不復存在，如今不知如何才能把握它的節奏、跟上它的步伐。

如果你已是有房一族，也沒有被房貸壓得喘不過氣，那麼恭喜，成功或在不遠處。但是像Fard這樣處於創業初期又身處投資行業的千禧一代，在他看來，對大多數普通人而言擁有一套房子才是使資產增值的最佳方式。

當Fard得知一些反對者質疑自己，表示人們不應將買得起獨立屋當作是理所應當的時候，Fard反駁道，事實上目前新建的公寓面積越來越小，價格也一直保持在較低的水準，曾有一名房產經紀告訴他，現在二手公寓仍舊停留在2006年的價格水準。如果反對者的意思是不妨買套公寓作為起步的話，那麼，他們應該認清一個現實：未來他們與獨立屋仍然無緣。

故弄玄虛的解釋

關於如何解決高房價的問題，最故弄玄虛的回答來自BC省的省長簡蕙芝（Christy Clark）。今年5月，在大溫華裔Eveline Xia為反高房價展開名為“沒有一百萬”(Don’tHave 1 million)的抗議活動期間，人們向簡蕙芝提問是否有計畫針對外國買家徵稅，她的回答是：“如果我們將外國買家趕出房產市場，房價下降，這對首次購房者來說是個好消息，但是對於有房者，並且在意自己資產價值的人們來說並不有利。” 回答至此，至少人們欣慰省長知道外國買家對市場的影響如何，然而，話鋒一轉，簡蕙芝說道：“但是，就目前所掌握的數據，並不能支持前面的假設，根據我個人的分析，外國買家所持有的房產只占市場上的5%。”

想來，若是有一天能夠等到相關數據“出爐”，並且還是來自並不會從收取“房產奢侈稅”中得益的BCREA（BC省房地產協會），應該也是相當有趣的事情，要知道簡蕙芝口中的5%就是從該部門受中獲得的。

人們追問數據的做法在政府的“不作為”面前是無力的，究竟是故意回避還是巧妙欺騙，人們不得而知。Fard表示：“現在每當看到政府人員給出的解釋，我都覺得他一定有所保留。打個比方，在亂扔垃圾的問題上，應該去研究扔的是什麼，還是直接罰款就行？”

UBC的教授David Ley對BC省政府在收集數據上絲毫不用心表示驚訝，因為在其他國家及地區，當經濟面臨轉型時，收集數據是必不可少的。在學術界已經有書籍《Millionaire Migrants》問世，寫的就是關於中國全球化財富對新加坡、悉尼、中國香港 和倫敦的影響。Ley表示，我們強調外國投資是因為它驅動了高端市場，1990年代此觀點並不被承認，然而當之後外資撤出時，事實證明一切否認都是刻意誤導。

高端市場無關百姓？

在多方質疑聲下，政客的說辭好似愚弄。高端房屋的價格是否會影響到市場上其餘房屋的價格？

作出這一點分析並不需要經濟學位文憑。即使是小部分外國人對房屋的購買需求增加，也一定會對當地的房價產生相當大的影響。若是那5%的人為買到獨立屋不惜一切、志在必得，那麼能夠影響房價的也只能是他們，而不是當地人。

即便有“激起千層浪”的博客文章、由2.5萬人署名的請願書、不斷被轉發的twitter話題、一次又一次為可負擔房價的抗議集會活動，以及均價已達223萬的房屋市場，政府仍然無所作為。人們翹首期盼，等來省長給出的唯一解決方案是：如果溫哥華的房價讓你感到無法負擔，不妨選擇聖約翰堡(FortSt. Jonh)、卡提瑪特（Kitimat） 或者魯伯特王子城 (Prince Rupert)這些城市安家吧。在一個對房價幾乎沒有保護措施的城市，房屋好似已經淪為了政治工具，溫哥華的房市何時才能恢復平靜，目前還不得而知，人們只能感歎一聲，願高房價不再是溫哥華的羈絆。

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（據加房網）

英國《經濟學人》雜誌附屬機構智庫（Economist Intelligence Unit， EIU）公佈了“2015年全球宜居城市排行榜”，因為擁有良好的基礎設施建設，完善的保健體系和非常低的犯罪率，澳洲墨爾本再度奪冠。敘利亞的大馬士革（Damascus）因連續數年承受流血的國內戰爭，被評選為最不宜居城市。加拿大的三大城市也名列前茅，溫哥華排名第三，多倫多排名第四，卡爾加裏與澳洲的阿德萊德同列第五。這樣的排名似乎給加拿大帶來了光環，但是也有學者發出了不同的聲音，指出了這個排名的局限性。

量化數據為依據  排名傳遞資訊有限

人們總是喜歡看排名，讀大學看大學排名，選擇生活地點看城市排名，但是每個排名的方法不同，結果自然有所差異。“排名是一種非常有效的市場分析工具，但是它並一定和生活品質成正比，排名高的城市也而並不一定就是一個好的城市。”國際權威的品牌評估機構Interbrand  Canada的經理Carolyn Ray這樣表示。

 Ray認為，在這份排名中，關於“適於居住”的衡量標準沒有足夠說服力，它只是以國際組織提供的量化數據為標準。而如果真正想知道一個城市的好壞，有哪些優點和缺點，來自當地居民的回饋才是最可信的，也就是說，這個測量結果缺乏第一手資料。

 多倫多Ryerson大學城市與規劃學院的副主任 Mitchell Kosny 指出，“關於居住適宜度的評價，應該來自於居住在每個城市的人們，而這卻是EIU評估中缺失的部分。”

 在今年的排名中，北京排名第69，是中國內地排名最高的城市，天津緊隨其後，排名第70，而這樣的排名被很多網友稱之為“年度最佳笑話”，去年上海社科院發佈的《國際城市發展報告》中曾指出，北京的宜居指數遠低於平均水準，屬於不宜居城市，污染及其嚴重，大大低於平均標準，甚至已經達到不適宜人類居住的程度。

 收集數據來自政府 能充分反映城市

《經濟學人》智庫依據城市的穩定性、醫療保健、文化與環境、教育，以及基礎建設等5個條件，通過評估30個因素對全球140個城市進行評比。這些數據由世界衛生組織及世界銀行等機構提供。值得注意的是，這5大方面的資訊，並不是在各個城市的管理範圍內，而是直接由聯邦政府或省級區域來監管。或者可以說，加拿大和澳大利亞城市名列前茅與政府的慷慨不無關係。本次排名第一的墨爾本已經是第5次獲得全球最佳居住城市稱號，而在此之前，溫哥華排名榜首將近10年。

 在報告中智庫指出，最適宜居住的城市是“人口密度相對較低、富裕國家的中等城市”，這也解釋了為什麼紐約、巴黎、倫敦等特大城市並未在前10名之列。Kosny表示，如巴黎和羅馬這樣的城市，受到人口規模、年齡和世界重要性的影響，必須在歷史遺跡保護和基礎設施建設方面進行升級，而排名前十的很多城市因為不具有這樣的城市規模和歷史，因此不需要處理這樣的問題。

 排名高的城市費用昂貴  政府參考榜單可能性小

加拿大城市發展協會的主席David Amborski認為，報告還有一個具有諷刺意義的地方，就是適合居住的城市，都是生活費用昂貴的城市。5月，加拿大地產協會公佈的加拿大平均二手房價格升高了9.5%，已經達到44萬8862元，而溫哥華、多倫多和卡爾加裏，也是加拿大房價最貴的城市。

“在智庫的這份報告中，缺乏一個重要的評價因素，那就是房價，而在實際生活中，這是我們不可能不考慮的問題。” Amborski這樣表示。

 瞭解一個城市是否安全、乾淨，是否歡迎年輕家庭，可能成為公司選擇新址的重要依據。Ray認為，這個市場工具能夠為新的投資、商業以及人才遷移提供參考。但是對政府的意義可能不大，也許並不會改變政府的政策。“如果城市排名高，政治家們就會說，在我的任期內我們成為了最適宜居住的城市，如果沒有，他們也不會為了提高排名而改變政策。” Amborski表示。

2015全球宜居城市前10名
國家	城市
1. 澳大利亞	墨爾本
2. 奧地利	維也納
3. 加拿大	溫哥華
4. 加拿大	多倫多
5. 澳大利亞	阿德萊德
6. 加拿大	卡爾加裏
7. 澳大利亞	悉尼
8. 芬蘭	赫爾辛基
9. 澳大利亞	珀斯
10. 新西蘭	奧克蘭

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（據加西周末）

連日來的全球股災及油價暴跌讓加元匯率再創新低，有來自美國的經濟分析專家認為，一旦美聯儲在今秋加息，那麼溫哥華的地產泡沫就會像金融危機時的美國樓市一樣破滅。

不過，近日加拿大蒙特利爾銀行（BMO）發佈的全國房地產分析報告卻給出了不同觀點：那些預測加拿大房市將會像美國一樣崩盤的人顯然是多慮了，目前加拿大房地產市場發展狀況處於良好態勢。

8月25日，加元匯率再創11年來的新低，盤中跌破75美分大關，收於74.97美分，創下2004年以來的新低，兌人民幣匯率則為4.81元。看空加元和加拿大樓市的說法塵囂直上，認為加拿大地產市場泡沫嚴重，隨時都有可能被引爆甚至導致崩盤，現在已經有資金開始付諸行動。美國金牌投資者柯霍德斯（Marc Cohodes）更直接表示，溫哥華樓市非常瘋狂，它是一個洗錢、投機和低利率的混合產物。

然而，BMO的全國地產分析報告卻得出了截然相反的論調。數據表明，多倫多和溫哥華兩大城市獨立屋長期供不應求，公寓需求也不斷攀升，今年第二季度二手公寓交易量達到歷史新高，價格也同比上升了6.8%。BMO資深經濟專家卡特瑞（Sal Guatieri）表示，新公寓的庫存數量正在減少，這其實是對獨立屋供應緊張的一種市場補足。這也影響了加拿大居民住宅的銷售情況。

目前，多倫多公寓的供應量與需求量關係比較平穩，雖然價格看漲，但漲幅平緩；溫哥華的公寓市場則一直保持緊湊的態勢；卡爾加裏的公寓交易量出現下降，但是庫存並不多；蒙特利爾的未出售公寓數量是加拿大所有城市中最多的，但目前房產開發商已經在減少開發新專案。這表明加拿大房地產市場正在通過自我調整，趨於平衡。

BMO的分析報告同時指出，加拿大房地產全面崩盤的可能性也不是沒有，最大的也是唯一的可能是，失業率陡增，或者央行利率突然升高，最終導致需求劇烈減少，因而房地產市場泡沫一夜破滅。但就現階段來看，加拿大住宅建設貢獻的GDP占全國比例的7.1%，其中房屋翻修所創造的價值約占總GDP的2.6%，新房屋建設則占總GDP的3%，是國民經濟重要的一環。所以，如美國的房市崩塌現象離加拿大尚比較遙遠。

加拿大房貸保險公司對加拿大15個主要城市的房地產市場進行了風險評估後認為，大部分加拿大城市的房地產市場風險並不高，但薩斯喀徹溫省會裏賈納、曼尼托巴省會溫尼伯、安大略省會多倫多這三個城市的房地產市場處於高風險水準，其中多倫多甚至可能已經進入危險的風險區域。

加拿大房貸保險公司的研究報告指出，多倫多、裏賈納和溫尼伯這三個城市的房地產市場雖然都有高風險的特點，但造成高風險的原因卻各有不同。

在加拿大最大的城市多倫多，地產市場的高風險主要來自兩個因素：一是房價上升的幅度超過了居民可支配收入的增長幅度；二是公寓樓過度建設，市場上未售出的公寓樓單元存量多得創了歷史最高水準。

溫尼伯地產市場的高風險主要來自房價虛高得脫離了市場實際價值，以及新房建設過多這兩個因素。

賈納地產市場的高風險主要來自房價上升速度過快、房價虛高、和公寓樓建設過量這幾個因素。

CMHC認為，從房地產市場風險的角度來看，魁北克省的蒙特利爾和魁北克城的房地產市場雖然房價有些虛高，但風險仍然屬於中等程度。

至於加拿大房價最高的城市溫哥華，CMHC經過風險評估後得出的結論是，溫哥華的房地產市場屬於低風險，因為溫哥華的人口在不斷增加，溫哥華居民的可支配收入也在增加。

安省樓價增長續領先加拿大全國

皇銀：樓市去向取決利率走勢

皇家銀行表示﹐多倫多屋價過高的問題主要涉及獨立屋﹐並且預期樓市去向關鍵在於利率走勢﹐不會僅憑屋價過高因素而引發價格下跌。

聯邦政府的房屋機構加拿大按揭及房屋公司較早前發表屋價分析和評估報告﹐將多倫多樓市的風險警示由中度調升至高度﹐部份原因涉及屋價過高。

皇家銀行隨後發表針對本國樓市的分析﹐基本上市持有頗為樂觀的展望﹐除了一些受到油價下跌打擊的省份之外﹐目前看不見會有廣泛的跌市或嚴重的調整。

該銀行的報告同意多倫多確實存有屋價高的情況﹐但同時指出這並不意味快將會出現任何調整。

剛好相反﹐該銀行預測﹐安省屋價今年及明年均會錄得增長﹐分別達到8.1%及4.3%﹐比全國可望獲得的4.6%及3.2%的增長出色。

皇家銀行高級經濟師Rober Hogue在報告中指出﹐本國屋價過高的問題已引來不少的談論﹐但歸根究底﹐其實牽涉到溫哥華及多倫多的獨立屋﹐其他地區的屋價基本上正常﹐反映出屋價過高並非全國普遍的現象。

他續稱﹐多倫多及溫哥華獨立屋價格偏高﹐原因是供求問題所致。由於城市發展政策支持高密度住宅﹐導致獨立屋需求持續殷切﹐但供應則顯著減少的情況。

根據該報告﹐在過去的10年﹐多倫多獨立屋的建築減半﹐而溫哥華也下跌幾乎25%﹐在這樣供不應求的市場環境之下﹐獨立屋價格急升及偏高的情況並不令人感到意外。

這位專家在報告中更指出﹐不預期屋價過高的單一因素可以引發價格下跌﹐而溫哥華是這方面的例證﹐因為當地屋價極難負擔的情況已持續多年﹐甚或數以十計的歲月﹐但卻沒有令樓市倒下來。

他認為﹐本國樓市的去向將會取決於利率的變動。根據該銀行的基本假設﹐加拿大中央銀行將於明年中開始取消貨幣刺激措施﹐並且在下半年總共加息75個基點。

換言之﹐隔夜利率將會相應上升至1.25厘﹐而樓市的需求因此逐漸遇到壓力。

樓市若調整應屬軟著陸

現階段屋價大跌機會頗渺茫

皇家銀行高級經濟師Robert Hogue指出﹐目前本國樓市既有下跌風險﹐也有促成進一步上升的契機﹐但強調若然出現調整﹐應當是軟著陸﹐屋價磞盤的機會﹐現階段看來渺茫。

他在該銀行的樓市分析報告中指出﹐軟著陸是指現房市場的成交量在可能持續數年的整個週期之內溫和及受控制地回落少於10%。

根據這名經濟專家﹐一旦出現利率上升及買家需求放緩等的下跌因素﹐屋價將會遇到壓力﹐但相信全國的屋價不會馬上下跌。

較有可能出現的結果是明年全國屋價的升幅下降至3.2%﹐或者大致上與家庭平均收入增長一致。至於全國屋價磞盤﹐例如出現25%跌幅的情況﹐以現階段來說機會頗為渺茫。

不過﹐這名經濟師在報告中補充﹐目前也可能出現一些因素導致本國樓市持續上升。

他指出﹐在過去數年來﹐加拿大樓市的表現一再比預期的出色﹐所以在未來的日子﹐可能會保持這個勢頭。

他表示﹐支持樓市升勢的因素包括了利率的升幅不大﹐甚至進一步回落﹐以及加拿大的經濟增長較預期的強勁和移民淨增長急速上升。

多市獨立屋置業成本 佔稅前收入67%

柏文住房負擔少近半

根據皇家銀行分析﹐多倫多屋價過高所引致的住房負擔能力問題﹐主要與獨立屋扯上關係﹐在共管柏文方面﹐相對於過去30年來的平均水準﹐只是略為轉壞。

該銀行有跟進全國住房負擔能力的情況﹐並以置業成本佔家庭稅前收入的比率反映出來﹐舉例來說﹐50%的讀數代表半數收入用於房貸還款﹑物業稅及水電等方面的開支。換言之﹐讀數愈高﹐置業愈難負擔。

資料顯示﹐本年首季﹐多倫多2層高標準獨立屋的平均價格上升至759,800元﹐比去年同期增加10.7%﹐而住房負擔能力讀數是67%﹐按年上升2.3%﹐與自從1985年以來的平均水準54.4%比較﹐增長了12.6個百分點。

標準獨立屋是指面積1,500平方尺的住宅。

至於面積1,200平方尺的平房方面﹐讀數由30年前的48.8%上升至57.3%。這類住宅的價格也上升10.1%至654,200元。

共管柏文目前普遍被認為是最容易負擔的「上車盤」。事實上﹐這類住宅的屋價升幅遜於獨立屋及平房﹐但住房負擔能力的變動也不大﹐多年來維持在略高於稅前收入30%的水準。

根據該銀行的資料﹐900平方尺面積的柏文平均售價上升6.6%至371,700元﹐而住房負擔能力讀數比去年微升0.2%至34%﹐若與30年來的平均水準31.2%比較﹐只增加了2.8個百分點。

分析師∶中國經濟衰退 溫房市未必降溫

近期中國經濟出現衰退狀況，專家認為卑省北部的天然資源產業預計將會受到負面影響，不過中央第一信貸(Central 1 Credit Union)經濟分析師餘永森(Bryan Yu)認為，溫哥華地產市場是否會受中國經濟因素影響而降溫，相當難以評估。

餘永森指出，溫哥華房市與中國經濟確實有某種程度的關聯性，但因無人搜集且統計相關資訊，所以業界並沒有足夠的研究數據來做進一步的分析，目前在這個議題上任何相關的論點，基本上都是推測出來的。

不過曾有多位華裔地產經紀對記者表示，目前加元持續走軟，再加上銀行低利率，對於具有中國背景的買家來說，相當於房價打折，面對中國經濟情況出現變化，有人擔心人民幣可能持續貶值，因此已經加緊腳步希望能儘快入市。

溫哥華麥當勞地產(Macdonald Realty)副總裁史卡羅(Dan Scarrow)認為，本地房市確實受到中國買家的影響，但僅限於豪宅市場，他相信普通房價不斷攀的主因為市場供需失衡導致，現有的住房單位已經不能滿足人口成長需求。

限制海外買家 律師∶負面影響更多

年初大溫房市不斷升溫以來，關於海外買家在本地置產的討論不斷，總理哈珀(Stephen Harper)承諾若能繼續執政，將會擬定政策搜集海外買家的相關資訊，不過溫市地產律師貝爾(Richard Bell)認為，這類資訊對解決房屋可負擔問題的幫助實在有限。

曾有學者與政界人士指出，本地政府或可參照澳洲政府的做法，限制海外買家進入本地房市，但事實上據澳洲地產業者的統計，儘管當地對眾多針對海外買家的限制措施，但過去一年房價仍然出現10%的成長。

貝爾表示，若政府將解決本地房價可負擔問題的焦點放在外國買家身上，且針對這些買家收取額外費用的話，所帶來的負面影響恐怕多過正面效益，因為即便是制定外國買家必須支付額外費用的政策，恐怕亦無法阻止中國買家在環境優美的溫哥華置產。

貝爾進一步提到，他認為當前對於中國買家湧入大溫房市的爭論，可能都是本地民眾的「仇外心理」(xenophobic)作祟，貝爾質疑，若目前在大溫大量購買地產的人，是來自英國而並非中國，不知道輿論聲浪是否還會跟當前一樣偏頗?

貝爾還說，房價上升其實還有許多其他的解釋，例如利率較低與人口數量不斷增加等因素，但目前很多人都把焦點放在僅影響豪宅市場的海外買家身上，這是十分不幸的發展。

卑詩教授∶聯邦應擬全國住房策略

雖然總理哈珀(Stephen Harper)宣稱，若保守黨執政，將搜集本國房市內海外買家相關資料，不過研究房屋可負擔問題的卑詩大學(UBC)教授楊格(Margot Young)表示，這些數據對於解決溫哥華房屋可負擔問題恐怕幫助不大，因為兩者間並無直接關聯性。

楊格指出，這些資訊或許可以協助政府與民眾瞭解房市結構，但卻對制定相關政策恐怕不會有太大幫助，她認為哈珀這些關於房市的選舉承諾，僅顯示保守黨政府試圖爭取連任，目前在相關問題的政策上，確實是有所缺失。

楊格進一步提到，與其擔心海外買家所帶來的問題，或許聯邦政府更應考慮全國性的住房策略，她認為很多其他國家實行的「投機稅」或「空屋稅」等打措施，是值得考慮的做法。

楊格還說，目前媒體與社會各界對於海外買家投入本地房市的討論，確實帶有種族歧視的觀點，這些論調把問題焦點轉移到「外國人」身上，可能造成聯邦政府繼續忽視本國居民對於可負擔住房的需求性。

楊格建議，聯邦政府應向其他七大工業國(G7)的成員看齊，擬定全國性的住房策略，制定對提供更多可負擔出租單位有助益的政策，同時設法解決民眾收入不均等的問題，因為這個問題也是住房危機中十分重要的一環。

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（據加拿大華人網）

道明銀行經濟分析部（TD Economics）在最新加國房市觀察報告中指出，雖然房市在7月呈現小幅降溫，房屋轉手賣買的總銷量下滑0.4%，不過因當前房貸利率偏低，未來18個月仍應可看到房價繼續攀升，增長率估計為2%到3%。

該行經濟師伊格捷特維克（Dina Ignjatovic）表示，雖然與6月份相比，溫哥華與多倫多地區的平均價格略有下降，但與去年同期相比，仍有相當程度的漲幅，代表市場狀況依舊火熱。 

她預計下半年買方對房市的需求重點，會轉移到那些價格較為便宜的物業上，整體價格還是會穩定上漲，雖然溫哥華與多倫多地區兩地的房價危機依舊存在，不過狀況應不會變得更為嚴重。

有多位地產經紀早前接受“世界日報”記者採訪時，曾提到6月底到7月初左右，房市確實曾稍微出現降溫現象。有業者以往年市場走勢作出分析，認為房市具有季節性，每逢暑假因許多具有移民背景的買家返回原居地，因此市場內的活動量都會普遍減少。

另外也有業界人士提到，加國央行是在7月中宣佈調降利率，先前雖有買方看房狀況次數減少之狀況，不過後來政策宣佈後，買方的動力再度提升，整體市場走勢可能要待8月份數據公佈後，才能做出更為精確的預測。

此外，多倫多溫哥華相比，多倫多生活更花錢。

根據專門統計全球各城市生活消費的網站 Expatistan.com公佈的調查結果，瑞士的蘇黎世及日內瓦包辦全球最高生活費城市的前兩名，多倫多排44，而溫哥華排52。

這個網站的數據指，多倫多整體生活費平均較溫哥華高8%。其中多倫多的衣食住行等民生需要開支皆高於溫哥華。

多倫多市民在衣物方面較溫哥華人多付15%，食物僅高出1%、交通費高12%、娛樂更高出16%。在最重要的住方面，多倫多也高出11%。

但要注意的是，這個“住”是指租住一個900平方呎，附有傢俬的公寓單位來比較，多倫多要2395元，溫哥華為2162元。

假如不是租房子而是買房子的話，整個計算結果就截然相反。

根據加拿大房屋地產局的最新數據，多倫多7月份平均房價(包括所有類型單位)為61萬8202元，溫哥華為70萬500元，按此計算溫哥華在住方面高出了13%。

按照這個網站的物價細分，可以發現多倫多在民生所需方面支出較多，而溫哥華在消費品方面則要多付一點。

（据加房网、加拿大华人网）

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這個六月是大溫地產局過去所有六月銷量最大的一個月，躍升至大溫地產局所有月銷售記錄的第二位。

大溫地產局的相關報導顯示，2015年6月，大溫地區的住宅銷售量在MLS®上達到了4375套，2014年6月銷量為3406套，同比增長28.4%。 2015年5月銷量為4056套，同比增長7.9%。

上個月的住宅銷量為近十年來月平均銷量的29.1倍，也是月銷量連續第四個月超過4000套，這在大溫地區的銷售歷史上屬於首次。上一次的最高月銷售記錄為2005年5月的4434套。REBGV主席在接受採訪時說道：“大溫地區的家庭獨立式住宅市場需求依然強勁而活躍，上個月我們見證了該地區近十年來房產銷售的最高紀錄”。

大溫地區所有住宅地產當前在MLS®房價指數的符合基準價格為694,000加元，同比增長10.3%。

McLeod說：“房產市場活動具有週期性特徵，當前我們正處在活動週期的上升階段，這與2000年中期的情況十分相似。要想指出造成該迴圈週期的某一種因素很簡單，但事實是這一迴圈規律是好幾種不同的因素共同作用的結果。”

McLeod還說：“當前的良好勢頭是低利率政策，獨立住宅市場供不應求，人口增長，大溫地區經濟領銜加拿大增長，前幾年‘積壓需求’得到釋放以及該地區非常適宜生活等多種因素共同導致的”。

六月，大溫地區的獨立式，並附式和公寓式住宅房產月總新掛牌量為5803套，同比增長8.7%（2014年6月新上市量為5339套）。

McLeod說：“雖然當前有穩定數量的新掛牌量不斷湧入市場，但總體而言，市場上的房產供應仍然處於供不應求的狀態”。

當前大溫地區在MLS®掛牌可供銷售的房產數量為12181套，同比2014年6月下降23.9%，同比2015年5月下降1.3%，為2006年6月以來的最低掛牌量。

六月份房產成交與掛牌比率為35.9%，為大溫地區2006年6月以來最高。當成交與掛牌比超過20%並維持一段時期後，就會出現有利於賣方的市場境況。

McLeod表示：“在當前的市場競爭形勢下，買方做決定的時間非常有限，他們需要和房產經紀人保持溝通以獲得當地市場MLS®的最新房產掛牌資訊，制定符合自身需求和風險偏好的購買戰略，並獲取其他專業諮詢和保障服務”。

2015年6月，獨立式房產銷售量達到了1920套，同比增長31.3%（2014年6月為1462套），相比於2013年6月的1102套增長了74.2%。同月，大溫地區獨立式房產的基準價格上漲到了1,123,900加元，同比2014年6月增長14.8%。

公寓式房產2015年6月的銷量為1774套，同比增長35.6%（2014年6月銷量為1308套），相比於2013年6月1068套的銷量增長了66.1%。同月，大溫地區公寓式房產的基準價格上漲到了400,200加元，同比2014年6月增長5.3%。

附合式房產2015年6月總銷售量為681，同比增長7.1%（2014年6月銷量為636套），相比於2013年6月472套的銷量增長了44.3%。同月，大溫地區並附式房產的市場基準價格達到506,900加元，同比增長7.1%。

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