年后澳洲房产市场持续升温 拍卖市场5年来表现最佳

随着中国农历新年的过去,不同于年前期间的不温不火,年后的澳洲房地产市场迎来了一个快速增长期。针对RP Data近期公布的最新澳大利亚全国拍卖市场数据,我做出了以下总结:

澳拍卖市场近期表现抢眼,自2009年来表现最佳

从以上各首府城市最新房产拍卖数据图,我们不难发现:全国加权平均清除率为77.1%(同比去年74.2%),悉尼清除率82.8%,墨尔本表现稳定,清除率为76.5%,阿德莱德78.6%,拍卖市场增长强劲,布里斯班跟西澳珀斯较之去年有所上升,清除率分别为54.6%、40.0%。延续着前几周的强劲势头,前几周拍卖市场仍保持着一个健康积极的结果。根据我们瀚亚国际整理的前几年度数据表明,当前澳洲房产拍卖市场是自2009年9月以来表现最佳的时刻,不断出现的高清除率,在刷新纪录的同时也极大的增加了消费者信心。   

高清除率持续,突显市场需求强劲,或带动房价增长

以上柱形图是澳洲房产市场上周的房屋拍卖清除率结果,值得我们注意的是,全国加权平均清除率为77.7%,为五年来同期最高数据,而悉尼的拍卖清除率更是达到了惊人的87.8%。不少人可能会问,关注这个有何用意?那么,我将继续给出一组数据,悉尼上上周的清除率为86.2%,加上本周的82.8%,这已是连续第四周清除率超过80%。众所周知,悉尼作为澳洲人口第一、经济第一、发展最为成熟的首府城市,一直以来就在某种程度上反应这整个市场的发展趋势。

沿着东海岸的所有首府城市包括行政首都堪培拉在内,都维持着高清除率,这体现出极其强劲的市场需求。由此我们也不难推测,如果接下来几周拍卖市场仍重复当前的结果,则势必影响整个市场的价格。为何?很简单,因为清除率持续在80%左右,这是市场强烈支持卖家的信号,随之带来的房价上涨也应在预期之中。

总体而言,这对关注澳洲房产市场的投资人士来说是个好消息。同样不可忽视的是,寻找良好的投资平台,及时了解市场及政策的动态,从而选择最合适的投资方案,最大化规避风险。

王鹏专栏全集:

瀚亚海外运营总监王鹏解析澳洲房产

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悉尼最昂贵豪宅出租:严选租客 月租24万

对于那些买不起澳洲顶级豪宅的人来说,现在有机会可以在租住其中享受豪宅生活了,澳洲最昂贵的豪宅Elaine已登上租房市场。

负责这套豪宅出租的Pockley & Roderick房地产公司的经纪波克利(Tim Pockley)表示,这套位于派珀角(Point Piper)、拥有七卧室的滨水豪宅月租将是5万澳元。

这套豪宅出租的同时,也在房产市场上出售。有报导称,如果出售的话,将可能是全澳最昂贵的房子。

这条由房地产公司Christies International Real Estate的雅各布斯(Ken Jacobs)负责出售的豪宅为费尔法克斯(Fairfax)家族所拥有。目前获得的报价高达6700万澳元。尽管这套房产的出售没有指导价格,但雅各布称,他已经收到报价,可以很容易地打破2009年由珀斯铁矿石女继承人贝内特珀斯(Angela Bennett)的豪宅所创下的澳洲房价记录。此套澳洲房产的售价为5750万澳元。

澳洲最昂贵的豪宅Elaine已登上租房市场

这套典型的维多利亚式豪宅占地1.72公顷,直通Seven Shillings海滩,拥有舞厅和一个网球场。该房产建于1863年,费尔法克斯家族曾租住在那里。1891年,Geoffrey Evan Fairfax以2100英镑的价格买下了它。1936年,这栋房产以1.9万英镑的价格被转让给了Vincent Fairfax爵士。1989年,John B. Fairfax以300万澳元的价格买下了此处房产。

由于这套房产划分为六个地块,自1996年以来,就一直就在出租。不过要想成为这套全澳顶级豪宅的租客,不但要对只能短期租住有所准备,还要符合严格的附加条件,允许私人买家看房,以及要有一个很好品行证明。

这栋豪宅的前租客是Caledonia Investments公司的执行主席尼尔森(Mark Nelson),他于去年10月才搬出,而那时,这套近7000平米的豪宅已上市出售近8个月了。

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澳大利亚政府向海外置业者收取买房申请费为哪般?

近日的一则新闻引起了许多当地及海外置业者的注意,报道称联邦政府欲向在澳购房的海外置业者收取申请费。对于在澳购买100万澳元以下房产的海外置业者将会被收取$5000澳元的申请费,而购买100万澳元以上房产的海外置业者,购房价格每超过$100万澳元就必须再缴纳$1万澳元的申请费。

目前大部分的民众观点均认为该申请费不算过分,也无法阻挡海外置业者在澳购房的热情和脚步。但是我们不妨借此机会来探讨一下联邦政府的态度。

联邦财政部近日发表的建议报告指出,目前的海外人士在澳买房许可申请的机制远未达到有效的合规审查。违反《1975 年外国收购与兼并法》(下简称“法案”)的海外置业者可能会被处以撤资令或刑事处罚(例如:罚款或监禁)。然而,由于刑事处罚的举证责任门槛非常高,使得刑事处罚难以实行。同时,有一些海外置业者明知故犯,故意违反该法案以赚取巨大利润(房屋增值部分高于罚金)。

因此,财政部报告建议联邦政府引入民事处罚机制,根据违反法案购买的物业价值的一定比例收取罚金,以期达到威慑作用。例如:当海外置业者出售违反法案购得的物业时,该物业的所有资本利得(即增值部分)应当上缴政府。同时,处罚对象不仅是置业者本身,对于任何故意协助海外置业者违反法案的第三方机构也要严厉处罚(例如:售房中介、律师、贷款经理等)。让我们先来详细看一下报告的建议处罚:

注:以上表格中所涉及的处罚措施都尚未实施

显然,联邦政府并非要阻拦海外置业者到澳大利亚投资购房,而是希望海外置业者能够在遵循澳大利亚法律法规的基础上赴澳投资,并通过民事处罚机制可以更加有效地督促法律合规,协助法律执行机制。同时,通过加大罚款额度对海外置业者起到威慑作用。且不论增加的申请费每年能为联邦政府带来多少的额外收入,如果能够设立一个新的机构审查海外置业者在澳投资的违规行为,相信对于所有海外投资者来说都是一件好事。只有在公平公正的基础上进行投资,才能保障海外置业者的利益。

目前,该报告仍处于征询阶段,离具体实施还有一段日期。所有民众及企业都可以在2015年3月20日前联系财政部发表自己的观点。如果您觉得有其他方式能够更加有效地达到上述目的,不妨提出来供政府参考以便其在3月20日之后做出进一步的决定。

扬泱专栏全集:

律师扬泱解析澳洲房产

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本周各国房市头条 当地视角让您更懂市场(3月12日)

中国香港南华早报:澳大利亚房市“重磅”措施不会浇灭中国买家热情

 澳大利亚政府早前罕见地命令中国第四大房产开发商恒大地产集团在90天内出售旗下价值3900万澳元的悉尼豪宅,因该集团去年违规收购房产。事件提醒了外国买家在收购前必须熟悉相关规定,但不会严重影响中国买家在澳购房的热情,包括绿地集团和首创置业在内的中国开发商都纷纷加大了对悉尼、墨尔本等澳洲城市的投资。【阅读原文

 

 美国CNBC新闻:纽约“大苹果”不是一般红 跻身全球最热豪宅市场

 全球领先的私营房地产顾问服务公司莱坊称,2014年纽约豪华房地产市场异常火热,其高端住宅价格飙升了18.8%,涨幅位居全球第一。受益于当前市场对美国经济复苏的信心,纽约房市短期前景非常乐观。美国城市在全球高端房地产市场的排名中独占鳌头,排行前十中就有4个美国城市。相比之下,北京和广州的排行已跌出十大。【阅读原文

 

 瑞士国际广播电台:投资回报率冲上历史高峰   房地产成瑞士投资首选

 瑞信的一项研究报告表明,由于瑞士央行采取负利率政策,房地产投资回报率和其它投资的回报率之间的差距正扩大至历史最高水平。研究称,投资者争相进入房地产市场,推高了房价。鉴于回报率的差异,房价在短期内会继续上涨。该报告预测,瑞士住宅市场逐渐转变成租户市场,并将经历 “软着陆”。【阅读原文

 

  纽约China Topix网站:葡萄牙考虑收紧居住许可证发放

 葡萄牙黄金居留签证申请者只需在该国投资不少于50万欧元的房产,即可获得居留权。该计划已经吸引了超过十亿欧元投资,其中大部分是中国投资者。虽然目前葡国政府正在密切监控房地产价格和收紧居住许可证发放,以确保海外投资者会继续通过其黄金签证购买当地房产,但葡萄牙的房价在欧洲房地产市场中堪称“低廉”,国內投资者在葡萄牙的置业需求仍然很高。【阅读原文

 

投资澳洲房产如何折旧减税?

如果您正在看这篇文章,想必我可以假设您是一名房产投资者。如果不是,也是一位正在认真考虑投资房产的人。或许,在您权衡某处房产是否是适于投资时,有人曾建议您计算一下“折旧后的”现金流?亦或许,在您查看某处新修建的房产时,房产经纪曾为您提供过有关折旧减税的建议。

房产投资可以是一个令人望而生畏的领域,想要涉足,学习掌握与投资相关的各方面知识就至关重要。

首先,让我们从最简单的开始。

什么叫折旧减税?

折旧减税通常是指针对房产投资者的税收减扣。

其具体原理如下:

通过投资房产获得的收入(表现形式为租户所支付的租金),与其他能够产生收入的项目一样,您也能在房产投资方面享受不同的税收减扣。一般情况下,这些税收减扣是针对您花钱的项目,例如物业管理费,市政管理费以及其他杂费。每支付一笔钱,您就会收到一张税务发票与收据,在交税时,您可以使用这张票据来申请减税。

非现金减税

房产折旧减税即税务机关所称的“非现金减税”

这意味着您在申报减税时并没有实际支付现金。由于这一原因,房产折旧减税也被称之为“纸上减税”。

折旧,让您可以为所投资的房产随着时间推移而产生的磨损申报减税。这种减税,承认了建筑物自身及其装置和设备(空调、窗帘、地毯等)会随着时间的推移出现磨损,并最终需要更换。但这些物品是否是由他人(开发商或前任房主)购买的并不重要,作为现任房主的您仍可继续申报减税,因为它们会持续的贬值。

折旧减税的优势——省钱

为什么说“折旧减税”能房产投资者省钱?我来举个例子:

如果您的年收入为 10万澳元,而您申报了 1万澳元的减税,那么您只需对 9万澳元的收入付税。

注:每年报税的时候,都会有会计师为投资者处理相关事务(只要在澳洲产生收入的人群,都有相应的会计师)

下页表格中针对房产投资所产生的每月回报列举了不同的折旧。

当然,下列计算数据仅为示意说明,具体的金额将取决于您的房产以及其他各种变量。

有无申报折旧减税的对比

Craig.Hogg专栏集合页

Craig.Hogg剖析澳洲房产投资

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葛奕婕:“以房养学”是王道

居外网中国区总经理葛奕婕表示,澳大利亚投资回报最高的前十名地区中,昆士兰州占有最多的席位,共四个地区上榜。悉尼的西悉尼、墨尔本的东南部与布里斯班的南布里斯班地区都是目前最热最值得投资者关注的地区。然而怎样的房子适合“以房养学”?

昆士兰矿业城镇优质住宅:理想投资物业带来稳定创收

作为极具战略意义的投资物业和长期创收物业,莫兰巴的一套优质物业将为您带来极好的置业机会,它位于昆士兰州中部采煤区内的一个大型地区性采矿城镇——莫兰巴镇(Moranbah)境内。莫兰巴是一个服务于周围煤矿开采业和相关支持行业的现代城镇,在大部分方面都彰显出现代特色,但同时也具备乡村的迷人景色和安怡舒适的生活环境,相信您定会对这里情有独钟。

拥抱莫兰巴清新怡人的乡村景致,自住、投资两相宜

这套理想的投资物业位于澳大利亚矿区的乡村小镇内,享有一片宁静和舒适的自然环境。住宅位于莫兰巴镇(Moranbah)境内的良好位置,住宅附近有许多本地生活服务场所,包括:学校、医院、商店、高尔夫球场和机场,无论是娱乐休闲还是日常生活都非常方便。该地区煤矿很多,可让本住宅业主拥有稳定的租金收入。无论自住还是投资,这都是一次绝佳的购买机会。

莫兰巴位于艾萨克地区郡(Isaac Regional Shire)的北部、麦基(Mackay)西南部大约 200 公里处。这是一座服务于周围煤矿开采业和相关支持行业的现代城镇。尽管莫兰巴大部分方面都彰显出现代特色,但是它同时也具备乡村社区的迷人魅力和温馨氛围。住在这里别有一番情调,可以远离烦扰,与大自然和谐相处。

这里交通方便,格里高利高速公路(Gregory Highway)穿过莫兰巴镇,抵达查特斯堡(Charters Towers)和汤斯维尔(Townsville)。莫兰巴和克莱蒙特(Clermont)设有飞机跑道,可供私人飞机和包机使用。

作为极具战略意义的投资物业和长期创收物业,莫兰巴的一套优质物业将为您带来极好的置业机会,它位于昆士兰州中部采煤区内的一个大型地区性采矿城镇——莫兰巴镇(Moranbah)境内

这套理想的投资物业位于澳大利亚矿区的乡村小镇内,享有一片宁静和舒适的自然环境
这套理想的投资物业位于澳大利亚矿区的乡村小镇内,享有一片宁静和舒适的自然环境
住宅位于莫兰巴镇(Moranbah)境内的良好位置,住宅附近有许多本地生活服务场所
住宅位于莫兰巴镇(Moranbah)境内的良好位置,住宅附近有许多本地生活服务场所
该地区煤矿很多,可让本住宅业主拥有稳定的租金收入
该地区煤矿很多,可让本住宅业主拥有稳定的租金收入

澳洲贝拉林半岛豪华私人庄园:完美无瑕,将梦想照进现实!

久负盛名的贝拉林半岛(Bellarine Peninsula)坐落在墨尔本市区西南面,与维州第二大城市吉隆市相连,距离墨尔本90公里。这处豪宅名为“坎贝尔角别墅”(Campbell Point House),坐落于风景如画的贝拉林半岛上,是一处令人惊叹的私人庄园,像极了好莱坞大片中的梦幻豪宅。

住进闻名遐迩的贝拉林半岛,尽享著名旅游区的景致和乐趣

现在的贝拉林半岛风光宜人、美不胜收,成为了以大海为主题的著名旅游度假区,每年夏天吸引了大批游客来这里观海畅游、扬帆滑舟,享受阳光和海风。这栋无与伦比的豪华物业就坐落于此,让您可以尽享得天独厚的自然美景。
这处宏伟的住宅占据绝对的水滨前岸位置,占地面积为14.5万平方米,周边都是郁郁葱葱的绿化,相当清新舒适。大宅占据黄金地段,位于科瓦勒湖(Lake Connewarre)湖岸,一览无遗地坐拥整个半岛的美景。生活在此,极美的视野令人心情愉悦,远眺海天一色的景致更是让人心情舒畅。

住宅的入口极为大气,让每个来到这里的人都印象深刻。这里设有1350平方米的豪华居住空间,建有5间极宽敞的卧室,每间卧室均带有套内浴室和休息区。还建有一个豪华的开放式厨房,该厨房整体为法国地方风格。宽敞的客厅气派非凡,另有一间暖房、书房兼桌球室、酒吧间、正式餐厅。

这处豪宅名为“坎贝尔角别墅”(Campbell Point House),坐落于风景如画的贝拉林半岛上,是一处令人惊叹的私人庄园
这处宏伟的住宅占据绝对的水滨前岸位置,占地面积为14.5万平方米,周边都是郁郁葱葱的绿化,相当清新舒适
住宅的入口极为大气,让每个来到这里的人都印象深刻
这栋豪宅设有1350平方米的豪华居住空间
豪宅建有一个豪华的开放式厨房,该厨房整体为法国地方风格
宽敞的客厅气派非凡,另有一间暖房、书房兼桌球室、酒吧间、正式餐厅

西澳戴维塞尔海景住宅:拥抱大自然,尽享零距离的亲水生活

在西澳大利亚这片广袤而宁静的土地上,有金色的沙漠、金色的海滩、金色的矿藏,而金色所代表的并不只是富饶和高贵的生活方式,同时还意味着西澳人自由而明亮的生活态度。戴维塞尔是位于西澳的一个海滨湾畔郊区,带来怡人的度假式生活方式,向北距曼哲拉市(Mandurah)只有15公里。这里现有一幢占据绝对海滨前岸位置的单层住宅,环境格外静谧舒适,能让居住者享有海天一色的美景。                      

历史悠久的住宅,带来惬意轻松的乐活心境

这栋住宅建于1977年,外观精美,视野极佳,坐落于戴维塞尔(Dawesille)郊区内,该郊区位于西澳州珀斯市西南方的75公里处。戴维塞尔是一个海滨湾畔郊区,拥有怡人的度假式生活方式,向北距曼哲拉市(Mandurah)只有15公里。

曼哲拉市(Mandurah)是西澳“水城”,距西澳首府帕斯市80多公里,是个有名的放松度假的好地方。这里房屋建筑独具特色,每户家庭都有车库和游艇码头,加上独特的自然风光,令这里独具特色。 它完全可以与意大利水城威尼斯媲美,是西澳人旅游度假的目的地之一。澳洲本地游客和国际游客都很喜欢这个海边小城,优越的地段也让这栋住宅具有独特的价值。

海外房产投资者对西澳楼市的兴趣越来越浓厚,甚至一度超越了素来人气颇高的悉尼和墨尔本。由于能够在矿业和资源行业上提供良好机遇,西澳将更加受到中国投资者的青睐。如今这栋物业也提供了一次珍贵的购买机会,投资、自住两相宜。

在西澳戴维塞尔,有一幢占据绝对海滨前岸位置的单层住宅,环境格外静谧舒适,能让居住者享有海天一色的美景
戴维塞尔是一个海滨湾畔郊区,拥有怡人的度假式生活方式
住宅地势高于道路的路面,并且正对着美丽的海滩
大宅有良好的装修,维护得很好,设计大方
这栋物业提供了一次珍贵的购买机会,投资、自住两相宜