Tag: 澳洲房地产市场

澳元持续贬值的今天让澳洲房地产市场却一直涨到无边无沿，你有没有叹息过，假如5年前我买了房子该多好呢，一等成千古恨啊，当时你本可以用75万澳元买到一处双层公寓，现在澳洲房子多少钱呢？悉尼别墅多少钱呢？估计也就只能买一个房间吧。

日前一项针对悉尼购房者在10年间购买力的变化研究发布，对比发现大家持续上涨的买房热情也让房价屡创新高。此项研究由Core Logic RP Data展开并完成，研究数据显示悉尼的中等房屋价格在过去五年间上涨了50%，从50万涨到了75万。口说无凭，我们看个实例，在悉尼西北部的Bella Vista郊区，10年前你能买到一处占地785平米带游泳池的五居室，2010年你再买的话，情况倒没有太大变化，你仍然可以买到一处别墅，只不过面积变得小了一点，700平米，也还可以吧，但你现在再买的话呢？不好意思，只够买一处简单的连栋住宅了。LJ Hooker的Jin Choong已经在这处山区卖了15年的房子，他也不无感慨：“以前你只要有70万，完全就可以买处豪宅，而现在70万澳元只是在澳大利亚买房的起步价。”

Core Logic的分析师Robert Larocca则表示Bella Vista就是整个悉尼的缩影，10年间房价的涨速发生了突变，而购房者的种类也在五年间有了巨大的变化。帕丁顿区的房地产市场也给了大家很好的说明，如果在2005年到2010年间买房的话，75万澳元完全可以买栋4居室的公寓，现在却只够买一个LOFT了，如果想买四居室那就要付130万澳元了。如今内城区中等偏上的房子至少都需要100万澳元，所以假如你只有75万的预算的话那就只能往西转转了。原来Stanhope Gardens的业主Brad和Jessica Galea现在决定出手他们的房子，Brad表示：“我们想住个更大点的房子，所以要搬到Oran Park那边去了，现在只有去最西边才能在预算之内买到大小合适的房子。”

悉尼西北部的Bella Vista郊区在售75万房产的10年变化

2005年：双层，五居室，带游泳池，共785平米 2010年：双层四居室公寓，不带游泳池，面积700平米 2015年：129平的三居室连栋

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近日，澳大利亚主流媒体《悉尼先驱晨报》撰文称，澳大利亚政府拟加税遏制外国投资人购置地产之举并不合理，一旦执行，将适得其反，无助于解决问题的同时，还会遏制房地产市场的正常发展。

文章称，这项提案存在诸多不合理。首先，政府的策划书上面并未提及任何对海外投资人购买澳大利亚商业地产进行监管的新规定，仅称加征的2亿澳元税收将用于制定与实施一套新的涉及民用住宅、商业地产以及农田的政策，而与宣传中提及的加强境外投资人置业监管并无关联，颇有言行不一之嫌。

文章强调，对外国投资人加税，并未触及到问题的实质，相反，是对目前澳洲房地产市场的误读。正是外国投资者的频频出手，促成了开发商置地建房的源动力，才使得新的房源源源不断从蓝图中脱胎，支撑起了供方市场，使买方收益，促进了社区的繁荣。实际上，房源紧张才是澳大利亚各大城市面临的主要问题，以悉尼为例，有预测称其房屋供应缺口将升至19万栋。一旦在这种背景下对外国投资人进行限制，使得其投资热情骤减，只会转过来挫败开放商的积极性，使得本就房源紧张的市场更加后劲乏力，恶化整个经济环境，这对于澳大利亚而言，无疑是高昂的代价。

文章呼吁，澳大利亚政府应该采用更为温和的手段调节房地产市场，例如将征税改为指向更加明确的手续费或管理收费，避免留给外界政府态度暧昧，不置可否的负面印象。

对此，澳大利亚地产领域投资专家必思胜集团（Precision Group）首席执行官兼常务董事白尚恩（Shaun Bonett）深表赞同，并指出澳大利亚政府严控开发用地数量，致使房源供不应求，才是促成房价高涨的真正最主要的原因。

“加税一事反映出澳大利亚政府对待外资态度上的自相矛盾，言行不一。它不断寻求境外尤其是来自中国的资本，鼓励资本进入新的住房开发领域，但又对境外购房者加税。唯一的解释是，政府将外资认定为拉抬房价的主因，并试图放缓房价的增长。”他说。

白尚恩称，目前缺乏可信的证据证明海外买家推高了澳洲房价，使本地人无力购买。相反，海外买家购置的房屋价格多在一百万澳币以下，且以楼花为主，这些资金促成了楼盘项目的最终成型，是极为重要的资金来源。他相信，相较于对海外买家加税的举措，不如放宽开发用地的行政审批，以满足日益高涨的市场需求，进而平抑房价来得有效。

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在过去的12个月中，繁荣的澳洲房地产市场为房主的土地增值1200亿澳元。伍拉拉（Woollahra）正在超过富人区莫斯曼（Mosman），成为悉尼“最昂贵”区。

新州的土地价值在2014年中，平均上涨了11%，达1.12兆澳元，其中包括中海岸和悉尼地区的大幅增长。在这些地方，新的基建项目推动了住房的需求，从而大幅推升了部份地区的澳洲房价。

韦弗利（Waverley）、猎人山（Hunters Hill）、威洛比（Willoughby）和曼丽（Manly）等地区的普通住房地块已突破了百万大关。

伍拉拉的平均地价飙升了13.8%，达140万澳元。莫斯曼的普通住房地块的价格为139万，与去年同期相比，上涨了7%。 威洛比也有了最大的中位价的上涨，平均地价上涨了37%，从去年的78.8万澳元增至108万澳元。滨城（Bankstown）的住房用地上涨了29%，中位价达到51.9万澳元。康士比（Hornsby）、希尔斯郡（Hills Shire）和坎特贝利（Canterbury）等区的土地也都得到了21%或以上的价格增长。

许多地区住房用地的价格上涨都与新的基建项目有关，这些项目中包括预计在2019年完工的西北铁路线。

此外，毗邻悉尼南北的海岸地区的地价也出现多年来的第一次大幅上涨，其中怀昂（Wyong）上涨了9.6%、贝壳港（Shell Harbour）上涨了8.2%，以及戈斯福德（Gosford），上涨了8.1%。

纽卡素（Newcastle）是悉尼以外地区地价的最大涨幅，上涨了10.3%，达到25.5万澳元。

在整个新州的152个地方行政区中，只有22个区地价出现了下跌。跌幅最大的是地处新州中西部的库巴（Cobar），地价下跌了10%。

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据新闻有限公司网站报道，在年初经历了一个缓慢的开局后，澳洲各地房价开始往上攀升。

CoreLogic RP Data市场指数显示，截至1月24日的7天内，内陆州府城市房价悉数上提。房价在去年底经历增长放缓后，如今大有重拾增长动力的势头。

在9月初至12月中的关键销售季中，这项衡量澳洲房价的市场指数上涨了1.4%，低于2013年同期增幅3.9%。但进入2015年以来，该指数已经上涨1%，几乎与去年同期增幅持平。

几大因素导致澳洲房地产市场受提振，针对降息推测的言论再度浮现是其中之一，没有什么比低利息更能鼓励澳洲房产买家入手。不论澳联储（RBA）最终是否宣布降息，喋喋不休的降息传言都将对澳洲房地产市场产生支撑作用。而最近公布的强势就业增长数据可能意味着降息机会不大。

澳元汇率走低是另一个给房地产市场注入强身针的因素。国民银行（NAB）公布的房地产市场季度调查显示，15%的新屋购买者和9%的二手房购买者来自海外。澳元贬值意味着海外买家们的人民币、林吉特、英镑和美元更有价值，能买入更多澳洲房产。

澳联储去年12月初在一封措辞强硬的信件中向各大银行发出警告，称澳洲审慎监管局（APRA）将特别关注存在忧虑的特殊领域。如果风险放贷行为持续，监管局将进一步采取监督行动。但这种监管行动仅限于澳洲境内的澳洲机构放贷行为。来自其他国家源源不断的现金流并不在监管局权限范围内。

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中国实业家冯海良（Feng Hailiang）已经进军澳洲房地产市场，在悉尼内西南区拿下一大块住宅开发地块，并打算在城市各地收购更多土地。

冯海良通过他的海亮集团（Hailiang Group），以3400万澳元拿下了位于垦思区（Campsie）Canterbury路一块4416平方米的地块。该公司计划投资7087万澳元在这个地块打造一个混合用途的开发项目，其中包括至少200套公寓，并设有商业及零售空间。这个开发项目将通过融资和一些新债务来筹措资金。

据说冯海良的身家为17亿美元（21.4亿澳元），54岁的他在中国富豪榜上排名第90位。海亮集团是中国最大的铜管和铝合金制造商之一，该公司一直在积极向房地产开发和农业领域拓展。坊间盛传它还盯上了西澳Kununurra附近18万公顷的Legune Station。

海亮集团通过在中国香港上市的子公司发布媒体声明，称它“看到澳洲的房地产市场在蓬勃发展，认为现在是抓住机会探索国际房地产市场的好时机”。

去年中国在澳洲商业地产的投资翻了不止一番，超过25亿澳元。

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