Tag: 澳洲房地产市场

澳洲有意在未来的一年里买房或建房的人有130多万，这相当于50多万套房子将易手或新建，Roy Morgan研究公司的数据如是显示。

澳洲每日新闻报导，尽管西澳的房地产销售不太景气，但珀斯或许会成为下一个新的房地产热点。在2015年3月之前的12个月里，珀斯居民中有9.8%认为他们有意在一年之内买或建独立房或公寓房。

在悉尼和墨尔本，有马上购房意向的人各在30万人以上。按人口比例来说，墨尔本意向买房人数占总人口的8.3%，超过了悉尼的7.8%。布里斯班的意向买房认为占人口比例是6.7%，阿德雷德为5.8%，堪培拉为5.3%，霍巴特为3.5%，低于全国平均数。

就全澳来说，有买房意向的总人数中只有25%居住在上述七大省会城市之外。

这七个省会城市中，全澳有买房意向的总人数中几乎半数居住在悉尼与墨尔本。其次是珀斯，有买房意向的人数是165,790，然后是布里斯本为124,670人。

然而，按意向购买的房产类型来说，悉尼、墨尔本、珀斯有明显差别。这或许能否预测2015年及以后房地产实际销售量的关键。

在悉尼，有买房意向的人中71%打算购买现成的独立房或公寓房，38%打算新建或购买全新的房产。这样的以现房为主的购买意向，或许意味着2015年澳洲房价将继续飙升，众多的寻房者为数量有限的现房互相竞争。墨尔本的情况接近全澳的平均形势，有意购房者中67%的打算买现房，43%的打算买新房。而在珀斯，有购房意向者中50%打算买或建新房，55%的打算买现房。

Roy Morgan调查公司的总裁莱文（Michele Levine）说：“约100万省会城市居民有意在一年内买房或建房，不论是作为投资还是作为首次购房。在利率处于历史最低水平的现在，这无疑令许多人认为已经使过热和不平等的房地产市场上的需求进一步加大。”

他说：“各省有不同的适用于新房或现房的首次购房者补贴计划与印花税减免计划。但这本身并不能解释各省会城市间买房意向的不同。在珀斯有意买新房和买现房者几乎一半一半，而在悉尼七成有意买现房。”

他说，也就是说，今年悉尼约有22万人、墨尔本20.6万人将通过中介在现房议价和拍卖中奔忙，同时进一步抬高房价，而在珀斯，建筑设计师、承建商、开发商的工作将红火。

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房价居高不下 如何买房投资

在现今的澳洲房地产市场，投资者要用传统的方法来挑选下一个热门地产区，这比以往都难，但也不是完全不可能。目前澳洲房产投资者常常会盯上市区周边崭露头角的、有高档化趋势的、竞争相对更激烈的区域。比较有效的做法是人们可以去买一个相对破旧，但有升值前途的便宜房子，等待它增值，然后抛售，几年内即可发一笔小财。

在墨尔本的Sunshine 区就是一个很好的例子。去年七月，维州房地产协会（REIV）宣布，蓝领阶层的郊区在去年第二季度的房产增长超过了20％。而这并非是唯一的例子。

REIV 今年第一季度的统计数据显示更惊人：墨尔本的Mount Waverley 区, Bentleigh 区和 Beaumaris 区对应的增长分别是19.7%，18.3% 和 16.4％。

很显然，要能在正确的时间和正确的地区购买房产，你的投资就能有斩获，但要如何才知道某个区域将成为下一个房地产新热门区呢？

高档化

一切都归结到一个区域是否有高档化的趋势上来，根据来自 Where Group Property 的 Todd Hunter 的意见，投资者应该寻找区域周边是否有某个地区有将被焕然一新的迹象。

“最关键的是收入负债比，也就是说，平均而言，与人们在该地区的购房所需的债务水平相比，这一个地区人们的收入水平相对不错，” Hunter 先生说。“然后这额外的现金流，就可以用于房子翻新上。”

一个区的老房子，如果旁边有一个较新的区，通常就是很好的选择，他补充道，基础设施投资的公告可以是一个区域将要开始成为热门区的一个标志。

“更好的情况是，有人口增长快的地区，人群不断汇集的地区，”Hunter 说。

地理位置也关键

从过去的经验上看，最大的收益区为内城区，但那当然不是唯一的热门区，Hunter 先生说：“内城区相对更贵，地产的增值周期往往在内城区开始然后向外围郊区蔓延。交通方便极其重要，因此要注意看是否有良好的公路和铁路交通。也就是说只要有良好的交通条件。你仍然可以住在远郊，而比较容易的来到市区工作。”

Hunter 表示，他倾向于“要找别人都不找的”低价格房产点。

“我会坚持500,000澳元以下的价格范围，避免在城区内的单元（因为往往供过于求），”他说，“并坚持在省会城市区域，或大区域的地区做选择 – 要避免矿业城镇。”

警惕热点区的变籔

Metropole Properties 的 Michael Yardney 敦促购房者在挑选下一个地产热门区时要加倍小心。

“我已经看到太多的追逐热点的投资者得不偿失的例子，如有人只是以基础设施的变化或寻找下一个医院的兴建为基准就可能失败，”他说，“这些因素并不总会导致更大的资产增值。”

Yardney 先生还说，有时把握正确的投资时间不容易。“要么你会过早进入一个热点而错过了黄金机会或是过晚进入，热点已经开始冷却，”他说。

Hunter 先生对此表示赞同，他们认为太专注于寻找一个热点的问题所在是，“时间不对号”。“人们通过报导知道这些热点的时候，为时已晚 ……增长期已经实现，”他说。

关注价格上涨的连锁反应

Yardney 先生说在房产投资时要留意房市的“涟漪效应”，“当某一个地区房市开始火热时，强劲的价格上涨，会让部份购房者因购买力限制因此会希望在热点相邻的区域购买房产，”他说。“这种对热点区域需求的增加，也因此而推高了相邻区域的房产价格。

“当然这种涟漪效应不会永远散布开去，而往往是在主要的地理界线就有阻断现象，如主要的道路或高速公路，所以这是一个要留意的方面。”

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澳洲房地产市场旺得火热，但是这种繁荣局面能否永远持续下去呢？澳洲每日新闻网站提供了几位专家对20年后房地产市场情景的展望。

4月初，澳洲储备银行认为，房地产市场泡沫已经是一个需要关注的足够严重的问题，基于此，尽管澳洲经济迫切需要再一次降息，但储备银行还是决定暂不降息。

但是，到目前为止，不降息的决定，并没有产生多大的后果。4月份的第二个周末，悉尼见证了又一次旺盛的拍卖，拍卖成交率高达86%，同一天，墨尔本的拍卖成功率也高达78%，大大高于一年前同期的70%。

再者，国家银行（NAB）认为，从他们那里贷款的首次购房者中，有家庭成员支持的比例，已经从2010年的4.8%上升到了6.7%，这表示首次购房者仅凭自己的力量进入房产市场正变得越来越难。

那么，是不是说澳洲的房地产市场正在形成泡沫，有一天会破裂？我们展望一下20年后的情形，看一看目前的担心是实实在在，还是夸大其词，还是简直就是臆想。

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房价只有上涨一条路

根据Blackburne房地产公司的董事总经理布拉克本（Paul Blackburne）预计，20年后，房地产价格将更昂贵。

“在过去的50年里，房价基本上是每十年翻一番，”他说，“我看没有任何理由使得这一趋势不能为继。”他认为，房价涨幅将略为缓和，到时候可能在4%左右，而不像长期以来的7%那样。

房地产专家、作家雅德尼（Michael Yardney）也认为20年后，澳洲房价将更高，他认为推动房价上涨的长期动力是澳洲的人口增长与财富增长。他表示，这意味着大省会城市的房价将以与过去20年间类似的速率继续上涨，长期的平均上升率在7%左右。

并不是所有的房产都一样上涨

不过，那些刚刚想尽办法挤进房地产阶梯的人们，不要高兴得太早。不是所有的房地产都将增值，雅德尼认为，有些将高于平均上涨，有些将低于平均。他称，非大都市地区、或者大城市外围地区，基础设施匮乏，很可能会落在后面。

买家代理桑德库勒（Miriam Sandkuhler）则认为，随着房地产市场周期的推进，有些房地产的价格将出现 “更正”。她称，只有长期持有澳洲房产，并且，更重要的是，只买那些增值表现高于市场平均的高品位的房产，才能规避价格回落的影响。

告别大宅院

布拉克本表示，20年后，对公寓房的需求将上升，因为届时有三分之一的人将住在面积较小但离市区较近的地带。他认为，对独立房的需求将永远存在，但其中一部份将变成小地块的独立房，而价钱也低一些。公寓房会非常普遍，将占整个市场的30%左右。

非大都市地区情况将如何？

雅德尼认为，非大都市地区的房价将不会很高，至少没法与大都市相比试。他称，尽管今后20年里人口增长会波及每一个省份，但新增人口中的大多数将居住在有工作的地方，主要是四大省会城市。

而桑德库勒对非大都市地区的未来房地产市场更加乐观一些。她说，她喜欢在表现出有支持资本增长的经济动力的城市买房。“我看的是房价可负担得起、基础设施、就业机会、生活方式、靠近大都市，等等。”

很多人将租房住

雅德尼承认首次购房者进入房地产市场，一直是非常难的，房价的上涨只能加剧这样的困难。有些人需要让父母帮助，有些人需要降低他们对第一处房产的期望值。他估计，房价高得让一些人买不起房，这在每一代人中都如此。看看伦敦与纽约的房价有多高。墨尔本与悉尼也正在朝那个方向迈进。

布拉克本谈道，每一代人都会说，房价不能再高了。当房价10万澳元的时候，他们这么说过，房价到100万的时候，他们还会这么说。

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根据4月1日公布的最新数据，悉尼房价在今年3月份又涨了3%，第一季度房价增幅达5.8%；这是悉尼房价在六年来最强劲的一次季度增长。

据澳洲金融评论报报导，自从澳洲储备银行（RBA）在2月份将利率降至2.25%以来，悉尼每周的房产拍卖成交率已超过80%。

根据房产调查公司（CoreLogic RP Data）的最新房价指数，今年第一季度房价稳步增长，但与2014年的记录相比，房价增长已有所减缓。省会城市总体房价在3月份增长了1.4%。

CoreLogic RP Data公司研究主管劳里斯（Tim Lawless）说：“尽管澳洲房价在2015年有一个强劲的增长，但年增长率已经放缓至7.4%，这是自2013年9月以来最慢的年增长率。”他说，“今年头三个月，澳洲房地产市场出现了较强劲的增长，悉尼房产市场价格的年增长在去年12月份放缓至12.4%之后，已出现了反弹。”

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悉尼是唯一房价保持两位数增长的城市，其次是墨尔本。墨尔本房价的年度增长远低于悉尼，达5.6%。

珀斯的房价在3月份略有下降。达尔文、霍巴特、阿德雷德、布里斯班、堪培拉均持平。

2009年，悉尼第一季度的房产价格增长曾达到6.2%。

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目前在澳洲房地产市场中，某些类型的房产其价格上涨情况，完全超出正常历史水平。这样的住房如下：

• 新房，尤其是小地块上的大房屋。不久前Hampton区Kyarra 街12号的独立房报价为260万澳元。这类澳洲房产价格从来没有突破300万澳元，但是售出价刷新了记录，很容易就卖到了330.5万澳元。
• 可以推倒旧房、重建新房的院落。Ashburton区位于Stocks Avenue的一栋所房屋的销售令人感到惊奇。五人参加竞价，最终的获胜者不是中国买家，而是将要重建Balwyn式房的开发商。今后该房子进入市场时，可能会成为Ashwood首个超过300万澳元的住房，除非别的房产出售价格抢先达到该水平。
• 当然还有大面积地块的。

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那么，澳洲购房者能做些什么呢？

1、首先是不要放弃。事实上再等一年不知是否也是明智的做法。

如果这是市场一个结构性的变化，感觉类似于2000年早期、2006年、2009年和2012年晚期，可能在全球金融危机期间什么也做不了，不如先等待。

当然可以等到有专家称能够安全购房了，但没有人预测2015年的开始购房时间，其实2007年、2010年或2012年晚期也没有相应的预测。

2、房产市场反应出基本状况，目前对灵活行有很大或较大地块房子的购买力非常强。

过去24个月里买家购房踊跃，并且还在持续之中。这些也刺激了海外需求，使上述特定类型的房产供应日益减少。

所以，除非海外买家财富减少（过去40年里一直在增加），或政府干预（目前没有显示这种做法的明确迹象），或（尤其）中国买家改变土地储备的偏好，那么市场是在健全的供求原则基础上运作，而非其它。

这可能会持续一段时间。2012年10月价格重燃以来，澳洲房价一路上涨，每个月都会迈上一步新台阶。但2015年2月不一样，已经不是一个台阶一个台阶的升高，而是跳跃了整个一个楼层式的升高，（对于上述类型的房产来说）。

3、重新核查策略。如果你不再兴奋地冲浪，而是在失望地即将淹没海上，那么就需要改变策略或战术。

例如，找到好代理并买到便宜的推倒重建的住房不常遇见，所以应考虑是否真的需要住新房，承担大额房贷的压力而过着受限的生活方式，需要再重新考虑？是否该考虑老房子、不同的郊区或不同的城区？

如果抢先购买到这类房子，就会得到丰厚的回报。

例1：Bayside的地块没有跟随内东区地块的价格步伐，其实它在过去的五年里也是一样。假以时日，市场会重新发现它的许多优点，价格会返回到应有的水平。

例2：墨尔本内城区的小型地块还没有被外国投资者发现，因为建筑与地块规模不会在计算器上体现出来，但最终会展现出价值，就像50、60年代希腊人和意大利人曾经的购房状况一样。

例3：海外买家财富增加，他们从Doncaster到Balwyn再到Kew还有Toorak购置房产，由于机会的减少，他们还会去找其它城区。

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澳洲联邦政府近期宣布了多项针对外国投资者在澳洲投资房地产的限制性措施。参加“投资澳洲”论坛的中国嘉宾认为，相关措施如同“限购”，为了抑制澳洲房价过快上涨，一定程度上会影响中国投资者的热情。但澳洲驻华商务公使柯迈高（Michael Clifton）则表示，联邦政府此举旨在引导外资更好地促进澳洲经济发展。

澳洲联邦政府2月宣布将要求外国投资者在澳置业需进行登记并缴纳申请费。其中，购置总价100万澳元以下的房产，购房者需缴纳5000澳元申请费。如果澳洲房产价值超过100万澳元，则申请费涨至1万澳元，随后房产价值每增加100万澳元，申请费再增1万澳元。

而联邦政府目前也正就500万澳元重大投资者签证（SIV）项目相关申请条款进行重新审核，有媒体报道称，新出台的政策将对重大投资者签证申请人投资房地产进行限制，仅允许将500万澳元投资中的10%投入住宅开发基金。

Portfolio International Holdings有限公司主席、已有40多年全球房地产投资开发经验的梅雷迪思（Ian Meredith）则认为，联邦政府此举为了让澳洲房地产市场更有序地发展。澳洲此前已有规定，外国投资者不能购买已建成的二手住宅用房，只能购买全新住宅、或新规划用地。

对于新购房者需要支付5000澳元或以上的申请费，梅雷迪思说，这并不会影响投资者的热情，“如果您决定花费百万澳元去购房，不会在意这些小数额的花费。尽管有媒体对此进行炒作，但大部分开发商认为，这并不会影响任何人。”

昆州贸易投资暑北京代表处总监黄勇表示，因为联邦政府跟各州政府没有隶属关系，上述针对房地产市场的限制措施出台后在昆州具体还会有所调整。但他了解到，新州政府已出台了类似限制措施。

“因为（一套住宅）本来几十万澳元就可以买下来，但是现在中国人去炒，最后一套就可能卖到几百万甚至上千万澳元。所以这个政策开刀也是为了抚平当地民众情绪。”黄勇说。

对于联邦政府对重大投资者签证政策进行审查，柯迈高说，“澳洲政府希望将（重大投资者签证申请者的）投资基金直接用于提高澳洲的生产力和促进经济，而目前部分资金并未起到对澳洲经济有利的作用”，所以希望对相关政策进行调整。

黄勇也表示，目前重大投资者签证申请人大多是中国人，他们较多购买各州政府债券，虽然对政府债权是个好事，但是对澳洲经济来讲并不是一个很好的现象。“联邦政府更多希望把这个钱放到高新技术产业，希望能发展高新技术产业”。

在“投资澳洲”论坛上，来自昆州Hopgood Ganim律师事务所的律师黎德花对有意进行投资移民的中国申请者给予提醒，应当谨慎选择投资移民项目，当心投资“打水漂”。

“有的人认为，澳洲投资移民的项目只要是过了移民审批的都是稳当的，但其实不是。”黎德花说，每个投资方案都是有风险的，但一定要分清哪些是可控的哪些是不可控的。

黎德花透露，在移民公司的投资方案当中，很多方案都没有注明不可控风险的范围程度，这就有可能误导投资者认为都是稳赚的方案。“虽然很多投资公司指出有投资担保，但如果仔细看条文就会发现，担保是在投资盈利的前提下才会生效，如果没有盈利就不会生效。”黎德花说。

黎德花还提醒有意投资移民者，做好移民申报文章是关键，如果符合移民标准，文章做好就只是走一个程序。

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