Tag: 澳洲房市

澳洲政府出於對本地房產市場的保護，對海外人士購買澳洲住宅房制定了一些規定與限制。注意，所有的限制只是針對住宅房，如果您購買的是商舖，農場，工廠則 不在此限制之內。這裡對海外人士的定義指非澳大利亞公民或非澳大利亞永久居民的人，這些置業者在澳洲買房，需要先向FIRB，Foreign Investment Review Board， 即澳大利亞外國投資審查委員會提出申請，獲得批准後才可購房。

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對於樓花，即期房，幾乎沒有任何疑問，大家都知道澳洲政府允許海外投資者購買新建的住宅期房，比如公寓期房，新建的房屋土地配套等。海外人士在 澳洲購買期房，澳洲政府也沒有任何數量的限制。如果海外投資者購買澳洲期房，在簽訂購房合同的同時，需向FIRB提出申請購買此房的申請。一般3到4個工 作日內就能夠獲得批准。有時我們可能會聽到某些期房樓盤不需要去FIRB申請，那是因為開發商已經事先將整個樓盤獲得了FIRB的審批，以方便外國投資者 購買。

能不能購買澳洲二手房是大家的問題集中點。大多數普通海外投資者，如果你身在澳洲境外，並且沒有任何可以在澳洲居住12個月以上有效簽證，那麼你就 不可以購買澳洲的二手住宅房。但如果您持有澳洲的臨時簽證，並且正在澳洲生活，澳州政府也允許你購買一套二手房做自住用途。這裡的臨時居民必須持有允許他 們在澳洲居住超過12個月以上臨時簽證，比如在澳洲的留學生、在澳洲工作的海外人士等，他們被認為是澳洲的臨時居民。根據FIRB的規定，臨時居民可購買 一套二手房，但必須將其用作自住，不能出租。臨時居民在購買二手住宅房時，要在向FIRB提交的申請中提供超過12個月的有效澳洲簽證證明。所以所有的學 生家長，如果您的孩子正在澳洲讀書，您也可以考慮購買已經建好的二手房，這樣可以立即入住，不用等待長達兩三年的房屋建築期。

另外，不少中國來的投資者一聽說要去政府部門申請就有些擔心。其實澳洲的投資系統非常完善，任何有關買房的事宜都可通過您的代理律師和政府、開 發商、中介、賣家、買家進行溝通辦理，並不需要本人前去辦理。整個過程也非常透明，一般您的律師都能很清楚的預測需要多久能夠辦理完畢某個程序。澳洲政府 對海外人士在澳購房的限制也是出於對整體市場的保護，確保澳洲的房產市場能夠持續健康地發展，這其實也是對每個投資者的保護。

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（據澳洲家園）

澳洲現房大多數都是二手房，准現房（即將交房的房產），開發商翻新房（開發商在銷售期間預留沒有出售，重現裝修後在出售）

購買澳洲二手房需要購買人是澳洲國籍或持有1年以上澳洲簽證都可以購買！持1年以上籤證的購買者需要在簽證到期前把房產出售，到期不賣掉就是違規房產！有就說那我續簽證呢？可以繼續持有；

准現房和開發商翻新房也一樣，如果能申請FIRB名額就用海外身份購買，以後就不用擔心房產違規問題了；

期房——不同項目都有一同的FIRB名額，您是用1年以上籤證的身份購買的請注意房產違規問題，替他都一樣！

澳洲房價為什麼現房比期房便宜？

現房價格是現在房屋市場成交價格，期房價格是未來房屋市場預估的成交價格。

期房和現房的優勢什麼？

購買澳洲期房的優勢：

1）.10%的首付低——買期房簽合同時，只需要交納10%的定金，而尾款要等到房屋全部建成驗收後一併付清，這當中可能有幾個月甚至1-2年的時間來準備餘款或者是貸款（最高可貸款70%）。在這期間您還享受房屋增值；

2）.價格優勢——開發商為了獲得銀行貸款，會把項目價格定位較低，盡快的銷售過半預售抵押給銀行，從而投資人能夠以相對低的價格購買，所以發展商在開盤之際，會根據銷售比不定期漲價；

3）.印花稅省錢——澳洲購買房屋是有印花稅。澳洲（部分地區）法律規定印花稅是按售房合同簽訂之日的房產價值徵收的。而如果買期房，通常是在房產開工前就簽訂了合同，所以印花稅只需按地皮價徵收；

4）.優先選房——因為在澳洲，特別是公寓多為樓花銷售，客戶在開盤之際可以按照自己的喜好來選擇，像樓層戶型等。等到現房或接近現房時期，可供選擇的物業已經為數不多了；

5）. 升值潛力——買期房如果買得合理、適當，其升值潛力比現房要大。在一些尚未形成規模的地帶，當時的期房售價較低，隨著開發住宅的增多，形成了一定的規模，各種相關條件得以改善後，房價也會相應上漲，買期房者可以從中得到升值的好處。

購買澳洲現房的優勢：

1）. 即買即住——購買現房，可以馬上裝修入住，不像期房需要等它建好驗收完才能入住。對於尚未有房子的客戶，還可以省去從購買期房到入住這段時間的租金支出；

2）. 品質有保證，買得踏實——購買期房，由於房子尚未建好，你看不到它的真實面貌，只能根據建築設計圖紙和售樓人員的介紹去判斷，不夠專業的話很容易走眼；而對於現房，你可以進行原汁原味的現場考察，房子優劣一目瞭然；

3）. 避免糾紛——購買期房，易出現不可預計的情況，有可能與開發商產生糾紛，如交房時發現與設計不符或質量不過關等，而現房則可以在很大程度上避免這些問題的出現。

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（據搜狐網）

中國投資者在澳洲投資房產的現象持續「發燒」，但卻有不少投資者對澳洲買房的相關監管規定缺乏瞭解，澳洲房產法規明確規定，非符合條件的外國人不能買澳洲二手房，只能購買新房，那中國人在澳洲買二手房要滿足哪些條件呢?

中國人在澳洲買二手房要滿足哪些條件?

根據FIRB(外國投資審批委員會)的明確法律條款顯示，海外人士在澳洲購買「二手房」，有以下相關規定：

1、購房人須持有可連續停留澳洲12個月以上的有效簽證;購房人僅可以購買一套二手房;

2、所購房產必須是自住房，不可以作為投資房;

3、持澳洲臨居簽證的海外投資者所購的二手房產，必須在離開澳洲後三個月內出售;

中國人在澳洲買二手房要滿足以上條件，擁有連續停留澳洲12個月以上的有效簽證的中國 人，可以在澳洲購買二手房，非澳大利亞本地居民的海外購房者只能提交購買空地或新房的申請。在某些特定情況下可以購買將要重建的現房。在澳洲置業風潮持續 火熱的背景下，如今越來越多海外房產中介亦應運而生，但其專業度卻良莠不齊，投資者在選擇的時候要非常謹慎，以免觸及違規事件。

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（據新快網）

1、關於海外人士進行澳洲房產投資（無澳洲身份的海外人士購買澳洲新房）

a、開發商不僅在當地也在海外市場開展營銷的全新澳洲房產政策發生變化

以前：只有50%的全新住所才能賣與外籍人士。

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現在：這個保護澳洲資產避免被外資控制的政策被取消。買家不必同時開發類似的住所以促成一套全新的獨立住所可以賣出。這將在兩年後重新審核。

b、上文所描述的全新住所的概念也發生變化：

全新住所：以前指從未被他人所有或買賣；現在指從來未被買賣但曾被出租不超過12個月。

關於澳大利亞臨時居民購買澳洲二手房（無澳洲身份者不能在澳洲購買二手房）：

a、什麼叫臨時居民？「臨時居民」的概念包括任何居住在澳大利亞的外籍人士，只要是在簽證有效期內且不管簽證到期日。同時，「臨時居民」也包括那些在等待簽證結果的同時持有過橋簽證的人群。但是並不包括短期訪客，如商簽，旅遊簽和到此醫療進行救治的人群。

b、對於居住在澳的海外學生，為居住所購買（臨時居民購買二手房不得用於投資目的）的澳洲房產價值將不再有30萬澳元的限制。

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（據新浪博客）

澳大利亞政府對當地新房供應量一直有所控制，再加上移民家庭數量增加，當地房地產市場的剛性需求較為強勁。

澳大利亞購房門檻日漸降低 越來越多中國內地年輕買家出於投資考慮購置澳房產。

近兩年海外投資人群有日益年輕化的趨勢，以往大多數以四五十歲的人群為主，他們主要是出於子女讀書和海外發展的需求而購買房產，而現在因為澳大利亞購房門檻越來越低，三十多歲的年輕買家也越來越多，有不少是出於投資考慮的。

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日前，一場名為「澳房盛宴」的澳大利亞房產推薦會在四季酒店舉行，有六七十個澳大利亞的樓盤項目在現場推薦，而現場人氣大旺也說明澳洲房產投資熱度極高。

國內投資渠道狹窄催谷

有業內人士認為，在國內房產投資受到打壓的情況下，境外房地產投資或成為未來的投資趨勢。第一太平戴維斯中國董事長、投資及銷售部主管劉德揚認為這主要可以歸結為以下原因：第一，中國政府鼓勵中國人民海外旅遊， 這會讓更多的人在海外市場看到投資機遇；第二，中國人的儲蓄率很高，這意味著中國人有足夠的現金用於投資；第三，中國市場目前投資渠道有限，而且現有的投資渠道投資回報偏低。單從住宅市場來看，住宅的租金回報率通常在2%~3%，而銀行貸款的利率高達6.9% ~7%，這之間存在很大的差距。

一直以來，海外房地產投資主要集中在住宅公寓。澳大利亞樓市之所以火熱，是因為房產投資的門檻和購買成本相比過去降低了不少。

目前首付僅需10%左右

在澳大利亞投資公寓門檻約四五十萬澳元，折合人民幣約三百多萬元，而目前澳大利亞首付只需10%左右，這意味著拿出30萬元就可以買一套房子。

在澳大利亞買房，首付款先支付到第三方監管賬戶，房款的利息屬於業主。在交房前的2～3個月內，買房人準備貸款材料辦理貸款手續，海外人士可貸額度為房款總 價的70%～80%，不過需向貸款機構支付評估費、檢查費等。交房時，律師跟隨驗房，審核通過後，再交尾款，尾款可以是10%的現金和80%的貸款，貸款可通過租金還貸。比如在悉尼，一套房子的租金就可以還清月供。此外，在五年內可以只還利息不還本金，購房持有成本不算高。澳大利亞沒有房產稅，自住房屋賣出不需要繳納增值稅，投資房屋若在一年以內賣出，增值稅為增值部分的50%，一年以上賣出可減免到增值部分的25%。若房屋出租，則需向代理中介公司繳納的服務費為年租金的6%～7%。

風險

第四季度大批新房上市

澳洲法律規定，當地人（公民和綠卡持有者）、留學生和普通外籍人士買房的制度是不同的。不持有澳大利亞PR或CITIZEN（公民）身份的人士，都屬於海外投 資人士，只能購買一手物業。通常持有163簽證的人士，每個家庭只能購買一套，而且此物業不能出租，只能自住。在163簽證到期時，房子必須出售，否則將 會被政府罰款，嚴重的還將追究刑事責任。據加成移民總經理晏承志介紹，根據澳主要發展商的報告，今年第四季度將會有大批新房上市，供應量增幅驚人，因此買 房需謹慎考慮。

投資收益

不少房產租金回報可達7%

國人熱衷買澳大利亞房產，還是因為投資回報不錯，不少房產租金回報可達7%。

業 內人士表示，海外購房以投資為目的，一定要拋開個人喜好，通過對國際通行的房產投資數據和指數分析的結果來判斷房子是否值得購買，租售比、空置率、房價收入比和失業率都是重要的參考指數。租售比是月租金與房價之間的比值，因為澳對每年的新房供應量有控制，因此地段優越的項目容易出租，目前，澳租售比是 1:222，屬於健康發展狀態，國際標準通常是1:200~1:300，這個比值意味著若把房子出租，在無貸款的情況下，200至300個月內能收回房款，這個比值越高，說明房價中的投資需求越大，目前中國租售比在1:400以上。空置率則是某一時刻空置房屋佔房屋總面積的比率，一般5%~10%之間是 合理區，2013年澳房屋空置率是2%。

此外，還要對目標城市的購房區域進行劃分，其中最關鍵的是區域內的人口構成、租賃和自主比、澳大利亞二手房的價格水平和銀行對該區域房產的價值評估，這些數據代表了房子的真實價值。

海外人士只能買一手樓

鑑於澳大利亞二手房市場僅對本國公民開放，即海外投資者僅能購買澳大利亞的一手房，而一二手的差價在10%~20%。此舉讓人忍不住擔心，日後當今天的一手房轉向二手房市場，會否出現供應井噴而價格下滑的可能。

對此，高力國際華南區董事總經理林國東表示，澳大利亞政府對當地新房供應量一直有所控制，而且受到移民家庭數量的增加，尤其是華人「移二代」迅速增長的置業需求，當地二手房市場的剛性需求還是比較強勁的。

「悉尼、墨爾本、布里斯本、珀斯等一二線城市的住宅和寫字樓仍 有可投資的空間，CBD寫字樓的租金回報率約6%。住宅的租金回報率稍遜一些，扣完稅費和物管費，約4%~5%。但不排除個別片區的供應量偏大，投資者出 手還需謹慎。」林國東指出，以悉尼市中心的優質住宅物業為例，目前全新住宅的價格普遍在14000~15000澳元/m2，地段稍差一些的約10000澳 元/m2，也有個別項目衝到20000澳元/m2。市場上最受投資者歡迎的40平方米小戶型，門檻價約50萬～80萬澳元/套。 （王雯倩）

中國富人

舊金山扶貧換綠卡

據美國媒體《世界郵報》網站日前報導，數百位中國富人正為獲得綠卡，湧向美國舊金山投資開發，撒下數億美元，幫當地貧民區脫貧。

報導稱，未來的15年內，舊金山造船廠項目將開發舊金山市唯一被認為是「極度貧困」的兩個社區。《世界郵報》強調稱，造船廠是由數百位有錢的中國投資者出資創建的。而另外還有數據表明，每4位成功拿到美國投資移民簽證的人當中，就有3位是中國公民。

然而，早有分析指出，因為EB-5簽證很大程度上是為銀行不願提供貸款或美國投資者拒絕投資的高風險項目提供融資渠道，所以，有些項目存在風險，申請人應謹慎投資，以免遇到爛尾項目。 （整理：記者 陳白帆）

除了美國、澳大利亞，英國房產投資也相當火熱。

據第一太平戴維斯中國董事長、投資及銷售部主管劉德揚介紹，英國的房產投資人群主要有三類：「第一，越來越多的父母把他們的子女送去英國讀書，他們通常會投資住宅改善子女的居住環境；其次，作為經濟、金融的 中心，在英國有生意往來的中國人很多，在英國置業為他們在英國開展業務提供便捷；最後，準備移民英國的人群，也一定會在英國購置住宅。這三類人群成為英國 住宅投資的主力人群。此外，一些國內大型房地產企業如綠地、中國投資有限責任公司(CIC)等，也已經開始在英國投資寫字樓。」

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（據鳳凰資訊）