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墨爾本翻修房市場火熱 成交價超底價90萬 | 澳洲

據domain報道，墨爾本周末的拍賣會數據顯示，獨立屋比公寓賣得好。阿馬達爾（Armadale）阿萊恩大道（Alleyne Avenue）9號壹套翻修過的房屋以超過底價90萬澳元售出，已592.5萬澳元成交。

由於冬季市場庫存不斷下降，致使基尤（Kew）壹套物業超出底價35萬澳元成交。另外，靠近阿博茨福德（Abbotsford）壹處有塊維多利亞風格的雙門住宅吸引了9名競拍者角逐，最終被壹名買家以183.25萬澳元買走，其開拍價是150萬澳元。

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墨爾本翻修房市場火熱 成交價超底價90萬 | 澳洲

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據悉，上周六，Domain Group發布墨爾本拍賣清盤率達72.7%，低於上周的75.3%。不過，獨立式住宅房屋的市場要比單元房市場表現好。上周末，690套賣出的物業中有585套是獨立屋，獨立屋市場這壹塊的拍賣清盤率為74%。與此相反，在105套被拍賣的公寓中，僅有66%的公寓成功達成交易。這“拖累”了整體的拍賣清盤率，使公寓行業的銷售連續放緩6個月。

據了解，超底價90萬的那套房是上周六錄得的最好拍賣結果。Woledge Hatt的房產代理沃利奇（Adam Woledge）稱，該物業吸引了3名競拍者和100多人圍觀。他稱，之所以能賣出如此高的價錢，是因為其充滿時尚感，這種類型的房屋很短缺。

據稱，上周六墨爾本西區最受歡迎，共有149套房屋拍賣。Jas Stephens的總經理斯蒂芬斯（Craig Stephens）稱，位於西富茨克雷（West Footscray）埃塞克斯街（Essex Street）243號有壹套2臥房起拍價達66萬澳元，最終以74.9萬澳元賣出。“很明顯，翻新屋在首次購房者中很受歡迎，”斯蒂芬斯說。

墨爾本房市可能出現兩種雙速市場（two-speed market），獨立屋表現優於單元房，但仍有壹些公寓的表現也不錯。

（據澳洲新快網）

 

堪培拉房價今秋飛漲 去年同比漲11.4% | 澳洲

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堪培拉房價今秋飛漲 去年同比漲11.4% | 澳洲
5月季度堪培拉各區房價漲幅（Domain網站圖片）

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據Domain報道，堪培拉房市延續了近期強勁增長勢頭，實現了又壹個季度的房價飆升。

Domain集團最新數據顯示，截至5月的前3個月裏，堪培拉房價中位數達到733,786澳元。自去年12月季度算起，堪培拉房價已錄得5.8%的增長。與去年同期相比，5月季度的房價同比漲幅達到11.4%。當地獨立住宅市場表現優於悉尼同期，後者房價自去年12月起僅上漲5%。

沃登谷（Woden Valley）是堪培拉偏遠地區房市表現最佳城區之壹，與去年相比，當地房價漲幅達12.3%，5月季度中位數達82萬澳元。房價漲幅次高的城區是塔格龍（Tuggeranong），具體漲幅為12.1%，中位數達566,150澳元，貝爾康納（Belconnen）以10.9%的漲幅及582,000澳元的中位數緊隨其後。堪培拉市中心（Canberra Central）房價僅漲4.6%，中位數達到96萬。而威斯頓溪（Weston Creek）5月季度房價中位數達654,500澳元，年漲幅僅0.8%。

盡管該市獨立住宅房價增長勢頭強勁，但公寓價格走勢和緩。堪培拉公寓價格5月季度中位數為427,348澳元，年漲幅僅0.9%，與去年5月季度數字相比，也僅有1.8%的增長。相反，悉尼公寓價格自年初起已上漲4.3%，目前錄得年漲幅達到8.2%。

而統計局的最新數據則有力證明了堪培拉房價的強勁漲勢，機構公布的3月季度住宅指數顯示，堪培拉該季度房價上漲2.8%，年漲幅達到10.6%。此外，統計局對堪培拉公寓市場的報告也證實了市場的疲軟現狀。3月季度內，堪培拉公寓市場房價指數下跌0.2%，與去年同期相比僅漲2.9%。

相關資訊：中國投資者對澳農業興趣不減 紅酒大熱

（據澳洲新快網）

海外買家如何在澳大利亞買地建房？

Part 1 海外買家在澳大利亞購買土地的法律依據

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非常住外籍人士也可購買空地用於住宅開發，但購買前也需要向FIRB提出申請，不過，在獲得批準時往往附有一定條件（如在24個月內開工等）。簡而言之，普通海外買家獲得申請後，可以澳大利亞購買空地後再自建別墅。>>>詳細  （中國人在澳洲買房條件）

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 相關閱讀：外國投資者在澳洲買房有哪些政策規定？

 

Part 2  在澳大利亞買地建房的兩種常見方式

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目前市場上買地建房大致分為以下兩種情況：

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▶ 購買獨立空地

由買家購入後通過建造商進行設計建造。這種情況下，造完的全新別墅比直接購買可能節省50-100萬澳元。

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▶ 小區分地

在與國內小區非常類似的別墅生活區內，買家選擇、購買土地，然後交由開發建造商負責統一承建（Land and House Package）。當然，買家也可以選擇自己喜歡的戶型，投入的時間和精力也相對較少。

 

Part 3  在澳大利亞買地建房的好處

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1、節省印花稅

無論是哪一種方式，在澳大利亞買地建房都可以為買家省下不少稅費。比如，買一套70萬澳幣的公寓房，需要繳納的印花稅大約在2.6萬澳元上下；買一棟100萬澳幣的全新別墅需要繳納的印花稅則需3.9萬澳元左右。如果業主買地建房，假設土地價值45萬澳元，房屋造價為45萬澳元，買家只需支付45萬土地價值的印花稅（建造部分無需繳納印花稅），約為1.7萬澳元左右。這其中就為業主剩下了比較可觀的印花稅費用。

 2、初期投入較少

此外，買地建房只需較少的初期投入，並且可以分期付款，對於買家而言，準備資金的時間就比較充足。

購買土地只需地價的10%作為訂金，即4.5萬澳元（約27萬人民幣）。而買家也可以與賣家比較靈活地商討交割土地的日期，以確保自己有足夠時間來準備剩餘資金，辦理貸款事宜。

 3、可自選戶型

在購買土地的同時，買家也可以選擇自己喜歡的戶型，與建造商協商建造時間和價格。一般此時需要支付

造價的5%作為訂金，及2.25萬澳元左右（約13萬人民幣）。其餘款項需等到土地交割之後按協議分期付給建造商。

 

Part 4  在澳大利亞買地建房的時間及流程

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通常，在澳大利亞買地建房的時間約在6-12月左右。先由買家交割土地後，開始建房。建房耗時約在6-9個月左右，具體時間可以由雙方協商而定。買家需要考慮的問題在於土地交割後建房的這段時間，買家需要償還土地部分的貸款利息。

簡單來說，買地造房大致分為以下幾個步驟：

 

名家觀點

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省yangyang錢還能自選戶型——談怎樣在澳大利亞買地建房

對於有能力到澳大利亞買房投資的海外買家來說，除了購買常規房產物業外，買地造房，或收購農場實現在國內無法完成的“地主夢”，都是不錯的投資選擇。>>>詳細

楊泱律師專欄全集：

律師楊泱解析澳洲房產投資

 

 

 

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澳lin洲房產收到土地稅稅單該怎麼辦？怎麼豁免？

眾所周知，在澳大利亞購買物業除了需要向政府繳納印花稅外，在持有過程中需要每年向各州政府繳納土地稅。土地稅支出有時候困擾著很多澳洲房產投資人，而且很多時候還影響到他們的投資回報。>>>詳細

林匯銘律師專欄全集：

中澳雙證律師林匯銘解析澳洲投資法與移民法

 

 

 

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澳大利亞南澳州最新房產印花稅徵收標準

在澳大利亞買房，印花稅是最為重要的交易稅費，由於各個州的房產印花稅稅率不同，為此，居外網特意為大家收集整理新南威爾士州（New South Wales）、維多利亞州（Victoria）、昆士蘭州（Queensland）、西澳州（Western Australia）、南澳州（South Australia）的印花稅稅率，供大家在澳大利亞買房時參考。

南澳新房補助

南澳對新房的首套住房補助為15000澳元，到2017年6月30日之前購買南澳任何地區的新房都可享受到最高15500澳元的印花稅減免。

印花稅佔了你最早在南澳購買房子的最大份額。 你支付的印花稅額直接影響你的購買成本。

請參閱下圖，不同程序下的印花稅金額：

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单位：澳元

 

階段1：沒有開始與建築物有關的工作（0％）。

階段2：公寓的樓板被澆築，外牆已經豎立（20％）。

階段3：公寓的內部框架牆已經豎立，第一個固定管道和電氣已完成（40％）。

階段4：公寓的牆壁和天花板內襯已完成（60％）。

階段5：公寓的細木工，平鋪和第二修理木工已完成（80％）。

階段6：工作已經實際完成，公寓準備佔領（100％）

從上圖可以看出，第一階段的印花稅只是第四階段的一半，所以在早期購買公寓更便宜。

 

相關資訊

 

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澳洲最大商業地產門戶網站

近年來，到澳洲買房成為熱潮，不過主要是普通住宅。據數據分析所示，過去十年中，澳洲商業地產投資的平均回報率要高於普通住宅和股票、基金等投資方式。為此，商業地產應成為大家進行海外投資時的優選組合之壹。壹起到澳洲最大的商業地產門戶網站commercialVIEW看看吧，不僅讓妳找到理想的投資對象，還能幫您更好地完成澳洲商業地產投資。

墨爾本3大項目國內首發 全球最宜居城市置業優選

澳洲買房置業的熱潮興起已久，在悉尼房價已經上漲到很高水平後，墨爾本成為國內買家的新選擇！的確，作為多次排名全球最宜居城市的墨爾本，地理條件、居住環境無可挑剔，更重要的是，相比悉尼，墨爾本房價更合理，更適合大眾買家。壹起看看，墨爾本首屈壹指的房產巨頭LK Group為大家帶來的最新項目吧！

請教房貸專家Otto Dargan 澳洲貸款買房再無難度 | 澳洲

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期房貸款難度加大！買房前務必搞清楚的四大問題

我在3月時曾談到抵押貸款購買單間公寓非常困難，尤其是期房。由於新出台的借貸政策非常嚴格，約有80%的中國購房者已經無法結清購房款項。雖然目前許多中國投資者正在嘗試將結算期延長12個月，但也有一些中國投資者正在嘗試徹底解除合同，並轉售公寓。然而，轉售公寓本身也有困難，那麼有沒有第三種選擇呢？是否仍有可能獲得貸款，並完成期房的購買呢？【閱讀原文】

 

中國房地產投資者在澳洲面臨更重征稅 各州稅費計算詳解

從2017年7月1日起，新南威爾士州針對外國公民加收的附加印花稅從4%漲至8%，同時，土地稅從0.75%漲至2%。這項措施是新南威爾士州州長貝瑞吉克蓮緊隨維州、昆州加稅腳步宣布的。在國家層面，也出台了更多的法律法規，旨在打壓中國及其他外國投資者。今天我會詳解澳大利亞各州最新印花稅稅制，讓各位買家一目了然。【閱讀原文】

 

貸款購買澳大利亞期房：你需要知道的殘酷事實

如果你有考慮過投資澳大利亞房地產，你可能曾考慮購買當前正在進行的期房單位開發項目。可是，為打擊外國投資者大量收購房產，澳大利亞審慎監管機關（APRA）已束縛住澳洲大型銀行和貸款機構的手腳。中國投資者以及其他外籍人士不能獲得貸款購買小於50平方米的公寓。今天讓我在專欄告訴你更多。【閱讀原文】

 

中國投資者還能在澳大利亞獲得抵押貸款嗎？

過去的一年裡，中國投資者想要在澳大利亞獲得抵押貸款的資格非常之難，各大型銀行大部分上完全停止貸款給外國投資者。為什麼澳大利亞銀行停止給中國投資者貸款？現在該怎樣做才能在澳大利亞獲得抵押貸款？是否必須支付更高的貸款利率嗎？我將會在居外專欄逐一解答，並會提供幫您輕松獲批的寶貴建議。【閱讀原文】

 

中國投資者對澳農業興趣不減 紅酒大熱 | 澳洲

據《澳洲人報》報道，中國信永中和會計師事務所（ShineWing）澳洲合夥人斯科菲爾德（Matthew Schofield）在墨爾本舉行的農業投資者論壇（Agri-Investor forum）上稱，其中國客戶並未受媒體報道中的反中國投資情緒影響，中國投資者及公司對澳洲農業，尤其是葡萄園、乳業及水產養殖業的投資興趣依舊濃厚。

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中國投資者對澳農業興趣不減 紅酒大熱 | 澳洲
中國信永中和會計師事務所澳洲合夥人斯科菲爾德稱，其中國客戶並未受媒體報道中的反中國投資情緒影響（《澳洲人報》圖片）

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斯科菲爾德稱，中國消費者對高質量食品的需求日益增加，中國投資者希望從中分壹杯羹，而澳洲以較高標準的監管、生物安全及環境標準，被視作農業投資的安全之地。而另壹個關鍵因素就是，澳洲買地還可獲永久產權。

他形容，中國對澳農業領域大量投入的資金“令人震驚”。“我們的潛在客戶希望食物達到清潔綠色的黃金標準。他們希望獲得優質品牌，認為我們的食品質量上乘，並願意為此支付高價。”

斯科菲爾德稱，葡萄莊園投資壹直是中國在澳投資的熱門領域，中國富人對優質紅酒的消費需求不斷增加，富邑葡萄酒集團（Treasury Wine Estates）旗下的奔富（Penfold）紅酒品牌在中國享有較高名譽度。

他預測，隨著中國對進口奶粉管制條例的進壹步明了，從牧場、嬰幼兒配方奶粉品牌到加工場等乳業領域都將成為下壹波中國投資熱潮，中國投資者仍看好澳洲牛奶。他認為，海鮮及水產養殖也將吸引中國投資者眼球，並援引中國公司在全球範圍內的酒店及賭場收購案，以及中國遊客對海鮮的喜愛為例證實此點。

擔任中澳合資的基德曼牧場（Kidman）董事的前貿易部長羅柏（Andrew Robb）指出，中澳的商業往來對未來發展極其重要，並稱近期漢考克公司（Hancock）與中企新希望集團簽署的活牛出口合約堪為未來農業商務合作範例。

相關資訊：澳洲房屋出租：自尋租客，省錢；委托經紀，省事

（據澳洲新快網）

去澳洲買房，你一定要了解的房屋保險

Part1 澳洲房屋保險種類

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關於澳洲房屋的相關保險，比較常見的有四種：房屋保險、房屋財產保險、公眾責任險和房東保險。一般向銀行貸款的房子都會強制性購買房屋保險，而房屋財產保險、房東保險和其它是自願選擇購買的，根據不同的保險公司有不同的投保方案，收費也是不一樣的。>>>詳細

1、房屋保險Building Insurance

房屋保險費主要是為了保障不可抗力事件而對房屋結構造成損失而購買的保險。自然災害如火災、洪水災害、風災等，還有交通事故對房屋所造成的破壞，都可以通過這個保險得到賠付。

大多數情況下， 每年的房屋保險為300-700澳元。

2、房屋財產保險Home Content Insurance

房屋財產保險可根據所有人自行決定是否購買。主要按內部裝修和擺設價值計算。需要注意的是珠寶等貴重物品只有在投保時加以說明才能獲得賠償。

最基本的房屋財產保險，如保險額為$35,000, 則每年的保險費為$300左右。

3、公眾責任險Public Liability Insurance

公眾責任險是承保被保險人在其經營或擁有的地域範圍內從事生產、經營或其他活動時，因發生意外事故而造成他人（第三方）人身傷亡和財產損失，依法應由被保險人承擔的經濟賠償責任。

4、房東保險Landlord insurance

要是發生以下這些情況，就可以依仗這個保險：租客拖欠房租；租客損壞財物；租客中途毀約等。對於租客來說，如果房屋遭到非房客所為的異常變動，房客是不用承擔任何責任的。

相關閱讀：購買澳大利亞房產 房產保險必不可少

 

Part2 澳洲房產保險不予理賠的情況

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▶ 貴重珠寶的損失賠償通常不包含在房屋保險之內，除非契約中特別加以說明。建議把貴重的珠寶和有價證券等小件證明文件放到銀行設立的保險箱來保管。 　　

▶ 保險契約內通常用的 “Comprehensive”(總括性的) 字眼，並不代表含蓋所有一切的風險承擔，最簡單的，通常門窗的玻璃就不包括在內，車庫內的汽車也不在保險範圍之內。

▶ 一些特定風險如戰爭，自然磨損，和保險人或家屬的故意或不當使用造成的損害都無法獲得理賠。所以, 提醒您可以去保險公司為這些不含在房屋保險理賠範圍的東西另外購買保險，這樣才會得到更好的保障。

▶ 為了防止房屋失竊，房客可以在房屋內加裝”防盜報警器”，這樣可以降低房屋失竊的可能性。房屋一旦失竊，那麼負責安裝”防盜報警器”的公司將有責任向你支付相應的賠償金，但不會是全部的損失賠償，這部分賠償也只是該公司支付給你的，能夠獲得的賠償將是你在保險公司投保的項目。

▶ 如果房屋本身處於自然災害多發區域，自然災害造成的損失保險公司可能會拒絕理賠，這主要取決於投保的保險公司和保險合同條款的約定。

 

Part3 如何購買澳洲房屋保險？

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作為房屋所有人或投資者，在災害發生期間肯定睡不好覺、擔心自己的房屋或投資將被大水沖毀，因此屋主都想著要買房屋保險以保護自己的資產。>>>詳細

1、不論屋主用房產的購買價格或是市場價值來投保，都不是正確的方式。投保的價值在於確保災後重建時所需要的一切補助。

2、保險費用應涵蓋拆除（毀壞的房屋）、清掃、設計和工程費用，以及重新建設後的項目管理費、諮詢費、建設批准和許可證、建設的工程費用等。更重要的是，房屋毀壞的時間和實際重建日期之間，逐漸上升的重建成本。

3、屋主或投資者可以向估算師（quantity surveyor）諮詢意見，估算師的業務之一，就是提供屋主正確的房產重建投保資訊。

4、萬一災害發生，屋主應確定索賠的範圍和金額，同時，準備好房屋維修或徹底重建的建築合同，提交給保險公司。

5、假如投資型房地產因災害而部分受損或完全毀壞，那麼屋主還需考慮到房屋稅的折舊扣除額。屋主需檢查現有的房產稅收折舊計畫表，因為當房屋經重建或整修後，計畫表可能需要更新。

 

相關閱讀：澳洲買房經歷親述 房產保險不可少

 

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澳洲房屋出租：自尋租客，省錢；委托經紀，省事 | 澳洲

當順利交房後，買家要考慮的下一步就是如何將物業出租，為自己帶來利潤，同時也可以抵償部分的貸款利息。那麼作為准房東，買家們要注意些什麼問題呢？

首先，買家需要考慮，是自己尋找租客管理物業還是委任專業的地產經紀代為管理。自己管理出租物業可以為業主省下一筆可觀的管理費用，還能與租客建立更為直接的友好關系。如果業主居住所投資房的附近，並了解相關的租賃法律和擁有空閑的時間的話，這不失為一個可行的辦法。相反的，選擇專業的地產經紀可能為更佳的辦法。尤其是對許多居住在海外的業主，由於沒有過多的時間來管理出租物業，所以，及時選擇地產經紀安排出租事宜最佳。

無論買家做出何種選擇，值得注意的是，擁有一套投資物業並非一本萬利毫無風險的。業主應當確保為物業進行合適的保險。同時，作為房東，業主也應當購買適當的房東險，例如房屋損壞時的房租損失，租客違約搬走的損失等。

其次，買家需要考慮的問題是，如何選擇合適的地產經紀代為管理自己的出租物業。澳大利亞的地產經紀必須經過專業的培訓獲得執照才可以從事該項服務。一般的地產經紀公司會同時提供出售與出租服務。然而，術業有專攻，買家如果從某個地產經紀公司購買了投資物業，可以繼續選擇該公司代為管理出租物業，當然也可以選擇其他合適的地產經紀公司。根據經驗，買家應當至少與2~3家不同的地產經紀公司接洽，了解他們的費用及所能提供的服務來幫助做出決定。值得注意的是，一般經紀公司無論是在出售還是出租時都無法保證租金金額的，只會給出相應的市場標准，買家亦應當根據市場價為出租物業定價。在與地產經紀接洽時，買家可以考慮以下問題：

  • 該經紀公司從事租賃物業管理事宜的歷史及經驗；
  • 該經紀公司目前管理著多少租賃物業；
  • 該地產經紀在當前公司工作了多久？
  • 該經紀公司是否定時檢查出租物業？
  • 該經紀公司如何有效審查潛在租客？
  • 如果租客遲交房租了，該經紀公司有何辦法來解決？
  • 管理費用包含了哪些服務？

一旦買家確定了經紀公司，應當及時與經紀公司簽訂代理協議。協議內容應當經過雙方協商而定，例如：多久檢查一次出租物業等。目前大部分的經紀公司都收取一周的房租作為租賃服務費以及相應的管理費。一般管理費按照每周租金的百分比收取（一般在5%~12%）。服務協議裡也會列出其他的費用，例如：出租廣告費、起草租賃協議費以及其他可能會收取的費用等。買家應當在簽訂服務協議前確保自己的責任與義務。

 

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