當前，到美國買房已成為國內高淨值人士的熱門選擇，或自住，或成為重要的投資理財選擇。不過，對於大部分打算到美國買房的國內買家來說，必須瞭解的問題是：你的資金準備夠了嗎？你知道在美國買房，除了房價本身，還包括不菲的買房費用和持有費用嗎？且看居外網為你一一介紹。
Tag: 美国房产
置業好消息！霜降=雙降？NO！美國房市可是春天
中產開始偏愛投資海外房地產，尤其以美國房地產為主，美國房產的穩定性、保值性、獲利大等特性，吸引著越來越多的國人中產，絡繹不絕的赴美國買房。
趕在「霜降」之前，中國央行雙降了。10月24日是「霜降」，央行也應節「雙降」!
中國人民銀行宣佈，自2015年10月24日起，下調金融機構人民幣存貸款基準利率，同時下調金融機構人民幣存款準備金率。其中，金融機構一年期貸款基準 利率下調0.25個百分點至4.35%;一年期存款基準利率下調0.25個百分點至1.5%;其他各檔次貸款及存款基準利率、人民銀行對金融機構貸款利率 相應調整;個人住房公積金貸款利率保持不變。
(註：個人住房公積金貸款利率維持3.25%不變，金融機構貸款基準利率下調至4.9%)注意!央行這句看似不起眼的話其實意義深遠!這次「雙降」看點不在「雙降」，而在利率徹底市場化。
利率市場化如何影響普通人的生活?
普通人可以選擇利息更高的銀行，從表面上看，存款利率放開，對於老百姓來說，多了一個理財的渠道，但存款利率放開後，雖然短期可以讓儲戶，享受存款利率上 升的紅利，但銀行不倒的鐵飯碗制度也將成為過去，這意味著，儲戶選擇銀行存款在考慮利率高低的同時，同樣需要考慮銀行在付出高利率的同時，是否存在經營上 的風險。
中國銀行國際金融研究所主管溫彬認為，銀行存款利率上升後，貸款利息也會上調，因此月供族、刷卡族需要支出的貸款利息，即債務負擔也增加了。
雙降對中產錢包的影響?
(1)負利率再度來襲錢越存越少，
(2)「寶寶」類產品及銀行理財收益將下降，
(3)投資型保險收益也將下調，
(4)A股漲跌難預測。
央行雙降後，銀行存款利息更低了，那麼中產該怎麼進行資產配置呢?
在大類資產配置中，首先需要確定的是國別資產配置。雖然目前美聯儲加息弱化，但整體美元指數依然會保持強勢。以美元計價資產依然是海外資產配置的重點。
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（據華美優勝）
美國房租上漲最猛的城市 加州與佛州仍舊最火爆
租賃信息網站RentRange最近發布了美國獨立屋租金漲幅最大的城市。數據顯示，南部和西部城市租金增幅最大，其中加州和佛羅裡達州的租賃市場最為火爆，不過，這些數據也有令人意外的地方。
美國房租上漲據哥倫比亞廣播公司報道，美國房地產網站Zillow 8月的報告顯示，2015年第二季度，美國大都會地區的房租占收入的比例達到歷史更高水平。同時，第三季度的形式也不容樂觀，讓租房者“負擔不起”。
租賃信息網站RentRange最近發布了美國獨立屋租金漲幅最大的城市。數據顯示，南部和西部城市租金增幅最大，其中加州和佛羅裡達州的租賃市場最為火爆，不過，這些數據也有令人意外的地方。
租賃市場最火的9個大都市：
1. 珊瑚角-邁爾斯堡(Cape Coral-Fort Myers)，佛州
第三季度漲幅23.6%
經濟復蘇推動佛羅裡達州人口增長，進而給住房市場帶來了壓力。邁爾斯堡新聞報道稱，獨立屋平均租金約1,540元，與去年同期相比漲幅高達近300元。
2. 薩克拉門托-亞登-亞凱德-羅斯維爾(Sacramento-Arden-Arcade-Roseville)，加州
第三季度漲幅17.6%
就業市場的強勁和職位空缺的下降，越來越多的人在這一地區租房。MPF Research公司的數據顯示，對於新租戶，薩克拉門托今年第三季度租金上漲9.9%。
3. 北港-布雷登頓-薩拉索(North Port-Bradenton-Sarasota)，佛州
第三季度漲幅：17.2%
這是佛州另一個受益於經濟復蘇的大都市。新的區域報告顯示，這一地區平均月租金超過1,800元，與去年同期相比增長16.2%。
4. 舊金山-奧克蘭-弗裡蒙特(San Francisco-Oakland-Fremont)，加州
第三季度漲幅：17%
灣區房價之高已臭名昭著，科技熱潮給這裡帶來巨大資金和人潮，從而創造了前所未有的住房危機和租房市場。
Zumper.com的數據顯示，舊金山目前的房租全國最高，一臥室的公寓7月平均租金高達3,500元。
據紐約時報報道，奧克蘭平均租金比去年同期上漲20%，有人寧願花600元租住集裝箱改造的住房。
另外，被收回的租房數量也在上升，舊金山紀事報的數據顯示，從2014年3月到2015年2月總計有2,100的租房被收回。
5. 查爾斯頓-北查爾斯頓(Charleston-North Charleston)，南卡羅來納州
第三季度漲幅：16.5%
制造業的蓬勃發展，包括奔馳和波音公司宣布計劃在這一地區建立或擴大現有工廠，導致該地區的租賃市場升溫、保障房稀缺的現狀。50%家庭在住房上的花費已占他們收入的一半。
6. 洛杉磯-長灘-聖安娜山(Los Angeles-Long Beach-Santa Ana)，加州
第三季度漲幅16.3%
加州住房擁有率全國第二低。根據人口普查數據，僅在洛杉磯縣，去年租房者占了近55%。
7. 聖荷西-桑尼維爾-聖塔克拉拉(San Jose-Sunnyvale-Santa Clara)，加州
第三季度漲幅16.1%
硅谷蓬勃發展的高科技經濟持續走強意味著住房，特別是廉租房在該地區過於匱乏。
聖何塞水星報指出，這一地區房屋空置率約為全國平均值的一半，一些房東會要求租戶證明他們的收入達到租金的3倍。這意味著要租每月3,400元的住房，年收入最低要達到122,400元。
8. 丹佛-奧羅拉(Denver-Aurora)，科羅拉多州
第三季度漲幅14.6%
隨著大麻在該州的合法化，丹佛都會區已成為美國最熱的房地產市場之一。不過，當地四口之家的平均年收入僅為62,250元，過高的房價在該地區引發了住房危機。
去年，丹佛郵報引述Zillow的數據稱，在這一地區租住中等價位的住房時薪需達到35元，這是科羅拉多州最低工資標准的4.5倍，比四口之家平均年收入高出萬元。
9. 達拉斯-沃斯堡-阿靈頓(Dallas-Fort Worth-Arlington)，德州
第三季度漲幅14%
盡管全球石油價格出現下降，但能源板塊在北得州仍然堅挺。同時，隨著越來越多的醫療、金融和科技企業入駐，帶來了更多的職場人員。
達拉斯晨報上月指出，今年第三季度，該地區公寓成本上漲了近7%，增長率是去年同期的近3倍。
與此同時，盡管住房建設持續繁榮，但這一地區出租空置率小於5%。
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(據僑報網報道)
科技獨角獸興盛 成美國房市隱憂？
1999年的網路泡沫帶來10萬億（兆）美元損失，巨額破產、公司倒閉及大量解僱使房市也隨之下跌；2008年信貸泡沫破滅更捲起金融海嘯的千堆雪，一時間法拍屋橫掃全美。這兩次泡沫化帶來的房市危機，雖然事過境遷，仍讓人們猶有「一朝被蛇咬，十年怕草繩」的杯弓蛇影之憂。使得房市復甦以來，每隔一陣子大家便會討論「是否有新泡沫正在醞釀中」的疑慮，尤其今年許多城市的房價已漲回2007年大蕭條前的水位，更使得這種討論甚囂塵上。
特別現在又出現大量初創公司（startups）市值超過十億美元，這些公司名氣響亮，市場大餅也擘畫的非常吸引人，但實質上公司盈利並不足以支撐其市值，有的甚至沒有盈利，這些市值超過10億美元的初創公司被創投界稱為「獨角獸」，其中包括Uber、Airbnb、Square、DocuSign等。
這些獨角獸公司在市場上曾經相當罕見，但現在拜新科技想像空間大，股市又處於牛市而遍地開花，福布斯（又譯作：富比士）雜誌今年二月還以「獨角獸年代」為封面專題探討這個現象。這數百家的獨角獸公司也令不少人擔憂——這些公司會不會隱藏著下一波科技泡沫的未爆彈？
獨角獸遍地開花
科技業的興盛帶來就業機會，進而帶動房市發展。房地產網站Realtor.com分析，科技業員工每增加1%，就會拉抬房價0.49%。例如，最近的熱門科技中心丹佛，就是六月份房價中全美唯一出現兩位數百分比成長的城市。
Brookings的研究顯示，全美薪水最高的縣幾乎都是科技中心。這一點矽谷的購屋人最有「切膚之痛」，只要有一家初創公司上市，附近的房子幾乎就被這家公司的員工在股票換鈔票後一掃而空。例如Google和Linkedin總部所在的山景城（Mountan View），同時也鄰近Facebook總部，現在平均房價達125萬元。
水能載舟亦能覆舟。2000年那次的網路泡沫化使矽谷科技業衰退17%，就業人數減少8.5萬人。現在人們憂慮獨角獸初創公司會不會帶來新一波科技業的泡沫時，舊金山灣區更是被關注的大地雷區，在福布斯雜誌列出的全球前百大獨角獸公司中，有40家設立在舊金山灣區。
但是，由於舊金山灣區房價一路扶搖直上，房屋供給短缺，經濟面的可能負面消息預期仍不會給灣區帶來太多法拍屋。灣區目前的房貸/房價比為43%，遠低於全美59%，即便對於91%至100%的高房貸/房價比，灣區也僅有1.95%的低比例。在經濟大蕭條期間，矽谷的法拍屋及短售屋也出現熱烈的競價戰。
房市信心跌
房地產網站Zillow的房市信心指數顯示，民眾對房市的信心從年初至年中在全美普遍降低，但在科技城市尤為顯著。丹佛從54%降至46%，聖荷西從43%降至36%，舊金山降至40%，西雅圖從57%降至51%。
西雅圖是另一個最近被關注的熱門科技城市，在許多科技業的帶動下推升房市，這些科技業主包括亞馬遜、微軟以及在此設立分公司的Google、Facebook等。Zillow首席經濟學家Svenja Gudell說，西雅圖現在房租也水漲船高，這對首次購屋人儲蓄購屋頭款更加困難。
舊金山的首次購屋人情況更嚴峻，預計在一年內買屋的18至34歲族群從一月的18%在七月降至5%。相反的，不以科技業為城市主力的費城，其18至34歲族群計劃在一年內買屋的比例從1%上升至23%。
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（互聯網資訊綜合整理）
美國物業稅有多高：價值30萬美元房子繳稅8千
美國物業稅如何徵收？稅率有多高？
房地產物業稅稅率的制定主要依據政府預算和支出的情況來徵收，首先是看縣、市每年社區服務的支出需要多少以及學區中小學的花費要多少，然後再看 政府徵收的銷售稅等其他稅收有多少，政府的支出減去這些稅收，還差多少，那就要由房地產物業稅來堵窟窿了。政府會根據需要徵收的物業稅總額和當地房地產的 市場價值來決定物業稅稅率。
房地產物業稅是一種從價稅，也就是依據住宅的價值而徵收的稅，它不同於個人所得稅和銷售稅，不會依據一個人收入和消費多少來徵稅，而是根據一個人擁有多少的房地產價值來徵稅。只要一個人擁有房地產，他的一生就必須年年為此繳稅，除非他不再擁有自己的房地產。
如果一個人擁有市場價值100萬美元的獨立住宅，他是否要按照100萬美元來繳納房地產物業稅呢？不是的，各地房地產沽值都會設定一個價值比， 如房地產市場價值5%、15%、30%、40%的房地產徵稅值。如果房地產徵稅值是15%，100萬美元的住宅就按15萬美元的價值來徵稅。而決定一地居 民要交多少房地產物業稅的關鍵因素就看物業稅稅率，如果物業稅稅率是2%，那麼擁有價值100萬美元的這位居民每年要繳納的物業稅為3000美元 (150000× 2%)。
以佐治亞州為例，一幢住宅的沽定價值為10萬美元，該州取沽定價值40%也就是40000美元作為徵稅的基數，去掉州2000美元和地方政府 4000美元的免稅額，再乘以釐計稅率，佐治亞州的釐計稅率為3%。釐計稅率的決定是每年依據縣、市和學區的財政預算來決定，政府需要花錢多，就得多收 稅，房地產物業稅的釐計稅率就會高，反之就會低。所以一幢10萬美元的住宅在佐治亞州每年業主要繳納的物業稅為：(40000 – 2000 – 4000) ×3%= 1020美元，佔住宅價值的1.02%。
2009年紐約的房地產市場價值約為8000億美元，而房地產的徵稅值為1400億美元。2010年，紐約的房地產的徵稅值僅為房地產市場價值 的4.4%，也就是說，一幢市場價值40萬美元的住宅，只需要按17600美元來徵收房地產物業稅。為什麼會是這樣，這主要是保護房屋擁有者的利益，也讓 更多的居民能夠擁有自己的住宅。否則，房地產物業稅過高，相形之下就會降低民眾的購屋能力。從這個角度講，徵收高額的房地產物業稅會限制民眾購屋的慾望， 至於能否壓低房價還要看整個房地產的走勢和民眾的收入及消費能力。
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（互聯網資訊綜合整理）
老人成新家戶主力 美國房市的另類繁榮
新家戶數量的增加對房地產業是非常重要的指標，美國在經濟大蕭條期間，大量年輕人繼續與父母同住，或者找室友同住以節省開支；隨著經濟復甦，就業率上揚，市場預期這些年輕人會開始自立門戶，不論買屋或租屋，促使房價和租金上漲，建商也營建更多房屋，進一步使經濟活動更繁榮。
但出乎意料的是，和父母同住的年輕人比例不減反增，從人口普查局和皮尤（Pew）研究中心的報告皆證實了這個現象。換言之，近年的新家戶的增漲主力並不在這些年輕人身上。
老年人成新家戶主力
根據人口普查局的資料，從1958到2007年，平均每年家戶數增加130萬戶。但是當2008年掀起金融海嘯的狂濤後，新家戶數從2008年至2013年，每年平均只增加了57.9萬戶。
隨著經濟復甦，去年新家戶數一躍成長至220萬戶，至今年第二季新家戶數仍保持持續增加的趨勢，今年第二季就新增了48萬戶。
柏克萊加大透納研究中心經濟學家Jed Kolko比較去年上半年和今年上半年的新家戶數量的研究指，新家戶數量增漲最多的是65至74歲族群，增加了86萬戶，佔全部新家戶數的三分之二；其次是55至64歲族群的39.1萬戶；第三名是75歲以上族群的26.4萬戶。而原本最被預期的25至34歲族群只增加了15.9萬戶。
為什麼老年人口的新家戶數量增長成為主力？Kolko說還沒有更多的資料可說明這個原因，但有可能是這個族群的離婚率在2015年增加，因為這個族群的孀居比例並沒有增加。
Y世代晚婚成家慢
而25至34歲族群反而和父母同住的比例增加，這有幾個可能的原因，可能是他們對工作還不是那麼太滿意，又或者房屋的價格太昂貴嚇倒年輕人，另一個重要原因是晚婚。
對25至29歲族群來說，1980年間結婚的比例是70%，但在2013年降至不到40%；無婚姻者的比例在各年齡層都有增加，包括65至69歲的年齡層。
對房地產業來講，25至34歲的Y世代這塊大餅仍處在尚未全部釋放出來的階段，Kolko說，一旦這個世代紛紛出來自立家戶，將會帶來房市的巨大需求及營建商機。
根據雙黨政策中心的研究，有高達7800萬名嬰兒潮世代已屆或將屆退休年齡，其中有73%希望在原來的住家中養老，而非搬到養老中心。
主要原因是這些嬰兒潮老人希望和親友住的靠近，並且喜歡繼續生活在自己已經非常熟悉的生活環境，包括購物、圖書館、教堂等。
老年人口的居家設計
這個現象對裝修業者不啻是一個好消息，因為選擇在自家安老意味著要把住家的一些設計調整成更適合老年人居住。
根據哈佛大學住家研究中心的報告，住家需要有五種設備以適合老人居住，包括進入大門沒有台階、老人可以住在一樓、開關和插座可以在老人夠得著的高度、門及走道加寬以適合老人使用走路器或輪椅、門把和水籠頭改成是把手款式。報告顯示，全美只有57%的房屋有一種以上這種設計。
有不少建商早已嗅到老年居家需求的商機，德州一個建商今年就在Ｗestwood區興建符合老人生活的新屋，除了上述的特色外，還包括不太特別需要照顧的院子等。雖然浴室並沒有加裝扶手，但是屋主還可以獲得一份平面圖，建議何處可適合添加老人用的扶手。
另一個重要的新屋設計則是在一樓增加了另一套主臥室，因為許多人預期未來年老的父母會搬進同住，屆時就可以讓年老的父母住在一樓的臥室裡。
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美國房產投資哪裡更熱？ 更多人轉向美國二線城市
美國和全球房地產投資者目前看漲美國二線城市，比如Nashville、Charlotte和Austin等城市。
在Pwc/ULI合作的2016房地產趨勢報告中，洛杉磯、舊金山和紐約等門戶大城市被這些二線城市擠出投資前景排名前10名的位置。
這一報告反映出這些二線城市在投資潛力中信心增長。這些城市還包括達拉斯/沃斯堡、夏洛特（Charlotte）、西雅圖、丹佛、亞特蘭大、和波特蘭等。投資資本正在增加對這些城市投資的慾望。反觀投資那些一線城市，投資人為標誌性物業付出了更多的費用，還要為那些低質量的資產競價。
上週發出的另一份獨立ULI報告認為：舊金山灣區正在失去千禧一代的群眾的青睞，他們考慮到更低的房價市場去的買房。在被調查者之中，大約有3/4的千禧一代表示，他們考慮在今後5年內離開舊金山。
南灣硅谷地區有最大的千禧一代群體，他們有1/3的回應者表示對他們的住宅選項不滿。
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華人曼哈頓炒房 一套公寓轉手欲賺1600萬
日前，一位在今年3月花7,000萬美元買下曼哈頓第五大道一套合作公寓的華人買家，把手裡還沒捂熱的地產再次掛牌出售，標價8,600萬美元。看得出來，這個房主想在幾個月之內賺到1600萬。如果這套合作公寓真的能以這個價格賣出的話，那麼將創下此類公寓價格的新紀錄。
這套公寓位於第五大道781號的18層。這套面朝中央公園的「荷蘭雪梨公寓」，共15個房間，7間臥室，8個洗手間，內部全新裝修還不到一年。前一個買主曾經要價9,500萬美元，後來在今年3月份以7,000萬美元成交。
目前，紐約市售價最高的合作公寓，是位於第五大道834號的一套複式公寓，售價7,750萬美元；還有公園大道740號的一套公寓，售價7,130萬美元，以及第五大道960號住宅，售價7,000萬美元。
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美國租房市場升溫 公寓獨立屋租金均漲
近期有調查顯示，美國由於工作機會增加、年輕人口增多等因素，租房市場升溫，公寓和獨立屋的房租均隨之上漲。
美國租房市場升溫，公寓和獨立屋的房租均漲。圖為公寓房租較高的城市西雅圖業內人士表示，年輕人的租房需求較大。美國房租比較好的網站RentRange的CEO沃裡‧夏諾弗（Wally Charnoff）認為，年輕人在生活和經濟上還不太穩定，所以買房的意願不大，一般選擇租房。
全美住房建築商協會（National Association of Home Builders）首席經濟學家大衛‧克羅（David Crowe）表示，流動性強的年輕人，以及年輕家庭，租房需求較高，也同時帶動了整個租房市場的增長。
公寓房租創2011年以來新高
據美國NBC新聞網報導，美國公寓市場調研公司Axiometrics的數據顯示，今年9月，美國的房租年增長率是5.2%，創2011年以來的新高，一年前的增長率僅為4.1%。
現在大部分可租用的公寓房源屬於高端房產，內部設施齊全，而且集中在昂貴的都市區，目標客戶是高學歷的年輕人。
公寓房租最高的是科技產業發達的城市，比如華盛頓州西雅圖、科羅拉多州丹佛、俄勒岡州波特蘭等。其它有些城市的房租也高出平均值，比如田納西州納什維爾、北卡羅來納州夏洛特，以及佛羅里達州的一些城市。
房產開發商紛紛瞄準高需求和高利潤的項目。2015年的新開樓盤中，有35%是多單元公寓，這個比例高於一年前數據，同時也是1973年以來的最高值。
科羅拉多州丹佛市，公寓租金較高獨立屋在南部和西部租金漲幅高
據CNN新聞網報導，房租比較網站RentRange經過統計顯示，對於獨立屋來說，美國南部和西部的租金漲幅最多。
其中排在第一位的是佛羅里達州珊瑚角-邁爾茲堡都市區（Cape Coral-Fort Myers, FL），今年第三季度的租金與去年同期相比，增加了近24%。排在第二位的是加州沙加緬度都市區（Sacramento），漲幅為18%。
獨立屋租金漲幅最多的10個城市中，有7個在佛羅里達州和加州。RentRange的CEO夏諾弗表示，就業率增加、海外買家增多，以及年輕人口的增多，都推動了加州租房市場的發展。
另外，由於城市面積擴張，以及一些僱員搬家到距離城市較遠的地方居住，所以市郊獨立屋的房租也在上漲。
以下是美國獨立屋房租漲幅最多的10個城市，括號內是今年第三季度的漲幅。
1. 佛羅里達州珊瑚角-邁爾茲堡（Cape Coral-Fort Myers, FL）（23.6%）
2. 加州沙加緬度都市區（Sacramento-Arden-Arcade-Roseville, CA）（17.6%）
3. 佛羅里達州北港-佈雷登頓-薩拉索（North Port-Bradenton-Sarasota, FL）（17.2%）
4. 加州舊金山-奧克蘭-弗裡蒙特（San Francisco-Oakland-Fremont, CA）（17.0%）
5. 南卡羅來納州查爾斯頓-北查爾斯頓（Charleston-North Charleston, SC）（16.5%）
6. 加州洛杉磯-長灘-聖安娜山（Los Angeles-Long Beach-Santa Ana, CA）（16.3%）
7. 加州聖荷西-桑尼維爾-聖克拉拉（San Jose-Sunnyvale-Santa Clara, CA）（16.1%）
8. 科羅拉多州丹佛-奧羅拉（Denver-Aurora, CO）（14.6%）
9. 得克薩斯州達拉斯-沃斯堡-阿靈頓（Dallas-Fort Worth-Arlington, TX）（14.0%）
10. 加州聖地亞哥-卡爾斯巴德-聖馬科斯（San Diego-Carlsbad-San Marcos, CA）（13.6%）
買買買！ 傳百仕通將斥53億美元 買下曼哈頓指標性公寓社區
據傳全球最大私募公司百仕通集團 (Blackstone Group LP) 即將達成協議，以 53 億美元買下紐約曼哈頓最大公寓社區 Stuyvesant Town-Peter Cooper Village。
Stuyvesant Town 位於曼哈頓東區，社區由 56 棟公寓大廈組成，佔地 80 英畝，正中央並有座公園。《路透社》報導，此社區在 2010 年前曾發生 30 億美元債約違約案，所有權因而轉移到代表債權人的資產管理機構 CWCapital Asset Management LLC 手中。
這座社區在 2007 年美國房市榮景正盛時，由大都會人壽 (MetLife) 以 54 億美元出售給房產公司 Tishman Speyer Properties L.P. 及貝萊德 (BlackRock) 旗下一間附屬公司。
《紐約時報》報導，在百仕通的協議中含有一項紐約市政府的特別要求，即是社區中近半住屋必須保留給教師、建築工人、消防員等傳統中產家庭。此社區已有 65 年歷史，是紐約中產家庭住屋的象徵之一。
紐約房價高昂，甚至連中產階級都覺得租金是沉重負荷。Stuyvesant Town 的原先買家希望付低租金的長期房客離開，改租給願意付出更高租金的房客，但此事引起爭議，最終買家們無力償還貸款而違約。
Stuyvesant Town 社區中，現在仍有一半以上公寓是以市價出租，以 2 房公寓來說，每個月要 4200 美元起跳。在百仕通與紐約市的協議下，年收入 12.8 萬美元的小家庭，可以每月 3205 美元承租 2 房公寓；年收入 6.2 萬美元的小家庭每月則只要付 1553 美元租金。
百仕通集團週一 (19日) 並未對此消息做出回應。
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