Tag: 美国房市

美国大都市房价居高不下，一般老百姓只有干瞪眼的份。

根据个人理财网Interest.com调查，全美25大城市里，只有10座城市的中产阶级能买得起当地房子。40%比率看起来很低，但较去年8座城市相比，已经稍有进展。2012年情况较好，有14座城市的中等收入户，足以负担当地房价。

大城市房价太高，使得当地能容纳多个家庭的多单位住宅（multi-family building）越盖越多，民众也被迫迁至二级都市或郊区。洛杉矶加大齐曼房地产中心主任盖博尔（Stuart Gabriel）说：“这造成相当大的影响，不只是一般人能否负担的问题，也衝击到都会区的经济成长与活力。”

有些人索性在家工作，但对于工作地点在大都市的人们来说，高住房成本的杀伤力极大。盖博尔说：“老师、消防员与警察，这些人是都会区内重要的从业人员，因为买不起市区房子，只好长途通勤。这在洛杉矶尤其明显。”

调查显示，沙加缅度（Sacramento）在过去12个月房价实惠度降幅最多，从12名落至18名，但仍好于洛杉矶、圣地牙哥与旧金山。加州三大主要城市的中阶房价，比当地居民的中等收入高出46%。纽约在25个城市中，房价第二高。

房价相对亲民的是明尼阿波利斯（Minneapolis）、亚特兰大（Atlanta）、圣路易（St. Louis）与底特律（Detroit）。

Interest.com编辑桑德（Mike Sante）表示，这些地区的房贷利率较低，多少让民众更能负担，不过当地人收入仍没有起色，尤其是明尼阿波利斯，许多居民还欠学生贷款，更别说拿出钱缴房屋头期款。

浏览居外【名家专栏】栏目之美国，了解美国房产投资独家专业解读。

 

中国人民银行2月28日突然宣布降息，自3月1日一起下调金融机构贷款和存款基准利率，一年期贷款基准利率下调0.25%个百分点。美国金融专家表示，此举将再度刺激中国国内资金到国外寻求出路，美国则是最好的登陆点，也将预示南加房地产和美国股市将再度走强。人民币贬值也不会影响中国游客赴美消费的热情。

金融专家林日昇表示，其实28日的降息并不突然，是这两年来中国金融政策的延续，很多金融机构都对此有预期，只是28日宣布而已。自去年开始，中国央行已经开始让人民币贬值，打破近七年来人民币只升不降的神话，也减少中国央行的压力。

过去几年，几乎所有金融机构均认为人民币会持续升值，给中国央行带来巨大压力。美国有的银行还开展人民币增值储蓄业务，人民币贬值后，这些业务均出现亏损。人民币相对贬值，不但浇灭了国际金融炒家的炒作，也是对中国国内经济的回应。因为自习近平上任后开始反腐，导致中国国内消费不振，人民币贬值，银行银根放鬆后，不但可以增加出口，给中国低迷的消费找出路，也可以刺激国内消费，尤其是房地产消费，保证房地产市场不会崩溃。

林日昇说，人民币相对贬值后，中国国内的资本将寻求国外出路，美国是最好的选择。他说，美元现在持续走强，利息丰厚，世界各国的资金均涌向美国，对美元及美国经济的预期都很好，所以近几年来，大量的中国资本到美国投资，买楼买地，私人则办投资移民，他预计情形还将至少持续两至三年。尤其是南加，是很多中资的目的地，所以他预计，南加近两三年内房市还将继续升温。而由于中国反腐等因素影响，很多隐形富豪的资金也需要迅速转移出中国，所以也会有大量资金流入美国，更促成南加房市升温，尤其是高级住宅和商业地产的走强。此外，美国国内的经济形势越来越好，以及近期超低的房贷利率，也让美国国内的人对住房的需求增加，也促进房地产升值。

洛杉矶加大安德森经济预测中心经济学家俞伟雄表示，中国去年就开始人民币贬值进程，但因为人民币并不是靠市场变化，是政策调控，所以他认为人民币未来贬值的幅度并不大。他说，现在美元是全世界最强硬的货币，不但相对于人民币在升值，相对于欧元等其他货币也在升值，这对于美国出口将造成影响，加州的农产品和工业品出口将会疲软，但他认为，人民币贬值幅度不大，这并不会影响中国游客赴美旅游购物的热情，南加的华人商圈并不为此而担心。

浏览居外【名家专栏】栏目之美国，了解美国房产投资独家专业解读。

 

大家都知道，在纽约或旧金山这样极具诱惑力的美国城市租房越来越贵，不过，这一趋势已在全国中小城市中蔓延。

据福布斯报道，Zillow的一份最新报告显示，房租在全美许多城市都出现快速上涨，甚至是那些房地产市场还未出现起色的地区，不仅如此，在许多情况下，其上涨幅度已遥遥领先。

例如，丹佛租金中位数同一年前相比已飙升10.2％，堪萨斯城为8.5％，波特兰为7.2％，奥斯汀为7％。在这些城市，租金增长速度超过全国平均水平3.3％的两倍还多，是纽约都会区平均涨幅2.1％的三倍多。

房租上涨最快的美国城市

Zillow表示，自2000年以来，租金的增长已是收入增长的两倍，这就是为什么经济学家们认为这是美国巨大问题的原因。

Zillow称，一般来说，租房者所支付的租金应仅占其收入的四分之一，如今却要付出近30%，这会影响他们退休以及购房首付的存款能力。

尽管生活在很多小城市的美国人也面临租房成本的不断上升，但仍有一些租金相对便宜的地区。试着比较一下这些城市的租金中位数，夏洛特（1235美元）、丹佛（1827美元）、洛杉矶（2460美元）以及纽约（2331美元）。

报告显示，旧金山仍然是全美租金上涨最快的城市，其平均租金已连续四年同上年相比增长15％，目前月租金为3055美元，远远高出全国平均水平1350美元。

超过半数受访房地产专家表示，房租支付能力会是未来两年的一大问题。

浏览居外【名家专栏】栏目之美国，了解美国房产投资独家专业解读。

 

洛杉矶逐渐常见到两条街内，在好几块6500平方尺土地内，原本不到2000平方尺的平房，现在变成两层楼5000平方尺的庞然大房，屋子盖到几达土地界线。这是典型的豪宅化，但不仅是富裕社区的现象，全市到处都有屋主选择加盖和增建。

屋大院小成为洛城新趋势，洛杉矶市议员拟立法，限制一家庭房屋只能占土地50%

洛杉矶时报报导，虽然之前曾讨论大房对隐私、光线、空气流通和社区造成的影响，但是有一点未受重视： 这些重建的土地只有一点点后院。这个大屋小院的新模式，完全扭转南加州中产阶级以往的梦想： 一栋舒适但不奢华的房子，配上一个可让全家休闲的宽敞后院。目前愈来愈常见的选择是宽大室内私人空间，但牺牲室外私人空间。在一个以天气几近完美著称的都市，令人质疑为什么要这样做？

拥有30多年经验的地产经纪人Ron Wynn说，收入到某一水平的屋主，对住家的期待高于以往，这在房地产业界很明显。很多人年纪轻轻就赚很多钱，习惯生活过得很舒服，而“舒服”可解释为想要较大空间、更多设施和更高级质材。

南加州建筑学院学术主任冯新明(Hsinming Fung，音译)指出，很多时候，院子并非如以前是家庭活动中心，科技完全改变民众使用空间的方式，全家一起娱乐不会选在院子进行，他们需要室内空间，因为用得更多。

多重娱乐中心和精緻的家庭办公室，对家庭生活至关重要。另一个影响因素： 室内空间扩大以便开闢套房，来安置年长父母和大学毕业的儿女。

目前有个某些人认为过于现实的简单模式在运作： 室内面积愈大等于愈多投资回报。由于洛杉矶置业的土地价格持续攀升，即使民众不见得想要更大的房子，但是认为盖大房子的投资回报较高。

建商则说，他们只是回应市场需求，而且豪宅畅销。但是洛杉矶市议员柯瑞兹(Paul Koretz)不接受这个说法，认为全是建商主导。他推动法令，将限制一家庭房屋只能盖到土地的50%。

不过有一点大家都体认到的，就是现代人不喜欢大院子带来的麻烦和开销，改为讲究“过渡空间”，例如从室内空间融入开放式庭院，摆设舒适的沙发，一个固定厨房和进餐区，还有一个温暖的火炉、电视和网路服务，小小的院子只是欣赏风景的一部分。

浏览居外【名家专栏】栏目之美国，了解美国房产投资独家专业解读。

 

佛罗里达州及亚利桑那州在抢先占领了2015年1月和2月份的美国房地产市场，成为今春最火爆的楼市区域。但像纽约、新英格兰等这样的上州地区，以及一些太平洋海岸区域的楼市，可能要在今春的晚些时候才能渐渐热起来。

根据美国房地产Trulia首席经济学家Jed Kolko分析称，从全美国范围来看，春季购房热潮预计在今年3月开始预热，而且会一直持续到8月份，到了冬天则会渐渐冷却下来。不过这仅仅是全国性大范围的预测，具体情况还要视各地方房产市场情形。

由Trulia相关数据显示，从美国整个房地产搜索数据来看，1月和2月份的搜索活跃度高于全年平均值得2%，当进入到房源搜索高峰期3月-7月时，搜索活跃度比全年平均值则高出了10-15%。而进入到寒冷的11月和12月时，用户对房源的搜索活跃度则远远低于全年平均值。

冬日暖阳为寒冬增添看房者

佛罗里达西海岸地区的房产市场在今年早春最先开启预热模式，仅仅在今年1月和2月份，用户针对佛州的卡罗角-迈尔斯堡搜索活跃度就比往年平均值高出22%，而萨拉索塔布莱登北港也要高出17%。位列搜索活跃度前十名的是佛罗里达州的其他3大都会以及亚利桑那州的凤凰城和图森。

1月-2月份搜索量高于年均值排名前十的城市：

• 卡罗角-迈尔斯堡，佛罗里达州（Cape Coral-Fort Myers, FL） +22%
• 萨拉索塔布莱登北港，佛罗里达州（North Port-Sarasota-Bradenton, FL） +17%
• 图森，亚利桑那州（Tucson, AZ） +11%
• 迪巴里-戴尔托纳 奥蒙德海滩，佛罗里达州（Deltona-Daytona Beach-Ormond Beach, FL） +10%
• 西棕榈海滩，佛罗里达州（West Palm Beach, FL） +10%
• 埃尔帕索，德克萨斯州（El Paso, TX） +9%
• 劳德代尔堡，佛罗里达州（Fort Lauderdale, FL） +8%
• 凤凰城，亚利桑那州（Phoenix, AZ） +8%
• 堪萨斯市，密西西比州（Kansas City, MO） +7%
• 查尔斯顿，南卡罗来那州（Charleston, SC） +7%

注：以上排名是针对100个城市调查所得出的结论。

在佛罗里达州，包括蓬塔哥达、那不勒斯、卡拉和圣露西港地区在内的一些小城市的1月2月搜索量也较年平均搜索量有所上涨了15%。在这些阳光普照的地方，早早就有人盯上了这里的房地产。

从下面的排名中可看出，在纽约上州区域（锡拉丘兹、水牛城、罗切斯特）、新英格兰（剑桥-牛顿-弗雷明汉区，哈特福德），以及湿冷太平洋沿岸地区（西雅图、旧金山）的楼市在整个1月和2月都反响平平。榜中的檀香山及休斯顿的楼市应该会在稍晚些时候渐渐复苏。尽管他们的活跃度数据低于全年平均值，也只是低一点点而已。不过目前为止佛罗里达州的房产市场可能是收益最高的。

1月-2月份搜索量低于年均值排名前十的城市：

• 剑桥-牛顿-弗雷明汉区，马萨诸塞州（Cambridge-Newton-Framingham, MA） -5%
• 西雅图，华盛顿州（Seattle, WA） -5%
• 长岛，纽约州（Long Island, NY） -4%
• 火奴鲁鲁，夏威夷州（Honolulu, HI） -4%
• 旧金山，加利福尼亚州（San Francisco, CA） -3%
• 锡拉丘兹,纽约州（Syracuse, NY） -3%
• 休斯顿，德克萨斯州（Houston, TX） -3%
• 水牛城，纽约州（Buffalo, NY） -3%
• 罗彻斯特，纽约州（Rochester, NY） -3%
• 哈特福德，康涅狄格州（Hartford, CT） -3%

注：以上排名是针对100个城市调查所得出的结论

气候决定了某些地区的房地产市场会提前进入热售阶段。那些热搜区域的冬天普遍都很温暖干燥（比如佛罗里达州的大部分地区，这里的预雨季是6月-9月份）。而那些还处于湿冷冬季的房地产市场随后也将渐渐火爆起来。

但是天气也并不是唯一的原因。另外一个重要原因就是那些提前进如热售季节的房地产市场通常都囤积了大量的“法拍屋”。法拍屋普遍都是由那些投资者购买的，他们对于季节的要求不高，他们不像传统购房者一样偏爱温暖干燥的地区。

购房者对高房价持观望态度

房产“早市”的房屋还有一个共同的特点就是便宜。其每平米价格的中位数要低于气候变化后以及法拍屋数量平衡后的市场平均价格。人们往往不会对房价过高的社区在1月和2月做过多关注，他们更愿意多加留意3-6月的房产市场价格。

房主寻求出售低价社区的房子并且这些房子在今年年初的房产“早市”上就可以获得利益。但那些在成本较高地区的卖家可能就没前者那么好运了。

注：搜索活跃度数值是基于从2011年7月到2014年6月Trulia.com上的数据得出的。2011 – 2014年全年度的数据被用来调整上升趋势的数据,以揭示季节性的波动。房市危机影响房价和其他房地产活动的季节性模式，因此，搜索模式观察近年来在未来可能会改变。

浏览居外【名家专栏】栏目之美国，了解美国房产投资独家专业解读。

 

根据波士顿地区两个房地产追踪集团报告显示，受寒冬天气影响，麻州1月房屋销售量急剧下降，比去年12月销售量减少近40%，让去年年底房地产销售的强劲势头大转弯。

华伦集团（Warren Group）24日的报告显示，麻州上月房屋销售量为2685栋，比2014年1月下降2%，而且更远远低于2014年12月4209栋的销售量。

从价格方面来看，一家庭住宅价格中位数为32万元，比去年同期的31.5万元略有上升；独栋屋价格持平，中位数为30万元。

华伦集团执行长Timothy Warren Jr.分析，1月单户住宅的小幅下滑并不能看做是2015年全年房地产市场的指标。他认为目前购房需求受到抑制，而且房屋低库存依然困扰市场。他预测，除非3月有雪灾，不然房屋买家将在3月至6月倾巢出动。

另一家追踪房地产市场的组织，麻州经纪人协会（Massachusetts Association of Realtors）的报告也显示，1月房屋销售量下降。

该协会主席、Greenfield镇房屋经纪人Corinne Fitzgerald表示，销售量下降，归究于1月最后一周的暴风雪，以及连续三年的可供销售的房屋和公寓库存缩水。

他说，在库存下降、房价增长，以及由于暴风雪来袭带来的交易推迟等情况下，他们对于1月的房屋销售量基本满意。

根据麻州经纪人协会的数据，麻州1月房地产市场上出售的一家庭住宅约1万4800栋，独栋公寓约为3900栋。去年同期数据分别为1万8200栋单户住宅，以及5100栋独栋公寓。

浏览居外【名家专栏】栏目之美国，了解美国房产投资独家专业解读。

 

经济学家与房产专家多预期，2015年房市可望升温，不过仍有一些因素会成为复苏之路上的拦阻。

1. 机构投资人获利了结：美国房市复苏，大型投资公司扮演重要地位，过去几年他们购买许多房子出租，现在可能认为增值已经很多且房价成长趋缓，决定获利抛售。

RealtyTrac的报告指出，2012至2014年间，机构投资人至少买进20万户房子，现在若出售2012年购入的房产，将可获得38%至43%的报酬，提升投资人退场的动力。数据显示，所有房屋销售中，机构投资客去年10月占15%，今年1月增至20%。

2. 外国人不再购买：近年来美国房市回温部分受益于外国买家，不过随著美元走强，房价相对变贵，可能形成海外投资客的阻力。当前中国买家仍然很多，但俄国与欧洲经济不佳，这两个地区的投资客数量减少。此现象在加州最明显，外国买家已骤减25%。

3. 收入增长不及房价攀升速度：国内就业市场虽然逐渐回温，但薪资水准改善步伐过慢。房产资讯网Trulia经济学家寇可（Jed Kolko）说，民众即使有意在某地落脚，收入却无法负担房价。

4. 贷款公司标准过高：穆迪公司（Moody’s Analytics）首席经济学者詹迪（Mark Zandi）指出，买家申请房贷受阻，才是房市的最大危机。虽然房地美与房利美都放宽贷款标准，其他公司未必会跟随。事实上，许多贷款机构仍不愿贷款给没有完美信用，或是付不出现金订金的买家。

5. 房贷利率剧增：虽然目前房贷利率并无立即上升的迹象，但联准会何时升息大家都没把握。Zillow经济学家亨弗利（Stan Humphries）说，房贷利率若升到6%，将猛烈衝击如旧金山等高房价地区，届时房价恐跌，销售随之下滑。

浏览居外【名家专栏】栏目之美国，了解美国房产投资独家专业解读。