去年12月份，美国房价月度上涨0.9%，继续保持平稳增长的走势。而同比涨幅从11月的6.4%上涨至6.6%，均价达到179,200美元。值得注意的是，12月份美国新房销售量环比上涨11.6％，显示出了楼市复苏的动能加强。
值得注意的是，几个热门都会区的房价全线上涨，旧金山和西雅图都会区表现优异。
其他方面，12月成屋签约销售数量下滑，美国房地产经纪人协会（NAR）认为可售房屋数量的下降以及房价略微上升影响了销量。新房销售虽然在美国整体房地产市场所占比重不大，但对拉动经济增长仍有重要作用。
展望2015年，随着就业市场的不断改善，房价较小的增幅则意味着更多的房屋价格仍然处于购房者能够接受的范围之内。这也有助帮助维持房地产市场的反弹，进而提振经济复苏。
在其他房价指数方面，12月S&P/CS20座大城市房价指数年率上涨13.42%，为去年6月以来首次放缓。
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对于美国每个学龄孩子的家长来说，谈起学区特别是学区房，都会心有戚戚然。为便于管理各个区域内的公立中小学，由州政府教育局批准，每个州都会成立数量不等的学区，美国称为独立学区。
跟中国家长一样，美国家长也为学区房和美国房价头疼。推荐房源：美国伯克利大学学区房
美国的所谓学区并不是指一大片房子，而是一个类似于NGO组织但同时带有一定独立性和管理职能的第三方机构，有些类似我们的区县级教育局，同时又有着独特的运作模式。
在美国，教育的权限是下放到各个州的。每个州根据自己的情况确定本州青少年的受教育年限，制订教育大纲，并进行每学年的统一考试。德克萨斯的义务教育年限就定为12年，时间为6岁到18岁。0到5岁时，家长们只能自己掏钱让孩子上私立学校，称为Kid Garden，类似于我们的幼儿园。6岁时，孩子们就可以进入小学，开始接受政府全包式的公立教育。首先上一年Preschool，类似于学前班，再加上5年的正式小学教育后小升初入读6—8年级，类似于我们的初中。然后初升高，读4年高中，9-12年级，这4年期间修满24个学分便可高中毕业申请就读大学。
当然，这12年里，很多美国孩子也会选择就读私立学校。但是，除了少数有特色的名校外，美国的私立中小学与公立学校相比，并无明显优势，而且费用高昂。之所以选择私立学校，很大程度上，是因为房产所在学区的质量不行。
为便于管理各个区域内的公立中小学，由州政府教育局批准，每个州都会成立数量不等的学区，美国称为独立学区。学区有着独立的职能和作用，并像公司一样，经营着本区域内的公立学校。以德克萨斯州为例，我们来看一下美国学区房的特点。
其一，学区拥有独立管理权。目前，整个大休斯敦地区就被分为16个独立学区。一个学区就像一个小社会，除了市政府之外，学区雇的人员是最多的，包括教师和行政管理人员，还有大量的后勤人员。值得一提的是，美国的警察有很多种，在自己的区域范围内各管一摊，校警也是其中一个警种。由于近年来校园枪击案频发，每个中小学都配有大量的校警，每天持枪上岗，维护校园安全。
其二，学区拥有独立经营权。学区的主要资金来源为州教育局的拨款，基本占到总支出的40%至45%，然后最大的进项就是学区内住宅所缴纳的房产税。美国的住房买的时候看起来价格不高，但每年都要根据房产市值缴纳一定比例的房产税，其中缴纳给地方的部分就包含相当比例的学区税，这个有些类似我们的教育附加费。在德克萨斯州，每个市收取的房产税不同，一般来说，小城市和学区一般的房子收取的房产税比例也低。休斯敦的独幢别墅一般售价为20多万美元，在普通学区，这幢独栋的房产税会在3000美元左右，而学区好、生活环境较好的地区，这项税就会达到8000美元以上。
美国的公立学校和私立学校在硬件上几乎是没有差别的，很多时候，公立学校因为享受政府拨款，硬件设施可能还要更好一些。教师的教学质量差别也不大，所拿到的工资也没什么差别。而且，一旦孩子进入了公立学校，只要一离家，孩子就像进入了保险箱，早晚会有校车接送，中午会在学校就餐，家长们一天都不需要再为孩子的事情操心了，出了任何事情都由学校负责，还可以省下私立学校高昂的学费和生活费。哪怕是收入还不错的中产家庭，也会精心算计一下，尽量在合适的好学区内购买住房，然后送孩子进公立学校。
如此一来，折磨我们国内年轻父母们的学区房难题，对美国父母来说，也是一样一样的啊。如何选择？聪明的华人自有办法。一位经验丰富的过来人介绍了他在德州选学区房的诀窍，一句话：看数字！数字有三：一是学校的统考及格率。美国的孩子并不像我们想象得那样轻松愉快，每学年末，他们也要参加全州性的各门课统考，每个孩子的成绩虽不排名也不公布，但学校的总体及格率是要广而告之的，并会成为新生家长选校时的首要参考指标。二是学区内享受免费或半价午餐的孩子的比例。如果出身于低收入家庭，公立学校的学生可以申请半价甚至免费午餐。美国人认为，低收入家庭的父母由于更多时间要忙于生计，会相对忽视孩子的教育，孩子会更加顽皮或不好管理。所以，这个比例不能大。三是种族的比例。尽管德克萨斯尤其休斯敦是全美最国际化的地区，没有一个种族包括白种人的比例超过50%，但在普通美国人心目中，白种人多的区域才算富人区，房价高，学区也必然好。亚裔和其他族裔的精英阶层也慢慢会聚集到这样的区域内。特别是亚裔，既聪明又勤奋，而且普遍重视孩子的教育，学区中亚裔孩子的比例也成为近年来很重要的考量指标。
可怜天下父母心，中外皆然。
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美国房市将在2015年迎来一股暖风。
全美房地产经纪联盟（National Association of Realtors）首席经济学家劳伦斯·尹（Lawrence Yun） 向《第一财经日报》记者提供的最新数据预期显示，2015年美国房市将健康发展，成屋销售将上升至530万栋，超过2013年和2014年的水平。而且美国成屋销售通常占房屋销售总量的90%，主导着美国房市。
美国“两房”下调房贷首付比例，美国房市2015年将继续复苏。推荐房源：美国纽约“公园广场30号”
劳伦斯同时预期，成屋销售中间价格继续稳中有升，但是涨幅将继续放缓。2015年成屋销售中间价将上升4%，而根据2014年12月公布的数据，去年11月美国成屋销售中间价格与2013年同期相比上升5%，达到20.83万美元。而在2013年11月，成屋销售中间价格同比上升9.4%。
经济复苏拉动房市
保罗（化名）去年8月刚在一家著名保险公司找到基金经理的工作。此前，由于整个基金行业的不景气，他工作一直不稳定，甚至在年中下岗。他告诉本报记者，当时，已经和现在的妻子开始谈论起婚礼的事宜，失去收入来源后非常不安。然而，让他高兴的是，新的工作非常稳定，工资也超过每年10万。
“找到工作后，我们的婚礼如期举行。另外，我已经存了一些钱，准备今年年中左右买房。”保罗告诉本报记者，“我们目前还住在丈母娘家。希望能早点搬出去。”
虽然去年年初的严冬放缓了美国经济复苏的步伐，GDP在2014年第一季度甚至下降了1%，但是随着天气的转暖，美国经济迅速复苏。标普首席美国经济学家贝斯安（Beth Ann Bovino）在给客户的报告中预测2015年美国的GDP增长将加速到3.1%。
劳伦斯也认为GDP在2015年将加速增长。“880万个在经济危机时期流失的工作岗位将全部恢复。我们看到更多的人愿意主动辞职追求更高薪的工作。更高的工资和房租将促使美联储在2015年上半年加息。但是只要不断有新的工作岗位产生，我们就不必担心加息对房屋可承担性的冲击。”劳伦斯在提供的研究报告里指出。
首次购房者回到房市
美国房市最近的最大变化就是，曾经一度减少的首次购房者在去年12月两房降低首付要求后回到房市。全美房地产经纪联盟在去年年末公布的购房者背景调查报告显示，首次购房者在截至2014年11月时仅占全部购房人数的33%，比2013年下降了5个百分点，使得2014年成为1987年以来比例最低的年度。自1981年以来，每年首次购房者的平均人数占全部购房者的40%。
根据报告，首次购房者的基本形象是平均年龄31岁、收入中位数为68300美元的人群。他们主要购买平均价格为16900美元、平均面积为145平方米的房子。劳伦斯在报告中指出，“47%的首次购房者表示贷款审批过程超出想象的艰难。减少苛刻的信贷条件和降低强制性房贷保险是提高首次购房者比例的必要手段。”
此外，97%的年轻购房者申请房屋贷款。正常银行会要求购房者提供20%的首付，因为当银行将房贷打包卖给“两房”（房地美、房利美）时，两房要求每个房贷都至少有20%的首付。而首付比例不低于5%的房贷还是有机会在购买私人房贷保险后也打包出售给两房。但是申请过程非常艰难，对信用分数和文件的要求更高。
而联邦房屋署（Federal Housing Administration）为低收入者提供担保，允许购房者用最低3.5%的首付比例贷款，但是房屋价格和申请者的收入根据各地的水平受到一定的限制，最重要的是联邦房屋署的贷款担保也不是免费的。在2014年有35%的首次购房者申请了联邦房屋署担保的低首付贷款，与2010年的56%相比有显著下降。劳伦斯认为与房贷实际坏账比例相比，联邦房屋署的房贷担保费太高了，阻止了首次购房者贷款的愿望。
有鉴于此，房利美和房地美在去年12月9日联合宣布，两房将接受首付比例最低为3%的房屋贷款，大大降低了首付比例的要求。两房的主管机构联邦房屋贷款局（FHFA）主任沃特（Mel Watt）曾对媒体表示，“有很多信用良好、有足够工资支付房贷的人因为没有足够的首付而无法获得贷款。首付比例的高低不能代表还贷能力，我们需要看信贷历史、收入等，全方位地评估贷款人的还贷水平。”3%是次贷危机前两房允许的最低首付比例。
许多专家预期千禧世代（1978~2000年间出生）的人将逐步取代老去的“X世代”（二战后出生的一代）成为首次买房主力。由于二战后婴儿潮出生的人在1987~1993年间集中达到生育高峰，千禧世代是美国的人口又一个小高峰。如今，千禧世代逐步进入首次买房大军，加上更加容易的贷款将进一步推高美国未来的房市。
住房库存紧张有所缓解
除了贷款难以申请，无合适之房可买也是压抑房市交易的一大问题。根据最新的统计，美国2014年年末待售的成屋总共为209万栋，比上年同期高5%。按照现行销售速度需要5.1个月能销售完毕，比上年同期待售成屋相当于4.8个月的销售量稍长一些。通常6个月的存销比被视为健康的房市，短于6个月就表明待售住房库存紧张。
劳伦斯认为住房库存紧张是由于房产商信心不足、开工不足所致。根据全美房地产经纪联盟统计，去年虽然消费者信心指数不断上升，房产商信心指数却出现下降。劳伦斯估计2014年新房动工数将仅为100万栋，而在2015年，新房开工数有望上升到130万栋。虽然动工数上升30%，劳伦斯认为这还是不能满足需求的增长。他认为今年贷款条件放宽会激发人们的购房需求，大约需要150万栋新房才能满足。
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2015年开始，该如何看待美国房市走势及未来发展方向？NVWM专业房地产经营团队整理了一些资料供您参考。
据官方资料统计，自20世纪60年代初期至2012年，实际成交房价涨幅近14%（2007年顶峰时期上涨近17%），50年间年平均涨幅近6%（包括调整期下修幅度）。可知50年来，房产价格呈稳定上升趋势；但50年间也发生过四次大幅度的价格下跌，每一次调整都与美国自身甚至世界经济走势密切相关。
1969年，美国发生经济危机，住房抵押贷款利率上涨至11%，房屋乏人问津，房价大幅下跌。1972年房价触底反弹，很快回升到经济危机之前，开始了近十年的涨势。
1981年，伴随1980年代石油危机 ，世界各国发生严重经济停滞，美国失业率大增，住房抵押贷款利率高达18%，民间借贷率高达22%，房产市场停滞价格下跌。多数经济分析师消极地认为房价在十年内都难以回升。而事实上，仅两年后房价便重回上升趋势。
1991年，全美商业房产投资过剩，房产市场开始波动性调整，但影响较小，仅波及到少数地区。1993年后，美国房地产市场进入了长达十几年的繁荣期 。直到2006年，房价达到美国历史新高。
2008年，美国爆发严重的次贷危机，引发了“美国有史以来最严重的房地产崩盘”。据相关资料统计：2008年美国整体房价下跌近20%，有些地区甚至高达70%。这场危机效应持续将近四年，直到2012年，全美房产市场才重回上升趋势。
展望2015年，美国房地产市场已进入新一轮涨势。有理由相信，美国房地产应会有一段不小的涨幅。投资人应当把握现在，选择专业的房地产投资管理团队协助您规画这合自己的房地产投资方案。
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最新数据显示，2014年美国科罗拉多州住宅价格增长最快，康涅狄格州下降最为严重。
CoreLogic报告称美国房价2014年12月份下滑0.1％，与2013年同期相比增长5％。
科罗拉多州房价增长最为强劲，达8.4％，紧随其后的是德克萨斯州，为7.8％，纽约州为7.6％，排在第三位。
康涅狄格、佛蒙特和马里兰州是不多的几个房价下降的州，康涅狄格州的跌幅达2.2％，是所有州中下降幅度最大的州。
CoreLogic报告还称，预测2015年美国全国房价将增长4.8％。
与房价最高时相比，内华达州价格下降36％，佛罗里达州下降33.5％。
CoreLogic还指出，全美各大城市中，休斯敦房价增长10％，达拉斯为8.7％。
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2015年1月15日，大纽约地区的2,300位最有影响力的房地产业者齐聚曼哈顿希尔顿酒店，参加了119届纽约房地产委员会举办的年度酒会和宴会。与会的业界人士们预测，2015年美国房市会继续走强，纽约仍是中国人在美国置业的首选城市。
纽约是中国人在美国的置业首选地。图为曼哈顿的熨斗大厦纽约房市仍在继续走强
当晚出席的有纽约市长白思豪、纽约最大的房地产经纪公司道格拉斯‧艾利曼的CEO道狄‧赫尔曼、和科科伦集团CEO帕马拉‧利伯曼等在内的数千名地产政商名流。
科科伦公司CEO帕马拉‧利伯女士曼刚刚结束2014年在中国的旅行，她拜访了很多投资纽约的客户，很高兴看市场需求依然如此强劲，中国投资者非常渴望瞭解纽约的房地产信息。
利伯曼对2015年纽约房市持非常乐观的态度，“现在利率依然在低位，没有人预测今年纽约房价会上涨，所以2015年是一个非常有利的投资环境。纽约房地产将继续走强，我们有更多的单元上市，来自中国买家会比去年有更多更好的选择。”
道格拉斯‧艾利曼CEO道狄‧赫尔曼女士认为，房地产市场已经回暖了相当长一段时间了，纽约的房市已经回到次贷危机之前的景气。她预期在2015年美国各地，包括纽约的房产市场会很繁荣。她说：“纽约的就业市场表现良好。而且纽约的不动产是安全的，是美国最安全的大城市之一。”
纽约是中国人在美国的置业首选地
道狄‧赫尔曼说，他们有很多与中国人来往的生意。房地产界早就注意到，华人是纽约最大的少数族裔之一。中国人总是衝著很好的学区和大房子而来，而且偏爱纽约和长岛地区。“作为投资的房产买盘通常来自中国买家，而且经常是非常高端的价位。纽约这个城市真的没有坏的房地产可买。我想说纽约的所有不动产都是值钱的，就连一些外围地区，比如长岛的房价都在上涨，还有布鲁克林。”
帕马拉‧利伯曼说道：“纽约的房价在2008年、2009年和2010年的前期下降，但从2010年底开始纽约房地产市场以每月2％至3％的速度回升。不是一个月，也不是一年，而是继续一路上涨，直到今天。我从来没有见过这样的事情，这只能表明纽约的房地产是何等的受欢迎，在过去是被低估了。”
来自中国大陆的投资置业需求巨大
在被问及中国人何时开始在纽约置业时，利伯曼介绍中国人在纽约置业2007年达到高峰，她从来没有想过在自己的职业生涯中会再次看到这样的高峰，现在来自中国大陆的投资需求更加巨大。
通过两周的中国之行，利伯曼表示：“我们看到了更多的钱进来了，来自中国和远东地区，比我过去33年的从业经验中看到的更多。纽约与其他城市不同的是，它的流动性很强，这意味着如果你需要出售不动产，在纽约你可以很快出手。”
“我们最近开了一个楼盘，考虑作为一个不动产投资项目。因为我们发现有很多150万美元以下的单元，70％的买家是中国人。我们的中国买家每年都会有大量的增加，我从来没有见过这么多来自中国大陆的买家。”
曼哈顿依然是房地产之王
道狄‧赫尔曼表示曼哈顿的地位不可替代：“我们只推荐黄金地段，正如《大富翁》游戏，从长远来看黄金地段的投资总是最好的。每个人都希望来曼哈顿，因为你的投资会赚更多的钱。”
帕马拉‧利伯曼认为，房地产的价值观是往上走的，如果你买得对，应该能赚得很不错。对于不同类型的中国投资者，利伯曼的公司有不同的应对。对正在寻找一百万美元，或一百五十万美元以下单元的购房者，她认为纽约上城东和布鲁克林的房产是这类买家的好选择。她说：“当然曼哈顿永远是曼哈顿，是纽约稀缺而又坚挺的房地产之王。”
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听闻坐拥6000多平方尺豪宅、几亩精心修剪的草坪，庭院裡有游泳池和网球场的富人，也有房产税上涨的烦恼，实在令人难以萌生同情。不过纽约市郊斯卡斯岱尔（Scarsdale）Heathcote大街的“有钱”居民就正为他们“飙升”的房产税大喊不公。
纽约斯卡斯岱尔的房产税“飙升”纽约时报报导，斯卡斯岱尔市政府在去年对全镇的房产进行45年来的首次重新估值，许多居民的房产税因此一路飙升，有些地区的房产税更翻倍上涨。
家住8800平方迟都铎式豪宅的50岁理材经理沃克斯（Michael Wachs），就是面临房产税涨价的不满屋主之一。经过去年9月的重新估值，他的房屋价值由530万元增至750万元，豪宅税也由每年12万5000元增至18万元。目前他正与其他735名屋主一起，在纽约州法庭对于估值不公提诉，控诉当局为给当地市政府“找钱”而提高他们的房产税。
常年入选“美国最富裕小镇”榜单的斯卡斯岱尔，拥有1万7000多位居民，家庭收入中位数(family median income)达29万1542元，以其一流的公立学校及豪华的公员与市立泳池设施闻名，乘火车前往曼哈顿中城也不过半小时。可这恰好也说明重估房产就如“潘朵拉的盒子”，一有变动就引起众多问题，以致有很多的小镇选择不对房产再估值，而是让价值停留在多年前。
事实上，通过提前算好政府和学校运营的预算，以及逐年提高每个人的税率，这些小镇确实得以“幸免于”房产重新估值。但不公平也由此剧增。许多与邻居拥有类似房产的屋主却需缴纳更多的税。因此，屋主开始通过法律手段挑战之前的估值，更让充斥著“税收复审（tax certiorari）”专家的行业应运而生。久而久之，政府发现他们一面因这些房产税复审案还给屋主数百万元，一面又需提高税率弥补这一损失。因此，还不如重新对所有房产进行估值，既可证实政府出具的税务帐单公平无误，又可减少这些质疑房产税的案件。
另外，屋主频繁整修房屋，房产价值升级，但是，屋主很少主动向市府提报房屋价值已经提升，这也使得政府间接从中损失房产税。最终，像Pelham、Rye、Bronxville和Mamaroneck这些富裕小镇都开始重新全面评估房产，斯卡斯岱尔、Ossining、Greenburgh及其他小镇也紧随其后。
沃克斯在其质疑房产税的控诉中指出，他借助《资讯自由法(Freedom of Information Act)》查看的29份房产评估报告中，包括他自己房产在内的23份报告都是在估值后又被政府改动。而评估员对此解释说，某些房产估值报告存在改动是因为“收集和输入数据的过程出现错误，以及不合理的销售对比。但都属于评估员权利范围内的合法改动”。
不过重估房产的政策虽有“千夫所指”，也有人对此表示欢迎，因为他们的房产税在重估后下降。另有政府官员呼吁屋主以积极心态面对房产税涨价，因为“这意味著你的房子很值钱”。
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美国房价在过去的100多年中的年平均增长率约为3%，略高于美国的通胀率（2.8%）。如果涨幅远高于通胀率，后面就会没有增长，或下跌。
这个规律是如此的精准，以至于在这100年中只有1943-1947是唯一的明显跑赢通胀又没有跌回去的阶段。这个规律不仅适用于美国平均，而且适用于一线 城市。到2013年，美国的平均房价已经超过扣除通胀后的历史平均，并不是便宜货，意味着将来房价的年平均涨幅应该会低于3%。这个回报率是否足够高，是 否能达到分散投资的目的，见仁见智。但是中国投资者应该知道这个规律。
根据美国最权威的凯西·席勒房价指数（席勒是2013年诺贝尔经济学奖获得者），从1890年到2013年的123年中，有28年是下跌的（占 23%），95年是上涨的（占77%）。其中跌得最深的是2008年，即金融危机最糟糕的一年，跌幅达18%。连续下跌达到5年的只有两次，第一次是 1929-1933年的大萧条时代，累积跌幅达26%；第二次是2006-2011年的由房地产泡沫破灭引发的金融危机，累积跌幅达33%。
那么美国的房价在一个正常的年份涨得会有多快？在过去的123年中，美国房价平均内生（几何）增长率为3.07%。这个数字的逻辑是从哪里来的？在同样的 123年中，美国CPI通胀率为2.82%。如图一，美国的房价以高于通胀率千分之2.5%的速度涨了一百多年。一般的常识是房地产是抗通胀的，此言不 虚。在扣除通胀率后，房价就基本不涨了。
如果我们看10年的累积涨幅，美国过去123年中发生过3次十年累积涨幅超过100%的阶段，分别是在1938-1954之间，1969-1986之间，和1995-2007之间。
1938-1954之间的地产大牛市是因为1943-1947年间由于二战带来的工业和消费需求，这5年的年均涨幅为17%，扣除通胀后的平均涨幅仍然有10%；其余年份的平均涨幅只有2%，扣除通胀后是负增长。
1969-1986之间的大牛市主要发生在1974-1979之间，平均年增长为11%，但扣除通胀后年增长只有2%；其余年份的平均增长率为5%，扣除通胀率后为负增长。
1995-2007之间的大牛市主要发生在1999-2005年间，年平均涨幅为11%，扣除通胀后仍然有8%。这个超越通胀的涨幅后来被证明是泡沫，房价从2006年开始下跌，引发次贷危机，到2011年，美国房价在扣除通胀后已经低于一个多世纪以前的1895年。
总结一下，美国过去一百多年曾经发生过三次房产牛市。70年代的牛市完全是被同时代的通胀驱动，90年代末到金融危机前的牛市展示的是一个泡沫的形成，即假牛市。真正是由需求拉动的、超过通胀的增长只有1943-1947。长期来说，美国房价的涨幅基本是美国通胀率。
美国房价会涨多快？
图一表现出美国房市的两个规律。第一，美国房价的长期增长率为3.07%，略高于美国通胀率。第二，如果房价变动偏离这条轴线，无论太高或太低，其后的趋势可以预测，即会回到这条轴线。
这条轴线也告诉我们，截止到2013年，美国的房价在经历了2006-2011的下跌，和2012-13的上涨后，已经回到、甚至略高于扣除通胀后的历史平 均价位。这表明美国的房价在将来的涨幅不会高于历史平均（3%）。其他可以考虑的因素包括由于美国退出量化宽松带来的融资成本的上升，以及美国经济回暖； 这两个因素对房价的影响是相反的。
除了看通胀调整后的房价，另外一个公认的衡量房价贵贱和预测房价走势的重要指标是房租对房价的比率。其逻辑是房租代表了真实的需求（而非投资价值），相对于这个需求的房价就可以衡量房价的贵贱。
如图二所示，在1960年第一季度到2013年第一季度之间，美国平均房租对房价比率为4.98%。21世纪初的房地产泡沫，表现在房租对房价比率从1999年初的4.8%下降到2006年第一季度的2.98%，下降比率达38%。
如果房租对房价比率远远低于历史平均水平，就像一只市盈率很高的股票，要么相对于房价来说房租太低，意味着房租会上涨得很快，要么相对于房租来说房价太高，意味着房价会下跌，或者房租涨房价不涨。
那么到底是通过房租上升还是房价下跌来让房租对房价的比率回到历史平均呢？2007年，美国三位经济学家（Davisa,Lehnertb,和 Martinb）发表了一篇研究美国整体房租对房价比率的文章。文章的摘要，现在读起来让人凛然心惊，这样写道：“根据美国1960年以来数据我们构建了 房租对房价比率的时间序列。我们发现在1960到1995年之间美国的房租对房价比率在5%到5.5%之间，但是1995年后很快下降。到2006年末， 房租对房价比率已经到了3.5%的历史低位。如果房租对房价比率要在今后五年回到历史平均，房价可能会下降很多。”
后来的故事，如图二所示，是房租对房价比率的大幅度上升，接近历史平均。这个调整是通过房价的下降来完成的，包括在2008年发生的美国过去100多年最大的单年跌幅。
个别城市的房价历史
那么美国的一线城市是否会遵循不同的房价规律呢？现在让我们来回顾一下美国一些大城市在80年代末以来的房价历史。
洛杉矶和旧金山从80年代末到2013年的扣除通胀后的实际房价。如果把纽约房价在1988年初的房价折成一块钱，那么到2013年纽约房价在扣除美国通胀 后刚好是0.99元；换句话说，纽约过去25年的房价增长率非常准确，正好是美国通胀率；其间经历了90年代房价大幅度下滑，包括三菱地产于1996年宣 布洛克菲勒中心项目破产，以3.08亿美元的价格，加上8亿美元的债务，卖回给包括洛克菲勒家族在内的美国人；纽约房价在21世纪初开始大幅度上涨，到 2006年达到顶点的1.5元，到2013年跌回0.99元，完成了25年的轮回。
类似的，如果在1988年初把波士顿的房价折成1元，那么到2013年涨到1.08元，相当于扣除通胀后以每年0.3%的速度增长，其间也经历了和纽约一样 的涨跌周期。如果在1988年初把洛杉矶的房价折成1元，那么到2013年涨到1.12元，相当于扣除通胀后以每年0.46%的速度增长；如果在1988 年初把旧金山的房价折成1元，那么到2013年涨到1.29元，相当于扣除通胀后以每年1%的速度增长。旧金山的房价涨幅是最大的，一个重要原因是硅谷造 富的驱动。
结语
希望读者能够记住这样几个规律：
美国的房价在过去的100多年中的年平均增长率约为3%，略高于美国的通胀率（2.8%）。如果涨幅远高于通胀率，后面就会没有增长，或下跌。
这个规律是如此的精准，以至于在这100年中只有1943-1947是唯一的明显跑赢通胀又没有跌回去的阶段。这个规律不仅适用于美国平均，而且适用于一线 城市。到2013年，美国的平均房价已经超过扣除通胀后的历史平均，并不是便宜货，意味着将来房价的年平均涨幅应该会低于3%。这个回报率是否足够高，是 否能达到分散投资的目的，见仁见智。但是中国投资者应该知道这个规律。
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2015年规划在曼哈顿挂牌上市的新增共管公寓单元，将至少达到2014年的两倍，创下了自2007年以来的新高。这意味着，购房者将有更多选择，而开发商之间也会出现一些令人喜闻乐见的竞争。
在此轮新房源大量涌现之前，楼市已经历了持续5年的供应紧缺。在这期间，新建共管公寓楼几乎主导了市场，使得开发商能够不断推动房价走高。一些地产界观察人士预测，2015年即将到来的新开发热潮，将使房价的增速和销售步伐放缓，给曼哈顿购房者带来些许宽慰。
大量公寓楼处于建设阶段
“只要是在竞争激烈的强劲市场里，最终的赢家都是消费者，”曼哈顿一家房产经纪公司的首席执行官肖恩·奥谢尔(Shaun Osher)说，他的公司今年正在运营九个新建项目，共包含了608套单元。 “我认为买家将得益于这样一个蓬勃兴旺的开发市场。为了竞争，人们将不得不打造出更好的产品。”
科克伦阳光营销集团(Corcoran Sunshine Marketing Group)追踪了新开发项目的数据。该集团的数据表明，总体而言，至少有6500套新增共管公寓单元，预计将于2015年内在第96街以南的100多处楼盘当中发售；去年则有2500套新增单元在59处楼盘里发售。而存量房将达到自2007年以来的新高，2007年时，有8052套新增单元挂牌销售。
“从独一无二的古旧楼宇，到高耸入云的奢华大厦，各种令人眼花缭乱的新开发项目都将投放市场，”科克伦阳光营销集团的总裁凯莉·肯尼迪·麦克(Kelly Kennedy Mack)表示。她说，在整个城市，“我们有好多年都没看到过这么多新住宅开工了。”
在人称“亿万富翁街”的西57街走廊一带，一系列令人寄望甚高的公寓大厦，正处于施工初始阶段，并计划在来年开售。
“所有目光都将聚集在中城(Midtown)这个热门市场。”肯尼迪·麦克说。
其中一处便是西57街111号——一栋大约1400英尺（约合427米）的高层共管公寓楼。它是由地标建筑施坦威大楼(Steinway building)改建而来的，开发商是JDS Development Group和Property Markets Group。这对组合也开发了沃克大厦(Walker Tower)，其中一套顶层公寓去年被以5090万美元（约合人民币3.2亿元）的价格售出，打破了下城区当年的纪录。
同样引人注意的有：让·努维尔(Jean Nouvel)设计的53W53，该大厦靠近现代艺术博物馆(Museum of Modern Art)，高约1050英尺（约合1320米），由汉斯有限合伙公司(Hines)、高盛(Goldman Sachs)和新加坡的邦典置地集团(Pontiac Land Group)联合承建；此外，还有沃纳多房地产信托公司(Vornado Realty Trust)在中央公园南220号(220 Central Park South)运作的一栋高950英尺（约合290米）的大楼，该楼盘由罗伯特·斯坦恩建筑师事务所(Robert A. M. Stern Architects)设计，由蒂埃里·W·德蓬建筑师事务所(Office of Thierry W. Despont)负责室内装潢。而在上东区(Upper East Side)，公园大道520号(520 Park Avenue)这栋由泽肯多夫开发公司(Zeckendorf Development)与Park Sixty及Global Holdings共同开发的54层石灰石共管公寓楼，已经抢占了各处头条。其中共包含31套住宅，价格范围从整楼层公寓的最低1620万美元（约合人民币1亿元），到三层顶层公寓的1.3亿美元（约合人民币8亿元）不等。
超豪华共管公寓备受瞩目
眼见如此众多的新增共管公寓楼将在同一年内华丽上市，有人担心楼市供应即将过剩。地产界观察人士注意到，One57的销售正在放缓，这是由Extell开发公司(Extell Development)在中城区开发的一栋住宅大厦，曾引发超奢华共管公寓的兴建大潮。
“市场到什么时候才会开始喊‘够了’呢，”经纪公司Engel & Völkers NYC的总裁斯图尔特·西格尔(Stuart Siegel)说，“我觉得我们现在需要问这个问题。”
尽管如此，大多数经纪人和新开发项目的营销人员说，市场对优质公寓的需求并未减弱。 “我们认为，这些高端房产的市场将继续保持非常强劲和火热的态势，因为推动需求的不仅仅是国内市场，还有国际市场，”房地产公司道格拉斯·艾丽曼(Douglas Elliman Development Marketing)的总裁苏珊·M·德弗兰萨(Susan M. de França)说，“纽约市仍是与伦敦相媲美的头号投资目的地”，高身价人士都正在这里寻求投资机会。
他们说，目前的情况是，一些高端客户正在观望，等待着即将到来的豪华房源上市潮。
“现在大多数项目的成交过程，耗时都稍长了一些，”市场营销公司Stribling Marketing的负责人史蒂芬·拉特(Steven Rutter)说，该公司正在运作至少14个拟于2015年内开售的新项目，“买家的紧迫感没有那么强。他们想多看一些房源，以确保自己做足了功课。”他还说，在2015年，“房子会卖得很好，只是需要更长的时间而已。”
科克伦阳光营销集团的肯尼迪·麦克说，顶级公寓在2015年的新开发项目中，占比不到10%；其中预计将有大约500套定价超过每平方英尺5000美元（约合人民币每平方米35万元）的“超豪华”公寓单元，会挂牌上市。
“人们有一种错觉，以为市场正向着高端房产大举倾斜，”她说，“而我们看到的，则是一个年年相对稳定的定价结构，这确实是由各级购房者的强劲需求所支撑的。”
在新增的公寓单元中，有半数将属于所谓的中等豪华级别，定价在每平方英尺1700到2300美元（约合人民币每平方米12到16万元）。根据签约数据，上述价格区间中的两居室房屋，在2014年三季度的售价约为250万美元（约合人民币1553万元）。而根据科克伦阳光营销集团的数据，有半数新增共管公寓——也就是大约3300套，将处于每平方英尺1700到2300美元的价位，与去年的1100套相比有所增长。这是因为，开发商们正在全力进军之前未曾充分开拓的市场领域。
“入门级”公寓单元有望增长
投放市场的“入门级”公寓单元数量，也有望增长。所谓的“入门级”，也就是定价低于每平方英尺1700美元的房源。2015年，将有超过800套此类单元进入市场；而在2014年，其数量为306套。根据签约数据，属于这一级别的一居室公寓在2014年三季度的平均售价为119万美元（约合人民币739万元）。该类别在市场中的整体占比预计将保持稳定，在新开发项目中，入门级公寓的份额将仅占13%。
由于土地成本在飞涨，低价位的公寓令开发商们很难有所盈利，地产估值公司米勒·塞缪尔(Miller Samuel)的总裁乔纳森·J·米勒(Jonathan J. Miller)说。因此，除非他们一开始的成本基础比较低——一种可能是土地是几年前购置的，否则大多数开发商都不会为入门级购房者盖房子。
米勒说，由此导致的结果是，“我们将会继续建造许多价格远高于市场急需档次的房产，因为如果不这样做的话，就回不了本了。”
2015年，新破土动工的楼盘将继续占据主导地位，在新的开发项目中占比达到59%。不过，那些改建项目里也有可能涌现出一些有趣的创意。纽约人寿保险公司(New York Life Insurance Company)的原址，是一栋规模占据整条街区的文艺复兴式建筑，于1899年由McKim, Mead & White建筑师事务所设计；如今，它正被改建成一处包括140套高端公寓的楼盘，称为伦纳德街108号(108 Leonard Street)。销售工作拟于今年年底启动。
31层的威瑞森大厦(Verizon building)位于西街140号(140 West Street)，就在世贸大厦一号楼(One World Trade Center)的对面，目前正由玛格南房地产集团(Magnum Real Estate Group)和CIM集团(CIM Group)改建为住宅楼盘，其中的共管公寓房源拟于今年一季度上市，定价范围将从一居室的140万美元（约合人民币870万元）到五居室的1500万美元（约合人民币9319万元）不等。这座建于1927年的建筑，将采用巴克莱街(Barclay Street)100号这一地址，并保留其饰以藤蔓、花鸟雕刻的奢华外观，同时由室内设计师亚历山德拉·尚帕利莫(Alexandra Champalimaud)重新设计大厅。
开发商竞争日益升级
为了脱颖而出，开发商们都在专注于建筑、室内装潢的设计和工艺。“每家公司都在设计高水平的作品，”房地产营销公司Terra Development Marketing的总裁斯蒂芬·G·克利格曼(Stephen G. Kliegerman)说，“我认为，这跟我们在2008年之前看到的情况有很大不同。2008年之前，开发商基本上是按照自己的市场定位来建房，而不是为了将购房者吸引到自己的市场。”Terra Development Marketing为霍尔斯特德地产公司(Halstead Property)和布朗·哈里斯·史蒂文斯(Brown Harris Stevens)提供咨询服务。
今年在纽约亮相的建筑师包括普利兹克奖(Pritzker Prize)得主安藤忠雄，设计了伊丽莎白街152号(152 Elizabeth Street)——一栋精品共管公寓楼，由纽约公司Sumaida and Khurana开发。该楼盘将融入安藤的标志性元素，包括浇筑混凝土、镀锌钢和大量的玻璃，其中仅有七套从两居室到五居室不等的公寓，占据半个楼层的户型起价在590万美元（约合人民币3665万元），占据整个楼层的起价在1500万美元。
在西切尔西(West Chelsea)的高线(High Line)沿途，扎哈·哈迪德(Zaha Hadid)设计的、线条蜿蜒的共管公寓楼引起了关注。该楼盘位于西28街520号，包含37套单元。开发商是Related Companies。巴西建筑师伊赛·魏因费尔德(Isay Weinfeld)在纽约设计的第一座建筑，正在西27街527号拔地而起。这处占据整个街区的开发项目，由Centaur Properties和Greyscale Development Group开发，其中将包含两栋公寓楼，内含36套一居室到四居室的公寓。
还有位于西29街515号的515 Highline，是一栋包含12套单元的共管公寓楼，有着波浪形的立面，正对着高线公园，是新加坡建筑师、开发商曾仕乾(Soo K. Chan)在纽约的第二个项目。这栋共管公寓楼由Bauhouse集团(Bauhouse Group)开发，将于本月开售，价格为500至2500万美元（约合人民币3106万至1.6亿元）。就在该项目开工前，曾仕乾开展了他在纽约的另一个项目——Soori High Line，一栋包含31个单元的共管公寓楼，它带有十几个私人泳池，位于马路对面的西29街522号，开发商是Siras Oriel Development。
“施工质量肯定会有提高，”Urban Compass负责新开发项目的罗伊·金(Roy Kim)表示。他说，购房者将不仅拥有更多选择，“而且还有真正精心设计的优质项目可供选择。人们的要求变高了。”
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纽约市布朗克斯区（Bronx）在美国人的心中就是洋基队的代名词，不过最近它被冠上新的称号，就是全美最昂贵的租屋地点。
曼哈坦北区的租客们惨兮兮，一年的房租开销，竟占收入的68%，根据统计，当地平均月租高达1904美元。其他如马里兰州巴尔的摩、宾州费城、纽约布碌崙区与佛州迈阿密戴德郡（Miami-Dade），居民近半数年收入都拿去缴房租。佛州布劳沃郡（Broward）、维州诺福克市（Norfolk City）、加州的旧金山、汉保德（Humboldt）及洛杉矶，房租占总收入四成以上。
与布朗克斯区相同，美国多数地区租房不如买房，房产数据分析公司RealtyTrac分析全美473个郡，结果发现高达六成八的地区中，买中价位房比租三卧宅还要便宜，平均而言，租客一年需缴交27%的收入给房东，而屋主所支付房贷则占年收入25%。
有些地方更惨，无论租屋或是买房都一样昂贵。前25大昂贵租屋市场的平均月租为1686元，高出全国均值462美元。数据显示，这几个租金最吓人的市场中，居民平均需花费42%的收入才能租到房，买房也好不到哪裡去，开销约占收入44%。
这波租金海啸究竟冲击到谁呢？研究显示，过去六年来，这些地区涌入的青壮人口高出全国平均，可怜的千禧世代不管买房或租房，心都在淌血。
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