Tag: 美国房市

如果你考虑买房子，但是担心房价过高，你可能错了。房价不断上涨，并不意味现在是卖方市场，理由是：

一、房价不见得过高：2012年失业率超过8%，短售和法拍非常普遍，消费者信心低落，工作成长前景暗淡。民众觉得工作没保障时，不会买房子。到了2015年，工作成长步上轨道，银行清掉法拍屋，短售也减少。但是由于前几年房价跌得太低，目前的价钱是房市逐渐稳定的合理修正。

在银根仍然紧缩，薪资上涨仍未达到高峰之际，难说房价是否会继续大幅成长。银行仍然严格限制放贷，批淮高额房贷时特别挑剔。很多市场的房价与当地经济成正比，以旧金山为例，此地的房价高昂，科技业蓬勃繁荣，带动价格上扬。地方经济愈强劲，愈多人工作，房价就可能居高不下。

二、很多卖主的期待不切实际：房价普遍升高，使得原本苦水满腹的卖主，开始抱有卖到最高价的希望。但是很多期待超过目前房市的行情，最好的例子就是即使地方经济强劲，还是有房子上市超过30天卖不掉。在加州苏诺玛县，如果一栋房子上市30天还未签约，就表示该房子要价过高。唯一选择是降价，希望有人还价。目前仍常看到最后付清的房款，低于原来要价。(如果你是卖方，不确定如何定价，可请教你的房地产经纪人，採纳他们的忠告。)

三、多人竞相出价的情况减少：房市变成卖方市场的一个迹象，是当每栋物业都有八到十人竞相出价，就像2014年年初和夏天的情况。但是现在较有可能只有五、六人出价，竞争减少意味你较容易抢到中意的房子。

房贷利率下降，使得大家更买得起房子。有较多人可为房子多付点钱而不觉得财务压力大，因为他们的房贷还款较低。房价确实会随著买主愿意出的价钱而上涨，但是其他因素也有影响，包括物业的地点、学区、卧室、浴厕和土地大小。经纪人了解这一点，但是卖主不见得知道，他们往往会不切实际的以为房子能卖高价。

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纽约市的房市全面复苏，东河有一个新的“黄金海岸”，甚至高湾那运河(Gowanus Canal)地区的房价也上升。

纽约联排别墅火速升值，推荐房源：纽约上东区联排别墅

「纽约邮报」报导，报告指出，在布碌崙的褐石房屋区(brownstone)和布碌崙北区，连栋屋(townhouse)的售价超过300万元，过去五年飙升了579%，等于翻了将近6番。

房地产公司Ideal Properties Group的总经理亚莉珊卓‧史特彭洛维克 (Aleksandra Stepanovic)说：“300万元售价，是布碌崙连栋屋的新门槛。”该公司编写这份报告。

她预测，上市房屋同时增加，维持这个爆炸性趋势，而房屋的转售价也大涨。

上月，女星蜜雪儿威廉斯 (Michelle Williams)以880万元出售了她在Boerum Hill的连栋屋，比她的要价高出了130万元。她曾与已故的《黑暗骑士(Dark Knight)》主角希斯莱杰 (Heath Ledger)在这里同居；这个价钱也比他们在2005年以360万元购入时超逾两倍。

去年，在布碌崙北区和布碌崙褐石房屋区共有98栋连栋屋以超过300万元售出，其中一栋在高湾那，这也是该区第一栋以逾300万元出售的房屋。

去年，全市共有1035栋连栋屋出售，售价逾300万元的占9.5%。

在2013年，只有47栋连栋屋以超过300万元售出。

报告发现，2009年共有787栋褐石房屋售出，当中仅有11栋连栋屋的售价逾300万元，占1.4%。

布碌崙区的房地产发展趋势是，布碌崙高地、卵石丘 (Cobble Hill)和公员坡 (Park Slope)等社区的房价首先超逾300万元，紧随其后的是Boerum Hill、布碌崙下城、格林堡 (Fort Greene)和卡逻花员 (Carroll Gardens)。展望高地(Prospect Heights)、绿点 (Greenpoint)和威廉斯堡(Williamsburg)在2013年跨过了300万元的门槛。

报告中所述的布碌崙褐石房屋区，包括Boerum Hill、布碌崙高地、卡逻花员、克林顿丘 (Clinton Hill)、卵石丘、展望高地和布碌崙下城的部分、登坡 (Dumbo)、格林堡、高湾那、红钩 (Red Hook)和Vinegar Hill；布碌崙北区是由威廉斯堡、海军船坞 (Navy Yard)和绿点组成。

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Apartments.com网站根据是否负担得起一卧公寓租金而推出了全美租金最贵的14社区名单，南北加州各占三席，总共六席。南加州的新港滩(Newport Beach)、圣地牙哥(Pasadena)与巴沙迪那(Pasadena)分居第九、十与13名。北加州的旧金山、屋崙(Oakland)、巴洛阿图(Palo Alto)排名第三、五、六。

网站採用的因素包括该地区的中位收入和生活费用。虽然通常建议用来支付租金的钱，不要超过每月领到薪水的25%到30%，但是这些社区居民所付的租金往往高过这个比率。

1. 纽约曼哈坦Penn Plaza/Garment District : Penn Plaza是个仅占一平方哩的小社区，却是时尚界的中心。一卧公寓的每月平均租金高达4400元，中位收入的民众可能每月支付多达70%所得住在此区。
2. 纽约布碌崙 DUMBO (曼哈坦桥下区)：这个社区艺术气息浓厚，还有名牌精品店和独立书店，同时逐渐成为科技公司汇集之地。一卧公寓的每月平均租金为4023元。
3. 旧金山 Yerba Buena：此区的文化机构、购物、绿地和高级餐饮，吸引美食家、科技人、追赶流行者和爱上夜店的年轻人。一卧公寓的租金为3643元。
4. 波士顿的政府中心区：很多政府建筑座落此区，包括波士顿市政府。其地理位置使得在市内工作的民众通勤方便。一卧公寓的租金为3782元。
5. 加州屋崙(Oakland)/Emeryville金门区：这个多元化社区到处可见手泡咖啡店、素甜甜圈和都会农场，而且易达柏克莱，搭乘公共运输也方便前往旧金山。一卧公寓租金为2695元。
6. 加州巴洛阿图Crescent Park：你的邻居包括前旧金山49人队的球员杨格和脸书创办人查克柏格，所以这一区的一卧公寓租金高达3157元，但你可认识硅谷的有钱人，容易上高速公路，且可欣赏传统建筑。
7. 纽约州大颈的大颈广场区(Great Neck Plaza)：此区遍布高级商店和餐厅，有钱的纽约人喜欢在这裡安顿，一卧公寓租金为3223元。
8. 新泽西州泽西市老城区：此地有大量的低矮建筑和连栋屋，以及公园和文化景点，而且与曼哈坦只隔一条哈德逊河。一卧公寓租金为3068元。
9. 加州新港滩新港中心区：咖啡店、餐厅和精品店点缀这个滨海社区，还有一个露天高级商场。一卧公寓的租金为3133元。
10. 加州圣地牙哥港景区 (Harborview)：一卧公寓的租金为2206元。儘管租金昂贵，此地却有很多年轻人。这个座落在市中心以西的滨海社区，有博物馆、旅馆和购物地点。游轮也在此停泊。
11. 纽约皇后区亨特点( Hunters Point)：此地是个布满19世纪连栋屋的旧市区，居民认为接近曼哈坦很方便，而且可欣赏到壮丽的曼哈坦景观。不过这些好处使你支付的一卧公寓租金为2811元。
12. 华盛顿特区Foggy Bottom/GWU/West End ：这是华府最老、最贵的社区之一，历史性房屋和中等高度的建筑林立。乔治．华盛顿大学、甘迺迪中心、国务院和水门旅馆，也座落此区。一卧公寓租金为2662元。
13. 加州巴沙迪那西南区 : 如果你在洛杉矶市中心工作，住在这裡通勤方便。若你爱户外活动，可一边骑自行车或健行，一边观赏优美风景。这一区令人有小镇的感觉，但是一卧公寓租金为2957元。
14. 费城Rittenhouse Square : 此地遍布高楼大厦、豪华公寓和著名餐厅，还有一个绿意盎然的公园和各种文化活动，包括公共艺术、Curtis音乐学院、费城艺术联盟和地下铁路博物馆。一卧公寓租金为1860元。

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根据房地产网站Zillow.com的调查，2014年全美50个大都市中，纽约并不是房租最高调查城市。加州圣何塞市拔得头筹，租客的平均房租为1807美元每月。

以下为全美房租最高的20个城市排名：

1. 圣何塞，加州  每月平均房租：1807美元
2. 旧金山，加州  每月平均房租：1598美元
3. 华盛顿特区   每月平均房租：1428美元
4. 圣地亚哥，加州  每月平均房租：1362美元
5. 洛杉矶，加州  每月平均房租：1308美元
6. 纽约市，纽约州  每月平均房租：1228美元
7. 波士顿，麻州   每月平均房租：1197美元
8. 西雅图，华盛顿州 每月平均房租：1154美元
9. 迈阿密，佛州  每月平均房租：1127美元
10. 里弗赛德，加州 每月平均房租：1075美元
11. 丹佛，科罗拉多州 每月平均房租：1066美元
12. 巴尔的摩，马里兰州 每月平均房租：1047美元
13. 萨克拉门托，加州 每月平均房租：1029美元
14. 奥斯丁，德州   每月平均房租：1008美元
15. 芝加哥，伊利诺伊州  每月平均房租：991美元
16. 波特兰，俄勒冈州  每月平均房租：977美元
17. 维吉尼亚海滩，维吉尼亚州  每月平均房租：949美元
18. 费城，宾夕法尼亚州  每月平均房租：936美元
19. 奥兰多，佛罗里达州  每月平均房租：931美元
20. 明尼阿波利斯-圣保罗，明尼苏达州 每月平均房租：927美元

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CNNMoney刊文称，不少经济学家和房地产专家都预期美国的房地产在新年里会升温，但是也有一些因素会导致房地产市场走上歧途。

第一， 大投资者获利抛售。在美国房地产复苏中大投资公司占很重要的地位，他们买下了很多房子出租。如果他们现在认为当初的投资已经增值很多，而且房价上涨减缓了，很可能就会卖出房子了。RealtyTrac在一份报告中说，在2012-2014年间大投资商买了至少20万座房子，这些房子的增值程度会给他们“卖”的动力。在2012年买房子的人如果现在卖掉有38%-43%的利润。有数据显示这些投资商已经在撤出市场，十月里全国成交的房子中投资者占15%，在一月时是占20%。

第二， 外国人停止购买。近年里外国买家对美国房地产市场的复苏很有帮助，但是Fannie Mae的经济学家Doug Duncan说美元现在上涨了，这就使美国房子价格贵了。目前来自中国的买家仍然很多，但是来自欧洲和俄国的买主减少了。外国买家减少的现象在加州比较明显，根据加州地产经纪协会的数据，外国买家减少了25%。

第三， 人们的收入跟不上房价增长速度。如果美国的就业市场似乎好转了一些，但是人们的收入增长其实跟不上房价。对于买家来讲是很糟糕的。经济学家指出，美国人收入的增长不够，而房价越来越高，这更让人们负担不起。

第四， 贷款公司要求太高。Moody’s Analytics的分析师Mark Zandi说，对于房地产市场的复苏，最大的风险是很多想买房子的人都贷不到款。虽然Fannie Mae和Freddie Mae都放松了贷款标准，但是不代表按揭贷款公司也放松标准。事实上，很多贷款公司在贷款时很严格，不愿意贷给没有完美信誉或者拿不出大笔现金做订金的借款人。以前那些房子被银行收回的人需要时间修复信誉，而年轻人这一代的信誉历史又太短，还背着沉重的学生贷款，买房就更难了。

第五， 按揭利率急速上升。虽然没有迹象表示按揭利率会很快上升，但是联邦储备很可能会让所有人大吃一惊突然加息，那就会严重影响按揭市场。Zillow的经济学家Stan Humphries说，如果利率上升到6%，就会影响到房价比较高的地区，如三藩，洛衫矶。意味着这些地区的房价会下降，销售量也会走低。

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拥有一个属于自己的家一直是美国梦的重要组成部分。尽管如此，有房的成年人比例一直在下降。

据《商业内幕》（Business Insider），过去几年里，美国住房拥有率一直在下降，而房租却在不断上涨，空置率不断下降，说明美国正经历从买房到租房的转变。

Nordea银行市场经济学家Aurelija Augulyte提供的这张图比较了美国住房拥有率与租赁空缺率的关系。

发生这种情况有几个原因。

去年，Trulia首席经济学家科尔科（Jed Kolko）指出，千禧一代的人口特征与前几代人有所不同：他们不太可能在20多岁结婚或有孩子。

从历史上看，住房拥有率与结婚生子有很大关系。

科尔科还指出，房地产泡沫破灭后，中年人拥有住房的比例大幅下降。泡沫期间许多年龄在二三十岁时买入住房的人在房价暴跌之后和大萧条期间不得不卖掉房子。

美联储曾积极通过保持较低的抵押贷款利率来刺激住房市场，但是，到目前为止还没有看到好转的趋势。

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美国房价高，若想在美国以下这些城市买房，你的收入可能需要比全美平均收入水平高不少——还需要比该市平均收入水平高9000到70000美元。达到美国中产阶级生活水平也不一定买得起。

别忘了，租房费用也是大头。

在美国中产阶级买房负担都很沉重的九大城市中，旧金山市排名第一

1、旧金山

• 购买市场价格中位数的住房所需年收入：145,361美元
• 当地平均家庭年收入：75,604美元
• 平均每月还贷额：3,392美元
• 租房平均价格：每月近4000美元

2、圣地亚哥

• 购买市场价格中位数的住房所需年收入：101,683美元
• 当地平均家庭年收入：62,962美元
• 平均每月还贷额：2,373美元
• 租房平均价格：每月近2,100美元

3、洛杉矶

• 购买市场价格中位数的住房所需年收入：96,514美元
• 当地平均家庭年收入：低于60,000美元
• 平均每月还贷额：2,252美元
• 租房平均价格：每月约2,500美元

4、纽约市

• 购买市场价格中位数的住房所需年收入：92,000美元
• 当地平均家庭年收入：约70,000美元
• 平均每月还贷额：2,153美元
• 租房平均价格：每月约2,200美元

5、波士顿

• 购买市场价格中位数的住房所需年收入：84,476美元
• 当地平均家庭年收入：约5,5000美元
• 平均每月还贷额：1,971美元
• 租房平均价格：每月约2,500美元

6、华盛顿特区

• 购买市场价格中位数的住房所需年收入：82,000美元
• 当地平均家庭年收入：少于66,000美元
• 平均每月还贷额：1,910美元
• 租房平均价格：每月约2,500美元

7、西雅图

• 购买市场价格中位数的住房所需年收入：75,000美元
• 当地平均家庭年收入：约6,5000美元
• 平均每月还贷额：1,750美元
• 租房平均价格：每月约2,200美元

8、丹佛

• 购买市场价格中位数的住房所需年收入：63,000美元
• 当地平均家庭年收入：50,313美元
• 平均每月还贷额：1,470美元
• 租房平均价格：每月约1,775美元

9、波特兰

• 购买市场价格中位数的住房所需年收入：62,000美元
• 当地平均家庭年收入：52,657美元
• 平均每月还贷额：1,450美元
• 租房平均价格：每月约1,600美元

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华人东移内陆帝国(Inland Empire，洛杉矶以东的一个南加州地区)的脚步近年持续加快，直接影响到当地房价回升。一位华人房产经纪表示，三年前18万多元购买的两居室康斗，现在售价29万元。奇诺冈、奇诺、科洛纳、库卡蒙加牧场、安大略等地房价均上扬。展望2015年，业界人士认为，内陆帝国房屋市场仍有扩张空间。

奇诺市曾多次被全美机构评为最适合青年人成长城市之一。位于奇诺机场附近的一个大社区，内有4000余户居民，社区中心一位负责人安妮表示，近年人口结构变化，其中近半是亚裔，近年陆续迁入的华裔几占30%。鉴于华人增多，部分社区工作人员也有学中文的意愿。华人创办了社区中心乒乓球及太极拳俱乐部，并计画成立中华文化俱乐部。

资深房产经纪Emma Liu表示，内陆帝国多个城市因华人东移迁入，房屋价格回升。以库卡蒙加牧场市为例，几年前购买的30几万元独立屋，现在卖到50多万元。安大略市三年前18万元购入的两居室康斗，现在卖到29万元。还有临近科洛纳市的伊斯特维尔市，两年前买的29万9000元康斗，现在也卖到40多万元。由于库卡蒙加牧场市生活机能更方便，吸引不少华人投资设厂，他们声称该市适合专业人士居住。

据主流媒体公布的资讯，目前仅安大略地区未来20年的新屋建设预估超过5万栋。内陆帝国房建商Lewis Group of Companies执行副总裁Randall Lewis表示，鉴于经济学家预测内陆帝国未来就业增长快、消费信心强劲，2015年当地房建市场应可继续复苏。据联邦劳工部近日公布数据，自2013年6月至2014年6月，仅内陆帝国就增加了5万个工作。

住宅开工许可近年激增。2011年为3万7000个、2012年为4万7000个，2013年为6万5000个，2014年为7万1000个。

新房建商KB Home内陆帝国区总裁Chris Haines表示，该公司已开始在Park Place的Hadleigh兴建69栋住宅，在Margate兴建53栋住宅，提供不同户型以满足工薪族需要。KB Home也在Murrieta、Menifee及奇诺、库卡蒙加牧场等地开发十余个新住宅社区。

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