Tag: 美国房市

一个普通美国人要挣多少年薪才能负担起一处普通住房呢？答案是4.8万美元！

 专业房贷研究网站HSH.com近日统计分析了27个城市中居民收入以及负担中等水平住房所需要的月供、利息、税收和保险费用后得出上述结论。

在美国，一个普通年薪要达到4.8万美元才能负担得起一处普通的住房

4.8万美元才供得起房

从美国房价平均水平来看，普通美国人需要挣到年薪4.8万美元左右才能以20%的首付负担起一处中等价格水平的房产。

分析表明，不同城市之间的收入和房价负担水平的关系呈现非常大的差异。例如，在匹兹堡、克利夫兰、圣路易斯和辛辛那提等城市，住房均价基本都在13万美元左右，居民每年只需要挣3.4万美元就可以负担起中等水平的住房，月供750美元左右。

在休斯敦、费城、芝加哥、迈阿密、波特兰等城市，年薪水平需要达到5万-6万美元才能负担起普通住宅，这些城市的房价普遍在20万-28万美元。而在纽约、洛杉矶和圣迭戈等城市则需要年薪9万美元以上才能买得起房。

根据HSH给出的评估，房价最“叹为观止”的城市是“硅谷”所在地——旧金山，只有每年挣14.2万美元以上才能在这个城市负担起一处中等水平住房。换句话说，美国的房价相对收入水平来说，负担最大和最小的城市相差4倍以上。

过去3年美国房价上涨1/4

HSH的报告指出，网站是基于过去30年的利率均值和去年第四季度的定息按揭水平做出上述估算的。此外，该统计参考的数据还来自美国房地产经纪人协会、智库机构税务基金会以及保险信息协会。

 “从全国来看，大城市房价呈现持续的强劲增长，过去3年里平均上涨了25%。”美国房地产经纪人协会首席经济学家劳伦斯·尤恩（LawrenceYun）曾对媒体称。

但是，房价上涨的同时，房贷利率却普遍出现下降，导致能负担起中等房价的对应收入水平也出现下降。“去年四季度，低房贷利率维持了居民的购房能力，但是，需要更高的居民收入和更多的房源供给来满足市场需求。”尤恩说。

按照HSH的统计，一个普通购房者除了支付20%的首付以外，还需要从每月的总收入中拿出28%来支付月供、利息、税收和保险费用。

浏览居外【名家专栏】栏目之美国，了解美国房产投资独家专业解读。

外界对于“千禧一代”的定义往往是还不完的学贷， 蜗居在自己父母的地下室内，以及高企的失业率。但根据美国全国房地产经纪人协会（National Association of Realtors）星期三公布的最新数据表示：34岁以下的千禧一代占去年全美购房者的32%，成为购房数量最多的一个群体。

千禧一代成2014年美国购房主力军

美国全国房地产经纪人协会的报告称：那些年纪在18到34岁之间的年轻人，占去年全美购房者比例的32%，而这一群人只占美国人口的23%。这已经是相同的调查进行三年以来，千禧一代第二次“荣登榜首”。

根据报道：千禧一代购房者的年龄中位数为29，其收入中位数则为7万6900美元， 他们最喜欢购买的是面积约在1720平方英尺的房屋，价格约为18万9900美元。

X世代，也就是那些年纪在35到49岁之间的美国人，占去年全美购房者数量的27%。在这一群体中，购房者的年龄中位数为41， 收入中位数为10万4600美元，他们通常为购买1890平方英尺的房屋，通常价格为25万美元。

这份报告还指出：千禧一代更可能和自己尚未结婚的伴侣共同购房。驱使这一群人购房的最大原因是找到工作和怀孕生子。此外，由于一些大城市的租金越来越高，购买房屋并在未来30年分期付款似乎更划得来。根据报道，多数千禧一代选择在郊区购买独户住房。

美国全国房地产经纪人协会表示：千禧一代开始进入房市将有助于经济恢复以及社区安全，但值得注意的是，首次购房者在所有购房者中所占的比例仍是自1987年以来的最低水平。该协会首席经济学家Lawrence Yun表示：在未来几年中，首次购房者的数量将逐渐恢复到正常水平，因为那些仍在和父母居住，或是仍在租房子的年轻人将逐渐组织自己的家庭，变成房屋拥有者。

【点此查看更多美国房源】

浏览居外【名家专栏】栏目之美国，了解美国房产 投资独家专业解读。

近日，美国西部无人小镇60万美元出售引发网友关注。据悉这个小镇名叫“西大荒”正在向市场打包出售。该小镇上有杂货店、酒吧、监狱及理发店等。虽然美国西部无人小镇打包出售价格并不高，但是网友也多看看热闹，有网友表示充其量是个农家乐。据悉美国的房子每年都要征收房产税，就算能花60万美元买下小镇，也难免会发生养不起的尴尬情况。

美国西部无人小镇打包出售，叫价60万美元

美国加州一座叫做“西大荒”的小镇现正面向市场打包出售，售价仅为60万英镑（约为566万人民币）。对于想要重现西部辉煌的买家来说，这里有现成的杂货店、酒吧、监狱及理发店，还有一座两间卧室的小屋，扫扫灰就可以搬进去住了。

566万就可以买下一座小镇，自己当镇长！看着是非常好的消息，不少网友还高呼要众筹买下小镇，但也有网友指出，美国房地产税重，买的起美国房子，却养不起。

据悉，全美50个州都征收房产税，这一税目是地方政府的主要收入来源，目前税率大致介于1%-3%之间。美国房地产税是一年一次缴纳的，而且房价越贵，房产税越高房产税是作为房产永久持有的最基本保证。

美国房产税的税率由地方政府根据各级预算每年的需要确定，而预算应征收的房产税与房屋计税价值总额每年都有变化，因此房产税税率每年都相应变化。如果某个地方政府的一年开支为2亿美元，这个地方的房产估价总额为100亿美元，那么该地当年的房产税税率便是2%。

浏览居外【名家专栏】栏目之美国，了解美国房产投资独家专业解读。

内华达2013年7月至2014年7月人口成长了4万2334人，南内华达克拉克县境成长3万7728人，克县人口总数目前已达210万人，进入有史以来最高点，每月增加人口都在刷新纪录，内州人口局长Jeff Hardcastle说，人口增长显示内华达已从经济衰退中走出来。

今年全美最值得投资的十大房地产市场中，赌城榜上有名。推荐房源：拉斯维加斯4卧6卫豪宅

建商研究（Home Builders Research）指出，今年的卖主及买主将比过去几年更认真看待房市，买卖双方都有更大诚意。

只要出现一个月的房市交易热络，马上就会发生更大的市场活络，目前大赌城区内新屋在交易数量激增，很快将见到许多跟进者，赌城区所有新屋建商正加速申请新屋开工执照，2014年买主观望态度是造成现在转变热络之因。

拉斯维加斯冬季维持华氏70度的气候，带来许多寒冻的外州看房者，他们过去来看过赌城房屋，今年终于下决定，由于利率可能调升，贷款机构放宽房贷标准，而且拉斯维加斯仍在全美前十名投资房市的名单上。

强劲工作机会增长是另一个造成外州移民选择搬迁拉斯维加斯之因，内华达州失业率降低，居民消费信心增强，影响到买主作出购屋移居决定。

一项最新的工作机会报告指出，内华达州目前是自2008年以来失业率最低并且有最多雇主的时候，这些年以来，内华达州今年经济预测相当乐观。所有指标都显示了经济反转上扬，大赌城区将比经济下滑之始那时候的情况大不相同，高薪工作愈来愈多。

经济专家John Restrepo表示，今年1月内华达州就业辅导局统计的去年12月失业率为6.8%，较2010年失业率最高达14%大幅下降，那时候其实有不少人因为找不到工作而放弃，真正失业的内州居民，更高达15.3%，而现在每个月均朝著更降低失业率的方向继续往前，清楚的看见内州经济未来会更健康。

从内华达居民工作取向来分类，最多人从事娱乐接待业，赌城发牌员属于此类，由于亚洲赌客喜好玩“百家乐”，协助赌业冲销在其他赌项目上的亏损。

其次是贸易商业、交通与公共事业，当前比2007年再多了2700个职位，等汽车商Tesla进驻内华达州，这类工作机会还会再增。工作机会增加排第三位的是办公室工作，代表公司扩张及新开设。营建业目前已进入工作机会增长的第四名，现在较四年前增多18%工作，并与全美平均比率相似。

浏览居外【名家专栏】栏目之美国，了解美国房产投资独家专业解读。

 

尽管暴风雪给东北地区带来的寒意还未退去，但随着春天的来临，美国房产投资市场在过去几个星期以来正在不断升温。

美国房市正在升温

当大多数房地产分析师正在处理今年1月的房屋销售数据时，Realtor.com已着手分析今年2月的销售情况，他们认为相对乐观。

其首席经济学家斯莫克(Jonathan Smoke)表示，最大的宏观趋势是，终于看到库存量有所增长。在过去几个月，由于不断增长的对房屋的需求造成供应紧张，因而推高了房价。今年二月，在售房屋比一年前数量有所增长。

斯莫克认为这是非常重要的趋势，特别是这将有助于将房价维持在较为温和的水平上。目前，房屋承受能力已经成为房地产市场的一个关键问题，许多潜在的首次置业者发现，因为高昂的价格和严格的贷款限制，他们已被排斥在房地产市场大门之外。

市场上在售房数量之所以增长，斯莫克称，主要原因是当前的高房价对房主的诱惑。在分析了2月的数据之后，斯莫克认为未来最火热的房地产市场将集中在以下20个地区：

1. 韦科，德克萨斯州
2. 达拉斯-沃斯堡-阿灵顿，德克萨斯州
3. 圣罗莎，加州
4. 丹佛-奥罗拉-雷克伍德，科罗拉多州
5. 瓦列霍-费尔菲尔德，加州
6. 安阿伯，密歇根州
7. 福特韦恩，印度安那州
8. 圣塔玛丽亚-圣塔巴巴拉，加州
9. 查尔斯顿，西弗吉尼亚州
10. 圣路易斯奥比斯波，加州
11. 哥伦布，俄亥俄州
12. 博尔德，科罗拉多州
13. 底特律-沃伦-迪尔伯恩，密歇根州
14. 哈特福德-西哈特福德，康奈提格州
15. 曼彻斯特-纳舒厄，新罕布什尔州
16. 旧金山-奥克兰等，加州
17. 圣地亚哥-卡尔斯巴德，加州
18. 查尔斯顿-北查尔斯顿，南卡罗来纳州
19. 托莱多，俄亥俄州
20. 波士顿-剑桥-牛顿，马萨诸塞州-新罕布什尔州

浏览居外【名家专栏】栏目之美国，了解美国房产投资独家专业解读。

 

根据最新研究，美国整体房价平均被低估2%，不过部分都会区的房价却被严重高估或低估，其中德州奥斯汀房价高估程度最高，俄亥俄州克利夫兰则最被低估。

美国平均房价在2014年第四季，总算回到正常水准。在2006年第一季房市泡沫巅峰期，美国房屋被高估34%，直到2012年才落至14%。不过根据房产网Trulia研究报告，若检视全美前100大都会区，发现有些地区房价仍明显被高估或低估。

Trulia首席经济学家寇可（Jed Kolko）说：“越多价格被高估，泡沫形成的机率就越高。”高估并不一定代表房价难以负担。就长期基本面来看，纽约及波士顿的房屋仍被低估，但价格却远比休士顿或奥斯汀的房子昂贵。

该研究针对全美100大都会区，从就业、收入成长、家庭组成与租金几个面向评估，当地房屋价格是否处于合理水准。结果发现，有70个都会区房价被高估或低估10%以内，七成比率是房市复苏以来最高。

房产网Zillow去年底的统计指出，目前收入位于全国中值、购买中等房屋的屋主们，平均月花收入的15%在房屋上（不含保险与房税），相较之下，1985年至1999年泡沫化前同数据达22%。

Trulia的最新报告指出，全美最被高估的房市是德州奥斯汀（16%），随后则是加州橘郡（15%）、洛杉矶（13%）及旧金山（12%）。

奥斯汀房市在2006年仅被高估2%，过去几年当地就业机会激增，大量移入人口带动需求，导致房市供不应求。

根据奥斯汀房仲委员会的最新数据，当地单家庭房屋价格中值，在2014年11月是24万5000元，2011年11月则是18万9300元；单家庭房屋价格均值，在2014年11月是25万1838元，2011年同月则是31万1222元。

其他被高估的房市则在近几年逐渐缓和。例如2006年第一季，檀香山（Honolulu）被高估87%，洛杉矶73%、橘郡65%、旧金山47%。

至于房价被严重低估的市场则集中在中西部与新英格兰区，又以俄亥俄州与康州为代表。

在俄亥俄州，去年第四季克利夫兰房价被低估20%（2006年为13%），阿克隆（Akron）被低估17%（2006年为12%），德顿（Dayton）则被低估17%（2006年为8%）；在康州，哈特佛（Hartford）去年第四季被低估15%（2006年为20%），费尔德郡（Fairfield）同期被低估14%（2006年为30%）。

浏览居外【名家专栏】栏目之美国，了解美国房产投资独家专业解读。

 

房地产数据公司Trulia的最新研究表明，美国人仍然渴望大面积的住房，即使经历了残酷的房地产泡沫之后。

据雅虎财经报道，Trulia的民意调查显示，43％美国人表示，他们理想的住房要比现在居住的大；16％表示，他们宁愿要一个面积不大的家；40％的受访者对目前的住房面积表示满意。

有梦想当然没错，但购买更大住房的这一趋势似乎在房地产泡沫之后有复苏的迹象。根据全国住宅建筑商协会的数据，近几个月来，尽管新建住宅的平均面积有所下降，但仍接近2600平方尺，与历史高位所差不多。

Trulia的这一调查结果似乎在某些方面并不令人奇怪，比如，年轻人为迎接新生命的到来希望有更多的住房空间，而婴儿潮一代即将退休，他们则不需要太大的住房面积了。但事实并非如此，调查显示，26%婴儿潮一代人仍希望拥有更大的住房，而想缩小住房面积的仅占21%。

下图所示为各年龄段对住房面积的需求状况。

除此之外，为了额外的500或1000平方英尺的住房面积而支付更多的花销，当拥有大房子的人认真考虑这一问题时时常会感到懊恼。Trulia的调查显示，住房在3200平方尺以上的受访者中26%希望将面积缩小一些。

浏览居外【名家专栏】栏目之美国，了解美国房产投资独家专业解读。

 

虽然在南佛罗里达现在还看不到太多中国人，但是有观察家表示，随着基础设施的集中建设，来自中国的购房者会越来越多。

迈阿密今日新闻网站（miamitodaynews.com）4日报道称，迈阿密正在迎接大量来自中国的投资，ISG创始人菲利普•斯皮格尔曼（Philip Spiegelman）表示。ISG是一家专注在房地业销售和市场的外包机构。

“投资只是第一步。”斯皮格尔曼说道：“中国投资客还会购置房产并且发展一些迎合华人市场的生意。”

现在已经出现了一些端倪。去年12月份，中国城建在布里克尔（Brickell）花费747万美元购置了一个开发基地。斯皮格尔曼表示，中国城建是第一个进入迈阿密市场的大型中国投资者，他们计划在这里开发住房和办公楼。

“需要长期的发展（指中国人在迈阿密购置房产）。”他说道：“这不是一个马上就会见效的市场。”不过，斯皮格尔曼相信，迈阿密肯定会迎来更多的中国购房客。

虽然现在大部分中国投资者还是更倾向于纽约或者洛杉矶，因为这两个地方有更多更好的学校，但是现在形势正在发生变化，更多人开始希望能够让全家都居住在美国。对于这些人来说，迈阿密是一个极佳的选择。这是一座开放而且欢迎移民文化的城市，而且城市人口大部分都是移民。

另外，迈阿密的自然环境也很出色，天气舒爽，对喜欢玩水和高尔夫的人来说，这里是一个完美的选择。而且迈阿密早已是全世界富人的选择，这里的经济绝对有很大的发展潜力。

中国人在这里可能会遇到一些语言障碍，上文提到过，迈阿密是一座移民城市，这里的人们操持着各种语言。但是，它也是一座友好的城市，虽然适应起来会稍慢，但是肯定不是没法适应。

迈阿密对于中国中产阶层来说不算是一个最好的去处，但是对富人来说很完美。美国大唐集团（American Da Tang Group）总裁兼首席经济学家李善杰表示：“他们会纷至杳来，慢慢会形成社区，然后越来越多人会带着自己的家庭一起过来。”

不过，现在迈阿密最需要的是一条能够直接连接中国和迈阿密的航线，目前想要从中国到迈阿密还需要经过转机，实在不方便。

浏览居外【名家专栏】栏目之美国，了解美国房产投资独家专业解读。