Tag: 美国房市

2月份美国30年房贷利率平均为3.71%，相较于1月份的3.67%已有小幅上涨，投资者担心房贷利率继续上涨将对房市造成冲击。学者专家们认为，只要房贷利率是缓缓上升的话，全美房市依然可以稳健复苏。但也有些建商担心拉斯维加斯的房市不比其它的城市，因为许多居民才刚从房贷的困境走出来，财力薄弱，每月分期付款只要多一、两百元，他们的房贷就无法通过。

放眼世界，目前以美国的经济成长最为稳健，虽然面临联准会的升息政策，投资者不必担心会因此改变美国房市复苏的趋势，升息代表联准会对景气的看好，只要未来利率呈现缓步上升格局，房市上涨行情将可走得更长远。

2015年全球四大经济体，美国、欧洲、日本、中国的股市连创新高，都是因为资金充斥市场而造成。其中美国与欧洲是靠政府的货币量化宽松政策 (QE)，以印钞票为手段，促进股价上涨，来创造财富。

美国率先透过QE恢复了市场的活力，美元开始走高，所以联准会接著要调涨利息了；欧洲央行随美国之后跟进QE，欧洲各国股市由德、英领军屡创新高，连陷入债务危机的爱尔兰、西班牙、意大利的股市也表现不俗。

日股上涨是靠日币强贬的力量，80日币兑1美元到120日币兑1美元，日本的企业因此恢复竞争力，日经指数大涨近一倍；中国股市大涨则是人民银行调降存放款利率所致，因此造成外汇资金流出的压力，人民币更因而急贬，货币的贬值也会助涨股市。此外，由于近来油价大跌，过去被炒高的原物料价格与中港台房地产可能陷入盘整期。

基于以上的分析，欧洲、日本、中国的经济体还在靠政府的灌水，资金市场可能此起彼落，美国则不然，因为其经济复苏基础已经稳固，更由于人口成长，对房屋的需求增加，股市与房市都一致看好。

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什么！1元就能买进一栋房屋？别高兴得太早，这笔“糖衣交易”的背后，可能隐藏数万美元的巨额费用。

纽约上州水牛城（Buffalo）的“都市不动产授与计划”（Urban Homesteading Program），迄今已运作40年之久，买家以1美元购入房屋后，依规定须在18个月内完成修缮任何违规项目，并在该屋内居住至少3年时间，每年只需缴交几百元的房产税、保险费与其他费用，相当划算。

然而，如此诱人的交易，每年却只吸引不到10名买家。

1元房之所以不抢手，其中最主要是因为这些房产多为失修的废弃屋，光想回复原状就得花上一笔可观金额，最后许多废弃屋落得遭拆除的命运。

根据水牛城不动产局，去年有60间房屋被夷为平地，还有90多间等著被“处决”，如今只剩下少量1元房待售。

翻修1元房需具备相当胆量。以从事维护老房工作的普马（Mike Puma）为例，他正在整修去年以1元购入的双家庭房，所有管线及内墙都需要更换。他说：“够有种的人，才能做这工作。”

修缮如电路、水管及屋顶等必需项目，就得花上近4万元，单单清除重达2万磅的垃圾废弃物，就需花费2000元。

不过，普马有信心在5年内回本。该屋为历史古迹，免税额高达数千元，他还计划出租一半的房屋。

在同一社区，雷斯特（Tom Lester）与女友在去年6月买入一护新纽奥良式房，至今只花费5000元整修这间1200平方尺大的小屋。

他说，多亏众多好友挺身相助，让他们省下大把钞票，只要买披萨啤酒请客即可。但他也说，“我们问过…要完成所有工作，控制在3万元已经很了不起。”

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2013年，一个名叫“我的微型纽约”房屋设计项目，获得了美国住房和发展办公室的全力资助。

这个设计的理念来源于为孤单奋斗在纽约的人提供一个安身之处，也是我们俗称的保障性住房，这些住房将于今年春天在纽约市的布鲁克林海军造船厂和曼哈顿基普斯湾亮相。

这栋微型建筑将有55 套房屋对外出租，房中包括落地窗，储物柜，以及阳台，每套房屋的面积从24平方米到33平方米左右不等。这个数字低于了1987年颁布的纽约现行区划法——纽约所有的公寓每套至少在37平方米及以上的规定。但纽约市长在2013年时曾表示，新型的微型公寓将在此规定之外。

而且设计师认为设施建筑对微型单元居民的意义非凡，所以微型公寓会为租客提供公共的会客厅、咖啡屋、屋顶公共花园并且配备公共洗衣房，公共储物间以及自行车房和健身房。

城市“微公寓”将坐落于美国纽约基普斯湾

这栋公寓不久将会在纽约基普斯湾落成，每月每套租金从2,000到3,000美元不等。

按照设计师的计划，入住日期暂定于2015年9月。这个建筑除了尺寸之外，符合所有地方、州及联邦的房屋法规，而且价格稳定、环境优越。

模块化管理较传统区域化管理更加安全快捷

“我的微型纽约”也是曼哈顿地区第一个使用多用户建筑模块化构造的项目，所在的区域将由莫纳德诺克发展委员会和东城人民互访协会在布鲁克林海军造船厂进行管理。并且，城区模块化构成能更有效的保证水、电供给，以及屋外和屋内的设施管理。

这次房屋建筑大赛的设计是针对纽约日益增长供不应求的小面积户型举办。这原本也是纽约市场迈克尔·彭博的新房屋计划的一部分，这项数十亿美元的举措，预计为50万的纽约居民提供165,000套住房。

迈克尔·彭博曾在2013年的记者招待会上讲到：“随着时代的发展，纽约紧随时代发展的能力将会使其成为世界上最大的城市”。

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美国全国地产商协会16日发表报告说，全美70个大城市当中66个租金上涨幅度超过工资增幅，其中纽约市过去5年租金飙涨50%，而家庭收入仅仅上升8%。

过去5年，工资上涨幅度超过租金增幅的城市只有俄克拉荷马、盐湖城、俄亥俄州代顿（Dayton）和底特律。

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近年来中国富人纷纷到海外置产，外国房地产业者也积极迎合所需，使尽浑身解数争取这些生意。

洛杉矶房地产经纪人柯芬(Erik Coffin)就为了向中国富人推销拉斯维加斯的美国明星豪宅，推出为期七天，每人收费25万元的豪华购屋团，一个月组团两次，每团只接待八人，提供私人喷气式飞机和劳斯莱斯豪华车接送，外带整形咨询、选择孩子性别和财富管理。

他的高腾国际企业(Gotham)有18名说中文的员工，占总数的将近三分之一，最近还在北京成立办事处。

上海居外网联席执行长安祖耀(Andrew Taylor)说：“中国消费者以前会找我们询问50万元能在哪里买房子，现在他们会同时看三四个国家的房子。”

彭博新闻社报导说，居外网宣称拥有58个国家的超过480万个上市房产登录资料，而且它不担心没有客户，因为中国有六成富人考虑移居国外。

北京上周末举办四个月来的第二次外国房地产和移民展，展出地点包括葡萄牙 (“为全家获得居住许可”)、日本 (“把产权传给后代”)、美国 (“一人投资，全家拿绿卡”)。

中国经济飞速成长，使民间财富剧增，海外购屋的财力也非常惊人，2008年海外购屋总值还只有9200万元，到2014年已暴增到390亿元。

这种投资手笔把世界各地城市房价也炒高，雪梨过去一年房价即上涨将近14%，把澳洲政府吓得提议对“非法”购屋的外国人加重法规管制和罚款，免得当地房市像中国一样遭到扭曲，使本地居民买不起房子。

不过，有些中国投资者根本不需要国际中介协助。在浙江经营石化出口业务的林琳在上海有三栋房子，去年首次到纽约观光，又用400万元现金买下曼哈坦上东城一户2152平方尺空间的共有公寓，因为这比上海市区类似住宅便宜。

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当众人还在讨论着北上广的学区房价格令人咋舌时，部分富裕的中国家长们已经走出国门，开始满世界豪掷学区房了。

对于背后的“小算盘”，一方面是为了后代获得更好的教育机会，另一方面也包含着对房产投资回报的理性判断。

好学校与高房价的联系是世界上最稳定的经验规律之一

中国富豪移民投资的项目主要是海外置业，在富豪海外投资项目中占最大比重，超过四成。其中，海外置业七成为了自住，1/3为投资，平均投入600万元人民币。洛杉矶、旧金山和温哥华是富豪最青睐的海外置业城市，近四成富豪选择独栋别墅，近一半选择学区房。

美国学区房分为两类：

一类是大学周边的公寓，这类房产多为给大学生出租所用。由于大学的学生公寓租金较高且数量难以满足学生的需求，所以大部分的美国学生都会选择到学校周边租房居住，这类学区房仅限于投资和以学养房的人。

另一类学区房则是优秀高中所在的学区的房子。实际上，中国投资者对美国楼市的热度还不仅如此。在美购房总量最大的五个来源国分别是加拿大、中国、墨西哥、印度和英国，其中，在海外资金购房成交量方面，中国成为增速最快的国家，份额从12%提高至16%；在购房总成交额方面，中国买家凭借高达220亿美元的支出成为美国房地产市场最大客户，约占美国房产国际总销售额的四分之一。

对于提前送小孩出国念书现象，业内人士指出，面对国内日益激烈的高考压力，再加上美国Top50名校的申请越来越难，不少学校对学生的考察从初中就开始了，除了学业，还涉及社会实践等内容，而好的学校通常与学区挂钩。所以许多中国父母送孩子去美国念初高中，希望孩子提前适应美国教育，更符合美国院校对学生录取标准。这些家长的目光只盯着两种学校：私立中学或顶尖的公立中学。

购买美国学区房注意事项：

一、学校分布

既然是为子女留学而买房，我们可以先选定在美国几个教育事业发展比较好的城市区域，比如加利福尼亚州：选择中小学也是同样的道理。

二、住房环境

在一个地方买房子，尤其是学区房，一定要考察这个地区的居住环境是否舒适、安静、便捷、安全。以及，这个学区的族裔是黑人众多还是白人众多，是否有很多华人？是否有很多可以让孩子娱乐游玩的设施？学区内孩子和大人是否又好，是否可以给孩子提供一个安心的学习环境，可以让孩子尽快融入这个其中？都是需要考虑的因素。不得不承认的一个事实是，有的城市的学区房因为太火，并不是很容易买得到。

三、学区房价

因为美国的房产税很多都用于学区建设，房屋价格是和学区的好坏紧紧相连的。一个地方的学区好，房价就会随行就市水涨船高。所以买房前一定要衡量自己的支付能力，避免出现学校很好，学区贵的超出预算的情况，要先查考一下你选定的学校的周边的房价情况。

四、出租需求

留学美国的子女买学区房，也要看看这个学区的出租情况，即使孩子回国，也不会让房子空置。通常来讲，好的学区房周边学校众多，租房需求相对旺盛。

五、学区本身的学术水平

评判一个学区好不好，要看老师教的好不好，学生学的好不好，而且每个州可能会有不同的评估标准。

在纽约，教育部门公布的年度学校排名由三个指标决定：学校环境（包括学生出席率）占15%；学生表现，其中初中和小学根据学生英语和数学中的会考成绩衡量，而高中则根据学生毕业率衡量，占总分的30%；学生进步，包括学校是否有效地帮助学生取得进步，占总分的55%。

在加州，政府每年主要通过API（加州公立学校学术表现指数）分数来衡量各地中小学校的表现。虽然指标不尽相同，但官方发布的数据具有很强的权威性，可以作为挑选学区房时的可靠依据。此外，家长也可以自行在网络上查询学校历年的SAT成绩。

美国人如何购买学区房

首先，美国对学区房的精准定位在高中。美国的中小学教育阶段，孩子的学习任务相对轻松，而决定一个孩子未来能读哪所大学的飞跃性成长学习都集中在高中阶段，即便是玩着长大的美国孩子，都要在这几年闷头苦学，为上个好大学冲刺。

其次，美国的学区好不好，通常指的是学校所在整片地区的经济、环境、文化好不好，两者紧密联系且相互促进。美国家长通常不像中国父母一样践行“生活为教育让路”的原则，但只要一个家庭选择一个良好的生活综合区，通常附近的学区都不错。

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