美国房市 – Page 19

还是买不起！春季美国房市房源紧张价更高

今年春天，本该是属于美国房市的销售旺季。但房源紧张，房价上涨，购房对于越来越多的家庭而言都变得遥不可及。一季度数据显示，今春美国新业主数量不会显著增长。

在美国，房屋供不应求现象普遍存在。美国全国房地产经纪人协会（National Association of Realtors）的信息表明，3月开始，只需要不到5个月，全美的二手房就可全部出售。在买卖双方更加平衡的市场，也只需要6个月左右。

更重要的是，对于低价位房屋的大量需求，意味着这些房屋的价格上涨更快。根据美国房屋市场研究机构CoreLogic的数据，今年2月，售价在13.5万美元以下的房屋，房价较去年同期上涨9%，而售价在22.68万美元以上的房屋，房价则较去年同期上涨5%。

目前，房价上涨速度已经超过平均时薪涨速的一倍以上。对于购买者来说，寻求资金支付首期款变得越发艰难。

千禧年前后背负的助学贷款以及储蓄耗尽，也令很多年轻人失去了获得抵押贷款资格的能力。直至收入有实质上升之前，他们将被迫继续努力，延迟购房梦想。

Bankrate首席金融分析师Greg McBride指出，“人们在投身于购房之前，需要获得更高的收入。”

除了支付更多的首期款，一些购房者愿意放弃房屋检查（home inspection）或者在房屋买卖成交后，给予卖方几周的时间搬出。

另外一个阻止更多房屋进入市场的因素是，许多业主欠下的抵押贷款大于他们的房屋价值，这称之为负资产状态。CoreLogic数据显示，截至 2014年第四季度，通过抵押贷款购房的业主中约有10.8%仍处于负资产状态。其中以内华达州最为严重，近四分之一的贷款购房业主为负资产状态。

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当美国房市供大于需房屋买卖必将成为一场博弈

美国房市供给大于需求，房价呈现下降趋势，此时买方便在交易上取得优势

当美国房市供给大于需求，美国房价呈现下降趋势，此时买方便在交易上取得优势。面对一个“买方市场”，无论是买家或卖家，都必须掌握一些原则与策略，如此更有机会达成满意交易。

屋主：当“卖家”（buyer），不当“挂牌者”（lister）

对卖家来说，只要价格合理且屋况良好，就会有买家上门。不过常见的情况是，房屋实际价值未必与卖家期望一致，多数屋主不愿接受房价偏低的事实，坚持原始出价。

既然选择在市售房屋量偏高的时候卖房，就要有房屋被砍价的心理准备。如果并非真的急于脱手，可以放缓脚步择期再出售。

比如说，你并非一定要搬家，只是动了换环境的念头，这样的卖房动机还不足够。你很可能定出高于市场行情的价格，就算有买家现身，他也会讨价还价。

最好的作法就是，你仍然住在家中，等到自己完全准备好了，再将房屋挂牌上市，如此可避免出价好高骛远，导致房子长时间闲置，落得被人砍价的下场。

当然，因为家中仍住着人，像是清洁、搬除杂物等美化工作也是必要的，买家随时前来参观，屋子都保持最佳状态。

买家：评估市场环境，锁定理想地段与卖家

在买家市场找房固然具备一定优势，但房屋多、买家少可能反映一个地区景气不佳，申请贷款较为困难，这些都是买家要承担的风险。

买房第一步先做好研究，掌握不同城镇、社区与学区的价格行情，多花点时间寻找最佳地段，锁定后就开始积极看房。

既然待售屋众多，而且许多可能在市面上长达半年至一年时间，身为买家，你必须试探屋主的卖房意愿有多高，如果已开出最好的价格，他们依然不为所动，就别浪费时间，赶紧去看下一间房。

倘若你以价格至上，地段、面积或屋况都不太重要，那么可以请教中介哪些房屋急于出售，再明确开出理想低价。此外，尽快完成验屋、房贷预审，让卖家看到你的诚意，也能加速协商进行。

买家也可以低价买进屋况较差的物业，再自行翻修，不仅可依照喜好加以装潢，也能增加房屋价值。

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美国房产市场吹起“购二房”热度假屋市场兴盛

由于房屋扺押贷款利率要上升，美国房市现正涌起买第二栋住宅的风气，许多婴儿潮民众，为了将来退休后移居到一处生活开销较低的城市，现在来赌城寻找房屋，先出租作房东，将来自己住。

房屋扺押贷款利率要上升，美国房市现正涌起买第二栋住宅的风气

最近美国度假屋市场兴盛，手头宽裕的人频频出手使得度假屋卖得特别好，其中大多数买主是婴儿潮年龄层人士。1946年至1964年间出生的婴儿潮民众，逐渐走进退休期，他们点燃了度假屋购买之火，都在为来年退休做准备。

2014年，全美度假屋销售情况比2013年增加了57%，美国共售出130万栋度假屋，远超过2006年房屋出售全盛年。根据美国地产经纪协会（NAR）首席经济分析家劳伦斯‧云（译音，Lawrence Yun）表示，婴儿潮未雨绸缪关心退休后去何处安居。

美国地产经纪协会最新的调研发现：2014年购买房屋的人中，有21%买的是度假屋，而在这些买度假屋者当中，有85%认为，目前是购买度假屋的好时机。未来如果房贷利率上涨，屋价也再升，不再有比现在更佳的进场时刻。

把自己现在住宅重新贷款，取得更低利率的条件，可减少每月付款或者再多贷一些净值出来购买另一栋第二住宅。而此先决条件可以是，房租收入比每月付贷款高，房屋的地点环境良好，假使现在先买的第二栋住宅有不错的房租收入，将来退休后不愿放弃出租成为自住，届时，房东还可以把外州原住宅卖掉，再换一栋位于赌城更理想的房屋自住，保留这栋出租房，增加社安金以外的更多收入。

还没有搬进赌城定居前的这段时间，由于距离较远，房屋很难管理。所以建议买家，可以交给自己信得过和专业度高的地产管理团队帮自己打理。另外，在一般情况下，房屋的污水费及垃圾费，以及屋内使用的水、电、瓦斯费房屋管理公司都会向房客收取，为房东省心。

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绿地集团北美房产投资项目“大都会” 替洛杉矶创1万逾就业机会

上海绿地集团（Greenland Group）近年在美国东西两岸高达71亿美元的房地产投资案备受各界瞩目，绿地美国子公司负责人张伊琲28日在绿地进军北美的首个投资项目，即洛杉矶市中心商业区混合用途的“大都会开发案”（Metropolis）推出展示厅之际，她指出，绿地替洛杉矶创造了1万5000个工作机会，该项包括酒店的开发案，预计未来将持续创造工作机会。

绿地集团北美房产投资项目“大都会” 替洛杉矶创1万逾就业机会

绿地是中国500强企业。大都会开发案位于洛市中心商业区8街和9街间，一块介于法兰西斯柯街及110号高速公路间的6.3英亩土地上。该开发案第一期工程去年7月动工，包括高档酒店及起价至少50万元起，拥有308个单位的豪华住宅公寓，预计明年底完工，张伊琲说目前预售情形良好。第二期工程包括两栋豪华公寓大楼，已于今年初动工，预计2017、2018年相继完工。据悉，该开发案是洛市境内目前最大的土地开发案。

张伊琲说，大都会项目沿着110号高速公路开发，将成为洛杉矶市区新的天际线暨新地标，该工程明后年相继完成后，可望将洛杉矶市中心及LA Live串连起来，同时将金融商务区、娱乐区等连结起来。洛市市中心过去三年快速崛起，在洛市上班的人逐渐地希望住在附近，在住屋供不应求下，并吸引更多投资客愿意回到市中心开发建设。

她说，绿地集团在中国大陆已有20多年经验，这些经验是在改革开放后快速积累，以致大都会开发案目前兴建的四栋高楼大厦，就占了全球超高楼的其中四栋。绿地并希望将国内建设的能力带出来，该公司目前在海外投资遍及四大洲，主要选择有潜力发展的城市，这也是绿地选择洛杉矶，及斥资56亿元向纽约地产开发商Forest City购买布鲁克林“太平洋公园”公寓大楼开发案70%股权之因。

张伊琲说，大都会开发案是绿地百分之百的自主投资，希望在美国将绿地的品牌建立起来。大都会开发案占据了洛市一条街区，落成后包括一排零售店面，希望打造一个生活机制健全的城中之城。绿地所以在洛杉矶成立营销中心，就是希望展现在洛杉矶扎根的决心。与早年日本商人投资美国房市是在高点进场，一旦房市下滑，自然受到严重冲击的经营方式完全不同。绿地的模式是先与城市建立一个共同愿景，即希望与城市一起建设，然后将资源对接起来，中西合用，共享繁荣。

针对中资企业来美投资该抱持什么态度的提问？张伊琲说，就是必须有弹性，持续的学习及适应，及寻求不断的融合。

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2015年3月最新美国房价走势

美国3月份房价依然走平，房产市场波澜不惊，月度微弱下跌0.1%，继续着近几个月来的平稳走势，均价为178,400美元，同比增长3.9%。

在热门区域方面，中国买家最为关注的几个都会区结束了上个月全线上涨的态势，整体基本持平，依然呈现逐步复苏的态势。

在成交方面，美国3月新屋销售环比减少11.4%，年化数字下降至48.1万幢，创11月以来新低。2月份的新屋销售数字为7年来最高值。而美国3月新屋开工仅小幅增加，则表明，尽管美国的房产抵押贷款利率较低，同时就业在稳步增长，但住房市场仍很难出现显著改善。

总的来说，近期美国楼市在缓慢的扩张，数据不断的走好。

在其他指数方面，美国2月FHFA房价指数月率上升0.7%，预期会上升0.5%，前值上升0.3%；年率升幅扩大至5.4%，前值上升5.1%。美国2月S&P/CS20座大城市房价指数年率，该市场预期增长4.6%，前值增长4.7%

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美国度假别墅热销：2014年涨幅57%创纪录

在股市中财富大增的全美富豪去年购买110万套美国独栋别墅度假屋，比2013年增长57%，也是全国地产商协会（NAR）2003年开始调查度假屋市场以来的最高纪录。

佛罗里达州清水海滩（Clearwater Beach）游人众多，它也许说明为何南方度假屋热销

购买第二套或度假屋的热潮同自住房市场疲软及投资房销量下降形成强烈对比。

NAR星期三发表的报告说，度假屋占去年所有住宅销量的21%。

加州地产商协会说，该州情况不同：度假屋销量所占比例从2013年的6%下降到去年的5%。协会女发言人洛特斯·娄（Lotus Lou）说，高房价影响销量。就全国来说，房价昂贵的西部和东北部度假屋销量都在下降。

全美度假别墅热销，推荐房源：奥兰多Encore俱乐部

NAR通过对全美2000名买主的调查发现，投资性房屋效率去年只有100万套，下降7%；而自住房为320万套，下降13%。

进入老年的婴儿潮一代去年刺激退休住房销量，通常都同他们近年来的股市投资收益大增相关。NAR经济学家劳伦斯·云（Lawrence Yun）说，房价稳步上升看来促使他们相信房地产是个有吸引力的长期投资。

去年购买度假屋的买主中位数家庭收入为94,380美元，高于2013年的85,600美元。度假屋中位数价格为15万美元，下降11.1%。云说，那主要是因为共有公寓和连排房销量上升而独立房屋比例下降。

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美国加强对房产海外买家的审查不再姑息空壳交易

美国加强了对外国房地产买家的审查，这项措施得到了广泛支持，其中有17家非盈利组织于3月10日敦促财政部(Treasury Department)下达命令，要求房地产行业验证买家们的身份，以防其涉及潜在洗钱风险。

时代华纳中心共管公寓的所有权，反映了高端房地产市场中外国资本增加和使用空壳公司的做法愈演愈烈的双重趋势

这项要求被写在一封信里，递交给财政部金融犯罪执法网络(Financial Crimes Enforcement Network)。信中提出，应当终止2002年颁布的一项临时豁免权，它豁免了《爱国法案》(Patriot Act)加诸于房地产行业的一些条款。

《爱国法案》于2001年签署为法律后，原本要求房产经纪人与其他涉及房产过户与结算的机构，对他们的客户执行一些合法尽职调查工作。但经过大规模的游说后，该行业得以免于执行这些最终细则。

这封由透明国际(Transparency International)、全球廉政(Global Integrity)及全球见证(Global Witness)等17家各类组织联名签署的信件，引用了《纽约时报》最近刊登的一个系列报道《摩天大楼的秘密》(Towers of Secrecy)。该报道详细记录了包括一些政客与政府调查对象在内的国际买家，如何利用空壳公司来购买纽约的豪华共管公寓。

信中指出，《纽约时报》的这些文章“证明目前房地产业缺少对买家身份、背景或资金来源的合法清查”。

17家组织中的美国透明国际(Transparency International-USA)的副总裁施鲁提·沙(Shruti Shah)在电话采访中说，“美国绝不应该为黑钱铺上红毯。”

财政部金融犯罪执法网络(FinCEN)的一名发言人史蒂夫·赫达克(Steve Hudak)在一封电邮声明中，回应了这封信。他说，相关房地产领域中可能存在的违法擅权行为，已经成为“最根本的当务之急”。

一方面，美国还在督促其他国家协助打击在海外隐藏资金的美国人；另一方面，近期司法部的案件和国会报告都纷纷指出，在美国房地产行业里已发现了涉及腐败的海外资金，它们是利用一些空壳公司进入美国的。

例如，这封信中引述了2010年由“美国参议院常务调查委员会”(United States Senate Permanent Subcommittee)公布的一份报告，说明外国的一些腐败官员及其相关人员，是如何突破了那些反洗钱的控制措施，利用非法获取的钱财来购买美国房地产的。

房地产业界称，在对买家进行背景清查方面他们遵从的是自愿原则。上述《纽约时报》系列报道，聚焦的是一些豪华共管公寓的购买活动，那些公寓位于时代华纳中心(the Time Warner Center)，可以俯瞰中央公园。报道中引述了几名经手这些豪华地产交易的人的言论，他们承认，对于动辄数千万美元的豪华共管公寓购买活动，他们只会去了解买家必须具备的资金条件，而很少对买家执行超出该范围的背景核查。

大部分时候，这些共管公寓以某些有限责任公司的名义购买，而这些公司就掩饰了业主真正的身份。在美国的几个州及一些离岸司法管辖区内，现行法律并没有要求披露这些实体的受益人。

这封信还要求强化2014年8月出台的一些法规，也就是要求银行与其他金融单位加强对这些“法人实体客户”的审查，包括上述一些有限责任公司。

FinCEN在其电邮声明中称，该机构“正致力于拟定一项法规，要求银行与其他金融机构收集受益人身份的相关信息，以帮助他们找到在该金融领域整体中存在的滥用法人实体的行为。”

至于在房地产领域强制实行《爱国法案》的要求，该机构称，“我们也在继续探索，看看把哪些要求强制实行于房地产领域的哪些行为者，可以最有效地增加透明度，来深化目前通过针对其他金融机构的现有或拟定的要求以及一些传统执法措施而获得的成果。”

目前，那些银行虽被要求去“了解客户”，却没有义务查明这类法人实体受益人的身份。这是个可以让他们绕开正规银行审查的漏洞。

该组织还倡议实行登记措施，让执法组织与公众都可以去查询那些有限责任公司及其他法人实体的受益人。

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2015年2月最新美国房价走势

2月份美国房价与上月基本持平，近几个月来一直维持平稳的态势，本月美国房价均值为178,700美元，同比增长4.9%，较上月5.4%的同比涨幅有所下滑。

本月中，除底特律外，中国买家最为关注的几个都会区房价全线上涨，结束了上个月全线下跌的态势，显示出了15年以来美国房产市场的复苏逐步稳固。

在成交方面，美国2月成屋签约指数反弹，单月升幅创下七个月以来之最，暗示该国的楼市在春季销售旺季之前，呈现加速复苏的迹象，主要受益于劳动力市场稳步改善，抵押贷款利率徘徊在4%。

在其他房价指数方面，美国 1月 FHFA房价指数月率 0.3%，前值0.8%。美国1月S&P/CS20座大城市房价指数年率预期增长4.5%，前值增长4.5%，这个预期延续了近期楼市的形式。

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纽约长岛豪宅瞄准中国买家争相雇佣华裔双语经纪

美国长岛地区由于学区好，一直都受到华人买家的青睐。当地一些高档房屋豪宅的屋主，开始倾向雇用华人经纪，瞄准中国买家。

长岛豪宅屋主瞄准中国买家，雇佣华人双语经纪

进入三月份，房屋销售开始进入热季，在长岛一些高端房屋的卖家看中中国买家的巨大市场，而一些中英双语的房产经纪也变得格外抢手。

家住长岛Muttontown的Jackson夫妇太太是艺术家，先生退休前在华尔街工作，2009年从曼哈顿搬到长岛。如今女儿升入大学，Jackson夫妇打算将房子卖掉。两人的房子经过精心的设计和装修，包括电影院、酒窖、健身房等等，市值估价在480万左右。Jackson夫妇找到了一家华裔地产经纪公司，他们看中的是华裔买家市场。

长岛地区某地产公司总裁潘琳表示，在长岛地区，一般售价在200-300万美元的房子销售比较好，售价在300万美元以上的高端市场的房屋，可能要花上2年的时间。但是如果卖给中国买家，可能几周之内就卖掉。她经手的另外一套高档房屋从看房到销售，只用了2个月时间。

潘琳介绍，长岛地区的高端房产市场从2010年左右，开始受到中国买家的特别关注，而开始有大批中国买家进驻，就在这一两年。大家看重的不仅仅是长岛的好学区，沿海的海景房也成为投资居住热门。不少长岛地区的卖主注意到，开始聘用中英双语懂得中美文化的华人经纪来销售房屋。而随着长岛房地产的升温，一些来自中国的大开发商也准备在长岛进行开发项目。

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对比收入和房价美国人工作多久能买房？

在旧金山和曼哈顿这样的地区，美国房价已飙升至历史高位，让美国的中产阶级们只能望房兴叹。不过，在铁锈地带（RustBelt）和阳光地带（SunBelt）的部分地区，房价还没有从大萧条的破坏中复苏。

随着美国人在未来五年内将在房地产市场上投入100亿美元，那么，与收入相比时，在什么地方购房会花费更高呢？

《商业内幕》（Business Insider）刊文介绍了在全国大都市地区购房所需的平均工作时间。这一结论依据Zillow所提供的各都市地区的平均房价以及美国人口普查局家庭和单身在这些都市地区的平均收入进行对比后得出的。

家庭购房

下面的这张地图显示出中等家庭在全国都市地区购房所需要的工作年份。深紫色表示需要支付更多，反之，则为淡蓝色。

从图中可能看出，西部和东部沿海地区所需时间最长，加利福尼亚州、华盛顿州、俄勒冈州和亚利桑那州以及整个波士顿-华盛顿走廊，大学城如科罗拉多州博尔德市（5.3）、俄勒冈州尤金市（4.9）、纽约州伊萨卡（4.0）、宾夕法尼亚州州立学院（3.8）和密歇根州安阿伯（ 3.8）等都需较长的工作时间。

下表列出了购房所需工作年份最多的10个都市地区，它们中9个位于加州。

那么在人口过百万的大都市地区情况又是如何呢？

不过也有这样的大都市地区，一个家庭购房只四年多的工作收入，如普迈阿密（4.4），丹佛（4.4）、普罗维登斯（4.2）和华盛顿特区（4.0）。

下面再来看一看房价最便宜的都市地区。在这些地方，一个家庭只需支付其不到两年的收入就能买房。它们是名副其实的铁锈地带（RustBelt）。

前10位最便宜的人口超百万的大都市地区的分布如下表:

单身购房

下面再来看看单身购房成本。自1960年以来，美国单身人数翻了一番，达到28%。对于这部分群体来说，买房面临的压力更大。一个家庭平均工作3.3年即可购房住房，但对单身者来说则需要6.1年。

下面这张地图显示了单身们在全国都市地区购房所需要的工作年份。同样的，深紫色表示需要支付更多，反之，则为淡蓝色。

由图可见，购房最昂贵的都市分布在西海岸。加利福尼亚州、俄勒冈州、华盛顿州和亚利桑那州以及整个波士顿-纽约-华盛顿走廊东、檀香山等，在大学城如科罗拉多州博尔德市（11.0）、俄勒冈州尤金市（9.6）、宾夕法尼亚州州立学院（7.7）、密歇根州安阿伯（7.3）、纽约州伊萨卡（6.9）和威斯康星州麦迪逊市（6.8）都是房价很高的地区。

在房价昂贵的都市地区，当然大部分还是集中在加州，单身们买房需15至20年的工作收入，如下表所示。

在人口超百万的大都市，单身们要买房需工作多少年呢？

在波特兰（8.4）、丹佛（7.8）或迈阿密（7.6）这样的大都市地区，单身将不得不花费大约8年的收入用于购房。

即使在房价最为实惠的地区，买房对单身来说也并非易事，请看下表：

让我们再回到大都市。在铁锈地带（RustBelt）和阳光地带（SunBelt）周围的大都市，对单身购房者来说是否会轻松一点儿呢？答案是否定的。请看下表：

令人惊喜的是，单身购买普通住房在华盛顿特区（6.5）比在巴尔的摩（6.7）或费城（6.7）所需的工作时间要短；在芝加哥（5.8）会比凤凰城（6.6）少用一年时间；在奥斯汀（6.0）也比密尔沃基（6.3）的时间略少。

总之，无论家庭或单身，住房对美国人来说是最重要和最昂贵的财务决策，在许多地方，它成为人们长期的财务负担。

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