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转眼间2015年已经过半，上半年旧金山湾区的房市也发生了不小的变化，但发展态势一片大好！如果你对湾区的房子感兴趣，不妨跟着居外一起来看看，兴许能找到良机呢。

上半年旧金山房地产市场发生的变化：

变化一：库存量将比去年再次减少

通常情况下，库存少，意味着房地产价格将上涨。此外，湾区临近硅谷，这里聚集了世界上最强的企业，自然也吸引了来自世界各地的人才，预计湾区房地产市场将会持续火热。

大公司一般提供房租补助。新员工在买房前一般先租房，这会推动租金上涨，引诱投资者购房。

从去年开始，美国股市就一片飘绿（美国股市绿色代表股价上涨、红色代表股价下挫），即使不自己炒股的朋友，拿着公司分的股票（RSU 或ESPP）也是轻松搭乘顺风车！大公司的股票上涨，也让有钱人的数量大幅增加。这将促使房屋需求远超过目前的库存量。

变化二：高密度建房将更多

湾区土地的有限，可谓是寸土寸金，导致房地产开发商想在一块土地上建更多的房子。因此，连排屋（Townhouses）将是开发商投资最多的房型，而且现在不少的Townhouse都修成了三层，这正是最大限度得利用土地面积。

圣塔克拉拉县所属的摩根山（Morgan Hill）、吉尔瑞（Gilory）、圣荷西市中心、南圣荷西（South San Jose）、圣塔克拉拉和桑尼维尔等市，都会有新的连排屋出现。独栋房还会有，但可能没有院子。

在繁华的城市想拥有一栋带院子的独栋房需要付出更大的成本；但在稍微偏远地区购房，还可以满足自己的愿望，如硅谷偏南的爱玛顿（Almaden），或往东湾寻房。

根据新泽西地产报告(New Jersey Real Estate Report)7月5日公布数据，纽约大都会地区今年5月房屋销售平均价格上涨2.76%，新州房屋销售平均价格上涨3%，而同期美国范围内的房屋平均销售价格总体数据，上涨幅度达6.3%，该数据是自2006年房屋市场大幅度下跌以后，连续第39个月年同期增加，较4月上升1.7%。

尽管新泽西房地产报告显示数据稳步上升，但房屋销售平均价格较2006年房屋市场下跌前的最高峰值，还是低了16.7%。为此，专访多位资深的新泽西房地产经，解开“宏观”全面“绿盘”中的对比“红线”。

房屋销售平均价格上涨

新泽西地处纽约和费城南北纵向的重要中心位置，轨道交通纵横新泽西链接纽约，交通方便加上很好的学区，成为房屋销售价格上涨的主要地区，而大部分地区，房价上涨速度缓慢。

新泽西地产市场(Real Mart Realty)的Jack姚先生告诉我们，新泽西房屋平均销售价格自2006年的最高峰值下跌平均20至25%，2013年房屋售价回升以来，平均增长10%左右，从数据看，即使增加了，也不会达到2006年的巅峰价格。姚先生列举，2006年一栋售价50万美金的房产，到2012年下降25%，市场价格37.5万，而从37.5万上涨10%，也只是达到41.25万。这个数据还是比2006年的峰值50万低了17%。对于新泽西来说，部分地区的包括泽西市、Short hills、密尔本(Millburn)、Baskin Ridge、普兰斯堡、普林斯顿等地区，独立别墅的销售价格回升幅度较大，已经接近2006年的最高峰值。但仍然有不少城镇，收到交通环境和教学质量的影响，房屋销售价格没有明显上涨。

新州房产经纪人高峻峰博士(Jeff Gao)通过“泽西房产观察”发表自己的见解认为，新泽西中北部78号州际高速公路沿线的主要城市，经过新州捷运轻轨车站和巴士车站，交通便利，房价回升速度快。部分地区的房屋销售价格上涨，尤其是近几年来高档住宅的新建，总体数据显示房屋销售价格涨幅迅速。

任职美国最大的地产综合管理公司Berkshire Hathaway Home Services的Lily Lu女士告诉我们，新泽西的房价回升已经是事实，新泽西地产报告公布2006年峰值低近17%，是指整个新州的水平，而华人相对集中的地区包括；新泽西中部通勤方便学区前20%(指全新泽西330所高中中的前60所高中所在城市)的大部分新建住宅区，平均房价和2006年峰值相比，差距不超过5%。而其中一些学区最好和交通(到纽约市)最方便的地区，房价已经逼近甚至超过2006年峰值。由于目前的经济好转，贷款利率持续偏低，高科技就业华人增多购房需求仍然旺盛，尤其是和纽约曼哈顿中城隔岸相望的新泽西地区内的房市，仍保持在持续上升趋势。

而美国热门地产网站Zillow公布的数据，今年6月新泽西的房屋平均销售价格为279,500美元。新泽西州的平均房屋价值下降1.0%，该网站还同时预测，未来一年，新泽西房屋价格仍然会有1.4%的下降。

房屋抵押严重缩水  现金购房价格好、成交快

在美国购买地产，贷款是非常重要的一部分，而部分银行为了吸引顾客，低利率和免手续费等优惠条件，吸引不少购房者。也有银行提出首付10%的房价，就可以通过普通贷款和特别贷款购房。而2006年后房屋价格大幅度下落，新泽西的拖欠抵押贷款的百分比为17.0%，这是比全国平均拖欠贷款的6.0%要高出很多。新泽西有许多房主现在仍然处于“水下”(underwater)抵押贷款，这也就意味着，他们的银行贷款数额，超过他们的房屋实际的市场价值。而新泽西“水下”房主约占总地产总数的16.7%。

高峻峰介绍，随着人民币市场波动，加上美国房地产市场的回暖涨势，为许多来自中国的投资客看到了商机，投资美国房地产市场成为保值的重要投资之 一，美国政府的货币政策，也决定房市价格一定上涨。尤其是新泽西与纽约通勤线路上的物业，价格涨幅相对较快，出手成交速度也快，如果遇到贷款审核的繁杂手续，相对优势竞争就看付款方式了。

新泽西的公立教育总体在全美排名第3。新泽西Short hills与纽约市半小时车程，2014年被美国时代杂志(TIMS)评为全美最富裕的十大城镇之一，密尔本高中也曾经名列新泽西高中排行榜榜首。Short Hills有近4000户新建的高档社区，平均房价在200万 美金。而购买该地区物业的主要群体，来自于稳定的高收入家庭。其中也不乏有中国投资者。房价稳健成长，也有助房地产复苏。而大部分现阶段新州房产买家，主 要还是以投资为主，支付方式也大多是现金交易。在对比较热门的物业相同出价中，现金交易的购买者，往往可以争取到较大的优势。

对于部分以地产投资为目的的华裔来说，1500至2000呎的房屋，价格在25万至35万元之间的物业最受欢迎，尤其是临近大学、有好的公立学，都非常“抢手”。高先生今年初就计划出30万左右的流动资金投资房产，而遭遇了3次已经看好的霍博肯市的公寓房子被几乎同等价格的现金交易投资人“抢走”。高先生告诉记者，30%的商业房首付后，有许多复杂的贷款审批手续，任何一位卖家，也不希望拖拖拉拉一两个月的贷款手续，到头来又被拒绝，然后再要重新上市寻找买家。而从事贷款业务的资深贷款专员林女士介绍说：2006年后房价持续下跌，到目前为止，新泽西仍有16.7%的物业，仍然在贷款抵押值“水下”。新州的拖欠抵押贷款的百分比为17.0%，比全国平均值6.0% 高出许多也就不足为奇。而从银行角度考虑，不会希望看到任何一个贷款人，因为“水下”物业而索性放弃物业，由此，银行将通过更加复杂的抵押物拍卖程序。由 此建议有意投资地产者，一定要提前做好功课，确定自己的最高贷款额度并准备好左右手续，一旦选择到好的物业，就可以及时完成购买手续。

美国房地产市场持续回升的同时，2013年 以前的大投资者获利抛售、外国人停止购买、当地居民收入增长跟不上房价增长速度、贷款公司要求太高、按揭利率有上升趋势等诸多因素，都对房地产市场有很大 影响。房地产中介公司的信息日渐公开和透明，投资者可以通过很多途径了解到更加全面和细致的信息，采访的每一位地产中介和贷款代理，都不约而同的提出建议：房价全面“绿盘”时，投资要谨慎。

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根据总部位于旧金山的ApartmentList.com的数据，乔治亚租一套两居室的公寓最昂贵的地方是约翰溪(Johns Creek)，今年6月，在约翰溪月租金中位数为1,400美元。约翰溪公寓租金自2014年6月以来增长了3.9％。

在乔治亚，从5月到6月一个月内一间卧室的租金上涨了1.2％, 两居室租金上涨了0.4％。该州一间卧室的租金比全国平均价格1,010美元低16％, 即少160美元，而两居室的租金比全国平均水平1,080美元少220美元，低20％。

以两居室公寓月租金比较，乔治亚10个租金最昂贵的地方是：

1.约翰溪（Johns Creek）- 1,400美元

2.桃树市（Peachtree City）- 1,340美元

3.丹乌地（Dunwoody）- 1,330美元

4.亚特兰大（Atlanta）- 1,330美元

5.苏万尼（Suwanee）- 1,310美元

6.北亚特兰大（North Atlanta）-1,300美元

7.北德鲁伊丘（North Druid Hills）- 1,300美元

8.阿尔法瑞塔（Alpharetta）- 1,290美元

9.密尔顿（Milton）- 1,280美元

10.北迪凯特（North Decatur）- 1,220美元

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据地产网站近日发布的最新资料显示，2015年6月华府地铁周边的大都会地区售房率达到10年来的高点。

据 《华盛顿邮报》7月10日报道，近来想在华府地铁周围购房的民众会发现消失已久的抢购热潮再度回归， 今年6月该中心区域房屋买卖共成交了5652笔，比去年同期增长13%，创下了自2014年6月以来的单月最高记录。

与去年萧条的房市形成对比，今年华府地区房市渐趋火热，相比之下，前半年的总交易量上涨了9%。许多银行推出了首付额为5%的大额贷款，其他的贷款产品还有首付额为3%加免抵押保险。购房者也更加注意贷款条件，包括信用记录、负债比等，为购房做好准备。

这股热潮预计将持续，因为待售房屋居高不下，同时华府房价正接近新高点。6月华府都会区房价中值为43.9万元，只比2007年6月与2013年6月的历史最高价位低1000元。根据年中总计，该地区的房屋中间价格比5年前2010年上半年上涨了25%。6月，蒙郡房屋中间价为42.5万元，同比上涨2.4%，成交1393笔；乔治王子郡为24.5万元，上涨4.4%。

尽管华府地区房价整体上涨，但弗吉尼亚州郊区与马里兰州的某些地区房价仍在下跌。费尔法克斯郡(Fairfax City)、伦敦郡(Loudoun County)轻微下跌；福尔斯彻奇(Fall Church)房屋销售中间价从74.5万下降至56.8万，最为显著。马州的弗雷德里克(Frederick County)和安阿地郡(Anne Arundel County)也下降两万至6000元不等。

6月大华府地区市场上待售房屋量较去年同期增加了11.5%，上月总计有12324栋。其中费尔法克斯郡的待售房4337栋，为大华府地区之冠。

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大部分年轻人喜欢从中间往两岸走，往经济发展比较好的，或者是人们都比较喜欢去的东西部走，而不少退休的东西部低收入的老人则喜欢到美国的中部养老，那里的房价低，物价低。

美国房地产分两大块：一部分是商业地产，另一部分是住宅地产。商业地产有ShoppingMall购物中心、Office办公楼，warehouse仓库就是靠出租。投资这类商业房地产只是出租，收取租金。

住宅地产就完全不一样了，盖了就卖。类型有singlehouse别墅，townhouse城市屋，condo公寓楼，apartment联体公寓等，投资这类住宅地产的目的，大部分人是自己居住，也有一部分投资后是为出租收取租金的，或是等待涨价后再出售的。

一个是价，一个是量，买房就看价和量，价就是住宅房价，跟租房市场关系不大，房价市场没有规定，没人管理，就是一个纯市场，而且也不是说今年只能涨2%，明年只能涨1%，在美国完全没有这个说法，也没有什么限价或者限量。这个量也是没有限制的，你想买就买，想不买就不买。美国的房地产市场就是靠纯市场支配的。美国从50年代到现在，50-60年间的住宅开工量，每个月都有一定的量。这里有很多周期，这个周期和经济周期的相关度也比较高，这个就是开工量，最高是250万栋，最低是100万栋，平均是150万栋。

美国房地产市场之所以步入稳定增长期，主要原因是：

一、人口稳定增长

这个跟国际化没有关系，美国的人口结构是不错的。美国每年将近增长300万人口，这是很强大的，300万人要结婚生孩子，要成立家庭的，这就是市场的需求。另外就是不少旧房肯定要换新的，新增规模就是150万人，不管是首套还是改善都无所谓，人口、需求就在增长。有需求就有市场。

二、价格稳步上扬

美国房价在2005-2006年达到最高峰，然后泡沫破灭就垮下来了，再从2012年初开始反弹，已经连续上涨了35个月，目前仍然在上涨之中，仍然看不出有泡沫迹象出现，因为新房开工量不大，房价上扬速度稳健，市场步入渐渐消化次贷危机前留在市场上的房屋阶段，加上美联储的迟迟不加息，因此现在投资美国房地产市场仍然是有利可图的。

现在很难再出现次贷危机了，因为美国的贷款银行资格审核更加严格了，贷款需要出具收入证明。2007年以前所谓的次贷是你的信用很差，也可以买房，你的首付也很少，或者不付首付也可以买房。那些年，不查收入，不查信用，零首付的人都可以得到贷款，买到房屋。而次贷危机发生时，正是这些人无法偿还贷款利息，他们的房屋也基本上成了法拍屋，银行屋。现在都非常严格了，因为现在次贷已经不存在了，美国次贷已经贷不到房了。现在美国的房地产市场延后了两年左右到2012年才开始反弹，就是因为所有银行的贷款标准太高了，而且会越来越高。如果标准还是比较放松的话，美国房价早就应该反弹了。就是因为现在标准比较高，反弹后的房地产市场算是相当规范的，也就是比较健康的，因此，次贷现在已经基本不存在了。

三、投资美国房地产必须要看美国人口流动方向

大部分年轻人喜欢从中间往两岸走，往经济发展比较好的，或者是人们都比较喜欢去的东西部走，而不少退休的东西部低收入的老人则喜欢到美国的中部养老，那里的房价低，物价低。现在美国的加州，包括整个西海岸都不错了，而东海岸除了纽约和华盛顿，就是南部的佛罗里达，因为很多人向往阳光地带。大部分美国人，包括新移民都喜欢两个海岸不喜欢中部，因此中部地区的房价波动不大，有些房价数十年基本不变。现在的房地产投资者是经过次贷危机的大浪中优胜劣汰下来的，很多资质不好的都已经在2008年死掉了，现在留下的都是资质相当不错的。

房地产周期有十二年左右的周期，从现在稳健的美国房地产市场来看，在未来的三五年之内都会比较不错。因为周期这个东西，你不用害怕美国政府说调控一下，在美国就没有这个东西，所以只要看市场就好了。

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