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美国加息或成定局 专家建议把握美国房地产投资时机
有关美元、英镑等强势货币的一个悖论是，它使得本国其他资产更加昂贵，出口的竞争力降低，并削弱本国企业的海外盈利能力。所以对于海外投资者来说，在加息前应该抓紧投资时机，无论是向美国投资还是投资美国房地产，可以肯定的是，加息前后的价格差异将使一部分人的海外投资能力变弱。
美联储主席耶伦本周发出了迄今为止最强烈的暗示：他正在准备升息，而其他国家则还在放松货币政策。美国与欧元区、日本、中国和其他国家的货币政策出现分化，美元跳涨，对汇率的影响最为明显。美元贸易加权指数创下两个月最大周线涨幅。
光在过去一年里，美元涨幅就超过20%，所以有些投资者认为，美元或许没有太大的上涨空间了。汇丰的汇率策略团队曾在3月表示，美元牛市已经结束；美银美林本周对全球基金经理的调查显示，“作多”美元是所有交易中最活跃的。
“现在场内唯一都在赌的是，美元还会涨多少，”一家资本管理公司负责人如是说耶伦上周三在国会发表证词陈述时称，将可能“在今年某个时候”上调利率。其评论帮助打压欧元跌至七周低点1.0850美元，并扶助美元贸易加权指数升至三个月高点附近。
不过，有关美元、英镑等强势货币的一个悖论是，它使得本国其他资产更加昂贵，出口的竞争力降低，并削弱本国企业的海外盈利能力。所以对于海外投资者来说，在加息前应该抓紧投资时机，无论是向美国投资还是投资美国房地产，可以肯定的是，加息前后的价格差异将使一部分人的海外投资能力变弱。
瑞银集团下属旗舰私人银行的全球首席投资官也警惕强势美元以及美国收紧货币政策对新兴市场的影响。“如果资本流出新兴市场而进入发达经济体，那么我们对新兴市场将维持低配。”他说。
然而，全球股市可望维持吸引力，因货币政策仍相当宽松，美联储和英国央行以外的主要央行仍在对市场提供流动性。不过相较于风险大得多的新兴国家资产，升息前景使得美国公债收益率仍相对看俏。
美债及欧元区可比公债目前利差约在155个基点。一些较短线的投资者和交易员将伺机押注是美联储还是英国央行会先升息，不过大多数分析师认为，美联储将领衔率先上调利率。并且为应对美国的加息，全球已有至少37家央行为了刺激成长或对抗通缩而放宽货币政策。
根 据路透计算和美国商品期货交易委员会(CFTC)周五公布的数据，最近一周汇市投机客增持美元多头仓位，至约五周来最大。7月14日止当周，美元净多仓增至272.9亿美元，为6月9日以来最高，且为连续第三周增加，此前一周为257.6亿美元。做多一种货币意味着押注其将会上涨，反之做空的话则是押注该 币种将下滑。
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北达拉斯建造超大型公寓社区
来自圣安东尼奥的开发商Embrey合作伙伴公司已经提交了一份开发方案，计划在北达拉斯的中城公园社区(Midtown Park)建造一个到目前为止该社区内最大型的项目，一个拥有16座公寓大楼，近400个出租公寓单位的公寓社区。
北达拉斯房产中城公园社区位于北中央快线(75号公路)的东面，Royal Lane的南面，紧挨着Manderville Lane。该社区占地面积多达80英亩，社区项目于十年前就已经启动，当时开发商收购了位于长老会医院北面居民区内数以千计的旧公寓。
然而在把开发地盘清理并申请了土地用途重新规划后，原来的业主却由于经济衰退而失去了这片热门旺地。在2011年11月份一次法拍拍卖会上，密苏里州的Kroenke控股公司和Provident房地产公司购入了这片空置地块。
从那时起，新业主就不断出售其下的地产用于各种各样的开发，包括联排别墅、医疗办公楼、老人院和出租公寓单位等。
这次的新公寓项目占地接近18英亩，将占据几个位于北中央快线和DART的通勤铁路线之间的大型空置地块。
中城公园社区先前的土地规划为建造接近4,000个出租公寓单位、50万平方英尺的零售空间以及125万平方英尺的办公空间。它是目前位于北中央走廊上最大的空置开发地盘之一。
EB-5审案进入快车道 移民房产再次进入火热阶段
美国投资移民EB-5方案是美国移民法中针对海外投资移民者所设立的移民签证类别。近些年来，选择到美国移民就业、移民购房的人越来越多，但是由于移民申请流程等原因，造成等待时间过长，也使很多意向移民者望而却步。
近日美国移民局公布，截至2015年5月31日的EB-5审案速度时间表。5月份的审案速度与之前相比没有太 大变化，但是I-829的审批速度第一次慢过了I-526审批。此次公布的提速也将给美国移民房地产市场带来不小的影响。当然，在这里的时间是指的审案的 平均时间，每个申请者的案子各有不同所以也各有快慢。
审案的整体时间表：
审案的整体时间表上图显示：
I-526，没有变化：仍然保持在13.4个月
I-829，速度减慢：从4月份的13.1个月，减慢到5月份的13.6个月
I-924，略微加速：从4月份的12.2个月，缩短到5月份的11.5个月
近一年来，EB-5签证的审批时间趋势表：
EB-5签证的审批时间趋势表1、I-829的审批速度，根据最近一年的表现基本是呈上升趋势，越来越慢，这个月开始已经彻底赶上I-526，前几年项目的大量申请，现在已经到了I-829的审批阶段了，而且预计会继续变缓，从此I-829审批慢过I-526还真可能会变为新常态。
2、 I-526审批稍有提速，如果按照当前的排期是1年零11个月的话，那么按照这个计算公式：增加的等待时间 = 排期 – I-526审批时间 = 23个月 – 13.4个月 = 9.6个月
所以，按照当前I-526的审批速度和排期等待，也就是多等10个月左右，对于需求者而言，还是在可接受范围之列。
这一时间表的公布，不仅对美国移民就业现状有很大影响，对于美国房产市场来讲，也将迎来很多的购买者，美国移民房产也将逐渐进入火热阶段。
特别是在旧金山，洛杉矶等这些城市，将迎来更多的购买者以及移民者，所处地区的移民房产价格也会逐渐上升，例如在旧金山湾区核心CBD的公寓，将是不少移民者的选择！
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哈德逊场–纽约未来吸金商圈 沿7号延线投资房产吸金
据美国媒体报道，大都会捷运局（MTA）周一宣布，耗资24亿元的7号地铁延长至曼哈顿西城与哈德逊场（Hudson Yards）开发区的路线，将于今年9月启用。随着地铁的启用哈德逊场所在的34街11大道周边将被重新开发，相信这将成为纽约另一个吸金商圈。
哈德逊场（Hudson Yards）
MTA宣布，耗资24亿，拖延多年的纽约地铁7号线延长工程终于将在9月投入使用，7号线在曼哈顿的终点站将从原本的时报光产迁移至位于11大道34街的哈德逊场（Hudson Yards），预计随着7号线沿线的开通，该区域将开辟纽约房产新市场。
9月的开幕，距离2013年时任市长彭博首次乘搭地铁从时报广场到新车站差不多两年，当时彭博表示以这项地铁延长工程为荣。
7号地铁延长工程在2007年展开，彭博原先希望，假如纽约市争取到主办2012年夏季奥运会，7号地铁线可以接载观众前往西城的体育馆。但由于纽约最后败给伦敦，体育馆并没有建成，彭博只好着眼于哈德逊场的重新开发。
哈德逊场重新开发之后，将会有大约1400万平方呎写字楼、住宅和酒店。而改建计划目前正在进行中。预料这里5年后会有接近9000个公寓单位，有4万至5万人在新写字楼工作。
此外，新车站亦非常接近由废弃架空铁路改建而成的HighLine公园，这个公园已经成为旅游热点。
有投资远见的人应该都看到了曼哈顿西城这个哈德逊场开发区的纽约房产投资前景，如果等到周边各个项目都建成了之后在下手就晚了，距离该区域3分钟车程内有一套房源还比较适合有充足预算的投资者。
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贷款利率上升 达拉斯房屋销售更火
对于房屋贷款成本上升的担忧，正让达拉斯本已火热的房屋市场进一步升温。
在过去几年内，抵押贷款利率一直维持在有史以来的最低水平，这让房屋的可负担性大大增加。尽管目前没有人预测房屋贷款利率会来一个大幅飚升，但人们普遍预期从今年至明年期间抵押贷款利率将会稳步攀升。这足以让一些潜在的买家感到坐立不安。
德克萨斯州达拉斯的一处房产总部在达拉斯的房屋分析机构住宅策略公司(Residential Strategies)的主管泰德·威尔逊(Ted Wilson)说：“这已经制造出一些紧迫感，买家开始结束观望而入市。而且本地区过去两个月的就业数据一直非常强劲，我们看到有大量搬迁来的买家。”
上个月，房地产经纪在北德州共售出了超过10,000栋二手单户房屋，这是北德州有史以来最高的单月销售记录。
而且如果房地产经纪有足够的房屋供销售的话，他们很可能还会售出更多。因为市场上的房屋库存已经差不多干枯见底了。
不过抵押贷款成本上升为房市带来的是一个混合的效应。当贷款利率刚刚开始上升的时候，往往会推高房屋销售。然而当贷款成本升到比较高时，就意味着能够买得起房子的人会减少。这对于达拉斯目前的房价来说更是如此，达拉斯目前的房价已上升至历史最高位。
美国国家房地产经纪协会的首席经济学家劳伦斯·云(Lawrence Yun)表示：“抵押贷款利率上升对买家来说总是坏消息，持续上升的利率将会影响房屋的可负担性并减少房屋销售。”
劳伦斯·云预测，长期固定利率抵押贷款的利率会在未来一年内升至5%。而在本周，在全美范围30年期的房屋贷款利率刚刚超过4%。
贷款成本升高还会带来的另一个让人担心的问题是，在利率处于谷底时入市的房主将会不愿意放弃所买的房屋。
经济学家说，那些在利率降至过去几代人都没见过的最低点时获得长期贷款的房主，很可能会决定留存原来的房屋，继续享受超实惠的贷款。这对于一个可供销售的二手房本来就短缺的房地产市场来说无疑是雪上加霜。
Zillow网站的艾伦·特拉萨斯(Aaron Terrazas)警告说：“那些已经习惯了某个每月还贷金额的房主，对为和原来所住房屋相差不大的另一房屋支付更高的每月还贷金额可能会望而却步，更别提现在的房屋比先前更昂贵了。过去几十年房主都不曾有过这种担心，但明年这个时候，他们就需要开始担心了。”
房主们已经开始为未来更高的贷款利率作打算了，最近的销售数据也反映了这一点。
旧金山湾区 6月房市销售一览
新推出“湾区每月房市销售一览”，刊登旧金山湾区华人较为感兴趣的房地产城市，并选择其重点邮区（Zipcode），统计同一区域的交易房型、数量、最低出售价、中间出售价和最高出售价等数据，以供读者投资买卖时参考之。以下表格即是今年6月份的部分城市房地产交易一览：
注：房型CO代表康斗，DE代表独立房
Cupertino（库比蒂诺）六月部分邮区房市销售
Cupertino（丘珀蒂诺）Sunnyvale（桑尼维尔）六月部分邮区房市销售
Sunnyvale（桑尼维尔）
Palo Alto（帕罗奥多）六月部分邮区房市销售
Palo Alto（帕罗奥图）
5月全美房价上涨6.3% 洛杉矶橙县升幅4.9%排名第7
根据总部位于尔湾的房地产信息公司CoreLogic的最新报告﹐5月份全美房价比上年同期上涨了6.3%，加州房价上升了6.4%，为全国房价升幅第9高，橙县房价上涨了4.9%，为7个月来升幅最大的一个月。在5月份全美大都市房价升幅排名中﹐橙县排第7高。
洛杉矶橙县房价上涨不过﹐与2013年全年和2014年上半年橙县房价上涨幅度超过百分比两位数的情况相比﹐5月份橙县的房价升幅仍不算大。
CoreLogic首席经济学家诺萨福特（FrankNothaft）将今年春天以来刺激橙县房价上涨的动因归于低抵押贷款利率和紧缺的待售房供应量。他说﹐直到5月份﹐30年固定房贷利率仍低于4%，这无疑有助于促进买家的购房活动。
5月份，洛杉矶县的房价升幅为7.4%，为全美大都市排名第3高。内陆帝国的房价升幅为4.8%﹐排全美第8高。在全美100个人口最多的大都市中﹐有92个大都市的房价比去年同期是上涨的。
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纽约房产市场价格同比上涨11% 再迎投资新潮
房屋贷款率的降低和加息的威胁，积极改善了纽约房产市场的需求。“尽管在持续暴涨的房地产市场里不应惊慌失措，但购房者现在应认识到他们在与其他六个购房者竞争。”编制埃里曼报告的乔纳森·米勒如是说。
纽约房产市场价格同比增长曼哈顿公寓价格再创历史新高
根据埃里曼报告数据显示，今年第二季度，曼哈顿公寓平均销售价格为比去年同期增长11％。曼哈顿公寓和合作公寓在今年第二季度的平均销售价格已经达到1,872,367美元。收益率达到11.4%，相比去年有所提高。尤其是豪华公寓和以及较大规格房型的价格增长特别迅猛。而曼哈顿LOFT的平均销售价格去年上涨9.4％。
纽约市房产市场会继续呈上升态势
随着2015年房屋贷款利率的不断降低，加上明年即将开始的加息的压力，为纽约市的购房者带来了前所未有的压力感。根据最近的数据显示，购房者近期对于曼哈顿公寓的态度大部分持购买意愿，并标明，现在为最佳购买时间，宜早不宜迟。最大原因在于，未来公寓价格的不断攀升和更高的贷款利率为购房者减少很多的生活 压力。 就业率的提高也为整个纽约市场改善作出了贡献，现在该州的的失业率为七年最低–仅为5.5%。私营企业的增加以及就业职位的增加也让更多的人可以购买房 地产。
未来2016年曼哈顿公寓房价会呈现温和增长
许多专家们的普遍预测是曼哈顿房地产价格将在2016年持续温和上涨。
根据Zillow的经济学家测算，截至今年7月，在过去一年左右的时间里，曼哈顿的投资房产价值上升了7.4％。这其中包括所有类型的房产- LOFT，公寓，合作公寓等。观望未来，曼哈顿房屋价格在在2016年温和增长0.2％。这是基于该公司专有的方法来测量的房产价值，Zillow房屋价值指数（ZHVI）。
再掀房产投资新潮 但仍要谨慎投资
越来越多的新建公寓进入到纽约市场，根据最新的数据显示，曼哈顿公寓存量比去年同期增长9.3％。但是对于购房者来说仍然是处于紧张状态，购房者也应该意识到，与自己同样竞争同一公寓的购买者还有六个！
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曼哈顿平均房价再破￥1100万纪录
据美国知名公寓信息网站CityRealty数据报告显示，纽约公寓平均价格在5月份出现大幅增长。其中，曼哈顿房产市场成为了最大赢家，当地平均房价突破190万美元（约1180万人民币），再次创造历史最高纪录。
购买美国中高端房产的中国客户在第二季度有了明显增加，涨幅高达10%；高端公寓的销售量也同步上升，面积选择也倾向于中-大户型。
纽约曼哈顿纽约曼哈顿房屋“昂贵指数”达历史之最 共管公寓均价突破250万美元
CityRealty报告指出，在4月份平均房价180万美元的基础上，5月份曼哈顿房产销售价格大幅增长5%，而月度销售总量为876套，与上月持平。在销售量没有增长的前提下，这意味着5月份房屋销售单价有了显著提高，高端房产市场在角逐中大放异彩。
报告也认为，对纽约房产市场 来说，5月是一个具有标志性意义的月份，纽约市中心房产的昂贵程度已经达到历史之最。从物业类型来看，曼哈顿中心区共管公寓平均价格达到250万美元，而 合作公寓的平均价格则为140万美元；共管公寓5月销售量为367套，环比微增0.5%，而合作公寓的销售量为509套，与上月基本持平。
曼哈顿最高房屋成交价破￥2亿 房天下直销高端美国房源“性价比”吊炸天
5月达成最高成交记录的房屋是位于纽约Mercer街158号新博物馆建筑（The New Museum Building ）12层的一套豪华公寓（拥有5个卧室和5个卫生间），成交价格高达3400万美元（约2.1亿人民币）。
报告还强调，曼哈顿的中心地段是“票房”最高的地区，公寓销售总额为323亿美元；而位于中城区的房产销售总额则排名第二，大约为2.27亿美元。
此外，曼哈顿中心区每平方英尺达到1982美元（约为13.24万人民币/平方米），成为纽约地区平方单价之最；名流聚集的纽约上东区排在第二位，每平方英尺价格为1788美元（约为11.94万/平方米）。
尽管曼哈顿很多地段的高端房产已超过1000万人民币，但仍有不少中高端公寓的价格较为适中，成为买家既能投资又可自住的最佳选择。例如，纽约中城区高端项目“莱辛顿公馆”，坐落在曼哈顿中城区中心地带，距离中央车站只有三个街区，但平均价格却仅为 83.5万美元（约510万人民币）。
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截止到2015年6月，全美国房价中位数增涨了3.0%，也就是说，如果您在美国购买了价值100万美金的房产，现在您的银行账户中无形又多出了3万美金。将近27万人民币的收益，这等于月入2万的部门主管才能赚回来的钱。
然而这仅仅是全美国房价增值的中位数，具体到城市，有高于全国水平的，也有低于全国水平的，不管在美国买房是用来投资还是自住，我们都关心这个房子是否有升值潜力。今天小编就给大家总结几个涨势还不错的房产市场，建议早下手成本更低，回报更高。
旧金山（SanFrancisco,CA）房价中位数年增长12.4%
旧金山（SanFrancisco,CA）旧 金山这个地方神奇，房价已经接近全美最高水平了，涨势依然很猛。作为中国人在美国第一个大本营，世界上最大唐人街所在地，旧金山一直以其国人多、经济发展 好而吸引中国移民。且旧金山是美国西部的经济、金融中心，举世闻名的“硅谷”变坐落在利旧金山不远的圣荷西市中，但旧金山的房价要比圣荷西的便宜许多，这 也造成了一些在硅谷上班的技术移民人群选择了旧金山。
推荐理由：
1、都柏林联合学区（加州满分学区）、加州大学、斯坦福大学
2、华人餐厅、医疗中心、99大华超市、沃尔玛、高尔夫球场、健身俱乐部、影院等一应俱全
3、邻近交通大动脉580和680两条高速公路，距离硅谷也仅有半小时左右车程
西雅图（Seattle,WA）房价中位数年增长10.8%
西雅图（Seattle,WA）作为微软、亚马逊的总部，西雅图以 其优质的经济环境与魅力无限的气候吸引了很多白领、中产。电影《北京遇上西雅图》中“北京二环厕所换西雅图别墅”成为了城中热话，也直接反应了西雅图房子的质优价廉。正是由于西雅图房产市场的健康，很多富裕人群纷纷将移民第一站放到了西雅图。
众多的移民及高科技白领聚集于此，使得房屋存货紧俏，价格上扬，所以才要在价格还未攀升过高时入手。
推荐理由：
1. 周边有Lafayette Elementary School（9）等高分学校
2. 3室3卫，带有2个车位，1一个储物单元
3. 180度全景的奥林匹克山，近普吉特海湾及大学城
纽约 曼哈顿（Manhattan,NY）房价中位数年增长7.4%
纽约 曼哈顿（Manhattan,NY）曼哈顿常年都能看到吊车作业，以及在街边建筑被铁架围住施工的的场景，这是因为开发商在不断开发新的项目，其中不乏一些高档住宅，商业中心等。这些项目，为周边地产带去了生机，随着项目建成时间的不断临近，项目所在地及周边地区的房价拉高。所以购买房产的时机很重要。
推荐理由：
1、主力户型:开间，1室，2室
2、靠近哥伦比亚大学，教育资源优质
3、10年免税 房产增值保值
4、位于曼哈顿中城区中心地带，距离中央车站只有三个街区，生活便捷
亚特兰大 麦克多诺（McDonough,GA）房价中位数年增长7.0%
最新数据显示，该地区的房屋挂牌单价的中位数为79美元/平方英尺，低于亚特兰大大都会区96美元/平方英尺。说明房价很低，可负担性高。
除了靠近亚特兰大市中心外，吸引诸多上流人士争相移居这里的另一个原因即是其不断攀升的投资市值，小编了解到麦克多诺镇的房屋价值中值是147200美元。平均租金价格是1200美元，是房产投资的首选。
推荐理由：
1、主力户型:4室2.5浴1厅1厨，有车位
2、麦克多诺小学、中学，奥拉高中，基督教会学校，浸信会学校以及菲尼克斯大学-麦克多诺分校
3、开发商包租6年，保证年收益6%，预计房价年增值8~12%，6到8年翻番
4、距亚特兰大市中心车程38分钟。距亚特兰大国际机场车程35分钟
洛杉矶（Los Angeles,CA）房价中位数年增长5.1%
洛杉矶（Los Angeles,CA）美国经济发达，是世界第一超级大国。凭借着健康的经济环境，节节上涨的房产市场成为了海外房产投资第一热门国家。根据美国房产网站zillow提供的房价数据，美国最著名的城市洛杉矶房价在3年内涨幅达到30%以上。
同时，洛杉矶中心地区公寓租金净回报率基本在6%-10%。作为老牌移民城市，洛杉矶华人文化浓厚，高等学府云集。大量因投资移民和留学教育而需购置房产的中国买家选择在洛杉矶置业。根据美国房产经纪人协会最新发布的数据，洛杉矶成为了中国购房者最喜爱购房的美国城市。
推荐理由：
1、主力户型:1室1卫、1室2卫，48-92平方米，附带阳台，庭院
2、加州理工学院、南加州大学、加州大学洛杉矶分校、南加州建筑学院、时装设计商业学院等
3、首付1成，交房再付2成，贷款最高7成，利率3%左右
4、步行2分钟到市核心交通枢纽站，3分钟走路至斯坦普斯球馆、10分钟到南加大、15分钟到好莱坞、20分钟到比弗利山庄、25分钟到圣塔莫尼卡沙滩
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