Tag: 蒙特利尔

上期文章讲述了在蒙特利尔购房选择地段的一些原则，希望对大家有所帮助。为了进一步帮助大家在区域选择方面进行具体操作，本期文庄将结合各个区综合情况，为大家推荐一些不错的区域，希望可以给准备登陆或是在购房道路上迷茫的朋友做一个参考。

1. 市中心 Ville-Marie

• 优势：生活便利，设施丰富
• 劣势：较为拥挤

从绿线Atwater 到 place-des-art这一段区域都属于蒙特利尔的市中心。该区整体上来说是双语社区，说法语的人比说英语的稍多，占54%。著名的英语大学－康考迪亚和麦吉尔和法语授课的著名魁北克大学都在此区。此区域学校集中，交通便利，商场酒吧餐厅等娱乐设施也随处可见，主要是以高层公寓为主，居住密度大，房型普遍紧凑，但对于上学和生活都很方便。 此区学生，年轻白领一族较多，房子好出租，价格也比别的区域高些。

这个区域51%的人口都是接受过大学以上的学历教育，也意味着整体人群文化素质较高，经济收入来看，年收入低于5万加币的购房者占整体的66%，也就是说，这里即不属于富豪地带也不是普通的小老百姓，简单点讲算是小资生活圈吧。

2. WESTMOUNT

• 优势：环境优美，社区与学区兼顾
• 劣势：房价高

Westmount坐落于皇家山南，她是加拿大最富裕的社区之一，家庭年平均收入高达30万，其富裕程度只有BC省的西温哥华（West Vancouver）、多伦多地区的Forest Hill、Rosedale和The Bridle Path能与之相比。

用一个词来总结Westmount的住宅特点，那便是豪华。这里的房屋档次高，设计独特精致，价格自然也在蒙特利尔地产市场居高临下。该区内生活便利，超市、药店、大型购物商场、母婴用品、玩具店、宠物店……各类商店应有尽有。

这里吸引大量的高收入人群，例如政界重要人物，律师，中法双语的公司精英及高层管理者，在这里生活享受到的不仅是品质还有精神上层面上的触动。

3. 南岸－Brossard

• 优势：房价适中，设施齐全
• 劣势：开车去岛上上班会堵车，学区一般

这里的主要语言是法语，许多移民选择在这里定居，其中也包括很多华人。Brossard城市环境优美，有大片的绿地和公园，在权威的Moneysense加拿大2014最适合居住的加拿大城市排名中排名非常高。

Brossard不同区的房子差别很大，整体来说，房屋类型比较全面，联排、独立别墅和公寓都有，价格区间也比较大。

南岸算是大众化的居住场所，作为魁省收取移民最多的地方，他的经济一直在稳步上升，在该区最大的购物中心dix30附近建有交心的公寓和别墅，属于富人区。很多老移民都喜欢住在这里，原因很简单：环境好、房子新、生活便利、要啥有啥。

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自古“安居乐业”， 所以买房搬家成为华人新移民登陆后最需解决的重要大事，对于刚刚下飞机为整个城市还不熟悉的新移民而言，想在短期内找到另自己各方面都满意的房子，其实还是困难重重的。

那么, 买房应该买在哪？不可否认，确定了买房地段才是开始看房选房的第一步。交通便利、配套完善固然是好事，但有时候过犹不及，什么区域最适合你一定要充分比较优劣才能决定。一模一样的房子，放在不同的地段上价位可就差太多了。举个例子，在Westmont地区的一个独立别墅，可能需要100万才能搞定，而到了西岛就可能才要四十万左右，其中差距天南地北。换句话来说，如果你有50万的预算，那么你在NDG可能只能买到一个又小又年代久远的物业，而在西岛或南岸可能就是一个新建的中等大小的房子。

一般来讲， 在选择买房地段的时候要考虑以下三点：

1. 孩子的教育

孩子是未来的希望, 教育是有孩子家庭在选房时考虑的重中之重. 孟母三迁, 无非是让孩子有个良好的成长环境. 在蒙特利尔, 好学区是好地段的一个标志.

蒙特利尔的小学是以住区划分的，只有本区的孩子才能上。当然也有极个别的学校是跨区招生，例如国际小学。买一个在好学区的房子意味着你的孩子可以上得到更好的学校。另外，在好学区的学校，家庭收入比较高, 给学校贡献的学费多, 学校自然就有更多的钱去聘更好的老师配备更好的教学设备. 更重要的是, 这些区域的家长与孩子素质比较高, 这也意味着你的孩子会跟与他们同样优秀的孩子们一起成长， 平时出来玩的小朋友家里面都有不错的家庭背景。

2. 交通

在考虑学区的基础上，买房还应该考虑到离上班地点的远近。选择上班地点附近的房子是比较实际的，每天时间上的宽裕会使你比别人多出一到二个小时的休息时间，生活质量有很大提高。虽然工作会变化, 但至少眼前的几年很方便, 而工作的变化是无法预期的.

交通对于住在蒙特利尔的人尤其重要，因为蒙特利尔的交通是出奇的不好，特别是
当上下班时，高速堵得非常厉害。高速普遍窄小并且路道连接设计不合理，这些例子也不甚枚举，例如520号无法直接上40号，著名的DECARIE CIRCLE是去西岛和LAVAL 15号高速的瓶颈等等。另外，连接南岸的两桥一隧道一到上下班高峰也是寸步难行。这些高速公路，一到风雪天，常常有车祸，必定会堵车，蒙特利尔一年里有半年是冬天，上下班如果碰上堵车，一是费时，二是费油费车，三是窝心着急。因而，这种特有天气和路况，使地段成为了房价的倍增器，也是一些靠近市区的住宅区比远一点的贵的多的重要原因之一。

3. 均衡价位与地段

好学区, 交通便利、配套完善固然是好事，但最重要的还是选择最适合你的区域, 这一点的话一定要充分比较优劣才能决定。不是所有的好地段所有人都能承担的起, 房价也不是决定地段的唯一指标。

下图是最新出炉的蒙特利尔各区独立屋均价表：

除了房价之外，我们选择地段应从以下几个方面入手:

第一就是你要考虑的是大的范围，即在哪些大区选房，是NDG，还是Westmont，亦或是西岛等等。综合了自身和客观因素后，就一定要明确自己想要的大区。因为不同的市区，房子的新旧和价位相差很大。

很多的看房的人都会进入这样一个误区， 在一些比较好的地段看了很长时间的房子，都不太满意，然后有一天，去看了比较远的地段相同价位的房子，马上一眼就看中，殊不知，相同价位的房子，在远的地段，房子会大好多也新很多，这是常理。但误区在于，你在用热门地段的看到的房子所造成的印象，去和相对偏远点地段的质量好的房子去比较，当进行房子和房子之间的比较时，完全忽略了地段之间的巨大价值差异。最后，你买到的不一定是那个区里性能价格比最高的楼，也低估了交通不便对于生活质量所带来的影响。

因而，在买房前，一定要知道自己希望的地区的大致范围，蒙特利尔每天都有成千上万栋楼在卖，今天看这里，明天看那里，十有八九会挑花了眼。

第二，“要看房子的小区在整个大区内的位置。以NDG举例，这个区里有很多不同的小区块，这些小区块的好坏，居民的素质，周围的设施, 房屋的类型都相差甚远。因此，每个区块在大区中都是不同的，即便是只隔了一条街，也有很大区别。一般来讲，封闭的小区地段价值高些，因为封闭的小区，意味着外人不太容易进来，安全性好，并且经过车辆也少。再次，要看小区格局，房子之间间距大，绿化好，树木茂盛，小区就好。

第三则是房子本身所属的方位。房子在小区的地理位置是怎样的很重要。尽管小区很好，但如果这个房子靠近高速，大马路或者货运铁路，就意味着会有噪声和灰尘。还要看自己中意的房子的附近旁边是否都是住家房子，还是公寓楼，如果是那些出租性质而非自住性质的公寓楼，就会意味着常会有过多的陌生人来往，对安全会有一定影响。反之，如果房子在“羊角”路里，或者靠近公园，或是靠近河边，则是比较加分的。

下期文章：【在蒙特利尔购房如何选取好地段（下）】

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蒙特利尔的房价在过去几年中上涨，而在这背后几乎只有一半的人有能力负担自己的住房。

毕马威税务咨询公司（KPMG）进行的一项新研究发现，在23至38岁的受访者中，只有54％的人相信自己会拥有房屋。KPMG指出，这将比前几代人的房屋拥有量水平有很大下降。目前35岁及以上的人的房屋拥有率目前超过70％。

KPMG的顾问警告过，如果房价已定，加拿大正朝着成为租房国的方向发展。这意味着该国将需要比过去更多的出租住房，占所有住房的一部分。问题是，这没有发生。尽管近年来租赁建筑业稳步增长，但步伐仍不足以跟上步伐。

加拿大公寓物业（CAP）REIT的总裁兼首席执行官马克·肯尼（Mark Kenney），最大的公寓楼所有者。他表示，人们有所有这些住房需求，但没有解决方案，这些需求正被大量涌入三个大城市（多伦多，蒙特利尔，温哥华）。

近年来，租金出现了大幅上涨，专家们说这是由于需求增加。由于房价高昂，许多可能的购房者不得不在出租房屋中停留更长的时间，这给租金带来了上行压力。

同时，加拿大人口增长已达到数十年来最快的速度，近年来联邦政府将移民水平提高到30万以上。预计到2021年，该目标将再次提高到35万。加上自然人口的增长，加拿大每年将增加50万居民。

加拿大皇家银行今年早些时候估计，多伦多将需要增加一倍的公寓建筑量（公寓和专用公寓），以跟上人口增长的步伐。

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决策者已采取一些措施解决这一问题。联邦政府通过加拿大抵押和住房公司（Canada Mortgage and Housing Corp.）实施一项全国住房战略，这是一项耗资550亿加元的10年计划，计划建造125,000个住房单元，并使超过一半的加拿大家庭摆脱住房需求。

在省一级，安大略省和不列颠哥伦比亚省都在某种程度上正在向前迈进，并计划进行更多的致密化。安大略省政府放弃了先前的自由党政府的租金控制，以争取增加租金，但数据表明，省级自由党的租金控制或当前的进步保守党政府取消租金控制均未对租金产生任何影响。

开发商和机构房地产投资者表示，建造房屋太困难了，也许并不奇怪。在许多城市，仅需三到四年的时间即可获得建造所需的许可和批准。NIMBYism限制了您可以构建的位置；在某些地方，可供开发的土地短缺。但结果是出租公寓的价值在上涨（尽管这确实意味着租金涵盖了房屋抵押贷款的较少）。

因此，如果您负担不起买房的费用，那么只购买公开上市的公寓租赁公司的股份可能就有意义。回报可能有助于您支付高昂的租金。

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蒙特利尔的租金增长率在2018年相对温和，但在2019年明显攀升。2020年1月的平均租金表明市场仍然很热。

图表的上半部分是密度地图，显示了过去13个月中所有Rentals.ca列表在蒙特利尔的位置以及市中心的密度。下半部分显示了按季度划分的所有房地产类型的平均租金和每平方英尺平均租金（仅2020年第一季度）。自2019年第一季度以来，平均租金每月上涨近400加元（+ 29％），每平方英尺租金上涨38％。

Local Logic首席执行官Vincent-Charles Hodder表示，蒙特利尔的租房者一直在寻找更低的生活成本，他们愿意在中部地区以外寻找可负担的住房。

在租金价格不断攀升的同时，租户寻求更低价格的呼声比以往任何时候都强。价格标签较低的商品会被更多的用户查看。在下面的图表中，红色显示较高的价格，绿色显示较低的价格，而看到商品的平均用户数量则显示在条形图中。可以很清楚地观察到，城市中较昂贵的市中心以外地区的房屋清单吸引了更多搜索者，他们仍然对经济适用房感兴趣。造成这种差异的另一个可能的原因可能是，短时列表在竞争激烈的地区（在皇家山地区，市区和Mile-End附近）停留在网上的时间短，导致平均观看它们的人数减少。

下图显示了一些邮政编码，包括H4B和H3H，租金涨幅超过30％，另外五个邮政编码则涨幅在15％至25％之间。但是，有两个值得注意的邮政编码经历了年租金的下降，包括H2Z和H3G。不幸的是，即使控制了蒙特利尔内的区域，该图表也没有进一步阐明市场的真实情况。

我们可以通过在两个时间段内查看相同的建筑物来尝试获得更多特定的位置和物业类型，以更好地了解租金上涨的速度。下图显示了2019年1月和2020年1月在蒙特利尔至少有两个房源的出租公寓。平均而言，这14栋建筑的租金每年增长13％，远低于整个市场显示的30％以上。也就是说，对于最近通常没有经历过两位数租金上涨的市场来说，这是非常强劲的增长。

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魁北克房地产经纪人专业协会（QPAREB）发布了2020年1月份蒙特利尔房地产市场数据。总体而言，2020年1月共完成3,429套住宅销售，比去年同期增长16％。此外，这是蒙特利尔地区连续第59个月的住宅销售持续增长。

按地理区域销售

与去年1月相比，蒙特利尔岛内销售额增长显著，增长了18％；南岸增涨为10％;北岸销售额增长了17％；Laval地区增长幅度最大，为37%。

按物业类别划分

• 在整个蒙特利尔CMA，公寓的交易量相比去年大幅上升，为23%。
• 别墅住宅的交易量保持涨幅趋势，为8%。
• Plex投资物业增幅非常显著，销售额增长了36％。

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价格

所有三类房产价格均持续上涨。

• 整个CMA的别墅住宅中位数价格为353,000加元，同比增长12％。
• 公寓的中位数价格上涨11％，达到275,000加元。
• Plex的价格上涨11％，达到570,000加元。

待售物业数量

在10月份，Centris系统上有15,073个活跃住宅，比去年同期减少了28％。公寓的的活跃住宅数量为5,013，与去年同期相比下幅十分明显，减少了36%。别墅住宅的活跃住宅数量为8,409，同比减少21％。而Plex的活跃住宅数量为1,589，同比减少30％。

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