Author: Adam

中國香港二手樓市近期再度冰封后，成交疏落，市場近乎一面倒唱淡二手樓價。

                      更多業主選擇將單位放租，租盤供應增加，擴大租金跌幅

儘管部分二手業主按捺不住，零星減價個案浮現，縱然大規模“劈價潮”尚未出現，但相信二手樓價短期內下跌空間大於上升空間。

樓價走勢本欄早前已論及，與其息息相關的租金將何去何從？暑期租務旺季已過，租金亦隨樓價一樣，個別成交低於市價，沙田第一城低於萬元的租賃成交重現。至於未來跌幅孰大孰小，以史為鑑可帶來啟示。

過去20年，中國香港樓市經歷兩次主要的調整，二手樓市分別於1997年及2008年見頂，及後樓價與租金雙雙回落，但兩者跌幅不盡相同。根據美聯“樓價走勢圖”，中國香港二手樓價於1997年6月底見頂，至1998年6月底，一年間暴跌約41%，同期租金跌幅相對較少，跌約2成半。

該次樓價跌幅遠較租金驚人是由於1997年炒風盛行，不少投資者持有數個物業，而當時按揭利率高達9%，金融風暴發生後，更扯高至逾11%；當時租金回報率（未扣除管理費、差餉及其他費用）雖有4%至5%，但仍遠低於按揭利率，意味著業主放租物業後所收到的租金仍不足以用作樓按供款。手持多個物業的業主面對樓價下跌卻無險可守，只好劈價求售，進一步擴大樓價跌幅。

反觀2008年，二手樓價於3月底見頂，至2009年3月底，下跌約16%，同期租金則跌約21%。與1997年相反，租金跌幅較樓價大，相信是經過1997年洗禮後，中國香港樓市炒風較1997年溫和，加上當時按揭利率於低位徘徊，最高僅得3.25%；而租金回報率有5釐左右，業主放租物業所收到的租金仍能支付樓按供款。故此，更多業主選擇將單位放租，租盤供應增加，擴大租金跌幅。

由此可見，二手樓價及租金的升跌幅還要看按揭利率及租金回報率的變化。雖然近年租金追不上樓價的升幅，使回報率逐步回落，但目前有3%多，相對現時處於2%左右低水平按揭利率為高，租金收入仍能支付樓按供款。

更重要的是，對於早年在樓價較低水平置業的業主，其享有的租金回報率更高！在預期中國香港利率上升緩慢的情況下，現階段業主放租的意願料將較大，相信租金的升幅會有所放緩。

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（互聯網資訊綜合整理）

新加坡房價持續下跌，組屋屋主購買私宅比率卻有上揚趨勢，顯示有更多組屋屋主趁著私宅價格走低的機會，提升為私宅屋主。

組屋屋主在首九個月交易量佔新私宅交易量的71％

根據智信研究與諮詢通過市區重建局房地產資訊系統（URA Realis）整理的數據顯示，今年首九個月，以政府組屋為註冊地址的屋主，所購買的私宅單位估計多達5517個，這佔私宅總交易量的54％。

以新私宅項目而計，組屋屋主在首九個月估計購買多達4080個單位，佔新私宅交易量的71％。

過去三年佔私宅交易量近半

從整體趨勢來看，組屋屋主購買私宅比率從2007年佔私宅交易量的22％，上揚至2010年的34％水平，過去三年更上升至佔私宅交易量近一半。

智信研究與諮詢總監王伽勝表示，上述數據包括一部分買家住址“不詳”（Not applicable）的交易，雖然不代表這些買家都擁有政府組屋地址，但這個數據依然是一個很好的指標，反映房市疲弱的時候，更多的組屋屋主決定購買私宅。

王伽勝說：“組屋屋主向來對位於市區外的大眾私宅感興趣，現在不少私宅項目也調整至更合理的價格水平，促使這些組屋屋主進場購買。”

他以今年銷量較高的兩個私宅項目峰景苑（High Park Residences）和North Park Residences為例，指出這兩個私宅項目地點優越，價格又相當合理，符合組屋提升者的負擔能力，所以都取得不俗的銷售成績。

位於盛港的峰景苑，目前賣出1245個單位，佔該項目的九成單位，銷售中位數尺價是941元。位於義順環路的North Park Residences，目前賣出599個單位，佔該項目六成以上單位，銷售中位數尺價為1290元。

戴德梁行（DTZ）研究部東南亞區域主管李乃佳也同意說，組屋屋主購買私宅比率近年來確實有上揚趨勢，但他認為這並非令人意外的事情。“因為根據我們過往經驗，當房市不好時，反而會有更多組屋屋主購買私宅。”

他進一步解釋說，購買私宅的組屋屋主主要有兩類，一是買來自住的組屋提升者，另一則是投資型買家。從現在市場一臥房和二臥房單位較熱賣的情況來看，他認為投資型買家顯然佔比更大。

根據戴德梁行數據，組屋屋主購買的私宅價格一般不超過100萬新幣，面積則為82平方米，一些比較受歡迎的地區有義順、三巴旺、後港和榜鵝等地區。

李乃佳說：“房市看似很靜，但如果你到一些示範單位參觀的話，你會發現不少項目的示範單位還是很熱鬧，特別是一些靠近地鐵站、定價比較合理的大眾私宅項目，往往能吸引到一批精打細算的組屋屋主。”

ERA產業主要執行員林東榮則表示，組屋提升者需求一向穩定，即便是當前總償債率（TDSR）措施發揮作用，不少組屋屋主仍有充裕經濟能力，付清了組屋房貸，並準備提升成為私宅屋主。

他認為，一方面是組屋屋主的經濟能力提升，很多家庭月入超過1萬新幣。另一方面，發展商調整私宅價格，一些私宅單位價格從50萬新幣起跳，也讓組屋屋主更有能力投資私宅項目。

但林東榮也指出，組屋屋主的需求仍無法解決當前私宅供應大增的問題。

市建局數據顯示，過去兩年本地私宅市場進入了完工高峰期。今年第四季預計會有6296個新私宅單位（包括執行共管公寓，簡稱EC單位）完工，全年完工的新私宅單位預計為2萬2414個。明年估計還有大約2萬7149個新私宅單位會完工。

林東榮說：“從供需情況來看，組屋提升者勉強只能給私宅價格提供一些支撐，並不足以吸納龐大的私宅供應。事實上，除非市場出現不可預期狀況，促使需求大增，否則仍需更長時間，才能使現在供應過剩局面回覆到平衡狀態。”

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（據聯合早報網報導）

新加坡租金市場持續疲弱，市區重建局的第三季數據顯示，所有房地產種類的租金都全線下滑。不過，大多數私宅租金似乎已放緩下跌的腳步，而辦公樓和零售店舖的租金卻繼續加速下跌。

             大多數私宅租金似乎已放緩下跌的腳步，而辦公樓和零售店舖則加速下跌

市區重建局的數據顯示，今年第三季，新加坡整體私宅租金跌幅由上一季的下跌1.1％縮減至0.6％。

當中，只有代表大眾化共管公寓的中央區以外（OCR）租金跌幅由1.0％加速至1.1％。其他地區的跌幅都放緩，核心中央區（CCR）由下跌1.3％改善至下跌0.4％；其他中央區（RCR）由下跌1.1％改善至下跌0.8％。有地住宅租金也由下跌1.0％改善至下跌0.1％。

仲量聯行（JLL）研究與諮詢部新加坡董事王德輝指出，今年第三季的共管公寓租金指數下跌0.7％，比第二季的1.1％跌幅有所改善。不過，首三季的租金市場卻比2014年同期來的疲軟。

第三季共管公寓空置率升高至9.1％

他說，第三季的共管公寓空置率也由去年第三季的8.2％，進一步升高至9.1％。

這顯示大量新完工的公寓單位並沒有及時被租用市場“吸收”，這相信與政府限制外籍勞工的政策有關。

市建局昨天公佈的數據顯示，今年第四季預計會有6296個新私宅單位（包括執行共管公寓，簡稱EC單位）完工，這將帶動2015年全年完工的新私宅單位提高至2萬2414個。這相當接近去年完工的2萬3298個單位的水平。

過去兩年來，新加坡私宅市場進入了完工高峰期。明年估計還有大約2萬7149個新私宅單位會完工。

不過，由於政府已經減少供地，因此，截至第三季的潛在私宅供應量已經由第二季的6萬1237個單位，減少至5萬8348個單位；其中2萬2456個單位未售。在EC方面，潛在供應量則有1萬4540個單位，其中6897個未售。

在商業房地產方面，第三季的辦公樓租金跌幅也從第二季的2.6％進一步跌至2.9％。這拖累今年首三個季度的跌幅達到5.4％。

王德輝說：“這反映了現有的辦公樓租用市場——經濟前景不明朗促使商家持謹慎態度，對空間的需求較為節制。”

不過，在辦公樓買賣方面，賣方卻似乎還是較有議價的空間，因此扶持價格相對平穩。市建局的數據顯示，新加坡辦公樓價格在今年第二季環比上漲0.3％後，但第三季整體價格再度回跌，跌幅為0.1％。

截至今年第三季，新加坡辦公樓的空置率從第二季的9.8％減少至9.6％,目前市場上共有90萬8000平方公尺的辦公樓面正在進行工程。

新加坡零售樓面的租用市場在第三季同樣沒有起色，租金跌幅從0.5％擴大至2.0％。

市建局的數據顯示，儘管零售樓面的租金跌幅擴大，不過整體零售空間的價格卻略有改善，相比第二季下跌0.5%，第三季零售空間的價格環比下跌0.3％。

截至今年第三季，新加坡零售空間的空置率為7％，比第二季的7.2稍好，目前市場上約有78萬6000平方公尺的零售空間正在施工。

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（據聯合早報報導）

房地產經紀公司ERA產業主要執行員林東榮認為，新加坡國際學校和當地學校一樣，都屬於設施類別，有助提高周圍房地產的吸引力。但是，因為國際學校滿足的是外國家庭的需要，對房屋價格與租金的影響不比其他設施來得顯著，比如地鐵站或購物商場等。

             加拿大國際學校的開設似乎沒有對附近共管公寓的租金帶來太大的影響

兩年前，位於巴西立第三通道和伊萊雅路（Elias Road）交界處的一片綠林計畫興建海外家庭國際學校（Overseas Family School），消息傳出後，週遭居民議論紛紛。

有居民不滿這一片綠色地帶將要消失，並擔心這所能容納4800名學生的國際學校，將帶來龐大的車流量和噪音，影響原本的生活素質和隱私。不過，也有居民相當歡迎這家國際學校的進駐，並認為它能對周邊的房價起提升作用。

國際學校進駐的地段是否對周邊地區的房屋市場起著扶持作用？一些受訪的分析員認為，國際學校對附近的私人共管公寓或有地住宅市場，雖然有提升作用，不過影響力並不太大。

分析師：近地鐵站房租更高　　

房地產經紀公司ERA產業主要執行員林東榮認為，新加坡國際學校和當地學校一樣，都屬於設施類別，有助提高周圍房地產的吸引力。

“房地產靠近國際學校的屋主會發現，有較多外國人感興趣，因此房子會比較容易出售或出租。而且，有些外派人員還因國際學校而願出較高價錢，因此屋主可從這群特定的人中賺取較高的租金。”

“但是，因為國際學校滿足的是外國家庭的需要，對房屋價格與租金的影響不比其他設施顯著，比如地鐵站或購物商場。”

不過，不是任何靠近國際學校的房子，都能吸引到外國人購買或租用。智信研究與諮詢總監王伽勝指出，想要住靠近國際學校的外派人員都是帶著家人一起過來的，因此只有大型單位（1300平方英呎到1500平方英呎）的屋主才可能受惠；兩臥房式或更小的單位就沒那麼搶手。靠近國際學校的房地產租戶主要來自國際學生的家庭、外派人員以及國際學校的教職員。

他說，國際學校頂多只能稍微提高那一帶的定位，如果地點離地鐵站很遠，或是不方便，中小型單位就難以吸引單身租戶。“這些租戶完全不需要國際學校，也不會因為地點定位較高而願付更高的租金。”

近國際學校未必享有溢價　　

更重要的是，目前市場上的私宅供應量大，外派人員的選擇相當多，即使是在國際學校一公里範圍內的房子，也未必能享受太多溢價。

王伽勝認為，屋主與其要求更高的租金，不如利用國際學校的賣點來鎖定租戶。他說：“我認為，因為附近有國際學校而受惠的屋主會利用這個優勢來鎖定租戶，而不是要求較高的租金。”他相信，屋主的一種做法是要求較長的租約，如兩年或三年。在租金上揚之前，得先有租戶把市面上剩餘的單位都租用下來，這樣租金才有望上漲。

以往，跨國企業會給駐外僱員提供房屋津貼，外派人員向來都被視為付得起較高租金的租戶。但隨著跨國企業縮減駐外僱員的津貼，有的外派人員甚至得自己負擔部分費用，接下來，靠近國際學校的房屋租金是否會受影響？分析師認為，其實外派人員也可選擇租下政府組屋，以節省開銷，但若是級別較高的僱員，他們仍偏向私宅。

林東榮說，現在的外派人員可能會與屋主協商，要求壓低租金，否則索性租用離國際學校較遠的房子。“無論如何，租金增幅還是會受影響。”

王伽勝說，那些租不起郊區私人共管公寓的人，還可租用附近的政府組屋，居住空間可能更大、更寬敞。“如果有外派人員租不起靠近國際學校的私宅，他們通常會租附近比較舊的公寓，或租更小的單位。”

國際學校啟用刺激周邊私人公寓成交量

房地產交易網站SRX對幾家國際學校統計的數據顯示，幾家名牌國際學校在啟用前的幾個月，似乎能夠刺激周圍一公里範圍內的共管公寓成交量增加；不過，它們對於實際成交的價格或租金，並沒有起到太大的提升作用。

以位於白沙的海外家庭國際學校為例，2014年距離這所學校一公里範圍內，每個季度只出租652至768個共管公寓單位。但在這所學校於2015年中啟用之前，周圍一公里範圍內出租的共管公寓單位，突然於2015年第二季躍升將近三成，至941個單位。

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（據聯合早報報導）

位於新加坡義順的私宅項目北園公寓（North Park Residences）至今已售出605個單位，佔整個項目的三分之二，其中小型單位已售罄。

          北園公寓（North Park Residences）至今已售出三分之二，小型單位已售罄

北園公寓共有920個住宅單位，目前已推出800個。發展商星獅地產（Frasers Centrepoint）說，小型單位（studio）與一臥房式單位已全部售出，兩臥房式則已售出六成以上。

面積較大的單位相對賣得比較慢，三臥房式與四臥房式單位目前售出一半以上，五臥房式單位則售出了三成。

星獅地產行銷總經理傅志平說：“隨著明年第一季北園公寓新示範單位的完成，我們將推出剩餘的單位。”

北園公寓超過一半的單位是小型單位。在920個單位中，59％屬一臥房式與兩臥房式單位（540個），34％屬三臥房式單位（310個）。較大的四臥房式與五臥房式單位佔7％（70個）。

星獅地產首次開放示範單位時曾表示，這是為了迎合想出租單位買主的需求。

北園公寓建成後將坐落於納福城之上。納福城結合了購物商場、住宅、民眾俱樂部，以及冷氣巴士轉換站，總樓面預計達133萬平方英呎。這些設施將由一個地下道連接到義順地鐵站。

目前已有的納福坊（Northpoint）將來將與納福城銜接在一起。納福坊也是由星獅地產發與管理。

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（互聯網資訊綜合整理）

新加坡市區重建局上週五發佈的第三季房地產數據顯示，新加坡私宅市場表現持續疲弱，整體私宅價格環比下跌1.3％。

      根據橙易產業的研究報告，高檔私宅在今年上半年銷量較去年同期增加了五成以上

不過在各類非有地私宅項目中，代表高檔私宅市場的核心中央區僅下跌1.2％，表現比代表中檔私宅的其他中央區（RCR，跌1.6％）及代表大眾私宅的中央區以外（OCR，跌1.6％）來得好。

事實上，從今年初至第三季，高檔私宅價格下滑2.2％，跌幅較中檔私宅（3.9％）和大眾私宅（3.8％）低，是當前疲弱市場中表現相對較好的私宅類別 。

根據橙易產業（OrangeTee）的研究報告，位於核心中央區、價格超過400萬新元的高檔私宅，價格和交易量有逐步上揚的趨勢，顯示高檔私宅市場漸有起色。

今年上半年交易量同比增五成以上

該研究報告顯示，這類豪華公寓去年上半年陷入低谷，交易量只達108個單位。但在去年下半年，它的交易量開始回彈，上揚16％至125個單位。今年上半年，豪宅交易量增加至165個單位，較去年同期增加了五成以上。

豪宅公寓價格也出現回彈，從去年下半年的2195新元中位數尺價，在今年上半年增加4％至2284新元。

橙易研究與諮詢部高級經理黃顯洋表示，在降溫措施持續生效和市場疲弱的情況下，豪宅交易量的穩定增長意味著不少買家認為，當前的豪宅價格已跌至吸引人的水平而選擇進場。

他說：“市場已發現近期有關高檔私宅的詢問有所增加。上述數據更說明了許多投資者一直都很關注價格逐漸走低的豪宅，特別是跟金融風暴前高峰期2773新元的中位數尺價相比，目前的豪宅價格明顯下跌了18％。”

與倫敦紐約中國香港高檔私宅價格差距擴大

仲量聯行（JLL）的一份研究報告也顯示，自降溫措施和總償債率政策出台後，本地高檔私宅與倫敦、紐約和中國香港等投資者所關注的高檔私宅的價格差距越來越大。特別是跟中國香港高檔私宅項目相比，2007年，中國香港高檔私宅價格比新加坡高41％，在2015年此差距拉開至165％。

如果跟倫敦市區的高檔私宅相比，它和新加坡高檔私宅價格的差距，從2007年的70％擴大至今年的92％。紐約高檔私宅價格也領先新加坡，目前價格比本地高出八成以上。只有東京高檔私宅價格因日元疲弱的關係，跟新加坡的差距從2008年的比我國高出30％，縮小到去年的14％。

仲量聯行研究與諮詢部新加坡董事王德輝表示，新加坡作為全球化都市，具有良好的經濟基本面、穩定的政治環境、可靠的法律框架和透明度高的市場，所以它的高檔私宅項目仍然吸引許多投資者。

他說：“如前所示，本地高檔私宅價格跟中國香港、倫敦和紐約的差距已逐漸擴大，這也使本地高檔私宅價格變得更具吸引力。 ”

法國巴黎銀行（BNP Paribas）分析師張剛禾則從供需角度，指出高檔私宅市場潛能更大。

他表示，根據市區重建局的數據，高檔私宅是各類別私宅項目中供應量最低的。今年預計有1萬1818個私宅單位推出市場，其中高檔私宅有1170個單位，佔總供應量的10％。反觀大眾私宅則有7319個單位，佔總供應量的63％。

張剛禾說：“從這些數據來看，高檔私宅的積累庫存似乎比較少，部分原因是高檔私宅需求疲弱，所推出的新項目因而減少 。展望未來，相比大眾市場和中檔私宅，高檔私宅供應增長預計是最平穩的。”

在今年上半年中，新加坡和中國買家是豪宅市場的主要買家，前者購買了57個單位，後者買了31個單位，分別佔了豪宅市場交易量的35％和19％。

黃顯洋表示，中國買家對豪宅需求的上揚，主要是這時期人民幣兌新元相對堅挺，而且投資新加坡房地產也可達到投資多元化。

但他也指出，由於同時期印尼盾匯率走低，削弱印尼買家的購買力，使得向來是豪宅市場中堅力量的印尼買家比率有所減少，只佔豪宅市場交易量的8%。

中國買家需求繼續支撐豪宅市場

他說：“在印尼盾匯率穩定或政府調整額外買家印花稅（ABSD）前，印尼買家需求預計不會在短期內回彈。至於中國買家需求，除非中國經濟出現硬著陸，否則中國買家需求在短期至中期將繼續支撐本地豪宅市場。”

王德輝也認為，ABSD是私宅市場回升的一大阻力，特別是外國買家為主的高檔私宅市場。但他表示，當前政府調控措施人為地抑制私宅市場發展，所以當政府放寬降溫措施、市場逐漸正常化後，私宅價格也應恢復到較合理水平。

他說：“從現在高檔私宅下調程度來看，如果政府在房地產政策上做出有利於市場的調整， 高檔私宅市場很可能會強力回彈，為投資者帶來可觀的投資回報。”

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新加坡大選和俗稱“鬼節”的農曆七月，影響了買家的購屋情緒，導致新加坡新私宅銷量在9月份下跌了三成左右，創下今年以來的新低。

                     新加坡大選和俗稱“鬼節”的農曆七月，影響了買家的購屋情緒

根據市區重建局昨天發佈的數據，若不包括執行共管公寓（EC），發展商在9月份共賣出341個新私宅單位，較8月份賣出的513個單位，減少172個或33.5％。如果跟去年同期賣出的648個相比，銷量跌了將近一半。

分析師對9月份新私宅銷量創新低並不感到意外，還指出過去兩個月並沒有新項目推出，新私宅供應量又減少許多，造成銷售情況不理想。

9月份共有391個新私宅單位推出市場，比8月份減少35％，而且它們都是8月前推出，卻還未售出的現有項目單位。

這些項目包括峰景苑（High Park Residences）、綠盛邨（Botanique@Bartley）和Highline Residences等，其中最暢銷的私宅項目為峰景苑，以941元的中位數尺價賣出46個單位。

大眾私宅銷量仍最高

就地區而言，大眾私宅銷量仍然最高，為253個單位；中檔私宅有68個單位；高檔私宅則為20個單位。

橙易（OrangeTee）產業研究與諮詢部高級經理黃顯洋和分析師曾琪彬說：“新私宅銷量創下今年以來的新低，可歸因於幾個因素：缺乏新項目推出、買家對政府是否會調整降溫措施的不確定性，以及當前市場情緒低迷。”

戴德梁行研究部東南亞區域主管李乃佳則表示，9月份有大選、俗稱“鬼節”的農曆七月，以及哈芝節和學校假期等節假日，一些潛在買家在這期間都忙著關注大選或帶孩子出國遊玩，多少影響了市場買氣。

但李乃佳也指出，就EC市場而言，它的表現還算是相當不錯，在9月份一共賣出288個單位，比去年同期的59個單位，增加了三倍以上。

“這個較強勁的銷售數據，符合政府放寬購買EC的收入頂限，以及EC定價更具吸引力的趨勢。”

若包括EC在內，發展商9月份共賣出629個單位，比8月份的979個單位，減少350個單位或36％。

如果將6月份至9月份的新私宅銷量加起來，發展商在第三季估計賣出了3759單位，包括1250個EC單位，預計比第二季的2555個高出47％，特別是EC銷量比第二季高出一倍多。

欣樂國際（SLP）執行董事麥俊榮指出，第三季應是今年私宅市場最活躍、銷量最好的一季。

他說：“雖然10月份預計有兩個新項目登場，即Thomson Impressions和Principal Gardens，但新私宅銷量一般在第四季都會低一些，這是因為這個時期的學校假期和年底節假日，往往造成私宅銷售活動放緩。”

今年新私宅銷量料比去年好

縱觀全年新加坡私宅銷售情況，麥俊榮也預計今年新私宅銷量會比去年好，估計可賣出7300個至8000個單位，外加2800個至3200個EC單位，全年新私宅銷量高達11200個，比去年共賣出的8894個，增幅高達35％。

他提醒，在2012年新加坡市場旺盛時期，發展商一年可賣出超過2萬個單位，如今私宅銷售情況已大不如前了。

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