Author: Adam

今年首九个月进行抵押出售（mortgagee sale）的新加坡私宅数量，已超过去年全年抵押出售的私宅总数，达到54个。去年全年抵押出售的私宅总数是47个，而从2011年至2013年的三年期间只有28个。

这两年来，抵押逼售有显著上扬的趋势

戴德梁行指出，由于金融市场和大宗商品界整合和重组，造成一些屋主失业，而无法偿还房贷。一些屋主则因为股市和大宗商品市场波动而损失了财富。此外，外劳限制也造成须依赖租金收入来偿还房贷的屋主，陷入更艰难的财务困境。

戴德梁行预料，随着中国经济放缓和环球经济增长预测减低，将会有需求高但交易较少的房地产在拍卖市场亮相。

事实上，戴德梁行将在本月21日在安国酒店举行的拍卖会上，拍卖一些在转售市场较为少见的房地产。这包括“滨海舫”（The Sail @ Marina Bay）的一个单位和中峇鲁茂源台（Moh Guan Terrace）的一个战前公寓。

“滨海舫”位于滨海林荫道，靠近莱佛士坊、滨海湾金融中心，以及莱佛士坊和滨海市区线（Downtown Line）地铁站。戴德梁行表示，由于这一带有许多的跨国企业，因此私宅出租潜力大。

将在拍卖会上亮相的“滨海舫”单位，预示价是390万新元，面积1755平方英尺，在63楼，滨海湾和中央商业区的景色尽收眼底。在2014年8月，66楼的一个相似单位，曾以588万新元成交。

至于茂源台的私有化保留公寓的面积是790平方英尺，并且已全面装修。该公寓单位剩下51年的地契期限，预示价为87万新元。这一带面积介于750至860平方英尺的公寓月租介于2900至4350新元。

戴德梁行研究部东南亚区域主管李乃佳说：“这个保留公寓的地契期限较短，意味着跟周围公寓相比，其租金回报率会更高，而这对投资者会有吸引力。”

戴德梁行拍卖服务主管陈紫萍表示，至今该行已经接到许多跟这两个房地产有关的询问和看房要求。由于这些位于黄金地带的房地产的定价有吸引力，因此跟一年前相比市场的潜在买家增加了。

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（互联网资讯综合整理）

新加坡法制健全和房地產透明度高，吸引了許多以自住或投資為目的的外國買家。穩定的政治環境、高素質的交通與基礎設施等因素，使新加坡成為許多人首選安居落戶之地。

新加坡今年維持了Mercer亞洲最佳生活水平城市的稱號，為許多人首選安居落戶之地

儘管政府自2009年底開始推出一系列降溫措施，外國買家對新加坡私宅市場仍有一定需求。新加坡法制健全、房地產透明度高，吸引許多以自住或投資為目的的外國買家。根據國際諮詢公司美世（Mercer）的生活水平調查，新加坡今年維持了亞洲最佳生活水平城市的稱號。穩定的政治環境、高素質的交通與基礎設施等因素，使新加坡成為許多人首選安居落戶之地。

過去五年來，外國人（包括永久居民及非永久居民）在新加坡購置房地產的比率，平均佔新加坡房地產總成交量的25.6％。雖然房地產降溫措施導致新加坡及海外買家的總交易量減少，來自外國的買家仍佔了兩成。

在所有外國買家當中，馬來西亞買家長期佔據了成交量榜首的位置。來自中國的買家則自2009年起迎頭趕上，並且最終在2011年超越馬來西亞，成為在新加坡置業最多的投資者。自此以後，馬來西亞買家與中國買家就開始了難分上下的追逐戰，佔據外國買家排行榜的前兩名位置（以成交量為計）。

今年上半年，根據買賣禁令數據，國外買家在新加坡購買近1500個私宅單位，其中馬來西亞及中國買家合計佔了超過一半；馬來西亞買家佔了29.3％，略微高於佔比28.2％的中國買家。在中國經濟前景的不確定性增加、馬來西亞政治局勢動盪不安的情況下，預料將有更多來自這兩個國家的買家把新加坡視為投資的避風港。

新加坡的公共住屋條例限制外國買家購買這類住房，但其中也有例外，例如家庭的核心成員當中有至少一名是新加坡公民。執行共管公寓（EC）可說是私人與公共住宅的混合體，永久居民可以在EC項目竣工後的第6年購買EC單位，外國買家可在屋齡滿10年、項目私有化後從公開轉售市場購買這類單位。

至於私宅市場，外國買家若想要購買有地住宅，必須先獲得新加坡土地管理局土地交易（批准）組（SLA Land Dealings（Approval）Unit）的批准，而當局通常只准許為新加坡帶來一定經濟貢獻的人士這麼做。因此，包括公寓和共管公寓在內的非有地私宅是一般外國買家最容易涉足的市場。

外國買家應該如何根據既有的預算，在新加坡選擇合適的購房地點呢？此外，降溫措施也提高外國買家的購房成本。以下讓我們建議一些可以考慮的地點，以及各項政策和降溫措施如何影響外國買家的置業成本。

在新加坡擁有房地產的成本

為了減少房地產需求及投機活動，新加坡政府推出了一系列房地產降溫措施來穩定住宅市場。自2013年1月12日起，永久居民與非永久居民在購置首個房地產時，除了原有的3％印花稅外，還須以房產成交價及市場價格中的較高者為計價基礎，支付買家額外印花稅（Additional Buyer’s Stamp Duty，簡稱ABSD）；永久居民和非永久居民的ABSD分別為5％和15％。新加坡公民在首次置業時，則不必繳付ABSD。

這意味著，永久居民及非永久居民他日在決定賣掉房產時，須把印花稅計算進去，才不致虧本。

雖然新加坡沒有資產利得稅，但自2011年1月14日起，任何賣家在售賣住宅時，須繳交賣方印花稅（Sellers’ Stamp Duty）。在購房後的首年、次年、第三年或第四年出售房地產，將分別須繳付16％、12％、8％及4％的賣方印花稅。

預算與地點的平衡

外國買家一向對第9區（烏節、經禧、裡峇峇利）與第10區（武吉知馬、雅茂園、荷蘭路、東林路）的房地產情有獨鍾。由於價格高昂，許多當地和外國買家都買不起這兩區的房地產。買家須準備至少200萬新幣的預算才能在這兩區買到房子，而且選擇只限於供應量不多、面積不超過50平方尺的鞋盒公寓。

第15區（加東、如切、安柏路）在2009年至2011年經常登上熱門榜前三名。該地區靠近市中心和樟宜機場，加上2000年代末出現許多新私宅項目，而且那一帶環境古色古香，有懷舊風格，都是吸引外國買家的主要原因。第19區（實龍崗、後港、榜鵝）則在2012年後迅速崛起，超越第15區成為較受歡迎的地區，部分原因在於該地區在過去三四年有多個新房地產項目推出。與市區附近的地點相比，這兩個地區的尺價較低，因此以同樣的預算，可以買到面積更大的單位。

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儘管當地政府現階段不打算放寬降溫措施，新加坡私宅價格仍可能進一步下調，但分析師認為最壞的時期已過，看好房地產板塊。

儘管新加坡私宅價格可能進一步下調，但分析師依然看好房地產板塊

新加坡財政部最近向媒體表示，現階段沒有必要延長私宅必須在五年內完工的期限，令房地產發展商對大選後降溫措施鬆綁的期待落空。證券分析師認為，隨著更多單位推出市場，發展商將會讓步削價；但整體而言，房地產板塊仍受看好，特別是凱德集團（Capitaland）和城市發展（City Development）。

根據發展商合格證書條例，凡有外國股東的發展商（包括所有上市公司），必須在五年內完成所發展的私宅項目；並在取得臨時入夥證（TOP）後的兩年內，賣出所有單位，否則得繳付罰金。

房價可能進一步下調

一旦逾期沒有“清貨”，所有未售出單位將按比率來繳付罰金，第一年的延長費相等於土地價格的8％、第二年提高至16％、第三年則高達24％。

馬來亞銀行金英證券分析師王致浩表示，2013年額外買方印花稅（Additional Buyer Stamp Duty）實施以來，在政府售地計畫（GLS）推出的項目，在2016年第四季逾期未售的私宅單位預料會有32個，到了2017年會激增至3022個。因此，房價有進一步下調的可能，尤其是大眾私宅市場。

王致浩表示：“我們預測2016年政府還是會放寬降溫措施，雖然銷量不會馬上回彈，但對發展商來說是去掉肩上的一個重擔。”

他認為發展商已挨過降溫措施的最壞時期，因此給予“加磅”評級；但僅給予華聯企業“持守”評級，目標價為1.92元，昨天閉市價是1.795元。被多名分析師建議“加磅”的房地產股包括凱德集團、城市發展和永泰控股。

大華繼顯分析師預測，在最壞的情況下，私宅單位因滯銷而必須繳付罰金，大型發展商的賬面價值將減少2％至7％，如凱德集團和城市發展的賬面價值會減少5％。中型和小型發展商則承受較大風險，賬面價值可損失13％至21％，如喜敦控股（Heeton Holding）和星控股（Sing Holdings）分別會損失20.7％和20.5％的賬面價值。

分析師認為，大型發展商有足夠“銀彈”來承擔可能面對的罰金。目前的房地產股價，其實也已經將這些負面因素考慮在內，因此維持“加磅”評級。

星展唯高達分析師陳偉祥認為，發展商營收相當穩定，因為發展商都要“清貨”，而且商業項目做得不錯；只是辦公樓和零售方面業務表現疲弱，可能會拉低盈利。

陳偉祥認為房地產股還是相當有吸引力，因為這個板塊的股價資產淨值比（P/NAV）的0.72倍，接近股價重估淨資產淨比 （P/RNAV）的0.6倍。

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生活成本高漲及馬幣走疲等利空持續作祟，上半年馬來西亞地產成交量及成交值雙雙下滑，由於利空猶在，消費者置產意願易跌難起，恐怕房市暫時無法走出低潮。

生活成本高漲及馬幣走疲等利空持續作祟，上半年馬來西亞地產成交量及成交值雙雙下滑

次季成交量跌9.6%

根據馬來西亞全國產業資訊中心（NAPIC）2015上半年產業報告，產業成交量按年下滑6%至770億8千萬令吉。第二季跌勢惡化，從第一季的2.3%擴大至9.6%。

上半年成交值走低3.5%至1千866億1千800萬令吉，第二季成交值從第一季的0.9%增幅下滑7.6%。

另外，數據也顯示，今年8個月地產貸款額按年跌7%至2千零31億3千萬令吉，2015年8月數額按年下滑12%至256億8千萬令吉，表現比7月的按年4%跌幅糟，按月比下滑3%。

MIDF研究指出，NAPIC上半年產業報告證實了2015年發展商銷售料下滑的預測，儘管如此，對產業貸款額持“中和”看法，因按年走勢顯示，這些數據將維持在負成長領域。

“受消費稅引發的生活費高漲及馬幣走疲因素影響，消費者短期內對購買大件商品，如產業的意願料持續低迷，導致地產發展商銷售可能持續放緩至今年第四季及明年第一季。”

 馬來西亞經濟研究院（MIER）最新消費者情緒指數（CSI）企於71.7，為6年半低點，並預見未來消費情緒將低迷不振。

與此同時，產業發展商第三季業績表現也起落參半，該行點評的7家發展商當中，僅1家表現超越預期，29%或2家業績低於預期。

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新加坡上月的整體組屋轉售價格微跌0.4％，轉售交易量則增加了3.9％。市場分析員普遍預計，隨著下月有大批新組屋推出市場銷售，第四季轉手的組屋預料將減少。

新加坡上月的整體組屋轉售價格微跌0.4％，轉售交易量則增加了3.9％

新加坡房地產交易網站SRX昨天公佈的預估數據顯示，組屋轉售價格在8月稍微回升0.3％後，9月再次回落0.4％。其中，三房、四房和五房式組屋轉售價全面下滑，月比分別跌了0.1％、0.6％和1.1％，只有公寓式組屋價格逆流而上，上升了1％。

與去年同期相比，9月的組屋轉售價下滑了2.8％，與2013年4月高峰期相比則滑落了11.6％。位於成熟組屋區的單位轉售價格月比下跌0.6％，較去年同期則跌2.7％；非成熟組屋區轉售單位的價格也微跌了0.2％，比去年同期下降2.8％。

博納（PropNex）集團總裁伊斯邁預計，接下來三個月，組屋轉售價每月將持續微跌，估計跌幅低於1％，全年的跌幅則預計不超過4％，低於去年的6.2％。

ERA產業主要執行員林東榮說，上月組屋轉售價再次下滑普遍在市場預料之內。

他指出，今年上半年，新加坡建屋發展局總共推出了1萬3400多個新組屋，下月它還會推出7000個預購組屋及5000個剩餘組屋，預料會吸引不少原本有意購買轉售組屋的買家改變初衷。

與此同時，買家也繼續受到每月償還貸款比率（Mortgage Servicing Ratio，簡稱MSR）的限制，影響他們的貸款能力。

林東榮說：「組屋轉售價格的跌幅是很平緩和穩定的，這讓許多屋主鬆了一口氣。根據SRX的數據，過去六個月裡，轉售價只是微跌了0.5％。預料今年最後一季，價格還會繼續適度放緩。」

今年首9個月裡，組屋轉售價格已下降了2.3％，他預計，今年全年價格將下跌約3％。

轉售交易量方面，上月共有1504個組屋轉手，比8月的1447個增加了3.9％，較去年同期相比則增加了2.4％。

欣樂國際（SLP）執行董事麥俊榮說：「上月轉售交易量稍微增加，可能是因為一些買家在農曆七月結束後進場。」

他也認為，最近公佈了多項房屋政策，特別是為有意住靠近父母或已婚子女的轉售組屋買家提供近居購屋津貼（Proximity Housing Grant），以及轉售組屋買家可享有公積金購屋津貼的家庭月入頂限提高，這相信吸引了更多買家在上月轉向轉售市場。

林東榮指出，隨著轉售價持續平穩，有迫切住屋需求的買家預料會轉向轉售市場，但隨著建屋局下月將推出大批新組屋，預料這將影響轉售交易量，估計全年總共會有1萬9000至2萬1000個單位轉手，高於去年的1萬7000多個。

另一方面，反映新加坡組屋轉售價與周邊組屋近期轉售價差距的TOX（Transaction Over X-Value）中位數為負1000元，顯示多數買家所付的價格低於同類組屋近期的售價。

在交易量超過10宗的組屋市鎮中，加冷／黃埔的TOX中位數最高，達1萬5000元，其次是女皇鎮的5000元。

TOX中位數最低的市鎮是榜鵝和後港，分別為負1萬2000元和負8000元。

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自 2013年降溫措施和限定房貸的總償債率（TDSR）推出以來，新加坡私宅的成交單位從2013年上半年的1萬4751個減至今年上半年的6500個。私宅項目 的轉售價也趨軟，從2013年第三季至今年第二季，下跌了6.7％。與此同時，新推出的私宅單位也從2013年下半年的9941個，減少到2015年上半 年的2099個。

2013年，降溫措施和限定房貸的總償債率（TDSR）推出以來，新加坡私宅的成交單位減少了，私宅項目的轉售價也趨軟下跌。整體而言，分析師認為地點卓越的項目有能力抵禦全球經濟前景不明朗的不利因素。圖為其位於新加坡中央商業區邊緣的風華南岸（South Beach Residences）

戴德梁行研究和市區重建局（URA）截至今年第二季的數據顯示，新加坡市場接下來預計將迎來2萬4000個新私宅單位。總體而言，市場情緒更加謹慎，已取得銷售准證卻扣著未推出的單位從2013年第二季的8158個，增加到2015年第二季的1萬2139個。

雖然需求自2013年下半年起趨軟，靠近交通樞紐、學校和其他設施的黃金地段和市郊項目，單位售出比率還是很高，如濱海盛景豪苑（Marina One Residences，88％）、北園公寓（North Park Residences，93.5％）和綠盛邨（Botanique@Bartley，80.6％）。未來12個月，預計還有一些私宅項目能在推出後受到買家的追捧。

市中心

其中一個備受矚目的項目是位於新加坡中央商業區邊緣、美芝路的風華南岸（South Beach Residences）。這是一個綜合性發展項目，包括辦公樓、設計型酒店、零售店面和會員制俱樂部。這個項目第23到45層的190個住宅單位，擁有 360度無敵全景，濱海灣、中央商業區風景線和烏節購物區盡收眼簾。居民還可享受由法國知名設計師菲利普·斯塔克（Philippe Starck）設計的兩個空中花園。此外，這個項目也連接濱海中心和政府大廈兩大地鐵站。

市區邊緣

去年下半年到今年上半年售出的政府地段當中，也有一些新加坡私宅地段是值得大家在未來12個月留意的。這些地段發展起來的項目它們預計將可吸引不同類型的買家。

在惹蘭勿剎一帶的史德蒂路（Sturdee Road）地段，能夠吸引那些希望住在市區邊緣的買家，該地區也靠近花拉公園地鐵站。這個時尚的小區內擁有多元化的零售業者，如城市廣場（City Square Mall）和慕斯達法購物中心（Mustafa）。投資者也可能看中它的租金回報潛能。根據2015年上半年的交易記錄，史德蒂路的公寓單位價格介於每平方英呎970新幣至1200新幣。

同樣，在鄧迪路（Dundee Road）地段發展起來的項目，應該也可吸引到想住在市區邊緣的投資者。這個未來的項目靠近女皇鎮地鐵站和緯壹科技城（one-north），租金需求相當強勁，目前附近項目的售價介於每平方英呎1500新幣至1800新幣。

成熟組屋區

義順4道、大巴窯6巷和4巷交界處、淡濱尼10道、實龍崗上段和淡濱尼路交界處等地段，相信會對首次買家和周邊地區的組屋提升者帶來一定的吸引力。這些項目的售價預計介於每平方英呎1000新幣至1400新幣之間，它們都位於成熟組屋區內，提供了年輕家庭與父母住在鄰近地區的機會。這些項目的主要特點包括靠近學 校、休閒設施、零售商店和地鐵站。

接下來會發展的兩個項目——裕廊的西海岸谷（West Coast Vale）地段和裕廊西4街B地段也備受看好，因為它們相當靠近裕廊商業區（Jurong Gateway）。

裕廊商業區將是本地發展「智慧國」的溫床，預計會發展成一個生氣勃勃的商業城。它將是市區以外最大的綜合中心，結合辦公室、零售、住宅、酒店、娛樂和餐飲等用途。此外，通往吉隆坡的高速鐵路終站也將設在裕廊鄉村俱樂部附近，提高該地區的進一步發展潛能。那一帶的居民可利用手機應用程序來觀察交通狀況和規劃有遮蓋行人走道的路線。

整體而言，分析師們認為地點卓越的項目有能力抵禦全球經濟前景不明朗的不利因素。雖然買家對價格更加敏感，條件好的項目，例如能為業主保存財富的黃金房地產，還是會有需求的。

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在過去幾年，新加坡高檔私宅受到一系列政府降溫措施的嚴重打擊，無論是當地或海外投資者都受到降溫措施的顯著影響，導致黃金地區交易量和價格雙雙下跌。

受到降溫措施的顯著影響，近年來黃金地區高檔私宅的交易量和價格雙雙下跌

第9、10和11郵區黃金地區的私宅，向來被視為新加坡最高檔的住宅項目。在過去幾年，這些地區的高檔私宅受到一系列政府降溫措施的嚴重打擊。其中，豪華住宅的資本價值從2011年的高峰期至今下跌約20％。發展商在這些地區的私宅銷量也下跌68％，從2011年賣出的1302個單位，跌至在2014年賣出的422個單位。

在黃金地區高檔私宅買家中，外國人佔了顯著比率。然而，自政府在2011年12月推出額外買家印花稅（ABSD）條例，並在2013年1月上調額外印花稅率後，外國買家的需求有所放緩。

2011年黃金地區非有地住宅交易，外國買家佔了31％。但在2014年，因15%印花稅而卻步的外國買家在非有地住宅交易中所佔比率已減少至16％。

另外，這些措施以及總償債率限制（TDSR）也導致過去三年購買黃金地區高檔私宅的新加坡公民和永久居民數量減少，交易量下跌約一半。所以，無論是當地或海外投資者都受到降溫措施的顯著影響，導致黃金地區交易量和價格下跌。

未售出單位多 但有望逐步緩解

降溫措施除了造成需求放緩和交易量偏低外，也導致新加坡黃金地區私宅出現供過於求的局面。

由於發展商的新私宅項目銷售緩慢，造成已建成卻未售出的黃金地區私宅數量增加，從2012年第二季的715個未售出單位，幾乎倍增至2015年第二季的1420個單位。

但發展商推出的新私宅數量有所減少，2015年第二季的已推出但未售出私宅單位保持在1221個單位，相當於2012年第二季1194個單位的水平。加上2012年以來黃金地區缺乏集體銷售項目，以及政府售地計劃主要集中在非黃金地區，多少也縮減黃金地區可發展的新私宅項目。

目前，新加坡黃金地區未售出私宅單位（包括已建成、已推出，以及取得銷售權但未推出單位）共有4685個。如果以去年422個單位的認購量來看，未售出單位數目或許很大，但考慮到一旦市場恢復正常後，以過去10年平均每年達2196個單位的認購量來看，目前未售出單位數量還屬於合理水平。

疲弱租賃市場阻礙投資者投入

過去幾年，新加坡黃金地區新建成的私宅單位有增加的趨勢。在2011年至2014年期間所建成的新私宅單位數量明顯比之前四年高出22％。這明顯擴大了私宅的租賃供應量。與此同時，外籍人士的租賃需求則明顯停滯。例如，在緊縮外勞政策下，新加坡人力部批准的就業准證（Employment Pass）數目在2014年為17萬8900張，與2011年的17萬5400張相比僅微增2％。

這導致此期間的私宅租金下跌。高檔私宅租金從2011年第二季的每月每平方英呎5.23元，下跌至今年第二季的3.93元，跌幅約25％。

私宅租賃市場面對挑戰，租金回報率下跌，都成為高檔住宅市場投資者裹足不前、不願投資於高檔私宅市場的主要阻力。

新加坡高檔私宅比其他城市更具吸引力

新加坡作為全球化都市，具有良好的經濟基本面、穩定的政治環境、可靠的法律框架和透明度高的市場，所以它的高檔住宅市場仍然吸引許多投資者。

如果跟倫敦、紐約、中國香港、東京等其他投資者關注的高檔私宅市場進行比較，2007年中國香港高檔私宅價格比新加坡高41％，但在2015年這差距已拉開至165％。

在全球金融危機前，2007年倫敦市區的高檔私宅價格和新加坡的差距為70％。由於英鎊轉弱，2010年，這差距收窄至34％。不過，過去幾年，倫敦市區私宅市場高漲，同時間，新加坡市場轉弱，使兩者價格又擴大至92％。

紐約方面，2008年，其高檔私宅價格比新加坡高48％。但美國經濟衰退，使紐約的私宅價格下跌，2011年略低於新加坡。近年來，紐約市場逐步復甦，其高檔私宅價格又領先新加坡，高出八成以上。

最後，在東京方面，前幾年日元較強勁，東京高檔私宅價格平均比新加坡高30％。隨著日元疲弱，兩者價格差距去年縮小至14％。

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