Author: Adam

新加坡政府在管理土地供應時，將根據人口和經濟因素來採取中期規劃，並鼓勵具競爭力和透明化的房地產環境，從而確保房地產市場的良好運作。

王瑞傑的講話，暗示降溫措施短期內不會做出調整

財政部長王瑞傑昨晚在新加坡產業發展商公會（REDAS）第56屆常年晚宴上強調，政府在必要時將採用有針對性的審慎監管和財政措施，以平衡房地產市場的週期發展，促進市場在中期內的可持續發展。

王瑞傑說：「在新加坡，我們不時經歷房地產市場的起伏不定，但總的來說，房地產市場波動並沒導致我國廣泛經濟的波動。」

王瑞傑的這番話，呼應之前國家發展部長黃循財表示降溫措施有助穩定市場的講話，暗示降溫措施短期內不會做出調整。

政府在2013年推出總償債率（TDSR）限制和多項降溫措施，以降低房價猛漲所帶來的房地產泡沫風險。這些措施取得成效，促使本地房價過去兩年持續下跌。

去年私宅價格下跌4％，是自2008年以來首次出現全年下跌的情況。從2013年第三季的巔峰算起，私宅價格至今累積跌幅達8.0％。

談到房地產市場的可持續發展，王瑞傑表示，房地產商、業主和政府有共同利益，必須確保穩定和可持續的房地產市場。

他進一步指出，2007年至2008年美國次貸危機和隨之而來的全球金融危機給全球敲響警鐘，提醒投資者全球信貸和房地產泡沫的危險，以及資產價值可能已跟經濟基本面脫鉤的風險。

這些危機嚴重打擊美國經濟，導致美國住宅市場崩潰並迅速波及金融體系，進而造成美國以致全球經濟衰退。

王瑞傑說：「土地是任何一個國家稀缺的資源，特別是如新加坡的彈丸小國。因此，我們必須善用土地資源，從而產生最大的社會與經濟效益。這意味我們必須把新加坡打造成宜居城市，也意味我們的土地政策必須促成一個充滿活力和有競爭力的經濟體，讓國人能享受優質生活。」

在昨天的晚宴上，王瑞傑也肯定新加坡產業發展商公會與其會員為塑造我國環境景觀，把新加坡發展為一個有吸引力和宜居的城市所做出的努力。這包括提倡再循環和無障礙通行設計，朝綠色建築前進，以及親樂齡和殘疾人士的設施等。

業者對前景持續擔憂

另一方面，新加坡產業發展商公會會長陳佩強代表發展商，繼續對接下來的房地產供需失衡情況和利率上揚提出擔憂。

他指出，2012政府售地計劃下的發展項目至今還有3000多個單位未售出。今年發展商推出的7500個新單位，未售出單位預計多達四成。與此同時，發展商又繼續面對土地、建築和運營成本的上揚。

陳佩強說，若房價大跌，不可能不會影響到產品的素質和一些運營上的要求。我們在打造優質環境方面已取得長足進展，不應開倒車，必須繼續向前邁進。

陳佩強也在晚會特刊中，呼籲政府實施房地產措施時，能針對當前疲弱房市尋求更適當平衡。

他表示，有市場分析師預測，下來六個月的私宅空置可能將近12%。此外，公會最近的一項調查中，發展商預計降溫措施和激增供應將導致房價從高峰期下調10%至15%。

陳佩強說：「新加坡經濟情緒低落、供需失衡情況加劇和空置率上揚等風險因素，都造成房價持續下跌。」

產業發展商公會的常年晚宴今年在濱海灣金沙舉行，今年晚會的主題是「超越SG50——國家建設的合作」。近700名嘉賓出席了晚宴。新加坡產業發展商公會的會員包括房地產發展商、諮詢顧問、金融機構及設計師等。

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（據聯合早報網報導）

新加坡碧山一帶四通八達，名校也多，近年來有好幾個私宅項目陸續竣工，但租賃活動並不活躍，租金也持續下滑。

            剛竣工的晴宇（Sky Habitat）中位數租金是這一帶項目當中最高的

今年6月剛竣工的私人共管公寓晴宇（Sky Habitat）的中位數租金是這一帶項目當中最高的。根據市區重建局的統計數據，該項目今年第三季的中位數租金為每平方英呎3.94元。

其周邊私宅項目多數沒有租金記錄。這意味著它們的租賃交易少於10宗，沒有收錄在市建局的系統內。這可能反映這一帶的租賃需求疲弱，或是多數買家買來自住，而不是出租。

有租金記錄的都呈下滑趨勢

其中，有租金記錄的Tresalveo、Rafflesia與碧山8（Bishan 8）租金都下滑。

根據市建局的數據，靠近瑪麗蒙地鐵站的Tresalveo今年第三季的中位數租金為每平方英呎3.55元，同比下滑2.8％。去年與前年的租金同比也下滑。

市建局的租約記錄顯示，截至9月底，該項目過去一年來共有87個單位出租，租金介於每平方英呎2500元至7500元，單位面積最小的為500至600平方英呎，最大的為2500至2600平方英呎。

靠近萊佛士書院與初級學院的Rafflesia，第三季中位數租金為每平方英呎3.50元，同比下滑7.6％。

此項目有43個單位出租，租金介於每平方英呎2900元至4500元。

碧山8的第三季中位數租金為每平方英呎3.08元，同比下滑4.5％。去年的租金同比也下滑。

截至9月底，該項目過去一年來共有57個單位出租，租金介於每平方英呎3000元至4500元。

晴宇除了是新項目，也是目前最靠近碧山地鐵站與第八站購物商場（Junction 8）的私宅項目，旁邊也有體育館與游泳池。

市建局租約記錄顯示，截至9月底，晴宇共有77個單位出租，租金介於2750元至7100元，單位面積最小的為700至800平方英呎，最大的為1700至1800平方英呎。

該項目由凱德集團發展，屬於99年地契項目，共有509個單位，目前已售出374個。

2012年4月，項目以每平方英呎平均1700元的要價推出，創下市郊公寓價格的新記錄，是當時市郊地區最昂貴的私人共管公寓。

它的旁邊是還未竣工的私宅項目晴景（Sky Vue），同樣是凱德集團旗下的項目，地契年限同樣為99年，預計後年建成。

凱德集團前年推出項目時，應市場情況把價位定於晴宇之下，首階段推出的單位價格介於每平方英呎1380元至1550元，單位面積顯著縮小，雙臥房式與更小的單位佔項目所有694單位的七成以上，最小單位的面積為484平方英呎。

碧山離市區不遠，地點適中，生活設施相當齊全。交通方面有碧山與瑪麗蒙兩個地鐵站，可在南北線與環線上往來，而且位於中央快速公路旁邊，方便直接通往市區。

購物商場有交通便利的第八站，以及離地鐵站較遠的碧山北購物商場。休閒設施則有碧山和諧公園、碧山活躍鄰里公園、公共游泳池、體育館與體育場。

此外，這一帶也有多所名校，包括萊佛士書院與初級學院、公教中學，以及國專長老院中小學。

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（據聯合早報網報導）

新加坡房地產市場持續趨軟，賣方蒙受虧損的私宅轉售交易越來越多，今年第三季的虧損交易更是過去三年來最多的一次。

                               今年第三季約有7%的私宅轉售交易使賣方蒙受虧損

根據房地產交易信息網站SRX整理的數據，今年第三季共有103宗私宅轉售交易是在賣方蒙受虧損的情況下進行，佔交易總數的7％。

過去五個季度，虧損交易持續增加，雖然去年第四季的數量環比略減，但整體仍呈上行趨勢。

仲量聯行研究與諮詢部新加坡董事王德輝受訪時說，按賣方買房的年份而定，他們可能受到市場週期陷入低谷與降溫措施的雙重影響。

他說：「2008年買房的人會受到兩者的影響。如果是2011年與2012年買房的人，可以較為確切地說，他們是受降溫措施的影響。」

2007年至2008年，新加坡樓市處於高峰期，後來隨著美國引發的全球金融危機而陷入低谷。

2013年，樓市再度狂熱，致使政府推出更多降溫措施來抑制房價，限制房貸的總償債率（TDSR）就是那時推出的。

SRX的數據顯示，今年第三季虧損出售的私宅，多數是2007年與2011年買的，分別有34宗與29宗交易。

王德輝指出，數據顯示虧損交易持續增加，意味著越來越多人已做好虧本出售私宅的心理準備。他也認為，這顯示賣方面對某些壓力，使他們不得不在虧損的情況下脫售房地產。「一般上，人們不會做這種事。如果可以避免，他們不會虧本賣。」

他說，今年經濟不景氣，經商環境困難重重，多少會影響人們的持守能力。此外，有些人單靠房租收入來應付房貸，而現在的租賃市場又供過於求，租金下滑，租戶難求，也可能導致他們棄守。

當年的高檔私宅熱潮

按地區來看，高檔私宅今年第三季的虧損交易最多，共計54宗，平均虧損為47萬1595元或12％。

中檔與大眾私宅的虧損交易分別為25宗與24宗，前者平均虧損為15萬9230元或9.5％，後者平均虧損為14萬3282元或7.9％。

SRX的數據顯示，在54宗虧損的高檔私宅交易中，幾乎一半（20宗）是在2007年買的。

智信研究與諮詢公司總監王伽勝說，本地樓市在2007年經歷了一股高檔私宅熱潮，許多外國人因為對高檔私宅的增值潛能有信心而入場。

王伽勝說：「2005年到2006年，政府推廣新加坡為時尚生活樞紐。濱海灣一帶正在發展，又有綜合度假村。因為有這些正在進行以及將來會進行的計劃，高檔私宅吸引了許多外國人。」

他說，早在2003年到2004年，濱海灣一帶就已經開始發展私宅，政府也積極在中央商業區發展住宅，種種因素逐漸形成當年的高檔私宅熱潮。

此外，王德輝指出，股市在2007年正逢牛市，許多人套現後就來買房。當年，新加坡樓市有80多種國籍的外國買家入場，房地產熱潮由此可見一斑。

「那時候買房的人現在就無法回本。」

郊區私宅投資者受惠

另一方面，在今年第三季獲利的轉售交易中，絕大部分屬於迎合大眾市場的郊區私宅單位，獲利的幅度也最大，共計611宗，平均賺取31萬8734元或45％。

相比之下，中檔與高檔私宅的獲利交易分別僅有293宗與212宗，前者平均賺取37萬3027元或43％，後者平均賺取56萬零655元或41％。

獲利的郊區私宅多數是在2010年買入，共計124宗。

王伽勝指出，2010年是郊區私宅的轉捩點，在那之前，對郊區私宅有興趣的買家不多。「2010年開始，郊區私宅的走勢截然不同，買家感興趣的程度也完全不一樣了。」

他說，當年利率低，降低了借貸成本，組屋轉售價格又上揚，許多組屋屋主自然會想賣掉組屋，提升至私人共管公寓。

他補充，私宅投資者可能已逐漸意識到，要從租金賺取回報其實沒那麼容易，即使以好價錢買到私宅，也未必租得出去，而即使租得出去，也未必能碰到理想的租戶。

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（據聯合早報網報導）

受房價進一步下滑刺激，新加坡10月份的非有地私宅轉售交易量相比9月上升9.8％，預計達505個單位。

                          10月交易量也與去年同期的504個單位旗鼓相當

這是非有地私宅轉售交易量持續下跌五個月以來，首次出現環比增長。10月交易量也與去年同期的504個單位旗鼓相當，顯示私宅轉售交易仍有頑抗力。

根據房地產交易信息網站SRX最新數據，10月份的非有地私宅轉售價較9月下滑0.6％，較去年10月則下滑2.6％。

其中，核心中央區（CCR）私宅轉售價環比下滑1.1％、中央區（RCR）環比下滑0.5％、中央區以外（OCR）則下滑0.4％。

10月份的非有地私宅的轉售交易溢價（Transaction Over X-Value，簡稱TOX）中位數，也較9月下滑4000元，至負3000元。

轉售交易溢價如果是正數，意味著買家是以比預計市價更高的價格購買房子；轉售交易溢價如果是負數，則反之。

9月份的非有地私宅轉售交易溢價是1000元。

儘管轉售交易溢價中位數在10月又跌入負數的範圍，但距離今年初的負1萬元，以及去年兩度的負2萬元，還有一定距離。

新加坡28個郵區當中，10月份溢價最高的三甲地區依次是：第2郵區（安順和丹戎巴葛，8萬元）、第12郵區（馬里士他、大巴窯和實龍崗，6萬元）以及第21郵區（武吉知馬上段和烏魯班丹，3萬9000元）。

預計全年6000個單位轉手

溢價最低的三個區依次是：第11郵區（華登園、諾維娜和湯申，負5萬8000元）、第17郵區（洛陽和樟宜，負5萬5000元）、第23郵區（武吉班讓和蔡厝港，負4萬8000元）。

針對非有地私宅轉售交易量為何會上升，ERA產業主要執行員林東榮表示，他觀察到越來越多的買家傾向於在轉售市場購買自住型房子，因為轉售房的價格較低、面積也較新房來得大。

他說：「今年迄今的轉售交易有4987個，預計全年會有6000個單位轉手。」

智信研究與諮詢公司總監王伽勝說，房價下跌是吸引買家購買轉售房的主要原因。

根據SRX數據，2014年1月至今，非有地私宅轉售價已累計下滑7.6％。今年以來的累計跌幅則是1.7％。林東榮估計，全年的累計轉售價跌幅將是約2.5％。

欣樂國際（SLP）執行董事麥俊榮則更悲觀。他認為，全年的非有地私宅累計轉售價跌幅會介於3.8％至4.5％，而若降溫措施沒有顯著調整，明年的跌幅會介於3％至5％。

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（據聯合早報網報導）