Author: Adam

新加坡房地產市場所受到的美國加息影響會比其他國家來得大，分析師認為，相對其他貨幣，新元會持續升值，會令投資者出走到其他市場投資。

                          新加坡房地產市場所受到的美國加息影響會比其他國家來得大

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如果明年房地產價格再跌5％至10％預計會促使政府重新調整房地產措施。

IP Global新加坡董事兼主管貝林厄姆（Alex Bellingham）指出，市場等待已久的加息時刻正式來臨後，預計會對全球的房地產市場帶來短期影響，尤其是新加坡房地產市場所受到的影響與其他國家比較起來會顯得更大，這是因為在歷史上新加坡貨幣政策都會緊密跟著儲備局的政策調整，所以可以預見新加坡房貸的申請數量將會在加息後減少，加上政府目前仍在執行降溫措施，新加坡房地產市場將會進壹步面臨下行壓力。

貝林厄姆說：“我們很可能會看到新加坡投資者，轉到外國房地產市場投資的趨勢，因為他們看到其他發達市場比如英國、德國、澳大利亞、日本和美國的房地產都比新加坡更有投資價值。”

瑞士信貸（Credit Suisse）則認為，加息課題雖然會對房地產市場帶來負面影響，但還不至於到太嚴重的程度。

該行的報告指出，租賃表現的前景疲弱，房地產利差預計會縮小，不過整體上貸款負擔仍屬於可承擔範圍，所以在轉售市場應該不會出現大拋售和價格明顯下跌的情況。如果本地房價在明年進壹步走弱並下跌5％至10％的話，預計在明年下半年將會促使有關當局重新調整嚴格的房地產措施。

瑞士信貸認為在各類型的房地產當中，辦公樓投資信托對於加息最為敏感，美國加息25個基點，分別對吉寶房地產信托（KREIT）和新達信托（Suntec REIT）的每單位可派發收入（DPU）造成1.1％和0.8％的負面影響。零售房地產則是該行最看好的投資信托類型，凱德商用新加坡信托（CMT）是首選股票，收益率為6％。

世邦魏理仕（CBRE）新加坡與東南亞研究部主管沈振倫則認為，美國加息預計會對新元銀行同業拆息率（SIBOR）帶來小幅影響，因為該局的加息幅度很小而且其影響力已經反映在SIBOR價格裏了。

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（據聯合早報）

新加坡新私宅銷量從9月份的谷底回彈，10月份共賣出546個單位。這雖然比9月份賣出的341個單位增加60％，卻比去年同期減少30％。那麼最後新加坡房價多少錢一平呢？

今年10月的銷量主要來自Thomsons’ Impressions和Principal Garden

發展商推出的新私宅單位也在10月份上升至434個，這雖然比9月份推出的391個增加11％，卻比去年同期減少36％。

智 信研究與諮詢（R’ST Research）總監王伽勝解釋，由於11月和12月都是房地產淡季，即將進入年底的學校假期和聖誕佳節期間，因此一些發展商趕緊在10月份將手頭上的 項目推出，推動銷量回升。今年10月的銷量主要來自兩個大型項目——Thomsons’ Impressions和Principal Garden。

前者在10月份推出了150個單位，並賣出80個單位，每平方英呎中位價約1400新幣。這個位於湯申路上段的項目共有288個單位，是由南山集團發展的。

後者則由華業集團發展，共有663個單位，坐落於查理士太子彎（Prince Charles Crescent）。發展商在10月份推出了200個單位，並賣出其中113個，每平方英呎中位價約1633新幣。

10 月份銷量較好的其他項目，還包括Sims Urban Oasis（售出46個單位，每平方尺中位價約1285新幣）、優景園（The Panorama，售出39個單位，每平方尺中位價約1226新幣），以及High Park Residences（33個單位，每平方尺中位價約922新幣）。

在 執行共管公寓（Executive Condominium，簡稱EC）市場方面，The Criterion的推出刺激了10月份的銷量。這個項目雖然有505個單位，但在10月份售出41個，每平方尺中位價約805新幣。其他銷量較好的EC包括 Sol Acres、The Brownstone、Signature at Yishun和The Terrace。它們售出的單位介於20至68個單位不等，每平方尺中位價介於779新幣至820新幣。

以地區的分佈來看，值得注意的是，10月份核心中央區（CCR）只有5個新私宅單位推出；供應主要來自其他中央區（RCR）。代表中檔市場的RCR共有351個單位推出，代表大眾化市場的中央區以外（OCR）則有78個單位推出。

同樣的，RCR也是售出最多單位的地區，共有280個單位成交。代表高檔領域的CCR有25個單位售出，代表大眾化市場的OCR則有241個單位售出。

明年新私宅成交量視政策改變而定

仲量聯行（JLL）研究與諮詢部新加坡董事王德輝說：「雖然10月份的私宅銷量月比增加了，整體市場氣氛還是相當淡靜，原因包括降溫措施的影響力、經濟放緩和美國可能上調利率。」

他相信這樣的市場氣氛將持續下去，因為學校假期和聖誕佳節即將開始。今年首10個月，發展商總共賣出了6383個單位。由於發展商在去年11月和12月只賣出653個單位，因此，他估計今年賣出的單位總數應該會低於去年的7316個單位。

展望明年，欣樂國際（SLP）執行董事麥俊榮說，由於明年的新私宅供應量將減少，推出的售出的新單位也可能下滑。不過，如果政府放寬降溫措施，卻可能刺激樓市驟然回彈，因此明年的成交量要視政策改變而定。

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（據聯合早報網報導）

在國際上，新加坡一直在城市規劃方面佔有領先地位。這個優勢大大推動了新加坡過去的經濟發展，讓新加坡成為全世界最好的居住、投資、求學、經商地點之一。但在未來10年至15年，這個城市應該怎麼規劃，才能讓新加坡繼續保持優勢，在強調高效率的同時還能保有生活品質？

新加坡許多組屋已有三四十年屋齡

新內閣名單出爐之前，幾名房地產業者頻頻向我打聽：「會換人嗎？」他們最關心的自然是國家發展部長和財政部長的新人選。

「如果還是同位部長，恐怕就沒有什麼指望了。四年來，大家都說不動他們……當然想換，換了才可能有轉機呀！」

冷卻樓市「辣招」　發展商吃不消

前任國家發展部長許文遠自上任以來在任期內，與前任財政部長尚達曼聯手，祭出多輪「辣招」來冷卻樓市，雖然讓許多想買房者大表歡迎，卻也令眾多靠房地產業吃飯的業者頭痛不已。

自2013年第三季以來，新加坡私宅價格下跌了8％，不過對發展商影響更大的是，新私人房屋成交量暴跌了六七成，由高峰期的一年平均2萬2000多個單位，銳減至一年大約7000個單位。

最 令發展商吃不消的「辣招」包括：10％至15％的額外買方印花稅（Additional Buyer’s Stamp Duty，簡稱ABSD）、4％至16％的賣方印花稅（Seller’s Stamp Duty，簡稱SSD）、最高不超過60％的總償債率（Total Debt Servicing Ratio，簡稱TDSR）。

更「犀利」的是，政府從2011年12月起規定，發展商必須在買下住宅地皮的五年內完成工程，並且將所有單位賣出。如果違反條例，就必須支付ABSD，稅率相等於土地價格的10％。2013年1月，政府又將稅率由10％調高至15％。

由於一些項目即將在明年底滿五年限期，數以千萬元計的ABSD「罰金」漸漸逼近，發展商不得不鉚足了勁落足嘴皮，希望能夠趕在明年底的期限之前遊說政府「撤辣」。

因此，9月11日的大選結束後僅僅六天，新內閣名單尚未出爐，新加坡產業發展商公會（REDAS）會長陳佩強就在中秋節午宴上，再次呼籲政府考慮放寬降溫措施，並表示會在未來幾週跟政府機構接觸，提出「建設性意見」。

他提出的理由是，房地產市場目前的情況已和當年政府制定降溫措施時有所不同，加上這些措施可能提高房地產市場和經濟所面對的風險，因此目前正是時候檢討降溫措施以降低風險。

「市場顯然已趨向另一個階段，迫切需要思考我們該如何讓市場軟著陸。」

不過，他們的希望在新任國家發展部長黃循財和財政部長王瑞傑上任僅僅兩三週後，就落空了。

不單財政部駁回了發展商的要求，不同意延長五年的完工和清空單位限期，黃循財也在上月17日，回答記者的訪問時說，為了避免市場過早反彈，目前還不是放寬房地產降溫措施的時候。

當然，暫時沒戲唱，不代表接下來沒有轉機。由於部長剛剛放了話，一些房地產業者只好將期待中的「撤辣」時間表，挪後到明年下半年。

「很快就要進入年底的聖誕佳節，下個月國家發展部和財政部應該會有很多人要放假。一開年各部門又要趕2月份的財政預算案，除非經濟情況急轉直下，否則最快也要等到4、5月過後才可能『撤辣』吧？」

降溫措施奏效

短期應不會「U轉」

不過，更多人也相信，由於許文遠和尚達曼出台的降溫措施，不但被證實有效，而且還廣受好評，剛剛新官上任的黃循財和王瑞傑，應該不會很快就「U轉」兩位前任部長的政策。

實際上，「撤辣」或許根本不是國家發展部或財政部目前最迫切需要解決的問題。

黃循財在他剛剛接手的「房事」（Housing Matters）博文中有透露，短期內他的主要任務是確保二房式靈活計劃等新住屋措施，在11月預購組屋銷售活動中推出時能順利落實。

這項計劃是許文遠在離開國家發展部之前，大力推動的。內容主要是讓年滿55歲的年長家庭，能夠購買屋契較短的二房式新組屋來套現，屋契年限選擇從15年至45年不等。

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（據聯合早報網報導）

私宅租用需求減少及供應量增加，造成新加坡非有地私宅租金連續九個月下滑，10月份私宅租金比之前一個月下跌0.4％。

租用需求減少及供應量增加，造成私宅租金連續九個月下滑

分析師認為，私宅租金市場疲弱走勢預料會持續至明年，今明兩年的私宅租金下跌幅度可高達10％。

博納集團（PropNex Realty）總裁伊斯邁（Ismail Gafoor）說：「除非政府放寬引入外來人才措施，提高私宅租用需求，否則今年私宅租金預計將下跌5％，而且明年也會繼續相同跌幅，兩年加起來的私宅租金跌幅預計達10％。」

根據房地產交易網站SRX發佈的數據顯示，與去年同期相比，10月份私宅租金下跌5.7％。與2013年1月的高峰期相比則跌13.7％。

領跌的為核心中央區（CCR）和中央區以外（OCR）的私宅項目，租金同樣下跌0.8％。但其他中央區（RCR）私宅租金卻上揚0.4％。

就交易量方面，出租私宅單位數量從9月份的3542個單位，減至10月份的3448個，跌幅為2.7％。

ERA產業主要執行員林東榮表示，私宅租金持續下跌是意料中事，因為目前私宅供應量高，有更多完工的私宅項目推出市場。另一方面，私宅租用需求卻因外來人力緊縮措施而一直趨軟。此消彼長之下，私宅租金自然面對下行壓力。

尤其是代表大眾私宅的中央區以外私宅項目，截至今年第三季，預計有超過9000個大眾私宅單位完工並推出進場，單是大眾私宅供應量就相當於新加坡過去10年來年均1萬零863個單位的私宅供應量。

大眾私宅租金今年初至今已下跌6.6％，遠遠高出核心中央區（下跌1.9％）和其他中央區（下跌1.1％）的私宅租金跌幅。

林東榮說：「由於大多私宅項目都位於中央區以外，所以大眾化私宅租金下跌壓力也是各類別私宅中最大的。」

展望私宅租賃市場前景，林東榮預測私宅租金將繼續下跌至2017年。屆時，完工私宅數量應回覆正常，私宅租金也預料逐步回穩並上揚。

另一方面，在組屋租賃市場，10月份組屋租金環比下跌0.5％。四房式組屋下跌幅度最大，報1.2％，三房式租金則下跌0.5％。至於五房式和公寓式組屋租金則上揚0.1％和1.1％。

10月份出租的組屋單位預計有1602個單位，較9月份的1652個，減少了3％。

伊斯邁認為，組屋租金已進入鞏固階段，下來波動幅度不會太大。這是因為組屋租金一般比私宅低，相對私宅的「抗跌性」也比較強。

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（據聯合早報網報導）