2015年6月新加坡房價趨勢報告

新加坡房價正在大幅上漲,同比上漲3.8%,環比上漲4.4%。

在新加坡房價大幅上漲的同時,新加坡的租賃市場卻大幅下跌。這意味著目前新加坡的新房比較有市場,但同時,租賃市場仍然受政府的嚴格管轄之下。

隨著更多新私宅完工,私宅租金將繼續面對下跌壓力。新加坡智信研究與諮詢總監王伽勝表示,租金下跌主要是因為從5月和6月起,外來派駐人員進入本地的數目和出租交易量都開始下降,並且將在下半年持續減少。小型高檔私宅單位一般上在出租市場會有比較好的需求,但高檔私宅租金在6月份下滑,顯示租戶對這類小型單位的興趣也走軟。至於大眾化私宅租金下跌,則進一步確定新竣工單位增加所帶來的衝擊。是因為鞋盒單位和雙鑰匙單位的出租市場疲弱,其次租戶轉向更優質或租金更低的私宅。

另一方面,根據SRX的數據,組屋6月份整體租金上揚0.1%,而租出的單位幾乎沒有變化,為1902個。同去年同期相比,組屋6月份整體租金下滑1.8%,而租出的單位也增加14.2%。

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此外,新加坡市區重建局昨天發佈的數據顯示,不包括執行共管公寓(EC)在內,發展商在6月份共賣出375個新私宅單位,較5月份的643個,減少42%。與去年同期相比,新私宅銷量則下跌22.2%。在總償債率推出前,本地樓市每月一般可售出至少1000個新私宅單位。欣樂國際執行董事麥俊榮為此表示,按目前樓市情況來看,每月售出少過500個單位,似乎已變成樓市的“新常態”。他也指出,去年,新私宅銷量為7316個單位。今年,新私宅銷量則預計達5000個至7000個單位,很有可能是2008年全球金融危機以來的最低私宅銷量。 

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2015年7月英國房價趨勢報告

英國房價環比漲幅僅為0.1%,由此可見大選的餘波仍然回蕩在倫敦豪宅市場上,無論銷售市場還是租賃市場,選前的觀望態度使得倫敦豪宅房市上積壓了較多的庫存,並沒有出現很多人所預期的大選過後價格/房租激增。當前的買家與租客都有較多的選擇並且對價格較為敏感。

大選後的第一天非常熱烈,其後的三個星期內沒有出現任何明顯的反應,時至今日,市場上也沒有出現那種激增的狀態。從統計上看,選舉當月,新註冊的潛在買家數量並不多,而預訂檢查(標誌房產將掛牌上市)的房產數量則顯著上升,因此價格並未出現大幅的增長。

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英國大部分城市房價基本不變,甚至略有下跌。豪宅稅的威脅消散後,印花稅的成本增長現在成為市場上買賣雙方價格敏感度增長的主要原因。

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就倫敦而言,思菲韋德大幅上漲,肯辛頓-切爾西卻大幅下跌。其餘城市略有變動。RICS首席經濟學家 西蒙·魯濱遜(Simon Rubinsohn)總結說:“ 房屋供不應求導致的房價過高,嚴格的貸款措施以及央行的表現都使得房屋買賣雙方表現得更為謹慎。”貸款方不僅需要確保申請者能夠償還貸款,並且需要進行壓力測試,證明即使五年之內利率上升,申請者仍然有能力還貸。這意味著審批時間可能由一兩個星期延長至一個月左右。此外,執行新規之後,銀行放出的貸款有所減少。

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加拿大生活_中國加拿大生活對比

習慣了中國生活的華人們,總是對加拿大生活懷著一種好奇的異樣情懷。那麼,真實的加拿大生活究竟是怎樣的呢?跟生活在中國有什麼不同嗎?本期居外將對比加拿大中國生活,闡述中加生活區別。

 

新加坡生活_新加坡人的生活習慣

李光耀為新加坡帶來了一片繁榮景象,然而,對於沒有在新加坡生活過的人們而言,新加坡始終是一團謎。那麼,新加坡到底如何,新加坡人又有著什麼樣的生活習慣呢?居外將引領你走進新加坡,窺見新加坡人的生活習慣。

 

中國加拿大留學生被驅逐出境呈現上升趨勢

中國公民因違反《移民法》被取消居留身分而遭勒令離境人數逐漸增加,本報自加拿大邊境服務局(CBSA)取得最新統計顯示,去年1月至11月,已有417人被勒令離境,其中九成是未遵守簽證規定的留學生或是持工作簽證人士,當中又以留學生佔絕大多數。

未遵守簽證規定是簽證被取消、被勒令限時離境的最主要原因,約佔所有原因的九成。CBSA統計顯示,2013年,總共有503名中國公民因各類原因被勒令離境,當中455人屬於未遵守簽證規定;2014年截至11月統計,顯示被勒令離境的中國公民有417人;而在2004年未遵守簽證規定的中國公民人數而被下令離境的只有149人。

移民部發言人勒薩熱(Sonia Lesage)指出,多數被勒令離境的中國公民是留學生,而他們簽證被取消的主要原因是觸犯兼職學生不能打工的規定,又或者是簽證到期前未提出延簽申請,以致喪失合法居留身分。

她又反駁一些留學顧問的話,這些顧問在網上聲稱,留學生必須擁有全職學生身分才能保持學生簽證,對此,勒薩熱強調,不管中國留學生在本地是全職學生,又或者是兼職學生,均能夠持有學生簽證,即使一些學生剛來大溫時是全職學習,後來因為學業表現不佳,又或者是其他個人理由轉為兼職學習,也能夠繼續保有原來的學生簽證,且不需要通知移民部。

不過,她接著說,有些學生卻忽略了一些規定,只有全職學生可以合法在校內或校外打工,但如果本來是全職,後來已是兼職學生,即不能再以學生簽證於校內外打工,他們若想打工,必須另外向移民部申請工作簽證,除非取得工作簽證才能繼續打工。

至於留學生未注意簽證到期時間,未在簽證到期之前提出延簽申請,則是另一導致留學生被勒令離境的原因。

勒薩熱提醒,不管是持學生簽證或是工作簽證的人士,均必須在簽證未到期前提出延簽申請,任何人只要簽證到期,之後已無資格提出延簽申請,也就是,他們已不能再提出正常延簽申請。

她說,簽證到期前未申請、但仍想繼續留在加拿大的中國留學生,只能在90天內,提出「恢復身分(restoration of status)的申請,該申請不同於延簽申請,申請手續較複雜,若申請被拒即必須離境。

勒薩熱說,移民部為讓留學生瞭解簽證規定,在網上提供大量訊息,她希望留學生能經常上網查詢訊息,以免對規定產生混淆。

CBSA發言人貝利(Esme Bailey)指出,外國學生簽證到期又未延簽,即被列入勒令離境名單,CBSA會立即通知他們要求主動離境,若他們未採取任何法律途徑,又不配合離境,CBSA將派員執行遣返。

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加元貶值央行降息 雙重利好拉伸加拿大房市持續火熱

加元兌美元匯率近日跌至11年來新低,再加上加國央行上周宣佈降息,在雙重因素影響之下,大溫地產業界人士均十分關注市場走向。有學者認為,因加元下跌,對名下已經有房的海外投資人造成損失,這些人再投入房市的意願會降低,但也有地產經紀指出,受到加元走低與央行降息政策的影響,反而造成房市交易活動增加。

西門菲沙大學(SFU)金融系教授帕夫洛(Andrey Pavlov)指出,今年以來加元匯率走低,使得身處海外且已經在本地置產的中國投資客名下資產縮水,他認為近期內這些人不太可能再度進入房市,因此整體需求量將減少。

於政見

不過,本地華裔地產經紀於政見不認同帕夫洛的說法,就他的觀察,目前市場內具有中國背景的買家多數為本地居民,買房都是自住用途,僅有極少數是投資客,而且大多房屋買主都計畫長期持有,因此不擔心短期加元匯率跌而產生的資產縮水問題。在加元匯率走低與央行降息政策的雙重影響之下,大溫房市近兩周的活動量再度躍增。

於政見指出,雖然6月底到7月初左右,房市曾稍微出現降溫的現象,但是近兩周以來,看房的人數又出現增長,很多掛牌出售的物業每天都會有兩三組客戶到訪,他認為這是央行降息與加元匯率持續走低所帶來的正面影響。

於政見還,其實溫哥華房市一直都有大量的買家支撐,年初以來火熱的房市,應該就是受到利率與匯率降低的帶動,很多原本想要換房的人,都把握時機入市。

加元貶值央行降息 雙重利好拉伸加拿大房市持續火熱

他自己最近就碰上一組華裔買家,因為孩子要前往美國念書,所以父母就趁機換房,將舊屋賣掉後的款額,還是用來在本地購買較小的房子。

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多倫多公寓開發商出妙招:2年租金回報率不足6%即獲差價補貼

此前,許多國內外的研究調查機構都對多倫多公寓房市場亮起了紅燈,這在投資者中引起了不小的恐慌,他們擔心由於供應過剩可能會使多倫多公寓房價下跌,引起租房困難,從而降低了他們的投資收益。

多倫多公寓開發商出妙招:2年租金回報率不足6%即獲差價補貼

為了打消投資者們的憂慮,加拿大最大的房地產開放商之一Minto Group宣佈,他們將為投資者提供了2年的租金保證。2年租金回報率不足6%,Minto Group將會把不足的錢補足。

就在前不久,總部位於倫敦的研究機構Royal Institute of Chartered Surveyors最新調查顯示,超過25%的加拿大建築行業人士都認為由於新建房屋數量猛增,多倫多房地產市場即將進入價格調整期。

此外,位於紐約的美國知名信用評級機構Fitch Ratings也警告說多倫多公寓市場已經出現了前所未有的過度建設。目前多倫多市已經有超過80,000間在建公寓房,在4年間增長了50%。加拿大按揭及房屋公司CMHC也在早前提醒說多倫多和蒙特利爾的公寓市場新建住宅數量已經創造了歷史新高。

這些調查結果和警告導致的結果就是越來越多的投資者開始擔憂:多倫多的公寓房是否還是一項好的投資?為了打消投資者的憂慮,多市開發商Minto Group表示他們會為其位於多倫多市湖濱區的Minto Westside公寓的投資者提供2年6%的投資回報率的擔保。

也就是說如果購買價值30萬的公寓,Minto Group將保證兩年的租金達到18,000或者每月租金1,500。如果多倫多的租賃市場在這兩年裏出現熊市,使得租金不足,那麼該公司會把剩餘的金額給補足。

Minto Group市場和銷售副總裁Amanda Watkins表示,他們之所以實行此項擔保措施,主要是因為越來越多的買家向他們表達了對多倫多公寓房市場崩潰的擔憂。

但是,對於Minto Group的這種做法房地產專家和消費者似乎並不買賬。房地產投資網路專家Don Campebll就提醒消費者,房地產商擔保的錢必然有它的出處,很有可能是從其他地方從消費者身上找補回來。許多房地產商都會採取這樣的計策,以低價吸引消費者然後從其他地方,比如頻繁提高公寓管理費,把錢從購房者身上找回來。

不少網友們顯然也對房地產商的這種做法並不買賬。一名叫做Lan的網友就嗆聲說:如果公寓市場真的如房產商說的那麼需求旺盛,為什麼他們還要開出這樣的保證呢!

Duck Season則把Minto Group的這種做法稱作“詐騙”:關於這種詐騙行為,我們應該看到的是目前數以千計的多倫多公寓正在被空置。

網友Bobinusa諷刺地說:我想我們不是一直被告訴說公寓投資人只在多倫多公寓市場佔據很小的一部分麼。。。

Gardiner Westbound則感歎說:“從開發商那裏的獲得的租金補償事實上還是從購房者或者租房者身上來的。”這句話真說到我心坎裏去了!

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移民加拿大又回流中國,專家詳解其中內幕隱情

“移民監”難坐、國內事業難舍、海外生活難融入

經過慎重考慮,艱難抉擇和複雜手續,好不容易拿到移民綠卡,申請成功者通常倍感珍惜。然而,記者發現,實際上有不少獲得了移民身份,尤其是拿到加拿大“楓葉卡”的中國移民,因為難熬的“移民監”,或者要照顧國內生意而選擇放棄自己的綠卡,回流國內工作和生活。大費周章地拿到異國身份後又放棄,這樣的選擇究竟是否值得?

移民加拿大又回流中國,專家詳解其中內幕隱情

事業重心在國內,讓愛人孩子先留國外

為了讓孩子接受更優質的教育,C先生早在幾年前就辦理了加拿大聯邦投資移民,他的妻子及3個子女也隨之獲得加拿大“楓葉卡”。雖然全家成功移民加拿大,但是C先生的事業仍然在國內且蒸蒸日上。在加拿大與中國之間不斷往返,導致C先生總也無法滿足“五年內累計住滿730天”的居住要求,從而無法更換新的“楓葉卡”,以維持加拿大居民身份。無奈之下,C先生只得選擇回國。

身為國內某科技公司董事長的馬先生也是如此,2011年全家移民加拿大,但到了要續簽的時候,他決定目前讓愛人和孩子在溫哥華居住,自己在國內維持生意。“我移民的原因只有一個,就是讓孩子受到最好的教育,所以通過投資移民拿到身份後,首先就給孩子辦理了入學手續,並在溫哥華購買了房產。”但是,由於國內公司生意需要照顧,不得不經常往返於加拿大和中國,實在疲憊。因此,他給愛人和孩子辦理好各類手續後,乾脆專心經營自己國內的公司了。至於加拿大政府不能續簽自己的身份,馬先生表示,目前已經有十年多次往返簽證,很方便,“楓葉卡”可以先放棄,以後必要時再讓家人申請團聚移民即可。

除了有生意要照管的企業家和投資者,部分技術移民也因為難以適應國外生活而選擇放棄移民身份。2008年通過加拿大魁省技術移民拿到身份的李先生說, 當初為了給孩子一個好的教育環境全家移民加拿大。然而生活了幾年後,他看到中國環境變好了,賺錢也相對容易,國內的同事都在升遷,待遇也非常優厚。反觀自己,在加拿大待的幾年裏,扣完稅,基本上一年也剩不了多少錢。“剛到加拿大沒什麼主要的工作,妻兒老小的吃穿住行都在吃老本。以前自認為在國內混得還可以,但在加拿大生活其實還是以華人圈子為主,比較難融入當地的生活”。所幸李先生的孩子讀書成績挺好,政府每月還發放幾百加幣的牛奶金,“對比同齡的國內孩子,感覺在啟智方面開發得不錯。所以考慮讓孩子跟著妻子留在加拿大生活,自己還是回到國內工作,定期去看望家人。”

回流不影響子女教育,未來還可重獲身份

專家透露,因為滿足不了居住要求而回流中國的移民者個案一直存在,一般是短暫回流,加拿大、澳大利亞等各國均存在這種現象,較為集中地體現在高淨值投資企業家群體。

專家稱,投資移民加拿大、澳大利亞的群體有一個共同點,即他們的雄厚資產是由國內的生意所支撐,通常難以避免因無法滿足加拿大政府的居住要求而無力維持居民身份的情況。其次,不少主申請人是以子女移民加拿大接受優質教育為目的。當配偶、子女隨主申請人獲得“楓葉卡”之後,他們彼此其實已屬於獨立的個體。“即使主申請人因兼顧國內的生意而失去居民身份,也不影響子女繼續在當地享受優質教育,配偶也可以繼續在加拿大定居,陪伴子女。”

簡而言之,對於這部分移民者來說,因無法達到居住要求而失去身份的結果,是他們一早就預見的。子女能夠成為加拿大合法居民接受優質教育,已滿足了主申請人的移民需求。除加拿大外,其他國家的移民回流現象,也基本源於此。

以加拿大為例,如果主申請人及其配偶一方因無法滿足居住要求而暫時失去居民身份,可以通過申請夫妻團聚移民簽證、十年往返探親簽證等方式再次獲得。其他國家的移民回流,則需根據各國不同情況及個案實際情況應對。

專家認為,只要主申請人及其配偶一方在國內有無法捨棄的事業,移民者回流的現象就會相應發生。專家提醒建議,對於以移民定居,或到海外開拓事業為主要目的移民者,最好還是妥善安排自己和家人的居住情況,瞭解清楚“移民監”要求,避免陷入失去居民身份的境地。

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加拿大創業移民新政遇冷 半年僅6人申請

移民部為吸引富豪投資者而特別設計、要求投資200萬元的「投資創業資本計畫」,顯然未獲中國富豪青睞,自今年一月開放申請至6月8日,共只收到6個申請,遠低於移民部所預期的首批受理500個申請,並從中核准50個申請的目標。

加拿大創業移民新政遇冷 半年僅6人申請

《環球郵報》(Globe and Mail)報導指出,移民律師李克倫(Richard Kurland)透過《資訊自由法》(Access to Information)取得「投資創業資本計畫」的申請數字,顯示到今年6月8日,移民部只收到6個申請。

李克倫批評該計畫「設計非常差」,在計畫未開始前,他早已料到會行不通。

「投資創業資本計畫」(Immigrant Investor Venture Capital,簡稱IIVC)要求投資200萬元,投資年限為15年,申請人必須具備至少1000萬元的淨資產,還必須具備英語或法語其中一種語言中等流利程度,以及提出相當於加國專上學歷或文憑證書的學歷證明。

由於中國近年致富的有錢人普遍不會說英文,也不一定有高學歷,因此當移民部要求申請人做200萬元投資,還需要會說英文或法語,以及要求大專學歷時,曾被多名移民律師解讀成不歡迎中國富豪移民。

李克倫指出,IIVC計畫很可能因為潛在申請者因投資金額高,同時對投資前景不確定而不想申請,在缺乏需求的情況下,他認為IIVC很可能走向「凋零並悄悄消失」。

他說:「為了取得簽證投入200萬元,這是一筆很大數目」,而在做投資後,又無監督機制,他認為對申請人來說,申請IIVC並非是聰明的財務決定。他還表示,對於只有6個人申請,他毫不感到意外。

移民部在1980年代中期推出投資一定金額即可移民的計畫,期間歷經多次調高投資金額,直到2013年凍結投資移民申請前,僅要求申請人作80萬元投資,資產要求則為160萬元。後來,移民部認為投資移民對加拿大經濟貢獻有限,決定取消當時的投資移民計畫,甚至在去年中對所有積案「一刀切」,有6.6萬個申請被退回,其中中國申請佔5.7萬個。

移民部去年12月宣佈IIVC的計畫時,曾表示第一批申請只會處理500個申請,並從500個申請當中核准50個申請發出簽證,移民部承諾被挑出的申請人可在6個月內取得永久居民資格。

移民部長亞力山大(Chris Alexander)或移民部發言人尚未對IIVC收到6個申請現象作出回應。

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加拿大移民留學英語考試大不同 雅思、思培各顯身手

留學生不管是考大學還是畢業移民,英語關是一定要過的,除了大家比較熟悉的雅思(IELTS)和託福(TOEFL)之外,加拿大自己的語言能力測試——思培(Canadian English Language Proficiency Index Program,CELPIP)也在最近幾年開始火熱。那麼,這三種考試之間有何異同,留學生到底該如何選擇?

加拿大移民留學英語考試大不同 雅思、思培各顯身手

哥倫比亞學院(Columbia College)英語系主任伊瓦托(Tina Cacciatore Iwato)表示,思培考試分為移民類、入籍類和學術類三種。申請移民或入籍的,可選擇思培。如果目標是考大學,鑒於目前院校認可度的廣泛性,可考慮選雅思或託福。

雅思也有移民類別,雅思和思培兩種考試都獲加拿大移民部認可。但是伊瓦托認為,由卑詩大(UBC)設計的思培比雅思更容易取得高分。她解釋,考生更容易獲得高分的原因有幾點:一是雅思考試中英語的表達傾向於英式或澳式,反映在聽力考試方面就是口音問題,而思培採用的是加拿大英語,更為貼近。

從考試形式看,雅思是紙筆考試加面試,而思培全部採取機考。紙筆考試時涉及的拼寫等問題在思培中就不存在,因為機考帶自動糾錯功能。在修改文章時,機考也會更為便捷。

哥倫比亞大學招生主任阿什比(Peter Ashby)曾擔任過雅思考試的口語面試官,他表示,有些考生見到考官之後會緊張得發抖,自然影響考試發揮。同時,真人面試也會存在標準不統一的問題,不同的考官評分可能有出入,機考在這方面可以做到較為公正。

如果是學術類英語,雅思和託福則比思培認受性強。加拿大寰宇英文學院校長呂萌認為,雅思比託福更容易準備。

呂萌指出,雅思考試題型變化不大,規律性非常強,有許多應試技巧。以閱讀為例,通常就十大類型,每種題材都有應對方式。答案一定可以在文章中找到證據,掌握了技巧要拿高分不難;聽力也是,可以尋找關鍵字等。

寫作方面近年來雅思有改革,像以前那樣套範本寫作的方式已不太能拿高分了,十分考驗基本功。比如文章的結構、用詞、句型以及連貫性等方面,需要靈活運用英文學術寫作的句型和辭彙。

呂萌還表示,託福比雅思更學術化,相比雅思文章更多生活應用類,託福的文章多選自美國大學的專業文章,規律性不好找。託福對英文綜合運用能力要求更強,比如寫作,雅思就僅考寫作,但託福的寫作是聽一段文字、看一段文字,前後對比之後再寫,也就是要先聽懂和看明白了才能寫。

此外,託福考試的時間也比較長,連著考3個半小時。聽、說、讀、寫四項還會存在單項加時的情況,比如當次考試如果閱讀題目多一點,可能聽力類會少一點,考卷完全隨機分配,導致難度係數變大。

呂萌補充,一般大學錄取需要雅思在6.5分,如果考生已經有5.5分的基礎,預計透過三個月的學習可以達到目標。如果不到5.5分,則建議將重點放在基本功上,比如提高辭彙量、閱讀水準以及培養語感等,之後再報考。

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