溫哥華房價高燒 帶動車位價飆升4.5萬

溫哥華房價自年初以來不斷攀升,除價格破百萬的獨立屋數量越來越多之外,目前就連市中心耶魯鎮(Yaletown),都出現一個單獨銷售的車位,根據MLS系統顯示,這個車位大小約145平方呎,開價4萬5000元,平均每平方呎要價約310元。

溫哥華房價高燒 帶動車位價飆升4.5萬

賣方地產經紀在MLS系統中,描述這個位於太平洋大道(Pacific Blvd.)1200號大樓內的商用車位,是可單獨持有的永久產權(Freehold)物業,買方不需要在大樓內持有任何單位。

卑詩大學尚德商學院房地產教授索默維(Tsur Somerville)表示,目前需要停車位的溫市民眾已經越來越多,單獨購買車位的狀況,雖然在本地比較少見,但在其他停車位不足的國際大城市,民眾購買停車位的狀況時常可見,有些人還會將這些車位出租。

索默維還提到,本地有越來越多公寓或多單位住宅,已經不在銷售時搭配車位,他認為市府應該沒有意願介入這類單獨銷售車位的狀況,因為這樣可減少民眾買車的意願 。

耶魯鎮商業促進協會(Yaletown Business Improvement Association)執行主席歐習兒(Annette O’Shea)則相信,因為這個車位是個商用停車位,估計很快會被附近的店家業主買走,因為當地商用停車相當不容易。

歐習兒還提到,商業停車位與住屋分開單獨銷售十分罕見,但近年來,不論是民眾或是商家要在市中心停車,都越來越困難,她與索默維看法一致,認為市府不干預是有意鼓勵民眾減少開車出門。

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溫哥華獨立屋最貴豪宅高達3680萬

加拿大蘇富比國際房地產公司(Sotheby’s International Realty Canada )月初所發表的高級地產交易報告(Top- Tier Real Estate Report)提到,業界專家認為在溫市可被稱作“豪宅”的獨立屋,價格至少必須落在350萬元至400萬元間,不過目前在MLS系統掛牌求售開價最貴豪宅,價格高達3680萬元,比報告中所提的“基本價”高出超過10倍之多。

這間目前在市場上價格最高的房屋,座落在溫西灰岬(Point Grey)社區內,地址為Belmont Ave. 4726號,與今年3月初一名中國商人花5180萬購入的豪宅同一社區。該豪宅空間近1萬平方呎,四房六衛,還可遠眺毫無敵海景,車庫內可停放六臺車,屋內也有私人游泳池與健身房。

今年卑詩鑒價局(B.C. Assessment)資料顯示,房屋鑒價最高的前五名,排行第三至第五名都在Belmont Ave.上,這三間房屋的鑒價金額從2800萬元到5000萬元不等,不過並未包含這棟開價3680萬元的豪宅。

第一名豪宅是Lululemon創辦人威爾森(Chip Wilson)位於灰岬路3085號的豪宅,鑒價金額達5759萬5000元。

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亞裔父母愛掏錢幫子女購房易引發退休危機

這些年輕人根本無法進入房市,不過其實也有愈來愈多長者,因為協助兒女購屋,使得自己的退休計畫也產生重大變化。

亞裔父母愛掏錢幫子女購房易引發退休危機

會計顧問公司MNP的資深副總裁史考特(Judy Scott)說,近年來愈來愈多退休長者會碰上財務問題,她引述破產監管辦公室(Office of the Superintendent of Bankruptcy)

的統計數據指出,2010年至2014年間,申請破產的長者數量,增加了20.5%,她預料未來數年,破產的長者會繼續上升。

大溫房價不斷攀升,除影響首度進入房市的年輕人外,許多嬰兒潮世代父母的退休計畫也被迫改變。

溫哥華”公寓天王“倫尼表示,61%的嬰兒潮亞裔父母,會願意協助兒女買房,比非亞裔父母的42%高出1.5倍。

對於目前許多進入房市的千禧世代買家,資金都是來自嬰兒潮世代的父母,史考特認為,若這些嬰兒潮世代的父母,使用名下的房產進行二次貸款,然後把錢交給兒女買房,這樣的做法其實是十分危險的。

史考特還指出,浮動利率也可能對臨屆退休的民眾造成一定的影響,因為多數的貸款契約必須每五年更新一次,若申請人收入減少、或背負更高額債務,銀行審核時就會出現變動,進一步將造成財務狀況的改變。

理財公司Money Coaches Canada行政總裁米斯葛雷(Karin Mizgala)也同意,即使是父母當下認為自己可替兒女支付購屋首期。

也必須要三思而後行,因為很多人的理財計畫可能不是那麼完善,她呼籲家長在掏錢出來前,必須先確定自己未來的生活不會受到影響。

根據安雷公司(Angus Reid)一項最新民調,有74%接近退休年齡的民眾,對於自己的財務狀況感到擔憂,因為他們並無足夠積蓄,48%已經退休的民眾。

擔心未來生活會因金錢不足而出現困境。安雷公司副總裁庫爾(Shachi Kurl)表示,目前加國有很多接近退休年齡的民眾,被迫提早離開自己的工作崗位。

庫爾還提到,近期退休的加國民眾,有一半人認為離開職場後,所賺到的錢比自己預期的更少,再加上可能遇上被迫退休的狀況,他認為這樣的情形十分令人擔憂。

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加幣狂跌 加拿大留學好時機

隨著加元的持續下跌,與加拿大這個國家有關的各項領域可以說是幾家歡喜幾家愁,從2013年同期的1加元=6.0656人民幣,到2014年同期的5.7078人民幣,再到近日的5.0654人民幣元。“與石油有著緊密關係的加元,也同它一樣經歷著前所未有的寒冬季節,並且勢必會繼續受到低價石油的拖累,從目前來看短期內不會有太好的改善。”

加幣狂跌 加拿大留學好時機

然而,加元暴跌對留學加拿大的中國留學生來說卻絕對是個好消息。從2014年年末開始,加元兌人民幣匯率曾突破6.0這一大關,匯率降低,也就意味著去加國的學費降低了不少。以往赴加留學每年需要25萬到30萬元人民幣,就目前形勢來看,每年平均僅需18萬到20萬元人民幣,留學成本降幅超過了30%,正是國內學生申請加拿大留學的絕好時機。  

在加拿大多倫多蒙特利爾溫哥華渥太華卡爾加裏這五大熱門城市上學,每年的學費加生活費開銷在3萬加幣左右,按照新的匯率計算,現在每年只需花費15萬人民幣左右即可,相較於美國、澳大利亞、英國等其他國家來說,無疑是最優的選擇。  

“加幣兌人民幣的匯率大跌意味著中國留學生在加拿大可以以更低的成本來享受高質量的教育,加拿大無疑搖身一變,成為性價比超高的留學國家。”除此之處,加拿大本身就有著強大的優勢吸引國內學生前往:   

1、教育品質高  

加拿大擁有全球認可的高質量教育體系,對院校教育品質管理非常嚴格,是公信度最好的國家。因此,加拿大文憑在全球範圍內的認可度非常高。  

2、語言門檻低 

在加拿大,基本上所有的學校都為外國留學生提供語言課程,為語言成績不好或沒時間考語言成績的學生提供了方便,使中國學生更容易實現留學夢。  

3、就業機會高  

現在,在加拿大只要獲得大專以上文憑,就可有8個月至3年的工作簽證。相比其他幾個留學大國,加拿大的這一政策無疑是最給力的。留學生們可以利用這個充分的時間來考慮自己是否留在這個國家,或者先找份工作,為自己將來的就業做好鋪墊,在實踐中曆練成長。  

4、移民政策松  

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加拿大被聯合國連續8年評選為最適合人類居住的國家,其優質的教育體制和世界上最好的醫療福利對中國家庭產生著巨大的吸引力,成為國人移民的首選國度。隨著近幾年加拿大各類投資移民政策的反復變動,“先留學後移民”的政策愈發利好,因此,到加拿大留學成為了移民加拿大最快捷、最穩妥的最佳方式。  

加拿大大學特別提供了免託福或雅思成績的有效錄取通知書,即有條件錄取通知書。學生入學後,先進入本校語言中心學習英語,在通過語言中心的測試、考核後,不需要再次申請,可直接進入大學進行專業本科學習。這樣一來,既保證每一個符合條件的申請人都能獲得學習的機會,同時又保證學校的正常教學不會因為學生聽不懂課程而被延誤,導致教育體系縮水。這就是“加拿大本科雙錄取”。

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加拿大都會區商業辦區域空置率持續上升

加國主要都會區近年不斷興建新辦公樓宇,今年的進駐率成長有限,各都會的辦公空間空置率也預料會因此上升。

加拿大都會區商業辦區域空置率持續上升

Cushman & Wakefielfd公司11日公佈的一份辦公空間市場展望報告指出,未來幾年當中,全國各主要都會區預期將增加1500萬平方呎新的辦公大樓空間,但因為需求將跟著增長,預期市場仍可大致維持平衡。

報告指出,包括溫哥華卡爾加裏多倫多等三個都會區,2014年的空置率都將上升逾2個百分點,溫尼辟只上升0.4個百分點,是空置率增長最小的一地。

從溫哥華到東岸,加國主要都會區的辦公室市場正在經歷20年來最活絡的發展,多倫多興建中的510萬平方呎辦公空間,估計160萬平方呎可在2014年上市。卡加利也有520萬平方呎正在興建中。

溫哥華市中心和百老匯街一帶有240萬平方呎辦公空間正在興工中,其中60%已預先簽訂租約。

Cushman & Wakefielfd資深副總裁張伯斯表示,由於全球經濟疲弱,美國經濟復甦不如預期,2013年溫哥華辦公空間出租面積平均每一季都減少6萬平方呎,明年頭一季表現預料仍弱,但接下來三季預期都會有較強勁成長。

不過,在租戶陸續遷入新樓後,溫哥華市場的辦公空間空置率勢必跟著增加,預估到2015年將增加到10.5%。租金在未來兩年也可望略降。

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加拿大房價蹭蹭向上漲 地產經紀真得都賺得流油嗎?

自央行連續降息、加元匯率下跌之後,多倫多房市火上澆油,競價大戰(bidding war)已成為平常事。很多人在感歎房價蹭蹭上漲的同時,也會心懷嫉妒的想:那些靠傭金吃飯的地產經紀,這時候怕是富得流油了吧!

加拿大房價蹭蹭向上漲 地產經紀真得都賺得流油嗎?

事情真的是這樣的嗎?近日,本地商業雜誌MoneySense用數據給了我們答案。

在多倫多,賣家一般會將銷售價的5%拿出來當作傭金,買賣雙方的經紀各得2.5%。假設一名賣方經紀剛售出一間105.19萬元(今年6月多倫多市內獨立屋的均價)的房子,他(她)就可以拿到2.63萬元的傭金。

賣一套房子就賺將近三萬塊錢,看起來不錯,是吧?不過,這只是帳面上的收入,拿到手的可遠遠不足這麼多。

在市場上,不是所有的房子掛牌就能賣出的。在今年6月市面上的2191間待售房屋中,只有1488售出,售出率為68%,這意味著有32%的經紀只能眼睜睜地看著同行吃肉,而他們連湯都喝不到。

至於成功售出的房子,絕大多數也不是一上市就出手的。目前在多倫多市場上,從掛牌到售出需要16天的時間。

不過,就算是16天賺2.63萬的傭金也不錯了呀,這意味著每週能賺到1.32萬元呢!

等一等,故事還沒有完。

在2.63萬元的傭金中,這名經紀需要立刻拿出2570元,做為支付給政府的HST銷售稅,然後各項雜稅大約又要拿掉7890元(以30%的所得稅率計算)。接下來,經紀人還要給地產公司分成(office split)。一般說來,地產公司會在稅前毛收入上拿走20%,也就是5260元。

在減掉這些七七八八的稅項和費用後,一名經紀賣掉一幢獨立屋後所得只剩1.31萬元了。

平均而言,一名地產經紀每週工作40小時,平均每年能賣掉6所房子,這意味著他(她)的年淨收入只有7.89萬元,也就是普通工薪階層的水準。

本地地產經紀李惠芬(Fanny Lee)接受本地華文媒體《明報》採訪時表示,MoneySense所計算的收入數據還是樂觀的。在很多情況下,一名辛苦了一年的經紀淨收入都不足7萬。

李惠芬表示,一些人只看到地產經紀收取的傭金,沒有留意到他們背後所要負擔的支出。地產經紀屬於自雇人員,所以需要自行負擔很多費用如保險費或專業方面的支出,每年大約3000元,而進修費﹑會計及帳務及汽油費等方面的業務開支,每年則可能有1.2萬元之多。此外,在促銷樓盤時需要攝影、佈置場地、印刷宣傳單張,這些費用動輒上千,都要自掏腰包。

至於買家經紀,在如今競價大戰頻發的時代,日子就更不好過了。據有名買家經紀帶著客戶去競價,卻屢戰屢敗,已數月沒有進賬。

總之,天下沒有容易的工作。大家都是賺辛苦錢的,不容易啊。

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加拿大房貸自付額將提高

根據國家郵報(National Post)報導,聯邦政府近期內或有意提高民眾申請房貸之自付額比例,不過地產業界人士認為,這項政策若成真,不僅無助於壓低房價,反而恐提高門檻,首購族更難以進入房市,長期下來可能還會影響租屋民眾。

加拿大房貸自付額將提高

大溫房屋建築協會(Greater Vancouver Building Association)執行長狄威特(Bob de Wit)認為,提高自付額比例並不會減少市場內對房屋的需求量,這項政策僅會讓首購族申請房貸時更為困難,可能還迫使申請人轉而向利率較高的民間金融機構申請貸款。

雖然透過提高自付額比例,確實會減少民眾進入房市的意願,但受到限制最大影響的是年紀較輕、收入相對較少的人士或年輕家庭,這些人若長期租房,在年老退休時名下仍無屬於自己的房屋,未來可能產生社會問題。

就經濟角度來看,長期租屋對租客、納稅人或政府而言,是“三輸”的局面,唯一獲利的只有地產投資客。以居住在溫東十年的波斯瑪(Rob Postma)一家五口為例,他們就面臨租屋處將遭房東回收,但四處尋找長達三個月後仍徒勞無功。

波斯瑪的妻子米勒(Gina Miller)說,兩人看過的地點,每個月租金從2300元到3000元不等,但都是些後巷屋類的房型,無法容納家中成員,更遑論夫婦倆都是在家工作,還需要辦公空間,米勒相當無法理解,溫市的租屋市場選擇為何會如此少。

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多倫多華裔因英語口音遭解僱 索償99萬法官判賠1.5萬

多倫多一名姓劉中國移民向「安省人權仲裁局」(Human Rights Tribunal of Ontario)投訴﹐指控其僱主於2012年5月將他解僱﹐理由是他說英語時帶華語口音﹐及/或他是加籍華人﹐違反人權守則中的種族﹑膚色﹑祖裔(ethnic origin)或祖籍國 (place of origin)的歧視。要求公司賠償99萬元及兩年薪金。

多倫多華裔因英語口音遭解僱 索償99萬法官判賠1.5萬
多倫多華裔因英語口音遭解僱 索償99萬法官判賠1.5萬

「安省人權仲裁局」去年二月判決投訴人的部份指控有理﹐同意解僱與歧視有關﹐但只判處該公司賠款1.5萬元去補償投訴人於尊嚴上﹑感情上及自尊上的傷害﹔該公司要同時賠償投訴人於2012年5月31日至2013年5月1日期間損失的薪金。

仲裁官於判決書中指出﹕「語言不屬人權守則中歧視類別之一﹐不過﹐語言是某人種族﹑膚色或祖國的特徵﹐那些都是受保護的類別。 因而﹐由於他人的語言而作出不同對待也屬歧視」。

劉氏不服無法取得99萬元賠償及兩年薪金﹐作出上訴,而被指控的公司亦對判決提出上訴﹐但仲裁局於去年中作判決,不受理上訴。

「安省人權仲裁局」的判決書顯示﹐劉先生在中國出生﹐約10年前移民加拿大後﹐於2009年6月1日至2011年2月26日期間﹐於該間為金融轉帳提供服務及科技的公司任職支援分析師(Helpdesk Support Analyst)資詢科技兼職工作﹔於2011年2月27日至2012年5月31日任全職。

期間﹐該公司對他的4次工作表現評估都指他達到要求。

該公司自辯稱﹐於公司架構重整前﹐投訴人的職位只為公司內同事服務。其後該工作轉為公司內「全國顧客服務中心」經紀的部份工作﹐而該經紀職位是要與該公司的顧客於電話中通話及互發電郵﹐因而需要極佳英語講話技巧﹐最好能說英法語。

該公司作辯指由於要將投訴人的職位與「全國顧客服務中心」經紀職位合併﹐但投訴人的英語技巧不足﹐故將他解僱。並指就算投訴人的英語問題是將他解僱的原因之一﹐也不屬歧視他人的種族﹑膚色﹑祖裔或祖國。

但投訴人認為﹐僱主將他解僱是由於他說帶外國口音的英語﹐因而與他的祖國﹑祖裔或種族有關。

上司曾要求上網讀ESL課程

於2010至2011年工作表現評估中﹐投訴人的上司曾要求劉先生上網讀英語為第二語言課程﹐改善其英語寫作及口語能力。

跟著於2011年6月﹐ 該名上司指劉先生的英語寫作能力大有改善﹐但仍要繼續上課改善其口語。至2011年底﹐該部門的經理未有跟進劉先生的口語有否改善﹐便於2011年整年的工作表現評估中指劉先生達到要求。

投訴人曾作供稱﹐他的新上司上任的首天﹐當他向該名上司說早安時﹐對方並無回應﹐其後亦不太友善﹐曾數次無理指責他。

仲裁官指出﹐劉先生被解僱的前3個月﹐有公司內部電郵顯示﹐其上司想將他解僱﹐由於認為投訴人的英語不佳﹐但考慮到可能因而違反人權守則而未有行動。等至數個月後﹐該公司以架構重整為理由﹐於2012年2月左右將他解僱。但投訴人在該公司工作有3年﹐期間僱主對投訴人的工作表現報告中從未談及劉先生的英語口語技巧﹐同時評為工作達至標準。

仲裁官認為﹐其僱主感到劉先生的英語講話「有困難」﹐是僱主決定對他調動職位及將他解僱的主因。投訴人被認為說英語有困難﹐由於英語是他的第二語言﹔由於他在中國出生﹐因而與他祖國有關﹐而「祖國」類別是獲人權守則保護的。

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加拿大投資移民完勝投資創業移民 新移民成推動溫哥華房市主力軍

加拿大投資移民專案去年被取消時,移民部長亞曆山大曾經表示,加拿大的大門仍然向富裕的中國人敞開。他邀請他們通過新設的投資移民專案提出申請。但是中國香港《南華早報》駐溫哥華記者伊恩.楊報導說,一年多後,新的“投資移民創業資本”(IIVC)專案僅收到6份申請(到2015年6月8日為止)。

加拿大投資移民完勝投資創業移民 新移民成推動溫哥華房市主力軍

被新專案取代的投資移民專案曾經在很長一段時間裏是全世界以財力為標準的移民專案中最受歡迎的。它在某種程度上是被自己的成功壓垮的。去年聯邦政府取消這個專案時,等待審理的申請人多達6萬人,其中4萬5千人來自中國大陸。

為何新專案沒有吸引力?

蒙特利爾移民律師讓-弗朗索瓦.哈維在中國香港、北京和越南都有辦公室。他在接受《南華早報》採訪時說,新的投資移民專案是“可笑的”。它要求申請者擁有1千萬加元的資產,在加拿大投資2百萬加元,另外還要接受嚴格的財富來源審核,並達到一定的教育和語言標準。

過去的投資移民專案要求申請人投資80萬加元。這實際上是一筆無息貸款,申請人在5年後可如數收回。新專案規定的2百萬投資不保本,而且為期15年。

哈維說,亞洲國家的移民仲介行業根本沒興趣為加拿大的新專案做廣告。因為它和其他國家的同類項目相比沒有競爭力,尤其是歐洲國家。例如葡萄牙的“金色簽證”專案,申請人在葡萄牙房地產市場投資50萬歐元(相當於71萬6千加元),為期5年,就可以獲得該國永久居留權。

新專案的截止日期一再推遲

新專案自今年1月28日開始接受申請,限額500份,從中挑選60人。信心滿滿的加拿大移民部一開始把提交申請的時限定為兩個星期。但是因為申請者寥寥,申請截止日期被推遲到4月15日,後來又再次推遲到12月30日。

溫哥華移民律師理查德.庫蘭說,15年不保本的投資風險和對財富來源的審查把申請人嚇跑了。另外,加拿大移民部說聲改規定,就把6萬人的申請扔進了垃圾桶。這種做法也讓人望而卻步。

移民部長亞曆山大去年接受《南華早報》訪問時曾表示,那些白等了多時、申請作廢的人沒有必要打官司,因為加拿大政府設立的新專案“又快又好”。

聯邦投資移民專案門可羅雀,但加拿大去年接納的投資移民並未減少。他們的通道:魁北克省投資移民專案。

2014年,通過聯邦專案來到加拿大的投資移民下降42%,但是與此同時,魁北克省同類項目全速運轉,接收的投資移民猛增62%,達到6221人(包括申請人及其家屬)。這個巨大貢獻使加拿大去年接納的投資移民總數上升了7.2%,達到8762人。

伊恩.楊說,溫哥華律師庫蘭通過加拿大資訊公開法查找了大量移民部資料。多虧了他的孜孜不倦,一些移民部本來不情願公開的數據被披露出來。例如,魁北克省接收的投資移民有89%不會在該省定居。加拿大接收的投資移民有59.2%定居大溫地區。

現在,你知道為什麼聯邦投資移民專案的失敗也擋不住溫哥華房價上漲(加拿大主要城市房價趨勢報告:每月更新)了吧?

庫蘭獲得並與楊分享的數據顯示,實際上魁北克省投資移民專案在過去十幾年間接收的人數一直高於聯邦專案。從2002年到2014年,聯邦專案批准45294人,魁北克省專案批准65251人。

兩人按照相關的比例估算了一下:魁北克省接收的6萬5千多投資移民有89%搬到其他省。搬到其他省的人中有59.2%是去了BC省。如此算下來,從2002到2014年,有34327人從魁省流向BC省。聯邦投資移民專案給BC省貢獻了26805人。

如果以家庭為單位,以十年為期來計算的話,過去十年中有1萬4千3百多個投資移民家庭在BC省落戶。這個數字顯然大於該省政府的統計,因為省政府的統計數據只涵蓋在該省落地的移民,不包括從其他省遷來的人。

庫蘭獲得的數據還顯示,魁省投資移民專案還有3400多個家庭的申請積壓。加上每年該省計畫接收的1750戶,這意味著大溫地區的富豪移民故事不會很快結束。

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2015年2季度澳洲房價趨勢報告

 


2015年第二季度,澳大利亞房價持續走高。八大城市房價均呈現上升趨勢,在悉尼、墨爾本的帶領下全速飆升。而從房屋類型來看,獨立屋的漲幅要普遍優於獨棟單元。達爾文、悉尼的單元房快速上漲,但布裏斯班的單元房大幅下跌。

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悉尼獨立屋房價年度漲幅為17.9%,墨爾本獨立屋房價年度漲幅為9.4%。而帕斯,獨立屋以及單元房均呈現小幅下跌的趨勢。但有人稱,珀斯或許會成為下一個新的房地產熱點。

在悉尼,有買房意向的人中71%打算購買現成的獨立房或公寓房,38%打算新建或購買全新的房產。這樣的以現房為主的購買意向,或許意味著2015年澳洲房價將繼續飆升,眾多的尋房者為數量有限的現房互相競爭。墨爾本的情況接近全澳的平均形勢,有意購房者中67%的打算買現房,43%的打算買新房。而在珀斯,有購房意向者中50%打算買或建新房,55%的打算買現房。

相比之下,墨爾本悉尼的房價過高,反而是帕斯有著更多的機會。

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在悉尼CBD 16公里內,只剩36個城區的房價中值在100萬以下,但其中19個已經離100萬只差4.5萬,只需要再漲5%左右就能加入“百萬俱樂部”。當中包括一些藍領聚集區,例如Marrickville和Mascot,他們曾經是逃避住房壓力的天堂,但過去3年它們的房價中值漲了20萬左右。

一個單間275澳元每週在悉尼內城區根本算不了什麼,現在悉尼有25個區域的平均周租金都超過了300澳元,而在全澳洲前50名租金最高的區域中,位於悉尼的區域占到了絕大多數。

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