註意了，早在2015年11月27日，泰國內政部長發布了壹條關於不符合進入泰國的外國人類別的新規定，此新規定將與2016年3月20日執行，以下是移民局推行的針對逾期居留的外國人的新規定。（泰國移民條件）
泰國壹.自願申報逾期居留的外國人
1.逾期居留超過90天的（簽證過期後），將從離開泰國當天開始算被禁止再次進入泰國1年。
2.逾期居留超過1年的（簽證過期後），將從離開泰國當天開始算被禁止再次進入泰國3年。
3.逾期居留超過3年的（簽證過期後），將從離開泰國當天開始算被禁止再次進入泰國5年。
4.逾期居留超過5年的（簽證過期後），將從離開泰國當天開始算被禁止再次進入泰國10年。
二.被逮捕或被檢舉逾期居留的外國人
1. 被抓到逾期居留少於1年的（簽證過期後），將從離開泰國當天開始算被禁止再次進入泰國5年。
2. 被抓到逾期居留超過1年的（簽證過期後），將從離開泰國當天開始算被禁止再次進入泰國10年。
三. 此規定不適用於
1. 離開泰國前年齡少於18歲的外國人
2. 在此規定執行前離開泰國的外國人
2015年是一個說來話長的年份，它實際涵蓋了兩年的故事。這一年房市的強勁活動與價格的激增從早春時節就開始了。毫無懸念，由於其近期的表現，帕洛阿托（Palo Alto）的市場表現更加勢不可擋。從2014年3月至2015年3月，每平方尺的價格狂漲了29.55個百分點。
然而，隨著時間的推移，我們逐漸地看到了銷售的明顯放緩與再增長的情況，在過去的三年中有些地區尤為值得關注。放緩的原因可以歸結於以下三個因素：（1）硅谷最搶手地段的房產與備選區段之間的差價（2）亞洲股市的震盪和中國貨幣的貶值（3）對未來升值可能性的普遍關注，尤其鑑於預期的抵押貸款利率上升的態勢。
Palo Alto市中心的一處地標1、硅谷最搶手地段的房產與備選區段之間的差價
在過去的3年裡，我們注意到硅谷地區房地產價格的顯著增長。例如，從2012年10月到2015年10月間，帕洛阿托市的平均銷售價格上漲49.76個百分點，而每平方英呎的價格上漲了53.76個百分點。
這當然使大部分半島的房主得到實惠，同時也刷新了同地區價格差異的歷史記錄。例如，帕洛阿托和洛斯阿托斯（Los Altos）兩地的房屋價格遠遠超過了周邊社區如：聖何西、聖克拉拉和紅木城。
然而，在2015年，帕洛阿托和聖荷西之間的房屋差價也是正常歷史的兩倍之多。其結果是，越來越多的買家不再只考慮半島受歡迎的核心地區，而是轉向其他城市。
在 3年前，購房者往往把重點放在他們感興趣的特定城市，但我們注意到，更多的買家對於房屋搜索持開放的態度了。通常情況下，他們現在要求廣泛瀏覽其他社區並 瞭解帕洛阿托與其他地區之間的價格差異。雖然這些買家仍長期生活在像帕洛阿托和洛斯阿托斯這樣的城市，經濟現狀迫使他們開始選擇其他地區。
因此，我們對帕洛阿托市房屋售價的相對扁平化有所預見，尤其是在較偏遠的社區還沒有完全從2008年的低點中反彈回來。
2、亞洲股市的震盪與中國貨幣的貶值
在亞洲股市，特別是在中國，雖然在過去的幾年中股市猶如過山車般上下起伏。舉例來說，在2014年1月3日上海證券交易所的綜合指數為2083點，到 2015年6月12日就飆升至5166點，緊接著在2015年9月28日又驟降到3052點，雖然截至2015年11月17日指數已經回升至3591點， 但這足以讓不少股民有些吃不消了。
儘管兩年內的淨增長超過了50％，大家卻被指數的跌幅值嚇出冷汗。2015年7月中國股市的跌蕩，引發了人們對於硅谷房地產市場骨牌效應的擔憂。
中國股市的不穩定性導致了其市場的分異。住宅價值超過500萬美金以上的房子還是受到了來自中國富裕買家的大量關注。而中國買家對於低於200萬美金房子的關注卻在減少。
在與許多中國買家的閒談中瞭解到，富裕的中國人在看到其淨資產減少的同時並不願意到海外置業。而另一方面，中國超級富豪感知到局勢的不穩定性所帶來的結果，更渴望尋找多元化的發展，於是增加了他們對於高端房產的需求。
然而，美國本土房地產市場近期的放緩，似乎遠遠大於中國買家的實際放緩速度。對於外國買家將要停止購買房產的擔心，導致了許多本地買家轉而擱置他們的採購計劃。換句話說，一個對於市場調整的擔心也開始引發市場的實際調整。
回過頭來看，我們認為這種擔憂在眾多購房者的腦海中被誇大了。通常情況下，當地的房地產市場對於全球性事件所產生的效應反應相對較緩慢，而且往往有一種過強反應的傾向。
亞洲股市已經開始從7月份的低迷中反彈，亞洲買家也開始在各種的價格點中重返市場。然而，許多房地產經紀人和購房者卻仍持觀望態度。我們預計，美國本土的房地產市場由於意識到問題被誇大化，繼而將在未來的數月中恢復活力。
德立昂上市的一處Palo Alto房產3、對於未來升值可能性的普遍關注
儘管硅谷的經濟一直強勁，但這裡的房價對於許多高薪夫妻來說仍倍感吃力。其結果是，出現了市場動態的轉變，一些買家放棄做房主的意願轉而考慮長期租賃。在2015年，我們看到了這種趨勢的繼續加劇。
這一趨勢與許多行動力十足的年輕專業人士不謀而合，他們本來就不想擔心賣房或產生額外的交易成本。此外，對於美聯儲將加息的市場猜測更是加劇了這種焦慮。
雖然大家對於房產市場還有所擔心，但我們已經預見房市正在走向穩定的道路上，由於房主必須支付繁重的資本利得稅，所以多數人不願賣房。
此外，許多外國買家傾向於長時間的持有地產。這兩個因素的結合將是繼續導致房屋庫存量較低的原因。儘管上面大量提到市場的波動性，但任何經濟學家都會告訴您，對於房屋的低供應與高需求現狀所呈現的結果，必然會產生一個更加穩定的市場環境。
2016年是中國的火猴年，傳統上來講是一個經濟樂觀並帶有活力和勁頭的一年。希望它能帶給房地產市場一個強勁的年份。在這裡，我們也同時預祝您全家度過一個幸福而繁榮的中國新年！
「灣區每月房市銷售一覽」，刊登灣區華人較為感興趣的房地產城市，並選擇其重點郵區（Zipcode），統計同一區域的交易房型、數量、最低出售價、中間出售價和最高出售價等數據，以供讀者投資買賣時參考之。以下表格即是今年11月份的部分城市交易一覽：
註：房型CO是康斗，DE是獨立房
桑尼維爾2015/11月的房產銷售紀錄 聖荷西2015/11月的房產銷售紀錄 庫柏蒂諾市2015/11月的房產銷售紀錄 帕洛阿圖2015/11月的房產銷售紀錄 山景城、門羅公園2015/11月的房產銷售紀錄 菲力蒙市2015/11月的房產銷售紀錄 普萊森頓市2015/11月的房產銷售紀錄 舊金山市2015/11月的房產銷售紀錄 戴利市2015/11月的房產銷售紀錄
房市泡沫破滅近十年後，房價尚未完全恢復，但是2015年出現邁向復原的長足進展。以下是2016年房市十大趨勢：
1，房價將持續小幅上揚：
專家預期房價會平均成長3.5%，多數市場將經歷小幅升值。此一漲幅接近歷史平均，與兩位數增幅比起來更能持久。但是一些經濟學家擔心，在舊金山丶丹佛和達拉斯等熱門市場，房價升值可能接近泡沫。
2，利率將緩慢上升：
經濟學家一致認為，聯准會一整年會逐步升息，浮動利率房貸的利率會立即做出反應，因為這種利率與追蹤聯邦基金利率的最優惠利率有關。30年固定利率房貸的利率上升會較緩慢，因為它是跟隨10年期國債的收益率，房貸銀行家協會預期將漲到4.5%。
3，首購族買屋仍然吃力：
房市復原乏力的部分原因，是缺乏首次購屋者。由於薪資停滯且房租高昂，一向帶動房市的首購族為頭款存錢很困難。首購族的中位年齡目前達到創紀錄的33歲，明年會繼續提升，而且適合首購族的入門級房屋，漲價將快於其他價位。
4，信貸會稍微放寬：
經過數年信貸緊縮後，鐘擺漸靠中間，將稍微放寬。第三季所有成交貸款的平均FICO分數為723，是四年來最低。兩年前，被拒房貸申請的平均分數為729。隨著利率上升，重新貸款的數量下降，明年銀行可能更願意與屋主合作。
5，買屋仍比租屋便宜：
千禧世代買屋比租屋便宜36%，從2012年起，在全國100個最大都會區，買屋仍比租屋便宜。買屋和租屋的差距可能繼續拉大，因為明年租金預期將上漲8%。
6，郊區將捲土重來：
隨著住在市中心的人口增加，千禧世代開始生兒育女，郊區將再次成為購屋者的中意地點。最有吸引力的郊區，不但接近都市，大街適合走路，且提供工作機會和大眾運輸。在最大規模的都會區，逾八成工作位於市中心之外。
7，購屋者想要環保和聰明住房：
儘管成本較高，建商和改建者採用更多環保配備，以滿足富裕的嬰兒潮世代的要求，他們注重節能丶更健康的室內環境和耐用。逾半建商和39%的改建者表示，他們興建的房屋有環保特點。
8，視頻將更普遍：
搭配高品質的專業照片，成為網路求售房屋的常態。為在目前的房市吸引目光，更多賣家與房地產經紀合作，製作網路參觀和突顯地產特點的視頻。
9，全現金交易將持續減少：
今年8月的房屋銷售有三分之一是全現金，遠低於2011年1月的46%。這個比率明年可能持續下滑，對難與現金購屋者競爭丶依賴房貸的人是好消息。
10，新屋將大量增加：
家庭新屋今年增加10%，明年預期飆升23%，同時將有健全的銷售。新屋銷售今年增加15%，預計明年將提高 26%。
原擬於明年1月開始實施、較之以往更加嚴格的聖荷西租房管控議案，已經被延遲到明年3月下旬。該議案提出，降低年租金最高漲幅，並實行「正當驅逐」法令，以確保「無過錯」租客不被房東驅趕。
硅谷高科技公司蓬勃發展，讓聖荷西的住房供不應求反對該議案的聖荷西屋主稱，「時間表的推遲是一個小小的勝利」。同時，一些觀察人士預測，未來聖荷西或許將與舊金山一樣，成為對租務異常敏感和嚴厲的加州城市。
這項只針對1979年以前建造的房屋租管議案引發強烈反響，租客歡迎、屋主反對，很多民意一致擔憂，該議案不僅無法解決聖荷西租房市場的根本問題，甚至可能會加劇房東與租客之間的對立，導致房源更加緊缺、租價更加高漲。
從溫和到嚴管
聖荷西位於舊金山灣區南部，是僅次於洛杉磯和聖地牙哥的加州第三大城市和美國的第十大城市。十八世紀，聖荷西還是一個農業小鎮，二戰結束後開始人口擴張和急速經濟成長，並迅速成為舊金山和南灣一帶的住房社區。近年來，隨著高科技公司大量湧入，聖荷西逐漸成為硅谷地區的商業和研發中心，被稱為「硅谷首都」。
聖荷西的經濟隨著高科技產業在硅谷的興衰而變動，在住房方面也同樣如此。目前，聖荷西城市人口已經突破百萬，全市共有租戶十幾萬人，租住比例越來越高。但是由於人口增長過快，住房供給遠遠無法滿足需求，導致租金一再飆升。
據該市官員稱，聖荷西的租金在過去五年暴漲近54%，從2010年的平均月租1,451元漲到2,227元。在本年度房地產網站Zillow公佈的全美最貴的前十大租屋城市中，聖荷西高居榜首。租客每月收入超過四分之一用來支付房租，聖荷西和周邊地區也因此成為全加州乃至全美國生活費用最高的地區之一。
目前該市執行的是1979年通過、相對溫和的住房租賃管理條例。條例規定每年允許的租金漲幅最高為8% ，此後，聖荷西市從未調整過這一政策，儘管該地區消費物價指數自1983年以來平均每年增加3% 。
今年5月，聖荷西首次嘗試更加嚴厲的租賃管理條例，提出了降低年租金漲幅及加強保護第一承租人的議案，用以控制租價大幅上漲及保障老租客不被驅逐。議案同時要求屋主公開之前收取的租金，以防止新租客被多收租金。
據瞭解，該項議案被推遲是因為遭到聖荷西屋主的反對。
對屋主過於嚴厲？
根據一項2007年的統計，聖荷西有約6%的家庭和8.8%的人口年收入在貧困線以下，生活在此處的普通階層越來越難以承受房租壓力，就連高科技創業人員和工程師也表示，他們不堪房租重負，生活品質一降再降。
但 是，聖荷西屋主認為，造成房租保障的原因是供給不足。該議案明顯偏向租客，對屋主嚴重不公。一位聖荷西旅店老闆說，有些低收入租客面臨租不到房子或者無家 可歸、流落街頭，他們確實需要基本生活保障，但是屋主也要應對生活成本上漲和入不抵出的壓力，房屋維修、保險和管理都需要費用。應該有一個合理的辦法使租 賃市場越來越健康，而不是偏向某一方造成對立和畸形態勢。
「這個議案只針對1979年以前的老房子，本來這就是租金最便宜的一塊，佔租房市 場的三分之一，其它三分之二貴的都管不了，這太不公平，除了製造矛盾，解決不了任何問題」，聖荷西屋主趙女士說，省吃儉用、買一兩個老房子出租做小投資的 華人群體受到很大傷害，「市場應該是自由的市場，市場不好的時候政府沒有補助過我們什麼，市場好的時候卻來限制我們」。
另一位市民則在微博 上戲稱，按照聖荷西新租管條例簽訂的租房合約將「勝似婚約」，「離婚有自由，退租不自由」——在「正當驅逐」法案之下，屋主不可以「無過失」趕走房客，這 意味著只要租客下定決心不走，「房東就和租客永遠綁在一起，生生世世、永不分離」，房東如果遇上「租霸」只能「走投無路」。
美國各州政府的 租管從上世紀四十年代就已經開始，最初以控制戰時通脹為目的，之後幾經流變時緊時松，管制策略也各有不同。在加州，舊金山的租房管控最為嚴厲，在政策方面 明顯傾向保護租客。有評論說，畸形租管政策造成舊金山房東和租客的關係「勢如水火」，房東的租房經歷可以用「血淚史」和「慘烈」來形容。
「聖荷西不太可能一步就走到舊金山吧」，趙女士判斷說，「如果聖荷西也像舊金山一樣淪陷，我的日子就沒法過了，沒有人敢租房子了」，她計算了一下，發現在沒有租管的情況下出現糾紛「被坑一下就好幾千上萬美元」，而一旦有了租管，「被坑一下起碼要上萬美元」。
從長期來講，畸形租管會產生壞房客、打擊房東，令房源減少、租價不降反升，對房東、租客和租房市場都沒有好處。幾年前，一位曾經獲得諾貝爾獎的經濟學家就提出：「租管只會帶來雙輸局面，這是經濟學上最無爭議的概念之一。」
如何打破僵局
急速擴張的住房需求和供應不足之間的矛盾，是造成聖荷西租價上漲的根本原因。因此，輿論普遍認為，控制需求和擴大供應理應成為政府按照市場規律調控房價上漲的兩種方式。
從上世紀八十年代以來，聖荷西採取了增加城市住宅密度的「聰明成長」策略以擴大住房供應，但是由於高科技公司不斷擴張和進駐，聖荷西住房資源仍然緊缺。
該市議員承認目前租房市場的尷尬困境，雖然他們表示對平衡各方利益負有責任，並為此聯絡房東和租客討論解決，但是到目前為止，仍然沒有找到令各方滿意的最佳方案。
有核心成員二百多人、外圍成員一千多人的自發組織——聖荷西屋主協會也在採取積極姿態，不僅參加市議會聽證會，還與市長和市議員見面溝通。他們認為，把政府該負的責任推給小業主，不能根本解決整個聖荷西房屋租賃市場的問題。
同時，有市民建議，市府可以考慮城市適度發展的整體規劃，並且，在討論解決租價問題的圓桌上，硅谷高科技公司不該缺席。他們抱怨高科技公司給當地社區帶來的負面影響，並希望這些公司能夠成為解決問題鏈條上的重要一環。
休斯頓住房受持續的就業增長提振，不斷提高消費者的信心，家庭住宅價格逐漸上揚，預計到2016年，由於顯著被壓抑的需求，而將進入一段比較好的房市時期。
休斯頓房產100多名經濟學家的季度調查顯示，對於2016年休斯頓市場越來越樂觀，當涉及到住房價格。大多數接受調查的經濟學家表示，他們預計未來四年休斯頓房價將穩步上漲。、
2016年休斯頓房價將漲15.2％
接受調查的經濟學家根據Zillow的進行的調查，預計休斯頓房價在2016年將上漲15.2％。
「這是我們看到了住房市場真正的復甦」斯坦·漢弗萊斯，Zillow的首席經濟學家說。「事實上，在購房者的稅收當中，我們已經看到了這個群體如此看好住房市場。」
房屋分析師押注在2016年
住宅建築商協會2015年春季開工預測研討會分析指出：在住房市場復甦很可能會激增，2016年就業增長會加快，抵押貸款利率較低，今年有被被壓抑的需求，明年將會如數釋放出來。
在過去的五年中，市場每12個月就會平均銷售5000個單元，休斯頓在那個時期有著很高的就業率和人口增長率，當然了這個優勢一直持續到了現在，房產專家預測它還將延續到未來很久。
休斯頓是全美人口增長最快的城市之一
休斯頓是人口增長最快的大城市之一。在2000年，休斯頓人口僅467萬人，排名全美第十；短短十年間，休斯頓人口就增加了超過27%，排名躍升至全美第五。大多數新增人口是來自其他州或其他國家的移民。華人人口更是從5.4萬躍升至7.萬，淨增三分之一以上。
休斯頓自2015年增65萬就業崗位
由於多元化產業的蓬勃發展，為這個大都市的人口增長及就業率都帶來積極影響。根據福布斯榜單，休斯頓就業率同比增長4.5%，是美國增長最快的城市。2015年，該都市區已經新增大概63,000個工作。
因為土地供應充足，休斯敦房價一直都處於穩定增長的階段。然而，近來由於休斯敦的開發商營建速度無法滿足市場需求，造成供應緊缺，因此當前的休斯敦房價已經快速飆升！
美國奧巴馬總統上週五（18日）簽署美國國會通過的聯邦政府2016財年預算法案，避免聯邦政府關門的窘境。國會通過這份包含逾6千億美元減稅法案的同時，亦通過「2015年保護美國人免於高稅法」（Protecting Americans from Tax Hikes Act of 2015，以下簡稱免高稅法），將原本即將到期的多項抵稅規定予以暫時延長或永久延長，減免美國納稅人及企業的稅賦負擔。在這些抵稅規定中，有一項規定使外國投資人亦獲抵免稅的優惠待遇。
美國國會上週通過的減稅計劃，其中一項放寬美國1980年實施至今的「外國人投資美國不動產法案」（FIRPTA），未來「合格境外養老基金」（qualified foreign pension funds）將享有美國本地退休基金的待遇，免除FIRPTA的所有稅賦。預料此項放寬，將為美國房地產市場引進更多的外國資金彭博社（Bloomberg）12月18日報導，免高稅法放寬美國1980年實施至今的「外國人投資美國不動產法案」（Foreign Investment in Real Property Tax Act, FIRPTA），未來「合格境外養老基金」（qualified foreign pension funds）將享有美國本地退休基金的待遇，免除FIRPTA的所有稅賦。預料此項放寬，將為美國房地產市場引進更多的外國資金。
根據FIRPTA法，外國人即非美國公民、沒有美國綠卡的海外個人或者公司，在出售位於美國的不動產時，買方應預扣房款的10%作為賣方未來申報美國所得稅的預扣款。根據美國全國房地產投資信託協會（National Association of Real Estate Investment Trusts）的統計，如果加計其他聯邦政府、州政府稅賦，外國人賣房後所要負擔的稅賦約為房款的60%。
FIRPTA法案對不動產的定義包括了土地、樓宇、以及任何與該土地有關的財產，甚至包括石油、天然氣和礦產；另外，取得美國不動產控股公司（USRPHCs）的股權也相當於投資了美國的不動產。
FIRPTA對「合格境外養老基金」的定義是，該外國基金受外國政府的約束，並依規定向其政府報告；有關其之設置系提供員工退休或養老福利，其退休收益不超過5%，且在外國國內無論是捐款或投資收入都享有免稅規定。
由於全球經濟衰退，外國投資者紛紛湧向收益相對較高且較穩定的美國房地產市場，包括辦公大樓、商場、公寓及倉庫等，這股趨勢已推升美國房地產的價格。
另外，免高稅法同時也放寬外國退休基金在美國持有公開交易的「地產投資信託」（Real Estate Investment Trust, REIT）的份額，由5%提高到10%，在這個比例以下可豁免FIRPTA的規定。
根據地產資金分析公司（Real Capital Analytics Inc）資料顯示，今年美國房地產交易金額總計為4,830億美元，其中784億美元來自外國資金，約佔16%。另據紐約一家地產研究機構資料，今年外國退休基金約投入75億美元在美國房地產市場，約相當於外國資金的10%。
地產資金分析公司表示，2009年美國房地產交易的外國資金僅47億美元，而2002到2012年外國資金的比例，平均每年約僅8%。
全國房地產投資信託協會執行長費特加特（Jim Fetgatter）表示，本項修法將帶來巨大的改變，毫無疑問地會促進外國對美國不動產的投資，應會帶來數千億美元的外國投資。
總統奧巴馬簽署法案，調低已施行35年、針對外國房地產投資者的稅率，這將為潛在的海外投資者赴美置業敞開大門。金融危機以來，海外投資者赴美投資房地產成為美國資本淨流入的主要來源。
美國房產這一法案規定，外國人赴美購房養老將享受與美國公民同樣的待遇。規定放棄了1980年開始實施的外國投資房地產稅法案對外國投資者徵收的稅率標準。
私募股權投資Siguler Guff & Co.總經理科爾(James Corl)說：「歷史來看，1980的法案不可能真正吸引外國投資者直接投資美國房地產市場。稅率法案的修改改變了原有的遊戲規則，可能導致數萬億美元的新增資本流入美國房地產市場。」
金融危機發生後，外國投資者湧入美國房地產市場。需求大增導致美國商業地產價格創出歷史新高。
房地產投資信託購房
新法案也把允許外國人養老金購買美國公開交易房地產投資信託產品免稅部分提高到10%，此前這一數字是5%。
不動產圓桌會議董事兼首席執行官Jeffrey DeBoer在陳述中說：「破除過時的稅率門檻，修法將調動更多私人資本投資房地產和基礎設施。」
根據紐約地產研究機構地產資本分析的數據，今年美國房地產跨境投資總額達到約784億美元，佔據4830億美元房地產投資總額的16%。外商投資總額約10%來自養老基金，規模達到75億美元。
科爾說：「外國養老金投資美國房地產的比例太低了，原因就在於1980的法案。」
投資井噴
地產資本稱，2009年以來外來地產投資金額猛增。
1980年通過的法案實際上是為應對國際投資者購買美國農場的做法。全國不動產投資信託協會稱，按照舊法，除去其他聯邦及各地州政府規定的稅收，外國人拋售美國房產必須支付總收益額10%的稅收，這樣使得總稅收負擔高達60%。
外商房地產投資協會首席執行官菲特加特(Jim Fetgatter)說：「修改法案是件大事。毫無疑問美國房地產市場的外資比例將會大幅提高。」
今年多次傳出美聯儲預計升高利息（Interest Rates）的風聲，總算在12月16日做出升息0.25%的決定。這個決定從6月延到9月，再從9月延後到12月，一延再延的升息計劃對美國房市有何影響？此前本報採訪加州舊金山灣區行業內人士，有人對房市很有信心，也有人嘆息回應。
本月15、16日進行本年度最後一次的聯邦公開市場委員會（FOMC）會議，就失業情況、通貨膨脹和全球經濟局勢做出討論，考量並確定美國經濟能（否）承受升息帶來的影響，最終做出升息一碼決定。各方也預測明年聯儲將還有幾波緩步升息的舉動。
回看歷史，在2002年科技泡沫（Tech Bubble）之後，美聯儲將基準利率一口氣降到1%，接著在2004年中後半開始慢慢調升，一次升高0.25個百分點。在當年的第一次調升後，30年期固定抵押貸款利率（30 Year Mortgage Rates）大約在6.3%，接著又下降到5.7%。
隨著美聯儲逐步調高基準利率，30年期固定抵押貸款利率卻跟著下降。在2005年6月下降到5.58%。在2006年六月最後一次升息時，30年期固定抵押貸款利率是6.68％左右。
今年多次傳出美聯儲預計升高利息（Interest Rates）的風聲，總算在12月16日做出升息0.25%的決定。這個決定從6月延到9月，再從9月延後到12月，一延再延的升息計劃對美國房市有何影響？此前本報採訪加州舊金山灣區行業內人士，有人對房市很有信心，也有人嘆息回應。
本月15、16日進行本年度最後一次的聯邦公開市場委員會（FOMC）會議，就失業情況、通貨膨脹和全球經濟局勢做出討論，考量並確定美國經濟能（否）承受升息帶來的影響，最終做出升息一碼決定。各方也預測明年聯儲將還有幾波緩步升息的舉動。
回看歷史，在2002年科技泡沫（Tech Bubble）之後，美聯儲將基準利率一口氣降到1%，接著在2004年中後半開始慢慢調升，一次升高0.25個百分點。在當年的第一次調升後，30年期固定抵押貸款利率（30 Year Mortgage Rates）大約在6.3%，接著又下降到5.7%。
隨著美聯儲逐步調高基準利率，30年期固定抵押貸款利率卻跟著下降。在2005年6月下降到5.58%。在2006年六月最後一次升息時，30年期固定抵押貸款利率是6.68％左右。
美國30年期固定貸款利率走勢圖回顧歷史 影響房貸幅度小
這些歷史數據顯示，在當時經濟崩盤後的4年間，美聯儲將基準利率從1.25 %一路調高至5.25%，但30年期固定抵押貸款利率卻差異不大，擺動幅度約在0.5個百分點上下。這證明無論升息與否，貸款買房者都不用要太過緊張，以 過去的經驗看來，升息對房屋貸款利率的影響並不明顯。
華人支付頭款多 受影響面小
據硅谷星河地產創辦人Cindy Liu表示：「在舊金山灣區想要買到好房子，一般需要大額的頭期款，貸款相對少。主要還是看是買在哪個區域，如果頭款特別少，能買到房的區間就非常有限。」
她說：「對華人首選的市場來講，頭期款少就很難買到房子。在華人喜愛的好區，主流的購屋方法是支付高額的頭期款，貸款不多。所以即使利息上升也不會受到太大的影響。」
房市供不應求 買氣應不會顯著改變
另 有貸款經紀表示悲觀，認為升息衝擊貸款市場，恐將影響房貸以及二次房貸的業務。針對這個問題，Cindy Liu回應：「比起全美其他地方，加州舊金山灣區房地產表現比較好。因為這裡工作機會多，大家收入比較高，因住房緊缺租金不斷上漲，付租金還不如買房 子。」所以短時間內，買氣不會有顯著改變。
Cindy還認為，房地產市場其實挺有針對性，會因各地方的情況不同吸引不同的客戶。例如有些地區專門是 給換房子的人買的，有些地區是給第一次買房的人買的。」她說：「升息或許會對豪宅有點影響，但對中等價位（一、兩百萬）的房市影響不大。灣區房租居高不 下，比起租房，很多人還是願意買房。」
本身精通貸款業務，長期觀察走勢的Cindy也表示：「自美國經濟復甦後，房地產屬於主導市場之一， 美國政府若要升息，也不會一次提高太多，因為誰也不想對現在的房地產發展勢頭造成太大的衝擊。如果這次升息，用過去的0.25％的漲幅來算，貸款也只差個 幾萬塊錢，對灣區這裡的房價來說，不算是大問題。」
2014到15年的房地產數據顯示，灣區是全美房價上漲最多，也是全美最貴的地方之一。因為灣區房地產一直供不應求，天價的房產仍舊搶手。
決定舊金山灣區房價 還是工作和經濟
Cindy認為：「房價按理會跟著利率漲，過去幾年房價穩中有升。」不能否認的是，利率對房價的確稍有點影響。但是真正能影響舊金山灣區房價的因素，Cindy指出是灣區的公司狀況與就業率多寡。
以目前舊金山灣區房產僧多粥少的情況，就算房價漲，人們需要房子還是願意買房。灣區工作機會多薪資也高，房產的供需和漲幅主要是受失業率和公司表現的影響，如果公司裁員或失業率上升，灣區的房市才會受到較大的衝擊。
舊金山灣區當前的就業情勢還是很旺，各家公司仍在開疆闢土，她說：「現在灣區房地產比全美表現更好，冬季屬於淡季，但和以往相比今年冬季的房市表現還是很活 躍。」現在舊金山和灣區房源不足，她預估未來半年到一年問題整體房地產問題不大，且房價不會漲太多，大概維持在現在這個狀態。
美聯儲升息的兩個原因
為何美聯儲要調整利率？美聯儲主席珍妮特·耶倫（Janet Yellen）解釋，有兩個主要目地：一是想鼓勵投資和創造更多就業機會，二是希望能控制通貨膨脹。以全美經濟情況看來，本月4日美國勞工部新公佈的信息 顯示，到今年11月全美增加了21萬1千個工作機會，失業率穩定維持在5％。耶倫更在本月稍早對國會報告的證詞中說，她有信心通貨膨脹能回歸至2%，這也 是美聯儲的目標。
即使升息是希望能維持美國的經濟穩定和發展，仍會影響貸款人的負擔能力，對他們而言最直接的衝擊是，如果抵押貸款利率 （Mortgage Rates）一口氣上升太多的話，他們每月需要負擔的房屋貸款金額也會升高。萬一房價受到升息影響，負擔將會更大，所以需要貸款買房的人，可能會因為升息 而對卻步。
升息對於房市的差別可能在於，如果人們因為升息而不敢買房，舊金山灣區搶房的人少了，有能力或有需求的人更容易買到房子。以前需要加價搶房，平均出價需要加到8%~10％以上，現在可能以開價（Asking Price）就能買到房。是否如此尚待進一步觀察。
美國RealCapital Analytics數據顯示，2015年至今，中國投資者已在紐約曼哈頓房地產上瘋狂消費38億美元，比2014年整年翻了三倍多。同時，紐約房產繼續看漲，促使曼哈頓核心地產類項目大熱。（曼哈頓房價）
移民壕置美國房 促曼哈頓房價或再漲10%紐約房產市場正在成為高淨值群體心中的「全球資產保險箱」。那麼，紐約房地產投資市場的現狀如何？哪類房產投資更高受益和高保障？
紐約房市冰火兩重天：住宅類房產投資完勝寫字樓房產投資
中國高淨值人士對美國房地產投資一直維持著高度熱情，尤其是居住類型的房產投資。據全美國房地產經紀人協會統計，在截至2015年到目前一年時間裡，
中國買家在美國房地產上支出了286億美元，同比增加了30%，其中主要用於購買住宅物業。
紐約的住宅市場也隨美國整個大趨勢普遍看漲。去年紐約平均房價就已在55萬美元左右，年漲幅8%；在今年上市的6000個單元中，已經有一半被人買走，而標價在100萬以下的房產因性價比高，基本在上市兩週內就被一掃而空。
紐約曼哈頓唐人街2012年–2015年房地產交易數據也顯示，四年間共進行的12602單位房產交易中，90%是住宅類房產。
與紐約住宅類房產市場大熱相反，紐約寫字樓市場表現卻頗為黯淡。根據第一太平戴維斯與迪肯大學的調查結果，中國香港和紐約的寫字樓收益率在全球主要城市中排名墊底，兩個城市的中央商務區甲級寫字樓在扣除了租金減免因素後的收益率，分別僅為2.85%和3.29%。
而由於越來越多投資人既有移民需求又有定居需求，因此他們投資房產更關注的是為家人建立一個穩定的未來，因此出售型的住宅類市場需求更為緊俏。
紐約房產繼續看漲，曼哈頓核心地產投資大熱
據悉，目前紐約的房價已經超過了2007年的10%—20%，達到歷史最高點。
而作為紐約的中心，曼哈頓的房價更是不斷飆升：在過去10年，曼哈頓平均房價上漲40%，達170萬美元，創下曼哈頓房市26年新高紀錄；
2014年房地產成交量也較2005年高出25.3%，是30年來的第三高。
而有業內人士預測，從2015年—2016年，曼哈頓的房價還會有5%–10%的漲幅。
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