Author: Joyce.z

現在全美的租屋族比十年前多出了九百萬人，是有史以來最大的成長幅度，而由於租屋者眾，租金也是水漲船高。

在美國高達 4300 萬的租屋者中，有至少五分之一的人處在＂高租金負擔＂的狀態，他們的租金佔其總收入超過 30%。

哈佛聯合房市研究中心的主理者 Chris Herbert 表示，租金負擔過高是一項重大的危機，很快地整個租屋市場的價格會全面飆升，屆時低收入戶將會無處可去，現在高額租金的問題已經開始延燒到中產階級家庭了。

租金超過總收入一半以上的的＂嚴重租金負擔＂族群，在過去十年從 750 萬人上升到 1140 萬人。

儘管新屋建設從房市泡沫以來已經有 35% 的成長，多戶式的公寓也開始大舉興建，但需求量還是遠遠超過供給量。

Herbert 表示，租屋市場過熱主要來自兩個效應，一是次貸風暴帶來大量付不起房貸而需要住處的人，二是市場對於租屋的好處過於推崇導致大量房產投入租屋市場。

除此之外，租屋佔整個房產市場的比例也來到 30 年來的新高，目前是以每年 3.5% 的速度喎速成長，雖然還是有許多提供租屋的物件分佈在郊區地帶，但近期許多新建的多戶式的公寓都走向大空間及豪華的風格，且都蓋在市中心，主要就是針對那些高收入的族群，但中產階級與低收入戶就陷入了困境。

擁有房產的人數現在也降到了五十年來的新低點，且市場預期數字還會繼續下探，CoreLogic 首席經濟學家 Frank Nothaft 在報告中提到，這樣的市場態勢至少會維持到 2016 年，年輕的家庭將會繼續消化掉最近大量新建的房產物件。

由於房貸利率有可能上升，這使得租屋者原本的購屋想法被迫中斷，同時，在租金高漲的情況下，人們將很難存到足以購買房產的資金。

First American 首席經濟學家 Mark Fleming 表示，聯准會的升息將會對首次購屋族群帶來眾大衝擊，現在許多房貸的利率已經因應可能的升息而提早調整了，使得房貸需求持續降低。

隨著大城市的新屋逐漸完工，供給與需求間的差距將會收斂，但大城市的新屋絕大多數都是高檔的市中心住宅，因此有些開發商正準備要到郊區開發一些比較次級的住宅，而未來幾年新屋的趨勢將會以多戶式的公寓為主。

今年下半年，人民幣一直跌個不停，美國房產銷量每年增4%－5%成為國人配置海外資產的主要著眼點，下面居外通過介紹10月份的行情來為你詳細的介紹一下美國目前的大好房市。

人民幣跌跌不休配置美國房產刻不容緩

在岸市場上，昨日人民幣對美元即期創下近三個月新低，中間價也回吐漲幅並創下近三個月來新低。人民幣對美元中間價昨日報於6.3985，較上一交易日下跌134個基點。離岸市場上，人民幣對美元匯率亦下跌明顯，最低下探至6.47關口，創下近三個月來新低。

下周美聯儲將召開貨幣政策會議，目前市場普遍預期，人民幣對美元將會面臨一定程度的貶值壓力。配置美國房產已經成為國人海外轉移資產的一個重要手段之一。

2015全美新建獨棟將達495,000棟

據美國商業部上週公佈的數據，美國10月份新建獨棟住宅銷售比9月增長約10.7%，與去年同時期相比增加4.9%。隨著這一增長，美國新建獨棟住宅銷售量 創下了2007年以來的最好記錄。按此增長估計，預期美國2015年全年的新建獨棟住宅銷售總量將達到495,000棟。

新建住宅市場供給也從九月份的6個月降到十月份的五個半月。新房中間價位十月份為$281,500，九月份則為$299,600。

2015全美二手房銷量達536萬套

同期，二手房的銷售量十月比九月下降3.4%。美國國家房地產協會公佈的數字，十月份經季節調整的年銷售量達到536萬套。

美國二手房的銷售佔市場總銷量的90%，2015年預期將達到近8年來的最高年銷售水平。二手房市場近幾個月受到房價和低庫存的影響，月銷售量有略微下降趨勢。

美國房產銷量每年增4%－5%

與此同時，美國房屋銷售價格在經歷了金融危機後的快速增長階段，現保持每年4%－5%增長速度穩步上漲。經濟學家提醒，美國房價增長速度是收入增長速度的2倍，使得年輕購房人群感到市場房價過高。

經濟學家Mr. Blitzer表示強勁的美國就業市場和穩步的經濟復甦，以及市場二手房供給緊缺，使得房價將持續小幅增長，房地產市場也持續回歸正常水平。穩健的美國就業市場和適度的工資增長，將繼續支持美國房地產市場的行情和水平。

其他經濟學家分析，美國這輪房價的增長雖然過高，但還沒有達到房價泡沫的程度。不同於上一輪次貸危機，這次房價的上漲主要取決於市場房屋供給的短缺。

去年底，許多房地產專家預測美聯儲將在2015年加息，但這還沒有實現。即使本月底或明年加息，許多買房者也不會因此而退縮。房地產專家Ralph McLaughlin如是說。

如果加息，也就是0.25%。McLaughlin認為不會對房市造成影響，但可能會減緩房價增長。「這對購房人是個好消息。在大多數大城市，買房還是比租房更便宜。」

去年傳出的升息預期，促使一些人趕快買房。全美房地產經紀公司Redfin的首席經濟學家Nela Richardson說這不會再發生了，「現在買家似乎不再為加息而衝動。他們有興趣買，但市場上沒有多少房子可選擇。」

明年房市的其它一些趨勢如下：

1. 沿海城市趨緩。過去幾年中，西海岸和東北部大城市的房市一直熱絡。但McLaughlin說，美國一些最貴房市開始出現減緩的跡象。「特別是舊金山、聖荷西、南加州，以及東北部的一些城市，與去年相比房價漲幅開始有所趨緩。」

2. 南部大城市開始紅火。McLaughlin預計，當西海岸和東北部大城市趨緩時，號稱「低價帶」（bargain belt）的南部城市明年房市會紅火。「在北卡羅來納州的Winston-Salem一帶，我們看到最大的年增長，上市的房屋很快就售出。」

位於紐約州Westchester的房地產經紀公司Silversons的老闆兼總裁Michele Silverman Bedell也說，買家開始南移，那裡的房價更便宜。「很多人正在考慮賣掉東北部的房子。很多嬰兒潮一代，甚至年輕人正在考慮搬到南部，躲避寒冷。」根據Zillow的報告，Winston-Salem地區在10月31日的房屋中間價是130,150美元，而紐約市卻高達599,900美元，是前者的4倍多。

3. 便利設施多的郊區。當一些買家不能在市中心買房時，他們就去郊區，但與過去不同。「人們喜歡便利設施多的郊區住房，更勝於小路盡頭的安靜房屋。」便利設施包括離雜貨商店、乾洗店、車站和其它設施近。「能夠走到的距離是很大的考量因素。」Bedell補充說，年輕家庭仍然嚮往充滿城市氣息的郊區生活。

4. 歲數大的首次買房者。Richardson預計，一些X代人（35到49歲），特別是那些有家庭但在過去還沒有買房的人，將在明年進入房市。「他們有穩定的收入，沒有受到早些時候勞工市場不景氣太大的影響。他們錯過了房市最低點的好機會，但可能準備好了明年買房。」

美國房地產經紀人協會今年早期的一份研究顯示，最近買房者中，X代人只佔了1/4多一點，而千禧代（25-34歲）佔了32%。隨著嬰兒潮一代的老齡化，他們將繼續減小住房，將大型獨棟別墅換成較小、更易於管理的居住空間

5. 千禧代換大房。已經有小房子的千禧代也許會在2016年尋找大房子，特別是開始有家庭的。但麻煩是，許多城市待售的房屋數量有限，因為一些房主選擇改建房屋以滿足需要，而不是出售。Bedell說：「人們想換大房子，但現在市場上沒有多少可選擇的。」

美國商務部24日公佈了8月美國新房銷售數據，環比大漲18%，經季節調整按年率計算為50.4萬套，創2008年5月以來新高，顯示出美國房地產市場復甦動能的增強，成為近日來美國房地產市場諸多利空消息中的好消息。

樓市難言復甦在望

美國8月新房銷售跳增至近六年來新高，表明美房地產市場復甦仍處正軌之上。然而比較起佔據美國房地產銷售市場90%的二手房銷售市場，新房僅佔美國房地產銷售市場的10%，從這個角度來看，二手房銷售狀況更能體現美國房市的真實現況。

本週第一個利空數據來自本週一面市的美國8月二手房銷售數據。該數據顯示，美國8月的二手房銷售環比下跌1.8%，預期環比增長1%，為五個月以來首次下降，這主要是因為一向支撐該市場的投資客紛紛離場。

分析人士指出，貸款審核標準嚴格是抑制多數人購買二手房的主要原因。此外，雖然投資型買家的離場給首次購房者「騰出」空間，但報告顯示由於高企的失業率和薪資成長疲軟致使首次購房者增加的數量不足以彌補投資型購房者減少的數量。

一份來自美國抵押貸款協會的最新報告也顯示，由於抵押貸款利率的上升，上週購房貸款申請出現下降態勢，新增的貸款申請遠不及去年年初的申請高位。

另外一條利空消息來自美國聯邦住房金融署週二公佈的房價指數。該指數顯示，今年7月美國房價環比上漲0.1%，漲幅不及市場平均預期的0.5%，顯示美國房地產市場繼續復甦，但增速放緩。

樓市疲弱料將持續

在本週美國三大房產數據相繼出爐後，紐約道明證券副首席分析師Millan M哭人心碎傷感唯美句子ulraine認為：「我們預計美國新房銷售的優異表現在下個月可能會被逆轉，但即便如此，我們依舊相信美國房地產市場的基本面良好。」

此外需要指出的是，儘管遠離股市妄想症8月美國新房銷售數據有所上升，但市場上的新房庫存觸及四年高點，這使得買家有更多選擇。分析人士推算，如果以8月的新房銷售速度計算，仍需要4.8個月來消化市場上的住房供應，這一數據低於7月的5.6個月。

近期，國際貨幣基金組織（IMF）正式發佈對美國的「第四條款磋商」年度報告（Article IV Consultation）。IMF將美國2014年經濟增長預期由此前的2%下調至1.7%，同時預測未來幾年美國經濟平均增速將低於2%左右。

無獨有偶，美聯儲本月17日公佈的最新經濟預測，也將2014年美國經濟增速由此前預計的2.1%至2.3%下調至2%至2.2%；明年的預期也從 此前公佈的3%至3.2%下調至2.6%至3%；2016年和2017年的預期也分別下調0.3%至0.4%，均低於金融危機之前的經濟增速。

在此背景下，華爾街分析人士普遍認為未來美國房地產市場仍會進一步回升，但完全恢復還尚需時日，因為首次購房者還沒有恢復購買力，他們獲得住房抵押貸款仍具難度。

美國房地產市場復甦自去年第三季度開始呈現放緩跡象，2014年放緩跡象進一步加劇。業內人士指出，出現這一問題的根本原因是近幾年美國經濟雖然較危機前顯著復甦，失業率顯著下降，但居民收入未能增長，致使無力承擔不斷攀升的房價。

庫克郡物業評稅官（Cook County Assessor）目前剛剛完成三年一次的房產價值重估。芝加哥市184個社區中，北部Halsted夾Division一帶，被標號為013區，房產估值漲幅最大，達到48%；而芝加哥大學南部，90/94高速以西一帶，漲幅不到7%。

芝加哥房產 圖中所示範圍的013區房產估值漲幅高達48%

013區南北以Chicago街和North街為界，東西以Clybourn/Wells和芝加哥河西面分支為界。這個區域五年前大部分還只是工業用地，近幾年新建了不少公寓樓和康斗（Condo）。2008年私立學校British International School建起，2009年全食超市（Whole Foods）遷址過來，都讓此地增值不少。特別是專門為低收入者而建的Cabrini-Green公共住房在2011年前全部拆除，更是吸引了不少主流商家和地產開發商。

事實上，芝加哥河以北，90/94高速以東區域的房產估值增幅都超過30%。

同時，根據芝加哥市長伊曼紐（Rahm Emanuel）的房產稅漲稅政策，如果物業估值在25萬美元以下，房產稅不會增加。

而根據Crain’s商業週刊分析，如果物業估值不超過20萬美元，房產稅可能還會降低。如20萬美元的房子，現在的房產稅是$3260；明年的新政策後，房產稅還可能減少200美元。