Author: Joyce.z

在經歷長時間的熊市過後，美國住宅市場和很多全球市場都處於同樣的投資時機。美國房市當前正處於從低谷向走向牛市初期的發展階段，這樣的投資機遇可以說是數十年發展週期中的一次機遇。

美國失業率和房價

在發達經濟體統計學家的所有統計數據中，失業率是最能反應經濟真實狀態的，這也是美國兩大執政黨始終繁忙致力於改善失業率的原因。BLS發佈數據顯示目 前美國失業率為7%(11月最新數據)。奧巴馬政府時美國經濟幾乎處於直線衰退趨勢，奧巴馬集團用了10個多月的時間才是美國經濟擺脫直線衰退的頹勢，逐 漸復甦。如果按當前趨勢，美國的失業率在2016年可能降到6.5%。

美國失業率

美國失業率和房價

首先，投資者要意識到在重要性上失業率並不像房價趨勢，所以失業率數據的重要性在於其對市場參與者對未來展望或漲或跌的信心方面的影響。

美國失業率和房價

突出重點：

-美國房價引領美國失業率的變化;

-即使美國失業率在上升，只要失業率上升幅度小，且低於6.5%，房價也可能增長;

-2009年末失業率高峰期後，美國失業率下跌只是成功穩定了美國房價;

上述得出的關鍵結論就是，2013年1月，美國失業率從10%降低到7.8%起到了穩定房價的作用。根據以上美國失業率可能降低到6.5%以下的預測， 失業率下降將會促進美國房價增長，即美國房價將會相對失業率下跌呈現增長，且失業率從7%降到6.5%對房價的促進作用會高於房價從7.5%降到7%對房 價所產生的影響。

失業率與住房市場的推動因素

◆10降到8.5%=穩定作用——2009-2011

◆8.5%降到8%=牛市初期-2012

◆8%降到7.5%=美國房產牛市明顯興起-2013

◆7.5%將到7%=美國牛市加速發展-2014

◆7%降到6.5%=進一步促進牛市發展-2015

◆低於6.5%=多年強勁牛市，房價每年增幅超過10%-2016

美國經濟——國債上限不足為慮

雖然歐洲，英國和很多其它發達國家經濟已經停止，但是美國依然顯現出相對強勁的發展勢頭。在美國多倫印鈔刺激政策的作用下，美國GDP增幅勢將提升，美國白宮和國會一直上演著財政懸崖，國債上限危機的鬧劇不足為慮。2013年的第三季度，美國GDP較上季度增長4.1%。美國CBO預測，2014-2017年，美國經濟增幅將在4.3%左右。

美國指數膨脹趨勢

2013年GDP 增幅2.5%, 實際通脹率3.5%，這說明美國同其它所有國家一樣都呈現指數通脹的大趨勢。以下圖表明顯表示出即使按低於實際通脹的官方CPI 通脹標準，美國同其它國家一樣，並非表象的貶值，而是處於即得收益的指數通脹趨勢。只是在2008-2009年之間的大蕭條期間出現過短暫的緊縮期，如圖 表所示，貶值期只不過是短暫的曇花一現，或者說是通貨膨脹的大趨勢中所泛起的一絲」緊縮漣漪」。

美國指數膨脹趨勢

美國購房可負擔力為空前最高

不斷下跌的房價與靜態到增長收益(通脹)體現了金融槓桿對住宅市場的影響，即抵押權人通常會藉出3.5倍的收入，所以如果收入增長10%，房價下跌 30%，那相對房價處於2006年高峰期時，可負擔力就相應增長65%。也就是說美國的住房相對於2006年時，可負擔力提升了65%，比如從借方的可負 擔力來說，高峰時一套20萬美金的房產就相當於現在10.7萬美金的房產，或是接近高峰價格的一半。

據稱，NAR編匯的美國可負擔力指數圖顯示，當前美國住房市場的可負擔力為198.2點，達到空前最高值。

新房銷售庫存

由於過去4年住房建築量的缺乏，致使當前住宅量成為50年以來的最低記錄，而現房銷售庫存為10年以來最低記錄。所以因為多個買家共同出具競價Offer提升售價，美國當前住房市場不斷升溫。

從對立角度來講，一旦美國房產牛市起步，新房建築工程也將隨之啟動。因為當前正處於牛市發展的初期階段，很難說開工量會對房價趨勢造成什麼影響， 現在開工量越多，置業/投資/投資信心會越高。

人口變化&住房需求

如果說我們無法判定全世界的人口發展，至少可以確定西方世界的主流趨勢是人口不斷老齡化。也就是說工人和非工人之間的比例一直在下降。那其中的主要影響就是工人會擁有更少的可支配收入去投資房產牛市，最後可能對住房市場產生阻礙。

但是，擁有廣袤土地的美國其優勢就在於可以向新居民打開國門，隨著工人數量的提升，從而推動美國經濟和住房市場的發展。而美國的人口也在不斷增加，所以 很多有關美國將步日本後塵的評論並不會發生，而兩個國家最根本的區別就是日本人口在下降，而美國人口預期會在未來40年增長30% 。所以，美國有大量的新房建築需求。

美國住宅市場置業時機

以下圖表描述了從主要的長期推動因素通脹影響下美國住宅市場的狀態，並描繪了美國市場是否顯示出入手美國市場的時機。

美國住宅市場的狀態

上述圖表表明2011年初期下滑預測，一直持續到2011年末，直到2012年牛市出現跡象。根據凱斯席勒的數據顯示，2012年房市就已經顯示美國置業時機的開始。

美國住房市場發展態勢

以下房價趨勢圖表明房價增長+20%達到牛市高峰後，又跌至熊市低谷期-20%。隨後經歷了5%正增長，隨後又跌至-5%, 房價如此循環將會重複之前40%的漲落，奠定美國市場未來多年的正常發展態勢。雖然現在很難確定房價正發展動量，但是回顧之前的牛市，一旦房價增長勢頭突 破每年5%，那之後房價很可能加速到每年8%-12%的增幅。

美國住房市場發展態勢

美國房價預測2013-2016

綜上分析，美國住宅房價未來幾年的趨勢走勢有了充分的預測基礎。市場發展基礎創造了一個可靠的置業時機，實際攀升態勢表明了未來幾年美國的住宅市場將處 於加速發展趨勢。也就是說隨著市場信心指數的不斷提升，每年的房價增長都會促進下一年更高的增幅，並一路向新的房市高峰期邁進。

美國房價預測2013-2016

美國房價預測結語

美國房市從2012年牛市初現，到2013年實現真正意義上的牛市發展，預期此後每年都會促成美國房市多年加速發展的總趨勢。根據凱斯席勒房價指數顯 示，從2012年10月到2016年初，美國房價指數將從158.8增長至207點。2016年初平均房價將比2009年增長30%以上。

「灣區每月房市銷售一覽」，刊登灣區華人較為感興趣的房地產城市，並選擇其重點郵區（Zipcode），統計同一區域的交易房型、數量、最低出售價、中間出售價和最高出售價等數據，以供讀者投資買賣時參考之。以下表格即是舊金山灣今年10月份的部分城市交易一覽：

舊金山灣區 2015年10月房市銷售一覽

註：房型CO是康斗，DE是獨立房

Cupertino十月銷售一覽表 Sunnyvale十月銷售一覽表 San Jose十月銷售一覽表 Palo Alto十月銷售一覽表 Mountain View十月銷售一覽表 Menlo Park、Foster City十月銷售一覽表 San Mateo、South San Francisco、Daly City十月銷售一覽表畝，· San Mateo、South San Francisco、Daly City十月銷售一覽表 Fremont十月銷售一覽表 Pleasanton十月銷售一覽表

 

美國人口預期會在未來40年增長30%，因此美國未來會有大量的新房建築需求，預計2016年初美國房產平均房價將比2009年增長30%以上。

2016年美國房價將年漲12% 會有大量的新房建築要求

人口變化&住房需求 　　

如果說我們無法判定全世界的人口發展，至少可以確定西方世界的主流趨勢是人口不斷老齡化。但是，擁有廣袤土地的美國，其優勢就在於可以向新居民打開國門，隨著工人數量的提升，從而推動美國經濟和住房市場的發展。 　　

而美國的人口也在不斷增加，所以很多有關美國將步日本後塵的評論並不會發生，而兩個國家最根本的區別就是日本人口在下降，而美國人口預期會在未來40年增長30%。所以，美國有大量的新房建築需求。

美國住宅市場置業時機 　　

以下圖表描述了從主要的長期推動因素通脹影響下美國住宅市場的狀態，並描繪了是否是適合入手美國房產的好時機。

美國住宅市場

 

上述圖表表明2011年初期下滑預測，一直持續到2011年末，直到2012年牛市出現跡象。根據凱斯席勒的數據顯示，2012年房市就已經顯示購置美國房產時機的開始。

美國住房市場發展態勢 　　

以下房價趨勢圖表明房價增長+20%達到牛市高峰後，又跌至熊市低谷期-20%。隨後經歷了5%正增長，隨後又跌至-5%, 房價如此循環將會重複之前40%的漲落，奠定美國市場未來多年的正常發展態勢。

美國房價趨勢圖

雖然現在很難確定房價正發展動量，但是回顧之前的牛市，一旦房價增長勢頭突破每年5%，那之後房價很可能加速到每年8%-12%的增幅。

美國房價預測2013-2016 　　

綜上分析，美國住宅房價未來幾年的趨勢走勢有了充分的預測基礎。市場發展基礎創造了一個可靠的置業時機，實際攀升態勢表明了未來幾年美國的住宅市場將處於加速發展趨勢。 　　

也就是說隨著市場信心指數的不斷提升，每年的房價增長都會促進下一年更高的增幅，並一路向新的房市高峰期邁進。

美國房價預測

美國房價預測結語 　　

美國房市從2012年牛市初現，到2013年實現真正意義上的牛市發展，預期此後每年都會促成美國房產多年加速發展的總趨勢。 　　

根據凱斯席勒房價指數顯示，從2012年10月到2016年初，美國房價指數將從158.8增長至207點。2016年初平均房價將比2009年增長30%以上。

 

美國週二(11月17日)全美住房建築商協會(NAHB)數據顯示，美國11月NAHB房屋市場指數較上月下跌，10月觸及2005年10月來最高。但在個別房屋上，美國房地產市場並沒有表現出數據上那麼火熱的局面。

美國房產

美國已故的投行大佬、億萬富翁Bruce Wasserstein位於加州的豪宅週二以1400萬美元的價格被售出。而該棟豪宅此前的報價是2000萬美元，並曾經在7月降價至1690萬美元。

 

美國房地產數據火熱

Bruce Wasserstein在2009年去世，其家屬一直希望將這位億萬富翁生前的豪宅售出。但實際上這座佔地12.5英畝的豪宅並沒有被Bruce Wasserstein經常使用，這座豪宅建於2003年，擁有8個臥室，房屋佔地1300平方米，有一個網球場和一個遙望大海的游泳池。但到目前為止很多設施仍然非常新。

 

 

豪宅的新主人是加州護髮產品企業創始人Dean Christal及夫人。Dean Christal表示，他和他的家庭已經搬入這間新居。他們打算將此地當做主要的居所。Dean Christal表示，「我計劃在這個家裡安享晚年，我絕對不會考慮搬出去了。」

 

 

美國豪宅市場近期亂象叢生，一方面洛杉磯地區有三座豪宅叫價超過1億美元，同時尚有一座豪宅預期叫價5億美元，而另一方面，豪宅的銷量並不理想，很多近期轉手的千萬級別豪宅均出現大幅折價，另有很多豪宅無人問津。NBA退役球星、NBA夏洛特黃蜂隊老闆邁克爾喬丹在芝加哥標誌性的23號豪宅已經掛牌銷售多年，上個月又再次降價出售，但至今仍然無人出價。

美國最近以來的房價一直處於較為穩定的態勢，其中以紐約房價走勢最為穩定。許多紐約的「住客」仍在翹首以盼。由知名網站Zillow的數據顯示，截至今年9月，紐約市區房價中位數已漲到$58.74萬，這也就意味著，如果您的預算為$50萬，想買到總價低於$50萬的房子是有困難的。

紐約房市

未來房價會如何發展呢？難道$50萬的預算就只能放棄紐約房產市場這塊「蛋糕」了嗎？
其實也不盡然，有2條出路可供選擇：

1.「貸款」，首付金額小，將錢分散投資，更安心。但是

2.「早買」，搶在房價大幅上漲之前，更省錢。

在做決定之前，居外先來帶大家看一下紐約最近房價的發展形勢。

2006年-2015年，美國住宅市場行情

紐約房價高是眾所周知的，那為什麼還說它門檻低？上圖為第一太平戴維斯在該報告中展示的2006-2015年全美住宅市場行情趨勢，圖中顯示舊金山房價（灰線）的房價近兩年走勢扶搖直上，而紐約房價（藍線）則是穩步上升，直到2015年1月，投資者對二者的「入市資金」已有很大差距。

同時，紐約房價（藍線）略低於美國房價（紫線），說明增值空間還是挺大的，足以令預算足夠的投資者對其抱有希望。所以在美國紐約置業仍是首選。

美國近五年價格增長情況和未來五年市場預測

數據顯示，2013至2014年間，紐約州有19個郡人口出現增長，而其中紐約市內的3個郡位列全美人口增長最多的50個郡之中：布魯克林增加逾19000人，皇后區逾17000人，布朗士近11000人。曼哈頓的人口增長數緊隨其後。

人口的增加，提升了剛需，必定會進一步刺激房價自然上漲。由Zillow顯示，過去一年紐約市房價上漲了8%，未來預測雖有放緩，但仍然能達到3.5%左右。也就是說，$100萬的房子首付$40萬，年增值可達$3.5萬左右。

如果房產增值是因投機炒作所致而非剛需推動。投機資本往往會加劇價格的波動，增加市場泡沫產生的風險。

然而紐約市房價的上漲是因人口及剛需的不斷增加促使了地區房價的「自然上漲」的結果。人口增漲對紐約房產市場的推動作用，要遠超過投資客對其施加的「拉動力」，所以基本不存在「泡沫」。

想要瞭解更多紐約買房攻略嗎？

隨著美元的升值，越來越多中國人把投資目光指向美國，美國房地產市場已經成為中國最火熱的投資目標之一。

美國房價上漲

11月14日，由中國房地產業協會主辦，亨瑞集團執行主辦的「第二屆地產全球化暨海外投資高峰論壇」在北京召開。此次論壇以「開拓海外商機，實現財富增值」為主題，旨在為中國企業和投資者「走出去」尋找新機遇、探索新思路。亨瑞集團董事會主席鄒亨瑞接受搜狐財經專訪時表示，當前人民幣貶值美元升值的趨勢下，海外投資，買房還是首選。就美國市場而言，自2008年金融危機以後，美國的房價平均降幅達35%左右，儘管過去三年房價上漲較快，但美元在繼續升值，美國經濟復甦呈現慢牛態勢，房價漲幅可能放緩，卻仍然有上漲空間，現在投資美國房地產是不錯的選擇。

美國房價仍有上漲空間

美國房價近年來上漲快速，相關數據顯示，相比2009年已經上漲了近30%，尤其是位於加州的洛杉磯成為房價漲幅最快的城市之一。在截至今年8月份的12個月內，標普/Case-Shiller 顯示的20個大城市房價指數攀升5.1%。據全美房產經紀人協會統計，從2014年第二季到2015年第二季為止，中國投資客已在美國買下總成交額高達286億元的房產，不論在房屋數量及總金額方面，都創歷史新高。

現在投資美國房地產，還是好時機嗎？ 鄒亨瑞對搜狐財經表示，2008年金融危機時，美國的房價大幅下降，平均降幅達35%左右，有些地方下降更多。過去三年房價上漲較快，但美元持續升值，美國經濟復甦強勁，呈現慢牛態勢，這種情況下房價會隨著經濟增長而走高，未來房價漲幅可能放緩，卻仍然有上漲空間，現在投資美國房地產是不錯的選擇。他同時建議，投資海外可以分散投資，房地產、債券基金等都是不錯的投資方式。

鄒亨瑞透露，就國人美國投資買房具體來看，當前有兩種投資模式，2/3的中國投資客都是現金全款買房，另外還有1/3是貸款買房。他表示，在美國貸款買房比較划算，有的投資客通過銀行貸款，能貸到總金額70%。如果個人去美國投資買房，他建議多用貸款方式。「美國是一個信用國家，多用貸款，會帶來較好的信用記錄」 ，鄒亨瑞說。

地產企業「出海」正成為趨勢

海外置業熱潮持續升溫，也帶動了更多房地產企業紛紛「出海」。據仲量聯行發佈的最新統計數據顯示，2015年截至目前，中國的海外房地產投資同比激增50%，達到156億美元，並預計2015年全年中國的海外房地產直接投資額將達到約200億美元。

萬通集團主席董事長馮侖在本次論壇上預測稱，海外房地產投資將成為企業重要的資產配置方向之一，也是中國民間財務、財產安全配置的一個重要渠道，海外投資熱潮為房地產企業拓展海外市場送來了「黃金十年」。

華本榮譽理事長、原首創集團董事長劉曉光在論壇上表示，地產企業「出海」熱潮一是大勢所趨，另外也是國內房地產投資已經產能過剩下的選擇。

鄒亨瑞對此分析認為，對於房企來說，「走出去」不僅是分散投資風險的一種選擇，同時可以獲得相較於國內更高的收益率，而這也是房企扎堆「出海」的重要原因之一。「現在國內房地產市場已進入”白銀時代”，以前投資回報超過20%，現在還不到10%。而很多投資美國地產的企業，今年尤其是去年、前年，投資回報率超了10%，有的甚至達到20%，比國內要高。

在具體海外經營過程中，鄒亨瑞建議，無論是國內還是國外房地產的開發，其核心點和盈利點都是如何利用金融槓桿，從而獲得相對低成本的融資。以中國房企赴美開發項目為例，不少企業因為缺少美國式的管理模式與經驗，缺乏美國政策法規的知識和背景，造成各種水土不服的問題。在這種情況下，他們需要借助具備美國本土經驗的專業機構，協助解決出海融資等方面難題。

亨瑞集團副總裁周華表示，國內房企可以通過業態上、投資地域等方面進行考量。「目前美國仍是房企首選的投資國家。2014年—2015年上半年，美國交易量佔比超過了總的海外交易量的25%以上。」

在14日舉行的第二屆地產全球化暨海外投資高峰論壇上，亨瑞集團與中國電建集團、中房集團，以及美國第二大房產開發商Stockbride集團，正式簽署了涵蓋技術支持、融資、設計施工、預售等全方位的戰略合作協議，將聯合開發美國數個大城市的成片區域，包含美國舊金山金銀島整島開發，波士頓海港城片區區域開發等，投資總額高達上百億美元。

本屆論壇除為企業、個人海外投資提供新思路外，還設置了項目展示、合作洽談等環節。其中，共有超50億美元低成本資金尋求海外項目，上百個國內外優質投資項目及產品現場展示，上千人次高淨值人士參會尋求海外投資商機。