Author: Joyce.z

全美十大地王城市 舊金山灣區佔七個

美國知名地產公司科威房地產（Coldwell Banker），近日發佈2015年美國房價報告（Home Listing Report），報告顯示全美房價最貴的十個城市中，有七個在灣區，再次證明灣區擁有全美最熱的房地產市場。

舊金山灣區的房價已經接近或者超過了10年間房產泡沫的高峰。圖為舊金山Russian Hill的一處房屋。

為了做出準確的分析，科威房地產房價報告從全美2,700多個房地產市場中抽取8萬1千個四臥兩浴的房屋進行比對，這是美國普通中產家庭常見的房屋規格。前十名房價最高的城市中，南北加州佔據9席，其中南加州濱海小城新港灘（Newport Beach）以接近230萬美元的均價排名榜首。舊金山灣區南灣以及中半島共有7個城市排進前十，其中帕洛阿圖（Palo Alto）以206萬美元的均價排在第二位，薩拉托加（Saratoga）、庫柏蒂諾（Cupertino）和洛思加圖斯（Los Gatos），以150萬到200萬美元的均價分別排名第三到第五位。

其他入圍前十的3個城市分別是聖馬刁（San Mateo）、桑尼維爾（Sunnyvale）和紅木城（Redwood City）。房租登頂的舊金山很意外地沒有擠入前十，不過也排在了第11名。

根據這份報告，全美四臥兩浴的房屋平均價格為30萬美元，最便宜的城市是俄亥俄州的克里夫蘭（Cleveland），只要7萬4千美元就能拿下一套。

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洛杉磯房產總值連漲5年 中國人買房愛五大區域

今年洛杉磯房地產總值較去年增長了6.13%，這已經是房地產總值保持第5年連續增長了。整個洛杉磯縣的房地產總值為12600億美元，總值較去年增長了731億美元。

洛杉磯房產

根據評估報告，住宅不動產銷售的增加是本年房地產值大幅增長的主要動力，3.09%的增值來源於住宅銷售。

在整個洛杉磯縣的88個城市中，房地產增值第1的是西好萊塢市（WestHollywood），較去年增長了9.8%。

比華利山莊較去年增長了9.1%，亞凱迪亞市較去年增長了8.8%，帕姆代爾市較去年增長了8.3%，曼哈頓海灘市市增長了8.1%。

評估員普朗（Jeffrey Prang）說：「今年評估報告的結果非常全面地說明了洛杉磯固定資產市場的穩定和強勁。」同時他還分析道：「數據還表明，洛杉磯縣所有城市的房地產總值較去年有所增長，6.13%這一漲幅是自2010年以來的最高漲幅。」

華人在洛杉磯買房的主要區域：

雖然洛杉磯很大，但是從國外移民到洛杉磯購置房產一般只考慮兩個區域：華人區和主流白人區。

購房考慮重點是：學區/社區，安全性，價格，升值潛力和具體房產要求。

1：我們通常說洛杉磯的華人區是指：分佈在聖蓋博谷的東區丶西區，這是華人分佈最集中的區域。

細分為：Monterey Park(蒙特利公園）、San Gabriel（聖蓋博市）、Alhambra（亞罕伯拉市）、Pasadena（帕薩蒂娜市）、Arcadia（亞凱迪亞）和 Temple（天普）。

這裡華人的比例非常高，通常在50-60%以上。在這裡你可以看到處處有寫著中國字的招牌，在這裡你可以直接用中文生活。

2: 從聖蓋博谷西區往東延伸

城市有Rowland Heights（羅蘭崗）、Walnut（核桃市）、Diamond Ba（鑽石吧）、奇諾崗市等。東區的華人平均比例為40%左右。在奇諾崗市在20%左右。再遠一點，到了橙縣的約巴林達市，華人的比例就降到10%以下了。

3：華人聚居區也從洛杉磯逐漸延伸到橙縣

這邊著名的城市有爾灣市丶約巴林達丶富勒頓市丶佈雷亞丶著名的海濱城市有新港灘市丶新港海濱和拉古納海灘市等等。橙縣華人比例約佔2.7%。

4：海邊的派洛斯福德（palos verdes-PV），臨近城市托倫斯Torrance ，也是華人喜歡的區域。

5: 西區傳統是主流白人區

如著名的beverly hills（比華利山莊）、bel air(貝萊爾)、santa monica(聖塔莫尼卡海灘)、manhattan beach（曼哈頓海灘）、malibu（馬里布海灘）、hollywood hills（好萊塢山）、sunset strip（日落大道）、UCLA大學等等，隨著近年中國實力的崛起，留學和移民西區的中國人也開始逐漸增多。

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(據華僑報報導)

房價指數連續30年上漲 芝加哥房市呈現空前火熱狀態

芝加哥房地產市場近來出現了空前火熱的狀態，這跟它市場本身的升值潛力是不無關係的。

芝加哥大都會區房價Shiller指數

芝加哥大都會區房價Shiller指數

Shiller指數由標準普爾公司編制的、反應美國房價價格的多重指數。

芝加哥大都會地區房屋價格數據報告，對於單戶住宅和公寓每年要追溯到一月，下圖是從1987年至2015年，包括在12年趨勢線圖，保持了單戶住宅相當合理的價格上漲。

有趣的是，2009年4月，它看起來像指數單戶住宅觸底，但隨後它浸三次。許多這樣的反覆浸泡是一種季節性的影響，但最近的季節性回升，價格卻格外強勁。2012年5月和6月價格分別上漲4.5％和4.6％。即使是季節性調整因素，這也是24年來增幅最大的一個月。

2015年8月單一家庭住宅價格上漲0.7％，比去年同期7月高1.9％。公寓指數也返現至2004年2月的水平，相對於2007年9月公寓價格高峰下降15.3％。

伊利諾伊協會房地產經紀人月銷售數據（芝加哥PMSA）

伊利諾伊協會房地產經紀人月銷售數據

下圖顯示，在芝加哥房產銷售數量有所回升，在過去6年中，儘管銷售放緩，但在2014年2015年要好得多，於9月份創下的最高水平，我們一直在跟蹤這些數據。

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Uber效應 拉抬奧克蘭房市

市值高達500億美元的智能手機召車服務公司「優步（Uber）」，正野心勃勃的朝全球擴展。今年9月，Uber在舊金山奧克蘭市（Oakland）斥資1億2,350萬美元，買下38萬平方英呎的舊Sears百貨大樓，作為未來的總部之一。

奧克蘭房市

歷史悠久的Sears大樓位於奧克蘭的Broadway和Telegraph大道之間，19街Bart車站之上，舊大樓原有33萬平方英呎的辦公空間，以及5萬平方英呎的店面空間。

Uber進駐奧克蘭 先繳影響費

按照目前奧克蘭的「就業與住房影響費（Jobs/Housing Impact Fee）法規」，新的商用樓或工廠開發，超過2萬5千平方英呎以上，每平方英呎需繳納5.46美元的影響費，並專款專用於可負擔房信託基金。

信託基金和影響費法規當初設置的目地，就是希望能彌補商業開發案對當地造成的影響，例如許多人擔心的房價上漲、可負擔房不足和社區文化改變等問題。

目前估計Uber將繳納至少100萬美元的影響費給奧克蘭市政府，然而確切金額尚未決定，單看Uber將如何規劃未來的辦公空間。因為影響費徵收僅適用於新開發的商用空間、閒置一年以上的建設、或擁有建築使用變更計劃許可的建案。功用不同，繳納的金額也不一樣。

當然，這100萬對Uber公司不算大錢，更不足以填補奧克蘭當地房價升高、可負擔房短缺等問題的大洞，但至少能和其他住房基金和政府補助整合起來，彙集成大額的資金，支援更大的住房建設項目。

不落人後 商用樓市場升溫

隨著「Uber效應」升溫，知名的地產公司高緯環球（Cushman & Wakefield）也早已看準商機，將出售離Uber未來總部僅二個街區之遙、0.59英畝（25,700.4平方英呎）的開發用地。

該地的用地規劃（Zoning）有「高度無上限」和「住商均可」的優勢，不僅適合商業大樓開發，也可以建設成住宅，或整合做為住商混合，開發上相當彈性。

高緯環球並未設立明確定價，甚至沒有估價範圍，因為用地規劃十分彈性，讓該地機會多元，地價也跟著不設限，讓許多已經心動手癢的建設公司，更加躍躍欲試。然而，各種可能都比不上良好的計劃和慎選合作對象，畢竟一個開發案的成功與否，不全然決定於地點的熱門。

身為舊金山灣區開發巨頭的TMG建設公司（TMG Partners）也不落人後，趁Uber風潮吹得正盛，傳出他們正計劃購買奧克蘭的辦公大樓。大樓位於1330 Broadway，靠近12街的Bart車站，佔地32萬8,427平方英呎，具體是否定案，時間及售價還待進一步消息。

影響費遠低於舊金山

目前奧克蘭的影響費只要每平方英呎5.46美元，相較舊金山市每平方英呎24.03美元便宜許多，不少公司正重新考慮進駐奧克蘭，讓該市逐漸成為投資項目和地產開發的新興地點，進一步炒熱奧克蘭的住商房地產市場。這也預告從08年就沒有商業大樓建設的奧克蘭，已經開始復甦。

過去幾年來，不只沒有商業開發，奧克蘭地區的住宅開發數量也是寥寥無幾，但隨著商用房地產水漲船高，住宅市場急速攀升，奧克蘭地區各類型的住房已經遠遠不夠。

搶建住宅 新開發案跟進

身為奧克蘭住房建設先鋒的Madison Park Financial 公司，是2014年當地唯一的市價住房（Market-Rate Housing）開發商。除了現有的3項建案外，決定再另外新增3項，預算總額達8,800萬美元，估計所有開發案價值超過2億美元。其中在西奧克蘭的3項建案共有230個單元，希望能有效利用當地尚未充分使用或閒置的空間，趁勢趕上奧克蘭的住房漲勢。

搶建住房開發大餅的還有Holland Partner Group和Alliance Residential二家開發公司，他們分別準備購買Broadway-Valdez車行區（Auto Row）的現代車行及謳歌車行所有地。

車行區屬於奧克蘭政府2014年通過的都市開發特別計劃（Broadway-Valdez Specific Plan），沿著Broadway在Grand Ave和I-580高速公路之間，開展112萬平方英呎的商店區和1,800個住房單元。

如果買賣敲定，將替奧克蘭上城（Uptown）及丸山（Pill Hill）這二個現正蓬勃發展的社區新增400個住宅單元。

唯一錯過上次Tech Boom，發展遲緩、停滯不前的東彎最大城市奧克蘭，今次隨著商用樓及住宅區的開發運轉加速，未來房市或將不可同日而語。

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EB-5投資移民新法或年底推出

自2011年以来，美国移民局针对海外投资者所设立的投资移民签证（简称EB-5），成了中国大陆富人移民美国最方便的渠道。今年9月14日，EB-5投资移民法中一项便于外资注入的“区域中心”（Regional Center）项目法案到期了。由于国会对EB-5改革意见的讨论在9月底前没有定论，所以只得把区域中心项目暂时延长到今年年底。日前有业界人士预测，12月11日前，美国国会可能出台新的EB-5改革计划。

纽约地产业EB5研讨会现场，图为律师耶尔（前左二）、开发商戴垂克（前左一）、律师特纳（前右二）

EB-5投资移民面临改革

早在1990年美国国会就通过了EB-5投资移民法。它的基本内容是：如果外国人能够给美国失业率高的地区投资50万美元，或者给其它地区投资100万美元，并能够因此产生10个工作机会，那么外国投资人的全家将可以申请到美国绿卡。

25年之后，以成兆计的外资因为这个政策被引进了美国，特别在经济危机之后，EB-5投资对美国经济恢复起到了巨大的作用。国会中两党都支持EB-5计划。但是也有人提出了异议。比如，有人提议，当年的50万美元投资额由于通货膨胀等因素，应该提高到80万美元了；另外，很多EB-5的投资并没有像移民局当初规定的那样，投到了失业率高的地区或者应该发展的乡村地区，却大量用到了大都市的地产开发上面。在这个问题上，以大都市为主的州代表和以乡村地区为主的州代表之间， 意见上有了分歧。

美国国会正在努力修改EB-5移民法，一方面提高投资额要求；另一方面想办法限制EB-5投资流向大都市 。已做过6,000个EB-5签证的米勒梅尔（Miller Mayer）律师公司的专家——史蒂芬· 耶尔（Stephen W Yale Loehr）律师，在日前的一个地产专业会上估计：“我们有望在今年12月11日之前看到改革的EB-5计划。”不过，他认为内容不会有太大的变化，“因为EB-5投资能够创造就业机会，振兴美国经济，两党议员都赞成这个计划。”

EB-5计划改革对中国人的影响

由于中美之间没有直接投资协议，中国人不能向印度、新加坡人一样通过向美国暂时投资取得居住资格。所以EB-5签证成了中国富人移民美国的最快途径。2014年以来，美国每年对全球颁发的1万个EB-5投资签证中，来自中国的申请人占90%。

那么未来增加的EB-5投资门槛对中国人会有什么影响呢？耶尔律师说，对中国人影响不大：“如果没有更好的途径进入美国，人们都宁可再借一些钱来。”另一个证券法律师，Homeier公司的特纳（Clem Turner）刚从中国回来，他说，中国的移民中介公司力撑EB-5投资签证项目，“他们预测，会有大量的中国申请人，这个市场是巨大的。”

由于美国移民局对各国的签证数量也有控制，所以现在中国申请人申请2年以后才能得到受理。不过耶尔律师认为，这也不妨碍他们照常申请EB-5，“反正跟签证官面试的各种程序都需要等，不如先排进队伍中来。”至于从开始办理EB-5直到拿到永久绿卡的时间，他说起码要5年。

EB-5其它的改革， 对中国投资者或许会产生的影响，即投资风险的问题。EB-5申请人能否拿到绿卡，移民局审查的主要是投资是否产生了10个工作岗位。特纳律师指出，从投资安全和绿卡申请成功率角度来看，大都市（如纽约）的地产行业是EB-5投资者的最佳选择。地产之中尤其旅馆项目为第一优质投资。因为旅馆地产很容易创造出很多就业机会。所以，如果新的EB-5移民法对投资目的地有要求和限制，他建议中国投资者们要充分考虑风险。他认为，EB-5投资是一个市场经济。在失业率高的地区或者农村地区，生意不好做，就不容易创造出移民局要求的工作数量，那么绿卡就不容易得到，其结果是，投资人当然就不往那里投资。

对中国投资人的建议

律师们透露说，在EB-5实行的前些年，投资一般都是以“产权”的形式注入，即投资者成为项目的一个股东；但是目前，绝大多数的EB-5投资都是以贷款形式融资。即把钱以一个很便宜的利率借给开发商。那么，既然是贷款，就有到期还款的日子。特纳律师提醒说，这种投资到期还款的保证在移民局那里是违规的。“如果筹资公司跟移民局申报的时候有这个保证，一开始移民局就会拒绝这个EB-5申请。”

所以，业界人士对中国投资者的建议是：建立一个由律师、移民专家、安全顾问及会计师等专业人士组成的工作小组，全面评估投资项目、对方资产状况、投资条件等一系列风险，防止一旦项目失败收不回投资并被美国遣送的危险。

耶尔律师特别提醒中国投资人的是，在选择项目时要挑选那些能够产生超过10个工作机会的项目。也就是说，最好不要投资那种预计刚好会创造10个工作机会的项目，起码要找到那些能够创造13-14个以上新工作岗位的项目。从另外一方面说，降低EB-5在项目投资中的比例，也可以更容易达到创造10个就业机会的要求，耶尔律师建议项目中的EB-5投资应该占比在50%以下。对此，刚刚使用过EB5投资的Silverstein Properties公司的副总裁戴垂克（Jeffrey Deotrich）从开发商的角度补充说，“如果EB-5投资只占到项目中投资的20-30%，那么这个开发项目是比较安全的。”

中国申请人排队时间的加长一方面会影响开发商的融资速度，有时也会影响到申请人的家人绿卡问题。比如，移民局规定，EB-5申请可以包括21岁以下的孩子。但是如果等待的时间太长，孩子的年龄可能就过大了。耶尔律师知道中国人移民美国多数是为了孩子，想让孩子大学毕业以后能够继续留在美国。所以他建议说：“这种情况莫不如把EB-5用孩子的名义申请。”

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美國買房貸款利率創30年新低 2016加州房價將漲3.2%

美國貸款買房利率創30年新低，預計在2016年期間，加州現有房屋的銷售量將增至43.3萬套，漲幅超過6.3%，就業率增長成為「最佳助攻」。

美國買房貸款利率創30年新低 2016加州房價將漲3.2%

據CAR預測，加州平均房價預計在2016年將上漲3.2%，至49.13萬美元。在加州當地，正在感受到房產銷售主力正在從沿海轉移到內陸地區。

上週8號，加利福尼亞經紀人協會（簡稱CAR）對外發佈了加利福尼亞房產市場2016年預測報告，內容中指出，從銷售市場來看，加利福尼亞房產的「爆買」現狀將會延續至2016年，但房屋的短缺與住房負擔能力不穩定等狀態將會對整個房市造成影響。

2016年房屋銷量漲幅超6.3%

據CAR預測，在2016年期間，現有房屋的銷售量將增至43.3萬套，漲幅超過6.3%；而專家對2015年全年的預測銷售量則為40.75萬套，而這個數字也比2014年高出6%左右。

CAR主席ChrisKutzkey表示，當地可觀的就業增長率與較為優惠的貸款利率是推動2016年房屋需求大增的主要動因。「但是，在房屋庫存量緊張的地區，如舊金山灣區等地，其房屋銷量受到了買家房屋負擔能力及激烈的市場競爭力的限制」，Kutzkey補充道。

就業率增長成為「最佳助攻」

而在加州一些房價稍低的地區，例如索拉諾縣（Solano County）、中央山谷區（the Central Valley）以及聖貝納迪諾地區（Riverside/San Bernardino areas），房屋需求量將會保持強勁增長態勢。

「這些地區倉儲、運輸及製造生產行業的就業率漲幅較大，因此也帶動了房屋需求量的上漲」，Kutzkey認為。

從數據來看，加利福尼亞州的非農就業增長率超過2.3%，遠好於全國非農就業增長率。而該州的失業率則會從2015年的6.3%降至2016年的5.5%，這個數字在2014年曾高達7.5%。

30年貸款利率位於歷史新低

從利率來看，儘管平均30年固定抵押貸款利率有了略微上升，保持在4.5%左右，但這仍然處於歷史新低水平線上。

而加州平均房價預計在2016年將上漲3.2%，至49.13萬美元，增長速度明顯放緩。（這一數字在2015年為6.5%）

內陸地區房價漲幅將加快

經濟學家表示，加州房產市場的地基打得非常牢固，房價增長放緩及信貸寬鬆的跡象表明，政府正在致力於引導當地經濟發展與就業增長。

她也認為，目前全球經濟放緩、國際金融市場波動不斷，以及對未來利率上漲的預期，都可能成為2016年房產市場發展的阻力。

值得注意的是，在加州當地，我們正在感受到房產銷售主力正在從沿海轉移到內陸地區。沿海-內陸型的混合銷售形式也在一定程度上刺激了價格的增長。而內陸顯然更加明顯一下。

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休斯頓房價連增3年 房產交易量較去年同期增長3.5%

距離油價大幅下調已過月餘，油價的低迷，以及石油、能源公司各類裁員信息也時常佔據新聞版面。休斯頓作為全美能源中心，這些現象直接或間接影響著休斯頓房地產市場。

休斯頓房價連增3年 房產交易量較去年同期增長3.5%

油價下跌對普通大眾是個利好消息嗎？

眾所周知，原油市場價格浮動相對頻繁，就其影響而言，很難給出一個確切結論。在油價下跌之前，已然存在價格波動的情況。到底影響程度如何，需要細細梳理一番。

油價下跌是否會帶來與09年經濟危機相同的房價大幅下跌的情況呢？就目前而言，這樣的看法並不正確。

首先，在過去的三個季度裡，整個休斯敦地區的房地產成交量和交易活躍度在全美排名非常靠前。

根據HAR (休斯頓房產協會)的統計，在剛剛過去的九月份，別墅交易量為6，691套，相比較去年同期的6，643套增長幅度為3.5%。

在過去三個季度內，這是一個相對穩定的增長量。即使油價已經下調月餘，休斯頓房產市場的發展勢頭依然強勁。

第二，休斯頓房價低於全國平均水平，投資潛力巨大。

現在休斯頓房市具體的情況如何？

休斯頓目前的房屋存量比較低，處於需求大於供給的狀態。要消化現有的存量和新上市的房屋，需要一定得時間。目前市場上的主要活躍買家仍為剛性需求者。

有些人會擔心是否會因為能源公司的大幅度裁員而造成大量亟賣房源進入市場，並不盡然。雖然作為能源中心，但是休斯頓目前的經濟構成還是比較多樣化，一個產業的變化並不會帶來過大的動盪。

醫療業、製造業，加上大量的外來移民、投資者，都是目前休斯頓房產市場主要投資來源。

那現在是買房的好時機嗎？

從宏觀上來講，休斯頓房地產市場已經連續增長了三年，證明了這個市場是被投資者長期看好並有著充足發展潛力的。根據目前的情況來看，有很多以投資為目地的購房者都把休斯頓列為首選投資市場。

在目前原油價格的影響下，休斯頓的房產市場在這段時間內價格波動相對穩定，對於有意購房者來說這也是一個很好的機會。

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全球動盪不安 美國商用房市逆風成長

就今年第三季度而言，可能造成商用樓房市降溫的原因眾多，包含全球金融市場的波動、中國市場經濟放緩、美元迅速貶值等等，此外，貨幣政策也是原因之一。

然而，經過時間證明，面對眾多考驗的美國房地產市場並沒有被打垮，仍努力地逆流而上。報告顯示，從美國商用樓佔用率和獲利來看，2015年第三季度是本年度表現最好的一季。

根據高緯環球（Cushman & Wakefield）的今年第三季度報告，顯示目前全美的商用樓需求量仍高於新建案的數量，商用樓空置率正朝著13%的低標邁進。隨著科技產業蓬勃發展，持續帶動市中心商業區（CBD）房產的整體漲幅。

全美多項經濟指數穩步增長

雖然上半年全球經濟面臨重重阻力，但事實上並非造成美國第三季度國內生產毛額（GDP）下降（1.5-2%）的主因。今年第三季許多企業仍在努力擺脫上個季度（2015 Q2）存貨激增留下的陰影。除此之外，其他的經濟指數看來還算樂觀。

例如，消費者信心指數在9月時上升至本年新高、汽車銷量持續飆升、住房率也開始增長。換句話說美國正大步跨越全球金融動盪，逐步邁向穩定。

辦公室就業增長率近幾個月來成長緩慢，但全美整體的職缺量仍屬紀錄新高。在8月開放的540萬個就業機會當中，有近四分之一為辦公室行業。職缺是創造就業機會的預兆，這代表未來將有更多辦公空間的需求，因此全美商用樓房地產市場前景被看好。

全美前10名商業地產需求量最高的城市。辦公室吸納量（Office Net Absorption）工業廠房吸納量（Industrial Net Absorption）MSF：百萬平方英呎

2015年第三季當中，辦公空間需求量其實稍微下降了一些，全美吸收17.3百萬平方英呎（Million Sq. Ft.），大約比上個季度少了10%，但仍算是美國經濟增長（Economic Expansion）*期間較有力的季度之一。

由於需求量相當和新建辦公空間不足的問題相抵，讓整體商用樓房產空置率下降了0.2%，由第二季度的14.4%降至14.2%。

因為空置率下降，進一步刺激了更多新建案的開發，至今年9月底，有為數95.1百萬平方英呎的空間正用於興建新的商業用樓。加權平均租金成長率也在第三季度上升，與去年同期相比增長4.7%。全美約有百分之90的租屋市場呈現正成長，這其中更有百分之40比去年同期增長了5%。

2015第三季度辦公室地產需求量達17.3百萬平方英呎（MSF）。空置率從上個季度下降至14.2%

辦公樓需求增大 經濟前景看好

根據Real Capital Analytics調查，年初至今商用樓投資的銷售金額總計達946億美元，比去年同期高出27.6%。

以市場份額來看，雖然私募資金（Private Capital）仍然是主要的投資來源，外資投進美國房地產市場的金額已經突破了去年新創下的最高紀錄，相比整整成長了73%。

全美各地市中心商業區（CBD）的銷售依然表現亮眼，年初至今已比去年多了13%。郊區的商用樓交易量更是急速飆升，上漲了43%。

儘管今年全球經濟出現了不少動盪，美國經濟增長預計可能一直持續到明年，不論未來美聯儲最後是否決定調漲利率。畢竟，經濟成長是決定商用樓市場走向的關鍵因素，依目前的觀察，辦公室行業的就業成長率持續保持強勁，加上新建案供應量不給力情況下，將會造成辦公用樓租金持續攀升的壓力。

不受經濟逆風情況加劇的影響，美國的經濟和商用樓市場算是夠穩固可以撐過此非常時期，MarketBeat報告認為，美國的6年經濟增長（US Six-Year Economic Expansion）將得以持續。

註：

經濟增長（Economic Expansion）：

經濟增長定義為一國家或地區在一段時間內經濟活動增加，也包含生產的商品和服務的提供量。經濟增長代表經濟規模和生產能力升高，可以反映出一個國家或地區的經濟實力，經濟增長一般常用國內生產總值（GDP）作為測量標準。

高緯環球（Cushman & Wakefield）：

高緯環球是知名的私人房地產諮詢服務公司，與戴德梁行已合併，提供商業房地產服務。高緯環球定期更新市場觀點、經濟趨勢、市場動態和投資指南等研究報告。

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全美13個住房市場 炒房投機獲利驚人

美國一家知名房地產數據公司RealtyTrac10月28日發佈報告顯示，在美國的炒房活動正再度風行。

全美13個住房市場 炒房投機獲利驚人

炒房，也稱舊屋投機。即買下舊房，翻修之後馬上轉手賣出。這是一種快速牟利的流行做法。

據「商業內幕」報導，根據RealtyTrac的研究，在今年第三季度有43,197個住宅屬於舊屋投機，佔美國所有房屋銷售量的5%。

此外，舊屋投機者看到了利潤的上升。 第三季度的利潤平均為62,122美元，略高於去年同一季度的平均利潤61,781美元。

「去年炒房活動減少，因房價升值減緩以及值得炒房的住宅庫存縮減所致，而2015年房地產投資者已經開始跳回炒房行列，」RealtyTrac公司副總裁布基斯特（Daren Blomquist）說。

根據RealtyTrac的數據，「商業內幕」編制了一個列表，在列表內的美國排名前13位的縣，舊屋投機者第三季度的投資獲得超過近65%的回報率。這份名單以回報率最低至最高的順序排名，包括平均毛利、平均買價和平均售價。

13、米德爾塞克斯（Middlesex）縣，康涅狄格州

平均投資總收益：64.8%

平均毛利：$ 88,890

平均買價：$ 137,130

平均售價：$ 226,020

12、卡姆登（Camden）縣，新澤西州

平均投資總收益：67.5%

平均毛利：$ 91,054

平均買價：$ 134,853

平均售價：$ 225,907

11、庫克（Cook）縣，伊利諾伊州

平均投資總收益：68.0%

平均毛利：$ 94,598

平均買價：$ 139,035

平均售價：$ 233,633\

10、聖路易斯​​市，密蘇里州

平均投資總收益：70.9%

平均毛利：$ 33,894

平均買價：$ 81,674

平均售價：$ 147,780

9、費城（Philadelphia），賓夕法尼亞州

平均投資總收益：72.0%

平均毛利：$ 47,909

平均買價：$ 66,543

平均售價：$ 114,452

8、傑斐遜（Jefferson）縣，路易斯安那州

平均投資總收益：72.4%

平均毛利：$ 66,620

平均買價：$ 91,956

平均售價：$ 158,577

7、伯克斯（Berks）縣，賓夕法尼亞州

平均投資總收益：73.4%

平均毛利：$ 72,371

平均買價：$ 98,534

平均售價：$ 170,905

6、尼亞加拉（Niagara）縣，紐約州

平均投資總收益：74.7%

平均毛利：$ 40,758

平均買價：$ 54,529

平均售價：$ 95,287

5、喬治王子（Prince George’s）縣，馬里蘭州

平均投資總收益：74.8%

平均毛利：$ 109,153

平均買價：$ 145,896

平均售價：$ 255,048

4、傑克遜（Jackson）縣，密歇根州

平均投資總收益：82.4%

平均毛利：$ 54,214

平均買價：$ 65,786

平均售價：$ 120,000

3、新倫敦（New London）縣，康涅狄格州

平均投資總收益：85.9%

平均毛利：$ 88,900

平均買價：$ 103,438

平均售價：$ 192,338

2、坎伯蘭（Cumberland）縣，新澤西州

平均投資總收益：98.3%

平均毛利：$ 67,692

平均買價：$ 68,833

平均售價：$ 136,525

1、阿勒格尼（Allegheny）縣，賓夕法尼亞州

平均投資總收益：99.3%

平均毛利：$ 76,780

平均買價：$ 77,330

平均售價：$ 154,110

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(互聯網資訊綜合整理)

美國房租上漲最猛的城市 加州與佛州仍舊最火爆

租賃信息網站RentRange最近發布了美國獨立屋租金漲幅最大的城市。數據顯示，南部和西部城市租金增幅最大，其中加州和佛羅裡達州的租賃市場最為火爆，不過，這些數據也有令人意外的地方。

美國房租上漲

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據哥倫比亞廣播公司報道，美國房地產網站Zillow 8月的報告顯示，2015年第二季度，美國大都會地區的房租占收入的比例達到歷史更高水平。同時，第三季度的形式也不容樂觀，讓租房者“負擔不起”。

租賃信息網站RentRange最近發布了美國獨立屋租金漲幅最大的城市。數據顯示，南部和西部城市租金增幅最大，其中加州和佛羅裡達州的租賃市場最為火爆，不過，這些數據也有令人意外的地方。

租賃市場最火的9個大都市：

1. 珊瑚角-邁爾斯堡(Cape Coral-Fort Myers)，佛州

第三季度漲幅23.6%

經濟復蘇推動佛羅裡達州人口增長，進而給住房市場帶來了壓力。邁爾斯堡新聞報道稱，獨立屋平均租金約1,540元，與去年同期相比漲幅高達近300元。

2. 薩克拉門托-亞登-亞凱德-羅斯維爾(Sacramento-Arden-Arcade-Roseville)，加州

第三季度漲幅17.6%

就業市場的強勁和職位空缺的下降，越來越多的人在這一地區租房。MPF Research公司的數據顯示，對於新租戶，薩克拉門托今年第三季度租金上漲9.9%。

3. 北港-布雷登頓-薩拉索(North Port-Bradenton-Sarasota)，佛州

第三季度漲幅：17.2%

這是佛州另一個受益於經濟復蘇的大都市。新的區域報告顯示，這一地區平均月租金超過1,800元，與去年同期相比增長16.2%。

4. 舊金山-奧克蘭-弗裡蒙特(San Francisco-Oakland-Fremont)，加州

第三季度漲幅：17%

灣區房價之高已臭名昭著，科技熱潮給這裡帶來巨大資金和人潮，從而創造了前所未有的住房危機和租房市場。

Zumper.com的數據顯示，舊金山目前的房租全國最高，一臥室的公寓7月平均租金高達3,500元。

據紐約時報報道，奧克蘭平均租金比去年同期上漲20%，有人寧願花600元租住集裝箱改造的住房。

另外，被收回的租房數量也在上升，舊金山紀事報的數據顯示，從2014年3月到2015年2月總計有2,100的租房被收回。

5. 查爾斯頓-北查爾斯頓(Charleston-North Charleston)，南卡羅來納州

第三季度漲幅：16.5%

制造業的蓬勃發展，包括奔馳和波音公司宣布計劃在這一地區建立或擴大現有工廠，導致該地區的租賃市場升溫、保障房稀缺的現狀。50%家庭在住房上的花費已占他們收入的一半。

6. 洛杉磯-長灘-聖安娜山(Los Angeles-Long Beach-Santa Ana)，加州

第三季度漲幅16.3%

加州住房擁有率全國第二低。根據人口普查數據，僅在洛杉磯縣，去年租房者占了近55%。

7. 聖荷西-桑尼維爾-聖塔克拉拉(San Jose-Sunnyvale-Santa Clara)，加州

第三季度漲幅16.1%

硅谷蓬勃發展的高科技經濟持續走強意味著住房，特別是廉租房在該地區過於匱乏。

聖何塞水星報指出，這一地區房屋空置率約為全國平均值的一半，一些房東會要求租戶證明他們的收入達到租金的3倍。這意味著要租每月3,400元的住房，年收入最低要達到122,400元。

8. 丹佛-奧羅拉(Denver-Aurora)，科羅拉多州

第三季度漲幅14.6%

隨著大麻在該州的合法化，丹佛都會區已成為美國最熱的房地產市場之一。不過，當地四口之家的平均年收入僅為62,250元，過高的房價在該地區引發了住房危機。

去年，丹佛郵報引述Zillow的數據稱，在這一地區租住中等價位的住房時薪需達到35元，這是科羅拉多州最低工資標准的4.5倍，比四口之家平均年收入高出萬元。

9. 達拉斯-沃斯堡-阿靈頓(Dallas-Fort Worth-Arlington)，德州

第三季度漲幅14%

盡管全球石油價格出現下降，但能源板塊在北得州仍然堅挺。同時，隨著越來越多的醫療、金融和科技企業入駐，帶來了更多的職場人員。

達拉斯晨報上月指出，今年第三季度，該地區公寓成本上漲了近7%，增長率是去年同期的近3倍。

與此同時，盡管住房建設持續繁榮，但這一地區出租空置率小於5%。

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(據僑報網報道)