Author: Joyce

在紐約這個資本和運氣開拓出來的十里洋場，房地產投資並不是世界級富豪的專利。帝國大廈、時代廣場、洛克菲勒中心……從波峰到谷底，紐約一次又一次見證了來自世界各地的冒險家的命運。但「中國買家」的實力早已不能小覷。

安邦、復星、萬通、萬達、綠地、鑫苑、SOHO，無論你是否瞭解房地產，這一長串名字裡你總能認出來一兩個。

2009-2014年間，中國房企投資口徑在250萬美金以上的投資總金額超過150億美金。而在個人投資人方面，根據美國房地產經紀人協會（NationalAssociation of Realtors）的最新統計，僅2013年3月到2014年3月，中國買家在美國投資超過220億美金，約佔國際買家投資總額的四分之一。其中76%的中國投資人選擇了全現金買房，39%的人買房自住，56%的選擇出租賺錢，5%選擇了商業地產。

紐約的房地產市場遵循著一個冷血而又溫情的鐵律：它始終大開大合，不斷成就大英雄，300多年來從未失效。但與此同時，它也會細心地給最微末的一筆資金留下屬於自己的投資機會。

這幾年在紐約嶄露頭角的「中國買家」們無疑也是在投資著兩座城市。在目前動輒數億美金的大市場下，還有無數規模較小但同樣利潤豐厚的市場。在這裡，有著同樣觸手可及的「美國夢」。

房地產企業的紐約：海外投資窗口期的集體選擇

從最早的錯愕到如今的麻木，國人對中國企業海外的地產投資大單早已見怪不怪，但質疑之聲卻從未稍歇。

那麼中國企業海外投資，特別是地產投資的背後考量到底有哪些呢？

中鐵信託北京業務部總經理、美國哥倫比亞大學訪問學者劉爭春先生，從國內投資業界的角度，對這個問題，有著局內人的冷靜思考。

劉爭春認為，中國資本本身就具有全球配置的需求，特別是在美元進入升值週期之後，當然首選美國。再加上美國對海外資金投資本國房地產的限制是各國中最少的，有能力的企業自然不會錯過此機會。而美國房產，特別是紐約房產市場的一路回暖，也降低了中國資本在此投資的風險，無疑也為中國房企來美國地產市場淘金吃下了一顆定心丸。

而在具體的投資方式上，根據不同的風險考量，不同企業有不同的策略。

張欣家族的投資方式是「孤膽英雄」式的，不尋找本地合作夥伴，只進行純粹的財務投資。在經濟週期下行時，以低的價格買一個樓，不摻入自己的團隊和管理模式，只繼續收租。只要對市場走勢把握得當，風險相對較小。

萬科的投資方式則是「桃園結義」式的，與美國具有對等市場地位的地產企業進行合作。對於這種投資模式，紐約地產經紀公司CorcoranGroup的經紀人洪正陽表示，中國房企在美投資，只要想站穩腳跟，就得在美國本地尋找合作夥伴，合作開發。這種策略在風險上，自然比純粹的財務投資風險大一些，但在內部人才培養。行業網絡培植上的收益卻更值得考量。萬科集團和鐵獅門的合作、綠地集團和森林城集團紐約公司的合作，都是中國房企在美國「桃園結義」的例證。即便是鑫苑置業2012年3月宣佈購買土地、獨立開發的紐約住宅項目，也是其在美國與當地企業合作多年摸索出經驗後的結果。

除了上述的投資方式之外，隨著中國房企在美國投資經驗的積累和對本土投資市場的逐步適應，一些新的投資方式開始被嘗試。

其中最引人注目的就是私募股權房地產基金。這種以房地產為價格標的的基金，使得中國企業或個人來美投資房地產的風險被進一步攤薄，同時免除管理上的負擔。

美國鷲峰資本合夥人、風險管理專家丁大慶博士也表示，通過私募股權房地產基金來進行海外房地產投資已經成為中國一般機構投資者和高淨值個人投資者的最佳投資選擇。

個人投資者的紐約：腳踏實地的「美國夢」

個人投資者投資紐約地產，最為關心的就是房價問題。根據紐約最大住宅房產經紀公司之一的TheCorcoran Group的最新市場報告，2014年第四季度，曼哈頓住宅房屋的均價為每平方英呎1303美金，約合每平方米8.7萬人民幣。而根據美國人口統計局的數據，2010-2012年紐約市戶均年收入為5萬美金，約合31萬人民幣，即在紐約核心區的曼哈頓購買一套50平米的房產需要用約14年的收入。

相比之下，北京從2013年9月到2014年3月的半年中，東城、西城、朝陽、海淀四區成交房屋均價為每平方米6.7萬元人民幣。而2013年北京戶均可支配收入約4.3萬人民幣，在北京核心區買一套50平米的房產需用約77年的收入。

當然，大多數都會選擇貸款買房。據洪正陽介紹，目前紐約30年期放貸的平均利率為3.92%（首付多為20%），對國外買家來說，在美放貸的首付多為50%，貸款利率為5%左右。

而在北京，2月的平均房貸利率為5.68%（首付30%，二套房貸首付70%）。雖然央行在3月初宣佈降息，2月也已有外資銀行恢復了房貸85折優惠，但相比之下，美國房貸的優勢依然明顯。特別是對於買房投資的人士，國內的二套房政策依然是個很大的限制。

當然，個人投資者赴美投資房產，考慮得遠不止房價那麼簡單，除了資金上的投入和回報之外，在其它許多方面，都應做相應的利弊權衡。

在美國投資房產的一大優勢就是可以通過地產投資獲得移民身份，也就是人們所熟知的EB-5投資，除此之外，美國的生活環境更加優質、教育水平全球領先、生活成本相對合理、地產市場相對平穩成熟、房屋產權也沒有時間限制，並且在美國所購買的房屋可更方便地以撬動資金槓桿，讓不動產「動」起來。

當然，在美投資房產也有一定風險，比如美國的房產稅，如果是投資公寓，還需要每月繳納一定數額的物業費和維護費。另外，國內對人均換匯的額度限制也給跨境購房造成了不便。

不過，現如今，市場上已經出現了不少以國外房地產為價格標的的基金。投資門檻低、繞過人民幣換外匯額度的限制，這種「家門口」的美國房產投資方式，由於其最大限度平攤減少了風險以及跨境直接投資房產所產生的成本，正在被越來越多人所認識和接受。這種抹平投資壁壘，讓更多個人投資者參與到大博弈中的方式，或許將成為中國投資人在紐約地產市場上演的這出「雙城記」的大結局。

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手提包大亨馬考斯基（Bruce Makowsky）在比佛利山設計打造一幢八臥15浴豪宅，開價8500萬元，引來碧昂絲（Beyonce）和夫婿傑斯（Jay Z）參觀，最後被瑞典35歲億萬富豪皮爾松（Markus Persson）以7000萬元連房帶擺設買走。

馬考斯基這種蓋好的現成高檔豪宅特別受外國富商巨賈青睞。因為他們全球跑來跑去，沒精力花好幾年從頭蓋起。毫宅天價不是問題，反正他們有的是錢。馬考斯基的豪宅兼作樣品屋，不僅配備一應俱全，清一色最高檔家具擺設更顯氣派。7000萬元買價包括幾乎所有配備擺設，只有名車例外。皮爾松因原創電子遊戲「我的世界」（Minecraft ）致富，微軟2014年9月以25億元買下他的魔將（Mojang）公司，更加不可一世。碧昂絲和傑斯曾不只一次來看房，最後被皮爾松搶下。

馬考斯基在楚斯岱爾莊（Trousdale Estates）開闢一英畝建地，建好近2萬3000平方呎豪宅。豪宅客廳外圍有54 呎電動弧形玻璃門，打開後可遠望洛杉磯市區摩天大樓和海洋美景。門外是一座弧形游泳池，可用iPad遙控池中噴水。入夜看似藍色聚寶盆，遠處燈海簡直美呆了。寬闊的客廳附帶一個12人座的伏特加酒吧，可邊喝邊賞美景。餐廳長桌可坐24人，上面吊著來自威尼斯的水晶燈，156個燈飾全由人工吹出。

馬考斯基的這幢豪宅所有配備全是世界最高檔名牌，包括家電、洗手台、水龍頭、電動系統。人一走進浴室，馬桶蓋自動升起。一個手榴彈雕像就值20萬元，地下室糖果吧（candy bar）造價也是20萬元。此外還有滿是香檳酒的2500瓶酒窖、18座位的家庭電影院、掛著拳王阿里照片的健身房。

馬考斯基似乎偏愛好萊塢主題，客廳一個角落掛著詹姆斯狄恩大照片，前面放一台仿製狄恩機車。地下室一個龍舌蘭酒吧則是007主題，包括史恩康納萊（Sean Connery）劇照。酒吧電視牆由三個90吋高畫質螢幕，顯示從屋頂看到的風景，有如玻璃窗。酒吧一角鄰接名車展示間，地上有轉盤。展示間上層即是車庫，可打開地板把車送下展示間，不過目前展示的名車不會附送買主。

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