Julie – Page 30

匯豐銀行CEO：澳洲提供什麼中國都能接受

匯豐銀行（大中國區）的首席執行官Helen Wong心裡一直很矛盾。據《澳洲人報》報導，她哥哥已經在悉尼生活了20多年，多年來一直勸她在澳洲買房，但問題是，房市是否已經漲過頭？在中國地產公司紛紛加大在澳投資的情況下，房價還會不會進一步上漲？

據報導，Wong近日到悉尼參加匯豐銀行的一次會議時表示，像綠地（Greenland）這樣的中國大型房企在澳洲首府城市大肆開發公寓，將鼓勵更多中國投資者湧入澳洲。她坦言：「中國人會對他們所熟知的大公司很有信心。」

不斷貶值的澳元是吸引中國投資者湧入澳洲的另一個原因。Wong說：「由於澳幣貶值，外國投資者大量湧入。雖然悉尼和墨爾本的房價持續上漲，但由於澳幣走軟，現在仍舊是買房的好時機。」

去年中國對外投資額總計達到1400億美元，今年預計還將創新高。Wong預測，中國人的對外投資將繼續增長，因為中國正在尋求將國內的大量儲蓄重新調配。她表示，澳洲一直是中國「走出去」政策的最大受益者，去年澳洲的外國投資總額中，中國佔比12%，僅次於美國。

Wong認為，中國對外投資不斷增長對本國也是一件好事，意味著中國企業學到了更多關於如何與西方打交道的經驗。

「礦業一直是中國投資的首選，因為那是澳洲可以提供的。但中國人對澳洲農業的興趣也很強勁，還有不少人看上了澳洲的教育行業。不管澳洲可以提供什麼，中國都能接受。」

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統計：第二季度悉尼房價攀升8.9%，同比上漲18.9%

根據澳洲日報報導，看最近時期悉尼房價走勢圖，今年第二季度，澳洲州府城市的房價加速增長，悉尼打破紀錄，在增速方面與墨爾本一起遙遙領先。

統計：第二季度悉尼房價攀升8.9%，同比上漲18.9%

澳洲統計局（ABS）週二表示，第二季度全國房價增長4.7%，相比去年上漲9.8%。相比之下，此前接受彭博社調查的經濟學家分別預計的漲幅是2.3%和8%。此外，今年第一季度全國房價環比增長1.6%，同比增長6.9%。

然而，澳洲兩個最大城市和其他城市之間的房價增速存在明顯差異。

第二季度悉尼房價攀升8.9%，同比上漲18.9%。根據ABS的數據，該季度增速是2002年開始記錄數據以來的最高水平。墨爾本位列第二，季度房價增速為4.2%，同比增速為7.8%。

其他州府城市遠遠落後，珀斯和達爾文的房價季度增速和年增速都出現收縮。

布里斯本的季度房價增速錄得0.9%，年增速為2.9%，而霍巴特的房價增速在第二季度持平，年增速只有1.5%。阿德萊德的房價在第二季度增長0.5%，年增速為2.7%。

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看哭：溫哥華與幾大城市海外城市買家的規定對比

作為全球房屋最難負擔第二城市，溫哥華對包括海外投資者在內的置業監管基本等於零。

溫哥華現在一棟獨立屋的均價已達$119.76萬，比去年同期上漲20%，導致溫村房價飛漲的其中一個因素就是海外買家的湧入，本週初就有一份比較有爭議的研究報告稱，溫西某個社區在6個月內的買家記錄中，中國人佔了66%。

溫哥華，並不是全球唯一一座吸引外國人投資的城市，但與其他城市不同的是，我們對於海外投資者的置業規定還相當缺乏。

看看下面幾個城市的比較！

看哭：溫哥華與幾大城市海外買家的規定對比

悉尼

房屋可負擔性：2015年悉尼被評為全世界房屋最難負擔第三城市，前兩位是中國香港和溫哥華。

平均收入：$8.28萬
房屋均價：$81.2萬

海外投資相關政策規定：隨著今年夏季一些新政的推出，澳大利亞也許是現在全世界擁有最嚴格海外投資規定的國家了，新政規定，海外非居民投資者不允許購買已建成的本地物業，對重建或新建房屋也要獲得批准才能購買，本地臨時居民必須首先獲得政府批准才能購買或建造房屋，而就算批准後，臨時居民也只能購買一個房屋，而且必須是用來居住，一旦不再用來作為主要居住場所，就必須在三個月內將其售出。

中國香港

房屋可負擔性：2015年全世界房屋最難負擔城市。

平均收入：$44730
房屋均價：$762,437

海外投資相關政策規定：雖然是全世界房價最不可負擔的城市，但是中國香港對於海外買家的控制也遠遠超過溫哥華，這些規定都是在2010年至2013年間陸續開始實施的。中國香港規定，海外買家在買賣房產時必須要上繳一項從價稅（ad valorem tax ），從房價的1.5%開始徵收，如果是買進的話，需要上交總價的15%，如果不滿3年就要出售的話，就要付10%到20%不等的稅，這就從一定程度上緩解了短期炒房行為。

另外，由於近幾年來中國大陸買家瘋狂進市，中國香港現在也出現一些房屋項目只限定賣給中國香港本地居民，目前正在建設中的兩個樓盤，就有這樣的附帶條件，規定在最初30年只允許出售給本地買家。

即便如此，中國香港的這些針對外來買家的規定還是遠遠沒有滿足當地人的要求，那些反對的人表示，這些比例的稅根本無法阻止海外炒房客，的確事實也是如此，在推行了這些加稅的新政後，當地的房價還是任性攀升。

舊金山

房屋可負擔性：2015年全世界房屋最難負擔城市第五名。

平均收入：$8.12萬
房屋均價：$74.44萬

海外投資相關政策規定：美國的房地產市場對於海外買家的規定也是相當少，國家地產協會數據稱，2014年4月至2015年3月之間外國投資者就有入市1040億美金，其中中國買家是最大的海外投資源頭，2014至2015年，來自中國買家的房產交易就達286億美金。

美國政府基本從不阻止，相反是通過投資移民渠道來鼓勵更多海外買家的進場，只要在某些目標就業區域投資50萬美金以上的物業，就能獲得綠卡，這也使得2014年8500名中國人靠這些項目獲得簽證。

但是美國的稅務制度使得一個外國屋主在美國可要比加拿大付更多的稅了，美國法律規定，海外屋主在租出物業後需向政府上交總收入的30%的稅，而如果在其中待了大部分時間的話，就會被認定是美國居民，從而需要進行正常交稅。

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加拿大房市：分析加拿大買房貸款的利率變化

這一年多來，加拿大買房貸利率起起伏伏變化著，牽動著加拿大購房者的神經。不少客人不禁詢問，到底是應該選浮動還是固定加拿大買房貸款利率？

固定加拿大房貸利率(fixed rate)和浮動加拿大房貸利率(variable rate)的利率差距，從未像現在這麼接近，但畢竟還是有一點差距，因此一些財經專家繼續勸告消費者選擇加拿大房貸利率稍低點的浮動利率房貸，並指出從過去25年看，總是選擇浮動加拿大房貸利率的人更合算。

從數字上看，確實是浮動加拿大房貸利率更低，例如，目前消費者可以找到利率在3%左右的5年固定加拿大房貸利率，而同樣的5年期浮動利率房貸大約是2.6%，兩者的息差是0.5個百分點。可是，為這麼小的息差冒風險值得嗎？

2010 年，當全球經濟有可能再度跌入衰退時，固定與浮動加拿大房貸利率之間的差距擴大至約1.7%，後來隨著二度衰退的風險縮小，這一加拿大房貸利率差也不斷變小，目前僅相差約0.3%。因此，大多數專家認為，為保險起見，消費者應該選擇固定加拿大房貸利率。溫哥華的房貸經紀人費德吉特說，只有當固定和浮動加拿大房貸利率之間的息差達到1%時，選擇浮動加拿大房貸利率才是合理的。

他告誡人們，現在加拿大房貸利率處於極低狀況，這種利率環境不可能長期持續下去，央行總有一天會提升基本加拿大房貸利率，迫使各商業銀行跟隨提高加拿大房貸利率。只要商業銀行及其他金融機構跟隨央行提升加拿大房貸利率 0.25%，造成浮動利率房貸上漲同樣幅度的利率，浮動利率房貸相對現行固定利率房貸的優勢便立即消失。

也許有人會說，屆時可以立即轉為固定利率房貸，便能規避加拿大房貸利率上漲帶來的風險。但這是一廂情願的想法，事實上當加拿大房貸利率上漲時，固定利率房貸的利率也會上升，到時難以再找到像目前這麼便宜的房貸利率了。

加拿大房貸趨勢網站(Canadian Mortgage Trends website)編輯麥克李斯特解釋說，固定利率房貸的利率由債券市場的殖利率確定，而債券市場的殖利率往往比央行基本利率更早上漲，因此當浮動利率上漲時，固定利率已經完成上漲過程，背負浮動利率房貸的消費者此時想要鎖定加拿大房貸利率，只能接受更高的固定利率。

有些主張選擇浮動利率房貸的行家認為，央行很有可能數年內無力提升基本加拿大房貸利率，完全可以利用這段時間節省房貸支出。然而，這只是推測，沒人確切知道央行將在何時加息，因而很難掌握鎖定加拿大房貸利率的時機。如果經濟狀況轉好，央行可能比外界預期的更早加息。

按照一些經濟學家的分析，為了避免加元匯率過高，損害加拿大（更多加拿大房源）製造和出口業的全球競爭力，加拿大央行將等到2015年美國聯准會加息時，才會跟進加息。即使這種推測最終成真，也難以知道那時固定加拿大房貸利率能繼續維持目前這麼低的水平。

什麼時候選擇浮動加拿大房貸利率

我們發現在過去20年間的任何時候，選擇浮動利率的總是要比當時選擇固定利率要低很多。與5年的固定利率相比，某個時段差異超過3%，平均差異基本在1.25%至2.5 %左右。所以筆者個人認為，長線以浮動加拿大房貸利率為主。

什麼時候選擇固定加拿大房貸利率

固定利率有時也是非常好的，特別是處在探底位時，而浮動利率Prime – X中的X又不大的前提下。銀行什麼時候會出現固定加拿大房貸利率升降，他們在看加拿大（更多加拿大房源）Bond的收益率。你也可以看。因為Bond收益利率每天升升降降，沒有關係，但是如果連續下降或連續升高幾週，甚至1個月，銀行會馬上採取行動進行調整。如果你也每天在看Bond收益率，你就會基本知道，銀行是否要升息還是要降息了。根據過去的經驗，一般當Bond收益率連續3至4周走高，大部分銀行會立刻採取行動進行提高3年/4年/5年的固定加拿大房貸利率。但是如果Bond 收益率連續 3至4周下降，銀行會開始就進行「暗」降，然後再進行「明」降。所謂「暗」降，主要是通過2種手段執行。一種是提高佣金，讓房貸經紀進行更多的購點降息行為來降低實際加拿大房貸利率而不影響整體市場利率。第二種做法就是進行給於一個特定條件的促銷，比如30天之內close案子的，給於特別優惠的加拿大房貸利率等。「暗」降往往是明降的前奏。如果Bond收益率繼續下跌，那麼明降也就馬上來臨了。

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加拿大留學：留學該不該買房子買有什麼的好處

新移民在到達加拿大後的頭一兩年內大多忙著求學，找工作，基本都是租房住。一旦有了一份比較穩定的收入，很多人就會考慮到買房的問題。由於目前房屋貸款利率較低，住同樣面積的房子，每月貸款供款額常低於付租金，這使得買房比以往更具有吸引力。與其用辛辛苦苦掙來的錢去替屋主還貸款，不如用租金來買一間自己的房子。那麼加拿大留學生貸款買房好處有什麼？

從個人的經濟角度來講，買房是非常合理的。下面是買房子的十大好處：

1、設想你每月付$750房租，租金每年上漲5%，25年後你付出的租金總是$430,000，而你還是兩手空空，名下無房。假如你今年35歲，買了你的第一所房子，那麼當你60歲時就已付清了全部貸款，舒適地坐擁一大筆財產。這意味著你在晚年可以經濟獨立，盡享美好的黃金歲月。

2、如果你肯做25年的投資，其資本增值將是巨大的，所以不要期待短期內獲利，而要把買房作為長線投資來對待。

3、買房是一種非常有效的儲蓄方法，在25年內每個月存一筆錢。即使沒有其它退休儲蓄或投資計劃，你已經在為未來有效地進行積蓄。

4、西安大略大學商業管理學院兩位教授1991年進行的研究結果顯示：過去的30年，是一個經濟發展動盪的時期，但安省房地產的投資回報高於國庫券，政府債券，TSE300指數和基金的升值。

5、有了自己的永恆意味著生活穩定下來，易於瞭解和融入你所在的社區。孩子們也可以和街坊四鄰的孩子交朋友，可以結伴去同一所學校，一起進行娛樂活動。

6、擁有自己的房屋令人自豪，你可以按自己的特殊需要來安排。把暗室或木工房佈置在地庫。試一試自創的粉刷和裝飾，把壁畫貼在牆上，修一個涼台或建一個夢想中的廚房。

7、當屋主發生不測時，房屋貸款保險將付清未付完的貸款本金。家屬仍可擁有房產，免受債務的困擾。

8、當兒女長大成人，另立門戶之後，如果你願意，可以把空餘的房間出租，賺取額外的收入。

9、如果你打算向銀行或其它金融機構錯錢，擁有房產是談判時的有利條件。

10、很多投資項目盈利，都要納本金增值稅，而自住房屋在出售時的增值部分，不必交稅。這樣你的投資所得就更多地留在了自己的口袋裡。

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直擊悉尼房價：悉尼五年來各區房價漲幅排名

據權威機構分析，悉尼房價走勢自全球金融危機以來，中位房價一直保持的國內最強勢的增長。

其中，伯伍德崗（Burwood Heights）排名最高，過去五年裡獨立房中位價上升104.2%，達到了1,598,735澳元。

緊隨其後的是羅茲（Rhodes）和西霍姆布什（Homebush West），獨立房中位價分別上漲了103.3%（達到1,596,961澳元）和102.9%（達到991,481澳元）。

在公寓房方面，東巴爾曼（Balmain East）公寓房中位價在五年內增長91.1%，達到893,373澳元，位居榜首。

獨立房中位價五年來增幅最大城區

伯伍德高地（Burwood Heights）：104.2%
羅茲（Rhodes）：103.3%
西霍姆布什（Homebush West）：102.9%
昆斯克利夫沃倫伽（Queenscliff Warringah）：101.8%
威洛比（Willoughby）：90.4%
梅斯希爾（Mays Hill）：81%
鄧達斯（Dundas）：72.8%
特洛皮阿（Telopea）：71.0%
利德康姆（Lidcombe）：70.6%
紐特羅灣（Neutral Bay）：70.0%

公寓房中位價五年來增幅最大城區

東巴爾曼（Balmain East）：91.1%
安克利夫（Arncliffe）：79.7%
溫斯頓希爾斯（Winston Hills）：78.2%
羅澤爾（Rozelle）：67.8%
坎貝爾鎮（Campbelltown）：66.9%
米爾森斯角（Milsons Point）：64.2
卡布拉馬塔（Cabramatta）：64.0%
伊士活（Eastwood）：61.5%
埃吉克利夫（Edgecliff）：59.7%
奇彭代爾（Chippendale）：59.6%

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澳洲央行譴責銀行房貸數據貓膩多投資貸款多出500億

澳洲央行副行長譴責銀行的房貸數據欠準，加大了他們理解住房市場的難度，妨礙他們制定和執行政策決定。

澳洲央行譴責銀行房貸數據貓膩多投資貸款多出500億

據《悉尼先驅晨報》報導，羅伊（Philip Lowe）週四在悉尼向澳大利亞金融服務協會（Finsia）的監管小組發言時表示，最近銀行關於自住業主和投資者房貸的數據令他震驚和擔憂，他說這種情況令人失望。

羅伊說隨著監管審查不斷加強，他們發現銀行賬簿上的房產投資者貸款多出了500億。這使銀行賬簿上的總投資者貸款從35%增加至40%。

最近，由於銀行決定向投資者房貸收取更高的利息，導致一些客戶要求銀行將他們的貸款歸類為自住型業主貸款。羅伊說，銀行已經表示未來幾個月將進行更多重新歸類。

內部系統令人質疑

雖然銀行能解釋某些早期失誤，但羅伊說其他案例的辯解則模糊不清，無法提供完整的支持數據。他說各種數據問題更令澳聯儲相信「銀行在投資者借貸方面的監管完全不當」。

「某些借貸商的內部系統不能區分投資者貸款和自住業主貸款，這令人失望。」

重新歸類已經導致混亂，無法準確評估投資者貸款和自住業主貸款的增長率。這對於澳聯儲是一個大問題，因為澳聯儲和澳洲審慎監管局的宏觀審慎措施都是特別針對投資者貸款。

澳聯儲稱，超過10家機構已經做了資料修改，包括兩家最大借貸商——澳洲國民銀行和澳新銀行。羅伊說這個問題已經在近日的金融監管委員會（Council of Financial Regulators）會議上磋商過，澳洲審慎監管局、澳聯儲和澳洲統計局將對銀行數據進行徹底審查。

除投資者房貸數據之外，首置業者數據的精確度也令人懷疑，很多新進入房市的人都被歸為投資者。

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悉尼計劃為中國遊客發行互動式購物指南

近日，新州政府宣佈將發行一部互動式悉尼購物指南，以方便中國遊客出行。

互動式悉尼購物指南以中文介紹了悉尼獨特的購物場所，如位於帕丁頓、邦迪海灘、岩石區和市中心的各購物中心及周邊的景點和美食，並囊括了新州其它區域的特色景點，例如藍山、史蒂芬港和獵人谷。

該指南將由澳大利亞時尚雜誌《嘉人》與新州旅遊局合作發行。新州貿易、旅遊及重大活動廳廳長斯圖爾特·艾爾斯稱，互動式悉尼購物指南是首個專為中國市場發行的該類指南，並將在中國最大的社交媒體之一「微信」上推出。在中國，超過90%的智能手機用戶都使用微信，這對於促進悉尼旅遊業的發展是一個重大機遇。

艾爾斯還表示，該指南可以通過動態的購物場景幫助中國遊客更為輕鬆地定位各大商場，發現新州的設計師品牌和主要的國際時裝品牌。

《嘉人》的出版商傑基·弗蘭克稱，這是與中國長期建立合作關係的開始。該指南也可以讓我們的合作夥伴，如Westfield購物中心、蒂芙尼、安普里奧·阿瑪尼和雅詩蘭黛等品牌，接觸到中國遊客中潛在的奢侈品購買者。

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澳洲聯邦銀行：第三自然季的未審計現金利潤同比攀升了0.5%

《悉尼先驅晨報》報導稱，澳洲最大銀行聯邦銀行（CBA）本財年第一季度的利潤增至24億元，壞賬費用進一步降低。聯邦銀行指出，第三自然季的未審計現金利潤同比攀升了0.5%。這與市場預期大致相符，表明該銀行的盈餘線仍受益於變壞賬的貸款減少，雖然集團利潤率稍稍降低。

澳洲聯邦銀行：第三自然季的未審計現金利潤同比攀升了0.5%

聯邦銀行表示，該季度減值貸款的支出為資產總值的0.13%，低於上財年全年的0.16%。該銀行聲稱淨息差略微下滑，因為持有了更多流動資產，此外，貿易收入低於均值。其基底淨息差——不包括更動盪的財庫及市場領域，穩定牢固。

收入增幅與上財年的相似。聯邦銀行上財年的收入勁漲了6%，雖然下半財年期間僅有1%。Watermark Funds Management的投資分析師喬希（Omkar Joshi）表示，主要的驚喜在於壞賬減少至資產總額的0.13%，低於市場預計的約0.18%。

他指出，就四大行而言，澳新銀行（ANZ）似乎在這方面更另類，因為它在最新一輪的財報裡是沒有錄得壞賬減少的唯一一家。喬希認為聯邦銀行的利潤大致符合常規情況，壞賬在資產質量持續改善的情況下繼續降低。

核心零售銀行部門方面，聯邦銀行聲稱家庭存款增幅強勁，比市場總體要快，家庭貸款則與近期的增幅一致。所有銀行都承受著削減成本低壓力。聯邦銀行表示，其運營成本增幅仍舊反映了業務增長與投資、持續的監管及合規成本以及外匯影響等因素的綜合狀況。

該銀行指出，其不良及減值貸款從第二自然季的60億元減少到了55億元。期間，聯邦銀行還成功募資51億元，這推動其核心股權一級資本比率攀升0.7%至9.8%。

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阿根廷「經有機認證的葡萄酒莊」：屢獲殊榮卓越不凡、發展潛力不容小覷

門多薩位於阿根廷最西部，與智利首都聖地亞哥（Santiago）僅一山之隔，是阿根廷迄今最大、最重要的葡萄酒產區，其葡萄酒產量約佔全國七成之多。這是一處全面運營的88英畝（約合35.6公頃）「經有機認證的葡萄酒莊」，目前正在火熱出售中。酒莊位於門多薩省（Mendoza Province）首屈一指的葡萄種植區內，為投資者提供了卓越的置業機會。

首屈一指的葡萄種植區，造就獨特的葡萄酒氣質與品位

門多薩（Mendoza）產區的許多葡萄園都種植在平均海拔高達3000英呎（約900米）的肥沃土地上，土壤豐富多樣，以沖積土為主，是世界上少有的、種植海拔如此之高的葡萄園。由於高緯度所帶來的微氣候以及高海拔所特有的地形，這裡孕育並生長著不少的葡萄品種，甚至還為一些在其他產區難以種植的葡萄品種提供了一展所長的機會，這也使得門多薩產區釀製出來的葡萄酒展現出別具特色的風格，吸引了不少葡萄酒愛好者。該產區位於蜿蜒向西的安第斯山脈（Andes mountain）的「雨影區」，那裡氣候乾燥，氣溫較高，灌溉條件優越，為門多薩葡萄酒的生產提供了十分有利的地理環境。

阿根廷「經有機認證的葡萄酒莊」：屢獲殊榮卓越不凡、發展潛力不容小覷 — 這是一處全面運營的88英畝（約合35.6公頃）「經有機認證的葡萄酒莊」

這座葡萄酒莊位置卓越，經過有機認證，投資價值極高。其上建有一棟含6間客房的酒店，帶有奧運會規模的游泳池、全套釀酒設備、實驗室、倉儲設施、酒窖和銷售辦公室。完善的設施和獨特的設計風格，都令該物業可以直接投入運營，為您帶來很高的投資回報。

酒莊位於門多薩省（Mendoza Province）首屈一指的葡萄種植區內，酒莊中的葡萄枝繁葉茂，出產優質馬爾貝克（Malbec）、赤霞珠、梅洛（Merlot）、西拉和伯納達（Bonarda）紅葡萄以及白詩南（Chenin）與賽美蓉（Semillon）白葡萄。這裡的土壤類型是豐富的沙壤土；由於酒莊地處附近兩條河流的交匯處，因此有自己獨特的小氣候。灌溉水源來自安第斯山脈上溶化的積雪，因此，本酒莊中所出產的葡萄酒擁有令人稱道的氣質與品位。酒莊的所在地屬半乾旱氣候，葡萄有很長的生長期，極大增強了葡萄品質。

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