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纵观加拿大房市：到底是谁买走了温哥华的豪宅

BC Business最近爆出了在温哥华Angus Drive上的40栋房屋交易细节，包括买主是谁、是否付现金、那些房主为了买房翻新等等。

温哥华早已变成了加拿大最火热的房地产市场，2015年9月份的温哥华市内独立屋的平均售价在220万；而多伦多，虽然也市房产市场热门城市，平均房价为105万；像卡尔加里这样被油价下跌严重影响到地区，平均房价只有52万多。

纵观加拿大房市：到底是谁买走了温哥华的豪宅

现在，温哥华西区的房价已经飙升到287万，其中大部分房产都属于“豪宅”。豪宅的售价均为400万以上。在今年上半年中，有206间售出房屋的价格在400万以上，722间的售价在200万至400万之间。相比之下，多伦多的房地产市场虽然更大，但只有70件房屋售价在400万以上，另外790间售价在200万至400万之间。

调查样本及数据结果

BC Business对于温哥华西区Angus Drive上所售房屋的具体调查包括随机抽取的2012年至2014年售出的40栋房屋。调查显示，有一栋在2009年以210万售出的房屋在2013年再次以695万的高价售出。一栋2012年以290万售出的房屋经过翻修之后，在2014年以796万高价售出。不仅售价惊人，销售量也依然没有下降的倾向。半年之内，Shaughnessy上平均应该售出20-30栋房屋，但在2015年的前9个月内，售出了110栋房屋。

与此同时，飙升的房价也与本地收入出现了脱节。以多伦多相对较贵的豪宅区为例，平均家庭年收入为20.5万，房屋售价中数为287万；但温哥华西区的 Shaughnessy，2015上半年的房屋平均售价为650万，但平均家庭收入只有13.5万。也就是说，很多购房者都不是本地居民。一名房屋经纪说，“很多年前的购房者多为温哥华本地的律师、医生，但现在情况已经不同了。”

是谁买了这些豪宅？

根据房地产经纪Vivian Li的说法，购房者多为在在海外有投资意向的商人，其中很多都是来自中国内地的移民。但当然，也有房产经纪指出“新移民不会一下子就买500万的豪宅”，很多购房者都已经在温哥华生活了几年，再从200万的房子换到400万的豪宅。

根据调查，2012至2014年在Angus Drive上售出的房屋有30%都是现金支付的。

不管购房者是移民还是本地居民，这些购房者都很少参与待售房屋的公开参观日（open house），也很少使用待售房屋网站MLS。售出的房屋中大部分都是由朋友、亲戚、商业伙伴、或是移民中介的推荐。这些移民中介大多都会同时推荐给客户一种“加拿大的生活方式”，例如清新的空气、优质的学校、以及豪宅。有的移民顾问甚至会直接把客户介绍给贷款经理或房屋经纪。

UBC地理学教授David Ley说，现在这种海外购房者大量涌入温哥华房地产市场的状态与九十年代中国香港移民涌入加拿大是不一样的，“很多温哥华的商业移民希望拿到加拿大公民，拿到公民之后就相当于有了一个避难卡。”与九十年代不同的是，现阶段的趋势牵扯到更大数目的资金，移民也变得更加简单快捷了。

另外，已经有更多的加拿大银行与中国的银行进行合作，比如HSBC，原本是链接中国香港和温哥华的银行，现在已经与中国银行、中国工商银行、RBC、BMO联通，帮助移民在支付35%首付款的情况下得到更大利益的房屋贷款。有些银行甚至允许客户直接在海外购房，都不需要踏入温哥华一步就可以得到一户投资房产。

同时，往返温哥华和中国的航班也变得更加便捷便宜，从2000年的每周10班到现在的每周40班。

海外购房者的正面影响

虽然媒体焦点都集中在“外来资金”对于温哥华房地产的负面影响，但是更多的业内人士还是在强调外来资金的有利影响，尤其是更多消费给商店、餐厅和服务业带来的好处。毕竟，这些购房者都是实实在在有家庭的人群。

房产经纪Saito指出，“如果说移民带来的都是外来资金的流入，那么具体分析来看我们每个人都在帮助外来资金流入，在投资加拿大养老计划的资金中，60%都来自海外，难道我们应该全部停止投资吗？”

数字背后

1. 现金交易超常

在调查的40个房屋交易中，有30%的房屋是现金交易。而整个低陆平原地区的房屋交易中只有20%是现金交易，而且交易数额也要低很多。很多业内人士称，豪宅区的现金交易数量应该减少，但在Angus Drive上却格外多。

2. 价格涨幅超过加拿大其他地区

2011年至2012年间Angus Drive上的房价涨幅远远高出其他地区，在多伦多相似的豪宅区，7年才达到了相同幅度的价格增长。

3. 购房者为商人和主妇

数据显示，有10为购房者为家庭主妇（homemakers），15位为商人，16为是家庭主妇和商人，2位学生，2位医生，1名媒体从业者，以及1个移民律师公司。

4. 交易后房屋大多推倒重建

被调查的房屋中有30%在交易过后2年内得到了政府的建筑许可，有3栋在交易前就已经拥有了建筑许可。2015年9月，温哥华市政府刚刚出台了新的政策，不允许把战前房屋推倒重建，这项政策也许会对未来的房屋价格有小范围的影响。

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（据新快网）

2016加拿大留学：这些事你知道吗

一直以来，加拿大凭借良好的世界优质教育资源以及诱人的留学移民政策吸引着来自世界各地的莘莘学子。如今，中国留学生在加拿大留学现状如何?加拿大留学及签证又有哪些新变化?

2016加拿大留学：这些事你知道吗

加拿大作为作为最受欢迎的留学热门国之一，除了优质的教育资源和生活环境，良好的社会福利以及便利的移民政策都是吸引着无数学子前往深造的主要原因。首先，让我们先了解一下大家普遍关心的留学移民政策：

加拿大留学移民政策

国际学生在加国成功读完大专以上院校学业后，可获得最长三年的工作签证。在工作签证期满内如累计一年以上相关工作经验，并通过语言测试(如雅思成绩5分或以上)即可提出申请经验类移民。

加拿大留学现状

目前，中国学生留学加拿大的人数大约在10万人左右，分布主要是在西部温哥华大区和东部的大多伦多地区，但现在有一些家长也开始关注其他地区的留学，如爱德华王子岛省、魁北克省、萨省等。

近两年来，加拿大的移民政策愈发严苛，但是，针对有加拿大留学背景的人，则没有过多的限制。凡在加拿大完成至少两年制的文凭或学位课程后即可获得有效期为3年的工作签证。这为众多在加留学生提供了海外实习及工作的机会。而在加拿大就业前景最高的几个领域包括护士、人力资源管理、公共管理、教育、工程、建筑、计算机、精算、石油等。

加拿大留学费用

加拿大可以说是目前全球主流留学国家中性价比较好的国家。加拿大高中一年学费大约7万～8万人民币，生活费6万人民币左右;本科留学费用一年学费加生活费大概16万人民币到25万人民币之间，因为地区以及专业的不同，不同学校的费用会有一些差别。硕士的费用差别会更加大，一般理工科的硕士生，都会有很大额度的研究助学金，或者奖学金，一般来说，学费一般7万人民币到12万人民币之间。另外，加拿大有两个省份，还有返还60%学费的政策，所以如果选择这两个省留学并留下工作的学生，性价比会更好。

加拿大留学及签证的新变化

从去年4月加拿大推出最新SDS签证以来，连同较早前的SPP计划，大大提高了赴加拿大上大专以上学历的学生签证通过率及审核周期。从保证金上来看也从传统的60万~80万保证金并逐条说明资金来源简化到如今的在指定银行存1万加币，并预交1年学费，不需要详细说明资金来源。当然值得注意的是，不论是SPP计划还是SDS签证都是对学生有相应的雅思成绩要求。相对前几年，过签率有上升的表现，这对于一些被加拿大签证政策难倒的学生是个非常好的消息。可以说加拿大签证也进入了“全面开放”时代。

最新留学政策解析

一，学习许可将只会颁发给成功获得能够接收国际学生的正规教育机构录取的申请人。

解析：对于这项新政，国内的申请人只需注意在申请时选择正规的留学中介提供服务，不要被没有资质的留学中介推荐到一些野鸡大学或非正规的机构留学，让自己的留学生涯处在危险之中。

二，加拿大留学生生活中允许打工，但是持有学习许可的学生必须申请校外工作签证，才能够进行每周最多20个小时的打工。

解析：此项规定为很多希望靠自己努力减轻留学经济压力和积累工作经验的留学生们提供了一个便利条件。但是，我们并不建议留学生赴加拿大出国留学后就立刻开始打工，一方面是政策要求就读6个月后才可以开始，另一方面刚到异国他乡，留学生们更需要尽快适应纯英语的学习和生活环境，为自己未来的发展打下扎实的基础。

三，完成学业后，学生的学习许可90天后自动失效。

解析：此项规定同样是出于对学习许可管理更加严格的目的而颁布的，在旧规定中学生完成学业但学习许可未到期的情况下，学生可以逗留在加拿大直到学习许可到期为止。加拿大官方出台这项政策能够更好的督促留学生们毕业后尽快投入到工作环境之中，减少时间的无谓浪费。

四，合格的国际留学生完成学业后可以从事全日制工作直到获得毕业后工作签证(Post-Graduation Work Permit)。

解析：这一项新规是一个非常明显利好消息，之前由于工签申请的程序、学习许可转换工签的时间、用人企业对于是否持有工签的担忧等问题让留学生们手忙脚乱的准备之余，也错失了很多较好的工作机会。这项规定的出台，一方面能够让留学生们在毕业后将时间和精力更加集中的放在工作方面，也能够让用人单位更加放心的录用自己心仪的人才。

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（据太傻网）

澳洲留学：难失业的十大专业

留学专家对目前澳洲留学的专业、就业形势和就业的种类做了分析，通过此分析可以帮助学生和家长做好留学的决定，以下是较热门、需求高的专业：

澳洲留学：难失业的十大专业

1.同声传译同声传译员被称为“21世纪第一大紧缺人才”

随着中国对外经济交流的增多与奥运会带来的“会务商机”的问题，需要越来越多的同声传译员。“同传的薪金可不是按年薪或月薪来计算的，是按小时和分钟来算的，相关人士告知，现在的价码是每小时4000元至8000元”澳大利亚有多所大学开办翻译课程，NAATI作为官方翻译认证机构，全世界认可。

2.3G工程师据相关研究报告称，估计国人3G人才的缺口将达50万人以上

由于目前3G人才比较少，尤其是复合型人才奇缺，预计四年之后，3G工程师的基本年薪会在15万元至20万元。从目前的一些趋势来看，在无限增值服务行业的一些精过2.5G技术的人才年薪都会在10万元左右，3G到来之后这些人才的收入会更高。澳大利亚已经使用3G多年，大学的通讯课程也非常先进，选择名牌大学的电讯硕士也是好选择。新南威尔士、RMIT及墨尔本大学此专业都是世界领先。

3.网络媒体人才越来越走俏

相信4年之后，整个网络媒体的广告收入越来越高的时候，从业人员会有一个更好的回报。年收入应在10万~12万元。学习传媒的人士也考虑在澳大利亚学习，吸收国外成功运作国际传媒的精华，获得新的思维方法，写出更好的文章，在澳洲此课程以埃迪斯科文大学的传媒专业最负盛名。

4.物流师物流人才的需求量在600余万人

相关统计显示，目前物流从业人员中拥有大学学历以上者仅占21%。许多物流部门的管理人员是半路出家，很少受过专业的培训。壳牌在国内招聘应届大学生目前薪金每月为6000元至8000元，在一年之后会有大幅度的提升空间。澳大利亚的物流非常发达，RMIT的物流专业首屈一指，另外悉尼大学及卧龙岗大学亦有物流专业开设。

5.系统集成工程师

一名刚刚毕业毫无经验的大学生应聘系统集成工程师之后的薪金是年薪8万元，用户对系统集成服务的要求不断提高，从最初的网络建设到基于行业的应用，至对业务流程和资源策略的咨询服务，未来系统集成工程师应该是一路走高的职业。系统集成工程师在未来的年薪估计会在10万~20万元，IT目前在澳洲也在复苏，学习IT的学生可选择墨尔本大学、昆士兰大学、RMIT、UTS、南澳大学及卧龙岗大学等，其中卧龙岗大学，国内三年制的大专毕业生可直接读研，南澳大学有研究生预科连接IT硕士。

6.环境工程师年收入将在8万~10万

目前中国环保产业的从业人员13万余人，其中技术人员8万余人，按照国际通行的惯例计算，中国在环境工程师方面的缺口在42万人左右。澳洲的环境工程设计理念全球领先，作为一个美丽多元的社会，澳洲的设计师活跃在全球。著名设计大学如RMIT、墨尔本、MONASH、UNSW、QUT等久负盛名。

7.精算师人才极度缺乏

中国被世界保险界认可的精算大师不足10人，“准精算师”40多人，在当今的国内人才市场上，精算师可谓是凤毛麟角。随着国际保险巨头在中国开拓市场以及国内企业的需要，精算师是几年后保险业最炙手可热的人才，目前，国外的精算师平均年薪达10万美元，中国目前月薪也在1万元以上。四年后，随着人们对于保险认识的加强，保险行业的兴起必然会需要更多的精算师。可以考虑墨尔本、MQ、UQ等大学。

8.报关员

“入世”后，我国对外贸易的迅速增长使得对报关员的需要增加，报关员目前的收入每月5000~8000元之间，目前在贸易发达的珠江三角洲地区报关员月薪都在七、八千元。在澳大利亚可通过物流专业及国际贸易的学习完成报关员所需知识的基本储备。

9.医师和医药销售

中西医师/医药销售医学院校毕业的学生有三条路可以走，一是进入医院，急救医生、产科医生、妇产科医生、眼科医生、儿科医生及牙医、理疗都将十分的吃香;二是进入医药生产流通企业;三是继续深造。此行业的特点是越老越吃香，目前中国的医药行业月薪水平在3000~5000元，相信四年之后会有一个更好的薪金水平。

澳大利亚中医已经合法，超过50%的澳洲人用过非西医的传统疗法，前景是一片光明，可以考虑RMIT、UWS等大学就读。值得注意的是本科毕业去西方国家再念临床医学不可能，学生可通过公共健康卫生、药剂、医学管理等课程的学习，实现个人职业规划。

10.注册会计师

根据中国经济高速发展的需要，至少急需35万名注册会计师，目前实际具备从业资格的只有8万人左右，其中被国际认可的不足15%。澳大利亚的 CPA注册会计师体系是全世界认知度最高的三大会计师体系之一，相对中国CPA通过率仅11%，澳大利亚60%以上的通过率，让我们留学的学生应该有足够的信心完成CPA的学习及认证，澳大利亚众多的大学开设有CPA课程，其中以Deakin 及MQ大学的课程甚具代表力。

除以上所述十个专业之外，对于国外的就业市场还有众多专业都具备高竞争力、高薪的优势，比如教师、律师、营养师、工程师等等。

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（据威久留学）

美国放宽地产法海外投资享优惠待遇

美国奥巴马总统上周五（18日）签署美国国会通过的联邦政府2016财年预算法案，避免联邦政府关门的窘境。国会通过这份包含逾6千亿美元减税法案的同时，亦通过 “2015年保护美国人免于高税法”（Protecting Americans from Tax Hikes Act of 2015，以下简称免高税法），将原本即将到期的多项抵税规定予以暂时延长或永久延长，减免美国纳税人及企业的税赋负担。在这些抵税规定中，有一项规定使外国投资人亦获抵免税的优惠待遇。

美国放宽地产法海外投资享优惠待遇

美国国会上周通过的减税计划，其中一项放宽美国1980年实施至今的“外国人投资美国不动产法案”（FIRPTA），未来“合格境外养老基金”（qualified foreign pension funds）将享有美国本地退休基金的待遇，免除FIRPTA的所有税赋。预料此项放宽，将为美国房地产市场引进更多的外国资金。

彭博社（Bloomberg）12月18日报导，免高税法放宽美国1980年实施至今的“外国人投资美国不动产法案”（Foreign Investment in Real Property Tax Act, FIRPTA），未来“合格境外养老基金”（qualified foreign pension funds）将享有美国本地退休基金的待遇，免除FIRPTA的所有税赋。预料此项放宽，将为美国房地产市场引进更多的外国资金。

根据FIRPTA法，外国人即非美国公民、没有美国绿卡的海外个人或者公司，在出售位于美国的不动产时，买方应预扣房款的10%作为卖方未来申报美国所得税的预扣款。根据美国全国房地产投资信托协会（National Association of Real Estate Investment Trusts）的统计，如果加计其他联邦政府、州政府税赋，外国人卖房后所要负担的税赋约为房款的60%。

FIRPTA法案对不动产的定义包括了土地、楼宇、以及任何与该土地有关的财产，甚至包括石油、天然气和矿产；另外，取得美国不动产控股公司（USRPHCs）的股权也相当于投资了美国的不动产。

FIRPTA对“合格境外养老基金”的定义是，该外国基金受外国政府的约束，并依规定向其政府报告；有关其之设置系提供员工退休或养老福利，其退休收益不超过5%，且在外国国内无论是捐款或投资收入都享有免税规定。

由于全球经济衰退，外国投资者纷纷涌向收益相对较高且较稳定的美国房地产市场，包括办公大楼、商场、公寓及仓库等，这股趋势已推升美国房地产的价格。

另外，免高税法同时也放宽外国退休基金在美国持有公开交易的“地产投资信托”（Real Estate Investment Trust, REIT）的份额，由5%提高到10%，在这个比例以下可豁免FIRPTA的规定。

根据地产资金分析公司（Real Capital Analytics Inc）资料显示，今年美国房地产交易金额总计为4,830亿美元，其中784亿美元来自外国资金，约占16%。另据纽约一家地产研究机构资料，今年外国退休基金约投入75亿美元在美国房地产市场，约相当于外国资金的10%。

地产资金分析公司表示，2009年美国房地产交易的外国资金仅47亿美元，而2002到2012年外国资金的比例，平均每年约仅8%。

全国房地产投资信托协会执行长费特加特（Jim Fetgatter）表示，本项修法将带来巨大的改变，毫无疑问地会促进外国对美国不动产的投资，应会带来数千亿美元的外国投资。

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（据加西网）

CMHC公布加拿大温哥华地区公寓空置率地图

今天加拿大按揭和住房公司（CMHC）公布加拿大温哥华地区公寓空置率报告，加拿大温哥华地区创下2008年以来最低平均空置率，从去年的1%降到0.8%。

UBC区域，北岸地区和三角洲市南区有着最低空置率，而素里市空置率略高（１.９％）。

CMHC公布加拿大温哥华地区公寓空置率地图

该报告把空置率下降归因于大温地区人口增长，市场需求大于新住房单位建设速度。另外，高涨的房价也使潜在购房者却步，转而增加了房屋租赁市场的压力。

目前，加拿大温哥华地区2卧室公寓单位基准出租价格为$1,368, 比上年的$1,311略有增长。

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（据加西网）

你知道签楼花合同前需要知道些什么嘛？

很多买楼花的人由于签署了购房合同，即使对结果不满意或赔了钱，也束手无策。作为；楼花买家，要保护自己，最重要的事情就是对合同进行全面细致的谈判，保护自己的利益，最大限度地降低风险。

据澳洲Domain房地产网报导，大多数的合同都包括一个很短的冷静期，通常为三至五天。但如果买家退出，那就要求支付违约金，在纽省通常以房产购买价格的0.25%。因此，买家在签合同前仔细检查合同至关重要。

首先，购房者应该问问自己是否对楼花期房的计划和规格完全满意。大多数纠纷的发生是买方对盖好后的房子成品不满意，因为不符合他们的预期。避免失望的一种方法是，确保合同包括了全面详细的清单。什么东西包括在内，什么不包括，还有什么是可以选择特制的等等。

此外，购买公寓楼花的还应当审查房子的方位与朝向。因为这些在以后会很难予以纠正。

买家还必须知道，开发商有权对计划做出改变，只要他们没有实质性地损害买房人的权利。通常在合同中会有一个公允变化的百分比数值，购房者应努力让该值尽可能地低。

另需要检查合同的方面是，如何处理缺陷。在通常的情况下，合同要求开发商解决房子中出现的所以缺陷。开发商通常会自己验楼，但购房者不应该仅仅依靠于开发商的调查结果。买家有权在付全款前，预先查看房子。买家可以委托独立的专业人员做房产检查，这是一个很好的主意，这样把问题列一清单出来，可以让开发商修好。

许多楼花期房项目的竣工日期会被延迟。如果期房的建设超出预期交付日期一年以上，房产合同中的日落条款通常允许该份合同被解除。

但不幸的是，一些不法的开发商为了谋取暴利，以牺牲购房者利益为代价，钻日落条款的漏洞。在新曝光的一些案件中，开发商故意拖延工程进度，再利用日落条款，与买家取消合同，之后他们再以较高的价格将这些房产转售出去。因此，购买者应进行谈判，如果需要采用日落条款取消合同的话，要确保该条款有利于自己。

总而言之，购买任何房产都会涉及到一定程度的风险，买家必须权衡潜在回报。一份稳妥的合同将能减低这些风险，让购房者更加安心。

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（互联网资讯综合整理）

看悉尼人如何增值自己的房子

新州的建筑活动刷新了纪录，更多是在人们的后院进行，因为他们要在自己的土地上建设，以应对紧张的房地产市场。

Val和Paul Buckley住在女儿房子的“老奶奶套间”

根据政府今天公布的统计，在自家土地上建附加建筑或“老奶奶套间”的人比5年前多出大约75%。上一财年新州的建筑价值从一年前的290亿增长至340亿。

悉尼大学城市规划和政策教授Peter Phibbs称，大地块上建设的附加建筑可能会成为住房供应的一大来源，因为悉尼居民都希望充分利用他们的土地。

上一财年政府大约出具了4500个扩建许可，比前一财年增长了大约10%。

“老奶奶套间”的建筑许可也有增长，去年大约批准了3650套，年比增长了大约20%。这也许反映了与父母同住的年轻人数量。澳洲统计局的数据显示，过去5年，搬出父母家独自居住的25岁以下澳人的数量减少了大约20%。

Val和Paul Buckley就加入了这种潮流，他们为了与女儿们同住，购买了一套“老奶奶套间”。Buckley太太说：“这比上养老院划算，而且离家人很近。”

High Tech公司的持牌建筑商Robert Bird说，“老奶奶套间”的投资者有三类：父母为孩子而建、孩子为父母而建以及单纯的投资建设。

新州政府近日发布了一份讨论文件，鼓励人们更大限度利用例如排屋等中等密度的住房。根据政府的大都市策略，悉尼到2030年需要新增大约50万套住房。规划厅长斯托克斯（Rob Stokes）说建筑活动增加反映了规划系统的改革。

“我们要令规划系统更加简单易用，让人们能建设和改造他们的房子，而不至于被各种复杂的规划监管绑手绑脚。”

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（据新快网）

全球一线城市房市：温哥华房产严重低卖

近几年来，温哥华很多专栏作者，分析评论员都在绘声绘色地描述温哥华住房按揭负债率，投机客，外国买家和高速增长的价格等话题，仿佛温哥华住房市场充满泡沫并可能破裂而影响整个加拿大的经济。

全球一线城市房市：温哥华房产严重低卖

不要坐进观天! 如果把温哥华放在全球眼界下，我们认为处于全球一线城市的温哥华房价不但不贵，反而是太便宜了。每个来自北上广深的中国人都会惊讶温哥华的房价之低，我们无需在这里花费太多笔墨。

全球5000多个城市的详实生活成本数据，包括房租，房价收入比，1-3卧房房价，租房平均产出，平均月收入，犯罪率，交通，污染指数，医疗等指标。

我们把以下10个主要国际大城市拿出来做对比，分别是中国香港，伦敦，莫斯科，纽约，巴黎，三番市，悉尼，多伦多，东京和温哥华。从各项指标来看，温哥华当之无愧列在全球一线城市之中。

加拿大的两大城市的核心区房屋租赁价格，分别位于第8和第9位。

如果比较这十个城市的核心区房价，加拿大两大城市房产更是严重低卖（Undervalued）, 平均尺价位: 多伦多（$692）, 温哥华（$770）, 纽约($2419)，伦敦($3167)，中国香港($3297)。如果考虑现在加元贬值的大前提，加拿大两大城市的房产相对于全球投资者来说简直就是大减价促销！

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（据加西网）

2016年英国房价：较今年增幅放缓继续上涨4-6%

英国最大抵押贷款机构哈利法克斯(Halifax)周五(12月4日)预测，明年英国房价上涨速度将放慢至4-6%，过去12个月增幅接近10%。

2016年英国房价：较今年增幅放缓继续上涨4-6%

去年哈利法克斯预测今年英国房价将上涨3-5%，但该公司自己的数据显示，截至10月的三个月房价较上年同期上涨9.7%。

哈利法克斯楼市分析师艾利斯(Martin Ellis)表示，相比于收入，英国房价有些贵，不过价格受到出售房屋少、新建房屋偏低以及异常低利率等因素的支撑。艾利斯称，今年英国央行未如市场预期中的上调利率，是房价较预期上涨更快的一个主要原因。那么英国房产多少钱呢？

其他数据则显示，英国房价上涨速度低于艾利斯的预测。英国统计局公布，9月房价较上年同期上涨6.1%。上周路透调查访问的分析师预测，明后两年房价将分别上涨4.3%和3.9%。

英国央行(BOE)首席经济学家及货币政策委员会(MPC)委员霍尔丹(Andrew Haldane)上月称，英国房市供需“不平衡”，称建设长期赶不上需求。

艾利斯属于莱斯银行集团(Llyod’s)旗下，是英国最大的抵押贷款提供商之一。

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（互联网资讯综合整理）

美国东湾三谷城市之二：超值好学区圣拉蒙

圣拉蒙（San Ramon），这个位在康县（Contra Consta County）最南面的美丽小城，不仅有蓝带学校，城市安全与居民素质都排名全加州乃至全国最优秀之列！来关注一下圣拉蒙的发展近况。

美国东湾三谷城市之二：超值好学区圣拉蒙

San Ramon位于东湾的北面，南接都柏林（Dublin）和普莱森顿（Pleasanton），这里有便捷的BART捷运系统可以直通旧金山、奥克兰（Oakland），南面可以到达Fremont。San Ramon的北面是丹维尔（Danville），此处一年四季郁郁葱葱，是豪宅遍地的富丽之城。

大建商兴建豪房社区

San Ramon有两个邮政编码（Zipcode）94582和94583，高速公路680以东的94582主要是Doughterty Valley，为大多数华人青睐，因为这里有更好的学区和更新的房子。

Doughterty Valley又可分成两区：Windemere与Gale Ranch。当初由康县与Shapell Industries以及Windemere Partner BLC联合规划。Windemere多数的房子是在2000年后兴建，总共5,170套房子，2009年基本完工。Windemere最大的特点就是绿化好，没有高压线，马路极宽敞，而且具有“步行五分钟，必到一公园”的社区理念。

另一处Gale Ranch是由十几个小社区组成，其中，很值得一提的是美丽的Bridge小区，约有300多栋建筑风格各异的超级豪华别墅。因为紧邻Bridge高尔夫俱乐部，又坐拥无限风光的Golf球场，这个社区一直很受华人买家的追捧。

Gale Ranch如今也一直在不断的扩建，自2013年美国著名豪宅建商Toll Brother花了16亿美元收购Shapell Residential Homes后，他们在Gale Ranch还将建立更大的Master Plan Community，预计要新建近1,500套新房，目前已经有十多个项目在公开发售，销售热度持续不减，好多项目自开盘的一年内，涨幅已经超过10%。

如果想要看看原来的San Ramon什么样子，就该到Pine Valley 地区来看看，这里的房子大多从1960年之后建，很多是一层的Ranch Style独立屋，但是每个房子的占地都很大，至少都有6千多平方英尺的地块（Lot）。这里的高中California High School在2006-2007年也曾是全国的“蓝带高中”，学业、体育都各有强项。

好学区引起抢房效应

San Ramon公立学校隶属San Ramon Valley School District，旗下中小学几乎都是9分以上的好学校。邮编94582的Dougherty Valley高中小学校尤为出色。

值得一提的是Dougherty Valley高中（DVHS），大家都知道买学区房主要看高中的水平。DVSH于2007 年竣工，造价为是1.5亿美金，是今日全美设备最先进，最完善，造价最贵的公立高中。

此外，DVHS拥有一流的数学和社会科学师资团队，还有多达52门的大学先修AP课程，在全加州都非常少见，而且有平均70%的毕业生会直接升入美国重点四年制大学。

初中⽅⾯，Windemere Ranch Middle School是加州排名前十名的初中（6到8年级），其2013年API全国统考更获得加州第一名；2014年还获得“Blue Ribbon School”的荣誉（全国只有25所初中入选，全加州只有5所）。

此外，Dougherty Valley区的小学也很优秀，区内所有的小学在最新的GreatSchools Rating都是满分10分，无不一列外。

最新城市排名均亮眼

Doughterty Valley High名列US News 2015加州最佳高中的第29名，仅次于第26名位于Palto Alto的Henry Gunn High School，以及第27名的Saratoga High School。但这两所高中的所在城市，其独立屋平均房价都超过2百万美元。

最近，美国著名的社区和城市排行榜网站Niche，评选的2015加州最适合家庭居住城镇，San Ramon名列第一桂冠；2015加州最好公立学校，San Ramon也摘下第二头衔，全国排名第六。

好学区好价格

这么好的学区房价会不会很贵呢？答案是一点儿也不贵。根据zillow.com House Value Index，2015年10月31日前销售数据显示，整个San Ramon中间位房价为911,800美元。其中，邮编92582，Doughterty Valley区的中间价位是1,024,800美元；邮编94583为842,700美元。

一般来说，在San Ramon花100万美元，可以轻松拥有一套2,000至2,500平方英尺，2000年后新建的独立屋，这个在湾区其他好学区，是几乎找不到的。同等级别学区的Cupertino独立房中间价为$1,790,600、Palo Alto为$2,482,900、Saratoga为$2,347,000。如果你也想买好学区，而且是又新又漂亮的大房子，一定要来San Ramon看看。

种族均衡环境优美

而且，San Ramon风格各异的高尔夫球场之多可以说是湾区之最了。著名的有The Bridge Golf、San Ramon Golf、Canyon Lake Golf 等等，每年有很多国际赛事在此举行，以及邻近的 Black Hawk、Alamo、Diable等高档社区也有专属的高尔夫球场。

还有值得一提的是San Ramon的治安也非常好，今年FBI公布年度美国犯罪指数调查，San Ramon为湾区最安全的城市第三名。其中，第一名城市是希尔斯堡（Hillsborough），房价门槛太高，不易进入；第二名的城市是克莱顿（Clayton）则学区一般，且位置偏远；第三名便是广受青睐的San Ramon。

San Ramon人口也很多元化，根据2010年全国人口普查，全市有74,378人，其中，白人占53.6%、亚裔36%、拉丁裔8.7%、黑人2.8%，其他5.3%。亚裔中还包括位数众多的印度人、韩国人、日本人、越南及华裔。

在⼈均收入方面，根据CBS 2013年的一份调查显⽰示，全国只有16个城市中一半以上家庭收⼊入超过六位数，⽽其中San Ramon是六位数收入比例排名第一高的城市，中位数家庭收入为$132,339（2010年数据，如今应该更高）。高收入和高素质的居民，是让这座城市学区好、治安好的最重要因素。

饮食购物在San Ramon也非常方便，附近有两家99⼤大华超市、两家Costco，多家超市开车都在5到15分钟之内。附近还有San Francisco Premium Outlets、众多华人著名的餐馆。

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（互联网资讯综合整理）