Author: Mario.so

2017年美國房市的銷售速度、競價程度和需求增速屢創歷史記錄，這種市場的持續繁榮不僅僅讓投資者們蠢蠢欲動，也不禁讓人擔憂：2018年會出現房價泡沫嗎？

2017 年，美國住房市場庫存非常的緊張，待售房源數量從2011年以來持續地減少。2017 年底，待售房源較上年減少了 12%。這主要受強勁需求（尤其是美國年輕人買房的需求）、緩慢的房產建設和房主售房意願下降等綜合因素的推動。新住宅建設速度雖然在逐步增長，但速度不足以顯著地緩解當前的庫存緊張。

和去年情況相似，供應量將仍然成為2018年市場走勢的重要指標。雖然年底全國庫存有望小幅回升，但持續三年的供應量短缺仍將使房屋銷量下降以及價格上揚。

美國大環境良好，經濟持續提升。美聯儲聲明：明年美國經濟的發展速度將會更快，失業率繼續維持在較低水平。基於穩定的就業和持續上漲的居民可支配收入，以及活躍的商業投資，美聯儲將貨幣政策收緊，使利率提升。

自2008年的金融危機以來，中央銀行已第5次進行利率上調。政策的制定者表示，美聯儲計劃在2018年和2019年分別加息3次和2次。雖然月供上漲對投資者們來說是糟糕的，但從大局來看，正是因為該動作限制了部分購房者入場，才緩和了房價的上漲幅度，使市場能夠健康穩定發展。

房貸審核嚴格和貸款比例下降。貸款價值比(Loan-to-Value) 是貸款所占房屋價值的比值，反映了借貸市場的謹慎程度和規範性。

美國房市在08年之所以受到重創，主要源自於政府大規模鼓勵人民購房而導致的銀行及其它貸款機構借貸要求放寬，為原先不符合條件的“次貸者(Subprime Borrower)” 提供前期利率超低的浮動型貸款。

由於後期股市的復蘇和利率的升高，次貸者的房貸壓力越來越大，到最後不得不通過房產拍賣退出。法拍屋的大量增多不僅僅拉高了供應量，也冷卻了房價上漲熱度。由於再無法從房市中謀取暴利，投機者們紛紛退場，而這又進壹步促使供應量上升，最終導致了房價暴跌。

需求實際存在，房價必定上漲。十年前房屋需求源於人為政策造成的房貸垂手可得，而如今住宅需求則主要來自人口和移民的自然增長。當前價格的升高並不像過去那樣依靠短時間需求的迅速膨脹，而是供應量短缺導致的供小於求。

在展望未來趨勢時，投資者既不要光憑“價格持續上漲”來判定泡沫是否存在，也不要盲目地依賴經濟周期，應該從整體經濟環境、政府貨幣政策、供需改變源頭等多方面考量，留意美國房價走勢圖，理性作出決策。

纵览美国房价走势图，从1920年开始一直到2016年，这长达100年的美国房价历史中，美国的房价一直处于不断的上涨中，其中有两次快速的上涨，一次是1942~1954年期间出现了188%的涨幅；一次是1998~2005年涨幅达到了94.75%。

这两次的涨幅年化涨幅都达到了10%，按照3倍杠杆计算，年化投资回报率达到了30%，所有买房的人都发财了，没买房的人都哭了。

第一次是二战之后的上涨。第二次是90年代末的上涨。

二战之后的上涨主要是由于真实供求原因导致的。我们用套户比（家庭数/住房套数）的指标来衡量房地产供给量，1940年美国的套户比为0.998，1950年的为0.984。由于早期美国人口普查局每隔10年普查一次人口数据，我们无法确定在二战期间后二战结束后的最初阶段的套户比是如何变化的，但可以肯定的是1940~1950年期间的套户比几乎是没有产生任何变化。在此期间对应了房地产真实价格在70%左右的上浮。这次房地产的价格上涨几乎是完全被需求推动的。

90年代末的上涨主要是投机导致的。我们看基本面需求是否发生了实质性的变化。我们从套户比角度来看1998~2005年，套户比从1.1258上升至了1.1351，而且套户比一直长期处于上扬趋势。从住房拥有率（有房人口/总人口）的数据看，1998年的住房拥有率为66.4%，2005年的住房拥有率是69%，且住房拥有率也正处于长期上升的趋势，同样也无法解释房地产价格自1998年开始暴涨。

2005~2011年之间，美国的房价暴跌了25%，别小看这25%，就是这25%引发了美国次贷危机和全球范围的金融危机。

我们能看到的是美国房地产世纪之交的繁荣也出现了很多貌似合理的解释，但是这些解释都经不起严密的逻辑推敲。建筑成本、人口、套户比、住房拥有率都无法解释美国房地产在1998年—2005年之间的大幅度上涨。在排除了这些基本面因素后，可以将价格上涨理解为泡沫。而后的事实也证明了这是个泡沫式的上涨，即在2005年美国房地产价格出现了大幅度的下跌。

2005年美国的房地产价格迎来了明斯基时刻，我们重点关注这个时刻的房地产估值究竟达到了多高的水平。房地产的估值指标主要有两个，一个是租售比、一个是房价收入比。

从租售比的角度看，美国的房地产市场租售比长期稳定在4%~6%之间波动，在2005年房地产的租售比达到了3.15%。长期的数据显示美国的房价收入比在1960年—2000年一直稳定在8左右，而2005年房价收入比达到了11.45，相比长期均值波动范围超出了40%。
 总人口的增长、城市化和二战的停滞导致了二战之后房地产需求集中的爆发，推动房价的上涨，同时美国大幅的开工房地产，使得套户比在1960年前后超过了户均1套房产，确定了此后长达40年的房地产价格。在这里我们找到了证据去支持需求与供给在影响房地产价格。

伴随著1882年美国长期利率的下行和移民人口因素，导致了美国房地产价格始于1998年的泡沫，这次上涨时房地产的需求和供给指标无法解释房地产价格的上涨。集体式的传染，导致了房价形成了正反馈和负反馈效应。

经常有家长问小编，美国美国大学前五十位、甚至一百位的大学值不值得去读。其实这是一个稍加思考和比较就能得出的结论。

先说一个数据：美国共有五千多所各类大学，被中国教育部认可的大学有三千多所，而中国共有二千一百多所各类大所。

我们先看一下中国排名五十位至一百位附近的大学。

五十位附近的大学：南京航空航天大学、西南交通大学；

七十位左右的大学：中央财经大学、华南师范大学；

八十位附近的大学：中南财经政法大学、西南财经大学、南昌大学；

九十位左右的大学：对外经贸大学、中国地质大学；

一百位附近的大学：山西大学、黑龙江大学。

这里所列的每一所大学都是值得中国绝大多数学习去读的，许多学科、许多专业都有中国顶尖的教授专家。以一百位左右的山西大学为例，几乎是山西省最好的大学之一。东京审判中国的第一位国际大法官梅汝璈就来自山西大学

我都不好意思列我所读的大学名字，在中国大学中排六百多位，一样也有中国很有名气的教授专家。

再来谈谈美国大学排名五十位至一百位附近的大学。

五十位附近的大学：伊利诺伊大学香槟分校，威斯康星大学麦迪逊分校、俄亥俄州立大学、华盛顿大学（西雅图）。

六十位附近的大学：佐治亚大学，德克萨斯大学奥斯汀分校、普渡大学、马里兰大学。

一百位左右的大学：纽约州立大学石溪分校、圣路易斯大学、纽约州立大学布法罗分校。

上面每一所大学都有N个诺贝尔奖的得主，世界各地的顶级名人包括中国的名人比比皆是。以排名百位的纽约州立大学石溪分校为例，诺贝尔奖获得者就有三位，其他世界大奖更是数不胜数。排名更后的纽约州立大学布法罗分校，不仅诞生了四名诺贝尔奖得主，还诞生了美国第十三任总统，中国百度的老板李彦宏硕士就毕业于纽约州立大学布法罗分校计算机专业。

美国人的心目中前一二百位的大学都是挺棒的大学，何况在美国连社区学院每年都吸引不少美国学生和世界各地的许多学生就读。

只要你认真的学习美国排名前一二百位的大学都是超级好的大学，那里的教学环境、教学理念、师资力量、师生比例都是一流的，特别是所有的教授备课、讲课、作业批改都是认真负责的，你都能学到很多知识和得到能力的提升。

如果从世界自然科学、社会科学诞生的名人的角度看的话甚至北大清华都自愧不如。至少中国大陆到今天诺贝尔自然科学奖的获得者才一个人！

对中国绝大多数的学生来说，如果你能进一个中国排名前一百的大学都十分的牛了，何况美国大学前五十、前一百呢？