央行:多伦多楼市泡沫外延 边远市镇年涨50% | 加拿大

加拿大央行周四发布半年一度的经济调查报告,在有关加拿大最大都会区地产价格增长的所谓房价增长热图(heat map)中,可以清晰看到,价格上升最快涨幅最大的并不是包括多伦多在内的GTA地区,反而是距离多伦多市中心较远的周边市镇,那里房价的涨幅高达40-50%。

从下图可见,除杜兰区以外,GTA地区包括多伦多,约克区,皮尔区和荷顿区去年4月到今年4月的房价涨幅在20-30%之间。距离多伦多远一些的杜兰区,尼亚加拉,彼得堡以及Dufferin等房价涨幅在30-40%之间。距离多伦多更远的滑铁卢,Simcoe以及Kawartha Lakes等地区涨幅更达到40至50%。

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央行的报告称,显然多伦多的房市泡沫不仅蔓延到整个GTA地区,而且外延到距城市核心更远的地带,这里在一年之间的房价涨幅更为惊人。

央行的报告分析说,由于包括多伦多在内的GTA地区房价太高,为了寻找负担轻一些的住房,GTA地区的购房者不惜走的更远一些,不仅推高了大金马蹄地区GGHA(Greater Golden Horseshoe Area)大部分地区的房价,而且外围地区的房价涨幅甚至超过了GTA地区。

央行表示,显而易见,有几个基本因素推高GGHA地区的房价,诸如超低的按揭利率,强劲的就业形势,外加非本地居民的涌入等等。但这些基本面仍然不能很好地解释过去18个月来,为何该地区房价涨得如此迅速。

央行警告说,GTA地区房地产价格的增长速度超过了租金增长幅度,也使房地产投资收益下降,但投资的步伐却加快了,这有可能造成潜在的不稳定的环境。这种不稳定表现在,当市场转向以及价格回落时,投资者可能希望尽快出售其物业,甚至不惜大幅降价销售,最后对整个市场产生不利影响。

央行表示,多伦多和温哥华两大房地产市场的价格调整只有中等程度的可能性,但若一旦发生,不仅会对加拿大经济造成伤害,而且可能引起金融体系的不稳定。另外一大经济风险则是加拿大家庭与日俱增的债务负担,这个风险某种程度上也与房地产市场有关。央行担心,一旦遭遇经济震荡,加拿大家庭可能深受其害。

(据加拿大家园)

投资者如何投票?解读英国各党房产政策 | 英国

短期内房价上升的阻力会比较大。但是有计划有准备的新房东也许倒是可以趁低吸筹等待下一波上涨行情。

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由于各个政党的竞选纲领还没有全部正式出台,因此只是根据已经披露的一点信息列举了一下各政党的一些和房产有关的政策供大家参考。一转眼四个星期已经过去。不仅仅各政党的竞选纲领都已经出台并且经过了不少辩论和澄清。大选的日子更是近在眼前就是明天。希望从房产投资者的角度,借助我们的一点解读,看清各党派的政策。从而能够从一个方面帮助大家决定投谁的票。

很多人看到这篇文章的时候是星期五,大选结果已经出来了。那也挺好,忽略其他党派,新的执政党的竞选纲领不出意外就会变成政策。清楚明白地过一遍,知道哪些事很快就会发生,也可以相应地调整自己的投资策略。

1)保守党:

首先是承诺2020年前造一百万套住宅缓解住宅紧缺问题。2022年之内再加五十万套。住宅建筑市场改革,释放更多的土地并且鼓励新式建造方式的使用。对违反planning permission的行为进行惩罚。对leasehold制度下的一些不良现象进行管制,比如大幅增加地租。对表现良好的房客给予更多保护。鼓励房东提供教长期的租赁合同。简化房东报税程序。

2)工党:

工党也把增加住房供给作为优先任务之一,并且承诺建设一百万套住宅。同样,工党也将打击freeholder大幅增加地租的不良现象。对于租赁市场工党表示要保护房客。三年期的租房合同将成为主流。限定出租房的最低居住条件并且限制最高房租。鼓励房客举报不良房东,尤其是在工党担任市长的伦敦。

3)自民党:

自民党同样要造房子,但是野心小很多。到2022年只建造三十万套而已。租房市场方面,自民党提出了一个以租代买计划,租户30年后可以成为房主。和工党一样设定出租房最低居住条件。房东要出售房产时,房客有按合理价格优先购买的权利。自民党同样倡议三年期的租房合同,并且将房租涨幅限制在通胀幅度内。房客可以查询专门设立的不良房东数据库。

其实这些政策相信最近通过不少的渠道大家多多少少地都知道一些了。而且篇幅有限,我列得也不全面。我现在给大家从房产投资者的角度分析一些内容。

首先,所有政党都同意要多盖房。虽然我们没法得出盖房速度是否会超过需求的增长,从而无法得出房价总体是该升降的结论。但是土地供给发生变化,有些原来不许开发的地,比如工业用地和环保的green belt地可能升值变为住宅用地。因此投资土地可能值得关注。

第二,最近非常热门话题,开发商提供的leasehold期限从原来常见的999年缩短到125年,甚至于对独占土地的house都做成leasehold为了以后从地租获取高额价值。这几乎成为了像2015年buy to let一样火爆的话题。而显然各政党都看到了这个问题采取行动。

第三,对房屋条件和房东的要求都越来越趋向严格。管理登记制度,反洗钱制度和税务申报制度多方位大数据的覆盖使得现在游走于法律灰色地带的房东积累的风险越来越高。事发被抓或者受不了压力的会选择离场。短期内房价上升的阻力会比较大。但是有计划有准备的新房东也许倒是可以趁低吸筹等待下一波上涨行情。

以上意见仅供参考。最重要的是别忘了星期四投票。为自己的信念付出一份行动!

(据英中时报)

调查发现英国房产市场确实在放缓 | 英国

英国皇家特许测量师学会(RICS)周四(6月8日)发布的一项新的调查结果显示,过去三个月房价有所提高的被调查者占比平衡值由4月份的+22跌至+17,也低于此前预期的+20,这为英国房产市场放缓再添新证。

其中,达成协议的销售连续第二个月下跌,与上个月相比,增加了8%的被调查者看到销售协议数量的减少。

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调查发现英国房产市场确实在放缓 | 英国

RICS认为,英国房产市场未来几个月前景晦暗,但对于未来12个月的预期则稍显乐观,预期活动增加的被调查者比预期减少的多26%。

RICS指出,伦敦的需求尤其下降明显,新买家需求、销售协议及房价和预期均在5月份下跌,有意售出的房屋数量持平。

” 尽管伦敦地产市场的冷却在过去两年来都是反复出现的主题,但5月份的这一调查结果可能是受到大选的影响,购房者持观望态度者居多,”RICS称。

但Pantheon Macroeconomics的经济学家Samuel Tombs指出,供需双方状况同时恶化的情形已有一段时间。

” 实际薪资的缩减和英国退欧造成的对经济前景的高度担忧令买家数量受到阻滞,一些首次购房买家因近日上升的贷款/房价比率而却步。”

” 同时,低失业率意味着更少的屋主在这个趋弱的市场售房。由于供应收缩速度快于需求,房价可能在今年继续小幅上涨。”

(据金外汇)

莱坊国际:2017/18学年学生公寓需求飙升 | 英国

学生公寓租金呈积极态势持续增长 

根据莱坊国际(Knight Frank)的学生地产指数报告(Student Property Index.),2017/18学年,特定学生公寓(purpose built student accommodation,简称PBSA)整体租金增长了2.55%。(伦敦留学生公寓

莱坊国际:2017/18学年学生公寓需求飙升 | 英国

该指数通过综合研究英国PBSA的租金年度增长情况得出,涵盖75个城市,以每房每户为基础。据悉,一些运营者会采用动态定价模式,因此租金会有所变动。

宏观状况显示目前租金稳定增长,个别市场表现有所不同,大多取决于市场的供需变化。

一般而言,像曼彻斯特这样有大量不断增多的学生人口,且有良好生源的城市,学生公寓租金增长都非常可观。而像纽卡斯尔这样现有PBSA库存庞大,生源发展健康的城市,租金增长的速度则较为温和。

尽管2016年英国学生公寓市场的供需出现多次变化,但学生公寓租金增长指数仍覆盖了整个房地产市场的95%,且全英PBSA的入住率都相当高。

从全国来看,2017/18学年有2.5万个学生床位即将完成,2018/19学年也有1.4万的学生公寓也正在建设当中。总体而言,这些新建设施数量相当于现有库存的7.4%。

同时,2017/18学年,共享厨房的套房和非套房的租金增长大于独立屋,意味着当前市场对廉价住房的需求更大,预计不管是对租户还是开发商,这种趋势都将持续下去。

尽管在一些有知名大学的城镇,PBSA的开发力度加强,2017/18年学生公寓的租金还在上涨。随着学生数量的增加,租金也将继续增长。英国高等教育统计局(HESA)的最新数据显示,2015/16学年,英国高等教育机构招收的国内及国际学生数量创下历史新高。

不同市场表现

核心市场

特点:有2所或者多所知名大学,学生数量较多的战略性城市。此类城市受益于不断增加的学生数量,但PBSA的开发历史有限。

举例:曼彻斯特、伯明翰、爱丁堡

新兴市场

特点:PBSA开发相对不够成熟,拥有知名大学但PBSA库存较少。此类城镇通常政策规划较为严格。这些城镇租金增长高于英国平均水平,由于供需无法平衡,这一趋势还将持续。

举例:巴斯、坎特伯雷、卡迪夫

成熟市场

特点:有2所获多所知名大学,学生数量庞大。这类城市在土地开发方面历史悠久,近年来PBSA也有大量开发。最重要的是新的开发项目对最大业主需求有明显针对性。

举例:利物浦、纽卡斯尔、利兹

价格敏感市场

特点:城市有大量开发史,但对于潜在高端市场需求库存不足。廉价住房是2017/18年租金增长的主要助推器,主要来源为套房和非套房。

举例:诺丁汉、格拉斯哥、阿伯丁

(据英中时报)

统计:韩人口2032年将转为负增长 | 海外

韩国统计厅发布的“2016韩国社会指标”显示,2016年韩国人口5125万人。预计韩国的人口增长率逐年递减,2032年归零,转入人口负增长时代。

数据显示,去年韩国总和生育率为1.17,为2005年1.08以来最低。因生育年龄不断提高,生育率回升前景不容乐观。去年,生第一胎的平均年龄升至31.4岁。

与生育关系密切的婚姻指标也在低位徘徊。去年有28.2万对新人结婚,上世纪70年代以来首次跌破30万。男女初婚年龄分别为32.8岁和30.1岁,呈现日益上升势头。去年统计厅对全国13岁以上的3.8万多人进行问卷调查,回答“应该结婚”的比例仅为51.9%,较两年前降低近5个百分点。

随着医疗技术发达,65岁以上老年人口比重增势将更为明显。去年该比例达13.2%,预计在2030年达24.5%,2040年达32.8%,2060年进一步提高到41%。

(据世界人口网)

韩国老龄化问题挑战重重 | 海外

2017年初,韩国国土信息公社公布报告预测,至2050年每10户韩国家庭中,将约有4户为“一人户”。人们担心,低出生率和老龄化的双重挑战,让韩国传统家庭结构正走向解体,韩国的人口问题重重。

国土信息公社1月8日发布报告预测,到2030年,韩国人口将从2015年的5084万人增至5221万,到达峰值。之后,韩国人口至2050年将回落至4763万。与此同时,韩国家庭总户数将由2015年的1918万户增至2030年的2234万户,2050年小幅降至2209万户。其中,“一人户”家庭在2030年将从2015年的517万户增至724万户,到2050年将进一步增至763万户,占家庭总户数的35%。与此相反,四人户家庭占比将从2015年的19%降至2050年的13%。

分析认为,韩国未来人口数量减少而家庭数量增加的原因,是“一人户”家庭数量的增加,其根源在于独居老人家庭和未婚家庭的增加。具体来看,由于人口老龄化,韩国独居老人家庭数量从2010年的115万,到2050年将逼近429万。韩国保健社会研究院推算的韩国老龄化应对指数在经济合作与发展组织成员国中位居下游水平,老人贫困率和自杀率也居高不下。此外,由于房价上涨、青年失业率增加等原因,2016年韩国新生儿人数也跌至历年最低值。

在严峻形势面前,2017年对于韩国将是非常重要的一年。韩国统计厅日前发布《2015年至2065年人口预测》报告指出,韩国2017年的老年人口将首次超过0—14岁的少儿人口。老年人口占总人口比重将从2015年的12.8%,迅速增至2065年的42.5%。另一方面,韩国15—64岁的劳动适龄人口将从2017年开始减少,在总人口中所占比重将从2015年的73.4%降到2065年的47.9%。劳动适龄人口的大幅减少,将对社会生产和消费造成消极影响。

韩国《中央日报》指出,韩政府从2006年起就开始制定并推行多项政策,应对低生育率和老龄化问题,目前政府已投入逾150万亿韩元(1元人民币约合173韩元)预算,但收效甚微。

新的一年,韩国政府继续采取多种措施,力争缓解其人口结构面临的难题。日前,韩国代理总统黄教安召开国务会议,提出将挖掘未来经济增长动力列为韩国2017年治国理政5大方向之一,包括建立低生育率应对系统、完善养老保障体系等。韩国保健福祉部、教育部、环境部等部门9日提交报告,计划在总统直属的低生育老龄社会委员会下新设“人口政策改善规划团”,应对低生育率问题。此外,韩国政府还计划从今年10月起将21.5万名不孕夫妇的手术费用纳入健康保险等。

(据人民网—人民日报)

美中情局报告:韩国人口出生率排名世界倒数第4 | 海外

韩国的人口生育率在经济合作与发展组织会员国(OECD)中排名倒数第一。

韩国严重的低生育率问题不仅是在OECD成员国中,而是在全球范围内都排在倒数。

抚养子女的负担越来越重,抚养好一名孩子已经是很不容易,没有人再生育两名子女。

韩国有“黄金休假”之称的5月份马上就要到了,但韩国双职工夫妇等却苦于孩子无处托付,韩国社会称“黄金休假”甚至变成了“叹气休假”。

报道称,韩国目前的经济增长率为2%左右,在全世界排名110位,在OECD会员国中排名已经跌出前10。

美国中情局(CIA)20日发布的调查报告《世界概况》称,按2016年预测值为基准,韩国的总和生育率仅为1.25人,在全世界224个国家和地区中排名220位。

总和生育率是指每个妇女一生生育子女的平均数量。

全世界仅有4个国家和地区的总和生育率低于韩国,依次为中国香港1.19人,中国台湾地区112人,中国澳门0.94人,新加坡0.82人,其他东亚国家中,中国以1.60人排名182位,日本以1.41人排名210位,朝鲜以1.96人排名125位。此外,非洲国家尼日尔以6.62人的总和生育率排名第一。

 (据新浪)

统计:韩人口平均年龄达41.2岁 9年来老4岁 | 海外

韩国行政自治部20日发布的人口统计显示,截至3月底,韩国的人口平均年龄达到41.2岁,9年来老4.2岁。

2008年首次统计时,韩国人均年龄为37岁,2014年首次超过40岁,过了3年又增1.2岁。韩国最年轻的一级行政区是世宗市,平均年龄36.8岁,仅此一地平均年龄低于2008年。蔚山市、光州市、京畿道、大田市、仁川市和济州道等地人口低于平均年龄,全罗南道人口平均年龄最高,达44.7岁,庆尚北道、江原道、全罗北道和釜山市老龄化程度较高。

截至3月底,韩国人口为5171.49万人,环比增加0.01%,其中在外公民占比0.09%。与2月相比,京畿道、世宗市、忠清南道、济州道和仁川市人口增长,釜山、庆尚北道、大田和全罗北道等十地人口减少。

(据环球网  实习编译:胡思梅 审稿:李小飞)

韩国的人口问题有哪些?中韩人口政策有什么不一样? | 海外

2014年,韩国人口达到5041.85万,成为世界上人口密度最大的国家之一,然而,韩国的人口出生率和生育率却居世界低位,人口出生率与生育率的低迷,渐渐的衍生出了一些社会问题,为了解决这个问题,韩国不得不为此采取了一些有效的措施。

韩国的人口问题有哪些?中韩人口政策有什么不一样? | 海外
韩国人口数量增长图

韩国的人口问题有哪些?

1.快速的老龄化

根据一般的概念,人口老龄化是指老年人在人口中的比例上升。一般以65岁以上的老年人在总人口中的比例来界定,通常这一比例超过7%就界定老龄化社会,而达到14%即为老龄型社会,而达到20%即为超老龄型社会。韩国目前正成为一个名副其实的老龄化社会。2000年,65岁以上的老年人的比重达到7.2%,2005年为9.1%,2018年有望进入老龄化,到2026年,老龄人口将达到20%。一尽管韩国并非是较早进入老龄化的国家,但韩国向老龄化社会转变的速度却成为世界人口历史上最快的国家。

判断一个国家人口向老龄化的转变一般根据从一个阶段到另一个阶段所需要的时间。法国1864年即进入老龄化社会,过了115年才进入老龄型社会。在经济合作组织国家中,从老龄化向老龄型社会的转变,挪威用了92年,美国了75年,瑞典用了47年,同为亚洲国家的日本则用了24年时间。而更为突出的则是从老龄型向超老龄型社会的转变,据估算韩国只需要8年时间就可完成,这在世界上是绝无仅有的。

联合国有关部门的核算和推测的韩国人口中位数年龄,韩国的人口年龄中位数到2000年就已达到32岁,一般而言,中位数39岁作为判断人口结构是否老龄化的重要指标,从这方面来说,韩国在2000年的确已进入了老龄化社会。从表中还可以发现,年龄中位数在呈逐步增加的趋势,在2050年有望达到54.9岁,因此完全有理由认为,韩国的人口结构正在发生快速的老龄化。

2.持续下降的生育率

生育率是评估一个国家或地区人口结构变动的一个重要指标,一般用15-49岁之间的女性在一生中所生育的孩子数量来衡量,2.1被认为是保持人口数量基本不变的关键指标,低于这一数字预示著人口数量将出现减少,高于这一数字表示人口正呈现正增长。根据经济合作组织所发布的报告,所有成员国的生育率远低于世界平均水平,而韩国的生育率是最低的。经济组织国家中30个国家的生育率平均为1.6,而韩国在2005年就降低为1.08。这一数字甚至低于日本1.25水平。

韩国的人口出生率1980年为22.7‰,1990年下降为15.4‰,2001年进一步下降为11.6‰。根据联合国人口调查报告,韩国是除中国香港地区以外的生育率最低的国家。韩国在1970-1975年间生育率为4.3,2000-2005年间为1.2,而世界总体为2.56,其中发达国家1.58。

由此也可见韩国的人口生育率低于发达国家,同时从图1,也可以发现,韩国的生育率下降很快,照这一趋势发展下去,生育率下降的惯性似乎很难扭转。

3.人口结构变化 

人口的老龄化以及低生育率势必对人口结构产生重大影响,一方面是人口数量势必出现一个拐点然后呈现下降趋势,一方面是人口的进一步老龄化,从而造成有效劳动力的匮乏,韩国的企业界已经感受到人口短缺对劳动力短缺的压力。

2004年15岁以下的年轻人占人口的比重为19.1%,到2015年将锐减为13.9%,65岁以上老人的比重将由2004年9.0%到2015年上升为13.2%。七图2说明了人口的变化趋势,在2020年前后,人口数量达到顶峰,从此人口数量开始下降,而那是也将是韩国进入超老龄型社会的时期。

中韩人口政策有什么不一样?

中国主张计划生育控制人口增长

1970年至1980年初秋,我国全面推行计划生育。自此,人口计划便正式纳入第四个五年计划中。1973年国务院计划生育领导小组成立,各地相继建立计划生育工作机构。

我国逐渐形成“晚、稀、少”的生育政策,并发展为“晚婚、晚育、少生、优生”。并且,政府提出了“控制人口数量,提高人口素质”的人口政策

韩国奖励生育应对人口问题

晚婚、回避婚姻和生育意愿低是造成超低生育率的三大原因。与低生育率相伴随的则是人口老龄化。从20世纪90年代中期起,为应对低生育率和人口老龄化,韩国政府采取了如下措施:调整人口生育政策。1994年韩国政府放弃了限制生育政策,2004年,更实行奖励生育的人口政策。设立强有力的领导机构。

2005年韩国总和生育率降至1.08人后,卢武铉总统成立了低出生率及老龄化社会委员会,由总统任委员长。出台了鼓励生育的综合对策。卢武铉时期投入30.5万亿韩元(约合300亿美元)的资金,目标是到2010年,使韩国总和生育率达到1.6。而李明博计划在5年内投入78.5万亿韩元解决人口总数减少的问题。禁止堕胎。

从2004年起,韩国政府将执行了半个世纪的“劝告堕胎”政策转变为“杜绝堕胎”。另外还采取了减轻家长抚养儿童的经济负担、鼓励跨国婚姻、积极引进外国劳动力的举措。

(互联网综合整理)