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美移民局发布新执法备忘录华裔律师：需引起重视 | 美国

据美国《世界日报》报道，美国移民局近日发布执法备忘录，规定自当地时间2018年8月9日开始，学生签证及配偶（F-1、F-2、M-1及M-2）、访问学者签证及配偶（J-1、J-2）在所有合法居留时期结束之后的第2天，即被算为非法居留。部分民众认为该项规定“了无新意”，但华裔律师许先生指出，这项政策显示了重大改变，需引起重视。

新备忘录要求，如果非法居留累计达到180天，将会导致3至10年、甚至不得再次入境美国的处罚；如果超过1年，将会永久被拒绝再次入境。如果学生在留学期间做了违反身份的事，甚至会影响通过其它途径正在申请的绿卡，而且学生签证也会被取消，成为没有合法身份的状态。

移民局特别强调，所谓“不能再次进入美国”，是指不能再申请任何类型的签证，或不能申请绿卡，除非申请豁免。

许先生表示，新备忘录中，有一条是上述签证持有者，如果同时申请移民，移民局将认定此人做了违反签证身份的事，从而拒绝移民申请，第2天该申请人的学生或访学身份即失效。

他举例，现在很普遍的做法是，不少来自中国的留学生持F-1签证在美国大学就读，同时父母为他申请EB-5投资移民临时绿卡，正在排期中等待。如果在此期间，这名留学生非法打工、或做海外代购赚钱等学生签证所不允许做的事，一旦被移民局发现，并且查证属实，这名学生将会面临连EB-5绿卡也会被拒绝的后果，并且在被拒绝后的第2天，他的学生签证也会失效，丧失在美国的合法身份。

许先生提醒，这条规定也适用于留学或访学期间申请政治庇护的人。这意味着，如果在此期间申请庇护失败，遭移民法官下令递解出境，即使从来没有违反过学生签证的任何规定，且学生签证还在有效期间，他的学生签证也会被作废，将不能再以学生身份继续留在美国。

来源：中国新闻网

排版：Shelly Du

内地人上中国香港上大学需要什么条件？

虽然近年来，港校在内地招生规模不断扩大，但在内地招收本科生的12所港校每年实际录取不足2000人，只占全国考生的万分之一二。这其中除了港校在内地招生的计划数有限外，港校招生的“高门槛”更是重要因素。那么内地人上中国香港上大学需要什么条件？

内地人上中国香港上大学需要什么条件？

1、高考“裸分”一本线上

一般来说，中国香港高校要求考生的高考成绩必须达到其所属省（直辖市、自治区）一本线以上。成绩达到当地一本线也只是港校的“起步”条件，大部分学校的录取线要高出一本线很多。此外，港校在录取时不考虑考生的各类政策加分，只看高考实际分数。

2012年中国香港中文大学理科在京录取最低分为659分，高出一本线182分。文科在京录取最低分为629分，高出一本线134分。文理科分数线均超过了北大、清华在京提档线。2012年中国香港城市大学在京录取理科平均分649分，高出一本线172分；文科平均分606分，高出一本线111分。中国香港科技大学2012年入读的内地本科生高考成绩位列全国考生排名前百分之二。

也有少数港校要求高考成绩达二本线或以上即可报考，但一般为私立院校，如中国香港树仁大学、中国香港演艺学院。

2、重英语水平

港校对内地考生的高考英语成绩都有要求，考生家长也要事先了解清楚所报考学校的英语成绩要求。比如在2013年内地招生中，中国香港浸会大学和中国香港教育学院，均要求申请者英语分数达到110分以上。中国香港中文大学和中国香港城市大学则要求奖学金生英语须达130分或以上。

此外，10所自主招生的港校还要对考生进行面试，面试大多是全英文进行。在绝大部分港校课程设置中，老师通常会用英文进行教学，作业、论文也要英文写作。

3、学费、生活费每年10余万

去港校读书，经济实力也是必须考虑的问题，这两年，港校的学费也都有所上涨，就读港校每年的学费和生活费，少说也要15万元，选择港校家庭的经济能力也是不可回避的问题。

虽然港校多设有丰厚的奖学金，但名额有限，多数学生不能得偿所愿。在没有获得奖学金的前提下，赴港求学4年所需开销要五六十万，也不是普通工薪家庭能够承担的。这也让不少家境不富裕的考生放弃赴港求学。

4、学生适应能力要强

中国香港与内地的文化差异、教育理念、学习和生活方式不同，也会让内地学子“水土不服”，学生们刚开始都会有些不适应。适应能力强的学生，会很快融入到港校环境中，而适应能力不强的学生，往往会意志消沉，逃避，甚至退学。

对大多数内地生来说，语言交流也会遇到障碍。课堂上用英文教学，走出课堂，听到的更多是粤语。所以，在港校学习生活也需要考生有很强的适应性和心理素质。依赖性较强，自主性、心理承受能力较弱的同学，不一定适合赴中国香港读书。

港校开放多元的学习环境及优越的国际高校排名，对内地学生来说具有相当吸引力。同样内地高校也有其自身的优势和历史，学生要根据自己的实际情况选择，慎重考虑。

（据顺顺留学）

澳大利亚的教育体制是怎样的？

澳大利亚的教育质量具有世界一流水准，所有学校教育都是根据个体的需要、能力与兴趣而设，使得每个学生都得以发挥其个人各方面的潜能，并能运用于各行各业中

澳大利亚的教育体制大致承袭英国的系统，小学6年（即1-6年级）；中学6年（7-12年级，即初中4年及高中2年）；专科2-3年；大学3年。但是依据科系的不同，其修业年限也有差异，例如：文、商、理科3年，工科4年，法律4年或5年，医学6年。一般要进入专科以上学校进修者，必须完成12年教育。澳大利亚学生在12年级毕业后若想继续进修，可以有两种选择：第一，以实务课程为主的技术与继续教育学院；第二，具有学术理论性质的大学课程。申请资格以12年级的毕业会考成绩为依据。

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中、小学

澳大利亚公民和永久性居民义务教育的年龄为6岁－15岁（包括小学和初中）。小学一般分为六至七年级，初中则七或八年级至十年级。读完初中后一部分学生将出去找工作。但大多数学生通常升入高中(十一至十二年级)就读。学生高中毕业并通过高中毕业会考后，才可在专科以上高等院校就读。

初中教育

各州学校初中学习年限因初等教育年限的不同而略有差异。新南威尔士、维多利亚、首都区和塔斯马尼亚等州为7至10年级。西澳、南澳、和昆士兰各州及北领地初中为8至10年级。学习的主要科目有英文、数学、科学、人类社会与环境、外语、科技及应用课程、艺术及个人人发展、健康教育和体育等。初中毕业后，有的澳大利亚学生直接找工作，或学习TAFE(职业技术)课程或接受工作技能训练。但绝大部分初中毕业生将进入11至12年级就读高中。

高中教育

澳大利亚的高中教育年限为二年，即：11年级和12年级。高中学生除了继续学习英文和数学外，还须选修其他课程，如外语(德、法、希腊、意大利、日语等)、商业、法律、经济学、工业技术、电脑及电子技术等课程。读完12年级后，学生毕业成绩是由平时校内成绩与统考成绩决定的，高中毕业成绩也是进入大学学习的必要条件。各个学校学年有些差异，但一般通常分为四个学期。除12年级外，学生一般可以在任何一个学期开始时插班。

在决定去澳大利亚留学前，有必要先了解一下在澳的各项花费，自费留学生除须向学校缴纳全部学费外，还须支付医疗保险费，生活费等。

中学

学费因课程和学校的不同差异较大。公立学校比私立学校学费低。一般公立学校7至10年级课程每年学费为7000澳元左右，11至12年级课程每年则为8000澳元左右。每年需8000澳元至10000澳元支付日常生活开支，如：食宿、交通和服装等。

大学

不同专业学费差距颇大，在教室里授课的课程，如经济、商业和法律等每年学费7000澳元至1000澳元不等；在实验室授课的课程如科学、工程和农业等每年学费11000澳元至20000澳元的课程，如经济、商业和法律等；而医科的学费可达每年25000澳元。现在欲去澳大利亚留学，必须预交半年学费。
MBA(Master of Business Administration ),工商管理硕士，MBA学费一年由10000澳元至20000澳元不等。

生活费用

单身学生在澳大利亚每年需10000澳元至12000澳元来支付日常生活开支，如食品，住房等。已婚学生则另需4500澳元作为配偶的生活费，而每个子女生活开支每年约为3000澳元。海外留学生按其签证上规定，可以在不影响学业的情况下打工，每周最多20个小时，但假期可全天打工，学生每年的打工收入如果不超过5800澳元，则不需缴纳个人收入税。

（据教育时空网）

开学季：留学党怎样在海外租房？

Part 1 四大热门留学国家住宿情况调查

无论就读的是 “常春藤”名校，还是名气一般的院校，绝大多数留学生抵达国外，所面临的第一个挑战就是住宿问题。近年来随着中国留学生数量日益增多，这些大学面临普遍宿舍资源不够的情况。居外以四大热门留学国家为例，介绍当地大学宿舍情况以及校外租房的费用。>>>详细

zhusu02 — 选择校外租房时，首先要考虑房子的地理位置，室友情况，交通是否便利，最好能找打距离学校比较近或者是交通比较方便的房子等。

Part 2 海外留学的四大租房类型

留学生在海外的住宿，除了Dorm(学生宿舍)外，还可以选择自己租房住，房型一般有四类：Studio(单身公寓)、XBXB(第一个b指的是bedroom，第二个b指的是bathroom，数字代表数目)、House(四房以上的房子)、Homestay(寄宿家庭)。

都有哪些租房渠道？

1. 各大高校的BBS论坛&学校群邮件

2、学校On-campus Housing官网

3. 咨询学长学姐

4. 上租房网站：Craigslist、Zillow、Rent、Apartments

5、房屋中介

Part 3、留学生海外租房要注意哪些事项？

1、关于找室友

和室友合不来是很费事的事情，因而最好还是找本人熟识的同窗一同合租。

找到人之后，一定要先讨论分明如下问题，这些问题是最根本必需问分明的：能否抽烟、学习习气、清洁清扫、聚会、过夜客人、食物、费用分享等一系列问题。>>>详细

2、关于合同

▪ 许多房主请求房客“预付房租”，在搬入前先预付第一个月和最后一个月的房租。预付房租是为了确保房客在搬走前至少30天通知房主。应当妥善保管押金收条，作为凭证。

▪ 签合同前，和房主或经理一道检查公寓，列出一切你搬走时不应承当义务的缺陷之处。

▪ 只承受细致写分明规则和条件的书面租房合同

▪ 在签署任何租房合同前，一定要先分明而彻底地弄明白合同的内容

▪ 签合同的时分一定要问分明冬天的供暖时间从什么时分开端，到什么时分完毕，假如供暖呈现问题怎样办。>>>详细

3、租房费用比例适宜

总的来说，租房的钱应占全部生活费的四分之一到三分之一。假如房租是整个预算的一半，那么花在房租上的钱就太多了。>>>详细

4、关于退房

如果遇到房东不合理的要求，要有胆量去争辩，或者找学校恳求协助或者支持，学校永远会站在你的角度协助你，支持你，维护你的利益。>>>详细

能够做的一些小事情：

1）照相留证据

2）做move-outinspection

3）提早入住

Part 4 海外租房常见问题答疑

1、没有信用记录，要如何在美国租房？

通常有三种可能的解决方案。

第一，找到一个能够比较信任你的个人房东（比如，中国房东），直接向其租房。

第二，如果是正规房产公司出租的房子，往往信用记录是回避不了的。这种情况下，你可以寻找担保人（guarantor），比如亲戚或者父母等，为你担保。担保人需要提供自己的信用记录和收入证明。另外，在万不得已的情况下，也可以试试找学校的老师为自己担保。

第三，有些房产公司允许房客一次性付清第一年的房租来表达自己的租房诚意，通

2、在美国租房如何保障我的利益，如何签订租房合同？

答：在美国每个州都实行的是州法，因此在确定了租房之后，你需要了解当地的房屋租赁法则，主动拟定一份能够保障房东和自己租房利益的合同，合同中需要明确双方的责任和义务，房租的支付方式，房屋押金的支付和退还等条款，在租房时让房东签署，以确保你的租房有保障。

过这种形式免去对信用记录的硬性要求。这种情况常见于纽约，芝加哥这样的大城市。

3、租房一定要签租约吗？

房客搬进房东的房子，一定事先会有交流的说好一个双方都同意的条件的，但它不一定非要用书面的形式固定下来，法律上没有硬性规定，因此口头的协议也是有效的，只要房东和租客双方认为口头协议能够得到执行和遵守就行。只有租住家庭护理房屋的情况是例外。

不过，一旦在租房居住期间出现纠纷，口头协议往往很难保证双方的利益都不受到损害并最终平息争端。

4、在加拿大租房，房东有权收取押金吗？

房东有权在双方确认租约之前或当天收取押金，但押金金额不能超过一个月的房租，如果不足一个月，不能超过双方商定的第一个支付房租期的金额。

例如，如果租金每周交一次，押金就不能超过一周租金的额度；如果租金两个月交一次，押金也不能超过一个月租金的额度。

押金必须用于终止租约之前一个月的房租，而不能用作包括赔偿损失在内的其他任何方面。

5、房东要给租金的收据吗？

如果租客提出要收据，房东不得拒绝，而且不能收取开收据的费用。除此之外，租客还可以就房东在任何方面的收费索取收据，如果房东拒绝，就是违反了有关法规。即使是已经搬出的租客，只要搬出期限没有超过一年，仍然可以向前房东索取相关付费的收据，房东照样不能拒绝。

名家观点

加拿大出租物业的FAQ解答了解你的房客和税法

投资出租物业者，主要看中: 保值，增值潜力，资产回报率(ROI)及储蓄功能。先向大家介绍的是投资加拿大出租物业前需要了解的信息，这些信息可以帮助你判断是否做好了投资加拿大出租物业的准备──知其然，更要知其所以然。>>>详细

理财师Liya CHEN专栏全集

理财师Liya畅谈在加拿大投资买房的种种要诀

伦敦10大购房出租（Buy to Let）租金回报率最高区域揭晓！

用于投资的房产，除了房屋本身的质量，地理位置便是最重要最值得考虑的因素。今個月（2016年4月），英国购房出租房产的印花税就要上涨，但是对于成熟的投资者来说，税费上的变动远远不足以使房产投资的脚步停歇。>>>详细

陈新宜专栏全集

跟着资深房地产专家去英国投资

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宿舍房型问题？据说90%的留学生都没搞懂 | 英国

还有3个月不到时间就要开学了，童鞋们找到了自己心仪的宿舍了吗？还是看着Studio、EnSuite等名词一脸懵逼？永远都搞不懂double room和twin room的区别？这次，我们请来了两名正在英国留学的学长学姐，所有问题都将在这篇住宿攻略中搞定！

首先是房型科普，一般来说多(dan)数(shen)人(gou)会选择Studio或者EnSuite

STUDIO

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又叫独立单间。因此所有东西都是一件：一张床一个书桌一个衣柜一个电视机等等都供你一人畅享，没人和你抢遥控器共享马桶偷拿洗洁精并在你即将入睡时醉醺醺地进入房门。

EnSuite

也称多人套间，相当于X室一厅。除了厨房和客厅是共用的，其余配置都是单独使用。EnSuite充满无限可能，要么红尘作伴潇潇洒洒坐在一起吃火锅，要么撕到天荒地老今天我煮螺蛳粉。价格方面相对亲民。

究竟选择Studio还是EnSuite，学长学姐展开了激烈的辩论

1 Studio厨房 VS EnSuite厨房

学长：呵呵，吃饭一时爽，洗碗火葬场；自从住了studio，水槽干干净净，也没人偷我冰箱里的凤爪了！

学姐：有什么比一群人围坐在一起开大抽油烟机吃火锅更爽的事儿呢，老独来独往小心憋出病来哦

2 Studio单人间 VS EnSuite套间

学长：你能想象准备和微积分战斗时隔壁突然传出不可描述之声吗？自从住了studio，我终于拿到了奖学金

学姐：你能想象有一群人和你一起在战斗吗？战斗到凌晨大家还会在客厅煮上几碗夜宵

3 Studio网速 VS EnSuite网速

学长：去年双十一错过了将近一个亿。因为隔壁的工科男在下爱情动作片，高富帅在打赏女主播，自从住了studio，至今省了将近100镑

学姐：我住的EnSuite网速就超快啊！昨天一起组团打怪刷经验，爽！今天准备在线二刷神夏第四季

4 Studio卫生间 VS EnSuite卫生间

学长：曾经有一次室友喝醉把自己反锁在厕所里然后睡着了，憋了半个多小时的便意最终去公共厕所释放了。现在我想待多久都行

学姐：你住的真的不是毛坯房吗？我的多人套间就有独立卫浴诶

5 Studio客厅 VS EnSuite客厅

学长：当我想看权力的游戏时，结果被玩最终幻想的人抢了先！半夜出去上个厕所发现客厅的沙发上有人在进行生命的大和谐。还好住了studio，今年暑假准备接我妈来住个两天，反正没人管

学姐：我的EnSuite每个房间都配有电视机呢！周末大家还能一起狼人杀，要不要考虑住过来？

从个人隐私及方便度而言，Studio的确是更好的选择，然鹅，学校宿舍的studio数量很少且需要提前预定，尤其是现在这个时间节点。

不过，8要灰心，并非所有EnSuite都不那么人性化，Jessica在曼彻斯特选择的是英国专业学生公寓Vita Student，大部分合租的宿舍只配备一个电视一个卫生间有些甚至还不包括WIFI，而Vita Student则很好地解决了这些冲突点：每个房间都配备了40寸智能电视和独立高品质铬制配件的卫生间。

无论是studio或者EnSuite，所有房间都配置了厨房中的爱马仕——SMEG或者Bosch的二合一厨房家电及全新的厨房用具

纯棉床上用品助你一夜好眠，床底拥有宽敞储物空间，可塞下两只行李箱及一些鞋盒，另外还有两个衣柜，书桌与座椅，餐桌，层架收纳等

大部分学校宿舍仅提供20-100兆WIFI，升级需额外缴费，而Vita家免费提供250兆高速WIFI！准备好在某宝上剁手了吗？

免费自助早餐！巧克力面包一口咬下去会爆浆哦！

健身房统统免费使用！

英国天气湿冷，我们24小时暖气持续供暖哦

Vita Student每周自带免费清洁服务，还会小心翼翼放好的你的鞋子，另有个性化清洁可供选择！

此外，所有Vita Student的住户都可以免费享受到我们HUB（公共活动中心）的服务！

多间自习室，从两人私密空间到多人小组学习室

包含电影院和影音室，不仅带有等离子屏电视机，还能免费收看天空体育、BT体育和Netflix等频道，甚至可以玩PS4和Xbox！

高私密性的就餐空间、休息区，

独立公共活动区域，带有健身房，桌球台等娱乐设施，谢菲尔德学生公寓更有麻将室哦！

包含7天24小时的安保服务，24小时监控录像覆盖公共区域和大门入口。

还有免费共享的Vita Bike等你来骑哦！

入住当天，我们的工作人员会免费为大家搬运行李，介绍公寓的设施情况以及位置，让大家体验“拎包入住”的感觉

还有更多派对活动等你探索哦！

除此之外，还有两种房型double studio（双人单床间）和twin studio（双人双床间），里面所有家具都是成双成对的，唯一不同的是twin studio的两张床之间有两只柜子作为隔离，适当地保留了个人隐私。

twin studio

double studio

好了，重点来了，Vita Student有一种特殊房型duplex（复式套房），一楼是起居空间，二楼便能满足你露天烧烤室内火锅的愿望了！

不过，如果遇到奇葩室友的话，还是得充分发挥自己的智慧，比如……贴个纸条！

相关资讯：在英国出售房产前10周的10项准备

（据英国留学中心）

英学生贷款或影响房贷评估购房难度增加 | 英国

据英国《每日邮报》报道，根据近日发布的《抵押贷款市场报告》，金融市场行为监管局（Financial Conduct Authority，简称FCA）承认，负债累累的大学生毕业后难以偿还贷款，他们的买房计划也或许被迫夭折。

本学年大学的学费最高达每年9000英镑，其中不包括住宿费和生活费，意味着大学生可能要背负数万英镑的债务。

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日前有提议称要将学生贷款包含在抵押贷款的承受能力计算中。

学生贷款算债务？

英国British Money主管，前MBA学员Alexander Burgess获得FCA批准，也表示正在考虑学生贷款问题，同时FCA发言人也承认确有此事。

MMR的方针将要求所有抵押贷款人将学生贷款作为支出的一部分，极大地减少贷款数量。

Alex Burgess表示，许多人似乎都对学生贷款产生了误解，以为学生贷款会有折扣，但其实并非如此。

据推断，学生并没有把助学贷款当做一项债务，信用评级公司只关注他们的学生贷款记录，Money Saving Expert 等金融网站则认为不应将学生贷款包括在信用档案内。

贷款新规从严

英国最大的抵押贷款公司Halifax也对学生贷款表示关注。一位发言人表示，作为MMR改革的一部分，目前该公司计划在审核新的抵押贷款申请时将学生贷款也考虑在内。

根据MMR新规，贷款申请的时间将会延长，用于进行贷款人压力测试，确保将来贷款人能够偿还贷款。除此之外，还会就生活状况进行一系列询问，如是否吃牛排、打高尔夫或是否打算组建家庭等。

房屋抵押贷款协会（Building Societies Association）发言人表示，根据MMR新规，学生贷款必须作为支出的一部分，将包括在贷款负担能力评估之内。

抵押贷款机构理事会（Council for Mortgage Lenders）总经理Paul Smee说：“在对抵押贷款申请进行评估时，银行要取得贷款人的收入数据，从而确定该贷款人能承受哪一种贷款级别。过度借贷是决不允许的，但贷款申请通过与否并没有绝对的标准，银行必须对贷款人进行全面的评估。”

London & Country Mortgages发言人补充道：“任何形式的贷款都要进行负担能力评估，这直接关系到贷款人可以申请贷款的数额大小。包括学生贷款在内的所有日常开支都有可能对抵押贷款的数额产生影响。”

这项消息对十年前就已经从大学毕业的人来说是个巨大的打击，他们支付了更高的学费，许多人已经工作多年，省吃俭用存下积蓄，最终却发现他们的买房梦想可能无法实现。

Alex表示，这是对背负着巨额债务，只能通过参加高等教育来实现自己的职业理想的一代人的沉重打击。

（据英中时报）

莱坊国际：2017/18学年学生公寓需求飙升 | 英国

学生公寓租金呈积极态势持续增长

根据莱坊国际（Knight Frank）的学生地产指数报告（Student Property Index.），2017/18学年，特定学生公寓（purpose built student accommodation，简称PBSA）整体租金增长了2.55%。（伦敦留学生公寓）

该指数通过综合研究英国PBSA的租金年度增长情况得出，涵盖75个城市，以每房每户为基础。据悉，一些运营者会采用动态定价模式，因此租金会有所变动。

宏观状况显示目前租金稳定增长，个别市场表现有所不同，大多取决于市场的供需变化。

一般而言，像曼彻斯特这样有大量不断增多的学生人口，且有良好生源的城市，学生公寓租金增长都非常可观。而像纽卡斯尔这样现有PBSA库存庞大，生源发展健康的城市，租金增长的速度则较为温和。

尽管2016年英国学生公寓市场的供需出现多次变化，但学生公寓租金增长指数仍覆盖了整个房地产市场的95%，且全英PBSA的入住率都相当高。

从全国来看，2017/18学年有2.5万个学生床位即将完成，2018/19学年也有1.4万的学生公寓也正在建设当中。总体而言，这些新建设施数量相当于现有库存的7.4%。

同时，2017/18学年，共享厨房的套房和非套房的租金增长大于独立屋，意味着当前市场对廉价住房的需求更大，预计不管是对租户还是开发商，这种趋势都将持续下去。

尽管在一些有知名大学的城镇，PBSA的开发力度加强，2017/18年学生公寓的租金还在上涨。随着学生数量的增加，租金也将继续增长。英国高等教育统计局（HESA）的最新数据显示，2015/16学年，英国高等教育机构招收的国内及国际学生数量创下历史新高。

不同市场表现

核心市场

特点：有2所或者多所知名大学，学生数量较多的战略性城市。此类城市受益于不断增加的学生数量，但PBSA的开发历史有限。

举例：曼彻斯特、伯明翰、爱丁堡

新兴市场

特点：PBSA开发相对不够成熟，拥有知名大学但PBSA库存较少。此类城镇通常政策规划较为严格。这些城镇租金增长高于英国平均水平，由于供需无法平衡，这一趋势还将持续。

举例：巴斯、坎特伯雷、卡迪夫

成熟市场

特点：有2所获多所知名大学，学生数量庞大。这类城市在土地开发方面历史悠久，近年来PBSA也有大量开发。最重要的是新的开发项目对最大业主需求有明显针对性。

举例：利物浦、纽卡斯尔、利兹

价格敏感市场

特点：城市有大量开发史，但对于潜在高端市场需求库存不足。廉价住房是2017/18年租金增长的主要助推器，主要来源为套房和非套房。

举例：诺丁汉、格拉斯哥、阿伯丁

（据英中时报）

居外看点：数据派！一眼洞穿美学生公寓市场潜力

随着毕业季的来临，无论是高中或是大学的毕业生都能长舒一口气了。然而各大高校仍在做最后努力，以期提升数据形象。

学年走向尾声，针对各大高校的众多统计测评新鲜出炉了。对于学生公寓产业而言，这三个数字尤为重要：6年内毕业率（有多少学生能在6年内拿到本科学位）、新生留存率（有多少大一新生选择继续在本校读大二）、以及录取率（多少申请人被最终录取）。这几项数据与学生人数有着千丝万缕的关系，也预示着今后几年的学生公寓租客市场规模。

此三项数据亦是高校教学质量的量化表现，高中生择校的重要参考数据。高等教育不言而喻是人生最重要的投资之一，在美国，很多学生会申请学生贷款以支付学费，这是很普遍的情况。和中国的众多房奴一样，将来还学生贷款也是一件耗时长，困难重重的事情。

哈佛大学的联合住房研究中心的一项报告显示,未能毕业的学生最受学贷之苦。他们占所有贷款至少5万美金的学生中的比例，从2001年的6%上升至2013年的22%。

正因如此，高中毕业生应当准确估测自己的学业的能力，寻找合适的高校就读。而高校则要保持一个良好的6年毕业率。在美国，虽说本科阶段的学历应当在4年内完成，但并没有规定必须用四年时间修完要求的课程。提早或延迟毕业都是正常情况。

房产大数据公司Axiometrics 对175所美国顶尖高校进行了统计：入选的高校样本涵盖了大型房地产投资信托基金、学生公寓主要开发商和运营商密切关注的目标市场。下面我们来看看这三组数据：6年毕业率、新生保留率、和录取率的数据向我们揭示了什么。

16-17学年，“6年毕业率”排名前十的主要是大型公立大学，入围的私立高校只有两所：圣母大学（印第安纳）和理海大学（宾夕法尼亚）。私立院校总体还是略逊公立院校一筹。加州大学系则有三大分校进入前十：伯克利、尔湾、及洛杉矶。另有两所来自中西部，剩余的都来自东海岸。这10所院校的平均入学人数为3万2千7百人，过去十年，这一数据呈现稳步上升态势。

本年度十大“6年毕业率“最低的高校往往是过去十年内入学人数增长缓慢的。然而却有两个例外：2008年萨凡纳州立（佐治亚）与犹他谷大学（犹他）的增长率分别为11.8%与12%，较任何其他学校的一年的数字几乎翻倍。

毕业率低的院校的平均学生人数也较低，大约是1万1千8百人。其中有4年制的公立学校，但主要还是走读的专科学校与分部校区。这些学校大多位于西部与南部，佐治亚州的占了多数。

新生保留率榜单的两极的学校与6年毕业率的有所重叠。新生保留率指的是有多少新生继续在原校读大二，而非转学或退学（都是在美国非常常见的情况）。

新生保留率高表示学生对第一学年的大学生涯表示满意。当然，学生也会因为与学校无关的原因退学，例如经济上或学业困难、家庭、个人情况等。

对于学生公寓投资客而言，应该关注新生保留率，这个数据越高，这个学校附近的学生公寓越值得投资。因为许多高校规定大一新生必须住宿舍，因而学生公寓的住客通常是高年级学生。

“6年毕业率”和 “新生保留率”都跟高校的教学质量搭界。课业难，那么“录取率”也较低，说明该校比较精英化。

为什么这么说呢，因为“录取率”最低的十大高校，“新生保留率”和“6年毕业率”都是最高的。尽管少录取学生在短期内对入学人数增长没有多大帮助，但从长计议，可以保证稳定的学生人数、保留率，以及学业完成率。

反过来看，“录取率”最高的十所高校却不是“新生保留率”与“6年毕业率”最低的。只有犹他谷大学同时进入这三张榜单，而且是其中学生人数最多的。

可是这些高校有一个共同点：都是典型的小型公立学校。他们要靠不断增加的入学人数来存活，那么就会相应牺牲掉新生保留率和6年毕业率。

总体来看，这三项数据为评估高校质量及其学生群体提供参考，尽管学业难易并非影响学生是否能继续泛舟于学海之中乃至毕业的唯一因素。学生公寓投资者可以用这些数据来估量各大高校学生人数，也就是当地市场的需求量。

By Sarah Simmons | Thursday, May 25, 2017

翻译：居外研究院实习编辑常元臻 June 6， 2017

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美国房市：为何学生公寓成为新兴投资板块 | 美国

尽管特朗普上台后，不少原本计划申请美国留学的人们在重新考虑对国际留学生更友好的其他国家进修充电，但机构投资者对于学生公寓板块的投资热情丝毫不减，背后的主要原因是美国公立大学“捉襟见肘”的财务状况和美国教育体系在全球的魅力仍然最佳，相对于普通住宅公寓而言，租金收入更稳定的学生公寓作是不受“经济周期”影响的理想投资板块，因而得到众多机构投资者的青睐。

根据CBRE 世邦魏理仕公布的2017年第一季度数据显示，学生公寓在该季度成交金额为11亿美元，，比2016年同期略有的11.4亿美元交易额下跌，这完全不同于目前美国买卖双方都在观望美联储的加息动作，变得更加审慎的传统住宅房产板块。

与国内大学不同，北美大学的校内宿舍数量一般仅够低年级学生住宿，高年级学生普遍在校外租房。

随着北美各大校园周边众多类似于宿舍的学生公寓拔地而起，学生渐渐摒弃了学长学姐们的住宿方式。与住宿舍相比，居外研究院针对南卡罗莱州的数十名中国留学生做过调研的结果显示，在南卡，租住学生公寓一年能省200-1000美金左右，而且学生公寓的设施普遍更新更好（校园内的宿舍普遍年久失修）；与市面上的普通公寓相较，围栏式的社区比较安全，邻居也都是学生，配套设施完备，例如健身房、游泳池、高速wifi、学习室等一应俱全，而且学生公寓的房间通常都是精装修；较独栋房屋而言，个人空间能得以保证，室友之间的纠纷容易避免。在价格相差无几的情况下，这样专门设计的学生公寓受到广泛追捧。

校外参差不齐的住宿条件使得学生公寓的投资市场在近十年内趋于火爆。以16-17年橄榄球全国冠军克莱姆森大学为例，据当地学生介绍，尽管校外的学生公寓不胜枚举，入住率仍高达97%左右。供不应求是当前这一市场现状的真是写照，像下图这样的建筑工地在学校周围随处可见。

>>>美国置业百科：美国购房流程 | 美国房贷申请 | 美国房产税费

美国房市：为何学生公寓成为新兴投资板块 | 美国 — 待开工的克莱姆森大学学生公寓

来源：承建商Fortune Johnson General Contractors

哪怕是在城市化水平极低、经济水平落后于全美平均水平的南卡罗莱纳州，克莱姆森大学（Clemson University）周边的学生公寓也遍地开花，在建学生公寓的火爆足以看出美国本土开发商对这一领域的投资热情。根据美国多户家庭住宅委员会（NMHC）提供的数据，2014年至2016年，每年的学生公寓交易量都在创纪录，2014年的学生公寓销售额为35亿美金，2015年未60亿，而2016年，有100亿美元的学生公寓成交，而现在市面上现在找不到多少在卖学生公寓的卖家。

克莱姆森这样学生公寓供应不足的情况并不是个例，美国教育部数据中心2015年的统计显示，随着“00后”即将步入大学校园，2025年在美就读本科的人数预计将会增长14 %至1980万人。（如下图美国高校招生规模数据所示）根据第一太平戴维斯发布的数据显示， 2014年为例，只有12%的美国大学学生能够住在学校宿舍，有接近四分之一的大学学生需要在外租用民宅，剩下的六成左右学生住在父母或者亲戚家里。可见在当下乃至可预见的将来，投资美国学生公寓具有十足的吸引力。

不断增长的入人数对于学生住房提出了新的要求，也为投资者及开发商提供了前所未有的机会。据美国国际注册商业房地产投资师协会 (CCIM)介绍，学生公寓目前只占多户型房产市场的10%，在过去5年中有显著的增长。Real Capital Analysis的数据则显示，相较于其他非核心住房，学生公寓的投资量增长规模也最为显著。（如下图所示）

世邦魏理仕的美国学生公寓集团（ National Student Housing Group ）是全美最大的学生公寓中介，该集团发布报告显示，2016年的行业投资交易额达98亿美元, 比2015年增长42亿，是2014年的3倍。

美国商业地产投资人员资质认证机构CCIM的专家Mike Milovick表示，自2003年起校外学生公寓的投资者由富有的学生家长已经转变为机构投资者以及房地产信托投资基金(REITs) 。

学生公寓投资收益稳定体现在两个方面：出租价格逐步上涨、资本化率保持高位。CBRE的报告称，2016年每床位单价又达新高，$66,386 的均价比2015年高10%，比2014年高30%。学生公寓每单元的均价也逐年稳步上涨，由下图所示，美国的情况还是略高于北美的均价。

下面两图展示了学生公寓从2006-2016的平均资本化率，过去10年间学生公寓的资本化率保持在5%-8%之间。自2015年下半年起，学生公寓的表现就一直略胜多户型房产一筹，而且稳定在5.7%-7%之间。

对于个人投资者而言，学生公寓投资收益率更高，风险较低，也更有保障，适合已配置了低收益债权、保险，又希望配置部分风险适中、收益稳定的增长性产品的投资者。除此之外，学生公寓还有较为多样的退出方式。除了出售、回购、参与并购重组等，也可以按美国房地产信托基金（REITs）的要求，以资产证券化的方式退出，退出收益亦相当可观。

就租金来看，在2017年6月份的数据报告显示，美国学生公寓年有效租金增长率平均约为2.3%左右，较15-16年平均增长率水平2.0%略有提升，最高的可达5%-10%。但即使校外公寓的价格不断上涨，普遍来讲还是比校内的宿舍便宜。

当前美国领先的学生公寓开发商／产权持有者／营运商/服务商包括：美国高校社团（American College Communities）, 教育地产信托公司（ Education Realty Trust Inc.）, 美国校园社团（American Campus Communities）, 萨班地产（Saban Real Estate）, 和总部位于匹兹堡的学生公寓开发及运营商Campus Advantage 等。

北美乃至全球的学生公寓市场巨大，近年来随着机构，REITs大手笔的投入，其关注度火热上升。亚洲范围内，新加坡政府投资公司GIC去年与美加机构联手斥巨资购入多套学生公寓项目，引起国内外投资者侧目。中国的投资者，尤其是孩子到了高校年龄的，不妨对学生公寓市场进行重点关注。

撰稿：居外研究院实习编辑常元臻

编辑：居外研究院房产分析师杨嘉锡

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研究：UIUC附近是学生买房热点 | 美国

Realtor.com研究表明，伊利诺大学厄班纳——香槟分校（UIUC）是学生买房的热点区域。研究说，这个区域学生买房比租房便宜，属于美国第十大买房值的大学城。

美国房地产经纪人协会（National Association of Realtors）下属的Realtor.com进行研究发现，UIUC附近3卧2浴房价中位值略高过14万9千美元，如果首付20%，30年的按揭，房主每月支付$875养房，而当地同类房子的月租金是$956。可见，在UIUC一带，买房比租房划算。

UIUC附近买房的另一大优势是，那里的房价没有明显上涨，一套独立屋的均价是$157,450，只比2016年增长2.9%，而2016年比2015年只增长3.4%。这说明，房价仍有涨价空间，房主在几年后出售时不会亏。

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点击查看美国大学城房源

Realtor.com研究发现，巴尔的摩的约翰‧霍普金斯大学（John Hopkins University）是最值得买房的大学城，那里养房费用是$775/月，远低于月租金$1443。

其次是印第安纳州South Bend的圣母大学（Notre Dame University），养房$470/月，租金$856/月。其后是普渡大学（Purdue University）、密西根州立大学（Michigan State University）、宾州大学（University of Pennsylvania）、马里兰大学（University at Maryland at College Park）、俄亥俄州的凯斯西储大学（Case Western Reserve University）、宾州的斯沃斯莫尔学院（Swarthmore College）、及密尔沃基的马凯特大学（Marquette University）。
　　
另一个房地产数据网站Zillow.com研究称，在UIUC附近买房，如果月租金收入是$1200，25个月就可以收回投资成本。
　　
UIUC当地一名学生在居住了五年后，打算把房屋出售。他的房屋距离校园仅2条街，他以为可以卖个好价钱，所以当经纪人建议他售价为10万2千美元时，他有些失望。经纪人分析说，他的供房费用每月为$700，而房租市场价为 $1000，等于他每月在房屋费用上节省了300元，所以他的售价只需比当时的买价高出2000元，就相当于他这5年免费住了。

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