Shelly – Page 346

美元上漲不代表波段漲勢的開始投資人無需恐慌

2016開年以來，美元表現坎坷，跌回了2015年的大部份漲幅。但過去一週，美元終見轉強。

美元上漲投資人並無需恐慌並非波段漲勢的開始 — 投資人擔憂美元轉強恐對股價造成衝擊，其實並無需恐慌

投資人擔憂美元轉強恐對股價造成衝擊。其實並無需恐慌，因為有諸多訊號顯示，美元過去一週的強勢，主要系屬技術性因素，並非波段漲勢的開始。

大多聯准會(Fed)決策官員於3月預測2016年將二度升息。近來幾位Fed官員稱，該預測仍可能成真，美元因而走強。上週五，儘管數據顯示，美國4月新增就業人數創9月以來低點，但美元依舊收高。

Brown Brothers Harriman公司分析師錢德勒(Marc Chandler)在提供給客戶的報告中說：「過去一週美元上漲，最讓人困惑的是，市場依舊維持鴿派Fed展望。6月聯邦基金利率期貨合約仍反應升息機率為零。12月合約亦反應今年升息將低於一次。」

值得注意的是，雖然美元似乎反應了Fed官員的警告，但股市與債市卻並未在意。

由於今年以來，美元明顯疲弱，有分析師認為，美元近來的強勢，只是短期的反彈。今年來，美元指數仍下跌4.5%。

以技術面而言，美元指數由年初的99下跌，上週初跌破了92，反彈應屬合理。

根據上週五商品期貨交易委員會公佈的數據顯示，今年以來，市場的期貨部位對美元極為不利。押注美元將進一步下跌的倉位，較押注美元將上漲的部位，多了達67億美元，其淨空頭部位創2013年2月以來最高。

分析師說，這也顯示美元近來的漲勢，應是短期反彈，而非長期趨勢的開始。

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（據鉅亨網）

美元兌歐元與日元上漲聯准會(Fed)官員發表鷹派談話

美元兌歐元與日元週四溫和上漲，擴大近來的漲幅，聯准會(Fed)官員發表了鷹派談話，支撐美元走高。

衡量美元兌一籃六種貨幣走勢的美元指數上漲0.4%至94.1740，本週可望連續第二周周線上漲。Fed官員表示，只要美國經濟數據仍然強勁，2016年仍可能二度升息。幾位Fed官員週四發表了談話，克利夫蘭Fed銀行總裁Mester說，通貨膨脹數據已見上升，讓人鼓舞，也符合Fed觀點。

美元兌歐元與日元上漲聯准會(Fed)官員發表鷹派談話 — 美元兌歐元與日元週四溫和上漲，擴大近來的漲幅，聯准會(Fed)官員發表了鷹派談話，支撐美元走高

波士頓Fed銀行總裁Rosengren說，美國經濟似乎強勁，足以讓Fed恢復升息。肯薩斯市Fed銀行總裁George以鷹派立場著名，他說利率太低。

這三位官員今年均為Fed利率制定委員會中，具有投票權的委員。週五，美國將公佈4月零售銷售，該數據為第二季經濟成長的關鍵指標，為投資人所重視。

過去一週，美元指數的強勢，主要系受到美元兌日元走高的支撐。本週以來，美元上漲1.8%至109.07日元，週三尾盤報108.40。歐元本週下跌不及0.1%至1.1379美元，週三尾盤報1.1424。

分析師說，由於投資人削減了對日元進一步疲弱的預期，美元可能短暫回檔。Fed態度並未更加積極，美元因而反彈乏力。

雖然過去一週，幾位Fed官員說央行於2016年仍可能升息二次，但這並不足以支撐美元持續上漲。然而高盛分析師於本週初發佈報告指出，他們預期美元處在或接近長期的底部。

週四，數據顯示美國上週初次申請失業金人數上升至14個月高點，但美元守住漲幅。其他外匯交易方面，英鎊兌美元上漲，英國央行調高通貨膨脹預測，可望加速央行的初次升息。

週四紐約尾盤，英鎊上漲至1.4454美元，週三尾盤報1.4436。但英國央行警告，若英國選民於6月23日公投中，投票支持脫歐，英鎊可能大幅下跌。

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（據鉅亨網）

看最高人氣搬家終點城市知房市潛力

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人口增加通常是房市的一大利多，因為這意味著需求面的增加。房地產界除了觀察人口普查局的官方資料外，搬家卡車公司每年公佈的遷徒報告也是一個重要指標，它顯示了人口流動的方向，而重要搬家終點城市都可以看到當地經濟與房市的興旺。

U-Haul最近公佈2015年美國遷徙報告中，從170萬個單程卡車旅程中分析最高人氣搬家終點城市，2015年的冠軍是加州灣區郊區的Concord。

Concord成人氣搬入城市

拜灣區蓬勃的經濟，以及便利的大眾公共交通系統BART往西可通勤至舊金山，往南則則可利用680公路通勤至東灣及南灣的聖荷西，再加上及較佳的房屋的可負擔性，使Concord成為比舊金山及聖荷西更容易成為舊金山灣區新移入居民的選擇。而加州首府沙加緬度及其附近的Roseville，為第二大搬家終點城市，從2014年的第十名大幅攀升排名。

德州奧斯汀是2014的榜首搬家終點城市，去年排名雖然小幅滑落至第三名，但仍是新居民選擇搬去的人氣城市。當地強勁的就業市場、高速成長的經濟、及生氣盎然的文化和生活型態，吸引許多人搬入；而且附近高等學府畢業的莘莘學子大量投入當地就業，更為奧斯汀帶來豐富的多元性。

U-Haul的2015年美國前十大搬家終點城市依序為：1. Concord，2. Roseville-Sacramento，3. Austin，4. Madison，5. Chicago，6. College Station，7. Henderson，8. Manhattan， 9. Manteca， 10. Missoula。

另一個搬家卡車公司Atlas Van Lines公佈的2015年遷徒報告和U-Haul的排名有些相似之處，德州的奧斯汀和College Station在過去10年來有第三高的淨搬入趨勢。奧斯汀強勁的就業市場在過去五年來吸引了大量大學畢業生進住，帶來該地房市的高度需求。去年奧斯汀的新屋營建為11,543戶，明顯高於房市成交量，顯示建商對於這個市場的信心。

在United Van Lines和Atlas Van Lines這兩家搬家卡車公司的報告中，都顯示紐約州和伊利諾伊州是人口搬出量相當大的兩個州。不過，在U-Haul的報告中，曼哈頓（排行第8）及芝加哥（排行第5）仍然吸引大量人口搬入，顯示大城市的魅力仍然大於州的移出程度。

以芝加哥為例，大量的人口移入為房市帶來龐大的房市需求，去年的房市成交量就以年度5.4%的比例成長，和2012年相比更增加了20%。根據Metrostudy，芝加哥2015年的新屋營建和前一年相比顯得穩定，但和三年前相比則增加了50%，顯示芝加哥已走出房市危機，邁向穩健復甦之路。

奧勒岡州搬入最多

若以州為單位，在United Van Lines和Atlas Van Lines這兩家搬家卡車公司的報告中，奧勒岡州都是搬入比例最高的州。在許多人搬入加州，卻被加州昂貴的房市頭痛不已時，奧勒岡州房市的可負擔性成為它吸引人的優勢。

不過，在奧勒岡大量吸引人搬入的同時，也使得它的房價和租金上漲。根據CNBC的報導，在去年秋季時，波特蘭取代奧克蘭，成為租金上漲最多的城市。和2014年相比，波特蘭的租金已經上漲了12%。

相關閱讀：資深分析師Sidney.Shauy剖析美國房產市場

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（互聯網資訊綜合整理）

美國移民局解釋為何EB-5申請兩年無消息：被鎖文件櫃裡了

近日，美國移民局和國務院簽證辦公室傳出EB-5移民的重要信息，計劃移民美國的中國投資人須關注。截至3月，2016財年前兩個季度全球共發放了5217個EB-5簽證配額，其中4194張給了中國內地投資人。這反映了移民局確實大大加強了各環節申請審核力度。

值得關注的是，在此次EB-5會議上，移民局專門徵求了關於提高EB-5最低投資額的意見反饋，這可能是為後續EB-5投資額上調作鋪墊準備。針對目前中國內地投資人的排期問題，美國國務院簽證辦公室主任Charles Oppenheim預計，2016年6月排期日應為「2014年2月15日」;到2016財年末(2016年9月份)排期日有可能是「2014年3月8日」。

另外，移民局EB-5辦公室官員回應了部分投資者I-526審核兩年多無消息的疑問，原來有2000份左右的申請文件，在2012年~2013年間被遺忘在文件櫃裡了，目前這批文件已被找回並在處理中。

對於苦等排期的部分家庭也有好消息：簽證排期表中的表B，即遞交申請日(DFA)表，可能在2016年10月重新啟用，但可能只啟用兩個月。一旦表B重新啟用，將意味著I-526獲批且身在美國的申請人，即使未到排期日，也可以不用等到有可用的EB-5簽證名額，在美國直接遞交I-485申請以合法在美國居留、工作和學習。

相關閱讀：2016年EB-5投資移民趨勢投資旺年申請人數只增不減

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美國房價2016第一季溫和增長6.3% 不比去年初的房價瘋長

根據美國房地產經紀人協會（NAR）週一（5月9日）發佈的報告，今年第一季度美國獨立房平均價格為217,600美元，比一年前溫和增長了6.3%，低於去年第四季度的7.4%。

該報告說，全美178個大都市中有87%的獨立房成屋的價格今年第一季度高於去年同期，這比去年第四季度的81%稍高，但已不比去年初的房價瘋長。

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今年前三個月只有28個大都市的房價增長超過去年同期的兩位數，去年第一季度的這個數字是51，而去年第四季度的是30。房價雙位數增長的城市集中在較小的都市。例如，伊利諾伊州的Rockford市增長了22%，俄亥俄州的Youngstown市增長了20.5%。

由於市場上缺乏足夠的待銷售房屋，以及買家對房價持續增長的憂慮，經濟學家預計今年房市將會降溫。今年第一季度末，市場上待售房有198萬套，低於去年同期的201萬套。

美國房地產經紀人協會首席經濟師Lawrence Yun說：「房屋需求依舊。除非市場上的新房和成屋供應量大幅增加，特別是美西幾個地區，房市的潛力將很難充分發揮。」

美國房價最貴的地區依然集中在加州，其中聖荷西最貴，中間價是97萬美元，其次是舊金山的77.03萬美元。

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新西蘭「貸款收入比」限貸要來了？普通家庭只能借40萬

本週三，央行官員表示，新西蘭有可能實施更嚴格的基於收入基礎上的限貸政策。對此，政府也表示，不會排斥「貸款收入比」的調控辦法。有業內人士說，如果采取和收入掛鉤的限貸方式，新西蘭一般家庭只能貸款40萬紐幣左右。

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新西蘭「貸款收入比」限貸要來了？普通家庭只能借40萬

本週三，央行公佈了6個月的《金融穩定報告》。隨後，央行行長Graeme Wheeler和副行長Grant Spencer在媒體發佈會表示，高房價對經濟穩定有風險，尤其是奧克蘭地區。因此，央行有可能用控制「貸款收入比」的方式限制貸款。

據瞭解，英國目前正在執行「收入和貸款金額相掛鉤」的限貸措施。一般來講，英國購房者最多只能從銀行借到年收入4.5倍的貸款額。

新西蘭房地產研究所首席執行官Ashley Church表示，如果新西蘭實施類似的限貸政策，按照目前家庭年收入中位數9萬紐幣來計算，正常家庭房貸額度只有40萬左右，但該政策很有可能阻礙「能夠解決住房危機的新屋建設」。

Wheeler說，央行一直在考慮進一步出台房市宏觀調控政策，包括使用「貸款收入比」的調控辦法。但是，這需要政府的支持，需要和財政部長Bill English協商同意。

Spencer說，2015年年中以來，央行已經開始從主要商業銀行那裡獲取「貸款收入比」的相關信息。現在，一些小銀行也會被「納入視野」。

在週三下午的特選委員會會議中，Wheeler表示，目前奧克蘭的平均房價已經是平均收入的9倍，高於2007年金融危機之前的6.5倍。

工黨住房發言人Phil Twyford表示，如果使用限制「貸款收入比」的辦法來抑制投機，該黨就支持政策的出台。但他認為，這或許會讓首次購房者和奧克蘭以外地區的買家更加難以買房。他質疑央行為何不針對奧克蘭或者投資者進一步採取高LVR限貸措施。

總理約翰·基說，他不願意見到人們買不起房，但表示，不會排斥使用「貸款收入比」的調控辦法。「想讓他們能夠買起房的一個辦法就是，房價不能長期漲幅太大。我們不想看到房市裡面有泡沫。」

ASB銀行首席經濟師Nick Tuffley認為，就算央行想要使用和收入掛鉤的限貸政策，真正實施起來還要一段時間，「央行需要幾個月的時間來評估奧克蘭房市。不過這給出了市場趨勢，我們認為奧克蘭的房價漲勢會誘導央行在未來幾個月實施這樣的政策。」

Tuffley說，新西蘭央行會在6月和8月降息，官方現金利率有望被下調至1.75%。但是，在降息刺激經濟增長的同時，也會為房市火上澆油，「所以下調官方現金利率的速度也可能更慢些。」

關於貸款收入比（debt income ratio或者debt-to-income）限貸：

什麼是貸款收入比？

就是還貸額佔比收入的百分比。

什麼是貸款收入比限貸？

為了控制房價、維護經濟穩定、限制銀行放貸而設計，是和借款人收入掛鉤的限貸政策。

如何影響房產買家？

英國已經出台類似政策，購房者最多只能從銀行借到年收入4.5倍的款項。

新西蘭家庭年收入的中位數是9萬紐幣左右，如果按照4.5倍比例，一般家庭只能借到40.5萬紐幣的貸款。反過來計算的話，如果購買一套普通奧克蘭住宅（中位價81.2萬紐幣），那麼家庭年收入就要達到18萬紐幣左右（假設100%貸款）。

何時實施該政策？

央行和政府都未決定實施這一政策，實施前雙方需要協商達成共識。

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（據天維網）

美國購房的房產名詞——closing cost 和 lock rate的常見問題

在購房過程中，很多人可能對closing cost 和 lock rate不甚瞭解，Closing cost是個泛泛的概念，每個lender/broker都使用不同的項目名稱，收取不同的費用。為了嚴格的拿蘋果比蘋果，我們可以把從簽訂購房合同到closing date 那天，所有buyer/borrower 掏出口袋的錢分為三大類：

1 Lending fee /lender fee(各種名目的費用，HUD和GFE中800開頭的項目)

Origination fee，
buy down discount fee (point)
underwriting fee
application fee
processing fee
doc preparing fee
tax service
Appraisal fee
Credit report
flood certificate,etc

2 Third Party Fee（HUD和GFE中1100開頭的項目）

Survey
Title search
Title insurance
Escrow agent fee (settlement fee or closing fee)
Notary fee, etc

3 Prepaid & Deposit （HUD和GFE中900/1000/1200開頭的項目）

Government recording fee
預付的property tax ，
預付的 assessment
預付的home insurance
預付的 mortgage insurance premium（如果downpay<20%）

如果希望和別人比較你的 loan是否合理，那你需要剔除第二和第三部分，因為每個州的Title Insurance 是不同的。第三部分中的Home insurance 和 Property tax 也是根

你所購買房子的地點（州，郡）和closing date的年月日相關的。所以不好拿出來和別人比的。另外不同州的房市風險不一樣，broker/lender給的利率在同一個時間給的也不一樣。Bottom line：主要比較第一部分的費用。

如果希望你比較不同broker/lender給的loan哪個合理，你需要合計第一部分和第二部分來比較（除非你自己單獨去找 Title Insurance company）

對於同一個broker/lender提供的幾個不同loan的選擇，你只需要比較第一部分，因為第二部分對於一個lender的不同loan option都是一樣的。當然前提是downpay是一樣的。如果downpay少於20%房價，那麼你需要買 Mortgage Insurance

據說一個broker每個月通常作8-10筆交易，那你可以估計出他/她要養家餬口的話，要和公司分成，那麼每筆loan需要掙(loan fee)大約1000-2000。所謂的0 cost是不太可能的，只是把費用折算成更高的rate了。

當你收到一個GFE時，注意到，有的把第一部分的費用折算到APR裡了。有的是把第一和第二部分折算到APR裡了。所以簡單的方法就是在一樣rate的情況下，比第一的第二部分的費用。在rate不同的情況下，可以用網絡上的一些工具不rate折算成一樣的。

注意每個broker計算APR的方法不一樣，有的只包括lending fee，有的還包括third party fee，例如title insurance和escort fee。你需要向broker要詳細的GFE，自己可以算出APR到底包括了什麼。

如果你拿到了很低的rate，甚至是par rate，那麼收你orginiation fee就是合理的。broker也要養家餬口呀。

如果broker已經從bank/lender那裡通過YSP拿到佣金了，再收你很多的orginiation fee，underwriting fee就是overcharge了。

每個人的credit score不同，income/debt ratio不同，拿到的最好的rate也不同。所以不要簡單看到別人得到怎麼樣的rate，你也似乎肯定能拿的。

最可行的辦法，就是用你自己的資料shopping round，多找幾家broker/lender，在他們中間選擇。而不是和一個背景，地點，房價和你可能不同的buyer/borrower比較。

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（據看紐約）

移民動物——北美野牛威武！正式成為美國國獸

北美野牛——美國陸地最大動物成為美國國獸。美國總統貝拉克·奧巴馬9日在一份法案上籤字，從而正式確立北美野牛為美國「國家哺乳動物」。

美國國會4月通過這項法案。法案起草者之一、眾議員威廉·萊西·克萊評價北美野牛的地位時說：「沒有其他本土物種比這種高貴的動物更能講述美國故事。

北美野牛從史前時代開始就生活在北美大地，是北美最大的陸地動物，成年公牛可達1。8米高，體重將近一噸。

起初，數千萬頭野牛在這片土地上繁衍生息。它們與北美印第安人的生活息息相關，身體的各部分被用作食物、衣物、工具、建築材料；它們還被印第安部落作為圖騰。

歐洲殖民者踏入北美後，野牛遭到大量屠殺，至19世紀末幾近滅絕，僅剩幾百頭，最終受到嚴格保護，種群數量如今有所恢復。現在，美國內政部管理的國有土地上生活著大約1萬頭野牛，共分17個野牛群，分佈在12個州。另外，有估計超過16萬頭私人飼養的野牛。

橫跨懷俄明、蒙大拿和愛達荷三個州的黃石國家公園是唯一一處野牛從史前時代生活至今的土地。當初，不到50頭野牛在這裡受到保護，如今種群已經繁衍至大約4900頭，是數量最多的純種野牛群。

美國野生動物保護協會4年前開始推動把野牛定為「國獸」。這種動物的形象先前已經深入人心，在5美分硬幣的背面存在了25年；1912年以來一直被美國內政部用在印章上。

成為「國獸」後，它的地位已經與美國國鳥白頭海雕比肩。

北美野牛壽命為10至20年甚至更長。它們雖然身軀龐大，但是奔跑速度可以超過每小時50公里，而且轉彎靈活，善於跳高，還是游泳好手。野牛是近視眼，不過嗅覺和聽覺異常靈敏。

雖然名為北美野牛，它們其實是「移民」。它們的祖先生活在亞洲南部，數十萬年前跨越亞洲和北美大陸之間的陸橋進入北美。當初的野牛身體更加龐大。考古發掘的化石顯示，它們兩角尖端之間的距離可達大約2.7米。龐大的野牛群終於再次遍佈北美草原，在許多國家公園都可以看到它們的蹤跡。

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（互聯網資訊綜合整理）

巴基斯坦女子助閨蜜私奔遭「榮譽處決」母親支持

據報導，近日，巴基斯坦西一村子裡一女子因幫助閨蜜私奔而遭處決，其母親也因支持處決而被捕。

巴基斯坦西北部馬科爾村一名女子幫閨蜜私奔，招致「榮譽處決」，被勒死後，遺體遭焚燒。案發上月29日，死者年約20歲。

阿伯塔巴德警察局長胡拉姆·拉希德5日說，村莊長老會議認定女子有罪，下令將其勒死後連同一輛鈴木汽車焚燒，該汽車被私奔女子用作出逃工具。

警方逮捕了13名村莊長老會議成員和死者母親，後者支持「處決」女兒。

14名嫌疑人5日出庭，受控謀殺罪名。巴基斯坦總理謝里夫先前承諾，打擊所謂「榮譽處決」的做法。

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（互聯網資訊綜合整理）

新加坡延續3月漲勢價量齊升 4月非有地私宅轉售量或創三年新高

本地私宅轉售市場連續二個月回升，4月非有地私宅的轉售價和交易量均延續3月的漲勢，預估交易量更創下三年來新高。不過，受訪房地產分析師認為，市場尚未真正回暖。

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新加坡房地產聯合交易網SRX昨天發佈的預估數據顯示，4月非有地私宅的轉售價格環比上升0.5％，繼3月止跌回升後進一步上揚。預估轉售交易量也從3月的586個單位，增加17.6％至689個單位，並創下2013年5月以來的最高單月銷售量，當時共賣出726個單位。

與去年同期相比，非有地私宅4月的轉售交易量增加28.1％。但相比2010年4月高峰時期轉手的2050個單位，仍然少了66.4％。

ERA產業主要執行員林東榮認為，轉售成交量同比和環比均取得雙位數增長，顯示私宅轉售市場對買家重現吸引力，尤其是當他們如今能以較低價格買到較大單位時。

他說，轉售單位通常比新單位面積大，價格則與新單位相近，買家可能會覺得這樣的交易更划算。此外，希望盡快搬進新單位的買家也更青睞轉售市場。

林東榮預計，在農曆七月的淡靜期前，市場將繼續保持上揚的勢頭。他建議真心想賣房的屋主可在這段期間，定下合適的價格找買家。

房地產降溫措施沒松綁

轉售市場不會真正回溫

他說：「受貸款條例收緊和額外買家印花稅（ABSD）限制，買家依然對價格很敏感。」

欣樂國際（SLP）執行董事麥俊榮則認為，未來幾個月私宅轉售市場可能持續上揚，但如果政府不為現有房地產降溫措施鬆綁，轉售市場就不會真正回溫。

麥俊榮指出，儘管私宅轉售價格連續兩個月上揚，但幅度都不大，轉售價格指數整體走勢依然平穩，沒有明顯變化。

至於轉售交易量增加，可能是在政府一再強調短期內不會為降溫措施鬆綁後，一直希望政府「撤辣」的買家失去等待的耐心，最終決定進場。

他說：「現在的私宅轉售市場就像是一個腳戴鐵鏈的人，或許有時會跑上幾步，但如果不把鐵鏈解掉，他就不可能跑得太遠。」

在各類別私宅中，代表高檔市場的核心中央區（CCR）私宅和代表中檔市場的其他中央區（RCR）私宅轉售價分別比3月上漲0.7％和1.3％，而代表大眾市場的中央區以外（OCR）私宅轉售價則微跌0.2％。

林東榮指出，大眾私宅轉售價下跌，一個原因是這個類別近來有更多新項目建成，發展商急於脫售手頭單位，令轉售買家面對更激烈的競爭。另一方面，疲弱的私宅出租市場也讓更多房地產投資者考慮賣掉手頭的單位，進一步對大眾私宅轉售價造成下行壓力。

與去年同期相比，今年4月的非有地私宅整體轉售價格下滑0.5％；高檔私宅和中檔私宅轉售價分別上漲3.2％和0.9％，大眾私宅轉售價則下跌2.9％。

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（據新加坡早報）