英鎊兌人民幣走勢預測(2018——2020年) | 英國

英鎊兌人民幣匯率走勢預測

英鎊兌人民幣走勢預測(2018——2020年) | 英國 英鎊兌人民幣走勢預測(2018——2020年) | 英國

2018年2月英元走勢預測:月初匯率 8.92, 本月最高匯率 9.12, 最低 8.84。平均匯率為月率 8.97。月末匯率 8.99, 更改 0.78%。

2018年3月英元走勢預測:月初匯率 8.99, 本月最高匯率 9.23, 最低 8.95。平均匯率為月率 9.07。月末匯率 9.09, 更改 1.11%。

2018年4月英元走勢預測:月初匯率 9.09, 本月最高匯率 9.37, 最低 9.09。平均匯率為月率 9.20。月末匯率 9.23, 更改 1.54%。

2018年5月英元走勢預測:月初匯率 9.23, 本月最高匯率 9.23, 最低 8.93。平均匯率為月率 9.12。月末匯率 9.07, 更改 -1.73%。

2018年6月英元走勢預測:月初匯率 9.07, 本月最高匯率 9.34, 最低 9.06。平均匯率為月率 9.17。月末匯率 9.20, 更改 1.43%。

2018年7月英元走勢預測:月初匯率 9.20, 本月最高匯率 9.24, 最低 8.96。平均匯率為月率 9.13。月末匯率 9.10, 更改 -1.09%。

2018年8月英元走勢預測:月初匯率 9.10, 本月最高匯率 9.42, 最低 9.10。平均匯率為月率 9.23。月末匯率 9.28, 更改 1.98%。

2018年9月英元走勢預測:月初匯率 9.28, 本月最高匯率 9.28, 最低 8.95。平均匯率為月率 9.15。月末匯率 9.09, 更改 -2.05%。

2018年10月英元走勢預測:月初匯率 9.09, 本月最高匯率 9.29, 最低 9.01。平均匯率為月率 9.14。月末匯率 9.15, 更改 0.66%。

2018年11月英元走勢預測:月初匯率 9.15, 本月最高匯率 9.35, 最低 9.07。平均匯率為月率 9.20。月末匯率 9.21, 更改 0.66%。

2018年12月英元走勢預測:月初匯率 9.21, 本月最高匯率 9.21, 最低 8.92。平均匯率為月率 9.10。月末匯率 9.06, 更改 -1.63%。

 

來源:經濟預測機構

責任編輯:Shelly Du

英鎊兌人民幣匯率走勢預測(本週/三月)| 英國

英鎊兌人民幣匯率走勢預測在、英元匯率預測在星期三2月7日:匯率 8.87元, 最高 9.00, 最低 8.74。英元人民幣預測在星期四2月8日:匯率 8.85元, 最高 8.98, 最低 8.72。英元匯率預測在星期五2月9日:匯率 8.87元, 最高 9.00, 最低 8.74。英鎊兌人民幣匯率走勢預測(本週/三月)| 英國英鎊兌人民幣匯率走勢預測(本週/三月)| 英國

在1周內。英元人民幣預測在星期一2月12日:匯率 8.84元, 最高 8.97, 最低 8.71。英元匯率預測在星期二2月13日:匯率 8.86元, 最高 8.99, 最低 8.73。英元人民幣預測在星期三2月14日:匯率 8.74元, 最高 8.87, 最低 8.61。英元匯率預測在星期四2月15日:匯率 8.82元, 最高 8.95, 最低 8.69。英元人民幣預測在星期五2月16日:匯率 8.83元, 最高 8.96, 最低 8.70。

在2周內。英元匯率預測在星期一2月19日:匯率 8.92元, 最高 9.05, 最低 8.79。英元人民幣預測在星期二2月20日:匯率 8.87元, 最高 9.00, 最低 8.74。英元匯率預測在星期三2月21日:匯率 8.90元, 最高 9.03, 最低 8.77。英元人民幣預測在星期四2月22日:匯率 8.90元, 最高 9.03, 最低 8.77。英元匯率預測在星期五2月23日:匯率 8.90元, 最高 9.03, 最低 8.77。

在3周內。英元人民幣預測在星期一2月26日:匯率 8.91元, 最高 9.04, 最低 8.78。英元匯率預測在星期二2月27日:匯率 8.97元, 最高 9.10, 最低 8.84。英元人民幣預測在星期三2月28日:匯率 8.99元, 最高 9.12, 最低 8.86。英元匯率預測在星期四3月1日:匯率 8.94元, 最高 9.07, 最低 8.81。英元人民幣預測在星期五3月2日:匯率 8.96元, 最高 9.09, 最低 8.83。

在4周內。英元匯率預測在星期一3月5日:匯率 8.97元, 最高 9.10, 最低 8.84。英元人民幣預測在星期二3月6日:匯率 8.97元, 最高 9.10, 最低 8.84。英元匯率預測在星期三3月7日:匯率 8.98元, 最高 9.11, 最低 8.85。

 

來源:經濟預測機構

責任編輯:Shelly Du

2018澳洲免费留学秘籍 解析可以实现以房养学的城市

对于国人来说,澳大利亚向来以宜居与教育闻名,近些年随着海外房产投资热潮的兴起,在澳洲投资房产的人也越来越多,有很多人也都希望可以实现“以房养学”。以房养学的核心概念就是通过出租与出售房产的收益,来支付留学所需的各种费用。不过近年澳洲火热的房产投资需求已经使得澳洲房价飞涨,政府不得不出台各项政策限制需求,为房价降温。在这样的大环境下,澳洲房价还能继续上涨么?“以房养学”是否依然可行呢?居外为您带来独家秘籍,为您详细解析澳洲热门留学城市以房养学的可能性:

澳洲租金增長放緩 降至24年最低水平 | 澳洲

怎麼投資澳洲房產?澳洲房產投資回報率如何?最近據《澳洲金融評論報》報導,澳洲房地產研究所(Housing Institute of Australia)指出,澳洲租金增長降至24年來最低水平。

澳洲統計局(ABS)週三公佈的消費者價格指數(Consumer Price Index)顯示,2017年,澳洲房市租金漲幅僅為0.6%,最後一季度漲幅為0.3%。

澳洲房地產研究所的高級經濟師格拉特(Shane Garrett)表示,對於依靠租房生活的家庭來說,這是一個好消息。他指出,受國內外投資者活躍程度影響,過去幾年有大量新住宅完成建設並進入澳房市市場,促使租金壓力降低。

去年最後一季度,澳洲的租金通脹率低於1.9%的總體通脹率,與第三季度相比則略高。 過去一年,澳洲房價增長也有所放緩,漲幅僅為3.4%。

澳洲房地產研究所認為,隨著通脹上升,澳洲將追隨其它國家步伐進行利率提升。而利率上調將會反過來抑制購房需求,促使澳洲的房價和租金有所下降。

目前,澳洲最貴的房產市場悉尼也開始出現房價下滑的情況。到今年1月份第3周為止的一個季度中,悉尼的房價下滑2.43%,而墨爾本、布里斯班、阿德萊德甚至珀斯的房價則基本維持平穩。

 

來源:澳洲新快網

責任編輯:Shelly Du

投資新目的地?超越悉、墨霍巴特房價年漲17.3% | 澳洲

怎麼投資澳洲房產?澳洲置業選擇哪個城市?經濟發達,生活品質高的房價一直節節攀升的悉尼、墨爾本一向是投資者的首選。如今另一個城市闖入人們視野——霍巴特霍巴特作為澳洲首在2017年房價年漲幅達到17.3%。超越墨爾本的11.3%和悉尼的4%。

悉尼作為南部首府城市之一一直深受投資者青睞,不過2017年房價漲幅較小僅為4%。不過悉尼房價也是非常高的,在這個時候澳洲房市殺出一匹黑馬——霍巴特,這個城市相對於悉尼、墨爾本這樣的大城市來說房價較低漲幅較大,比較適合預算較少的投資者。

對於高達17.3%的漲幅霍巴特高級房產市場諮詢師瓦德霍夫(Hans Waldhoff)並不意外。那麼霍巴特為何房價漲幅為何如此之大?

生活方式及房價

瓦德霍夫表示:“霍巴特是房產行業沉睡的巨人”。至於霍巴特為何“突然”殺出重圍?瓦德霍夫說:“澳洲其他地區的居民來到霍巴特旅遊度假,發現這是個生活不錯的地方,而且房價低,值得投資。結果,他們將市場供應買光,促使房價猛漲,這個趨勢還將持續。”

Domain集團數據分析師鮑威爾(Nicola Powell)對此表示贊同,稱生活方式及房價等原因催生強勁地跨州移民勢頭,同時支撐霍巴特房價穩定上漲。

霍巴特房價什麼水平?

目前,霍巴特中位房價為443,521澳元,2017年第4季度房價漲幅達10%,房價上漲勢頭暫時不會放緩。

鮑威爾表示:“現在注意到霍巴特房市出現真正的供給不足情況,這將進一步促進房價上漲。在供應方面,建築許可獲批量及在建工程量都出現上漲,不過,還需要一些時間才能緩解高需求。在塔州經濟發展及人口增長強健背景下,在今年年底前房價上漲勢頭都不會放緩。”

與此同時,受人口及就業機會增長影響,墨爾本房價連續21個季度上漲,悉尼都未取得過這樣地成績。目前,墨爾本中位房價達到903,859澳元,首次突破90萬澳元大關。墨爾本公寓中位價上漲至506,079澳元,年漲幅達8%。而受礦產行業低迷影響,達爾文房市表現最差。目前,達爾文中位房價為565,696澳元,較上年下跌7.4%;公寓中位價395,279澳元,較上年爆跌14%。

 

來源:澳洲新快網

責任編輯:Shelly Du

實例解析阿德萊德“以房養學”全攻略(阿德萊德大學 & 南澳大學) | 澳洲

阿德萊德,澳大利亞聯邦南澳大利亞州的首府、商業和文化中心,是南澳第壹大城,澳大利亞第五大城,人口逾130萬。印度洋沿岸的港口城市,弗勒裏厄半島以北,聖文森特灣以東9.6公裏處。是壹個轄域修長的城市,從海賓到山丘寬約20公裏,長約90公裏。這裏是澳洲最這合以房養學的城市之壹。下面將從當地名校介紹、最新房價,並結合周邊房源實例計算以房養學的可行性。

 

壹、房價租金齊漲  為“以房養學”提供很好條件

2017年11月澳洲八大首府城市房價走勢

11月澳洲房價較10月持平,同比上漲5.2%。悉尼、墨爾本走勢壹跌壹漲。悉尼環比房價下跌0.7%,同比增幅只剩5%;墨爾本環比上漲0.5%,同比仍漲10.1%。小城阿德萊得11月房價較10月持平,同比仍漲3.4%,資本回報率達到7.8%,表現不錯。12月,阿德萊得房價較11月房價環比增長0.2%,同比基本持平,繼續表現穩定態勢。

自今年7月達到頂峰以後,悉尼房價壹直在下調,但幅度都不大;雖然墨爾本的房價增幅也有壹定程度的縮緊,但相比悉尼依然表現良好。與此同時,廣受投資者關註的城市阿德萊德則繼續維持著較穩定的增幅。

受益於經濟發展與城市吸引力增長,阿德萊德的人口增長勢頭也很強勁。這將同時對買賣與租賃市場產生積極影響。12月阿德萊德租金中位數每周368澳元,同比增長3.1%,在過去十年間增長將近30%,預計接下來租金增幅還會加大。從租金回報率來看,阿德萊德別墅回報率約為4.1%,公寓的回報率則在5%左右。

最新澳洲主要城市公寓/別墅租金回報率。

 

二、阿德萊德適合“以房養學”的房源展示

阿德萊德別墅目前中位價格在45萬澳幣左右,但是由於近兩年澳洲價格漲幅放緩,加上當地對外國投資者開始征收更高的附加稅,這使得實現以房養學難度加大。要想完全實現以房養學,就需要挑選租金與房價都較高的房源,以求回報最大化。

作為新建住宅小區,妳可以選擇妳喜歡的住宅戶型:聯排別墅、連棟住宅和復式住宅。

查看物業詳情

有鑒於此,居外為您推薦靠近阿德萊得大學附近的學區房。這裏聚集了南澳大利亞大學、阿德萊德大學、皇家阿德萊德醫院、北阿德萊德高爾夫俱樂部、阿德萊德球場、咖啡館、很多健身俱樂部以及寬闊開放的綠地公員,綠地公員內有燒烤區、網球場和運動場,不勝枚舉。

這個片區是新建的住宅區,房型可以根據需求選擇,價格549,950澳元起 / 約 280萬人民蔽起。我們為您推薦的是4臥2衛2廳2車庫的公寓,具體信息如下:

房屋價格:674,950澳元

房型:4臥2衛2廳2車庫

當然,如果不想購買高出平均價格的房子,您還是可以選擇其他價格低壹些的房源,只是可能無法完全坐到“以房養學”。不過即使如此,租金與房價的增長也可以幫您負擔相當壹部分留學費用了。

更多尋找海外房源需求,請致電居外服務熱線 +86 400 041 7515 。

 

三、實例計算阿德萊德“以房養學”的可行性

“以房養學”的精髓就是通過房屋獲得投資收益,並以此收益支付留學與房屋投資的成本。由於海外投資者在澳洲只能購買新房,大部分投資者需要在孩子留學之前2-3年就規劃購房,以便新房可以在孩子赴澳之際交付。學生赴澳留學的時候,新房交付,可將學生不居住的其他臥室出租以獲取租金回報,2年後的租金水平也預計將比現在高出5-8%。學生畢業之後,已經持有5年左右的這套住宅已經有了壹定資本升值,這時可以選擇出售或者繼續持有獲取更高升值。

接下來,我們就按照以上這種模式來具體計算壹下:如果我們現在購買上面這套推薦房源,2年後交付,接下來5年期間出租未居住空間,並在學生畢業後2年(購房之後7年)出售房屋。這洋所獲得的潛在收益足不足夠用來支付留學與投資費用呢?

1. 學費:國際學生商科每年學費3.1萬澳元,壹般商科學位需要3年完成,三年間總學費約9.3 萬澳元。

來源:https://study.unisa.edu.au/degrees/bachelor-of-business/int

2. 生活費用:國際學生每年生活費用2550澳元,三年間生活費約7,650澳元;住宿費用每年6,270澳元,三年間約需花費18,810澳元。通過“以房養學”,這筆錢就可以被省下來。

新南威爾士生活費用預估明細

 來源:http://www.southwales.ac.uk/study/fees-and-funding/budgeting-and-money-management/living-costs/

3. 購房花費

首付:由於目前澳洲針對外國人的貸款有所縮緊,我們按照40%的首付額度進行估計,首付約為269,980澳元,貸款404,970澳元。

利息:根據貸款年限與申請者個人情況不同,可能獲得不同的利率。在這裏我們用目前較為常見的3.8%來進行計算,7年間需繳納利息為:3.8% X 7 X 404,970= 107,722澳元

稅費:目前在澳洲很多地方購房,都需要繳納印花稅,轉讓稅,註冊費等;根據政策,布裏斯班對外國買家征收7%的附加印花稅。在最新政策下,目前在阿德萊德購買房產需要交納約82,090.5澳元的額外稅費,不過仍然低於悉尼與墨爾本。 (律師費,保險等未包括在內)

購房與留學總花費 = 學費+生活費+貸款利息+稅費 = (31,000+2,550) X 3 + 107,722 + 82,090.5 = 290,462 澳元

4. 租金收益:500 X (1.031^2+1.031^3+1.031^4+1.031^5+1.031^6) X 80% X 52= 143 ,312澳元(阿德萊德Allenby Gardens區域目前4臥2衛的全新別墅租金要價在每周500澳元左右。這裏的計算方法假設出租自住需要1間臥室以外整套別墅,按80%要價收租,並按照2017年3.1%的年租金增幅計算每年租金增幅。)

5. 房產增值部分:居外網海外房產分析師Adam Yang分析認為阿德萊德房產接下來5年內都會有比較明顯的增值。2018公寓房預計增幅3.5%;別墅房價增幅3.5%;以2018的增幅作為平均年增幅,阿德萊德別墅未來7年間的復合增長率可達到22.9%。具體增值為:674,950 X 22.9%= 154,563澳元

5年後出售房產的總收益 = 留學3年期間租金收益 + 出售收益 + 留學3年期間住宿費用節省 = 117,618 + 154,563 + 6,270 X 3 = 291,164澳元

結果:收益>花費

以上計算僅為壹個間單的預估,並未包括這幾年間所有可能產生的的開銷與收益情況,不過從大的基本面上來看,在阿德萊德“以房養學”是可行的。

 

歡迎撥打居外服務熱線400 041 7515 了解更多阿德萊德學區公寓項目,  更多澳洲城市的“以房養學”案例,歡迎點擊查看

 

以上所有計算均基於有附加假設下的理想情況,租金與房價增幅為根據Corelogic最新房價數據的預測,可能會根據時間與房產地點而產生變化。真實的支出與收益還請以具體情況為淮。

“以房養學”作為壹個投資理材的概念,必定會有壹定風險,需要投資者對海外房產投資的信息、流程與法規進行謹慎研究。在澳洲買房時,壹般要通過房地產經紀人與律師來操作,我們會為您推薦專業的經紀人與律師,他們會幫妳搞定各種手續,而且手續費不太貴。

 

 

撰稿:Lisa Zhu & Adam Yang

排版: Shelly Du

責編: VX

實例解析布裏斯班“以房養學 ”攻略(昆士蘭大學 & 昆士蘭科技大學)| 澳洲

澳洲昆士蘭州府城布裏斯班,亦是昆士蘭州人口最多之城市。位於澳洲本土的東部,北緣陽光海岸, 南鄰國際觀光勝地黃金海岸市。大都會區人口230萬,是澳洲人口第三大的都會,僅次於悉尼與墨爾本。而以布裏斯班為中心的昆士蘭州東南部城市群人口達到327萬。布裏斯班擁有多所壹流大學,是澳洲最適合以房養學的城市之壹。下面將從最新房市概況,並結合周邊房源實例計算以房養學的可行性。

壹、“以房養學”的基礎:布裏斯班房價與租金保持穩健增幅

2017年11月澳洲八大首府城市主要房市數據指標

11月澳洲房價較10月持平,同比上漲5.2%。悉尼、墨爾本走勢壹跌壹漲。悉尼環比房價下跌0.7%,同比增幅只剩5%;墨爾本環比上漲0.5%,同比仍漲10.1%。布裏斯班11月房價較10月持平,同比仍漲2.4%,資本回報率達到6.7%,表現不錯。12月,布裏斯班房價較11月房價環比基本持平,同比增長2.4%,表現穩定。

受益於經濟發展與城市吸引力增長,布裏斯班的人口增長勢頭也很強勁。這將同時對買賣與租賃市場產生積極影響。12月布裏斯班租金中位數每周491澳元,預計接下來租金增幅還會加大。從租金回報率來看,阿德萊德別墅回報率約為4.1%,公寓的回報率則在5.2%左右。

澳洲首府城市租金回報率數據

現在可以說是在布裏斯班投資房產的好時機。鑒於此,居外為您推薦靠近布裏斯班大學附近的學區房。這裏聚集了St Joseph’s 學院、Fortitude Valley 公立學校、St James 學院、昆士蘭大學、昆士蘭科技大學和昆士蘭社會大學。

 

二、布裏斯班適合“以房養學”的房源展示

布裏斯班公寓價格目前中位數在40萬澳幣左右,但是由於近兩年公寓價格漲幅放緩,加上當地對外國投資者開始征收更高的附加稅,這使得實現以房養學難度加大。要想完全實現以房養學,就需要挑選租金與房價都較高的房源,以求回報最大化。

坐落於布裏斯班Fortitude Valley區內的公寓,與眾多國際名企(包括新聞集團總部、Virgin 航空總部等)也只有壹步之遙。步行5–10分鐘可達All Hallows 中學、步行20–25 分鐘可達布裏斯本文法學校、步行15–20 分鐘可達St Joseph’s 學院、步行5–10 分鐘可達Fortitude Valley 公立學校,距昆士蘭大學僅30分鐘步行路程,步行至昆士蘭科技大學,步行只需25–30分鐘。詳情

新建的公寓,有多種選擇,從40萬起,65萬封頂。

房型:2房2衛1車位
價格:$630,000澳元

當然,如果不想購買高出平均價格的房子,您還是可以選擇其他價格低壹些的房源,只是可能無法完全坐到“以房養學”。不過即使如此,租金與房價的增長也可以幫您負擔相當壹部分留學費用了。

三、實例計算布裏斯班“以房養學”的可行性

“以房養學”的精髓就是通過房屋獲得投資收益,並以此收益支付留學與房屋投資的成本。由於海外投資者在澳洲只能購買新房,大部分投資者需要在孩子留學之前2-3年就規劃購房,以便新房可以在孩子赴澳之際交付。學生赴澳留學的時候,新房交付,可將學生不居住的其他臥室出租以獲取租金回報,2年後的租金水平也預計將比現在高出5-8%。學生畢業之後,已經持有5年左右的這套住宅已經有了壹定資本升值,這時可以選擇出售或者繼續持有獲取更高升值。

接下來,我們就按照以上這種模式來具體計算壹下:購買上面推薦的房源,接下來5年出租未居住空間,並在學生畢業後2年(購房之後7年)出售房屋。以此對比采用“以房養學”和未采用“以房養學”兩種不同情況的收益和花費,幫助大家更好了解其實施的可行性。 

以下留學費用主要以昆士蘭大學為計算標準。

1、學費:昆士蘭大學國際學生商科學位需要4年完成,四年間總學費約125,510澳元。

來源:https://future-students.uq.edu.au/files/6387/UG_International_Indicative_Fees_2018.pdf

2、生活費用

國際學生四年間生活費約 46,384澳元;住宿費用四年89,232澳元,通過“以房養學”,這筆錢就可以被省下來。

來源:https://future-students.uq.edu.au/international/cost-living

來源:https://my.uq.edu.au/information-and-services/student-support/accommodation/about/guaranteed-accommodation 

3、購房花費

首付:由於目前澳洲針對外國人的貸款有所縮緊,我們按照40%的首付額度進行估計,首付約為252,000澳元。

貸款:378,000澳元

利息:根據貸款年限與申請者個人情況不同,可能獲得不同的利率。在這裏我們用目前較為常見的3.8%來進行計算,7年間需繳納利息為:3.8% X  7 X 378,000= 100,548澳元

稅費:目前在澳洲很多地方購房,都需要繳納印花稅,轉讓稅,註冊費等;南澳也對外國買家征收7%的附加印花稅。在最新政策下,目前在阿德萊德購買房產需要交納約44,100的額外稅費,不過仍然低於悉尼與墨爾本。 (律師費,保險等未包括在內)

購房與留學總花費 = 學費+生活費+貸款利息+稅費 = 125,510 + 46,384+100,548+44,100 = 316,542 澳元

4、租金收益:700 X (1.004^2+1.004^3+1.004^4+1.004^5+1.004^6) X 80% X 52=147,946 澳元(布裏斯班Fortitude Valley區域目前22衛的全新別墅租金要價在每周700澳元左右。這裏的計算方法假設出租自住需要1間臥室以外整套別墅,按80%要價收租,並按照2017年阿德萊德別墅0.4%的年租金增幅計算每年租金增幅。)

5、房產增值部分:居外網海外房產分析師Adam Yang分析認為布裏斯班房產接下來5年內都會有比較明顯的增值。2018公寓房預計增幅3.5%;別墅房價增幅3.5%;以2018的增幅作為平均年增幅,阿德萊德別墅未來7年間的復合增長率可達到22.9%。具體增值為:630,000 X 22.9%= 144,900澳元

5年後出售房產的總收益 = 留學4年期間租金收益 + 出售收益 + 留學4年期間住宿費用節省 = 147,946 + 144,900 + 89,232 = 382,078澳元

結果:收益>花費

以上計算僅為壹個簡單的預估,並未包括這幾年間所有可能產生的的開銷與收益情況,不過從大的基本面上來看,在布裏斯班“以房養學”是可行的。

 

歡迎撥打居外服務熱線400 041 7515 了解更多布裏斯班學區公寓項目, 更多澳洲城市的“以房養學”案例,歡迎點擊查看

 

以上所有計算均基於有附加假設下的理想情況,租金與房價增幅為根據Corelogic最新房價數據的預測,可能會根據時間與房產地點而產生變化。真實的支出與收益還請以具體情況為準。

“以房養學”作為壹個投資理財的概念,必定會有壹定風險,需要投資者對海外房產投資的信息、流程與法規進行謹慎研究。在澳洲買房時,壹般要通過房地產經紀人與律師來操作,我們會為您推薦專業的經紀人與律師,他們會幫妳搞定各種手續,而且手續費不太貴。

 

撰稿:Lisa Zhu & Adam Yang

排版: Shelly Du

責編: VX

實例解析堪培拉“以房養學”全攻略(澳大利亞國立大學) | 澳洲

堪培拉,澳大利亞聯邦首都,澳洲最大的內陸城市,人口超過36.7萬人,在澳洲所有城市裏排名第八。距離澳洲東岸兩大都會城市悉尼和墨爾本分別為280公裏和660公裏。這裏是澳洲最適合以房養學的城市之壹,擁有多所世界壹流名校。下面將從房價概況,並結合周邊房源實例計算以房養學的可行性。

1、堪培拉“以房養學”的基礎:房市強勁房價持續上升   

11月澳洲房價較10月持平,同比上漲5.2%。悉尼、墨爾本走勢壹跌壹漲。悉尼環比房價下跌0.7%,同比增幅只剩5%;墨爾本環比上漲0.5%,同比仍漲10.1%。堪培拉11月房價強勢增長,同比增漲5.8%,資本回報率達到10.6%,表現不錯。12月,堪培拉房價較11月房價環比增長1.0%,同比增長4.9%,繼續表現上升態勢。

2017年11月澳洲八大首府城市主要房市指標

作為澳洲首都,堪培拉對公共與服務行業的年輕白領有著非常強的吸引力。受益於經濟發展與城市吸引力增長,堪培拉的人口增長勢頭也很強勁。堪培拉壹直是澳洲失業率最低的城市之壹。這將同時對買賣與租賃市場產生積極影響。2017年12月堪培拉租金中位數每周512澳元,同比租金增幅打到了4.9%,在澳洲名列前茅。預計接下來租金還會有可觀增幅。從租金回報率來看,11月堪培拉別墅回報率約為4.1%,公寓的回報率則在5.3%左右。

這麽看來,現在可以說是在堪培拉投資房產的好時機。鑒於此,居外為您推薦靠近澳洲國立大學附近的學區房。

 

二、堪培拉適合“以房養學”的房源項目

項目位於堪培拉Braddon區,距離市中心僅有1公裏,到國立大學僅不到2公裏,配套生活設施齊全,項目屬於底層公寓,壹共27套,現在僅剩下17套公寓,項目包括1室,2室,3室,3室+書房戶型,價格區間38萬 – 69萬之間。項目屬於高質量公寓,其他普通用於投資的項目EER只有6,這個公寓的EER有8.5,質量和造價很大程度區別於普通投資房,地理位置好,到國立大學,堪培拉大學都非常方便,附近還有堪培拉很好的高中,屬於好校區的高質量公寓。詳細

 

房屋價格:500,000澳元

房型:3臥2衛2車庫

更多周邊房源需求,請致電居外服務熱線  400 041 7515 。

 

三、實例計算堪培拉“以房養學”的可行性

“以房養學”的精髓就是通過房屋獲得投資收益,並以此收益支付留學與房屋投資的成本。由於海外投資者在澳洲只能購買新房,大部分投資者需要在孩子留學之前2-3年就規劃購房,以便新房可以在孩子赴澳之際交付。學生赴澳留學的時候,新房交付,可將學生不居住的其他臥室出租以獲取租金回報。根據2017年堪培拉公寓3.6%的租金增幅預計,2年後的租金水平也預計將比現在高出8%左右。學生畢業之後,已經持有5年左右的這套住宅已經有了壹定資本升值,這時可以選擇出售或者繼續持有獲取更高升值。

接下來,我們就按照以上這種模式來具體計算壹下:如果我們現在買下上面這套推薦房源,2年後交付,接下來5年期間出租未居住空間,並在學生畢業後2年(購房之後7年)出售房屋。這樣所獲得的潛在收益足不足夠用來支付留學與投資費用呢?

1、學費:澳洲國立大學商科學位需要3年完成,三年間總學費約117,072   澳元。

2018年最新的學費官網上沒有發佈,請先以2017年資料為核

來源:http://www.anu.edu.au/files/resource/International%20Student%20Fee%20Schedule%202017.pdf

 

2、生活費用:國際學生每年生活費用 26,190澳元,三年間生活費約 78,570澳元;住宿費用三年間花費 37,440澳元,通過“以房養學”,這筆錢就可以被省下來。

來源::http://www.anu.edu.au/students/program-administration/costs-fees/cost-of-living

3、購房花費

首付:由於目前澳洲針對外國人的貸款有所縮緊,我們按照40%的首付額度進行估計,首付約為200,000澳元,貸款:300,000澳元。

利息:根據貸款年限與申請者個人情況不同,可能獲得不同的利率。在這裏我們用目前較為常見的3.8%來進行計算,7年間需繳納利息為:3.8% X  7 X 300,000= 79,800澳元

稅費:目前在澳洲很多地方購房,都需要繳納印花稅,轉讓稅,註冊費等;在最新政策下,悉尼、摩爾全本、布裏斯班、阿德萊德等地還要對對外國買家征收附加印花稅。堪培拉目前尚無外國買家附加稅,在這裏購置50萬澳元的新公寓需要交納約13,312澳元的稅費(律師費,保險等未包括在內),遠低於澳洲其他主要投資城市。

購房與留學總花費 = 學費+生活費+貸款利息+稅費 = 117,072  + 78,570 + 79,800 +13,312 =288,754  澳元

4、租金收益:650 X (1.034^2+1.034^3+1.034^4+1.034^5+1.034^6) X 80% X 52= 155,940澳元(堪培拉 Braddon區域目前3臥2衛的全新別墅租金要價在每周650澳元左右。這裏的計算方法假設出租自住需要1間臥室以外整套別墅,按80%要價收租,並按照2017年3.6%的年租金增幅計算每年租金增幅。)

5、房產增值部分:居外網海外房產分析師Adam Yang分析認為堪培拉房產接下來5年內走勢較為樂觀,2018公寓房預計同比增幅在5%左右;以2018的增幅作為平均年增幅,阿德萊德別墅未來7年間的復合增長率可達到34%。具體增值為:500,000X 34%= 170,000澳元

5年後出售房產的總收益 = 留學3年期間租金收益 + 出售收益 + 留學3年期間住宿費用節省 =150,940+170,000+37,440  = 358,380澳元

結果:收益>花費

以上計算僅為壹個簡單的預估,並未包括這幾年間所有可能產生的的開銷與收益情況,不過從大的基本面上來看,在堪培拉阿德萊德“以房養學”是可行的。

 

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以上所有計算均基於有附加假設下的理想情況,租金與房價增幅為根據Corelogic最新房價數據的預測,可能會根據時間與房產地點而產生變化。真實的支出與收益還請以具體情況為準。

“以房養學”作為壹個投資理財的概念,必定會有壹定風險,需要投資者對海外房產投資的信息、流程與法規進行謹慎研究。在澳洲買房時,壹般要通過房地產經紀人與律師來操作,我們會為您推薦專業的經紀人與律師,他們會幫妳搞定各種手續,而且手續費不太貴。

 

撰稿:Lisa Zhu & Adam Yang

排版: Shelly Du

責編: VX

居外支招:在珀斯留學也可以考慮抄底買房 | 澳洲

珀斯是西澳大利亞州的首府,也是澳大利亞第四大城市。由於地處澳洲大陸西岸地中海氣候地區,擁有溫和的氣候與天鵝河岸的別致景色,使珀斯得以成為非常受歡迎的觀光旅遊目的地。曾經在澳洲的礦業繁榮時期,受到采礦業的振興,珀斯房市曾經有過壹段高速增長期。不過隨著礦業繁榮期的結束,珀斯正在經歷經濟轉型的陣痛,房市也處於長期調整階段。

西澳大學國際學生的留學生活費用參考

  • 學費 = 37,300澳元 X 3 = 111,900澳元
  • 生活費用(包括住宿費) 22,520澳元/年 X 3 = 67,560澳元
  • 3年的學費和生活費 =179,460澳元

參考信息

 

留學西澳大學 值得抄底的房源

居外網海外房產分析師Adam Yang表示,2017年12月,珀斯房價環比微跌0.1%,同比下跌2.3%,為2015年5月以來的最小跌幅。在不斷復蘇的經濟與就業影響下,整個房市特別是公寓市場的反彈趨勢比較強烈。不過由於供給仍然大於需求,2018珀斯的房價預計將與目前基本持平。不過如無重大動蕩,隨著澳洲經濟回溫,整個珀斯市場可能在2-3年內出現價格反彈,當下可以說是壹個較好的抄底機會。為了您能夠在西澳大學學習,我們為您推薦距離珀斯中心商務區僅3公裏路程的精品公寓。

西澳大學房源推薦

房屋價格:AUD 645,000 / 約¥ 329萬

房型:2臥1衛

地址:110/18 Atkinson Street, Perth, Perth, Western Australia, Australia

居外支招如何在珀斯“以房養學  ”(西澳大學)| 澳洲

該公寓位置優越,地處蘇比亞科最熱門地區,為您提供無價地段的壹流的資本投資!距離珀斯中心商務區有 3 公裏路程,步行 5 分鐘可至蘇比亞科火車站。詳情

 

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撰稿:Lisa Zhu & Adam Yang

排版: Shelly Du

責編: VX

居外秘籍 -悉尼目前不適合“以房養學”,但逢低投資學區房正當時 | 澳洲

悉尼位於澳大利亞東南沿海地帶,是新南威爾士州的首府,是澳大利亞人口最多也是人口最稠密的城市。都會區人口5,005,400人(2016年)。2017年12月澳洲整體房價較11月環比下跌,同比上漲4.2%,遠低於去年同期。在幾大首府城市中,悉尼環比跌幅0.9%,為全澳最高。相比於2016年12月,悉尼在2017年的房價同比增幅只剩3.1%。由於2018年預計悉尼房價將繼續降溫,再加上外國人附加稅的征收,目前並不是特別適合以房養學。不過,房地產市場有自己的周期性,對於海外學生而言,在市場調整的時候逢低買壹套學區房先投資起來,等待下壹波市場掘起,也是個不錯的選擇。

悉尼:全球著名教育與旅遊目的地

在這個金融之都——悉尼,還有壹個不得不說的“景點”就是澳大利亞悉尼大學,悉尼大學被眾權威媒體譽為全世界最漂亮的大學校園之壹 ,已然成為澳洲最為重要的景點之壹,每到周末遊人絡繹不絕。

這裏還匯集了世界上著名的五所大學,分別是:悉尼科技大學、悉尼大學、新南威爾士大學、麥考瑞大學、西悉尼大學。在前不久公布的泰晤士高等教育(Times Higher Education)2017-2018年度世界大學排名中,悉尼大學(University Of Sydney )排名四十八。位於復旦大學(第116名)和上海交大(第188名)、中國科技大學(第132名)之前。

 查看世界壹流名校 悉尼大學

房價漲勢走弱  逢低買入學區房是聰明選擇 

2017年12月,澳洲整體房價環比下跌0.3%,同比漲幅為4.2%,表現比2016年同期遜色不少。在各大城市中,悉尼房價回調幅度較大,環比下跌0.9%,同比僅增長3.1%,遠低於之前兩位數的房價同比增長水平。自去年7月達到頂峰以後,受到加稅、貸款政策與可負擔性等因素影響,悉尼房價壹直在下調,但幅度都不大;雖然墨爾本的房價增幅也有壹定程度的縮緊,但相比悉尼依然表現更好壹些。租金方面,2017年悉尼租金中位數為每周581澳元,為全澳洲最高水平。同2016年相比,同比上漲3%,但近幾個月來增幅也有放緩趨勢。

居外網海外房產分析師Adam Yang認為,進入2018年,悉尼房市將進壹步回調,年度房價同比增幅將在2-3%左右,並將在之後的1-2年內持續這種行情。不過任何房市都有周期性,目前悉尼房價走勢很大程度針對投資者的限制政策引起的。悉尼有著穩定的經濟與人口增長基礎,房價增幅減緩會導致市場供給放緩,壹旦購房限制措施松綁或者市場供給轉向緊張,房價就又會回到高速上漲的軌道。對於打算在悉尼留學的學生與家長來說,趁著市場低迷的時候入手,用不錯的價格先進行學區房的投資,等待市場回溫以獲取收益也是個不錯的選擇。

 悉尼大學周邊學區房推薦

該公寓項目位於Rosebery區核心位置,距離Green Square的Gunyama公園及新建的水上活動中心僅數步之遙,距離悉尼CBD僅5公裏。周邊環繞多個公園綠地及園景花園。步行及自行車道可通往Green Square購物區、休閑區和公交站,僅需10分鐘即可輕松抵達悉尼CBD。從Green Square火車站出發,僅需5分鐘即可到達CBD、海港和悉尼機場。壹站即至中央火車站,兩站即至Town Hall火車站。詳情

這裏是悉尼內城區最為便捷的社區之壹。咫尺之遙便可至悉尼最好的院校,包括悉尼男子/女子高中、悉尼大學、悉尼科技大學和新南威爾士大學。距離Sydney Grammar學院、Scots學院,Ascham、Kambala、Kincoppal等多所私校和TAFE學院也僅壹箭之遙。公寓距離世界級的運動休閑場館僅500米之遙,包括占地近7,000平米的水上運動中心,擁有50米室內恒溫泳池、水療及兒童戲水區、健身房、咖啡館和兒童看護中心。Gunyama公園將建有超大面積多重功能的運動場、訓練場、室外環形跑道和公共設施。

房屋價格: 1,180,000澳元

房型:2臥2衛1車庫

 

歡迎撥打居外服務熱線400 041 7515 了解更多悉尼學區公寓項目, 更多澳洲城市的“以房養學”案例,歡迎點擊查看

 

撰稿:Lisa Zhu 

責任編輯: Shelly Du