行業研究機構預測，美國等國家對國際留學生的緊縮政策將為馬來西亞這類國家成為國際教育的中心國創造難得機遇。同樣身為英語系國家， 馬來西亞的國際學校花費在上述學費調查中則明顯性價比更高，學費開支排名為全亞太區第12位，僅為10363美元/年，遠遠低於中國大陸的25820美元。
Author: Shelly
2018年“整建税”将上涨3% 最高涨至每平米823欧元 | 法国
法国房产市场最新消息：法国媒体“欧洲时报”1月26日报导称，根据法国政府近日公布的一项法令，2018年的“整建税”将上涨3%，最高达823欧元(约合人民币6482.52元)每平米。
这项税金于2012年设立，主要针对5平米以上的房屋附属建筑，例如花园棚、走廊、泳池、车库、顶楼和移动车房等，因此也被称之为“花园棚税”。
根据新法令，2018年的“整建税”新标准为，巴黎大区从每平方米799欧元上涨到823欧元，其他地区从705欧元上涨到726欧元。无论收入状况如何，相关设施都要缴纳这项税金。
此外，游泳池、自建风力发电机和太阳能面板也需要缴纳这项税金，不过标准有所不同：游泳池为每平方米200欧元；风力发电机为3000欧元，而太阳能面板则为每平方米10欧元。
据报导，“花园棚税”的计算方式为征税财产面积×征税标准×地方税率。
来源：环球网
责任编辑：Shelly Du
私售房產給外國人 今後將面臨高額罰款 | 新西蘭
最近想要到新西蘭投資買房的國人很擔憂——“新官上任三把火”，傑辛達·阿德恩上任的其中一把火就“燒”到了新西蘭房產投資者們，最近又有新消息：新法實施後，明知道是外國買家還將房產私售，可能會將被新的外國投資法懲處。這把火可以說是越燒越旺。
政府考慮到賣家可能“繞過政府”私自售賣房產給外國人，所以推出罰款舉措。
工黨財政和貿易部長David Parker告訴媒體，我們做了國家黨說不能做的事情——既限制了外國人買房，同時又和TPP的其他國家協商好了，限制外國人買房這件事，不會影響新的TPP條款3月簽約。
“國家黨說不能做到的，我們做到了。”工黨財政和貿易部長還懟了Bill English關於對新西蘭和中國開展自由貿易升級談判的擔心。
工黨貿易部長David Parke稱，Bill English對於中國的擔心沒有道理，現在新西蘭外交貿易部除了確認在和新加坡方面溝通之外，其他國家似乎都已接受新西蘭的投資態度。
下周，海外投資法2015修改的草案將會進入立法的下一個程序。禁止外國人購房多半是在第一季度就要實現。但是，一個政策會牽涉到多個方面。
下面這兩個問題，就是最近被人討論的：
第一個問題：人才引進怎麼辦？
如此嚴格的政策會導致人才流失嗎嗎？根據今後規則，一個外國人，不管你是難民還是富商，要是沒有PR或者公民身份，買房都要先申請。
假設一個新西蘭緊缺人才，職業也是新西蘭最缺的類型，他可能一來就想買房，孩子送私校，而當他知道他必須拿到PR之後才能在新西蘭購房，是不是來新西蘭工作的吸引力就大打折扣？
第二個問題：私售在多大程度上會被監管？
因為新西蘭的政府監管相對較弱，現在私售大約佔市場的十分之一。如果賣家繞過政府，會有多大可能被監管到？
新西蘭Realtors Network主席Mark Coffey就認為，這其中可能存在陷阱。
想要去繞過規則的，其實是外國買家，他們會去找房產賣家，“如果私人賣家是這個鏈條上最弱的一環，那麼首先就會去找他們。”
由於在新規則中，將這類行為列為違法行為，也有罰款的規定。一些賣家可能會在不知不覺中觸雷。
不光賣房給外國人可能遭遇罰款，幫助達成這筆交易的也會被嚴懲。
財政部長David Parker一位發言人稱，私人賣家在明知故犯的情況下，會被處以罰款。
媒體的報導認為，罰款可能會有數千元。另外，如果參與交易的律師，替賣家達成了這筆非法交易，最高罰款為2萬元。
來源：新西蘭天維網編譯
責任編輯：Shelly Du
不利房東政策將出台 炒房族正在賣房套現 | 新西蘭
新西蘭房產投資可能越來越難，不但只是限制外國人買房，現階段有房出租也難了，房產投資者聯合會（Property Investors Federation）1月18日稱，由於不少投資者忍受不了“罵名”，加上政府即將出台一些不利於房東的政策，一些房主已經將多餘的房產出售、套現。
據報導，惠靈頓的出租房市場目前非常緊張，去年10月份以來，房租中位數上漲了30紐幣，一套兩居室單元竟有55人想租。
房產投資者聯合會首席執行官Andrew King稱，名下有多套房的房主已經賺的足夠多，他們正在尋找其他投資項目。
“他們正在拋售房產，選擇其他項目。”King週四接受採訪時說，“過去幾年裡，出租房房主一直遭受輿論指責，另外房屋出租的成本也在上漲，越來越多的人不打算出租自己房產。”
King同時指出，政府一系列不利於房東的政策也讓一些人打算退出出租房市場，比如對購房首付款的調整、房屋折舊、承擔的稅金等等，另外議會在大量發放建房許可。統計局數據顯示，奧克蘭去年發放的建房許可數量達到15年高點，新西蘭全國的建房許可數量也達到了13年高點，這有利於首次購房者進入市場，但對房東不利。
業內稱，工黨領導的新政府正在對房地產市場醞釀一系列改革舉措。這些措施包括：
1.對二套房徵收資產利得稅，是否推出取決於特殊稅務調查組的調查結論。
2.對出租房屋實施“柵欄原則”（ring-fencing rules），減少出租房屋的稅收抵扣，確保損失不能抵消其他收入。
3.對售房者實施“明線測試”，購房後不滿5年出售或出租房屋將被額外收稅。
King稱，這些醞釀中的改革舉措對房地產投資者造成恐慌。“不少人認為持有物業不值得，正在考慮離開市場。”他說。
房地產研究院惠靈頓地區主管Mike Coffey稱，新政府即將推行的房地產市場改革將對希望入市的新投資者設置障礙。他強調，這將使競爭優勢傾向於擁有雄厚資金的大公司，並且對房屋租賃市場不會有任何增加。
來源：新西蘭天維網編譯
責任編輯：Shelly Du
全球富豪鍾情巴黎高檔房產 | 法國
法國房產市場最新消息：一項國際調查表明，如今，超級富豪最想居住的城市巴黎位列第二僅次於紐約，據法國《費加羅報》1月19日報導，全球的富豪都想在巴黎買房。巴黎房價由於龐大的內需而水漲船高，但外國富豪們依然對巴黎房產很感興趣。最近的一項研究顯示，2018年巴黎的高檔房產價格預計漲幅最大(預計上漲9%)。
報導稱，北美地區依然深受富豪喜愛。研究表明，10大富豪最愛城市中有5個城市位於北美，分別是紐約(第1位)、洛杉磯(第4位)、多倫多(第6位)、舊金山(第7位)和芝加哥(第9位)。
紐約已經替代倫敦佔據了首位，這是英國脫歐的必然影響。不過這一影響不算嚴重，倫敦目前排在第3位。而巴黎的排名從第5位躍至第2位。全球豪宅房產中介Barnes的總裁表示，全球的富豪都回到了巴黎房地產市場，他們的預算在200萬到400萬歐元(約合人民幣3142.8萬元)之間。
報導指出，購買巴黎高檔房產的富豪們下手越來越快。據統計，2017年Barnes見證了至少74次“閃電買房”。無需協商，看房即買，單次交易額可達數百萬歐元。
巴黎是法國無可爭議的豪宅聖地，不過其他城市也頗受歡迎。蔚藍海岸風景優美極盡奢華，又有戛納這一寶地；法國阿爾卑斯山也是度假勝地，恰好迎合鄰國瑞士的市場。
來源：環球網
責任編輯：Shelly Du
如何移民新加坡？250萬新幣GIP移民政策介紹 | 新加坡
有興趣在新加坡創業或者進行GIP移民的企業家， 您可以通過全球商業者計畫(GIP)申請新加坡永久居留權(PR)。在新加坡移民政策多次改變後，目前全球商業者計畫(GIP)是目前新加坡唯一的直接移民方式。目前，中國大部分選擇新加坡移民的成功企業家，都選擇此移民方案。
新加坡GIP移民的優點：
1.無學歷要求，申請週期短。
除了有成功的創業背景要求外，新加坡GIP移民並無學歷，年齡，語言的要求。投資移民整個申請週期大概是6-8個月，是目前申請新加坡移民的方式中最快、最直接的，也是目前投資移民中速度最快國家之一。
2.一步到位，全家移民。
目前投GIP移民可帶配偶及子女（二十一歲以下）可以作為附屬申請人與您同時通過全球商業者計畫申請永久居留權。父母也可以申請長期探訪准證（LTVP）。
3.投資風險小，無須經營管理。
與大部分移民國家拿錢“買身份”不同，新加坡GIP移民要求250萬新幣在政府指定機構，機構有專業經理管理，風險小，回報率高。且政府不收任何申請費。
4.新加坡華人社會，容易適應。
稅收極低，藏富天堂。清新的空氣，綠色生活環境。教育強國，英文教學。
通過全球商業者計畫申請永久居民，您必須擁有：
a) 豐富的商業經歷；
b) 成功的創業背景 。
申請方案
根據本計畫的規定，您可以選擇以下任何一種方案：（1新加坡元=4.8309人民幣）
方案 A：兩百五十萬元新幣建立新的商業實體，或者擴充現有的商業運營。
方案 B：至少兩百五十萬元新幣予一支全球商業者計畫機構。
全球商業投資者計畫申請評估標準
a) 您必須擁有至少三年的創業經歷，並提交您的公司最近三年經審計的財務報告。
b) 您的公司必須屬於在方案A行業列表中的一個或多個商業領域。
c) 該公司最近一年的營業額必須達到至少五千萬元新幣，並且最近三年的年均營業額必須達到至少五千萬元新幣。您必須以營業額最高的公司作為申報投資計畫的主公司。您也可以提交您所擁有的其它公司的相關資料以達到營業額的最低要求。
d) 如果您的公司屬於私人所有，您必須持有至少30%的股權。您在該公司的職責範圍以及公司的盈利能力也將作為審批的考慮因素。
責任編輯：Shelly Du
如何移民新加坡？就業移民EP（技術移民）政策介紹 | 新加坡
就业移民是新加坡现存三种移民途径的主要途径之一，旨在通过申请就业准证，从而完成移民的目的。新加坡就业准证（EP)是新加坡人力部颁发的等级最高工作准证，申请者的准证成功批准后，可以进一步申请新加坡的永久居留权（PR)。
就业移民优势：
1.投入小，只要求公司运作良好，无任何注册资金要求。
2.就业准证批准一般是1-5年。
3.就业准证家属可直接申请家属准证。小孩可直接入政府中小学。
4.无学历要求，年轻的申请者需拥有优秀院校的毕业证书。而年长的申请人必须有更高的薪水以及相应工作经验。
就业移民新加坡移民申请条件：
获得新加坡正常运作的公司以3300月薪以上的薪水聘请。（也可以自己开公司聘用自己，或收购已经正在运作的公司）
关于自雇就业准证(EP)的定义
1.如果是持有公司股份，以公司股东身份申请就业准证（EP），则被定义为自雇就业准证，申请者为公司老板。
2.如果不持有股东身份，只是以公司董事或雇佣的员工身份申请，则为普通的就业准证（EP），申请者为公司员工。自雇就业准证（EP）和就业准证（EP）的准证类型并无任何差别，但申请者在公司扮演的角色不同。因为公司角色的不同，在申请永久居民（PR）时审批标准也会有差异。
就业移民审批标准
员工：正常工作12-14 个月后，可向政府申请永久居民（PR）员工就业准证是否能申请到新加坡永久居民，主要参考学历、准证类型、薪水、在新加坡时间、在新财产、家庭情况等因素。
股东：公司股东的自雇就业准证（EP）能否新加坡批准永久居民（PR），主要取决于申请者个人条件的同时，还将参考公司是否为新加坡经济、员工岗位提供、公积金缴纳、税收等方面作出贡献。
其他移民方式
1)公民或PR（永久居民）的配偶及未满21岁没有结婚的孩子
2)公民的父母
3)SP工作准证持有者
来源：新加坡天宇商务
责任编辑：Shelly Du
新加坡創業移民(Entrepass)政策介紹 | 新加坡
新加坡移民申请条件有哪些？移民方式有哪些？下面为您介绍新加坡创业移民。是通过注册新加坡公司，获得创业准证，再通过创业准证进一步申请绿卡。创业准证，又称作商业入境证，是由新加坡人力部（MOM)及新加坡标新局(Spring Singapore)联合审核的一种面向外国企业家的工作准证。如果您准备在新加坡成立新的公司，您就有资格申请创业准证，从而进一步取得新加坡永久居留权（PR)，达到创业移民的目的。
创业移民优势：
1.公司无需先运作。可获得创业准证后，才筹备运作公司。
2.投入小，创业准证申请只需要5万新币注册资金。
3.可空性高，公司注册资金自己控制。公司自己运作。
4.创业准证达到一定要求后，可以替家属申请家属准证，小孩可以直接入政府学校。
5.无学历要求。
创业准证申请条件：
1.有意向在新加坡创业，并拥有一定的管理经验。
2.准证批准后，需在新加坡创业。
3.必须是新公司，注册还未超过6个月。
不被政府考虑的创业准证项目：
咖啡店，美食中心，食阁巴刹，酒吧，夜总会，卡拉OK，酒廊，足部按摩，按摩院，中国传统医学，针灸，中药配药，职业介绍机构，风水师。
创业移民审批标准：
公司正常运作12-14个月后，可向政府申请永久居民（PR）。能否新加坡批准永久居民（PR），主要取决于申请者个人条件，以及申请在新加坡公司的运作情况。如公司在没有为新加坡经济、员工岗位提供、公积金缴纳、税收等方面作出贡献的话，在申请新加坡永久居民（PR）时将难以批准。
来源：新加坡天宇商务
责任编辑：Shelly Du
英國配偶移民申請條件有哪些？
提起英國大家首先想到的詞語就是優雅、紳士。除此之外英國生活品質高、教育出色吸引了眾多國人移民置業。那麼如何成功移民英國？英國移民有哪些條件？下面為您介紹移民英國的方式之一——英國配偶移民申請條件
英國配偶移民政策包括已婚和未婚移民，下面就為大家分享2018英國配偶移民申請條件，希望對大家的移民申請有幫助。
大家目前集中最關心的問題是在國內先結婚再移民出去容不容易，還是先申請未婚夫妻移民，然後到英國結婚？哪種方式更有利於簽證申請。
實際上，英國配偶移民申請審理的核心思想是考察兩人關係的真實性。只要關係真實，證據充分，無論是否已經結婚，簽證的成功率是相同的。如果證據不足，即使已經領了結婚證書，對簽證也沒有什麼幫助。反之，如果兩人交往到一定時間，一定程度，但沒有在國內結婚，準備到英國當地結婚，這種情況，如果提供的材料足以使簽證官信服，簽證官反而會加快審批速度。
另外，近日，據英國媒體報導，英國移民政策又將經歷重大變更，英國將全面提高外籍配偶移民英國的標準。據悉，英國政府正在討論，年收入至少在18600英鎊(25700英鎊)以上英國居民，其配偶才能移民英國。政府表示，此標準可以保證英國居民的配偶赴英後，可以保證正常的生活，而不必增添政府的負擔。有人指出，該方案一旦實施，將使家庭移民人數至少下降45%，對那些外籍配偶而言，是不公平的。
目前要提交語言證明的英國配偶移民申請人需同時滿足以下三個條件:
- 申請人為非歐盟國籍人士；
- 與英籍人士或在英居留人士有婚姻關係或穩定的戀愛關係；
- 申請人希望以丈夫、妻子、同居人、未婚夫(妻)、同性同居人、訂婚伴侶的身份入境或繼續居留英國。
不過，專家表示這一英國配偶移民政策規定完全是在經過大量調研的基礎上設定的，雖然我們理解英國配偶移民申請不能完全由經濟因素決定，不過政府有權拒絕那些一入境就要申請政府補助的外籍配偶。
再看內政部具體變動的部分319E(d)(ii)(c)，主要集中在計分制簽證陪伴的家屬永居要求上。在經過幾次的變動後，內政部最終確認了所有通過5年陪伴申請永居的家屬的離境要求：每年不得超過180天。
新法案從2018年元月11日實施。
對於此次移民法針對陪伴簽證的修改，專家律師解讀如下：
1、因內政部明確規定新政不回溯，因此新法案對於目前已經申請，成功取得首次簽證、已移居英國的申請者不受影響。
2、未在2018年1月11日之前遞交首次申請的客戶，配偶需要跟主申請人一樣按照每年不得離境180天來計算。
2、未在2018年1月11日之前遞交續簽申請的客戶，在續簽時，配偶將要在第四年及第五年按照每年離境不超過180天來計算，才能在第五年年底申請永居。
雖然內政部才剛向留學生發糖，增加23所高校放寬留學生簽證，吸引更多國際優秀人才留在英國就業。
但自保守黨執政上台，移民政策的收緊依然是大勢所趨。新政實施，之前的一人申請，全家得永居的政策將一去不復返。
英國將在2019年3月份正式脫歐，內政部也繼續緊鑼密鼓地調整修改移民法，進一步收緊移民政策。建議有意移民英國的客戶把握八字方針：抓緊行動，理性對待。
來源：出國留學網
責任編輯：Shelly Du
日本房地產大泡沫崩潰始末 | 日本
日本房產泡沫經歷十次危機九次地產。1974年、1991年日本房地產兩次大泡沫。1991房產泡沫在空前瘋狂後轟然崩潰，隨後陷入失落的二十年。近期中國一線城市房價大漲，前中國房市具備1974年前後日本的很多特徵，不禁令人擔憂，下面來看看日本房產·泡沫崩潰始末，是否對你有一些啟發呢？
1、從瘋狂到崩潰：日本房地產價格的歷史走勢
（1）房價上漲期—1991年前
1955至1991年間，日本六大主要城市住宅用地價格上漲211倍，僅一年出現下跌，大城市漲幅明顯大於中小城市。日本統計局數據顯示，1955至1991年36年間，日本住宅用地價格上漲了83倍，期間僅1975年出現過下跌（-4.0%），年均增速達13.4%。六大主要城市住宅用地價格上漲211倍，年均增速達16.6%，其中除1975年下跌外（-7.5%），其他年份均是上漲。
上漲過程經歷了大概三個階段。
1955-1974年快速上漲期，20年漲44倍。這個過程持續了大約20年，期間日本住宅用地價格上漲31倍，六大主要城市上漲44倍（年均增速22.2%）。其背景是日本經濟快速追趕期，GDP和人口快速增長。
1975-1985年緩慢上漲期，10年漲幅不到1倍。這個過程持續了大約10年，期間日本住宅用地價格上漲73%，六大主要城市上漲79%（年均增速6.2%）。其背景是日本經濟進入第一次換擋期，GDP和人口增速放緩。
1986-1991年最後瘋狂期，6年1.7倍。這個過程持續了大約6年，期間日本住宅用地價格上漲73%，六大主要城市上漲169%（年均增速18.4%），其中1987-1990年間年均增速高達24.6%，超過1955-1974年快速上漲期的平均增速。期間背景是日本進入第二輪經濟增速換擋期，廣場協議簽訂，日元升值、貨幣政策寬鬆。
最後瘋狂期大城市漲幅明顯大於中小城市，而此前差異不大。1955-1985年間，所有城市土地價格漲幅55倍，六大主要城市上漲78倍，從1955年算起，差異約為43%。但1986-1991年間，所有城市土地價格漲幅51%，而六大主要城市上漲169%。
（2）房價下跌期—1991年後
日本土地價格於1991年到達最高點，隨後開啟漫長的下跌之旅。日本統計局數據顯示，日本土地價格從1992開始持續下跌，截至2015年，六大主要城市住宅用地價格跌幅為65%，所有城市跌幅為53%。
大城市跌幅明顯大於中小城市。日本統計局數據顯示，1992-2000年間，日本六大主要城市住宅用地價格下跌55%，中小城市（六大主要城市以外的城市）跌幅僅19.4%。
相對於股價而言，泡沫破滅後，房價下跌速度緩慢得多。日經225指數在1990年之後的兩年內下跌了近一半，而住宅用地價格1992-2000年間年跌幅均不超過5%，累計跌幅21%。
（3）房價泡沫對比：1974與1991
1974年和1991年分別對應日本房價的兩個拐點，從絕對值來看，1991年是拐點。但這兩個時期泡沫幅度對比，需要考慮通脹和收入增長情況。
1975-1991年間，日本所有城市名義房價上漲了167%，六大主要城市房價上漲407%。同期，日本人均名義GDP從4281美元，上升至28541美元，增幅為607%。以日元計價的人均GDP增幅為315%（期間日元兌美元大幅升值）。
可見，1975-1991年間，以日元計價的日本房價漲幅（167%）低於日本人均名義GDP的漲幅（315%），但六大主要城市房價漲幅（407%）大於名義收入漲幅（315%）。
即日本整體房價泡沫，1974年大於1991年，但六大主要城市房價泡沫，1991年大於1974年。
2、從基本面支撐到泡沫化：日本地產泡沫的成因
（1）長期基本面因素：經濟增速、人口等
日本房價長週期大致可以用經濟增速和置業人口差異來解釋。
日本房價最快速上漲期在1974年之前（上漲44倍），期間日本經濟快速追趕，GDP年均增長9.3%，置業人口快速增長。
1975-1985年日本房價步入緩慢上漲期（上漲不到1倍），當時日本經濟增速換擋，GDP年均增長3.7%，置業人口增速放緩。
1991年以後，日本房價持續下跌期間，日本經濟增速停滯，GDP年均增長1%，人口下降。
此外，人均土地面積少與高儲蓄率的問題也是日本房價泡沫形成重要原因，人均土地面積少導致房價上漲預期強烈，高儲蓄率導致長期資金過剩。而對日本經濟的樂觀情緒也發揮了重要作用，當時到處充斥著日本第一，日本“超過美國，買下美國”等聲音。
（2）誰導演了最後的瘋狂—–廣場協議與貨幣超發
“廣場協定”簽訂（1985年9月）後，日元大幅升值，使得日元資產吸引力大增，房價瘋狂上漲和日元升值無疑有一定關係。
另外，廣場協議後，日本出口急劇下滑，在1986年經濟陷入衰退，物價陷入通縮。（註：日本出口在1985年5月便開始明顯下滑，這源於當時美國經濟的顯著下滑，但“廣場協定”後，美國經濟停止下滑，9月之後的出口下滑可以歸因於日元升值）。
為緩解經濟下滑和通貨緊縮壓力，日本央行大幅降低利率，並增加銀行信貸。再貼現率從1984 年的5%下調到1987 年的2.5%。拆放利率從1984年的9.06%下調到3.39%。1986-1990年間，日本國內貨幣供應量顯著擴張，M2增速從1985年初的7.9%上升到1987年末的12.4%，過量流動性和低利率助漲了房地產泡沫。
另外，“幫美國的忙”助推了泡沫。1987年，美國出現股災—-著名的黑色星期一。當時美國政府擔心，如果日本銀行提高利率，資金不能及時向歐美市場回流，可能再次引起國際市場動盪，因此建議日本暫緩加息。
日本政府也擔心提高利率可能使更多的國際資本流入日本，推動日元升值，引起經濟衰退。加之當時日本正在實施擴大內需戰略，需要以較低的利率來刺激國內投資，減少儲蓄，縮小經常項目順差。在這種情況下，日本銀行決定繼續實行擴張性貨幣政策。
穩定的通脹掩蓋了泡沫。為何決策者沒有發現問題，因為穩定的通脹掩蓋了泡沫，而且泡沫經濟解決了日本的財政問題，1990年日本赤字國債發行額為零。貨幣擴張而沒有通脹，歸因於日元的持續升值。
（3）三大戰略調整導致政策迴旋餘地變小
日本經濟金融自由化和國際化步伐加快。戰後日本的經濟和金融都有著濃厚的“封閉”和“管制”色彩。20 世紀70 年代，日本開始了經濟、金融自由化和國際化進程。20世紀80 年代，這一進程迅速加快。1985 年，日本政府發表了《關於金融自由化、日元國際化的現狀與展望》公告，揭開了日本經濟、金融全面自由化、國際化的序幕。
日本政治國際化進程加速。20 世紀80 年代初，日本政府提出，日本要從一個“經濟大國”走向“政治大國”，而日美關係將成為“政治大國”的基石。在1985年的“廣場會議”和1986 年的“盧浮宮會議”中，日本均成為美國最堅定的盟友。
日本經濟增長模式的轉變。從1980 年起，國際社會要求日本開放國內市場、改變出口導向型經濟增長模式的呼聲越來越高。1985 年的日本《經濟白皮書》指出：出口導向型的經濟增長模式已經不可持續，日本必須擴大內需，以緩和與國際社會的關係。[ 參見王宇（中國人民銀行局），日本泡沫經濟生成與破滅的故事，中國金融，2010]
3、結局：泡沫破滅原因與影響
（1）泡沫破滅的原因之一：適齡購房人群和經濟增速拐點
前面提到，日本1974年和1991年房價泡沫旗鼓相當。那麼為何1991年是大拐點？
如果對照日本1974年前後和1991年前後房地產泡沫的形成與破裂，可以發現，1974年前後的第一次調整幅度小、恢復力強，原因在於經濟中速增長、城市化空間、適齡購房人口數量維持高位等提供了基本面支撐。
1974-1985年日本雖然告別了高速增長，但仍實現了年均3.5%左右的中速增長。1970年日本城市化率72%，還有一定空間。1974年20-50歲適齡購房人口數量接近峰值後，並沒有轉而向下，在1974-1991年間維持在高水平。
但是，1991年前後的第二次調整幅度大、持續時間長，原因在於經濟長期低速增長、城市化進程接近尾聲、適齡購房人口數量大幅快速下降等。1991年以後日本經濟年均僅1%左右的增長，老齡化嚴重，人口撫養比大幅上升。1990年日本城市化率已經高達77.4%。1991年以後，20-50歲適齡購房人口數量大幅快速下降。
（2）泡沫破滅的原因之二：主動收緊並刺破
在股票市場與房地產雙重泡沫的壓力下，日本政府選擇了主動擠泡沫，並且採取了非常嚴厲的行政措施，調整了稅收和貨幣政策。
a、緊縮的貨幣政策
隨著通脹壓力在1989年開始出現（3%-4%），而且股價和房價加速上漲，日本央行從1989 年開始連續5 次加息，商業銀行向央行借款的利息率從1987 年2 月的2.5%上升到了1990年8 月的6%。與此同時，貨幣供應增速大幅下滑。
當然，日本政府沒有意識到擠泡沫會產生如此大危害，如果提前知道，可能政策會有所變化。
b、對房地產貸款和土地交易採取嚴厲管制
1987 年7 月，日本財務省召集有關金融機構舉行聽證會，瞭解金融機構在房地產市場上的活動。此後，財務省發佈了行政指導，要求金融機構嚴格控制在土地上的貸款項目，具體的要求是“房地產貸款增長速度不能超過總體貸款增長速度”。受此影響，日本各金融機構的房地產貸款增長速度迅速下降，從1987 年6 月的36.6%下降到了1988 年3 月的10.2%（見表1）。到1991年，日本商業銀行實際上已經停止了對房地產業的貸款。
c、調整土地收益稅
在1987 年10 月調整稅制之前，擁有土地10 年以內被視為“短期持有”，而10 年以上則被認為是“長期持有”，在調整稅制後，持有不超過2 年被視為是“超短期持有”，並受到重點監管。
（3）日本地產泡沫破滅的影響
日本泡沫破滅後，經濟陷入了失去的二十年和長期通縮，居民財富大幅縮水，企業資產負債表惡化，銀行不良率上升，政府債台高築。另外，日本政治影響力下降，超級大國夢破滅。
a、陷入失去的二十年和長期通縮
1991年地產泡沫破滅後，日本經濟增速和通脹率雙雙下台階，落入高等收入陷阱。1992-2014年間，日本GDP增速平均為0.8%，CPI平均增長0.2%，而危機前十年，日本GDP平均增速為4.6%，CPI平均為1.9%。
值得注意的是，這樣的“成績”還是在政府大力度刺激下才取得的。逆週期調控使得日本政府債務率大幅增長，央行資產負債表大幅擴張。日本10年國債收益率跌至負值，反應未來前景仍不樂觀。
b、私人財富縮水
辜朝明在其著作《大衰退》中提到，地產和股票價格的下跌給日本帶來的財富損失，達到1500萬億日元，相當於日本全國個人金融資產的總和，這個數字還相當於日本3年的GDP總和。從下圖可知，房地產比重無疑大於股票。
c、企業資產負債表惡化
房地產和土地是很多企業重要資產和抵押品，隨著這些資產價格的暴跌，日本企業資產負債表出現明顯惡化。企業為修復其惡化的資產負債表，不得不努力歸還債務，1991年後儘管利率大幅下降，日本企業從外部募集資金卻持續減少，到90年代中，日本企業從債券市場和銀行淨融入資金均轉為負值。
d、銀行壞賬大幅增加
房地產價格大幅下跌和經濟低迷使日本銀行壞賬大幅上升。1992年至2003年間，日本先後有180家金融機構宣佈破產倒閉[參見吉野直行（2009），國際經濟評論]。日本所有銀行壞賬數據，從1993年的12.8萬億日元上升至2000年的30.4萬億日元[參見李眾敏（2008）國際經濟評論]。
e、政府債台高築
經濟的持續衰退，和政府的逆週期調控，使得日本政府債台高築。1991年日本政府債務/GDP比重為48%，低於美國的61%，意大利的99%，略高於德國的39.5%，2014年，日本政府債務/GDP比重為230%，遠高於美國（103%），德國（71.6%），意大利（132.5%）等。
f、國際地位下降
1991年後，日本經濟陷入停滯，和其他國家相對力量出現明顯變化。以美元計價的GDP總量來看，1991-2014年間，日本累計增長30%，美國增長194%，中國增長26.3倍，德國增長114%。1991-2014年間，日本GDP佔美國比重從60%下降為26%，中國成為第二大經濟體。
來源：文/新浪財經意見領袖（微信公眾號kopleader）專欄作家 任澤平、熊義明
責任編輯：Shelly Du