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2021申请德国永居与国籍全攻略：条件、流程和费用

德国政府在2020年3月实行新的移民法，针对合资格专业人员的移民政策有所放宽，令德国作为移民国家的吸引力大大增加。

具体的政策变化是，以往申请人必须持有大学学位，现在只需完成2年职业培训，便可视为合资格专业人员。另外亦省却了“优先审核”（Priority Check）的程序，雇主毋需证明该职位没有欧盟公民能胜任，换言而外国人在德国求职的难度也减低不少。在最理想的情况下，只需21个月就可申请德国永久居留权。

上文解读了适用於移民德国的各种签证，接下来我们会介绍取得德国永久居留权和国籍的详细资讯。

申请德国永久居留权的条件

以下为申请永久居留权的一般条件：

财政能力良好
仍受雇於符合自己技能及资格的工作，或者业务仍在顺利经营
通过Life in Germany考试
确有足够的空间居住

以下为针对不同类别申请者的额外条件：

申请者类别	持有居留许可或工作的年数要求	缴付退休金供款的要求	德语水平要求
合资格专业人士签证持有人	4 年	48 个月	B1
研究签证持有人	4 年	48 个月	B1
IT专家签证持有人	5 年	60 个月	无指定
欧盟蓝卡持有人	33 个月（或 21 个月）	33 个月（或 21 个月）	A1（或B1）
在德国完成大学课程或职业培训的申请人	2 年	24 个月	B1
高度专业人士	无	无	无
自雇人士签证持有人	3 年	无	无

入籍德国具有哪些优势？

赋予和其他德国公民一样的政治权力和法律地位，拥有选举和被选举的权利；
不用担心签证被取消，不同于永居，每6个月必须入境德国一次，否则将面临取消永居的风险，入籍后可以长时间在外国生活；
可以自由选择职业和开公司的权利：外籍人士的居留通常和工作挂钩，换工作必须去外管局更改工作签证；外籍在德国注册公司只能选择有限责任公司GmbH，因为其他公司的形式很难获取法人签证。并且注册有限责任公司有许多限制，例如注册资金需要至少25000欧等等。持有德国国籍则可以从事自由职业或者仅用1欧就可以注册个体户公司，税务和盈利的要求相对较低；
同样的学历和个人条件下，德国国籍更容易找到工作，因为公司可以免除和外事局、劳动局打交道。
家人例如配偶更容易获得来德国定居的居留，且最开始就可以获得自由工作的许可，三年后可以申请入籍；
拥有德国护照可以免签入境189个国家，全球排名第三。

入籍德国的条件

以下为申请入籍德国的条件：

在德国合法居住了至少8年
拥有在德国的居留许可或永久居留权
财政能力良好
德语水平达B1
通过入籍测试（如在德国获得中学或大学毕业证书则可豁免）
没有犯罪行为记录
书面及口头承诺接受并遵守德国的基本法
愿意放弃原有国籍

如何办理入籍德国？

以下为由申请德国入境签证到最终获得德国国籍的完整步骤：

申请适合自己的入境签证（工作签证丶投资签证丶留学签证丶亲属签证）
进入德国後尽快到居民登记处（Einwohnermeldeamt）登记地址
在签证到期前到移民局（Ausländerbehörde）申请居留许可（Aufenthaltserlaubnis）
持有合资格的居留许可并累积一定年数
满足其馀条件後，向移民局提出永久居留权（Niederlassungserlaubnis）的申请并缴交费用
获得永久居留权後继续居留在德国，直至总居留时间达 8 年
满足其馀条件後，向移民局提出入籍（Einbürgerung）
放弃原有国籍并获得德国国籍
正式成为德国公民，可申请德国身份证及护照

申请德国永居和国籍的费用分别是多少？

以下为申请德国永久居留权的有关费用：

工作类别	所需费用
一般工作者	€113
自雇人士	€124
高度专业人士	€147

以下为申请德国国籍的有关费用：

被赞助人	所需费用
配偶	€255
子女（不跟随父/母亲）	€255
配偶随行子女	€51

参考来源：德国联邦移民和难民局、Wise整理信息

德国是欧洲的经济强国，工作机会也比其他欧盟国多，移民法改革后相信会吸引不少技术人员到当地工作。即使未找到合适的工作申请工作签证，您也可以考虑到德国修读大学课程或职业培训课程，毕业后只需工作2年即可申请永久居留权。而且，德国的大学课程大多数都免学费，有少部分更是以英文教授，语言障碍大大减低。

无论您是正在读书或工作，都可以立刻咨询居外IQI，开始计划您的移民大计！

新财年，新政策！澳洲这些签证变更你都知道了吗？｜居外专栏

在澳洲或者计划来澳的小伙伴们注意啦！澳洲2021-2022新财年已经开始了。新财年，新政策，新变化——都有哪些签证政策变更你知道吗？

部分签证费上调

按照每个新财年的惯例，部分签证费会上调。我们整理了一部分大家都比较关心的签证费用调整，一起来看看吧。

500学签：$ 620→$630
485工签：$1650→$1680
600在岸旅游签：$365→$370
491/189/186/190技术类签证：$4045→$4115
482短期：$1265→$1290
482中期：$2645→$2690
309/820配偶移民：$7715→$7850

此外，AAT非难民类复议费用和入籍申请费也大幅上涨。AAT非难民类复议费由原先的$1826涨至$3000刀，涨幅超了60%！不过复议成功的话，还是可以退50%复议费的。而归化入籍申请费也由$285涨到了$490。

移民政策新变化

根据六月移民局发给移民代理的电子期刊所述，技术移民板块持续将配额分配到可以对澳大利亚经济恢复有所帮助的职业类别，总体而言，这三大类将会给予优先处理等级：

商业创新和投资类移民（188 / 888签证：配额+6638）
全球人才签证（858签证：配额+10000）
雇主担保类签证（482 / 186 / 494签证）

1. 商业投资移民

澳洲商业投资移民改革也于7月1号生效啦！新财年在这个领域政策变化还是较大的，主要由以下几个方面：

取消188D至尊投资者类别签证，即过去面向有意对澳大利亚合规高端投资项目投资至少 1500万澳元
取消商业天才类132签证
针对188各类别签证所涉及的资产，营业额和投资要求做出相应调整

具体调整：

1. 商业创新类188A签证

营业额要求从至少$50万提高到至少$75万
生意和个人资产要求从至少$80万提高到至少$125万

2. 商业投资类188B签证

经营合规化投资产品的数额（Managed eligible investment）从至少$150万提到至少$250万
生意和个人资产要求从至少$225万提到至少$250万
法条中增加州政府投资的审理要求，即投入至少$250万的合规化投资并有整个签证持有期间有真实意图持有该笔投资
明确规定188B签证持有人在提名州政府有居住两年的真实意图

3. 显赫投资类188C签证

明确规定188C权证持有人在整个签证持有期间都要保持500万投资金额不变

值得一提的是：188签证的有效期，从4年3个月增加至5年，这给了申请者更多时间来满足转绿卡的条件，而且时间不足者满足一定条件的话还能申请签证延期！疫情后为了推动澳洲经济复苏，政府将优先考虑创投移民项目，这对有经验的投资者们来说是个利好消息呀！

2. 维州190/491州担保项目

维州州政府如期公布了本财年190和491签证的各自的配额, 其中移民局给予维州190签证3500个配额，491签证500个配额。

具体变化如下：

A. 申请人在以下7类目标行业（target sectors）领域工作会有更大的机会被邀请，具体sector 如下：

医疗卫生
医学研究
生命科学
数字化
农业食品
先进制造业
新能源、减排和循环经济

申请人在特定商业区内使用他们的Stemm skill（科学，技术，工程，运算，医疗）的技能将会是非常具有竞争优势，如：

Parkville
Footscray
Docklands

B. 取消就最少工作经验和小时数的要求

C. 在目标行业（target sectors）中的行业给予更多的配额

D. 针对190的提名申请人，所提名职业技能等级位于level 1 或者 2

E. 针对491的提名申请，所提名职业技能等级位于Level 1、2、3

最后提醒，新的意向注册申请（Registrations of Interest）将于7月7日开放，如果在2020到2021财年没有被邀请，则必须提交新的ROI。

3. 打工度假417、462签证

从7月1号新财年起，因COVID-19疫情影响而提早离开或无法入境的打工度假417和462签证持有人，在境外可以限时免费再申请同类签证。

1. 申请新的417或462签证

受疫情影响的打工度假签证将会被等同视为从未存在过，并且申请人的申请状态将会回到该签证获批之前。

具体来说，当申请人持有：

只有一次打工度假签证 — 该申请人将被视为从未持有过打工度假签证
两次打工度假签证 — 该申请人将被视为仅持有过一次打工度假签证
三次打工度假签证 — 该申请人将被视为仅持有过两次打工度假签证

2. 签证退费

受疫情影响而提早离开或无法入境的打工度假签证持有人若是不打算在申请打工度假签证的话，不用担心，满足要求的话还有退费的机会哦。

澳大利亚法律执业博士林汇铭
为您解析澳洲投资法与移民法
联系邮箱：hi@auslawreview.com.au

居外IQI报告：疫情下全球22城超八成房价上涨蒙特利尔“领涨”

亚洲房产科技公司居外IQI集团8月5日发布的一份报告显示，在全球疫情、经济下行、地缘政治紧张和旅行限制等背景下，近一年多来，全球22个主要城市超八成房价上涨。

这份报告将全球22个城市2020年一季度的房价与2021年一季度（部分地区采用更新数据）价格进行比较。

结果显示，22个全球主要城市中，加拿大蒙特利尔的房屋价格在疫情中飙升39%，涨幅居于22城首位。美国洛杉矶和新西兰奥克兰房价涨幅紧随其后，分别上涨35%和32%。加拿大多伦多房价涨幅也超过30%。

此外，英国曼彻斯特、加拿大温哥华、中国深圳和澳大利亚悉尼房价涨幅也超过10%，其中曼彻斯特房价涨幅高达19.4%。

报告指出，过去一年多来，22个城市中，仅有伦敦、曼谷、普吉和东京四个城市房价下跌。东京房价跌幅最大，新公寓价格一年多内下降了7.4%。

据世卫组织最新数据，截至目前，新冠疫情已经在全球造成超过424万人死亡。据国际劳工组织监测，仅2020年，全球损失了8.8%的工作时间，相当于2.55亿个全职工作岗位。

在一场灾难性的疫情当中，全球多地房地产价格却升至新高。报告指出，这种看似矛盾的状况之所以发生，主要是由于各国央行、政策制定者和其他机构在疫情暴发后，提供了约17万亿美元的政府资助救助，接下来还会有更多政策支持。各国政府推出的货币和财政刺激措施减少了疫情的经济损害，但也带来房地产市场的膨胀。

居外IQI集团联合创始人、董事会执行主席乔治·奇米尔（Georg Chmiel）表示：

“到2022年一季度，即疫情后的第二年，预计这些市场的房价将继续增长。更多的财政和货币刺激，高经济增长率（特别是在发达国家），以及疫情后回升的创业意愿将使报告涉及的大部分市场房价面临进一步上行压力。”

不过，报告也指出，在世界上许多最热门的本土市场，住房供应短缺已经在缓解，针对住房的竞价也开始减少。在澳大利亚、加拿大和美国，据代理人反映，买家对价格的持续上涨越来越抗拒。

来源：中国新闻网

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越南房市要火了！这5个地方跃成未来投资良地

越南在过去20年里，成为了亚洲增长最快的经济体。尤其是在2018年第三季度，该国GDP更是同比增长了6.89%，达到了8年来最高的增长率，而外国直接投资（FDI）也激增了6%。

作为亚洲迅速崛起的国家之一，越南飞速发展的经济也带动了当地房地产，房市有着光明的未来。这里有很多城市或地区都成为了投资良地，纷纷吸引投资者并受到青睐。如果想要在这里投资或置业，预计投资回报是可以期待的。

不过，越南有这么多地区，应该要如何做选择呢？以下这5个地区，是被认为投资越南房地产的优选之地。在决定投资前，先来了解吧！

｜胡志明市

相信大家对胡志明市应该不陌生，不仅仅是越南旅游的必去城市，也是许多海外投资者的聚集地。

这里是越南最大的机场新山一国际机场、最繁忙的港口西贡港的所在地，同时也有11个工业区和一个完善的高科技园区（Saigon Hi-Tech Park），许多国际品牌都在这里设立公司。这将吸引许多海外人才在胡志明市发展，因此拥有很大的房产需求。

作为越南最大的城市，胡志明市被誉为越南表现最好的金融城市。该市在2018年第三季度的GDP，同比增长高达7.89%，而且其外国直接投资的表现，更是引领全国的。

这也意味着，胡志明市对外国投资友好，是一个可以期待投资回报的地方。同时，随着经济发展良好，该市也提供了巨大的房地产投资机会和投资回报。

｜河内

作为越南的政治中心和首都，河内在2018年第三季度的GDP达到7.17%。这里拥有强大且高效的交通系统，加上政府致力于改善市内的交通基础设施，尤其是红河三角洲的交通枢纽，为该市提供了有利的房地产投资机会。

河内不仅拥有全越南第二大机场内排国际机场，同时也有四通八达的交通系统，如连接该地区的水路、铁路和公路网络。如此便利和多元化的交通系统，市民能轻松达到各个地方，为市民提供了交通便利。

此外，河内拥有深厚的文化底蕴，是越南历史、文化、繁荣艺术领域的聚集地。这里的文化遗址包括乌龟塔、独柱寺、河内大剧院、河内文庙等，独特的越南建筑、贸易惯例和传统，都让居住在这里的外国人惊叹不已。

值得一提的是，自2018年第三季度，河内新推出的房产大多集中在南部和西部，即青池郡和怀德郡，以让该市的房子不过于集中在市中心。当然，其他地区如纸桥郡、龙编郡、北慈廉郡和黄梅郡，也是不错的房产投资区域。

别以为河内非常偏僻，但是该市也有世外桃源的地区——西湖。西湖可是聚集了越南政治精英的房产，这里宁静的河边生活、漂亮的夕阳湖景，可是许多旅客和当地居民的最爱。当然，这里的房价也是全河内最高的。

｜岘港

位于越南中部的岘港，素有大桥城市和节庆城市之称，整座城市呈现出活力而宁静的海岸生活。

也因为这一特点，加上市内70公里长的绵延海岸线和白色沙滩，岘港在2015年被国际性旅游评论网站猫途鹰（TripAdvisor）列为“世界十大爆红景点”冠军；在2016年，该市也荣获世界旅游大奖（亚洲地区）的“亚洲最佳节日和活动目的地”奖项。

此外，“东西经济走廊”的推动将该市与其他邻国，如老挝、柬埔寨、缅甸和泰国连接起来，进而让岘港成了该区的货物运输主要出入境。

这也意味着岘港有很大的人流量，无论是本地或外籍人士的数量也会不断增长。随着外籍人士沿着地区不断发展，该市单在2017年的人口增长达到5000人，预计房产需求将会不断增加，因此是一个不错的投资地。

虽然岘港只是一个小城市，但是这里的基础设施是由国际标准通过的。与胡志明市和河内不同，岘港散发着平静的气息，而且也有很多待售房产，尤其是靠近海岸的豪华房子。

如果有意在越南购买豪华别墅、住宅或公寓，不妨考虑在岘港投资。

｜同奈

同奈越南东南部的一个省份，位于胡志明市的东部和东北部。作为越南南部的主要经济区域，同奈省已经成为外国直接投资的支持性产业和高科技制造业的中心。

在2019年时，同奈省吸引的外国直接投资在越南位居第七。许多外国投资者在这里发展电子元件制造、纺织和服装生产，以及技术密集型工业品制造，主要投资者大多来自中国、日本、韩国、新加坡和泰国。

同奈省除了提供高效的物流网络和与胡志明市的连接外，也提供一系列有针对性的投资激励措施。

这预计将进一步吸引外国投资者进入该省，并让这里的居住和商业空间需求不断上升，尤其是独立式住宅和公寓的需求会日益增加。

此外，该省即将在2025年迎来越南全新机场——隆城国际机场，这个被大家认为越南未来最大的机场，一旦建成后不仅将大大缩短同奈省与其他主要城市中心之间的距离，也预计每年将可容纳2500万名旅客。

这也表示，当大型机场完工并开跑后，预计同奈省的房子需求将会直线上升，房产投资潜力可说是不可小觑。

｜北宁

北宁，是一个从农业地转变成越南北部重点经济区的主要工业中心的省份之一。

目前，该省正吸引大量的外国直接投资，主要的国际公司包括日本的佳能、韩国的三星、芬兰的诺基亚、瑞典的布朗博韦里，都已经在北宁设立公司。

随着更多的公司和国际企业的到来，北宁省预计将会吸引更多人居住，尤其是外籍人士和人才。届时，该省的房屋需求将会大大提升，因此是一个不错的房产投资地。

随着越南的经济发展，无论是当地的年轻群体涌入城市发展，或是到越南工作或投资并定居的外籍人士，越南未来的房屋需求将会日益增加。

另外，尤其是大城市的房屋租金也逐年上涨，这就是为何越南房子会在近年来开始受到投资者的瞩目。

由南部的胡志明市至北方的河内，投资越南房地产，交托居外IQI准没错！

立即发讯息给我们，IQI越南的专业团队将会按照您的需求和预算，提供实用的房地产建议。

2021移民德国有四大途径，哪种签证适合您？

德国政府在2020年3月实行新的移民法，针对合资格专业人员的移民政策有所放宽，令德国作为移民国家的吸引力大大增加。

本文会介绍适用于移民德国各种签证的详细信息。

1. 德国投资移民

有关创业移民计划的签证为自雇人士签证，申请人可选择创业（Self-employed）或成为自由工作者（Freelancer）。初次申请的有效期最多为6个月，申请费用为75欧元，签证到期前需到移民局办理居留许可，费用为100欧元。居留许可的有效期一般上限为3 年，若业务经营顺利，且申请人的财政状况良好，则仍可续签。持有此签证，申请永久居留权的所需居留时间为3年。

申请条件

自雇人士签证：

商业计划书；
所创立的业务会为德国带来经济利益，或者是德国需求的产品/服务；
有足够的资金或者通过贷款去支援业务经营；
年过45岁的申请人需提交有关退休金的文件证明；
提交财力证明、机票购买证明、健康保险证明。

自由工作者签证：

提供工作相关的技能证明，例如职业文凭或牌照；
年过45岁的申请人需提交有关退休金的文件证明；
提交财力证明、机票购买证明、健康保险证明。

2. 德国技术移民

有关工作移民计划的签证种类包括合资格专业人士签证、欧盟蓝卡、IT专家签证，和研究签证。一般而言，各种签证的有效期皆为6个月或以下，申请费用为75欧元。申请人需在到达德国后，并在签证到期前到移民局办理居留许可（Residence Permit），费用为100欧元。居留许可的有效期将根据工作合约列明的期限，一般上限为4年，若符合相关条件则仍可续签。

欧盟蓝卡是当中最快能获得永久居留权的签证种类，只需33个月，如果德语水平达B1，更可缩短至21个月。而合资格专业人士签证和研究签证的持有人可在居留4年后申请，IT专家签证则需要5年。

研究签证的持有人在完成相关研究后，仍可申请求职者签证并有9个月时间寻找工作。欧盟蓝卡的持有人若果在首两年有意换工作，需要先获得相关部门认可。

申请条件

合资格专业人士签证：

取得工作机会，需提交工作合约证明；
拥有相关的认可学历或技能；
年过45岁的申请人需达到年薪最低要求45,540欧元；
提交财力证明、机票购买证明、健康保险证明。

欧盟蓝卡：

取得工作机会，需提交工作合约证明；
拥有相关的认可学历；
达到年薪最低要求55,200欧元，如果是数学、IT、科学、工程或医疗领袖的工作，且获相关部门认可，则只需43,056欧元；
提交财力证明、机票购买证明、健康保险证明。

IT 专家签证：

取得IT行业的工作机会，需提交工作合约证明；
在过去7年内拥有至少3年的相关工作经验；
拥有相关的专业资格；
达到年薪最低要求49,680欧元；
德文为B1或以上水平（若果工作无需使用德文，则可申请豁免）；
提交财力证明、机票购买证明、健康保险证明。

研究签证：

与德国的研究机构签署的合约；
该机构发出的信件：用作证明其承担申请人在德国其间的生活开支。如为公共研究机构，则可豁免；
提交财力证明、机票购买证明、健康保险证明。

3. 德国留学移民

有关读书移民计划的签证为学生签证和语言学习签证。签证的有效期皆为6个月或以下，申请费用为75欧元。申请人需在到达德国后，签证到期前需到移民局办理居留许可，费用为100欧元。

学生签证的持有人可以申请最少为期1年的居留许可，期间可做兼职工作（每年最多120个全日或240个半日）。若果课程未完成，则可申请续签。毕业后可转为求职者签证并有最多18个月时间找工作。找到工作并转为技术移民的相关签证后，才可开始累积居留年数。而语言学习签证的持有人可以申请最多为期1年的居留许可，而且居留期间不可工作。

申请条件

学生签证：

提交入学试证书（例如DSE/CE/AL证书）；
提交中学或大学毕业证书；
提交语言能力证明（英文或德文）；
提交财力证明（每年10,236欧元）、机票购买证明、健康保险证明；
提交德国大学发出的录取信。如未收到录取信，也可先申请求学签证入境德国。

语言学习签证：

提供德文语言课程的入学证明，该课程的课堂时间至少达每星期20小时；
提交财力证明（每年10,236欧元）、机票购买证明、健康保险证明。

4. 德国依亲移民

有关依亲移民计划的签证种类包括非欧盟公民的亲属签证（只适用于配偶及未成年子女）、欧盟公民的亲属签证和德国公民的亲属签证。申请人需先申请用作入境德国的签证，费用全免。

非欧盟公民的亲属需在3个月内申请居留许可。欧盟或德国公民的亲属也需在签证到期前到移民局申请居留许可。欧盟公民的亲属居留5年后可申请永久居留权（Settlement Permit），德国公民的亲属则只需3年。出于家庭团聚目的而来到德国的家庭成员在获得居留许可的同时也自动获得在德国工作的权利。

申请条件

非欧盟公民的亲属签证：

赞助人已持有居留许可或欧盟蓝卡；
赞助人及被赞助人（配偶）双方都必须年满18岁；
被赞助人（配偶）能操简单水平的德语；
赞助人有能力维持所有家庭成员的生计；
确保所有家庭成员都有足够的空间居住；
被赞助人需缴付健康保险；
被赞助人（未婚的未成年子女）可能需提交德文能力 C1 的证明，16 岁以下子女则可豁免；
提交关系证明（例如结婚证书和出生证明）。

欧盟公民的亲属签证：

赞助人为欧盟的公民；
赞助人有能力维持所有家庭成员的生计；
被赞助人需缴付健康保险；
提交关系证明（例如结婚证书和出生证明）。

德国公民的亲属签证：

赞助人为德国或欧盟的公民，且以德国为主要居住地；
被赞助人（配偶）能操简单水平的德语；
赞助人和被赞助人（配偶及未成年子女）必须一同居住；
被赞助人需缴付健康保险；
如德国公民为未成年及未婚，则其父母可以监护人的身分移民到德国；
提交关系证明（例如结婚证书和出生证明）。

参考来源：德国联邦移民和难民局、Wise整理信息

无论您是正在读书或工作，都可以立刻咨询居外IQI，开始计划您的移民大计！

投资加拿大度假屋（Cottage）七要点｜居外专栏

近日收到客户来信查询：我和家人有兴趣购买度假屋，在开始之前，我们应该了解哪些注意事项？

黄岚专业解答：

1. 四季使用权和公共服务

对于度假屋新手，您需要确认目标物业一年四季的使用限制和相关公共服务的限制。如果当地政府将此度假屋划分为“季节性”，则可能在特定季节不提供紧急服务或铲雪，并且您可能无法居住，出租或使用。

2. 物业占地范围

您还需要验证物业的实际边界。如果通过“实物指向”方法描述了度假屋的占地范围，则要确保标识对象（例如树木或栅栏）依然存在。如果标识对象已经不存在，您可能需要对物业进行一次专业测绘Survey。

3. 湖岸所有/使用权

您是否知道即使度假屋毗邻湖泊，您可能也没有“私人湖岸”的所有权或专属使用权？在与某些物业相邻的湖岸，政府可以已经划定了公共所有权，并且可能会限制建造私人码头或船库。

4. 路权

在路权方面，有的度假屋可能只有穿过邻居的住所才能进入。在这种情况下，请您的销售人员或律师查看是否有任何正式的通行权协议或地役权，因为现有协议可能无法转让给新所有者。

5. 房屋检查

度假屋由于季节的缘故，并非总能得到业主的实时维护，因此根据实际情况，合同中最好附带房屋检查条件。某些特殊设施例如油箱、燃木炉灶、码头、水井和化粪池等，应由具有资质的人员进行检查。

6. 供水和污水处理系统

度假屋可能未与市政供水和污水处理系统相连。如果是这种情况，请卖方提供相关的书面记录，说明何时需要对小屋的化粪池系统进行必要的维护和检查，并花一些时间来了解其总体状况。您可以要求您的销售人员在【买卖协议】中插入条款，要求卖方在过户之前先自费清空化粪池。

7. 水源质量

还建议您确认度假屋的水源（很可能是井或附近的湖泊），并聘请水务专家确定自来水是否可以安全饮用，水量是否满足您的需求，水井是否符合省标准。

疫情爆发以来，加拿大度假屋的买卖活跃性飈升——沉醉在风景如画的大自然里，过几天乡野生活，实在写意。不妨考虑在加拿大购置一套度假屋（Cottage）吧！

马上通过居外联系黄岚团队，他们拥有各色专业人才，包括会计师、律师、金融保险和顶级咨询公司等行业的背景，可以帮助客人解决投资置业，商业项目购买碰到的所有问题，提供一站式服务。

相关阅读 ➤ 美好家园指南：发掘购买度假屋的最佳时机

多伦多【黄岚地产榜】主创
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政策调整下的资产配置｜居外专栏

七月港股大幅下跌，跌幅最利害的是教育类股份，原因是中央一声令下，不少教育机构的生意受到严重打击。

其实，在国内，一直有所谓三座大山，分别指医疗、教育及住房，相关费用越来越高，令普罗大众受苦。在改革初期利用资本、利用市场化，去解决中国的绝对穷困问题，但在这问题获得解决之后，下一步就是解决相对的贫富差距问题。具体来说，资本主义“追逐利润”的本质，令三座大山的民生问题，越演越烈。中国是实施“社会主义”市场经济，当中两者的权重可以根据形势而不断作出调整。对教育行业下重药，只是大政策下的一个部署，国内有意见认为要推翻三座大山，类似的去资本化将会陆续有来。站在股票投资角度，涉及这三类的股份价值当然大打折扣，大家宜避之！

至於大家关心的房地产市场又如何？以往投资国内房产，获利是不难的。在城市化的过程中，大量农村人口涌至城市。加上基建的改善，一个在城市边缘的乡镇，三至五年间就可以变成都市的一部份，楼价自然水涨船高！但城市化已经去到一个较成熟的阶段，未来城市化的步伐只会放慢，住宅的落成量也达到顶峰，对房地产的调控手段也会只会越来越往重，例如对按揭的限制，推行二手房指导价等等措施。

笔者也建议大家必须重新检视资产组合内房产的比重，尤其是国内的物业，不宜再冒进。

移民澳洲就要住西珀斯！据说这里隐藏着不为人知的优势

说到澳大利亚，相信大家首先就会想到悉尼、墨尔本、维多利亚、珀斯等，也对这些城市再熟悉不过。尤其是珀斯，作为西澳的首府，更是各种世界宜居城市排行榜前十的“常客”，人们对整座城市的熟悉程度，已经达到了被误认是澳洲的首都。

珀斯的轻松生活节奏、城市被欢笑和友好气氛包围、自然和人文环境、强劲的经济前景、卓越的教育水平、优秀的医疗服务，都是将珀斯推向全球十大最宜居城市的优势。

不过，珀斯共有240个区域，如果论居住或投资，西珀斯可是不错的居住地。因为这小小的区域，却隐藏着无人知晓的优势！

澳洲植物王国自然环境优厚

西珀斯是一个麻雀虽小，五脏俱全的区域，面积就只有2.3平方公里，只占整个珀斯中央商务区（20平方公里）的10%。那为何说这里是植物王国？珀斯最吸引人的地方，就是其自然环境，加上宜人的地中海气候，非常适合植物的生长，在这里能找到多达6800多种的植物类。

而西珀斯作为珀斯的一部分，当然土地上也生长着各种植物类，也有很多漂亮的植物园和公园。

尤其当地最著名的国王公园植物园（Kings Park and Botanic Garden），在占地400.6公顷的公园中，三分之二都是天然原始林地，里面种植着2000年的老树、茂密的野花、原生丛林等，是珀斯城中的中心绿地。

一个小小的地区，却有一个这么大、与森林公园无异的植物公园，居民除了能在休闲时在公园散步、野餐、享受天伦之乐、放松心情等，这样的绿化城市，无时无刻还能呼吸到新鲜、清晰的空气呢！

重新开发打造多元化社区

随着疫情爆发，珀斯一夕间成了许多澳洲人的居住理想地，甚至西澳的关键词搜索量在今年初飙升91%。西珀斯自然也因此受益，逐渐有越来越多人居住在该区。

随着迁入西珀斯的人数不断增加，澳洲最大的连锁超市沃尔沃斯（Woolworths）看准西珀斯未来增长的机会，其开发部门Fabcot Pty Ltd已经向首都市议会提交开发申请，以要求在玛格丽特公主医院（Princess Margaret Hospital）的旧停车场修建一座价值2,650万美元的四层加层地下室建筑群。

该超市计划在这14,078平方米的建筑面积中，约四分之一用于开发超级市场，其余部分将作为零售和招待租赁、地下停车场、儿童保育中心和医疗中心用途。西珀斯另一个令人瞩目的重建项目，就是耗资2.27亿澳元的Subi East重建项目，而上述超市计划则是项目的一部分。

这项重建项目将为当地创造就业机会，同时也为当地居民打造多个公共区域，进行户外活动，并建造住宅给新居民。

西珀斯的Subi East重建项目（照片取自The Urban Developer）

打造高大上校园创造就业机会

澳洲的高质量教育、全球公认拥有世界上最先进、最创新的教育和培训体系而闻名，因此每年都吸引很多国际生来留学。截至2019年，该国吸引了720,150名国际生，同比增长11%。

在西澳，有5所大学位于珀斯，如在2021年QS世界大学排行中排名第92位的西澳大学，也是国际生的理想大学。其他的还包括莫道克大学（Murdoch University）、科廷科技大学（Curtin University of Technology）、埃迪斯科文大学（Edith Cowan University）和圣母大学（University of Notre Dame）。为了方便上学，学生都会选择居住在珀斯。

不过，原本位于劳利山（Mount Lawley）的埃迪斯科文大学分校，将搬迁至珀斯中央商务区，亚甘广场（Yagan Square）以西。这是属于珀斯市政府、州政府和联邦政府共同努力，在市中心启动的一项价值6.95亿澳元的重大项目，也是珀斯中心首个综合性大学校园。

大学在2025年开放后，预计将会吸引9,200多名技术、艺术、商科、法律和网络安全学院的学生和工作人员，更预计这些人数将在2034年增长超过11,000人，包括前来观看表演的游客。

另外，该项目预计将为当地经济注入1.5亿澳元，也为数千名当地人创造就业机会，在大学施工期间，也将创造3,100多个工作岗位。这项变革性项目，将为该大学和城市带来全新面貌。

经济发展被看好西珀斯成投资良地

西珀斯的重建计划，加上埃迪斯科文大学迁入珀斯市中心、高等学府高度集中，将为当地注入更多的活力、刺激经济，并带动当地的房产。

根据国际著名评级机构穆迪的最新一份经济评估报告，西澳将凭借良好的投资环境和有效的经济刺激措施，在未来2至3年引领澳洲经济发展的重要地区，更将其西澳的经济发展评为最高级Aa1级。

有鉴于此，作为珀斯的地区，西珀斯因此受益。如果在西珀斯投资房产，预计将会有可观的投资回报，也是投资者可以期待的。

以上都是西珀斯未被发现的投资优势，如果有计划在移民到澳大利亚，不妨考虑在西珀斯置业。因为这里的各种特色，无论是养老、陪读或投资享受生活，都是不错的选择。

马上发讯息给我们，居外IQI的西澳房产专家愿意为您解决任何投资/移居澳洲的烦恼！

在德国买房必先知道的8件事

国内经济在不断的发展，房价也在不断的飞涨。买房一直是一个家庭最关注的事情，而海外房屋投资则成为了一个越来越火的投资方式。作为房地产投资的热点国家，目前德国房地产的投资空间仍然可观，理所当然地成为了华人出国置办房屋的优先选择地。

2021年8月，在居外网海外询盘热门国家排行榜上，德国跃升3级稳守在第八位，可见中国人对其投资兴趣的热度越来越高。

那么在德国究竟怎么买房？作为外国人，又需要注意哪些问题呢？居外小编带大家逐一了解清楚。

1. 外国人可以在德国买房吗？

德国没有针对任何外国买家的任何德国房产投资限制，因为这种限制将违反德国宪法。

德国政府鼓励支持外国人在德国投资置业，外国人可不受限制地购买别墅、公寓、商铺、酒店等房产（无论是期房、新房还是二手房），或者购地自己建房。健全的法律体系和独立的司法体制，保护着每个海外投资者的利益，保障私有财产神圣不可侵犯。

外国人在德购买房产和德国人购买流程和法规也一致，不必担心购房过程繁复，具体流程请参考以下内容。

2. 找房“地段为上”

要买房，先找房。“地段”是地产界的金规玉律，在德国同样适用。德国和世界很多国家一样，拥有大量房产中介，手中掌握着各地的二手和新房房源。此外，近年来越来越多网络平台，对私人和房屋中介的房源进行汇总，让买家寻房方便了不少。

当然，想免除语言障碍和获得贴心的咨询服务，居外网上现有400套在售优质房源，遍布柏林、法兰克福、慕尼黑等城市，让您足不出户都可以安心找房。

T.Street 225是一栋迷人的战前公寓楼，位于德国柏林的Torstrasse。这里是柏林的时尚街区，有令人振奋的餐厅、酒吧和咖啡馆，还有无数的画廊和设计师精品店，也是休闲的好地方。97平方米的1卧1卫高端公寓，现在居外网上约售73万欧元（约¥560万）。点击查看详情

从住宅角度来看，黄金地段的“闹中取静”算得上是最佳房源，而主干道两边的房子就要降下一等。一般而言，城市中心和发展较好区域的房价，要比相对偏避的周边地区高出很多。

3. 新房还是老房？

在德国，百年老房很常见。对于老房子，很多德国人选择进行维修、改造，而不是拆掉重建。很多时候，经过改造、翻新的老房由于传统的纯木地板和高屋顶等建筑特色，价格反而比新房更贵。当然，老房的整修费用也时常高得令人咋舌。

然而，如何才能确保买的老房没有电路、下水等致命问题？如果自己并非房屋专家的话，最好请建筑专业人士（Bauverständiger）进行鉴定。尽管专家们收费不菲（依据房屋售价、个人口碑，收费不等），但是却能让人更安心。

如果买新房，基本就没有这方面顾虑了，需要考虑的主要是房屋建筑结构、用料，以及能耗。在德国除一些属于建筑文物保护（Denkmalschutz）的老房子外，大部分房屋都需要评定房屋能耗的能源证（Energieausweis），能耗量自然是越低越好。

4. 联系中介、卖家

找到感兴趣的房产后，就可以联系中介、私人卖家了。在德国，除了期房外，一般不会在没有看房的情况下售房。看房时，除了上面提到的地段、房屋质量外，邻里关系、配套设施等自然也应该在考虑之中。

看房满意后，可以与中介、卖家就价格、条件进行商议了。一般一处房源在售时间越久，其讨价还价的空间就越大。

一般敲定价格后，中介希望买房签一份“订单”（Reservierungsvereinbarung），如果买家在签署订单、没签购买合同前反悔，一般需要付给中介补偿费用。

根据德国法律，买家拥有14天的撤回权（Widerrufsrecht）— 也就是说，买家在签署购买合同后14天内，可以在不给出任何理由的情况下，撤回该合同。

5. 购买成本

在计算购买成本时，除房屋价格外，还要将购买附加费算进来，这其中包括中介佣金、公证费用、土地局登记费用、房产购置税。

对于中介佣金的高低，德国没有硬性规定，例如柏林买方7.14%的含税佣金很常见，而在北威州或者慕尼黑则普遍为3.57%。

公证及土地局登记费用大约为房屋售价的1.5%，而房产购置税则在各州不等，目前北威州、石荷州、萨尔州的房产购置税已经达到了6.5%，而巴伐利亚州、萨克森州仅为3.5%。

6. 房价与贷款

近年来，德国一些城市的房价年年稳步攀升。在金融危机时期和新冠疫情在全球爆发的期间，德国的房地产市场都能够逆势而上，呈现繁荣之态。

德国房价长期稳定，供需持久平衡，不仅是德国房地产政策有效规制的结果，也是德国社会市场经济制度的必然产物。

来源：tradingeconomics.com

另一方面，德国房贷利率在这期间一降再降，目前10年的固定贷款普遍已不到2%，降低了贷款的成本。

在德国贷款，银行会全面考量申请者的信用度和预购房产的价值。

一方面，银行会要求身份证件、过去3个月的收入报酬结算、过去1-3年的纳税申报以及征税通知书。如果是自由职业者、个体户或者企业主，除了税务文件外则需要净收入证明。此外，银行一般会要求申请者在德国信贷风险保护协会（SCHUFA）的信用纪录，有时还会要求申请者所购置保险以及其他贷款的文件。

另一方面，银行会要求房产的建筑图、建筑许可、建筑说明、面积计算、地产登记册摘落、照片、保险证明等文件。

7. 公证过户

在解决资金问题后，就到了起草买卖合同、进行公证这一步了。这是需要找公证人（Notar），买卖者信息、房屋信息以及可能的银行贷款信息会在那里汇总，公证人会检查是否存在一房多卖等情况，安排买卖合同、银行贷款申请的签署，办理房产过户。如前面所提到，公证人会收取房产售价比例约1.5%的费用。

8. 购房移民靠谱么？

在德国买房，可以得到购置土地和房屋的永久所有权，而且购买者不需要拥有当地居留身份的，因此中国居民也可以在德国买房。同时，购房与获得居留权不挂钩，也就是说有了房，可不一定能住。

网上曾流传过一些德国购房移民广告，其中就包括一个“由Birkenfeld市政府支持的一个商住两用创业定居社区项目”：“购买一套商住两用公寓，并以该地址注册设立一个德国公司，且有完整商业计划的外籍人士即可申请获得德国1+2年的居留许可。成功经营公司3年的企业主可申请获得德国永久居留权（“永居”），此后3-5年可申请加入德国国籍。”

该介绍乍看上去很美，但简单调查就会发现，比尔肯费尔德（Birkenfeld）是一个德国人口不足7000人的小县城，位于莱法州西南部。更关键的是，这其中获得德国永居凭借的并非购置住房，而是“在德国注册公司”，并且“成功经营3年”，同时支付相关税收和社保。

事实上，根据德国现行法律，如果在德国合法经营企业3年，可以保证自己和家人的生活所需，就可以申请永居，根本无需购置房产。

延伸阅读：2021海外投资还看欧洲：伦敦房价逆天涨法兰克福成新宠

参考来源：德国之声

在陌生的外国环境购房，难免会碰上一些困难。

如果您在德国的购房过程中遇到了任何问题，欢迎联系居外客服，我们很乐意为您提供免费的一对一专人咨询服务。

2021年英国房产投资指南

一、看最新英国房价

英国平均房价在第二季度上涨了1.3%至刚超过23万英镑，年增长率为5.4%，高于去年6月的2.2%涨幅。其中，威尔士和英格兰西北部的增长尤其强劲，推动了整体房价的上涨，涨幅分别为8.4%和7.3%，是这些地区16年来房价最大涨幅。

2021年6月份英国房屋的平均价值达到230,700英镑，比2007年的上一个市场峰上涨了30%。

随着印花税减免延期逐渐退去以及政府对经济的支持开始撤回，房价增长将在年底开始放缓，专家预测，12月份的房价增长仍将保持在4%至5%之间的正增长。点击查看【2021年最新英国房价走势】

｜最新伦敦房价走势

据Rightmove 7月19日数据显示，7月伦敦房价相比6月仅下降0.8%，为645,246英镑。随着夏季复工可能性的增加，伦敦房价亦逐渐升温。7月威斯敏斯特（Westminster，又译为西敏）的房价上涨5%，达1,437,811英镑，是伦敦所有地区中涨幅最高的，其次是肯辛顿（Kensington）和切尔西（Chelsea），涨幅为2.4%，房价达1,689,368英镑。点击查看【2021年最新伦敦房价走势】

｜未来房价走势

7月数据显示，2021年上半年有14万套房屋成交，目前房地产市场存在22.5万套房屋供应缺口。租赁方面，2021年第二季度，除伦敦以外的全国租金要价再创纪录，每月平均租金首次超过1000英镑，比第一季度上涨2.6%，与去年同期相比上涨6.2%。

尽管6月底截止的印花税假期已经结束，持续高居不下的购房需求依旧推动房地产市场保持高度活跃。由于疫情期间住宅房地产价格的升值表现优于其他类型资产，Rightmove 预计积极的房地产行情仍将持续下去。点击查看【未来房价走势预测】

二、了解英国房市

｜房屋类型

英国楼房种类很多元化，跟国内很不一样，在英国置业前，有必要先来认识英国房子6个大类：1、大厦公寓（Flat / Apartments）；2、独立房（House）；3、单层房屋（Bungalow）；4、排屋（Townhouse）/ 小排屋（Terraced House）；5、政府福利房（Council House）；6、乡村屋（Cottage），点击查看【英国常见的6类房屋】

相关链接：伦敦称霸全球豪宅市场，你属于五大买家类型的哪一类？

｜房屋产权

英国房产产权和中国的 70 年产权是有很大的区别的，有些住宅可以永久性持有，有些每年则需要支付地租。通常情况下，英国房产产权主要分为永久产权（Freehold）、土地租借权（Leasehold）、股份产权（Share Ownership）以及共享型永久产权（Share of Freehold）四种类型，点击查看【英国房屋产权知多少】

最新：延长房屋租赁产权至990年。英国政府表示会彻底改革英格兰的房屋租赁权制度（leasehold），把租期延长990年，同时取消地租（ground rent）。房屋租赁制度使英格兰几百万购买了租赁权的房主面临不断上涨的地租，购买产权困难，甚至无法出售房子，点击查看专业解读

相关消息：英国永久性产权和租赁性产权之大不同