相比新加坡和温哥华对外国买家征收20%的附加税，澳大利亚的外国印花税附加费为8%，看起来并没有那么大。
哪些州会对海外买家收取海外买家附加税（additional duty）？
- ☑️新南威尔士州（NSW）
- ☑️维多利亚州（VIC）
- ☑️澳大利亚首都地区（ACT）
- ☑️昆士兰（QLD）
- ☑️南澳州（SA）
- ☑️西澳大利亚州（WA）
- ☑️塔斯马尼亚州（TAS）
- ✖️北领地（NT）
澳洲的海外印花税与其他国家相比如何？
相比新加坡和温哥华对海外人士征收20%的附加税，澳大利亚的外国买家印花税附加费为8%，看起来并没有那么大。
随着现在越来越多的非银行贷款机构向海外人士提供贷款，澳大利亚再次成为非常吸引海外投资者购买的地方。
澳大利亚本来就被认为是一个安全的投资场所，随着该国成功平抑了冠状病毒/COVID-19的曲线，再加上许多汇率的诱人变动，想在澳大利亚购买房产的海外人士越来越多。
新州海外买家印花税（NSW surcharge purchaser duty）
额外税费是多少？
在新南威尔士州（NSW）购买的房产适用8%的印花税附加费（stamp duty surcharge）和2%的土地税附加费（land tax surcharge）。
除此之外，外国公民在计划外购买住宅物业时，不再享有12个月的印花税延迟缴纳的权利。
举个例子
在2017年7月1日之前，您需要为一套80万澳元的房产支付31490澳元的印花税。
您现在要支付95767.60澳元，增加了64000澳元。
什么时候适用？
- 您是居住在海外的外国公民或临时居民（关于永久居民、309签证、820签证、444签证、405签证和410签证持有者的豁免情况，见下文）。
- 您正在新南威尔士州购买住宅物业，附加费不适用于商业地产。
- 您和伴侣一起申请，而伴侣没有澳洲公民身份、PR或新西兰444特殊签证，在这种情况下，他们需要支付印花税，但只需支付他们的部分。
- 您是在2016年6月21日之后签署的《销售合同》，不过这只是针对印花税附加费而言——2017年1月1日起购买的房产也需要缴纳地税附加费。
请参考新南威尔士州国家税务局网站了解更多信息。
什么时候不适用？
- 您是澳大利亚公民
- 您是永久居民，持特殊类别444签证、309签证、820签证、405签证或410签证的新西兰公民（条件适用，见下文）
我可以避免额外税费吗？
有一些loan structures或在澳大利亚的其他州，您可能有机会避免或减少外国公民税。
永久居民、新西兰公民、309签证、820签证、405签证或410签证持有者——细数200天的豁免规则
特别是对于永久居民来说，规则很混乱，什么是200天的规则，您是否符合要求，可以避免额外的印花税？您必须满足以下条件之一：
- 您在交换合同前的12个月内，在澳大利亚居住了200天（支付定金并签署合同）；这不需要是连续的，您可以在此期间在澳洲旅行和离开澳洲。
- 在交换合同后的12个月内，您将在该房产居住200天，这必须是连续的，由于是从交换合同开始而不是从settlement开始，这对期房/楼花（off the plan）无效。
维州海外印花税（VIC FPAD）
额外税费是多少？
维多利亚州SRO开始对2015年7月1日至2016年6月30日期间签订的合同收取房产价值3%的额外税。
从2016年7月1日起，在维多利亚州购买的所有房产都要征收7%的额外土地转让税（additional land transfer duty）。从2019年7月1日起，附加税率为8%。
这包括有部分价值被视为土地征税的单位和房屋。增加的印花税是唯一适用的附加税。
此外，2017年1月1日，维州政府对土地的缺席业主附加费（absentee owner surcharge）或 “幽灵税 “（ghost tax）从0.5%增加到1.5%。从2020年1月1日起已增加到2%。
这是一项基于您在维多利亚州拥有的土地价值的年费。在2015年7月1日生效的额外印花税变化之前，维多利亚州的税是按比例征收的。
对于价值25,000元的房产，税率为1.4%，对于价值960,000元及以上的房产，税率上升至5.5%。这些税率仍然适用。
举个例子
在维多利亚州，一套80万澳元的房产，正常的印花税是43,070澳元。
对于外国人和某些签证持有者来说，同样的房产，您的印花税现在高达107,070澳元。多了64,000澳元!
什么时候适用？
- 您是外国公民或临时居民（包括457签证持有人）。444签证持有者除外。
- 您正在维多利亚州购买住宅或商业房产。
- 您是持特殊类别签证（444子类）的新西兰公民，且在交换合同时不在新西兰。
- 您和伴侣一起申请，而伴侣没有澳洲公民身份、PR或新西兰特殊签证，在这种情况下，他们需要支付印花税，但只需支付他们的部分。
- 您是在2015年7月1日之后签署的销售合同。
请参考维多利亚州税务局（SRO VIC）网站了解更多信息。
什么时候不适用？
- 您是澳大利亚公民或永久居民。
- 您是持特殊类别签证（子类444）的新西兰公民，并且在合同交换时在该国。
- 您是以澳大利亚公民、永久居民或444签证持有人的伴侣的名义购买房产。
如果您目前是临时居民，且未与澳大利亚公民结婚，可以考虑在北领地购买，或者等到您成为永久居民后再购买。
堪培拉海外买家附加费（ACT foreign ownership surcharge）
从2018年7月1日开始，澳大利亚首都领地（ACT）的海外投资者将在任何土地税的基础上额外支付0.75%的土地税。
额外的税收是多少？
0.75%的土地税附加费（land tax surcharge）适用于在ACT的住宅物业的
什么时候适用？
- 您是外国公民或临时居民（包括457签证持有人）。444签证持有者除外。
- 您在西澳州购买住宅物业。附加费不适用于商业地产、住宅开发项目（10个或10个以上的地产）或主要用于商业目的的混合用途地产。
- 您和没有澳洲公民、PR或新西兰特殊签证的伴侣一起申请，在这种情况下，他们需要支付印花税，但只需支付他们的部分。
- 您是在2019年1月1日之后签署的销售合同。
请参考ACT Revenue Office网站了解更多信息。
什么时候不适用？
- 您是澳大利亚公民，持444类特殊签证的新西兰公民，或者您是永久居民。
- 您是外国公民，但您的主要居住地在ACT。
- 您以澳大利亚公民、永久居民或444签证持有人的伴侣的名义购买房产。
- 您持伴侣签证（309或820子类）在澳大利亚居住。
如果您目前是临时居民，且未与澳大利亚公民结婚，请考虑在北领地购买房产，或者等到您成为永久居民后再购买。
昆士兰海外印花税（QLD AFAD）
昆士兰的房产需要缴纳7%的印花税附加费（stamp duty surcharge）和2%的土地税附加费（缺席者）（land tax surcharge, absentee)。
缺席者税适用于通常不在澳洲居住的外籍人士，如果您有以下情况，您将被视为缺席者:
- 在6月30日不在澳洲，或者
- 在一个财政年度内离开澳大利亚超过6个月。
它不再适用于在海外生活或工作的澳大利亚公民或澳大利亚永久居民。除此之外，该附加税只适用于总应税价值在35万澳元以上的永久产权土地（freehold land）。
自2019年6月30日起，对外国公司和信托公司额外征收2%的新土地税附加费（land tax surcharge）。
例子
以前，80万澳元的房产，您的印花税是21,850澳元。
现在是77,850澳元，增加了56,000澳元。
什么时候适用？
- 您是外国公民或临时居民（包括457签证持有人）。如果您是444签证持有者，则例外。
- 您正在昆士兰州购买住宅物业。附加费不适用于商业地产。
- 您和没有澳洲公民、PR或新西兰特殊签证的伴侣一起申请，在这种情况下，他们将需要支付印花税，但只需支付他们的部分。
- 您是在2016年10月1日之后签署的《销售合同》。
请参考昆士兰国家税务局网站，了解更多信息。
什么时候不适用？
- 您是持特殊类别签证（子类444）的澳大利亚公民、永久居民或新西兰公民。
- 您以澳大利亚公民、永久居民或444签证持有人的伴侣的名义购买房产。
注意：如果昆士兰州税务局发现您前往澳洲的唯一目的是为了购买房产，即您需要在澳洲生活和工作，那么他们仍然会征收附加费。
如果您目前是临时居民，且未与澳大利亚公民结婚，请考虑在北领地购买，或者等到您成为永久居民后再购买。
南澳外国买家税（SA AFAD）
额外税费是多少？
2018年1月1日之后签订的合同适用7%的印花税附加费。
要说明的是，该附加费是在南澳州购置住宅土地权益所需缴纳的印花税之外的附加费。
请参考RevenueSA网站了解更多具体指南。
例子
以前，您在南澳州购买70万澳元的房产，印花税为32,330澳元。
现在您需要支付81,330澳元，增加了49,000澳元。
什么时候适用？
- 您是外国公民或临时居民（包括457签证持有人）。如果您是444签证持有者，则例外。
- 您在南澳州购买住宅物业。附加费不适用于商业地产。
- 您和没有澳洲公民、PR或新西兰特殊签证的伴侣一起申请，在这种情况下，他们将需要支付印花税，但只需支付他们的部分。
- 您是在2018年1月1日之后签署的《销售合同》。
请参考RevenueSA网站了解更多信息。
什么时候不适用？
您在2018年1月1日之前签署了销售合同。
- 您是持有特殊类别签证（444子类）的澳大利亚公民、永久居民或新西兰公民。
- 您以澳大利亚公民、永久居民或444签证持有人的伴侣的名义购买房产。
如果您目前是临时居民，且未与澳大利亚公民结婚，请考虑在北领地购买，或者等到您成为永久居民后再购买。
西澳海外印花税（WA foreign buyers duty）
额外税费是多少？
2019年1月1日之后签订的合同适用7%的外国公民印花税附加费（foreign citizen stamp duty surcharge）。
更多具体指南请参考西澳州财政部。
什么时候适用？
- 您是外国公民或临时居民（包括457签证持有人）。444签证持有人除外。
- 您正在西澳州购买住宅物业。
- 您购买的是空置或基本空置的土地。
- 您购买的是打算转为住宅的商业地产，如仓库或工厂。
- 您正在购买一个您打算完成的部分建筑的住宅。
- 您与没有澳洲公民、PR或444特别签证的伴侣一起申请，在这种情况下，他们需要支付印花税，但只需支付他们的部分。
- 你是在2019年1月1日之后签署的《销售合同》。
什么时候不适用？
- 你是澳大利亚公民，新西兰公民，持有特殊类别444签证，或者你是永久居民。
- 合同交换和结算时，你在国内。
- 您是以澳大利亚公民、永久居民或444签证持有人的伴侣的名义购买房产。
- 您持伴侣签证（309或820子类）在澳大利亚居住。
- 您正在购买商业房产，并打算用于商业用途。
- 您购买的是老年护理设施。
- 您购买的土地打算完全或主要用于《1992年退休村法案》所定义的退休村。
- 您正在购买任何其他主要用于商业用途的混合用途物业。
- 您购买的是一个住宅开发项目（10个或更多的物业）。
如果您目前是临时居民，且未与澳大利亚公民结婚，请考虑在北领地买房，或者等您成为永久居民后再买房。
塔斯马尼亚海外印花税（TAS surcharge purchaser duty）
额外税费是多少？
在塔斯马尼亚州购买住宅物业适用3%的外国投资者税附加费（Foreign Investor Duty Surcharge，FIDS），而购买初级生产用地（primary production land）适用0.5%的附加费。
举个例子
在2018年7月1日之前，您将为60万澳元的房产支付22,497.50澳元的印花税。
您现在要支付40497.50澳元，增加了18000澳元。
什么时候适用？
- 您是外国公民或临时居民（包括457签证持有人）。444签证持有者除外。
- 您在塔州购买住宅房产或主要生产用地。附加费不适用于其他商业地产。
- 您和没有澳洲公民、PR或新西兰特殊签证的伴侣一起申请，在这种情况下，他们需要支付印花税，但只需支付他们的部分。
- 您是在2018年7月1日之后签署的《销售合同》。
请参考塔斯马尼亚州国家税务局网站，了解更多信息。
什么时候不适用？
- 您是澳大利亚公民、永久居民、持444类特殊签证的新西兰公民或您是永久居民。
- 在合同交换和结算时，您在国内。
- 您以澳大利亚公民、永久居民或444签证持有人的伴侣的名义购买房产。
- 您正持伴侣签证（309或820子类）在澳洲居住。
如果您目前是临时居民，且未与澳大利亚公民结婚，请考虑在北领地购买房产，或者等到您成为永久居民后再购买。
北领地海外印花税
目前，北领地没有外国公民印花税。
如何避免或尽量减少印花税附加费？
请注意，这是一个复杂的话题，在对您的loan structure做出任何决定之前，您必须向适当的专业人士寻求建议。您的伴侣是澳大利亚公民吗？
如果您的伴侣是澳大利亚公民或永久居民签证持有者，您可能会以他们的名义购买房产，并以两人的名义进行抵押贷款。
在某些情况下，这也将使您避免获得外国投资审查委员会（FIRB）的批准。
如果您住在澳大利亚，这种安排很好，但如果您住在海外，这种安排就不那么好了。
原因是贷款机构一般只接受高净值借款人的这种结构。最终，如果您以联名方式购买，您只需为他们拥有的部分支付外国公民印花税，无论您是非澳大利亚人还是您的伴侣是。
考虑先买地后建房
您只需支付土地价值的印花税，而不是建筑成本。因此，您的责任大大降低。很少有贷款机构向居住在海外的外国公民提供建筑贷款，但持有临时居住签证的居住在澳大利亚的海外人士可以获得建筑贷款。
在北领地买房
如前所述，并不是所有的州都适用于外国公民的印花税和土地税附加费。
因此，为了规避这一问题，您可以考虑在附加费生效之前在澳大利亚首都地区购买，或者，您可以现在就在北部地区购买。
无论您何时决定在澳大利亚购买房产，您仍然需要获得FIRB的批准，但这通常不是一个主要的成本或麻烦。
其他州是否计划引入更高的关税？
目前，北领地是唯一一个既不征收印花税附加费又不提高土地税的州。
目前，还不清楚这些州是否会纯粹因为这些州的平均房价较低而效仿：与昆士兰州、新南威尔士州、首都地区、维州，以及在较小程度上与南澳州和西澳州相比，其他州可望获得的收入额相形见绌。
然而，我们预计，如果外国投资水平提高，他们会考虑引入这一政策。
为什么新州、首都地区、维州、昆州、南澳、西澳和塔州要这样做？
维多利亚州政府在解释引入更高税率的原因时表示，海外投资者支付他们应得的份额以资助政府服务和基础设施，这才是公平的。
昆士兰州、新南威尔士州和南澳州也做出了类似的宣布，并传出了高达10亿澳元的增收数字。
接下来是首都地区，然后是西澳和塔斯马尼亚州。大多数海外投资者并没有因为买房成本的提高而有所顾忌，投资势头依然强劲。
拿到PR后，什么时候可以申请FHOG？
为了避免外国公民印花税而等待PR？只要你能提供永久居住证或永久居民签证的证明，就可以马上向州政府申请首期业主补助（FHOG）。
在购房过程中，了解何时申请FHOG，以及何时从州税务局收到款项，请查看首房业主补助金指南的文章。
澳大利亚法律执业博士林汇铭
为您解析澳洲投资法与移民法
联系邮箱：hi@auslawreview.com.au
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