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多伦多“十全好房” 带给你”好山好水好生活”｜居外精选

经常看到不少移居海外的人在感慨，在当地的生活是“好山好水好无聊”。确实，相比热热闹闹、人气沸腾的国内，地广人稀的海外稍显冷清。

不过，这也正好给打算移居海外的人一个提醒：选择安居的物业时，除了地段，更要关注物业自身的功能配套。下面这套位于多伦多北约克、拥有“泳池+网球+高尔夫球场”超级户外组合的独栋别墅就是最好的代表，一起了解下。

先简单看看物业的地理信息，这套别墅所在的多伦多是全球公认的最宜居城市——是世界上最安全、最富裕和拥有最高生活水准的城市之一，也是加拿大华人最为集中的城市，华人总数超过70万，基本是华人移居加拿大的首选城市！

如果说市中心老城区Downtown是多伦多市灵魂，那么北约克North York更像是整个大多伦多GTA的心脏。这套别墅所在的北约克坐落在大多伦多地区中心地区，承上启下、连接东西，由此前往北边的万锦（Markham）、南端的市中心、还是密西加沙市（Mississauga），都可以在30分钟之内抵达。距离国际机场、约克大学仅20分钟车程，距离本地区最大的超级购物中心约克戴尔（Yorkdale）仅10分钟—— 每年顾客人数超1800万，加拿大最繁忙的购物中心。

再了解下本套独立住宅的基本信息，这是北约克地区常见的独立别墅，建于2010年，占地面积超大，具体尺寸为1272.5平方米（15.24*83.5米），包括门前花园、四层住宅大楼（地面三层+地下一层）和超长的户外运动区域三部分。整个住宅拥有顶级的装修、精心雕琢的设计和令人惊叹的功能，能充分满足您对美好生活的各类需求。

住宅楼各楼层的分布及整体布局如下：

地下一层：健身房、常温酒窖、桌球房、休息娱乐区、卫生间
一楼：书房、客厅、超大厨房、正式餐厅、家庭活动室
二楼：一间主卧套房（卫生间+衣帽室）、三间卧室和两间卫生间
三楼（阁楼）：超大储存室，可改造为卧室/家庭活动室
户外运动区：超大常温泳池、标准网球场、3洞高尔夫球场、BBQ烧烤区、花园、植物温室

进入大门，气派的过道可通往书房、正式客厅、正式餐厅、家庭活动室，以及超大的美食厨房。二楼是居住区域，包括一间超级主卧套间和另外三间卧室，三楼则设为开放式房间，可改造为卧室或家庭活动室。可以肯定，只要是看过物业布局与实景照片的人，无不被物业奢华装修、完善功能，以及各类用心的细节处理所打动。

｜奢华装修

从外观到内饰，从设计到用料，物业的奢华装修无处不在：别墅的所有外立面都采用了高级免维护的天然石材，全部室内地面铺设了天然实木地板，所有房间都有名家设计和独特的天花板。

｜齐全功能

限于空间有限，大多数独立别墅都只能在泳池、BBQ、网球场、高尔夫、花园等配套中做出选择。但本套别墅则囊括了您能想到的各类配套，可谓“十全十美”，设有景观庭院、下沉式游泳池、标准网球场和三洞果岭，带有SPA和更衣室的泳池小屋，以及烧烤区的超大凉亭，十分适合举行各种户外娱乐活动。夏天的时候，您可以在户外空间种植有机蔬菜，冬天的时候则可以利用可恒温温室继续种植瓜果。

至于室内娱乐空间，也是选择多多：健身房、桌球房、棋牌室和水疗式浴室蒸汽房一应俱全。此外，还设有一间温控酒窖，可用于展示您的精选佳酿，招待来访宾客。

｜精心细节

品质生活离不开用心的细节处理，本别墅中特别为业主设计考虑的细节有很多：住宅全屋、乃至车库都配备了“混凝土底层+水循环”地暖，即使再寒冷的冬日，也能温暖如春，带有供暖功能的车库、可加热小径和车道同样将在冰冷的下雪天为您创造便利生活。

还有，所有的室内门都使用了8英尺实木门，并配备了优质铰链，仔细观察，全屋上下类似的贴心细节还有很多。

毫无疑问，拥有这样一套配套齐全、功能完善的好房，定能让您移居海外的生活更丰富多彩！即时VR实景看房，获取更多关于多伦多北约克“十全”好房的精彩细节，欢迎点击 https://www.juwai.com/58572603.htm 查看，或拨打400 041 7515垂询。

更多实景照片：

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首付仅需5%！英国政府担保贷款新政，你想要了解的都在这里｜居外专栏

从4月19日开始，在英国政府的支持下，各大银行和建筑协会陆续推出了95% LTV（Loan to Value）政府担保计划的贷款产品。

这意味购房者只需支付5%的首付，就可以通过该贷款购买房产。政府将作为中间担保人，为借款人提供15%的贷款背书。

如果借款人拖欠还款，最终导致房屋被收回，银行将从政府收到15%的贷款款项作为补偿。

英国房贷交易数量节节上升

例如购买一套价值50万英镑的房产，购房者只需支付2.5万英镑，银行等建筑协会将提供80%的贷款，政府会再提供15%的担保人贷款。担保人贷款计划目的在于增强银行放贷的信心，同时让更多难以存下首付的人购房更容易。

支持该计划的楼盘推荐：

湖畔南湾｜Southmere
£342,500起

博福特庭院｜Beaufort Park
£299,950起

高收入自住购房者受益

英国的印花税假期即将在6月30日结束，Help to Buy政策也将退出历史舞台，95% LTV 能继续鼓励有能力的买家更容易获得贷款，保持房地产市场的活跃。

相对于Help to buy equity loan，95%的政府担保计划对于购房者要求更宽松，购房者不一定是首次购房者，对于想要换新的自住房的Home mover也同样接受，不论是购入新房还是二手房都可以申请此贷款。

然而新政也有一些限制，首先贷款房产价格不得超过60万英镑，也不适用于购房出租的投资者，而且该贷款只能以个人名义购房，而不能通过公司等形式购买。该计划也有时间限制，目前政府承诺会运行到2022年12月，并在结束日期之前审查该计划的持续需求。

一般情况下，大多数抵押贷款方只会借出家庭年收入四到五倍的贷款。同样购买50万英镑的房产，除了2.5万英镑的首付，为了得到47.5万的贷款，借贷人的年税前收入最少要在9.5万镑以上。这意味着新政的最大收益者为现金流有限的高收入群体。

机遇与风险并存

英国主要的借贷银行例如Barclays、HSBC、Natwest、Santander都表示将参与该计划，按揭贷款的还款种类将为本息同还，而非只付利息的抵押贷款。银行将对贷款人进行严格的支付能力审查，每个贷款人都需要通过抵押贷款承受能力测试才能获得贷款，银行不仅需要确认客户能负担得起利率，还要在利率上升的情况下依然可以负担该贷款。

严格的负担能力审查还源于对负资产情况的担忧。目前由于政府政策的刺激，房价一直在上涨，在此时借入95%的债务，如果房价下跌20%，购房者欠下的债务将超过房屋的价值，从而陷入负资产困境。

95% LTV产品比较

在政府担保计划下，每个银行的政策细则各有不同，例如有些银行由于担心房价波动，不接受新房的95% LTV贷款。由于该计划刚刚开始施行，大多数银行的利率都在4%左右。

对于两年固定利率的产品，Halifax和Lloyd Bank提供的利率最低，但同时收取995镑的产品费。对于现金短缺的首次购房者来说，Natwest，RBS和Atom Bank也提供没有产品费，且初始利率低于4%的产品。

相比之下，最便宜的五年固定利率产品仅仅比两年期的产品高一点点，但需要995至999 英镑的产品费。免产品费的最低利率来自Natwest，RBS和Atom，三家银行利率均为 4.04%。

正常情况下，首付比例越高，银行利率就越低，大约在40%左右的首付房产中贷款利率最低。如果购房者将首付比例增加到10%，贷款利率最高可降低0.75个百分点。同时，随着越来越多的贷方进入市场，95% LTV购房者也有希望看到更大竞争带来的更低利率产品。

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特殊目的收购公司（SPACs）上市议题探讨｜居外专栏

2021年5月1日（北美时间），伯克希尔·哈撒韦公司（Berkshire Hathaway）2021 股东大会在美国加州洛杉矶如期举行（年度股东大会的地点首次在奥马哈以外的地方举行），90岁高龄的巴菲特（Warren Buffett）与合作60年97岁老搭档芒格（Charlie Munger）“共同主持”。被外界普遍视为巴菲特接班人的两名副董事长：伯克希尔非保险业务负责人格雷格·阿贝尔（Greg Abel）和保险业务负责阿吉特·贾恩（Ajit Jain）一同出席股东大会。

伯克希尔·哈撒韦公司2021股东大会中，巴菲特和芒格对股市中的猖獗的投机行为提出了警告，特别是对SPACs（特殊目的收购公司）的投机行为，它是股市的副产品。巴菲特警告说，没有人告诉你这种狂热什么时候会结束。

巴菲特为何就此议题会如此说呢？因为SPACs只有现金，没有实际经营业务，它创建的唯一目的，就是上市后收购一家有实际经营业务的非上市公司，让被收购公司无需通过IPO即可上市，它是一开始就以壳上市，一上来就摆明自己是个壳公司。由于它上市时，公司连自己到底要收购什么公司、做什么业务、会成为一家什么公司都不清楚，投资者就更不清楚，SPACs也因此被称作“金融盲盒”。

美国证券市场上市方式，如图示1所示，其中有APO、SPAC 、IPO等多种在美上市方式。

首先，融资反向型收购（APO）符合国家政策，合法合规帮助企业利于无形资产知识产权技术出资，越来越多企业，配合我国政府的政策知识产权ABS（资产证券化）。知识产权证券化是以知识产权未来预期收益为支持，通过发行市场流通证券进行融资的方式，是创新主体将知识产权变为实际市场收益的重要举措，而不是以前的只强调知识产权专利保护及侵权后的法律诉讼的作法。

利用融资反向型收购（APO）运作，为企业带来更加强有力的后盾支持，利用知识产权技术出资，做成公司资产（本），进行股权实缴，增加每股净值。先在国内向投资方快速（债权/股权）融资，同时通过收购美国上市公司的经营权、股权获得上市地位，再将原有公司的股权、资产、绩效等转移至上市公司完成OTC上市，做好上市后的市值管理，再以上市公司整合并购及后续融资，在最佳时机转至国内主板、科创板、纳斯达克、纽交所或香港上市，让企业实现多地上市的便利性，把企业做大做强。

图示1：美国证券市场上市方式；信息来源：上海控本公司

Preqin的数据称，2020年已经有超过100家特殊目的收购公司（SPACs）在美上市，其中一些得到了著名对冲基金的支持，融资400亿美元。2021年3月12日美国证交会代理主席：更多证据表明SPACs存在风险，对SPACs的利益失调感到担忧。2021年3月5日伦敦证交所首席执行官David Schwimmer：SPACs是资本市场的有用工具。2021年3月8日香港交易所：正在研究SPACs机制的可行性。

为寻求均衡框架，有效保护投资者利益免受SPACs独特性带来的某些忧虑，同时满足市场融资需求，2021年4月2日新加坡交易所寻求市场反馈意见:

总体准入标准：在首次公开募股时，市值至少3亿新元，且持有发行股票总数的至少25%由500名以上公众股东持有。
创始股东和/或管理团队必须在IPO时持有1.5%至3.3%的最低股本，取决于SPACs当时的市值。在多种关键时刻，创始股东和控股股东等主要股东的持股权益暂停。

从上述看到各国就SPACs议题，有积极作为，亦有认知忧虑，为此，接下来探讨。

SPACs（特殊目的收购公司）美国上市方式与被收购的公司必须具备的要件：

图示2补充说明——方式一：现有的SPACs壳公司，寻找优质企业进行并购。各行业的都可以做SPACs（特殊目的收购公司），免美国SEC的审查，省掉做市商的费用，快速上市（最终目标：比借壳上市还快挂上NASDAQ）。

图示2：SPACs（特殊目的收购公司）美国上市方式；信息来源：上海控本公司

图示2补充说明——方式二：帮助企业SPACs（特殊目的收购公司）造壳上市；其要件补充说明：

自行先融资一笔资金（至少500万美元，越多越好）
企业发起人：24个月之内20%股权有效
企业发起人：一年内股权不能卖出（发起人有获利千倍的机率）！

至于SPACs面向被收购的公司必须具备的要件：

两年合规的财务报表
税后净利500万元人民币（越多越好）
企业净资产3~5亿元人民币（越多越好）

如何让SPACs（特殊目的收购公司）在美国OTC上市的更稳健而不会成为“金融盲盒”呢?

笔者的建议如下：

先就知识产权（评估价值用市场法/成本法/盈利法）技术出资，注册资本转为实收资本，增资扩股。
在OTC上市后进行倂购（当然以后到NASDAQ主板亦可进行倂购），可以用上市股权协议倂购上中下游及跨行业公司。
OTC上市后，缩股减资，提高净值，更容易维持股价。
OTC可以无数次，定向增发股票融资。（转NASDAQ主板后只剩最后一次IPO首次公开全球大公募）。
维持股东往来的交易量及维护股价10美元以上/股，完善市值管理，避免股价被主力有心放空打压股价，有利于转至NASDAQ主板。

SPACs（特殊目的收购公司）在美国后续若没能如期OTC上市，（下述两种情况）笔者建议的补救作法：

情况1：企业有现金流500万美元，以存托凭证形式存放在美国的银行；发起人去寻找项目公司；若没被选上的SPACs，可透过IPO完整流程的上市辅导，仍有机会迈向NASDAQ上市之路。

情况2：依法（公司法第27条：2014年3月1日起，企业无形资产知识产权技术出资可以100%作为注册资本注资为实缴资本），先就知识产权技术出资（评估价值用市场法/成本法/盈利法），将注册资本转为实收资本（可合并财报成为公司资产，同股同权、利于融资，即使是初创企业，都能利用知识产权技术注资实缴资本到位），增资扩股，这样注资的方式可以减轻企业货币出资压力，规避出资后抽逃资金的法律风险；从而为企业提高净资产（本），合法规避债务风险及非法集资风险，降低负债比，增加每股净值，比如〔1000万元人民币实缴资本+9000万元人民币资本公积（保留盈余或技术）〕÷1000万元实缴资本=10元/股，更好的获得银行支持，接着采APO（融资型反向收购）的模式，意指先融到足够的资金再到美国证券市场借壳上市。

风险提示：投资有风险，入市需谨慎；理性投资，风险自担。本文仅代表笔者观点，不作为长期投资建议！

钟华 Dr.Chung-Peter
《国际观金融理财》
联系邮箱：DoctorChung99@gmail.com

北美留学生拿绿卡新思路？看完这篇英美工签总结就知道了！｜居外专栏

通常，留学生都有“绿卡梦”。美国作为移民大国，过去很长一段时间在这块政策上是放开的。相较之下，自PSW取消后，英国留学生毕业后难留下，成为了他们的硬伤。

然而，如今时局大变。美国H1B新规的出台，让美国留学生通过工签拿绿卡越发艰难；相反，英国PSW回归和新工签政策放宽，不仅利好英国留学生，还向各国留学生和海归们伸出橄榄枝。

那么，北美留学生毕业后到英国工作和移民，到底能不能“柳暗花明又一村”？今天外联出国跟你透彻分析一下。

英美工签永居路径之“变”

自2020年12月开始，英国执行新的积分制工作签证申请标准（原Tier2 Work Visa旧工签被Skilled Worker Visa新工签替换）。

相比旧工签，申请条件大大放宽。例如：

申请签证和永居的薪资门槛均降低，可申请工种级别降低，短缺工种类别增加，取消本地劳动力测试（雇主不再需要打招聘广告），工签不再设置人数上限，取消签证年限和12个月冷冻期，取消英国境内外申请要求的差异，给予博士和短缺工种额外积分和较低薪资要求等等。

这一系列的政策变动，都显示了英国开放的人才政策，积极地吸引全世界最有才华、最有潜力和创造力的人才能够更容易在英国定居，并建立事业。

相比之下，美国近几年在非移民工作签证政策上不断收紧。

2020年6月22日，美国总统特朗普公告，从6月24日至12月31日，美国暂停发放H1B、H2B、L和J非移民工作签证。让H1B签证持有者的最大雇主美国科技行业和中国申请者遭受重大冲击。

2021年1月初，美国宣布将于2021年12月31日正式实施H1B新规。新规将给予高工资、高技能的外国员工，优先的H1B选择，从前取代传统的“完全随机” 的抽签方式。

这意味着，雇主给申请人开的工资越高，申请人获得H1B签证的几率越高，对于刚毕业且无太多工作经验的留学生来说，显然处于较大劣势，获签几率会更低。

从工签移民政策来看，显然，这两年美国在日益缩紧，而英国在逐步放宽，有取代美国成“吸才之地”的势头。

英美新工签对留学生影响对比

一般来说，影响留学生毕业后拿工签的主要因素有以下几点：

因缺乏技术/经验，申请的工作岗位级别和年薪较低，达不到高技能工签申请标准；
需要与本地人才竞争，雇主需要证明在本地找不到相应人才；
每年工签名额有限，常需要等待较长排期。

为什么说英国新工签政策是留学生福音？

1、采取积分制，对于New Entrant（新工作者）会给予额外20分，且申请工签的年薪门槛会比有经验工作者要低30%。

2、原本最低薪资要求从每年30,000镑降低到25,600镑，对于博士等级职位（STEM类别），或“短缺”工种，申请人只需满足最低标20,480镑年薪的门槛要求，对于博士等级，但非STEM类别的，年薪也只需满足最低标23,040镑。

3、可申请工签的工种/岗位也由RQF6降至了RQF3，更多“较低技术/经验等级”的职位也符合申请工签的要求。对刚毕业的留学生更友好了类别。

4、移除了“劳动力市场测试”要求，雇主不再需要证明聘用外来人才是因为在本地找不到相应人才。

5、取消了原有的申请人数限制，如今申请人能否成功获工签，更大程度依赖于本身是否符合各项要求，而非是否能抢到仅有的名额。

6、首签的签证时长由原有的3年上升到5年，5年后可申请永居，永居申请无名额限制，无需排队，最快1天，最长半年，维持永居的居住要求只需每2年登陆1次英国即可。

英国新工签为北美留学生另辟新径

英国新工签政策对英国境内、境外的申请一视同仁。这意味着，其他国家的申请人，可以享受与英国境内申请一样的待遇。

北美留学生，特别是北美的中国留学生，很大比例是STEM类专业。英国作为全球科技中心，拥有非常强劲的科技生态实力和潜力，以及数量众多的开发人员和风险投资资金，特别是伦敦。

尽管面对全球疫情和英国脱欧的挑战，伦敦科技公司仍在2020年获得高达105亿美元风投融资。对于北美留学生，通过申请英国工签留在英国发展甚至拿永居，何尝不是新机遇！

为了让大家对英美工签利弊点有更好了解，外联出国特意整理了下面这个超全又直观的对比表。

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外联出国欧洲总监Justie专栏全集

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日本办公楼市场在疫情下承压｜居外专栏

日本防止新冠病毒感染蔓延仍处於关键时刻，随着呈增长趋势的传染性强的变异毒株的出现，厚生劳动省数据显示，重症患者近日又创新高；在京都、大阪、兵库召开了对策总部会议，东京都召开疫情监测会议后，日本政府已基本决定，将东京、京都、大阪、兵库的“紧急事态宣言”的期限延长至5月31日。

疫情的不确定性影响了日本的写字楼市场，由於仍有不少公司采用远程办公的措施，东京全等级写字楼的空置率为1.9％，环比增长0.4%，而东京甲级写字楼的空置率为1.5％，环比上升0.3%，是连续第三个季度的空置率上升。大阪的全等级写字楼空置率也达到1.9%，环比上升0.4％，是连续第四个季度上升。

东京和大阪的写字楼租金也呈现下降，东京全等级写字楼房租为每坪22,580日元，较上季度环比下降1.3％，而甲级租金为每坪37,300日元，环比下降0.9％；大阪全等级写字楼租金是每坪14,510日元，环比下降0.6％，是连续第二个季度下降。

甲级写字楼平均租金

近几个月来，东京出现延期搬入、取消或搬迁到新落成的写字楼的现象，这导致了一部分空置率的增加；此外，远程办公令有些公司重新审视办公所需面积，或选择合并办公室，也是推升空置率增加和租金下降的原因之一。

但有迹象表明，以IT为主的公司在一季度扩大了办公室面积，而疫情导致的建造中的写字楼的进度缓慢，将会减少一部分供给，相信随着疫情的控制及经济的有序复苏，写字楼空缺率会有所改善。

风险披露：
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想出国留学，国家怎么选？

留学规划中，如何根据自己的实际情况和需求选择一个符合自己未来教育、职业以及生活规划的留学目的国，是走向成功留学的第一步，也是最重要的一步。英国赫瑞-瓦特大学（Heriot-Watt University）中国和东亚办公室首席代表王忠义先生给莘莘学子一些实用的建议。

每个人在选择留学目的国时考虑的因素各有不同，有时甚至一些和教育非相关的因素，比如一个国家和城市的建筑风格，也会影响学生对留学目的国的选择。但无论如何，留学目的地国的以下方面，都是学生在选择留学目的地时需要重点考虑的因素，包括：

政治和经济的稳定性
高等教育水平与声望
语言、文化
留学费用
社会安全
当地社会对国际学生，特别是中国学生与文化的接受和容纳度

当然，不同因素在每个人考量中所占比重的不同也就决定了选择国家的不同。

1、主流英语

根据最近几年出国留学目的国的统计情况来看，英语国家特别是美国和英国始终是多数中国学生的首选。简单来讲，由于英语在中国教育中的普及性，使得在英语国家中留学的语言障碍会相对容易克服。

更重要的是，英美两国在全球高等教育中的声望很有吸引力，特别是对于拥有名校情结的学生及其家长来说。同时，英美两国在全球经济社会中所占有的重要地位以及对未来科学发展的影响力、学位在全球范围内的认可，都容易赢得学生青睐。

此外，加拿大、澳大利亚、新西兰等国也是中国学生的热门选择。

2、专业排名

留学目的国里学生所学专业在全球的影响力和排名也决定了学生的选择。比如，很多学习时装设计的同学选择到意大利、法国等时尚氛围浓厚的国家就读；计划学习工程类的同学选择前往德国求学。也有一些学生选择到荷兰、北欧等一些国家去读书，但需要注意的是小语种学习的难度。

3、亚洲新贵

近期一些亚洲国家成了留学“新热门”，比如新加坡、马来西亚、泰国，甚至包括全球最奢华的城市迪拜也吸引了不少中国学生。选择马来西亚或泰国的主因是相对欧美国家而言更实惠的学费和生活费，对于文化更为熟悉。

迪拜之所以受到青睐，是因为迪拜允许国际学生利用业余时间完成学位课程，国际学生可以选择边学习边工作，获得学位的同时还能积累一定工作经验。此外，就业潜力、灵活的签证政策也是留学迪拜的一大亮点。

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4、丰厚文化

文化因素在留学目的国的选择中也扮演着重要角色。不少留学英国的学生都是被独具魅力的英伦文化深深吸引。英国在保护和传承传统文化的同时，对外来文化也拥有高包容度和接受度，社会文化的多样性和丰富性增加了中国学生融入当地社会的机会，提高了在异国他乡学习和生活的舒适度。在英国，社会秩序和规则得到了公民的良好执行，社会安全度高。

5、毕业前景

完成学业后在留学国是否有长久发展机会也很重要。比如英国推出允许国际学生毕业后留英两年来寻找工作的政策后，选择赴英留学的人数明显增加。

实用资讯：英国大学破天荒下调学费和录取要求！2021留学英伦福利还有啥？

6、医疗保健

受新冠肺炎疫情影响，也有一些学生对留学目的国的选择发生很大变化。政治的稳定、政策的持续以及社会安全已成为选择留学目的国最重要的指标。各国政府对疫情的防控能力和水平、留学生是否可以享受免费的社会公共医疗服务也是学生的考量内容。

在英国，由于疫苗接种项目顺利推进，为将来建立开放而健康安全的社会环境打下了基础，也有助于保障国际学生的留学安全。

来源：人民日报海外版
责编：Zoe Chan

无论如何，学生选择留学目的国之前，要制定清晰、明确而实际的学习、职业与生活规划，并且懂得在各种因素考量中进行取舍，这样才能做出最适合自己的留学选择，开启愉快而充实的留学之旅。

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为免下错车移民也置业｜居外专栏

一篇来“亲子王国”论坛以《为了楼房患上抑压》为题的发文，成为了近日中国香港的网上热话。

文中描述一对夫妻，育有一子，於十多年前以 180 多万港元“上车”（购房），直至两年后以 300 多万港元卖出。卖楼后一直租屋，其间搬了数次地方后，已感到身心俱疲。估计由於夫妻二人一直不肯承认自己当初的“错误决定”，认为楼价终有一日会下跌，结果夫妻二人先后患上抑郁症，亦需靠抗抑郁药控制。

这种“上车后、下车、望楼价下跌再上车”的情形，在现实生活中是屡见不鲜。但现实上，专家也很难确定楼市的走势，何况自 2008 年各国大量“放水”的情况下，楼价不断破新高，大幅下跌的情况亦未曾发生。

除了上述“赌博性”的卖楼原因外，在生活需要的层面上，也有卖楼的需要。例如家庭成员多了，需要更大的活动空间，那是换楼的需要。当今银行贷款政策非常严格及僵硬，大部份业主都需要先卖出自住物业，银行的压力测试才能通过。当前最大的风险是卖楼后，与购买新物业前的日子差距，一旦日子拖延太久，楼价又不断跃升，业主自然大失预算了。往往又觉得楼价升得太高了、太快了，逐渐产生先租后买的念头。待两年租约到期后，再购买新居所时，结果又跌入“下错车”一族，从此无法再上车！

另一个新兴的原因，就是因移民而卖楼。上星期跟大家分析过，移民前将所有资产沽出折现，才可以省回大笔的资产增值税【移民卖房早安排税务繁复要小心｜居外专栏】。所以，笔者也发现不少打算移民的朋友，也会选择先卖出中国香港的物业，但移民外地并不一定成功，笔者经历过香港的 97 移民潮，身边也有不少好友，移民数年后，最后选择回香港生活。一旦卖出了所有物业，回港又变成“无壳蜗牛”，就是双重损失了！

一旦您决定把香港的物业都卖出，笔者也奉劝大家，必须在外地重新置业。虽然因为外国地大物博，整体楼价的升幅会比香港慢，但有一些移民热门的集中地或城市，升幅也可以很厉害！一旦错失置业时机，又会变成另一种形式的“下错车”。

“真心待您”李峻铭与您全析香港房产市场

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爱尔兰投资移民优势多总有一个吸引你

据《爱尔兰时报》报导，爱尔兰投资移民计划（Immigrant Investor Programme，简称IIP），已自2012年至2019年间筹集8.26亿欧元投资，透过授予非欧盟公民及其家属在爱尔兰的居住权，吸引申请者向特定领域公司个别投资100万欧元，或向慈善机构捐赠10万欧元以上。

亚洲房产科技集团居外IQI表示，英国脱欧可能导致寻求欧盟居留权的中国公民，提高其申请爱尔兰签证的意愿。当中，爱尔兰投资移民计划最受中国公民欢迎——至2019年底，共有1088位中国公民向爱尔兰指定项目个别投入100万欧元。

居外IQI联合创始人兼集团执行主席乔治·奇米尔（Georg Chmiel）预测，今年最多可能再增加90多名申请者，估计1年来投资及慈善捐款额可达6500万欧元。

奇米尔先生指出，英国脱欧后，中国投资者失去透过英国居留权自由进出欧盟的机会。尽管爱尔兰投资移民计划仅提供居留权资格，但若可获爱尔兰国籍，便可使移民者日后也享有在英国生活及工作的权利。

什么是爱尔兰投资移民计划？该选什么类型的项目？阅读【居外百科】文章作详细了解

居外IQI集团指出，投资移民计划也增加爱尔兰富有居民（HNWIs）人数；其引用莱坊的统计，在2015年至2020年，爱尔兰富有居民人数从19万5554人增至23万9466人，增长达22％。另外，2020年爱尔兰超富有居民（ultra-wealthy people）共有2560者，较2015年增加26％。虽此数据强调人数而非国籍，但估计超富有居民中，多数亦为透过投资移民计划前来的海外人士。

英国脱欧增加中国公民及其他国公民对爱尔兰居留权的兴趣，包括同样来自英语系国家的美国公民。至2019年底，已有21名美国公民参与爱尔兰投资移民计划，为当年1166名总参与者中的第二大群体。

此计划由爱尔兰法务部负责监督，自2012年爱尔兰政府为改善经济衰退而启动，以提升外资进驻爱尔兰。截至2019年底，总额达8.265亿欧元的投资中，2.49亿欧元投资兴建社会住宅，1.65亿欧元投资看护部门，另1.08亿欧元投资振兴观光餐旅业。尽管上述3大领域占总投资额一半以上，爱尔兰法务部今年初已指出，一独立评估委员会正考虑在与政府政策一致之下，增加更多领域的投资项目。

爱尔兰投资移民项目具有什么优势？

比美加更快捷

爱尔兰投资移民项目，是经爱尔兰移民局核准的投资移民计划。与美国和加拿大的移民申请相比，爱尔兰的审批速度更快（仅需4-6个月即可获批）、流程更简单、文件要求更宽松、维持身份所需满足的居住要求更低（每年仅需登陆一次即可）。

比英国更容易

通过爱尔兰投资移民，可直接获得爱尔兰Stamp 4居民签证，子女可直接享受本地高品质的义务教育。相较之下，英国Tier 1移民要求投资人在英维持投资或运营企业，且持续经营5年，这对以子女教育作为主要移民目的的中国投资人而言，无疑更加可行且便捷。

比希葡更宜居

爱尔兰是世界第六大英语国家，子女可享纯英式的精英教育。爱尔兰之于英国，就如同加拿大之于美国。且爱尔兰被誉为“欧洲硅谷”，众多跨国公司总部皆设于此。其杰出的教育资源和高品质就业机会，使其远超其他欧洲国家，更适合未来长期居住和发展。

比澳新更可靠

爱尔兰投资移民要求投资人在获得批准后，才需完成投资，相较澳大利亚及新西兰投资移民，投资额合理，易于操作。可以说，爱尔兰是结合“安全性”和“可行性”为一体的投资移民项目。

想更深入了解爱尔兰投资移民计划的申请条件吗？欢迎留下您的联系方式，居外IQI的专业团队期待为您提供全面个人化的移民咨询。

参考来源：经济部国际贸易局、汇加移民
责编：Zoe Chan

加拿大最适合华人移居的城市在哪里？

每年，《美国新闻世界报道》（U.S. News & World Report）都会对于75个不同国家地区进行全球性的“全球最佳国家”调查，约20000名来自世界各国的公民受访。在生活质量方面，加拿大每年几乎都“名列前茅”，今年更是在总榜方面夺得全球最佳国家第一的排名。相关资讯：移民2021年“全球最佳国家”，根本没有那么难！

加拿大一直是备受华人青睐的移民国家之一，据加拿大统计局人口统计分析结果显示，拥有总人口3700万的加拿大，华人数量已经将近200万，华人的比例已经达到5%以上。

加拿大是一个经济发展极不均衡的国家，主要经济发展和人口都集中在几个大城市。比如，多伦多有580万人，蒙特利尔有400万人，温哥华有240万人。

而这些人口集中，经济发达的大城市也是移民最喜欢的地方。

加拿大统计局公布的2016年人口统计数据显示，多伦多华裔有70万，占多伦多总人口的12%；温哥华的华裔人口约50万，温哥华的华裔人口虽然不如多伦多，但华裔人口占比却高达21%，再加上留学生、陪读家长、工签和探亲的，总数很可能达到60万。

蒙特利尔和卡尔加里都在10万出头的规模，埃德蒙顿、渥太华和温尼伯也都是华人聚居的城市。

这7大城市中的华人占全加拿大华人总数的近90%，而多伦多和温哥华两地的华人占全国总数的68%，可见，华人分布异常集中。

以下让我们来看看加拿大城市中，名列前四名的加拿大华裔首选城市。

安大略省之首府多伦多（Toronto）是加拿大第一大城市，是加拿大文化、经济的发源地，也是交通要枢，兼全国制造业的心脏。在多伦多的对岸，是美国的纽约州，闻名世界的尼亚加拉大瀑布，距多伦多仅100公里。

多伦多Toronto是印第安的Huron族语，“会面之地”之意。多伦多享有世界上最多元化城市的美誉，包容了来自一百多个国家的移民，在大街上走动的人肤色各异，社会、饮食、娱乐、艺术、购物和游憩特色，演绎出文化的多元性。

加拿大有名的大银行总部，如皇家银行、帝国银行、蒙特利尔银行等全部汇集于此，90％的外国银行驻加分支机构设在多伦多，按交易额计算，多伦多证券交易所是北美第三大交易所。

此外，附近著名的尼亚加拉大瀑布每年吸引约3000万旅游者。多伦多移民众多，居民的48％为来自世界各地的移民。它还是北美地区有名的华人聚居地，约有40多万华人。

气候：多伦多四季分明，气候温和。多伦多夏季舒适；冬季冰冻、干燥和多风；全年部分多云。在一年中，气温通常在-8°C到25°C之间变化，极少低于-17°C或高于30°C。

居外IQI点评：多伦多是一座年轻充满活力的年轻城市，充满机会与挑战，如果您准备在加拿大大展宏图，多伦多不失为一个好的移民城市。

加拿大第三大城市温哥华（Vancouver）有“太平洋门户”之称，几乎四面环水，是北美洲太平洋沿岸的最大天然良港，只有一百多年的历史，是众多的亚裔人聚居之地。

温哥华是一个把现代都市文明与自然美景和谐汇聚一身的美丽都市，令无数曾经去过的人如痴如醉。

这里拥有很多大型的公园，现代化的建筑，迷人的湖边小路，以及保存完美的传统建筑。这里每一个类似中国城市中一个区的地域都被称为“市”，很多小市组成“温哥华市”。

每个市都有自己的中心，市民生活、办事都可以在本市内完成。市与市之间通过轻轨（Skytrain）或大巴相互通行，市与市之间会有些幽静的绿化带或是面积庞大的停车场、仓库分隔。

而这些分隔的花园、绿地几乎占据温哥华80％的面积，难怪这里多次被联合国评为最适宜人类居住的城市。

气候：温哥华的气候由于受北太平洋暖流的影响，再加上东部连绵的落基山脉挡住了美洲大陆来的寒冷干燥气流，因此令温哥华四季宜人，是全加拿大冬季最暖和的城市，最冷的1月平均气温为3℃，7月的平均气温为17℃。

居外IQI点评：宜人的气候条件和旖旎风光，再加上现代化大都市的魅力，吸引着世界各地的来客。

温哥华的平均房价刚刚超过100万加币，华人人口达到230万，可以说是有钱人的天堂。立即查看温哥华精品房源

如果将活泼利落的北美和悠闲安详的欧洲生活结合在一起时，会得到怎样的城巿？350年来不断演变的美丽村落？还是拥有高科技与高水平生活品质的大都会？

从当地的节日活动、令人赞叹的美食和传统夜生活看来，蒙特利尔（Montreal）绝对可以为人们的生活带来最多的欢乐和最佳的娱乐。

有“北美的巴黎”之称的蒙特利尔是加拿大的金融、商业中心和全国第二大城市。建筑融合了现代与怀旧，优雅的历史古结构巧妙地搭配21世纪现代感十足的外观。

这里的视觉艺术也很蓬勃，您可以在蒙特利尔艺术博物馆、现代博物馆，以及数以百计的当地顶尖美术馆中看到许多杰作。

蒙特利尔又有“尖塔之城”的美誉，全市的哥特式教堂繁多，甚至超过了古城罗马，每跨一两个街区便可看到一个教堂。事实上，蒙特利尔享誉国际的特色正是创造极致完美，不只在传统艺术上，也适用于尖端科技、多媒体、音乐和影片上。

也许是因为拉丁血统的缘故，热情的蒙特利尔人民也将这种感觉带到世界各地。若您来到此地，一定也会充分感受到这个城巿的热情——温暖、轻松、迷人和快乐。

气候：蒙特利尔处于几个气候区的交界处，因此天气变化多样。在这里一年四季的气候特征都是非常明显的，虽然极少有炎热的天气，但在夏季却依旧有着不低的温度，夏季的最高温度能够达到三十度以上，同时夏季也是蒙特利尔的一个旅游旺季。

居外IQI点评：加拿大魁北克省自然资源丰富，森林覆盖率高，气候温和，四季分明，适宜居住。蒙特利尔的生活成本低廉，甚至远低于中国大城市。

如果您要是个语言爱好者，文化爱好者，同时您希望小孩可以做多语言者，这个城市是独一无二的选择。

卡尔加里（Calgary）又被移民的人亲切地称为“卡城”，是加拿大的第四大城市，是一座位于加拿大艾伯塔省南部落基山脉的城市，面积789.9平方公里，海拔约1048米，是艾伯塔省经济、金融、和文化中心。

卡尔加里一词的意思是“清澈流动的水”，由此可见这个城市的干净和美丽。卡尔加里也不负众望，多次被评为“世界上最干净的城市”。如此优质的生活环境是不少华人家庭选择此地定居的重要原因。

1988年第15届冬奥会在这里举行。卡尔加里连续于2012-2014年被经济学人排在全球最宜居城市第五位。卡尔加里的影视娱乐业也较为发达，许多热门影视都曾在卡尔加里取景，如：《断背山》、《盗梦空间》、《荒野猎人》、《星际穿越》等。

气候：天气素以多变而著称，甚至市内流传着“一天之中您会体会到一年四季”的说话。而且卡尔加里的冰雹也在夏天出现几率比较大。

卡尔加里拥有四季分明的天气，春、秋、冬三季较长，夏季较短，往往到了5月初还会有飘雪的日子。该市最冷的月份一般集中在2月和3月。该市阳光充沛，平均年日照时间居全国之首。

居外IQI点评：作为常年稳居世界最宜居城市排行榜前五的城市，卡尔加里文化教育发展程度高，其魅力得有综合散发。既有多伦多的繁华，又不失温哥华的温柔，甚至比起其他城市，卡尔加里似乎是一位出世高人，它闲适、务实、恰到好处。

海外华人移居加拿大，大多数选择了温哥华和多伦多，因此这两个地区是加拿大华人最密集的地方。尤其是温哥华市内的中国城，因为规模仅次于旧金山的中国城，而被誉为北美第二大中国城。

这就形成了一个奇观，在北美大陆发展出一个华人城市，鳞次栉比的华人餐厅、商场、学校，满街的中文牌匾、满耳的中国方言，甚至会有一种置身国内的错觉。

有很多艺人都是加拿大华人，如：蔡卓妍、彭于晏、赵又廷、窦骁，他们都是加拿大华人。

这里提供了一些资料供小伙伴们参考。有意了解更多关于移民加拿大资讯或更详细的资料，请即刻致电联系居外热线 400 041 7515 或留言咨询，做详细了解！

撰文：Serene Ku
编辑：Zoe Chan

房市出现“井喷式”增长！如何在英国买房？（附上常用购房术语）

2020年是英国房市井喷的一年，低廉的借贷成本和“印花税假期”推动房价和成交量从年中开始不断攀升，均创下历史纪录！随着脱欧的明朗化对稳定楼市起到了决定性的作用，以及防疫解封和疫苗的顺利推进（英国新冠疫苗的注射率已经领先欧洲），英国经济复苏将更加强劲，预计到2021年第四季度房价的回涨会更为明显。发掘英国房市投资机遇，请阅览：【疫情解封，利好连发！伦敦房产仍最受宠（结尾有彩蛋）】

在英国购置物业并不是一件很复杂的事情。为了方便海外买家，我们特地编制了这份《2021年英国购房指南》，其中简明扼要地说明了购买须知和流程，以协助您顺利购买到中意的房产。不过为了顺利安全地购买物业，我们始终建议您寻找专业的代理、房屋测量师以及律师提供协助。

英国房产产权种类

什么是永久产权房产？

对房屋以及房屋占用范围内的土地拥有永久性所有权
永久产权的房主需要负责房屋的维护与整修
在法律允许的情况下，房主可以自由使用房产

什么是土地租借权房产？

土地租借权房产就是买家以契约的方式向土地所有者租借土地权，买家只对房屋拥有所有权。大部分在英国的公寓都属于此种产权，也有部分的别墅归属此类产权，但是：

和永久产权不同的是，土地租借权，是指买家对房屋拥有所有权，但是其房屋占用范围内土地的所有权为他人或政府所有
会有一份被称为“租赁契约”的文件，概述了土地拥有者和买方的职责（一般简称为业主/出租人租户/承租人）
大部分土地使用权为99年，也会有125年和999年；土地使用权的租借年限，续签权利及相应租金会在土地契约里注明
大部分土地租借权房产都需要支付地租给土地拥有者或房东
也需要支付给公寓物业管理者和公共区域相应的物业管理费
租赁契约上必须注明物业管理费的收费标准以及对租客们提供何种服务（该费用是在购买土地租借权房产前就需了解）

最新必读：【业主佳音！英国将延长房屋租赁产权至990年】

什么是共有型永久产权？

共有型永久产权是自2004年起正式受法律保护的新房产契约形式，建筑内的所有业主共同管理并享有该建筑及公共区域内永久产权的所有股份。

购买英国房产的法律流程

第１步：仔细做好预算，建立良好的信贷纪录

第２步：寻找最适合你的房子，仔细检查和筛选

第３步：签署预订表，支付押金

第４步：准备合同，了解贷款

第５步：首笔定金支付，交换合同

第６步：第二期付款，申请贷款

第７步：物业竣工和交接

步骤详解请见：【英国伦敦购房流程，看这篇就够了】

英国房产相关的税收

印花税（Stamp Duty Land Tax，SDLT）

在英国购买房产，成交时必须向税务局缴纳印花税，买卖交易才能获得最终认可。

从2020年7月8日至2021年6月30日的税率：

从2021年7月1日至9月30日的税率：

由2021年10月1日起的税率：

2016年4月起，英国政府便对购买第二套住房或购买投资用房的买家开征3%的额外印花税。

从2021年4月1日起，在征收上述3%印花税附加费和15%统一税率的基础上，将对非英国居民购房者额外征收2%的印花税附加费。

政策详解：【2021年4月起海外买家在英国购房需多加2%印花税】

租金收入税

海外房东每税务年度必须向税务局如实申报其英国租金收入，个人年度自估纳税申报必须每年向税务局按时上报，并根据具体收入范围缴纳个人所得税。

资本利得税

如果您是高级税率或额外税率的纳税人，您将须支付：

住宅物业的收益为28%
其他应税资产的收益为20%

如果您是一个基本税率的纳税人，您将须支付：

收益的10%（或对住宅物业支付18%）
对于超过基本税率的金额，您将支付20%的税款（或住宅物业为28%）

遗产税

遗产税是指在业主去世后需要支付的费用。超过32.5万英镑的房产将被征收40%的遗产税。

*以上信息仅供买家参考，如需详情建议咨询专业的税务师。

英国常用购房术语

合同
在卖方和买房之间关于出售和购买物业的一份具法律效应的协议。

产权转让
将房地产的权益通过买卖双方的律师，从卖方转与买方的书面文件。

地租
每年交付一次给土地所有者的费用。实际上，是以租金的形式来回馈土地拥有者愿意出租其土地给租户的行为。

地契契约
将买卖双方合法捆绑在一起的房地产法律合同，规定了双发的法律权益以及义务。

违约
买卖双方任何一方未尽地契契约中所约定的权利以及义务的行为。

押金
这笔款项是被要求在交换合同前支付，通常是房产购买总价的10%。

交换合同
这是合同成为具有法律效应的关键步骤；卖方和买房的律师同意交换合同意味着对合同以及最后的竣工日期的认可；也就是说卖方会根据合同的内容完成房屋的建造及时交付给买房。

土地登记
这是政府机构为了确保在英国和威尔士土地所有者的利益所做的一个记录和登记。

产权质押
房产在买卖过程中例如贷款等借贷行为的质押情况。

贷款
买家向银行借贷，通过合法的按揭的方式购买物业，并按约定一定时间内将借款及利息归还给银行。

土地租借权
根据法律合法提供给买家一定年限的土地居住使用权（非产权）。

永久产权
对房屋以及房屋占用范围内的土地拥有永久性所有权，永久产权的房主需要负责房屋的维护与整修，在法律允许的情况下，房主可以自由使用房产。

注册物业
已经在土地登记局注册过的物业。物业管理费在租赁期间对租赁管理者和公共区域需要支付的一笔费用。

土地租借转让许可
土地租借者通过合法途径转让其土地租借权给另一位买家的行为，通常需要获得土地所有者的同意。

期限
土地租赁的年限。

地契文件
登记在土地管理局中所有有关土地买卖租赁等文件的总称。

参考来源：莱坊
责编：Zoe Chan

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