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為什麼選擇在加拿大“先留學再移民”？

與直接移民相比，不少人認為“留學移民”加拿大費時又費力。不可否認，先前往加拿大留學後再移民，需要一定的時間，而學習新知識的確也要付出一定的努力，但“費時、費力”的背後卻是不少的收獲！今天我們就來了解一下在加拿大“先留學再移民”有什麼優勢。

１／更低門檻移民

加拿大是移民的好地方，同時也是留學的好地方，因此為了方便在加拿大留學的人群，加拿大部分地區推出了“留學生申請移民”的綠色通道（SDS，全稱是Study Direct Stream），通過“先留學，後移民”的方式移民加拿大，相比較於技術移民與投資移民最初的語言及學歷等要求則更低，擁有高中或同等以上學歷即可，而且簽證申請也更容易！

持有包括中國在內國家護照的申請人，只要滿足以下條件，便可通過SDS項目申請加拿大留學：

申請加拿大大專、大學或碩士的課程；
雅思聽說讀寫均達到6分或以上；
在移民局指定銀行購買1萬加元的GIC產品；
交納一整年的學費；
完成前期體檢。

在移民局官網可以看到，除了申請材料簡化，無需再提供擔保金支持文件，處理時間也相當快，符合要求的SDS項目申請大部分可以在20天內處理完畢。

２／提前適應環境

選擇先留學加拿大，再申請移民的人士，可以在留學階段先提前適應加拿大的環境，觀察這樣的生活氛圍是否適合自己，自己能否負擔得起這樣的生活，評估自己的就業發展前景等等，以便及時調整自己的移民規劃。留學移民看起來費時、費力，但從整個規劃上來看，卻為我們減少了不少風險和損失。

３／增長知識技能

選擇先前往加拿大留學，學習一門新的知識或技能，再申請移民的做法，可以為我們提升能力、增加競爭力。而且加拿大留學移民通道所要求完成的專業課程種類很多，除了一般的大學教育外，諸如烹飪、烘焙等技術培訓類課程或職業認證課程也符合要求，最快可1年完成專業課程，專業選擇也十分多元化。

４／提升語言能力

加拿大留學移民對於最初的語言要求不是很嚴格，只要語言達到實際課程需要就可以。但在移民申請階段，語言成績越好可以獲得越多的加分，而留學不僅能夠增長知識技能，在純正的語言環境下，還能提升我們的語言能力，為今後的工作以及移民申請做准備。

５／“留學、工作、身份”兼收

不少人士選擇移民加拿大，是為了尋求更好的發展，但新移民前往加拿大求職的難度不小，所以有不少技術移民通道需要申請人先獲得雇主聘用。而選擇先留學加拿大，提前適應加拿大的生活，同時增長技能，也有利於今後的求職；而在滿足“工作”要求後，申請人就可以申請加拿大楓葉卡，同時實現“留學、工作、身份”三個願望。

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相關資訊：

來源：法拉盛新媒體
責編：Zoe Chan

美國房市再創歷史新高呈現“六大亮點”

從多項最新的數據指標可以看出，美國樓市的瘋狂勢頭還在繼續。

根據美國房地產商協會（National Association of Realtors，簡稱NAR）發布的報告，踏入春季房市旺季，美國房地產市場再度取得創紀錄的驕人成績。

今年3月，二手房價格中值為329,100美元，同比增幅高達17.2%，創下NAR自1999年開始公布這項報告以來最高水平。但由於住房供應短缺，房屋銷售已開始放緩。

房地產網站Redfin.com最新的月度報告也大致與以上脗合。數據顯示，4月份美國樓市的成交速度正創下歷史新高，近一半的房屋在一周內就能脫手。

我們一起聚焦了解近期美國房市的“六大亮點”。

1、價格同比大漲18%

Redfin數據顯示，4月房屋出售中位數同比增長18%至344,625美元，創下歷史新高；要價也大漲19%達到了356,175美元，也是歷史最高水平。

2、掛牌天數創下21天新低

在此期間，房屋的待售時間中位數為21天，為2012年以來最短，比2020年同期要縮短16天。

3、近半房屋高於要價出售

此外，45%的房屋以高於掛牌價出售，為歷史最高，比去年同期高出18個百分點。

4、平均房屋售價超出掛牌價

除了最直觀的房屋售價和待售時間之外，另外的各種數據也都顯示美國樓市日常火爆。

比如平均的售價-掛牌價比率（sale-to-list price ratio），這一數值較去年同期上升了2.3個百分點，至歷史新高的101%，這意味著平均房屋出售價格要比掛牌價高出1%。

5、46%的房源在一周內簽約

58%已簽合同的房屋（under contract）是在上市頭兩周內就得到了可接受的報價，這是Redfin從2012年開始統計該項數據以來的最高比例。

6、買家需求同比激增130%

供應處於歷史新低的同時，買家的需求卻在井噴。Redfin買家需求指數較2020年激增130%，較2019年上升了58%。

在目前的房地產市場上，多個買家競購一處房產的現像相當普遍，房源短缺持續將房價推升至歷史最高水平。經濟學家認為，由於全美木材供應鏈也出現問題，建築商正在努力建造新房。沒有更多的掛牌，買家就會爭搶市場上有限的房源，從而繼續推動房價上漲。

來源：Redfin、黃金頭條

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加拿大溫哥華房產怎麼樣，還值得買嗎？

加拿大的主要港口城市和重要經濟中心溫哥華，連續多年被評為全球最宜居城市的前五名。這裡氣候極好，冬暖夏涼，雪山、大海、森林、湖泊、都市完美的結合在一起，自然吸引了來自世界各地的富人扎堆，溫哥華因而成為了北美平均房價第二高的地方，僅次於舊金山的硅谷。

一、溫哥華房價高企的主要原因

大溫哥華的住宅均價一路向上，2月房價同比增長6.8%。來源：大溫哥華地產局（Real Estate Board of Greater Vancouver）

溫哥華房價多年居高不下，其原因主要還是人口的淨流入，有大量來自國內以及美國、印度、伊朗、中東、歐洲等國家過來的家境殷實的新移民。他們來這裡往往就是已經退休的或者半退休的狀態的，所以報稅賬面上每年收入較低，但是資產卻頗豐，入手房地產當然也毫不手軟。

另一方面，由於溫哥華絕佳的氣候以及人文條件， 加拿大本國居民向這裡搬遷的也有很多，有從中部來的，也有不少從遙遠的東部搬來的。聰明的華人當然也不會落後，由於華人本身就喜歡聚集在海濱大城市，一是就業機會多，而是大城市文化相對多元化，華人聚居地區經濟也繁榮昌盛，這一點從美國的華人分布也可以看得一清二楚。不少通過中部（曼省、薩省）或者東部海洋四省、或魁省移民項目，剛剛拿到楓葉卡的華人移民，就立即舉家搬遷來到溫哥華。

二、溫哥華與國內房產的區別

加拿大的城市結構與中國不同，downtown是城市的中心，高樓大廈、高層公寓、高端商場只有再這裡才能看到。大溫地區下面還有不少衛星城，每個衛星城也有屬於自己的小downtown。這裡的房產以獨立屋，聯排為主，downtown或者城市次中心才能看到中國常見的高層公寓。

與中國人喜歡住在市中心的思想不同的是，這裡的人更願意住在郊外。由於高度城市化以及免費便捷的高速公路體系，這裡農村城市差異不大，農村城市化，城市農村化。所以只有未婚的年輕人普遍願意租住在公共交通發達，地鐵便利的市中心的高層，成家尤其有了孩子後，大部分都會搬到城市的郊區也就是衛星城購置有前後院的獨立屋（house）安居樂業。

這裡的house大小方面通常會有兩個指標，比如說某某房子地大10000尺，房子4000尺，1平方米=10.76平方尺，所以也就是說這個房子前後花園加房子總共1000平左右，建築面積400平左右。這裡的house、公寓都沒有所謂的公攤面積，拿在中國較為普遍的共管物業公寓或者聯排來對比，這裡的車庫、陽台、小花園、屋頂露台等都不能計入實際面積。

在大溫地區，最多華人居住的是溫哥華市、西溫哥華市、北溫哥華市、列治文市、本拿比市、高貴林市、蘭利市和素裡市。在這些地區，當之無愧的房價冠軍就是溫哥華市。但在溫哥華，最貴的房子不是在市中心downtown，那裡只有高層公寓。房價最貴的區域是溫哥華西區，也就是我們常說的宇宙第一高房價的“溫西”。

南素裡區算是大溫地區性價比較高，平均來講，600平土地＋400平建築面積的house也只有150萬-180萬加幣左右，換算成人民幣大概是780-940萬左右，相比起北上廣深 5-10萬一平的均價，還是親民很多。如果再對比人居環境，生活品質的話，這裡性價比毫無疑問會完勝國內一線城市。

大溫哥華南薩裡的5臥4衛獨立屋，建築面積327平方米。開放式餐廳和起居室，大窗戶采光充足。售價約¥910萬，點圖查看詳情

三、2021年溫哥華房產市場會怎樣？

經過隔離、社交距離、疫苗等前所未有的熱搜詞的轟炸，加拿大主要房地產市場，溫哥華、多倫多、蒙特利爾等地並沒有出現很多自媒體所說的“房價滑鐵盧”，相信從北上廣移民來加拿大的小伙伴都不會輕信“房價會跌”這種判斷。事實上，像加拿大這種法制相對健全，社會、經濟穩如落基山，0.99%房貸利率，房子真的很香。但不排除市場復蘇的不確定因素。

整個非常時期，溫哥華的房市可謂是非常硬核，特別是獨立屋和豪宅。隨著連續幾棟千萬級獨立屋的交易記錄曝光，人們徹底認識到溫哥華房市的“龍頭”地位。雖然目前獨立屋整體價格仍然比2017年時低，但交易量已經非常醒目。

從公寓市場來看，各大建商入市很低調，似乎是協同商量好把供應控制在一個微妙比例，再加上獨立屋價格的升高，公寓仍然會是絕大多數人的選擇。不過由於旅游、留學的暫緩，以及人們對收入態度的改變，可能會導致租房市場趨冷，但若要說公寓貶值，或者“人們正在往遠離市中心的地方遷徙”那是不全面的。事實上，人們空間的占有的信念和對核心區域的需求不會因為一場病毒而動搖。短時間內，市中心昂貴的物業的交易可能會有停滯的現像，但是預計會在2021年的下半年或者更早就會有轉變。

央行預計，溫哥華2021年GDP增長6.5％。

溫哥華新盤Avenue One，安家在怡人的福溪灣畔。坐擁幽靜公園，信步即可抵達海邊步道，盡享都市便利。點圖查看詳情

綜上所述，經過疫情的考核，溫哥華資產的穩定性有目共睹，因此盡管卑詩省有針對海外地產投資客的重稅，但富豪們都懂得在稅收和“資產保衛”中取舍。

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海南總體政策及投資機遇｜居外專欄

海南自由貿易港是國家戰略

2018年4月13日，習近平主席宣布：支持海南全島建設自由貿易試驗區，支持海南逐步探索、穩步推進中國特色自由貿易港建設。為打造成為引領中國新時代對外開放的鮮明旗幟和重要開放門戶，遂於2020年6月1日，《海南自由貿易港建設總體方案》正式向全球發布！

海南自由貿易港建設總體方案

一、制度設計

1. 對標國際高水平經貿規則：投資、跨境資金流動、人員進出、貿易、運輸來往自由便利、數據安全有序流動。

2. 制度集成創新：加強稅收、社會治理、法治、風險防控四個方面制度建設。

3. 產業創新：旅游業、現代服務業和高新技術產業。

4. 監管特殊區：海南島面向境外國境線（一線）放開、面向內地管住海關線（二線），島內自由；同時調整內地、海南島和境外三個空間的法律關系、經濟關系和社會關系。

5. 建立政策制度體系，海南島內四個制度集成：法律、稅制稅率、安全及行政制度。

二、充分法律授權

1. 2019年3月召開十三屆全國人大二次會議，海南自由貿易港法正式納入全國人大常委會工作計劃，提上國家立法日程。

2. 2020年4月，十三屆全國人大常委會第十七次會議審議相關決定草案，授權國務院在海南自貿試驗區調整實施土地管理法、種子法及海商法的有關規定。

3. 制定實施海南自貿港法、經濟特區法規及建立國際商事糾紛解決機制。

三、海南自貿港政策分階段實施，2025年前全島封關運作

1. 特殊稅收政策和開放制度安排：零關稅、低稅率、簡稅制、更自由

2020年旅游業的船舶免稅；放寬海南免稅政策：免稅消費額度增加到10萬元/年/人；2025年前全面實施零關稅：進口征稅目錄外貨物零關稅（一線開放）、原產海南和在海南加工增值30%的免征關稅（二線管住）。內地貨物和運輸工具進海南按國內流動規定管理。

在低稅率方面鼓勵“類產業”企業，按15%征收企業所得稅；高端人才和緊缺人才，15%征收個人所得稅；旅游業、現代服務業、高新技術產業企業，2025年前新增境外直接投資所得，免征企業所得稅；資本性支出，允許一次性稅前扣除或加速折舊。

2. 2025年前全島封關，包括貿易自由、投資自由、人員進出自由、運輸往來自由、跨境資金流動會更自由及數據安全有序流動。

海南自貿港投資新機遇

一、制定《海南自由貿易港法》，為海南自貿港對標世界最高水平開放形態提供法治保障。

二、自貿港是制度集成創新（全部兼容自貿區制度，創新強度：力度級4.0）加特殊稅收安排等優惠政策。

三、海南是目標導向

1. 跨境資金自由便利流動：分階段開放資本項目；支持在境外上市、發債，簡化彙兌管理。

2. 人員進出自由便利：實行寬松的商務人員臨時出入境政策，以薪酬水平為主要指標。

3. 允許境外理工農醫類高水平大學、職業院校在海南自由貿易港獨立辦學。

4. 全球經認證的全部藥物。

5. 允許海南進出島航班加注保稅航油。

6. 開放增值電信業務，逐步取消外資股比等限制。有序開放基礎電信業務。開展國際互聯網數據交互試點，建設國際海底光纜及登陸點，設立國際通信出入口局。

7. 永久基本農田面積、耕地和林地保有量、建設用地總規模等指標不降低，調整、審批。

四、重點產業新機遇

具體重點產業如下：國際旅游消費中心、醫療旅游、環島旅游公路、三亞郵輪母港、現代服務業、高新技術產業、先進制造金融服務、物流、熱帶高效農業、國際教育創新島、國際設計島。

根據重點產業：國際旅游消費中心、醫療旅游、環島旅游公路、三亞郵輪母港，可把海南島打造成醫療康養加旅游的消費熱點。

海南省委書記沈曉明研究健康產業發展相關工作。他指出，要把健康產業作為海南自由貿易試驗區優先發展的產業，全力以赴加快推進，不斷提高人民健康水平。他強調，發展健康產業首先要理清思路。海南全面深化改革開放的戰略定位是“三區一中心”，這也是海南省發展健康產業的依據，良好的生態環境是發展健康產業的最重要資源，建設國際旅游消費中心是發展健康產業的路徑。

先行先試，打造高質量醫療康養，不論是對旅游，還是對康養都是很重要的。全國適合康養的20座城市，海南島的三亞排名為首，其次是海口。要充分利用海南獨特的氣候優勢和溫泉等資源優勢，把氣候治療和特殊治療作為重點發展領域，確定一批健康產業重點發展項目，積極探索創新，走出具有海南特色的健康產業發展道路。利用海南博鰲樂城的國家給的一些醫療旅游的政策，把先行區真正能夠面向國內的消費者建設起來，相信未來它的發展潛力無限寬廣。把康養旅游從治病、醫療這個層次，提升到生活方式，甚至是生命理念的轉變，要從這個高度來理解康養旅游。它不是簡單的說得了病去治病或者要去體檢，其實更多的是一種醫療康養加旅游的生活方式。

1. 家族辦公室畫作收藏：

陳錦芳博士的“上海世博”百幅畫作、“北京奧運”66幅畫作以及新意像派的諸多著名畫作廣被全球各大美術館及家族辦公室為企業代際傳承的重要收藏。

2. 藝術畫作之投資風險管理要領：

請看筆者寫在移投行（IBKFO）的風控提點。

風險提示：投資有風險，入市需謹慎；理性投資，風險自擔。本文僅代表個人觀點，不作為投資建議！

鐘華 Dr.Chung-Peter
《國際觀金融理財》
聯系郵箱：DoctorChung99@gmail.com

沒有常綠葉只有常綠樹：房地產從業心得分享｜居外專欄

一位剛畢業的年輕人最近加入筆者公司一間位於豪宅區的分行，由於地區關系，該分行的大部分物業交易額都是2000萬港元或以上，對於沒有社會工作經驗的年輕人來說，困難自然不言而喻。

新人關系，他主力從事租務的生意，兩個月過去了，結果促成三宗租務成交，並成功將一名租客變買家，更促成了一宗買賣！在豪宅區的分行，即使有經驗的同事，一年半載才促成一宗買賣，也是司空見慣。

以新人來說實是難能可貴，更重要的是成功並非僥幸！他鬥心極強，絕不放過任何機會，遇到不明白的也死纏爛打、不恥下問、向有經驗的同事取經、彌補自己經驗不足的缺點。當然，年輕人從小就在網絡世界生存，對網絡營銷更加得心應手，善用自己的優點，自然不愁生意！

其實，這種現像並非說分行獨有。公司內每年每月都有不少新人入職，新人缺乏經驗及知識，但有心態及衝勁，舊人往往也因缺乏心態，結果越做越差，甚至離開公司、離開行業。新人並非每個都能成功適應，但每年的“最佳營業員”頭 20 位，有三分之一都是入職未夠兩年的新人。能夠持續換血，才是生存之道！

站在公司的層面上，也是必須與時並進。地產代理界正在數碼轉型，得網絡、得天下！在國內的勝負結果，已經充份證明其重要性。各位中小型行的老板，大家准備好未？

筆者住在郊外，門前有一棵大樹，全年都很茂盛，任何季節都是常綠。有一天筆者發現在樹的旁邊，有大量從樹上掉下來的黃葉，令筆者明白，樹之所以能夠保持常綠，並不是樹葉不會變黃；反而是不斷放棄黃葉，重新長出新的綠葉。

無論個人或公司，甚至整個社會，要保持心態、鬥志，與世界變化接軌。新陳代謝、汰弱留強，是自然的定律，要保持競爭力，才得以成為常綠的樹。

“真心待您”李峻銘與您全析香港房產市場

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【疫情一周年】紐約房市何去何從？請回答｜居外專欄

整整一年前，由於突發性的新冠疫情的衝擊，全美第一大都市紐約和其房地產市場遭受重創，人們開始對這個城市未來產生了許多不確定感，對紐約是否能夠重新站起來缺乏信心，這使得很多人離開紐約，曼哈頓呈現從未有過的蕭條，公寓空置率達到了歷史新高。前文參考：【視頻】紐約房地產會因新冠疫情大衰退嗎？｜居外專欄

現在一年過去，新冠疫情被有效控制，四分之一的紐約人接種了疫苗，我們開始看到正常生活浮出水面。我的很多客戶和觀眾希望了解現在房地產市場的真實狀況，目前是進場的時機嗎？房價是繼續下跌還是止跌回漲？未來房市的走向如何？我結合在市場的具體實踐，來回答觀眾最近給我提出的六個問題。

1. 為什麼現在是時候購買了？

就把握市場脈搏和趨勢而言，普通消費者可能比地產從業者滯後3到4個月。用簡單的話來總結現在紐約房地產的真實狀況，首先預約看房的買家不斷增加，願意出價（make offer）的數量也在增加，因此合同簽約數在第一季度創了8年來的新高。一些優質稀缺房源，出現了競價現像，這類房源不僅很快簽約，甚至被全價購買，其他房源的打折力度也在縮小。但目前，房價沒有上漲到疫情前的水平，仍然處於價格低點，只是看房活動像滾雪球一樣，每個星期都在增加，地產經紀普遍表示，很久沒有這麼忙碌了。

從數據來看2021年2月和3月的簽訂合同量比以往任何同一時期都多，交易量超過了疫情之前的水平，但房價仍沒有完全恢復。

有幾個因素促進了買家選擇在這個時候進場，首先疫情控制和疫苗施打讓人們對紐約經濟的恢復有了信心，加上歷史低利率，以及之前被壓制的需求，這段時間成為買家進入紐約房市的黃金時機。而經過前幾月的市場磨合，買家和賣家在價格上也容易達成一致。

2. 未來幾個月房地產市場將是什麼樣？

夏季通常不是購房最繁忙的季節，但之前幾乎一年被壓抑的需求可能意味著今年夏季將有所不同。另外，還有其他外部因素會促使房市繼續回溫，比如紐約的失業率正在減少，意味著更多人回到工作崗位。紐約政府已經相繼公布了各行各業恢復正常運行的時間表，基本上紐約將在秋季全面或部分開放，屆時將有80%的員工回到辦公室上班，各大學也通知秋季全面恢復實體上學，而且紐約的疫苗接種速度也快於全美平均水平，這些都會促使買家在未來一段時間采取行動，為上學和上班後的居住生活做准備。

我建議已經准備好的買家在預期的夏季高峰期之前進入市場。現在我們仍處於春季市場中，還有充沛的房源供應量，賣家也願意繼續進行價格談判，但市場正從買方市場向賣方市場的轉變。現在市場上需求量超過新房源上市量，當市場出現供應短缺，就會導致房價上漲。紐約房價出現真正上揚可能要到年底，現在買家最好在有利時機消失前，把握機會。

3. 豪宅市場是什麼情況？

在我之前的節目中，我特別提到，疫情對剛需低端市場的衝擊不大，事實證明，疫情最嚴重的2020年夏季，大多數交易都發生在200萬美元以下的房產交易中。而受疫情衝擊最嚴重的則是400萬以上的高端市場，原因是許多豪宅買家是那些有能力在疫情高峰時離開城市的一群人，以及海外投資人的缺席。

現在高端市場開始迎頭趕上。與1月相比，2月簽訂的500萬到1000萬美元的房屋合同增加了66％，比2020年2月增加了33％。

根據曼哈頓第一季度新樓盤市場報告，超過500萬美元的房屋庫存份額為24.9％，交易份額為10.9％。價格在300萬到500萬美元之間的房屋平均折價率為16％，這意味著豪宅市場正迎來更多的潛在買家。

我剛剛收到紐約豪華公寓中央公園一號（Central Park Tower）的銷售總監來信，他們非常興奮的宣布，中央公園一號在第一季度的銷售額達到2.6億美元，簽訂了15個合約，這個公寓的最低售價是600萬美元。

4. 買家可以關注哪個社區？

曼哈頓永遠是紐約的房產焦點，如果之前搬出城市的人們最終返回工作崗位，他們會決定購買或租用位於中心位置的較小地方居住，而不是在其他社區租用更大的家庭住宅。因此曼哈頓中城將是一個值得關注的社區，它也是之前房價下跌最多的地方。

皇後區的長島市，在疫情期間公寓銷售在全市範圍內仍算表現良好，作為一個上升的新興社區，有更多的新房源選擇。其中由華人開發商新帝國集團開發的Neighborly可謂異軍突起，以優良價格、15年地稅減免，上佳品質，成為疫情期間簽約最好的樓盤之一。

另外布魯克林的一些新興社區也非常值得關注，像大家比較熟悉的威廉斯堡和綠點，其第一季度的交易量是前一年同期的兩倍，也被選入Streeteasy2021年最值得關注的社區。另外一些新興社區像Prospect Park South，Ditmas Park也非常值得關注，最近我帶客戶考察這些區域的新公寓，一些品質好維持費低的新公寓值得入手。

5. 曾經離開的人還會回來嗎？

我之前有期視頻提到，疫情期間有超過20萬紐約人搬離紐約，這其中有很多人永久離開了紐約市，而一些公司也轉向永久性的遠程工作，這也是為何紐約房市不像全美其他城市在疫情期間逆勢上漲的原因之一，因為有很多賣家或投資人離開了城市，將自己的房屋掛牌上市，導致紐約在售房源數激增。

不過這裡面有些人或家庭是臨時離開的，他們只是在疫情期間到父母家或郊外度假屋暫避疫情，我最近便接待了一些買家是之前離開紐約，現在又准備回來，並從租客轉為買家的例子。

一旦大部分公司恢復在辦公室全職工作的能力，並且學生們全部返校上學，個人和家庭將需要在紐約重新尋找住所。屆時，無論買房和租房都會進一步活躍。

還需要注意的是，搬離城市並不是紐約獨有的現像，全美不少一線大城市都有人流向農村遷移、向人口稀少的地區遷移的趨勢。但紐約作為全球經濟文化商業娛樂的中心地位，不會改變。

6. 紐約未來有哪些不確定政策會影響房市？

疫情使得紐約財政遭到重創，其中房地產稅收就損失了13億美元。紐約又是高度依賴富人的城市。根據紐約市獨立預算辦公室的數據， 2018年，收入最高的1%的人占紐約市征收的總所得稅的42.5％，將近50億美元收入。

紐約州州長庫莫今年1月提議提高富人的稅收，並削減州一級的醫療補助和學校支出。如果這項政策實施的話，向富人征收更高的稅會導致富有的納稅人離開紐約，而公共服務經費的減少也會對紐約市產生長期影響。

紐約市是否能繼續保持活力和吸引力，這對未來房地產市場的走向也是至關重要。

【安家紐約】節目制片人/主持人陳東
聚焦紐約房地產熱點話題
聯系郵箱：donchen0124@gmail.com
微信號：doncmrbi

移民2021年“全球最佳國家”，根本沒有那麼難！

近日，《美國新聞與世界報道》（U.S. News & World Report）發布了《2021年最佳國家排名》。加拿大以總分100分的成績問鼎全球最佳國家，首次名列第一！超過了瑞士。

《美國新聞與世界報道》是一本與《時代》和《新聞周刊》齊名的世界性新聞雜志，以各類調查排名而廣為人知，六年來每年都公布全球最佳國家排名，該排名是聯合BAV集團和美國賓夕法尼亞大學沃頓商學院（Wharton School）共同進行的。

這項研究對全球78個國家進行評分與排名，其調查的樣本極大，全球有36個國家的17,000人參與，所采用的的指標有76個，包括經濟、軍事力量、教育和生活質量等。在這些參與調查的人士中，超過萬人被稱為所謂“精英階層”，近5,000人屬於商業決策人士，其余的則統稱為普通公眾。由於國際形勢及世事變化，今年又增加了一系列新的指標，包括種族平等、對社會正義的承諾、適應性以及對氣候目標的承諾等。

在最佳國家排名中，加拿大一直名列前茅。2020年加拿大排名第二，2019年排名第三，今年加拿大更是以滿分問鼎全球最佳國家，首次名列第一！

此外，加拿大不僅整體高居榜首，在生活質量以及社會宗旨兩個單項評分中，加拿大也以滿分拿下了世界第一；在招商引資、靈活性方面，排名第三；在創業精神方面，排名第六。此外，良好就業市場、關懷人權和決心捍衛社會公義也有很好的成績。亦因被公認為不貪污和尊重產權為人所推崇。

美國新聞與世界報道指出，根據各項評分結果，加拿大被視為擁有穩定、安全、開放、公平、公正的社會，人們可以在這裡獲得繁榮的發展。

2021年全球最佳國家前十名如下：

加拿大
日本
德國
瑞士
澳大利亞
美國
新西蘭
英國
瑞典
荷蘭

排名前十的國家中，當下最受歡迎，並處於紅利風口期的就是加拿大和日本、英國三個國家。澳大利亞、美國、新西蘭尚不處於紅利期，尤其是澳大利亞，當下更是處在歷史上最難的移民時期。美國現在如果是企業家可以選擇EB-1C移民，傑出人才選擇EB-1A移民，畢竟沒有排期的限制還是值得選擇的。而德國、瑞士、瑞典和荷蘭四個國家並非傳統移民國家，移民難度極大。

那麼移民加拿大有哪些最新途徑？居外IQI為大家真正理清方向。

2021如何加拿大移民？

1. 加拿大SUV聯邦創投移民

該項目是一步到位拿楓葉卡，無論創業成功與否，都不影響永居身份。對投資地點也基本沒有限制，可以投資除魁省以外的加拿大任何地方，像很多華人移民加拿大的首選目的地——溫哥華、渥太華、多倫多等，都不是問題。

申請條件：

創建符合要求的公司（具體公司要求請咨詢居外IQI）
語言能力達到CLB5（雅思聽說讀寫5545）
擁有足夠的安家資金（一家四口大約2.5萬加幣）
獲得PR時，申請人中的創始人必須持續直接管理加拿大生意

2. 加拿大自雇移民

加拿大自雇移民項目（Canada Self-employed Person Program）屬於加拿大聯邦項目，且目前不需要省提名，同時屬於經濟類移民裡面的商業移民類別。也是為有文藝及體育方面相關專長的專業人士的企業主所設計的移民項目，目的是為了吸引文體方面的優秀人才為加拿大促進文藝及體育方面的發展。

自雇有特定的職業類別，且非常廣泛。基本上只要你是在媒體、藝術館、圖書館、視覺、美術、雕塑、動畫、音樂、舞蹈、手工藝及體育領域工作，幾乎都能找到自己相對應的職業。

3. 加拿大雇主擔保移民

加拿大雇主擔保移民是省提名計劃中的一種。加拿大省提名計劃Provincial Nominee Program, 簡稱(PNP)，該計劃是由加拿大九個省和兩個地區政府協議產生的，為的是賦予省政府和地區政府自由選擇移民和移民優先權。也就是我們常說的每個省的移民政策不同，省政府可以通過PNP來選擇本地需要的人才，並給予提名信向聯邦政府擔保這些人拿到移民。

就目前而言的移民環境來看，加拿大雇主擔保是一條可行的移民路線，但並不是說單純的找到雇主就能確保移民成功，申請人還是需要根據自身的條件選擇合適的移民項目，雖然現在雇主擔保移民可行，但加拿大還是很多其他移民項目的，我們在了解移民的過程中，一定要多方了解不要急於否定一個移民項目，選擇合適的移民項目才能提高移民成功率。

目前最值得推薦的雇主擔保移民項目有：

BC省雇主擔保移民
安省雇主擔保移民
薩省雇主擔保移民
大西洋海洋四省移民

4月8日，加拿大安省移民局正式公布了安省省提名計劃（OINP）- EOI評分細則。安省雇主擔保移民項目將率先開放EOI系統，語言不計入打分系統，也就意味著安省雇主擔保移民仍舊延續無語言要求政策。

主要影響分數的項目有：

申請職位的技能級別（NOC Level，以及是否屬於0類管理類別）
工作經驗長度（例如1-2年，2-3年，3-4年，5年或以上）
加拿大雇主提供的薪水高低
工作地點是否屬於大多倫多地區（GTA）或試點區域

OINP安省省提名移民申請流程：

入池：申請人根據個人意願在OINP-EOI系統中建立賬號，填寫個人信息
評分：EOI系統根據標准對申請人的資質情況進行評分
排名：EOI對池中所有申請人的評分按照申請項目從高到低進行排名
邀請：根據名額劃定分數線，分數線以上的申請人會收到安省省提名的邀請（ITA）
提交：申請人在2周內提交完整材料

安省的EOI系統比過去搶名額方式更公平，幫助企業引進人才更高效，審理速度更穩定，了解項目要求也更直觀。

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雄據蒙特利爾頂級區位，尊享繁華景觀+私密空間丨居外精選

作為加拿大面積第二大的城市，蒙特利爾可以說是很獨具特色。這裡是魁北克省的經濟中心，加拿大最重要的港口城市之一，“北美巴黎”的美稱更是讓蒙特利爾將歐洲與美洲的優點完美融合。

國務院總理李克強表示，蒙特利爾是加拿大經濟、文化和科技中心之一，也是中國企業投資興業、公民旅游的重要目的地之一。不僅如此，蒙特利爾曾被聯合國教科文組織評選為“設計之城”，在2017年甚至還被英國高等教育調查機構QS評選為世界最佳留學城市。

坐落於蒙特利爾的世界頂尖名校——麥吉爾大學（McGill University）

我是否忘了告訴你，蒙特利爾市也是世界上最大的雙語城市，是掌握英法雙語的一個得天獨厚的環境？這麼多風格各異但卻極具吸引力的優點組合在一個城市，你很難不對蒙特利爾提起興趣。追根溯源，你會發現，“蒙特利爾”一詞來源於中古法語的“Mont Royal”，也就是皇家山的意思。這樣以來，你便能很好理解蒙特利爾的城市地標皇家山的意思了。

在蒙特利爾市中心的黃金廣場區，有這麼一處不可多得的優質公寓，值得你和全球其他精明投資者關注。

Les Cours Mont Royal項目7號頂層公寓

置身於此，你可以享受到無可挑剔的服務與市中心的便捷生活方式：代客服務、24小時禮賓服務、室內游泳池、壁球場、商超，而且這棟公寓是是附近唯一可以直接進入市中心地鐵站的住宅塔樓，步行即可到達麗思卡爾頓酒店、四季酒店、霍爾特·倫福（Holt Renfrew）酒店和購物中心，即可彰顯Les Cours Mont Royal項目的非凡價值。

與此同時，由於受到紐約優雅和高端設計的啟發，這裡又擁有極強的私密性，居住在這裡的安全性完全得到保障。

這是一套兩層的豪華轉角頂層公寓，公寓面積近400平方米，有5間臥室、3+1間浴室及3個私人露台，同時配備有2個車位。不僅如此，這裡坐擁360度無死角的城市景觀——在公寓裡，你可以飽覽皮爾街（Peel Street）、梅宗訥夫紀念碑（De Maisonneuve）以及蒙特利爾市的山巒景觀。

公寓經過全面翻新後，頂級用料和設計帶來最優質的裝飾：

全屋鋪有白橡木人字形斜紋地板；
全屋裝有定制雙層飾條和冠頂飾條；
全屋安裝了硬木定制門；
並配有帶集成揚聲器的音響系統。

基調定下來就可以看出這棟公寓的不俗之處，而真正細化深入到每一個細節，你更能發現這裡的用心設計。

化妝間裡鋪有大花白石大理石地板，設有20英寸的洗漱台，配有手工集成水槽和LED照明。在這裡化妝，能更好提升家居氛圍，提供更愉悅的心情和妝容靈感。

穿過黑色大框玻璃門可進入一個帶有定制黑色內置櫥櫃的大書房，內有Nero Marquina大理石壁爐，可去往一個可以欣賞市中心景觀的私人陽光陽台。這裡是書房，也是住戶和城市、和世界溝通的橋梁。

帶日光窗戶的正式起居室和寬敞的餐廳都鋪有人字形斜紋地板、雙層飾條，可通往兩個陽台。這樣的設計給足了采光、通風，同時極大程度地增加了住戶的生活空間和趣味性。

廚房的配置也不含糊。這裡配有定制廚房櫥櫃、鑲板冰箱/冰櫃、葡萄酒冰箱和洗碗機，還有落地玻璃顯示裝置、白色橡木主題裝飾牆、巨大的步入式餐具室、私人陽台通道、鉑世英爵牌（Perrin & Rowe）廚房水龍頭、帶大理石櫃台和後防濺板的倍寬水槽、帶早餐吧和LED燈裝飾的瀑布邊台面。如果不說這裡是私人公寓，宣傳為星級酒店的後廚也是能夠讓人信服的。

洗衣房則配有石英台面和最頂級的洗衣機，兩面牆壁上設有定制的儲物裝置，用於存放亞麻制品。便捷、智能而又獨立，這是家具洗衣的升級樂趣。

再來看看休息區域。寬敞的主臥媲美尊貴療養室，設有一個帶有大理石壁爐罩的獨立休息區，房間內自然光非常充足，可以看到蒙特利爾市中心的景色。

步入式衣帽間提供了充足的儲物空間、鞋牆展示櫃和天窗。套內浴室配有石灰石制的維多利亞+阿爾伯特浴缸、雪花白大理石牆、地暖地板和洗漱台、帶儲物系統的化妝座位區、帶鉑世英爵牌（Perrin & Rowe）拋光鎳淋浴系統的玻璃淋浴間和天窗。

3間次臥也毫不敷衍，均配有白色橡木人字形斜紋地板、定制壁櫥、門和落地窗等，而且後面的臥室配有套間浴室，精致程度堪比其他公寓的主臥配置。

獨立的家庭浴室則配有雪花白大理石地板、牆壁和帶雙水槽的5英寸洗漱台、儲物架和天窗，完全滿足多人入住時的洗浴需求，也是很好地照顧到了獨立性和私密性。

就是這樣一棟別出心裁的頂層公寓，目前在尋找新的主人。入主這裡，您不管是出租收益或是自住，都能擁有極佳的物業體驗。作為蒙特利爾最繁華地區的頂級豪華公寓，是很難有在售房源的，如果您想要了解更多，強烈建議點擊：https://www.juwai.com/58395604，開啟您與7號公寓的故事吧。

撰文：Leo Li
責編：Zoe Chan

本文系居外網獨家稿件，未經授權，不得轉載，否則將追究法律責任。

大阪豪宅的3種特征，成就了日本最具人氣的“一戶建”

在新冠疫情爆發前，隨著中國大陸游客到日本旅游的人數逐年上升，中國人赴日投資不動產的熱情也水漲船高，數據顯示，中國投資者近兩年在購買日本商品用房的增幅是往年的多倍，也隨著日元的貶值，令很多海外投資者對日本樓市升值充滿前所未有的期待。

說到日本的住宅，無論是從外表、內裝還是到各種貼心實用的設計，給我們的感覺向來都是外表簡約，內部精致。但其實日本的住宅遠不止精致，它和中國的住宅相比，差異還是非常大的。

在擔心整棟木造公寓供應過剩時，相對來說，因為供應量少而受到關注的是一戶建的租賃。一戶建是單個家庭的獨棟住宅，所以和擁有多戶住宅的公寓相比收益率較低。對比一戶建和整棟木造公寓的模擬收益，整棟木造公寓更勝一籌，所以一戶建一般不會被作為首選投資。這樣一來，供應量少是理所當然的。

關於一戶建出租，雖然需要進行一些改裝，但是比起重新購買物件，投資額要少得多，所以收益性會更好。投資額低，收益性高，很適合初期嘗試投資的人。在一定程度上積攢下來的錢，再投資到單間公寓也不遲。

接下來小編為您介紹一下日本買房的優勢及日本別墅和國內很多豪宅的最大不同。

日本買房相對於國內有什麼優勢？

1. 房產價格穩定性

中國近十年房價的飆升，和近年中國政府對投資房產政策的調控，使得中國的房產市場有很多的不穩定因素出現。早期在中國市場獲得利潤的海外風投公司近年來也紛紛在投資方向上開始進行調整。

相比之下，目前日本房產市場的上升，是在市場經濟環境下出現的自然漲幅，符合目前大的經濟環境。另外，完善的房產登記制度和高額的增值稅率，也一定程度上抑制了暴漲暴跌，可以充分的保護所有權保值。

2. 資產的所有權屬性

和中國的房地產使用權相對比，日本的房產無論是山林土地，還是公寓、商業大樓購買後都是所有權屬性（除了明確標注借地權屬性之外），既可以永久持有亦可以繼承。

3. 投資回報率高

投資回報率高也是吸引專業房產投資人士的一個主要魅力。近年來房價出現一定漲幅，表面的收益回報率也可以確保在5%～6%左右，這在目前亞洲主要國家和地區裡居於前列。據相關數據統計顯示，上海目前的房產投資回報率約2%～3%。

另外，在日本投資房產的多樣性，也可以讓一些有運營經驗的投資者，通過自主經營實現更高的投資收益率。例如：投資酒店・民宿。根據相關調研數據分析，日本主要房地產投資比例今年有所改變。其中辦公室類房產投資占總投資的47%，商業設施投資占總投資的25%。

而酒店、民宿類可經營型地產的投資比例呈上升的趨勢，已達到10%，究其原因就是東京奧運會舉辦及日元貶值的大背景。另一個要因是近年來日本旅游人數的劇增，使得酒店的可提供數量短缺。

01 大阪豪宅不高調
顯山不露水

不像國內的豪宅動不動就高牆圍欄，各種安保措施齊全，恨不得與世隔絕，保安和保姆的數量更是居住者的好幾倍，日本的豪宅從來都只顯山不漏水。即使在都市圈裡的別墅也一樣，基本上都不是什麼深宅大院，圍牆也近乎沒有，更沒有保安，最多也就設一個保安亭配上簡單的攝像頭。誰能想像這樣低調的豪宅竟然價值“29億日元（折合人民幣約1.8億）”？

而且日本很少有所謂的“別墅區”，不像國內可能會出現有錢人扎堆兒一起做鄰居的現像。相反，日本的別墅豪宅有些會建在郊外，但更多還是會隱藏在城市某些個街道或者小巷深處，甚至還可能會出現在一些很普通的居民小區裡。

02 院落才是重點
環境美不如意境高

回到今天介紹的這座豪宅，從外觀來看給人一種內斂、含蓄的感覺，他沒有我們傳統思維裡“暴發戶”、“土豪”的影子，反而更多表現出的是一種“高級”、“優雅”。

日本豪宅的特點——結構和裝修風格講究，內部設計更是處處貼心。為了滿足不同人群的需求，這裡的裝修風格采用了歐式+日式的雙重結合。在這裡，既能體會到歐式的華麗、典雅、高貴，又能感受到日式和風的精致、實用、簡約。

論日本別墅的豪華程度，基本不會去看建築面積而是在意院落大小。這座豪宅的占地面積達到了3218平方米，其中3層的住宅面積卻只占到了一半還不到，在排除了私家停車位、獨立的日式茶室、浴場設施和警衛室外，留給庭院和游泳池等休閑場地的面積竟有1400多平米！

如此之大的院落，給居住在這裡的人的衝擊也是非常大的。就比如說院落中的庭院小道，這是中國庭院沒有卻又幾乎是日式豪宅必備的配套，且不同的設計師營造的庭院小道風格也不盡相同，小道的形狀和路面的藝術感是日式庭院的重點。

日本庭院通常會與禪宗的空靈、清遠結合，營造出不同的景觀，它可能是靜穆、深邃、幽遠的枯石瘦水，也可能是幾塊山石、草台、青石上的婆娑竹影。日式花園的平和、安靜會讓居住在這裡的人感受到心靈的安寧和靈魂的升華。

03 室內布局安排合理
歐式+日式隨時切換

如果說庭院給人的感覺是傳統的日式風，那麼一進入室內豪宅內部就會發現，其實住宅本體和庭院完全就是兩種不同風格。而且三層的層高布局十分合理，兩種風格能夠完美的銜接在一起。

一樓的大理石地面紋路漂亮、色澤大氣，室內光源也經過處理，保證了室內不會出現暗角。

歐式的客廳和餐廳無論是招待親朋還是宴請好友，處處彰顯優雅高貴。

對於喜歡和風設計的人來說，日式榻榻米也能在這裡享受到。厚草板不僅起到隔涼隔潮的作用，還可吸濕、導熱、保持恆溫。

總的來說，這套位於大阪的豪宅不會特別追求誇張、奇特，而是講究精致、實用。建築整體設施齊全，院落尤其注重與自然的融合。這可能和日本人本身的性格特點一樣，低調內斂但卻富有想法、精致講究。

此豪宅之優勢還包括購買後立即可申請高度人才快速365天內移民！歡迎點擊：https://www.juwai.com/58391792.htm 獲取更多詳細信息，或直接在下方留言，我們靜候您的咨詢。

以上內容由居外IQI客戶瑞川株式會社提供
責編：Zoe Chan

重磅！泰國終於要向外國人開放別墅產權了

眾所周知，泰國政府規定非泰籍人士只能購買公寓，不能購買土地和別墅。因此，不少想在泰國購買別墅的外國人，只能忘房興嘆。

然而，新一輪的疫情來襲，泰國作為旅游大國受到的打擊是首當其衝的。據泰國銀行的數據，可能直至2022年第三季度，國內GDP才會恢復到疫情前的水平，經濟復蘇任重而道遠。為此，泰國政府再次把目光投向另一支柱產業“房地產”，除了早前提及泰國今年繼續減免房產稅90%，過戶費降至0.01%，日前亦准備多個提案提交討論，重要內容包括以下方面：

一、外國人允許購買別墅

首先，根據泰國土地和購房政策，外籍投資者如欲購買泰國別墅，需要通過獲得泰國國籍（例：配偶是泰國人）或者在泰國注冊公司，以公司的名義投資4000萬泰銖購買不超過1萊（1600平方米）的住宅用地，流程復雜，而且需要相關政府部門的批准。

這次將提議修訂《土地法案》，方便外籍人士有條件購置帶土地所有權的物業：

金額在1000-1500萬泰銖（約合208萬-311萬元人民幣）及以上的別墅；
限制一棟別墅；
只用於居住；
只限在開發商的項目中購買；
比例不超過項目銷售面積的49%。

如此可使外國人更容易購買別墅，有助於刺激別墅項目的購買力，無論是赴泰養老度假還是投資的欲望都會上升。

泰國華欣頂級高爾夫球度假村內的華麗別墅，建築面積達650平方米，房型為6臥6衛4車庫。點擊了解詳情

二、外國人購買公寓比例上調

根據2008年修訂後的”建築物條例”第4號，外國人可以購買並持有泰國的套房或公寓所有權，最高可達該項目的銷售面積的49%，51%是泰國人擁有的權利。

但此次法律修正案將進一步擴大外國持有所有權的比例，可能達到70-80%（具體數字目前還在討論中）。但超出49%及其以上部分產權的外國所有者不具有投票表決權，以保障泰國本地人權利。

此舉放寬了外國人購買公寓的比例，將會增強外國人投資置業的信心。

相關資訊：泰國房產均價回落到100萬以下一套，抄底撿漏趁現在！

三、延長租賃房產合同期限

根據法律，外國人有可能獲得土地、房屋和其他類型房產的租賃權，但房屋租賃期限不得超過30年，可續簽兩次。盡管租期可以延長，但是期限延長往往手續繁瑣，且還得看土地擁有者的態度。

為此，泰國政府為鞏固外國投資人士的信心。根據《刑法》和《商業法》，修訂了原來的房地產租賃條例，將外籍人士簽訂租賃合同延長至50年+40年。也就是說，將租賃產權30年+30年+30年改為50年+40年。

四、優化赴泰工作、養老、投資等政策

除了對房產相關法規進行修正之外，為方便外國人來泰國居住或做生意，也將修訂相關公共部門服務方案。例如修改工作簽和養老簽的每年續簽、90天報到、24小時報到，外籍人士在泰國購買醫療保險、辦理簽證申請等，都將更方便外國人居留。

由此可見，泰國計劃把自身打造為一個可投資、可居住的國家，希望成為世界各國退休老人的第二家園。泰國政府針對外國人赴泰工作、度假、養老或在泰投資者（開設公司）提供相關的政策支持，實現“不僅歡迎你來，還歡迎你留”的人才、資金引入策略。

泰國作為權威排名網站U.S. News & World Report評選出的全球第二最佳投資國，現通過放松相關的房地產政策和制定更加便利的投資政策，進一步吸引和激勵外國人來置業安居，加速泰國經濟恢復的進程。

有關消息稱，以上對於外籍人員的土地所有權法的法規修正暫時開放約3~5年，大家務必好好把握。如果上述提議能通過並實施，外國人可以直接購買泰國別墅，並且在泰置業投資或生活工作有更好的利好條件，那麼別墅勢將成為泰國房地產市場的新增長點。

歡迎私信居外IQI置業顧問，了解關於泰國房產項目更多信息。