Author: ZoeChan

悉尼房市发展正进入“黄金十年”

澳洲全国最大住宅开放商之一——斯多克兰（ Stockland）称，悉尼房市发展正进入“黄金十年”，近期看不到泡沫。

据《悉尼先驱晨报》报道，斯多克兰的执行长施泰纳特（Mark Steinert）称，悉尼住房严重供应不足，至少5至6年内无法达到市场平衡。
 
施泰纳特4月23日在悉尼举行的澳洲经济发展委员会（CEDA）活动上发表讲话时说。虽然承受力固然是一个问题，但悉尼房市供应不足更是一个“关键任务”。
 
“我不觉得悉尼有房市泡沫，现在的状态不可能在近期内‘破裂’。”施泰纳特说。“必须解决的问题是改变‘别进我的后院’这种心态，一些开发提议提出后会遭到社区反对，这会导致新项目审批严重拖延。”
 
“当然，我们欢迎社区咨询，但这拖延了流程。如果这种现象可以改变，我们就可以解决供应，然后再解决承受力问题。”
 
施泰纳特最近担任了澳洲房地产理事会的新主席。他说新州内部的房地产市场也各有不同，伊拉瓦拉（Illawarra）地区显示了稳健的需求增长和定价，悉尼市区有高密度的问题，而猎人谷（Hunter Valley）则发展缓慢。
 
专家称，悉尼房市发展正进入“黄金十年”，近期看不到泡沫查看更多悉尼优质房源
 
斯多克兰过去十年专注于发展住宅业务，单在今年就宣布了在墨尔本北部发展走廊Kalkallo的一个46亿的开发项目，此前还宣布了以6700万收购布里斯班Scarborough的一个住宅用地，在墨尔本CBD东南部Casey的城市发展走廊北克莱德（Clyde North）也有一个价值1.28亿的开发。收购土地反映了这个集团在拓展住宅开发方面的雄心。
 

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澳洲房市被指成“亚太腐败资本洗钱工具”

澳洲房市被指容易吸引亚太贪腐资本

据路透社报道，一个国际反洗钱组织在4月21日发布的一份报告中称，澳洲需要对它如日中天的房地产市场加强防范，以避免沦为中国贪腐资金的“净化地”。

总部设在巴黎的政府间组织“金融行动专责委员会”（Financial Action Task Force，以下简称FATF）指出，澳洲房地产中介和律师已经被认为具有高洗钱风险，因为法规并不要求他们举报可疑的交易。它建议澳洲扩大打击力度，而非仅仅重视毒品、欺诈和逃税行为。

“澳洲对于外国资本是一个很有吸引力的目的地，尤其是来自亚太地区与腐败相关的资本，它们正流入房地产市场。”FATF在对澳洲的年度审查中称。

FATF建议，律师、会计、房地产中介和宝石交易所都应该证明，他们拒绝与洗钱或恐怖主义资助相关的生意，还应该举报可疑的交易。

一个月前，澳洲政府勒令一位中国富豪在90天内卖掉他在悉尼砸3900万买下的豪宅，称房子属于非法购买，但没有暗示这与腐败资金有关。此事高调曝光后，联邦财长何基（Joe Hockey）说澳洲将加强对外国人购买住房的调查。

中国媒体曾报道，澳洲、美国和加拿大是最受中国经济疑犯欢迎的逃亡地。去年中国启动了“猎狐行动”，旨在追缉携带巨款逃亡海外的嫌犯。

根据外国投资审查委员会的数据，中国人是澳洲房地产的头号外国买家，2013年抢购了价值近60亿澳元的房产。

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布里斯班房产投资利润佳 前澳洲总理旧居被砍价10万仍大赚

前澳洲总理陆克文（Kevin Rudd）近日在澳洲房地产热潮中分一杯羹──尽管其布里斯班住宅的成交价比叫价低10万元左右，但获利依然丰厚。

RP Data公布的数据显示，在陆克文失去总理宝座后，这套位于Norman Park的旧居在2个月前易手。布里斯班应用经济学教授杜来科（Uwe Dulleck）成为了媒体焦点，因为他成功砍价10.5万元，最终以114.5万元把陆克文旧居收入囊中。他和妻子莫妮卡（Monika）早已在该区拥有另一套房子，他们如今骄傲地成为了前总理旧居的新主人。

但陆克文并非本次交易的输家，他带着巨额利润离开，因为其旧居成交价比20年前买入时高2倍。陆克文和妻子泰瑞莎（Therese）在1994年以38.4万元买入这所房屋。数据指出，该屋当时的成交价比前屋主卡索斯夫妇（Kassos）在7个月前的买入价少11.6万元。

陆克文与宠物狗在布里斯班Norman Park旧居

Norman Park房屋中位价在过去10年中年均波动6.1%，过去5年更是暴涨18.5%。如果你考虑在该区租房，平均租价为每周550元。此外，陆克文旧居的新主人并没有对外公布购买该屋的用意。

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澳洲毕业生工作签证英文要求降低

从2015年4月18日起，澳大利亚技术移民类别，认可的海外学位毕业生签证（476类别）和临时毕业生工作签证（485类别）将改变雅思要求。

澳洲毕业生工作签证英文要求降低

澳大利亚移民部宣布，如果你在4月18日以后申请以上两类签证，你必须提供以下任何一种英语语言水平证明。英语语言水平证明测试必须是申请签证前的三年内参加的。

  1. 雅思英文测试（IELTS）中总分不得低于6分，四门测试内，每一门不得低于5分。
  2. 职业英语测试（OET）中，听说读写四项均不得低于B级别。
  3. 托福网上测试必须至少达到64分，其中听力和阅读不得低于4分，写作和口语不得低于14分。
  4. Pearson英文学术测试中，整体分数不得低于50分，听说读写四们单科不得低于36分。
  5. 剑桥高级英语（CAE）测试，如果在2015年1月1日以后参加的，总分不得低于169分，而听说读写四门单科不得低于154分。

这一变化意味着，此前规定的“合格英文”要求，不再适用于476签证和485签证的申请。

持有有效英国、美国、加拿大、新西兰和爱尔兰护照的申请人，仍然满足自动英文要求。

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今年发放500万个签证 澳洲移民数量破纪录

澳大利亚今年将发放超过500万个签证，这在史上尚属第一次，由此带来的政策挑战无论在范围或规模方面都是自第二次世界大战以来未曾见过的。

《时代报》报道称，澳洲移民部秘书佩佐罗（Michael Pezzullo）指出，学生、游客和持短期签证的工人数量飙升，意味着在2015年的任何时候澳大利亚的外国人都可能多达190万人。

传统永久移民的人数也出现增长，今年的摄入人数可能超越现有的纪录18.5万人，这个纪录是在1969年创下的。

华裔澳人的数量在20年内已经增至原来的3倍接近45万人

佩佐罗在澳洲国立大学发表讲话时说：“我们面临的挑战不少于二战之后。”他指出澳大利亚的新移民种族结构正在迅速变化，已经偏离欧洲转向东南亚。他说华裔澳人的数量在20年内已经增至原来的3倍，现在已经接近45万人。而同期印度出生的移民增长了不止4倍，接近40万人。相比之下，来自英国和新西兰移民分别有大约120万和60万。外国出生的人口总数是660万。

如此庞大的移民涌入意味着澳大利亚的海外出生人口比例将比19世纪淘金热以来的任何时候都要大。

“这相当于移民占人口的比例接近28%。人口组成的变化方式将永远超越‘澳洲白人’的想象。”佩佐罗说。

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澳洲移民局会如何取消留学签证？

很多澳洲留学生由于没能满足出勤率80%的要求或不能达到学习进度要求（如挂课太多、一门课挂多次、超过2个月没上学等），而违反签证条例8202，而被取消签证。

学校，移民局和上诉庭在处理时的考虑和权限，似乎有点像监察院起诉，地方法院一审判决，中级法院复审。个别案件败诉的案件可再申请移民部长干预，直到联邦法院。案件的处理在移民局大约2、3个月到8、9个月不等，上诉庭一般要9个月甚至一年以上，但也有1、2个月就判决的。

澳洲移民局学生监察部如何取消签证？

Knight review生效后，当前的留学签证自动签证取消制度（Automatic Cancellation）已经作废，所以不存在28天收到section20没去报道而被自动取消签证，但是如果移民局要求学生去解释，必须准备充足资料，和完整合理的陈述，才有胜算。常见的理由有：

  • 学校从发出警告信到开除是否处理得当，如是否遵循了相关程序，统计是否有差错等
  • 学生是否因其国家的政治动乱或自然灾害严重影响了正常的学习，如雪灾、洪水导致学生无法及时回澳开学
  • 学生是否有不可抗拒和令人同情的原因而未能满足学习或出勤的要求，如生病、车祸等
  • 只要有令人信服的解释并提供相应的支持旁证和证据，甚至50%的出勤或8科废7科的也能通过

据受理相关案件的官员的经验，处理案件的方式，文化背景乃至性格在某种程度会影响到审查的结果。有两个典型案例，同一个学生因出勤率不够一道被报，一个情况很差的，结果成功了；而另外一个案例应该最有胜算的反而被取消了签证，同时该官员在程序上还犯了很低级的错误。

当然，像这种情况也是难得有的特例，通过上诉庭MRT还是可以纠正的。当然，了解不同的签证官的特性脾气也很重要，有经验的办案顾问可以最大可能提高成功率。

关于MRT上诉

如果签证被取消在上诉庭仍然有很大机会，上诉庭MRT不仅有权更正移民局的决定，而且更人性化，不是死板的像移民局那样对照条例，会更多考虑有利于你的因素。如果上诉庭认为根据书面材料不能做出有利于你的判决，将会安排一个听证会，庭审官会详细询问并容许提供补充材料。

上诉失败后，极个别的案件可以考虑申请移民部长干预及联邦法院。当然上联邦法院的费用比较昂贵了。

很多澳洲留学生由于没能满足出学习要求而被取消签证

对澳洲留学生的诚恳建议

不管哪一级审理案件，单有好的陈述是不够的，相应的支持文件，包括医生、心理医生、交通事故、警察和社区组织的证明，以及同学、朋友和亲属的声明等等。中国学生有病吃国内带的药而不看医生；内心压力很大十分痛苦不会去看心理医生，不会告诉老师，甚至连朋友、父母也不说。

由于文化背景的不同，老外很难理解为什么会拿不出这些旁证。个别中介帮忙出具假医生证明是有相当风险的，学生因此在移民局留下了会做假的记录，以后再难翻身。所以特别警告广大留学生朋友，千万不要去买假材料，否则将走上签证的不归路。

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亚洲资本继续驱动悉尼房市 50到100万澳元最受外国买家关注

外国买家的兴趣集中在50万至100万价格区间的悉尼公寓

外国买家继续驱动悉尼房市的超载步伐，占了新州总需求的21%以上，占全国需求也超过15%。

据《悉尼先驱晨报》报道，澳洲国民银行（National Australia Bank，NAB）发布的季度住房调查数据显示，虽然澳洲住宅价格增长有所放缓，但悉尼依然跑赢全国，主要是受外国投资的驱动。
 
“我们认为主要动力在于亚洲投资，主要在于中国人。”NAB首席经济学家奥斯特（Alan Oster）称。
 
外国买家的兴趣集中在50万至100万价格区间的悉尼公寓。悉尼的数据是NAB调查史上最高的。奥斯特认同一个观点，即中国投资者喜欢将资金从中国转移到悉尼房地产市场。“这里是一个避难所，那是我们所谈论的大众观点。”他说。 
悉尼公寓不同价格区间的外国买家比例：（来源：NAB季度住房调查）
房地产机构Allen Wargent Property Buyers的负责人瓦根特（Pete Wargent）认为，投资增加已经开始对市场造成可衡量的影响。他指出亚洲投资在4个方面激励或者说至少在影响澳洲的房地产市场：开放商资本推高土地价值、审批购买翻倍、中国游客消费创纪录、中国资本外流。
 
瓦根特特别提到中国香港Golden Horse集团在Erskineville购买的一个开发地块，价格是3.5亿，为同类交易中的最高价。“开发商继续建设破纪录数量的高层住宅供应，令人愉快的是，这种趋势有助于大幅增加住宅总库存。”他说。
 
瓦根特似乎也支持奥斯特的观点，认为亚洲的资本正流入澳洲的房市。 
NAB澳洲房价预测：（来源：NAB季度住房调查）
NAB预测澳洲全国房价到2015年末将平均增长4.4%。悉尼将依然大幅领先，增幅预计达到7.7%，其次是墨尔本（6.2%）、布里斯班（3.8%）、珀斯（0.7%）和阿德莱德（0.4%）。
 
“到2016年，全国平均房价增速将放缓至3.4%，主要反映了我们对失业率上升、家庭收入增长疲弱、可负担性担忧（尤其是悉尼和墨尔本）、生活成本压力和家庭高水平债务的预测。”奥斯特说。
 
“新州的整体消费者信心依然是最强的，其次是维州和昆州。南澳和北领地的消费者信心有所改善，但西澳的消费者信心依然是消极的。
 
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清盘率节节攀高 悉尼哪些区的房子不愁卖？

那些有幸周末能在悉尼下北岸卖房子的人基本上是毫无疑问能够找到买家的。4月18日周末这个地区有51间房子要卖，其中50间都已卖出，拍卖清盘率达到惊人的98%，这是悉尼又一个疯狂拍卖日的最高峰。

4月18日周末悉尼的整体清盘率为88.2%，也刷新了纪录。过去5个周末里，有4个周末的清盘率打破纪录或者接近纪录，唯一的例外是复活节周末，当时只有34间房子挂牌销售。悉尼4个周末现在的平均清盘率是87.5%。
 
除下北岸外，悉尼另一个最好卖的地区是内西区，清盘率为92.7%。其次是北部海滩（91.2%）、上北岸（89.6%）、城市和东部（88.5%）、南部（87.4%）、西北部（86.8%）、西部（85.7%）、坎特伯雷宾士镇（Canterbury Bankstown，83.3%）、西南部（81.1%）和中央海岸（70%）。
 
悉尼房产拍卖市场下周末将再次迎来休战期，因为要举行澳新军团日的百年纪念活动。
 
悉尼房产拍卖清盘率达到惊人的98%
 
澳洲统计局公布的最新全国失业数据显示3月份的就业有所好转，这可能鼓励澳联储对于官息的设置继续持当前的观望态度。悉尼和墨尔本的房市在持续升温，这可能也是澳联储决定利率的因素之一。
 
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澳洲央行行长：悉尼房价太有生气 还要降息

澳洲央行行长史蒂文斯

澳洲央行行长史蒂文斯（Glenn Stevens）称悉尼房价“生气勃勃”，但央行接下来可能会采取更多降息举措。

据《悉尼先驱晨报》报道，澳联储（RBA）行长史蒂文斯昨夜在纽约发言时，再次重申他对悉尼房市泡沫的警告，称悉尼房价难以逃避“看起来过分旺盛”的局面。但他说必须找到一种可以平衡房市和其余经济的方法，而且澳联储董事会不能允许悉尼房市繁荣主导其对“真实经济”的考虑。

史蒂文斯还警告艾伯特政府“已经别无他选”，未来几年只能减慢恢复盈余的速度，称澳洲贸易条件的大幅下跌已经重创各州和联邦政府的财政收入。他说澳洲的经济还在努力适应150年以来最严重的贸易条件震动，其中资源和能源产业的投资大幅降低会“对需求造成严重的打击效果”。

在题为《世界经济和澳洲》的演讲中，史蒂文斯说世界各国政府都“过分依赖”货币政策来实现不可能的目标。

史蒂文斯说澳联储已经明确暗示愿意进一步降息，而且是否应该降息的问题“必须要摆在台面上”。他还说放松货币政策有助于刺激非矿业的发展，尤其是澳洲房地产行业，但他承认悉尼房市是一个隐忧。

“在我看来，流行的评论都太注重悉尼房价，太少注意澳洲剩余八成经济中更加迥异的趋势。那就是说明了一个难以逃避的结论，悉尼房价自2012年以来增长了三分之一，看起来非常有生气。

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澳洲暂停重大投资签证引发海外富翁担忧

澳洲政府近日宣布暂停发放重大投资者签证（SIV），而且还计在两个多月后对该签证制度进行调整。此举引发了某些海外富裕投资者的关注与忧虑，他们或许会将这一做法视为澳洲要打击限制外国投资的措施之一。

暂停重大投资者签证会让人担心澳洲对海外投资的态度变得更加保守

据《澳洲人报》报道，按照政府的相关规定，重大投资签证是指外国人在澳洲特定的债券或管理基金投资500万元，且至少投资4年，就能获得澳洲的永久居留权。但政府已经将这一签证叫停，并将在今年7月推出更新调整后的政策。

预计调整后的重大投资签证将要求持该签证者在风险投资及新起步的企业等领域投资，而不是将钱投进更为保守安全的政府债券里。虽然在重大投资签证的投资范围里面，从来都不包括对房地产的直接投资，但房地产中介指出，实际上自从前工党政府2012年推出这一签证以来，澳洲房地产业所获得的非直接投资以及新屋销售都大幅上涨。因为不少海外投资者都会为了获得永居权之后在澳的住处早作打算；而且还有一些外国人所投资的管理基金，也是投资于住宅或商用建筑开发。

澳洲移民部的数据显示，从重大投资签证推出至3月底，当局一共发放了751份重大投资签证，收到的申请则超过了1600份。麦格理财富集团（Macquarie Wealth）公布的一份报告中指出，政府暂停审批重大投资签证可能旨在抑制海外人士对悉尼及墨尔本房地产业的投资热情，还指出“这仅仅是政府为了控制脱序的本地房地产市场的最新措施而已。”

面对坊间的这一质疑，澳洲贸易及投资事务部长罗柏（Andrew Robb）则表示政府希望令外国人的投资不要仅限于债券等低风险项目，还指出工党政府的政策是将澳洲的永久居留权轻松给人。

助理移民及边境保护事务部长凯丝（Michaelia Cash）也否认政府暂停重大投资签证是为了让房地产市场降温，还称这样的观点“完全是无稽之谈”。不过澳洲房地产理事会（PCA）行政总裁莫瑞森（Ken Morrison）则表示，他对政府临时叫停重大投资签证，而不是令其顺利运作到7月进行调整的做法感到惊讶。

房地产中介公司瑞伟特（Ray White）的主席怀特（Brian White）认为，澳洲去年的新屋销售形势大好是源于重大投资签证，而暂停该签证会让人担心澳洲对海外投资的态度变得更加保守。

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