Author: ZoeChan

奥克兰房地产投资者协会近日发声，呼吁政府对海外购房者采取行动，首先掌握海外买家的确切信息，然后有根据地制定政策，限制海外买家，平衡住房市场的竞争环境。

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奥克兰房地产投资者协会主席Andrew Bruce表示，应该对海外购房者进行更严格的审查，更详尽地了解他们的情况，以缓解他们对奥克兰住房市场所造成的压力。他说，迄今为止政府没有采取任何行动，既没有限制购买数量，也没有征收税费。

他认为应当采取两个步骤：一，着手掌握海外买家的购买数据，以及对住房市场乃至整个新西兰经济的影响情况；二，政策须保留当地社区的基本价值共享，确保新西兰家庭或者本地投资者的购房供应。

他说：“应该考察这些海外买家是否住在新西兰，是否融入了当地经济？还是在购买后，将房子空在那里，只是无形中在推高我们的房价？如果我们不掌握具体情况，我们讲话就没有根据，也没有可信度。”

“一旦我们我们掌握了充足的信息，我们就可以研究切实可行的对策，平衡合理的竞争环境。我们从一张白纸开始，一直在毫无限制地大量接纳外来买家。当然，这倒不一定是坏事，反而是一种优势。我们现在还有机会做出有意义的调整，使海外投资能够促进我们的经济发展，增加全方位的住房供应。”

他建议制定如下政策：限制海外买家购买现有住房，只允许购买拟建的计划，藉此增加住房供应；对海外买家征收额外税费和关税，然后集中用于补贴首次置业者或资助政府腾出更多土地建房；一定程度上强制海外买家再投资，以回报于新西兰经济。

他表示，奥克兰当前的根本问题就是住房供应问题。

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在过去3年里，澳洲新州政府在打击虚假首次置业者的行动中，收回了价值逾500万澳元的不合格的首次置业补贴及减免的澳洲印花税。

据澳洲房产网站报导，政府进行了近1,400项调查，有逾478名屋主已被强制归还补贴和减免的印花税。针对最严重的案件，州政府共提出了19项诉讼，惩罚措施包括社区服务甚至是监禁等。

新州财政收入办公室发言人表示，他们定期“使用数据匹配和数据挖掘实施随机及有针对性的审计”，以查找出无资格获取首次置业补贴和印花税减免、或者不符合居住条件的申请人。

一宗案件中一名40岁的快递司机去年因谎称他的兄弟符合居住条件，而被判缓刑4个月。另一宗案件中，一名女子借新来移民之名购买了三户公寓，每次都拿到了首次置业补贴和印花税减免。

首次置业者在购买新房时通过首次置业补贴和印花税减免可节省下近3万澳元，在过去3年里新州政府提供了5,565项补贴，价值近4,600万澳元。申请者必须是澳洲永久居民或澳洲公民，居住时长不限。

新州财政收入办公室发言人表示，多数首次置业者都是合格的。但也有人故意违反规定，这些人已遭到诉讼。一些人被判监禁、社区服务或罚款，同时还要偿还补贴和减免的印花税。

财政收入发言人还称，最高惩罚包括两年监禁和、或每项违法行为遭罚1.1万澳元。

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根据惠誉评级机构（Fitch Ratings）和新的调查预测，悉尼的独立房中位价将超过100万澳元，澳洲成为世界上房价第三昂贵的国家。据福布斯商业杂志报导，虽然市场已经给现有房主和投资者巨大的财务回报，但高门槛也同样令新的购房者和投资者难以进入市场。

总部设在悉尼的一种富有创意的全新澳洲房地产起步业务BrickX，计划来解决这个大问题。BrickX是一个在线平台，让澳洲房产投资者购买房产的称之为“砖”的一份，它实际上代表的是由BrickX管理的房地产信托基金的一个单位。美国Fundrise的商业房产拥有类似的运作模式。

与Kickstarter提供的集资平台的概念类似，投资者可以购买房产的一份或多份“砖”。每栋房子分为一万份“砖”。一旦所有的“砖”卖出，他们即可进行市场交易，同股票交易市场一样，交易价格由需求及供给来决定。该公司持有澳洲金融服务执照。

现在，投资者可以以每份“砖”低如66澳元的价格购买Enmore的一居室房，该房价值62万澳元。“砖”的价格由房屋的价格、过户费用、印花税的总和除以一万份“砖”计算得出。目前已有120份“砖”被卖出。购“砖”没有最低数量要求，交易费用为2％。投资者能够享受到月租金形式的分红和资本增值。

该模式的好处在于投资者仅以数千元的价格即可投资抢手和昂贵的房产，而且在任何时间可以退出，无需等待数年。这可以让投资者灵活地将投资的资金转用急处、假期甚至是别的投资。

BrickX才刚刚起步，他们已在悉尼的热门城区Enmore和Mosman拥有两栋已出租的房子。他们计划不久将业务扩展到墨尔本和珀斯，并计划三年内在全球累计达到300栋房子。执行董事长卡尔伯特泽（Markus Kahlbetzer）说：“我们希望将业务扩展到全球，这样投资者可以在每个城市都拥有一小点投资，这将是非常强大的，是独一无二的。”

目前只有批发投资者才能购买“砖”，但最终目标是让散户投资者也能进行交易。澳洲批发投资者的标准为：过去两年里税前收入达25万澳元以上，或者至少拥有200万澳元的净资产。包括自我管理养老金的投资者在内，澳洲共有18.5万人符合该标准。新加坡、中国香港、美国和英国人也能投资，但必须先满足他们自己国家的批发投资者的资格标准。

投资者买“砖”，须在该网站上登记，提供必要的文件以证明符合批发投资者条件，并且需要通过一项反洗钱调查，并开设一个电子钱包开始进行交易。

为了向投资者确保投资房产是真实的，与网站上的描述一致，BrickX将举行年度股东大会，以供房主查验房产。BrickX还在网站上提供财务和可视信息，以及年度审计报告，以供投资者随时查看。

BrickX意图将房产投资自主化，让每个人都拥有投资机会，并且免除令投资者感到头痛的调查、租赁、房产管理的麻烦，同时提供大量的租金回报率和资本回报率。

总裁帕特森（Darren Patterson）说：“我们认识到，房地产投资的可承受性已经超出了大量澳洲人的范围，因此我们正在尽力使购房更加容易，促进流动性和透明度，让复杂及昂贵的购房过程相对容易一些。”

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澳洲房地产数据机构CoreLogic RP Data 发布最新数据，全澳洲房产市场分化，其中珀斯出现倒退，而悉尼市场则再次振作。

据澳洲新闻网报导，悉尼3月份的住房价格重新振作，上涨了3％，相当于一栋价值65万的房产比2月份增值了1.95万澳元。

最新的CoreLogic RP Data澳洲房价指数还显示，除布里斯班的房价下跌了0.3％外，所有省会城市的房产都有所增值。所有省会城市3月份的平均住房价格上涨了1.4％。从整个第一季来看，涨幅更加强劲，达到了3％。

南部的各省和行政区表现最好，其中悉尼房价上涨5.8％，墨尔本房价上涨3.5％。在3月份和第一季度中，堪培拉的表现也非常强劲，数值分别为1.9％和4.1％。

珀斯房价下降了2.7％；阿德莱德跌了0.9％；布里斯班则下跌了0.5%，是第一季度表现最差的省份城市。

3月份澳洲房地产市场的赢家和输家：

• 悉尼 3%
• 墨尔本 0.6%
• 布里斯班 -0.3%
• 阿德雷德 0.1%
• 珀斯 0%
• 霍巴特 0.2%
• 达尔文 0.9%
• 堪培拉 1.9%

平均 1.4%

第一季度表现：

• 悉尼 5.8%
• 墨尔本 3.5%
• 布里斯班 -0.5%
• 阿德雷德 -0.9%
• 珀斯 -2.7%
• 霍巴特 0.9%
• 达尔文 0.4%
• 堪培拉 4.1%

平均 3%

RP Data的研究分析师库舍（Cameron Kusher）表示，很难超过悉尼房地市场的上涨幅度。他认为如果有再次降息，房市将继续会火爆。

他称，去年末，悉尼的房地产市场的确开始降温，虽然市场依然在略微上涨，但趋势是缓慢下来了。今年到目前为止，悉尼出现了再一次的红火，特别是从2月初起。

库舍认为，低利率确实促使人们进入了住房市场，特别是在悉尼和墨尔本。“在这两个城市之外没有太多的活动，悉尼和墨尔本仍然是两个领先的城市。”

库舍表示，尽管许多分析师认为布里斯班的房产市场现在已开始红火起来，但这个城市在3月份和第一季度中的数字都有所下降。

“这种情况目前不是真的发生在布里斯班，那里确实有更多的住房需求，售房活动的程度也更高了。这种情况主要发生在靠近布里斯班的外围地区，像Ipswich，Logan等这类地区，拖累了整体的情况，”库舍说。

他称，由于悉尼房价的飙升，到了一定的时候，购房者最终会寻找布里斯班作为投资的替代的地方。

库舍认为，对于阿德雷德的房地产市场，人们已经看到了那里的房价上涨水平很低，他预计这种趋势将持续；而珀斯的房产市场由于受到铁矿石价格下跌的影响，现在已经陷入负上涨；霍巴特正显示出改善的迹象，但幅度仍相当小。

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澳洲房地产数据公司CoreLogic RP Data的分析师库舍（Cameron Kusher）日前发布的研究显示，全国房主持有房产的时间比以前长了，州会城市的独立房平均持有年限10年前为6.8年，而在过去12个月里平均达到了10.5年。

据澳洲房产投资杂志报导，过去10年里州会城市房子平均持有期，独立房增幅最大的为霍巴特（4.4年）及堪培拉（4.3年），公寓房增幅最大的为霍巴特（4.2年）及阿德莱德（3.8年）；墨尔本和珀斯（均为3.3年）独立房增幅最小，悉尼和墨尔本（均为2.4年）的公寓房增幅最小。

偏远地区中，房子有期最短的为达尔文市郊的Palmerston，仅5.7年，公寓房持有期最短的为昆州东南部的郊区Somerset，只有4.6年。

据库舍分析，列上清单的许多偏远地区都是矿业和资源规模较小的城镇。有趣的是，新州、维州和塔州几乎没有偏远地区登上房子平均持有期限最短的列表。

就最长的平均房产持有期来说，新州和维州名列前茅。悉尼Auburn的独立房平均持有期最长，达15.7年，维州西北部Shepparton地区的公寓房平均持有期最长，为12.6年。

2014年所有州会城市的房屋销售显示，独立房平均持有期达10.5年，公寓房达8.7年。而一年前的数据分别为10.1年和8.4年。同州会城市相比，整个非大都市地区市场的房屋销售显得更频繁。

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库舍称，近年来房屋持有期有上升趋势。自2005年中以来，房屋的平均持有期持续变长，同时房屋交易量减少。

他说：“随着全澳所有州会城市房屋持有期持续上升的趋势，显而易见房主搬家没有过去频繁了。这进一步突出了以下事实，即全澳独立房和公寓房的销售比2003至2004年的高峰期低很多，尽管整个国家人口比当时要多得多。”

他继续说：“无疑更换澳洲房产的成本起到很大的影响作用，基于销售价格征收的费用，如澳洲印花税及房产销售代理佣金等，无疑阻碍了房主经常性搬家或随着时间的推移需求变化而更换更合适的房子。”

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澳新银行（ANZ）的经济学家们称，外国投资者在澳洲房地产市场中的强劲活动正在支撑经济，如果没有他们，澳洲房价将比现在高得多。

澳新银行与房地产协会的最新调查显示，新州和维州有超过四分之一的新房是卖给外国人，因此毫无疑问这些州的房价、建筑活动和就业前景都是最明朗的。

报告称投资者活动支撑着房地产行业的信心，应该有助于抵消虚弱的商业和消费者信心以及受抑的经济活动。

“房地产行业依然是澳洲广泛经济前景中的亮点。”ANZ首席经济学家霍根（Warren Hogan）称。

“在澳洲房产投资者资金的支持下，房地产行业不仅实现了资本增长，但还能引发就业增长、增加建筑活动，尤其是在悉尼、墨尔本和布里斯班等能吸引外国投资者资本的地区。”

ANZ高级经济学家坎宁顿（David Cannington）表示，虽然外国投资者被指推高了房价，但他们其实在增加供应和保持房价受控制方面发挥着至关重要的作用。

“外国投资在房地产市场的作用是，创造经济发展和就业，而且还能长期提供新房供应，这对于澳洲当前强劲的人口增长需求是十分必要的。”他说。“如果没有外国投资者为市场提供的新房供应，房价可能比现在还要强劲得多。

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