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近年来资金外流严重，不少民众将手中热钱转往海外市场，力拼房地产高投报标，一名投资柬埔寨的民众表示，许多人都在贷款后，直接用现金买下柬埔寨的房地产，因为房价几乎每年成长10％～20％，十分吸引人。 柬埔寨房价成长力道十足，吸引多家建设公司前往推案，预计将于2018年提供万户新屋。

海外置产热，位于东南亚的柬埔寨成为房市新宠。《理财周刊》报导，经营柬埔寨的经理人张耀仁分析，由于金边精华区域的房价约为每坪25万元，总价仅300～600万元，不只大户能“整层扫货”，连小资族都能成功入手，房屋交易市况热烈，苹果日报报导更指出，目前到柬埔寨的只有四种人，“观光客、投资客、代销，以及开发商”。

房仲业者柬埔寨总部董事长Kuy Vat分析，柬埔寨的房市自从2012年起快速飙升，几乎每年都有10～20％的成长，部分地区房价表现甚至更高，且近年仍持续维持这样的涨幅。一名投资金边房产的陈妈妈向苹果日报透露，自己完全没有去金边，就已买下两户拥有河景的顶楼住宅；詹姓民众更说明，由于在柬埔寨贷款的利率要7％～9％，因此很多人干脆贷款，到柬埔寨直接现金买房。

不过Kuy Vat提醒民众，由于柬埔寨有大量新屋正在兴建，2018年前就将释出万户新屋。因此预估将出现“转手潮”，“已经有小部分红单转来转去”。

《财讯》也指出，虽然柬埔寨买卖风气盛行，但因柬埔寨采“人治社会”，投资容易因为政权转变而翻转，且当地已有供过于求的出租危机，“韩、日、中也在盖大楼”，提醒民众慎防完工期较晚的建物，将面临供过于求的问题。

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流入楼市的资金虽然被政府的政策挡住，但楼宇的业主仍十分惜售;至今政府已出尽法宝，但小业主依然心态不变。

中原集团创始人、中原集团董事兼AM730主席施永青表示，近日，接连接到多个朋友的查询，问是否认同“商品大王”罗杰斯对中国香港楼市的预测──三年内楼价会大跌，跌幅将超过五成。

原来他们的疑惑都来自明报的一篇专访，访问的对象就是罗杰斯(Jim Rogers)。他早年与索罗斯一起合作的量子基金很成功。他专长于商品期货方面的投资，有“商品大王”之称，在国际上有一定的名气。如是，他的预测才引起了读者的重视。

朋友询问说，楼价出现这样大的跌幅有可能吗?我说世上甚么事情都可能发生，只是我认为机会不高。

罗杰斯作出这个预测时，说的不只是中国香港，还把新加坡也一起拖下水。他认为新加坡的地产泡沫也会在三年内爆破，楼价亦会跌超过50%。可见令他得出这种结论的因素，一定是国际性与宏观性的，而非中国香港地方性的。

他认为金融海啸后，世上很多问题都没有得到真正的解决，各国政府只是透过乱印钞票，把问题遮盖起来。但问题总有一天得去面对的，届时大家都得自食其果。

他认为，现时很多投资者都对美国再出现金融危机掉以轻心，对美国加息可能带来的后果亦认识不足。所以，一旦危机爆发，就可能措手不及。

不过，我觉得这两件事是不会同时发生的。因为，若是美国有机会再次爆发金融危机，联储局就一定不会加息。但若果加息，就代表经济已渐上正轨。

罗杰斯认为，美国债台高筑，世人总有一天会对美元失去信心。然而，今天美国的情况是在改善，而不是在恶化;说金融危机必会在三年内再次爆发，似乎欠缺理据。

罗杰斯认为，历史上每次金融危机之间，时间甚少超过十年。而上次金融危机发生在2008年，“因此在未来三年爆发全球金融风险的机率极高，届时的混乱程度也会比08年更严重。”他认为，一旦全球性金融危机爆发，就会拖累新加坡与中国香港的楼价，跌幅会十分惊人。

其实，过去的金融危机并非都是十年一次，而楼价的跌幅更非每次一样。罗杰斯凭甚么去推算出，中国香港的楼价今次会跌超过五成呢?

原先，我亦担心中国香港的楼价会升得过分，因为现时的楼价的确已与一般小市民的购物力脱节。但这只是从用家的角度来看，若从资金拥有者的角度而言，情况就很不一样。他们缺乏安全感，无论他们存现金还是买股票、债券，所得的都是一份资产证明书，有些甚至更只是计算机里的一项记录。所以，他们宁愿买一间实实在在的楼宇。

加上近日股市急升，股价里的泡沫肯定远比楼价里的泡沫多。若非政府有这么多的辣招妨碍资金流入楼市，相信很多人会把在股市里赚来的钱用作买楼。现在，虽然流入楼市的资金被政府的政策挡住，但楼宇的业主仍十分惜售;至今政府已出尽法宝，但小业主依然心态不变。因此，我实在没法想像，楼价可以在三年里跌五成。

今年上半年新加坡供拍卖的房地产比去年下半年增加38.5％至378个，其中被迫拍卖的项目增加了一成至105个。

供拍卖的项目虽然增加，但成交量却没有显著变化。房地产服务公司高力国际（Colliers）在昨天发表的报告中显示，今年上半年共有17个拍卖房地产成交，总值4514万元，与去年下半年大致上相同；跟去年上半年相比则多出了两宗，但交易总值却增加了66％。

高力国际认为，尽管利率看涨、更多住宅单位将推出市场，被迫拍卖的房地产项目却没有激增，这主要是因为本地就业率依然处于高水平，屋主都有偿还房贷能力。

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被迫拍卖大型公寓单位有增加迹象

另一方面，被迫拍卖的大型公寓单位有增加的迹象，今年上半年有37个这类单位被迫进行拍卖，超过去年总数（51个单位）的一半。

大型公寓单位指的是超过1500平方英尺的单位。

高力国际副常务董事黄黎明说：“面积较大意味着价格较高，大型公寓单位的屋主在卖屋时因此面临挑战。这些大型公寓单位有的是两层楼的顶层单位，有大平台或阳台，也有私人游泳池。”

他说，大型公寓单在2007年至2008年相当受欢迎，但现在由于房贷受到限制，本地与外国买家都觉得买不起大型单位，因此需求疲弱。“更何况，外派人员的房屋津贴减少，屋主在锁定租户时也面临挑战，因而导致他们难以偿还房贷。”

过去四年来，被迫拍卖的大型公寓单位逐年增加，去年更是激增。2011年没有任何大型单位拍卖。从2012年到去年，被迫拍卖的大型单位分别有五个、八个与51个。

在今年上半年被迫进行拍卖的房地产项目中，私宅占79.1％；非有地私宅占64.8％，有地私宅占14.3％。

此外，被迫拍卖的分层地契工业房地产也有所增加，从去年下半年的六个增加一倍多至15个。

黄黎明说：“由于市面上的分层地契工业房地产单位供应非常多，拖欠债款的业主在寻找租户方面面对激烈竞争。更何况，政府的贷款限制也加剧了工业领域的问题。”

高力国际的资料显示，价格在150万元或以下的房地产比较受欢迎。其中，两个位于美芝路的私宅单位，即黄金坊与The Plaza的单位分别以140万元与70万元成交，位于东海岸路的Eastgrove单位也以95万元成交。

唯一一宗超过500万元的交易是位于实龙岗路上段德财台（Teck Chye Terrace）的排屋，它以1463万元成交。此外，一个位于蔡厝港的渔场也以250万元成交。

黄黎明表示，拍卖市场仍然活跃，而由于第9、10与11区高档地区的非有地私宅价格过去两年来的回调相对显著，因此买家对这一板块的私宅会比较感兴趣。

尽管交易量回弹，新加坡非有地私宅价格连续第七个季度下跌。这是过去13年以来，私宅价格持续下滑最久的一次。从2013年第三季的高峰算起，私宅价格已累计下跌近7％。

分析师指出，房地产降温措施和贷款限制没变，再加上私宅供应饱和、人口增长放缓，因此私宅价格持跌是“毫无悬念”，但令人稍感意外的是，大众化私宅价格跌幅正在扩大。

根据市区重建局昨天公布的预估数据，私宅价格在今年第二季环比下跌0.9％，跌幅略小于第一季的1.0％，上半年累计下跌1.9％。

分析师认为，私宅价格接下来会继续适度下跌，全年整体跌幅介于4％至6％，自市场高点算起的跌幅介于9％至11％。

高力国际研究咨询部主管谢岫君认为，私宅目前的累计价格跌幅适中，可视为“软着陆”。世邦魏理仕东南亚研究部主管沈振伦却认为，未来几个月政府放宽降温措施的可能性会提高。

我国私宅价格上一次如此下跌是在2000年至2002年。受互联网泡沫破灭影响，私宅价格当年连跌八个季度。

此次的预估数据显示，各类型非有地私宅价格在第二季都下跌。其中，大众私宅（中央区以外，简称OCR）下跌1.2％，大于第一季的1.1％、去年第四季的0.8％，以及去年第三季的0.4％跌幅。

高 档私宅（核心中央区，简称CCR）下跌0.5％，略大于第一季的0.4％跌幅，但显著少于此前三个季度的0.8％至1.5％跌幅。中档私宅（其他中央区， 简称RCR）则下跌0.5％，显著小于第一季的1.7％跌幅。也就是说，大众私宅价格跌得更快、中高档私宅的跌势则有所收缩。

仲量联行（JLL）研究与咨询部新加坡董事王德辉解释说，55％大众私宅买家是组屋提升者，转售组屋的价格滑落得比大众私宅更快，扩大了两种住房的距离，减少提升者购买私宅的兴趣。

ERA产业主要执行员林东荣说：“大众私宅下跌幅度最大，一部分原因是中央区以外的地区拥有大量没卖出的项目，与转售市场一起争夺买家。”

智信研究与咨询总监王伽胜说：“大众私宅的投资者找租户困难，有更多会考虑脱售单位。买家看到单位空置，会质疑单位的投资潜能，因此积极地讨价还价。”

但从累计价格跌幅来看，大众私宅的跌幅，其实比中高档私宅小。沈振伦指出，自2013年市场高点以来，中高档私宅价格累计下跌7.4％，大众化私宅则下跌5.3％。

他说：“中高档私宅的累计价格跌幅较大，主要是中央区有大量旧单位以较低价格转售，拉低了该区的价格指数。中央区以外，以较高价格出售的大众私宅新单位，在前几个季度有强劲的销量，放缓了该区的下跌情况。”

谢岫君也指出，中高档私宅跌价后，买家对这些私宅的兴趣略有上升，在第二季为中高档私宅的价格带来支撑力。

在私宅交易量方面，王德辉指第二季的非有地私宅买卖禁令（caveats）有2912个，环比增长49％，也比去年的平均季度交易量略高，显示私宅交易量有所回稳。

谢岫君指出，现在至2019年的私宅供应可观，截至今年3月，共有1万9359个私宅单位未售出，这包括那些已推出的项目，和那些符合销售要求但仍未推出的项目。

她认为，买家在今年下半年仍会采取观望态度，发展商也会谨慎推出新项目，但不管是发展商还是转售单位的卖家，仍然有一定的持有力。