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踏入暑假传统租赁旺季，内地家长及内地学生均出动租楼。其中有内地学童家长為方便子女上学，决定以每月1万元承租屯门嘉悦半岛，并预缴约6万元的半年租金，实用呎租22.4元。

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中原市务经理王明华称，屯门嘉悦半岛1座低层E室，实用446方呎（建筑638方呎），2房间隔，获内地学童家长以每月1万元承租，实用呎租22.4元（建筑呎租15.7元），预缴半年租金，涉约6万元。业主2011年以212万元买入，租金回报达5.7厘。
内地生2.2万合租领都

另外，将军澳日出康城近期亦有内地生预付半年租金合租单位。利嘉阁分行经理刘 浩勤指，踏入7月份，内地学生租赁比例较5至6月增加，佔整体租赁成交约三成；其中领都2座中层RA室，实用971方呎（建筑1296方呎），获3至4位 内地学生以月租2.2万元合租，预付半年租金，实用呎租22.7元（建筑呎租约17元）。

面对租盘渴市，租客只有加快决定「抢盘」。中国香港置业首席分区董事谷学祖指，荔 枝角美孚新邨1期百老匯街23号低层J室，实用464方呎（建筑640方呎），业主放盘仅3小时即获本地客以1.8万元承租，单位原则1房后改為2房，实 用呎租38.8元（建筑呎租28元），属市价。

过去一年来，新加坡房地产顾问和代理业接连传出合并与收购消息，这股风潮不但丝毫没有出现消停的迹象，似乎还越吹越盛……

几天前，新加坡当地六家房地产代理公司，包括GPS Alliance、MORE Property和Trillion Property又传出消息，可能合并成本地规模第四大的房地产代理公司，拥有超过2000名房屋经纪。

目前，新加坡当地最大的三家房地产代理公司，分别是拥有5975名注册房屋经纪的ERA、拥有5667名经纪的博纳集团（PropNex），以及拥有3257名经纪的Huttons。

有意合并的GPS Alliance，旗下拥有478名注册房屋经纪；MORE Property和Trillion Property分别有185个及45个注册的房地产经纪。

业内人士说：“新加坡房地产市场已经进入严冬，狂风阵阵，大家不依偎在一起取暖，怎么挨过这个冬天？”

他们解释，随着市场板块缩小，竞争越来越激烈，小公司的生存空间更加狭窄。唯有通过合并，才能与其他同行共享资源，取得经济效益，从而加强竞争力，打响知名度，提升新公司的形象，并且销售更大型的房地产项目。

“通常，大型项目的发展商，只会选择阵容大、人手较多的房地产代理公司，来协助推销他们新建的单位。小公司一般不容易说服发展商把项目交给他们销售。”

通过并购壮大势力

这 并不是近年来本地房地产顾问与代理业第一次出现主要的整合行动。在这之前，私募股权公司德太投资（TPG Capital）控股也刚于今年5月宣布，通过旗下商业房地产顾问戴德梁行（DTZ），以20亿美元来收购高纬环球（Cushman & Wakefield Inc.）。

这个消息在整个房地产业界引起不小的回响，原因是两家公司一旦合并，新公司很可能改变全球商用房地产服务 市场的现有格局，开创一个“三国鼎立”的新局面。目前，全球的商用房地产领域可以说是由世邦魏理仕（CBRE Group）和仲量联行（Jones Lang LaSalle）所主导，一旦戴德梁行和高纬环球合并，新公司的年收入预计将超过50亿美元，在全球50多个国家设立250个办事处，足以挑战两大巨头的 市场地位。

去年8月，仲量联行也收购了博纳集团营销部门“博纳国际”（PropNex International）的20％股权，来加强公司在东南亚住宅市场的业务增长。

这 家纽约上市公司目前在全球75个国家设有超过200个办事处，聘有5万3000人。自2007年来，它频频在新加坡出击，至今已经收购了高档项目房地产经 纪行Property Edge、国际项目销售公司DST International、集体出售与住宅地皮销售公司齐乐行（Credo），以及住宅租赁服务公司Halcyon Real Estate。

仲量联行在本地住宅项目方面的市场份额原本不大，旗下只有170名房屋代理。但博纳国际却是新加坡最大的房地产代理公司之一，旗下有超过5600名房屋经纪，占了大约三分之一的市场份额。

仲量联行购入博纳国际20％股份之后，取消了代理业务（associate business），并建议旗下170名房屋代理加入博纳，并将所有住宅项目业务交由这个伙伴负责。

寻找不同业务优势合作伙伴

业界人士指出，目前全球多个房地产市场陷入低迷，投资机构自然趁房地产顾问公司的股价和估价走低，展开合并与收购行动。他们寻找的合并目标，通常都拥有不同的业务优势，这样才能起到“互补”作用。

“房地产代理业和顾问业正进入一个临界点，整个行业的景气不好，不得不进行重组。龙头老大如果什么都不做，江湖地位随时可能不保，这阵风应该还会继续吹下去。”

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许多国内房产买家转向海外置产，不过，同样是投资人的帅先生，听到海外不动产投资却避之唯恐不及，他也坦言，早有业者找他合作销售海外房产，虽然服务费趴数很优渥，但帅先生担心卖了之后未来恐会有难解的纠纷，因此完全不碰海外物件。

海外置产风险不小，最好慎选物件。

他说，以大众最爱的日本房产来说，若是单一建案社区销给买家，加上又是酒店式管理，这类环境并不适合家庭者，未来转手的买方恐怕只能局限是中国人，因此这类物件并不建议买，加上现在进场租金报酬恐仅剩4％，那何必将钱汇出海外？

帅先生指出，但若直接买中古物件，精算租金报酬率是可以考虑投资，加上日本不动产交易制度透明健全，的确相较其他热门投资置产国家来得安全。他表示，先前便有人找他合作销售东南亚的不动产，一次销售100、200户，佣收也优渥，但他认为这类物件风险不小。

他举现在最热门的柬埔寨，“人治色彩太浓”，就是很高的风险，其次现在不少建案号称租金报酬9~10％，但交屋后因市场供给暴增，可能只剩6％。除此之外，这类规划酒店式公寓的产品，当地人根本不想买，社区流动租客太多，缺乏住宅安定感，是否代表未来也只能转给中国台湾人？

若以汇率风险来看，马来西亚币近1年升值12.9％，若以去年6月1元马币可换9元台币换算，当时台币1000万元等于111万元马币，现在111万元马 币，只能换回976万元台币，换句话说已经有24万元汇损。帅过头建议，若要投资海外不动产，最好以中古屋为主，新建案还是少碰为妙。

今年首五个月，外国买家在新加坡进行的私宅交易共有1184个，占新加坡房产市场整体私宅交易的26％。交易量领先的是中国买家和马来西亚买家，两者旗鼓相当，前者只比后者多出两个交易。

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中国买家在2011年首次超越马来西亚和印度尼西亚买家，成为新加坡私宅市场的最大客户。分析师认为，政治稳定和环境卫生整洁，加上近年新加坡房价下滑提供进场机会，是中国买家钟情新加坡房地产的原因。

 根据智信研究与咨询和市区重建局房地产资讯系统（URA Realis）截至6月26日的数据，在今年首五个月，外国买家（永久居民和非永久居民）进行的有地和非有地私宅交易中，中国和马国买家分别完成328和236个交易，各占外国私宅买家交易的28％。

 其他交易活跃的外国买家分别是：印度，126个，占11％；印尼，115个，占10％；美国，38个，占3％。

 相比之下，新加坡人和企业进行的私宅交易分别是3338个和73个。这些交易包括转售私宅和直接跟发展商购买的新私宅。

 据房地产交易信息网站SRX提供的资料，今年以来最受到外国买家（非永久居民）青睐的新私宅，分别是沈氏道的Sims Urban Oasis（14个交易）、兀兰的NorthPark Residences（13宗交易）和珊顿云尚（V on Shenton，八个交易）。

 另外，数据显示不同国家的买家对不同地区的喜爱程度也不一样。为了显示出各国买家对本地不同地区的钟爱程度和趋势，智信研究与咨询提供了这一年半来，各国买家在不同地区的非有地私宅买卖数据。

 其中，中国买家倾向于购买郊区私宅，最喜欢的地点依次是第19邮区（实龙岗花园、后港和榜鹅）、第18邮区（淡滨尼和巴西立）、第23邮区（山景、牛乳场、武吉班让和蔡厝港）、第15邮区（加东、如切）和第16邮区（勿洛、东海岸上段和邱通道）。不过，富裕的中国买家也喜爱豪宅，属于第10邮区的雅茂、武吉知马、荷兰路和东陵，也是他们喜爱的高档私宅区。

 马国买家最钟爱的地区，依次是第18邮区、第19邮区、第14邮区（芽笼、友诺士）和第23邮区，跟中国买家喜欢的地点多有重复。

 印尼买家则偏爱第9邮区（乌节、经禧和里峇峇利）和第10邮区的豪宅地带，而属于郊区的19邮区也同样吸引了印尼买家进驻。

 最得到印度买家青睐的两个地区是第15和18邮区，而不少买家也在较偏远的第23邮区购买私宅。

 纵观2004年以来的私宅买卖情况，外国买家活跃程度在2004年至2013年之间大增，并在随后下滑，虽然期间经历房地产市场低迷和全球经济危机，但前后整体交易的增幅还是相当显著。

 外国买家的私宅交易在2004年只有2127个，2007年登上高峰，达到1万零259个，随后因金融风暴而大跌，直至2011年又形成另一个高峰，为9953个，之后逐年下滑至去年的3350个。中国买家在私宅市场的重要性不断提高，在2011年首次超越马国和印尼买家，2012年虽再落后于马国买家，之后又迎头赶上。

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港股今曾急跌逾二千点，短期会对中国香港投资者造成心理影响，楼市观望气氛转浓，料影响本月物业成交量，料较上月减少50%，物业代理首当其冲。但由于物业属长线投资，部份对股市失望的投资者，或将转投物业市场，不排除会引发弃股换楼潮。如股市跌势持续，最坏影响至金融体系，届时楼价亦少不免被波及。

但于三辣招钳制下，物业市场欠缺炒风，亦没有过度借贷，跳楼货欠问，金融风暴极其量影响一手开价及二手业主叫价。即使引发楼价下跌，相信亦相当轻微。

中原地产联席董事黄良升指出，希腊公投之后，市场忧虑希腊债务危机恶化，而且内地A股大跌，拖累本港股市向下。恒生指数(HSI)今日2015年7月8日收市报23,516.56点，与上周五7月3日的26,064.11点相比，三日累计下跌2,547.55点或9.8%。

本周恒指的调整幅度，比2011年及2008年的调整为少。2011年欧债危机期间，恒指由2011年4月的23,720.81点高位，下跌至2011年9月的17,592.41点，五个月累计跌幅25.8%。另外，2008年金融海啸，恒指由2008年4月的25,755.35点，急跌至2009年2月的12,811.57点低位，十个月累计跌50.3%。

股市大跌，预期中国香港楼市观望气氛转浓，成交减少，料楼价在高位反覆，不会转势向下。本港楼市健康发展，市场没有过度炒卖，没有过度借贷，没有过度建设，所以楼价难以大跌。估计2015年7月的中原城市指数(CCI)约143点，料楼价将在140点上下反覆企稳。

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在房地产市场持续疲软的环境下，发展商在推出新项目时面对很大风险，价格和设施都成了发展商吸引买家不可或缺的因素。

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本月新加坡房产市场将有一个全新项目推出，那是位于盛港西芬维尔路（Fernvale Road）的峰景苑（High Park Residences），该项目计划在本月18日开始推出市场销售，发展商把尺价定位设定在1000元以内，希望借此吸引买家。

项目发展商之一集永隆发展（CEL Development）执行董事庄志淼说：“我们目前还未确定最终价格，不同单位的价格也有所差别，但是基本上我们将会把平均尺价定为不超过1000元，这是相当优惠的市场价格。”

峰景苑是由集永成集团的子公司集永隆发展、喜敦控股（Heeton）与金成兴控股共同发展的99年地契新项目，拥有6栋23至25层楼建筑，其中包含小型公寓以及一到五卧房式单位，最小的单位为388平方英尺，最大的则为1818平方英尺。此外，它也有10栋半独立式洋房与四栋独立式洋房，包括9个商业零售店在内，此项目共有1399个单位，目前工程已经在进行，预计于2019年竣工。

房地产咨询公司信义集团（GSK Global Group）总裁陈泽承认为，这个定价符合市场预期。“这个项目临近公园是一个优点，不过我们看到同地区的两个私宅项目，Riverbank@Fernvale的尺价约950元至1100元钱，Rivertrees Residences尺价则是约980元至1250元，这两个项目推出超过一年了，分别只卖出56％和77％，如果价格和地点都差不多，这个新项目推出市场可能会面对一定的考验。”

然而，喜敦控股产业发展及市场营销部总经理陈凤仙对项目充满信心，表示除了价格之外，项目也会通过绿化家园概念、无阻挡的海景和高级设施等卖点来吸引买家兴趣。

陈凤仙说，峰景苑将设有峰景俱乐部。“我们会在俱乐部为居民提供各种免费课程，比如烹饪、瑜伽、舞蹈和游泳等等，让大家在绿化的居住范围里参与各种活动来提高生活素质，这就是本项目的概念。”

陈泽承对于此项目的另一个保留之处在于项目地点，因为盛港西往往让人感觉是属于偏远地点，尤其是不靠近地铁站的项目更让买家止步。

对此庄志淼表示：“项目就在丹甘(Thanggam)轻轨站旁边，连接至盛港地铁站，对于驾车人士来说，淡滨尼高速公路（TPE）和新建成的盛港西路都连接至项目，附近的设施如学校以及新建成的购物商场利达广场（The Seletar Mall）都为居民带来方便。”