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中国内地及中国香港股市大跌，但住宅楼依然坚挺，有人批评有炒家托市之说。基本上，住宅楼市经已再没有炒家，因为中国香港的三项印花税制度，使到炒家全部离场。

2010年前，中国香港住宅楼市确实还有炒家，他们将买入的单位，以确认人方式(摸货)转售予新买家，自己从中赚取差价，甚至出现“摸上摸”的场面。楼市有这种风气，无可否认是存在炒风，被公众批评，也不能哼半句，因为的确有炒家。

但这几年下来，政府在楼市推出了三项印花税，先将六个月内出售的住宅物业要交额外印花税，由15%加至20%。又加了双倍印花税，交易额愈贵税率愈高，最多达8.5%。再加上针对外来买家的15%买家印花税。如果三项税款全部以最高税率交足，便要付出楼价的43.5%，肯定不是一个小数目。在重税环境之下，何来炒家愿意入市。

政府所使出的三种印花税，对楼市的确有很大的障碍，以往只想赚取几个百分点至一成的短炒炒家，根本知道本港楼市没有再给予炒家活动空间，赶尽杀绝。现在一般买楼人士只有两类，第一是自用人士，第二是长线投资者。

目前出租物业所得的租金回报率只得2至3厘，但楼价像过去一年升了18.45%，总回报率就是21%，收益甚佳，跑赢不少投资工具。

以中国香港住宅楼市而论，炒作活动经已式微，炒楼转眼赚取几万元的场面已不复见，因为三项税项已经令住宅楼市完全无得炒。有人批评楼市有炒家，笔者觉得是瞎说，楼市现在的炒家经已变成长线投资者，何来炒家？

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日本房价触底后开始上涨，都市中心保值抗跌最受外资青睐。图为去年东京市中心一处52层包括酒店、办公室、住宅综合开发大楼开幕启用，吸引大批潜在买主前往参观。

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日圆贬值至22年低位，以及东京2020年奥运会前的多项建设陆续展开，吸引了不少中国购房投资者。

位于北京的房产经纪商一个月出两团，东渡至日本东京和大阪为期3日看房之旅。另外，来自上海的购房旅行团也将很快出发。这些买房者不外乎是为了在海外寻求一个安全投资之处。

中资日本购房年增20%

据日本瑞穗信托银行数据显示，2014年外国投资人在当地掀起一波房产购屋热潮，外国资金约占全年交易总额的20%，逾100亿美元的资金涌入市场。其中，东京市中心的许多高档物件受到海外投资人的热烈抢购。

日本房价触底后开始上涨，都市中心保值抗跌最受外资青睐。图为去年东京市中心一处52层包括酒店、办公室、住宅综合开发大楼开幕启用，吸引大批潜在买主前往参观。

在海外投资人中以中国最引人瞩目，来自中国的投资机构、自然人均对日本房产表示感兴趣，据日本不动产研究预测，来自中国富裕阶层的私人资本，2014年进入日本房地产的金额至少达3亿美元。相较于近一年到美国购房花费286亿美元比起来算是小数目，但发展潜力大，许多日本房地产为此聘请精通中文的员工。

据地产研究机构Real Estate Economic Institute称，东京公寓价格已涨至1990年代初以来的最高水平，2年内的涨幅达11%，主要是归因于中国所带动的投资热。

大阪经纪人Zhou Yinan称，中国购房者对日本房产的需求增长快速。与去年同期相比，中国大陆的购房者增加了20%。“去年，华人购房者主要来自中国台湾。但自从去年10月份日元兑人民币贬值以来，这种趋势就发生了变化。”

还有几千个中国大陆购房者自行前往日本，冲击东京池袋（Ikebukuro）唐人街地区的房地产。中国超市门外的免费报纸上也刊登满了包括出售房产的分类广告。

现金购房得势

2008年全球信贷危机以来，日本经济不景气导致东京房价涨幅落后于纽约、伦敦、中国香港等主要城市，加上过去两年半间日圆贬值了41%，使得日本房价不但较负担得起，投资报酬率相对来说也较高。

东京房产经纪商Best One Co的Song Zhiyan称，最近有太多来自中国的买家。“我只与那些能够付现金的人打交道。何必浪费大家的时间呢？”

她在微信群里告诉那些潜在买家称：东京的房子卖的非常快。常还在商量房价的时候，这个房子就已经被卖出去了。她的中国客户到东京来买房的数量，过去半年里增加2倍。

据中国台湾信义房屋仲介东京分社称，今年一季度，日本对中国大陆和中国台湾人的房屋销售同比飙升了70%。日本每卖出100套房子，就会有10-15套房子卖给亚洲人。

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公众一般相信，房地产越是靠近热门小学，其价格和租金就会越高，并产生所谓的“一公里溢价效应”。然而，有分析显示，全国最热门小学的一公里效应并不强，反而是较偏远邻里小学的一公里效应显得更强，尤其是拥有顶尖邻里小学的地区。

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分析显示，尽管道南学校、南洋小学、爱同学校及圣尼各拉女校（小学）等都是许多家长趋之若鹜的名校，但对周边房地产售价和租金最具影响力的小学，其实并不是这些名校，而是一批来自第20邮区碧山和宏茂桥、第22邮区裕廊、第25邮区兀兰、第27邮区义顺和三巴旺等的邻里小学。

由于小一报名是按照孩童住家在学校“一公里内”“一至两公里”以及“超过两公里”的顺序来抽签，所以公众一般相信，房地产越是靠近热门小学，其价格和租金就会越高，并产生所谓的“一公里溢价效应”。

然而，有分析显示，全国最热门小学的一公里效应并不强，反而是较偏远邻里小学的一公里效应显得更强，尤其是拥有顶尖邻里小学的地区。

研究也显示，组屋与名校之间的距离越小，其转售价就会上升越高，不过，本地私宅的情况却并非如此。

戴德梁行（DTZ）研究部副主管李乃佳指出，一些外国如中国和美国等地的研究显示，一所好学校附近的房地产，价格的确可比其他距离较远的房地产高出3％至14％。而其研究也显示，本地政府组屋与名校之间的距离每减少1％，其转售价就会上升2％。

根据房地产交易网站SRX提供的数据，单纯以房价的绝对值来看，周边私宅转售价最贵的小学中，绝大部分是众所周知的热门名校，包括英华小学、南洋小学和新加坡女子小学等。

智信研究与咨询总监王伽胜表示，这些热门学校分布在核心中央区（CCR）和其他中央区（RCR）内，包括第9邮区，第10邮区和第11邮区，因此附近私宅转售价较高不足为奇。

有趣的是，若是比较小学方圆一公里内私宅的中位转售价与该地区整体私宅的中位转售价，计算出小学方圆一公里私宅的“一公里溢价效应”，对周边私宅价格效应最大的三所小学竟然是：兀兰的士林小学、福春小学以及义顺小学。

其中，士林小学和福春小学周边私宅的每平方英尺中位转售价格是1178元，比同区第25邮区的其他私宅高出46％；义顺小学周边私宅的中位转售价格则是982元，比同区第27邮区的其他私宅高出21％。

王伽胜指出，全国最热门小学的一公里效应不强，可能是因为这些学校极难进，想为孩子报名的家长好几年前就买入当地房子，但即使如此孩子也不一定能顺利报读。

反之，较偏远邻里小学的一公里效应显得更强，尤其是拥有顶尖邻里小学的地区。王伽胜说：“当然，这也可能是附近有新公寓建成所致，但有鉴于邻里好学校的进步，一些家长会对住在这些学校附近感到高兴。”

士林小学附近的新落成私宅项目包括拥有689个单位的“Parc Rosewood”。值得注意的是，士林小学也靠近兀兰民事服务中心、兀兰长堤坊和兀兰地铁站等区域中心设施，而这些设施有可能是该所小学附近私宅转售价较高的原因。

李乃佳说：“当买家购买单位时，也会查看周围其他设施。并不是所有买家都关心附近是否有好学校，尤其是那些较成熟的家庭。”

除单位转售价格，小学附近私宅的“一公里溢价效应”，也可从单位的租金中探个究竟。

热门小学周边私宅

租金较同区私宅高

橙易产业（OrangeTee）研究与咨询部经理黄显洋说：“那些拥有靠近热门小学房地产的房东，将获益于教育部最近的新规定，即小一报名使用住家距离优先权入学的孩童，报名后须在同一地址居住至少30个月。由于租约更长，这让房东能获得更优惠的租赁条件。”

根据SRX的数据，对周边私宅租金影响力最大的四所小学顺序是：国专长老会小学、茂桥小学、城景小学以及德义小学。这四所小学都坐落于第20邮区的碧山和宏茂桥一带。

其中，国专长老会小学周边一公里私宅的每月每平方英尺中位租金是4.03元，比同区私宅高31％；茂桥小学周边一公里私宅的每月每平方英尺中位租金是3.97元，比同区私宅高29％。

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彭仲贤：具备特别功能的房贷会比一般房贷更有价值。 

本地基准利率最近上扬，固定利率配套会不会因此受追捧？申请贷款时还须注意什么？

许多房屋贷款借贷者最在意的是，房贷配套利率的高低。花旗集团汽车与房屋贷款总监彭仲贤表示，借贷者不应只在乎利率，也应注意今后每月的摊还额和现金流、本身需求、财务状况、负担能力等。

政府规定，首次买房者申请的房贷与房子价值比率（LTV）最高为80％。如果首次买房者的借贷期超过30年（最多35年），或者房贷要过65岁才能还清，LTV下降至60％。根据总偿债率（TDSR）限制，借贷者所有贷款每月的还款额，不得超过收入的60％。

新加坡房屋贷款有限公司房贷首席顾问周扬认为，每月还款额最好不要超过收入的一半，以便能更好地应付其他财务负担。

彭仲贤说，一些借贷者选择房贷时，常常喜欢询问身边亲友的意见，但“挑选房贷是一个重要的决定。它不像申请银行信用卡，而是须从长远和多重考量来做决定。尽管亲友的意见值得参考，但借贷者须从最适合自己的角度挑选房贷”。

挑选房贷没有捷径

他指出，一般借贷者会货比三家，询问两到三家银行的配套。挑选房贷没有捷径，互联网上的房贷计算器、资料库、概览表等只是工具，借贷者须对签订的房贷配套有深入了解。

谈到房贷配套的种类，许多人马上会想到固定利率配套和浮动利率配套这两种。固定利率配套的风险最低，但比其他房贷配套的利率高。

随着本地基准利率最近上扬，第一年固定利率目前介于1.80％至2.30％左右，这视“固定时间”的长短而定。固定期越长，利率就越高。这类配套一般把利率固定两年至三年，随后的利率会浮动。

浮动利率配套则是直接与基准利率或现行利率挂钩，利率一般比固定利率配套低，但随着三个月同业拆息率（SIBOR）和三个月新元掉期利率（SOR）最近波动较大，这些配套也会受影响，银行每三个月会调整利率。

彭仲贤表示，市场上还有另一类具备特别功能的房贷。譬如，花旗银行提供免付费可切换基准利率的浮动利率配套，让屋主可按市场利率走势，将基准利率切换为三个月SIBOR、六个月SIBOR，或一年SIBOR。

又譬如，大华银行提供与存款配对的房贷配套“UOB Homestar”，屋主的贷款额若是50万元，并在账户里存入10万元，房贷利息只按40万元贷款额计算。

以自己主次需求选房贷

彭仲贤表示，贷款者要根据自己的主次需求选择房贷，看自己是更在乎每月还款额的稳定性，还是更在乎支付最低的利率。此外，贷款者也应考虑利率短期和长期的走势。

他说：“利率传统上处于3.5％的水平。长期来看，全球利率会从低利率水平复苏，上扬至正常水平。但除了要看利率上升多少，贷款者也要考虑利率上升速度有多快，会否在两年内显著上升，这是因为房贷配套的锁定期有两三年。”

彭仲贤表示，对于不太关心利率走势的人而言，让他们预测利率走势是相当困难的事，因此他建议贷款者寻求专业意见。

不过，彭仲贤与周扬一致认为，具备特别功能的房贷会比一般房贷更有价值。周扬说：“以存款配对房贷配套来说，这会对那些有定期储蓄习惯的借贷者有利。但就像购买一个多功能智能手机一样，贷款者需要使用这些特别功能，配套才会划算，否则就是浪费。”

挑选房贷也须留意申请过程、改变借贷期、提前解约、逾期付款的费用，也可比较房贷的增值优惠，如律师费津贴、火灾保险，以及免费估价等。

认为房贷随时可再融资是迷思

许多屋主会觉得，当下签订的房贷配套过了锁定期后，若不再提供最理想的利率，他们只要换一家利率更低的银行或配套再融资即可。

彭仲贤表示，本地利率环境过去七年极其低廉，因此许多屋主对正常利率没有头绪。

他说：“如果认为房贷随时可再融资，那是迷思。会这么想的人，或许从来没尝试过在高利率的环境下再融资，那不会是你想象中那么容易。”

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近年房市低迷，不少人纷纷改往海外置产，其中最早引吸投资者目光的国家正是日本。不过，专家也提醒，日本置产有重税、贬值、投报率下跌的问题，再加上空屋率不断攀升，现在进场恐怕会有套牢的风险。

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国人热衷于海外投资，看屋旅游团的风潮也随之兴起。

现在有意前往日本投资的人士，无非就是看好日币贬值，再加上2020东京奥运的到来，重大建设将陆续启动，可望为房市注入一股强心针。但投资毕竟不是“稳赚不赔”，仍有几点风险需要留意。

首先，日本人口老化速度加剧，根据彭博资讯报导，日本全国多处在20年内恐沦为“鬼城”。野村总合研究所则指出，目前日本空屋已超过800万户，预测2033年将激增为2150万户，相当是全日本余屋量的1/3，对日本房市是一大警讯。

另外，根据永庆房屋统计，东京总人口数为3426万人，跟中国台湾差不多，但日本2014年的中古屋交易量仅4.5万户，交易频率连中国台湾的1/5都不到，永庆房产集团总经理叶凌棋就指出，现在抢着进日本市场的民众，未来出场恐不易。

尽管日本和其他东南亚国家相比，经济、国情相对稳定，奥运的确也可能带动房价上涨，但除了卖房可能会赔上汇差外，投资专家也在脸书提醒，日本5年内买 卖获利得课35％的税，5年以上15％，所以日本只能放长出租，最好是10年以上，再加上出租投报率一直下跌，以后若碰到市场反转、脱手不易，有时屋主还 必须亲自去一趟日本，也很麻烦。

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