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12月通常是房地产市场上销量最低迷的月份之一。然而，一些特殊的情况使得去年12月成为了发展商和房地产卖家眼中的绝佳时机。由于有关部门建议新加坡公民把所有出行计划推迟到全球新冠肺炎疫情得到控制之后，许多当地人选择在假期参观样板房来消磨时间。可能正是在这一趋势的帮助下，发展商于上个月售出了更多的住宅。此外，受疫情过后的经济复苏影响，人们预计今年房价将进一步上涨，因此那些一直持观望态度的人目前正打算进入市场。

橙易产业（OrangeTee & Tie）研究与咨询部副总裁孙燕清（Christine Sun）女士在她的报告中写道：市区重建局（URA）的发展商销量调查结果显示，去年12月，新房销量月度环比上升了57.2%，达到了1,217套。包括执行共管公寓（EC）在内的新房销量增长了53.9%。与前一年同期相比，不包括执行共管公寓在内的销量增长了126.2%。

2020年12月，在强劲的购买势头推动下，全新私人住宅的销售量创下了新纪录，飙升至近8年来的最高水平。此前的最高记录是在2012年12月创下的，当时的新房交易量为1,410套。   

新加坡每月新房市场数据

上个月上市的两个关键项目——包含640套住宅单元的悦文荟（Clavon，现已售出473套）和包含660套住宅单元的翠宁苑（Ki Residences at Brookvale，现已售出172套）对新住宅销售量起到了主要的推动作用。其他畅销项目包括锦泰门第（Parc Clematis）、聚宝园（Treasure at Tampines）、顺福轩（Jadescape）和星水嘉园（Piermont Grand）。包含74套住宅单元的凤凰城（Phoenix Residences）项目也已经在去年12月正式推出。 

发展商月度销售概况

因此，中央区以外（OCR）的新房销量占全国总销量（不包括执行共管公寓）的75.9%左右。19.1%的销量来自其他中央区（RCR），4.9%来自核心中央区（CCR）。

发展商按市场划分的每月销售额

虽然政府实施的低抵押贷款利率政策和大规模刺激计划所带来的充足流动性使住房需求保持在高位，但今年供应量可能会开始下降。在疫情期间，发展商不断出售多个已有项目的住宅单元，从而清理了积压的库存。由于在过去3年内，发展商已启动多个大型项目，今年计划开建的项目数量可能会减少。自上一个集体购买周期结束以来，郊区和城市边缘地区的新土地供应量已大幅下降。在过去几年内，政府出售土地的数量也有所减少。

供需不平衡可能会使房价保持稳定。在一些新供应有限的热门地区，房价甚至会上涨。尽管疫情影响和宏观经济不确定性尚未消退，许多近期上市的住宅项目价格较去年已有所提升。橙易产业（OrangeTee & Tie）预计，今年新房价格将出现上涨，涨幅可能在2%至5%之间。

根据简略估算的结果，2020年新房总销售量（不包括执行共管公寓）约为10,024套。从新加坡市建局发布的2020年第四季度房地产最终统计数据来看，如果把中止建设的住宅单元计算在内，最后的真实数值可能会更低。因此，2020年的新房总销售量可能与2019年（9912套）持平，但高于2018年（8795套）。2021年可能售出约9,000至10,000套新住宅（不包括执行共管公寓）。

每月最高每平方英尺单价（新加坡元）

2020年12月畅销私宅项目的关键数据

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橙易产业（OrangeTee & Tie）研究与咨询主管孙燕清（Christine Sun）女士在她的报告中写道：

“众多买家似乎不再关注这场疫情，而是寄希望于经济复苏。新加坡将于2020年12月28日进入解封第三阶段，更多商业和社会活动有望恢复。受疫苗乐观情绪带动，投资者信心不断增强。几种疫苗显示出可喜的结果，给人们带来了希望，认为这场全球卫生危机可能会很快得到控制。许多国家都启动了大规模疫苗接种计划，包括新加坡。该国宣布，计划尽快为医护人员、一线工作者和虚弱患者接种疫苗。

“市区重建局（URA）的发展商销量调查结果显示，11月新房销量月度环比回升了18.9%，达到767套，包括执行共管公寓（EC）在内的新房销量增长了19%。然而，不包括执行共管公寓在内的销量相比去年下降了34.2%。

“两个城市边缘项目——有120套住宅单元的The Linq@Beauty World和396套住宅单元的鼎瑞轩（The Landmark）——于上个月上市。上个月，这两个楼盘项目一共售出了227套新房。因此，其他中央区（RCR）的新房销量占全国总销量（不包括执行共管公寓）的58.3%左右；30.8%的销量来自中央区以外（OCR），11%来自核心中央区（CCR）。最畅销的项目是The Linq@Beauty World、鼎瑞轩（The Landmark）、嘉和馨苑（The Garden Residences）以及聚宝园（Treasure at Tampines）。

“11月份的可观销量表明，仍有一些细分市场未受到重新授予购买选择权（OTP）这一新限制政策的影响。许多诚心置业的买家不用申请购买选择权（OTP）延期就能买得起私人住宅。根据新的规定，发展商不得在到期后继续重授购买选择权（OTP），否则将面临经济处罚。此次限制措施引发了市场的下意识反应，导致10月份销量暂时回落。受此影响，一些买家安排先出售手上持有的物业，以避免缴付额外买家印花税（ABSD），接着再购置新宅。

“手头阔绰的买家基本上没有受到重授购买选择权（OTP）的新限制政策的影响，因为从上个月来看，购房者对高价住宅的需求仍然很大。售价在每平方尺2,000新元以上的新房的销量达到9个月以来的高点，从3月份的53套增至今年11月份的393套。上个月，有30套新私人住宅的售价超过了300万新元，是今年1月以来的最高纪录。其中，500万新元以上的超豪华住宅成交了9套，当中有两套是位于铂瑞雅居（Boulevard 88）的低层单元，转手价超过1,000万新元。其中一套面积为258平方米，售价1,023万新元（每平方尺3,684新元）；另一套面积为256平方米，售价1,015万新元（每平方尺3,683新元）。

“截至今年11月，已售出8,791套新房（不包括执行共管公寓）。由于新项目——由华业集团（UOL Group）开发的悦文荟（Clavon）——在12月份一经推出就售出了440多套，我们估计12月份该楼盘项目总销量约为650至750套。因此，2020年全年的新房销量将达到9,400至9,600套。考虑到任何销售交易中止的情况而进行调整，2020年的最终销量仍将略低于2019年的9,912套。

“与前几年相比，预计明年推出的新项目数量将会减少。我们估计，明年上半年可能会推出约20个新发展项目。相比之下，上一个集体销售周期（2018年和2019年）取得了惊人的业绩，每半年都有25至35个左右的住宅项目推出。鉴于明年将推出的新楼盘较少，我们估计2021年的新住宅总销量可能保持与今年持平，或略降至8,500至9,500套左右（不包括执行共管公寓）。”

请点击此处了解市区重建局（URA）未处理的数据。

中国买家激增：询价次数达历史之最

居外IQI集团联合创始人兼执行主席乔治·奇米尔（Georg Chmiel ）表示：

“从11月起，中国买家似乎又再次将目光投向新加坡。对疫苗的期待和旅游业务的重启，使得中国人对某些受青睐的海外房地产市场的兴趣再度重燃。新加坡成为最热门的海外置业目的地之一。

“中国买家的询价比一年前增加了2.5倍，询价数量达到了历史最高点。这意味着有大量被压抑的需求。将所有这些询价转化为购买力可能还为时过早，但怎么高估中国的中上阶层和高净值客户群体对新加坡住宅地产的兴趣都不为过。”

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开发商的房屋销售量在今年下半年有望取得亮眼表现，因为成交量在封锁期后连续5个月上升，自2020年7月以来，月度销售量超过1000套住宅单元。不过，关于重授购买选择权（OTP）的新限制似乎对市场造成了一定影响，造成上个月销售数据下降逾50%。

如此低迷的销量也可能是因无大楼盘项目推出所致。上个月，仅推出一个新开楼盘——Hyll on Holland，共有319套住宅单元。开发商仅推出了423套住宅单元，低于实施封锁期间推出的住宅数量（4月份一共推出了640套，5月份一共推出了615套）。  

市区重建局（URA）的开发商销量调查结果显示，不包括执行共管公寓（EC）在内的新房销量下降了51.7%，从9月份的1,329套下降至10月份的642套。住宅（包括执行共管公寓）销量低至682套，环比下降了50.8%。与2019年10月的932套相比，私人住宅（不包括执行共管公寓）的销售量下降了31.1%。  

为了强化购房决策的财政约束，开发商不得在到期后继续重授购买选择权（OTP），否则将会面临罚金。新加坡市建局于9月份实施了一项新规，在较早的购买选择权（OTP）到期后的12个月内，不得向购买同一住宅单元的同一买家重新授予一次购买选择权（OTP）。此举旨在确保买家准备在有效期内行使购买选择权（OTP）时，才会承诺购买房产。

在重授购买选择权（OTP）受限制之后，市场作出了下意识反应，导致上个月销量暂时回落。橙易产业（OrangeTee & Tie）指出，由于房地产市场极易受买家情绪波动，住房需求的回落不足为奇。一些买家可能在观望，希望开发商能够降价以应对销售下滑；直接受新规影响的人士可能需要时间来解决任何未决问题，以便继续走完购房流程。例如，组屋升级者因可能需承担额外的买家印花税，会设法先把单位出售。在等待新房竣工期间，他们可能会在其他地方租房或作出其他住房安排。在“尘埃落定”后，房屋销量可能会再次回升。

上个月，其他中央区（RCR）和中央区以外（OCR）的私人住宅（不包括执行共管公寓）依然贡献了大部分的销售量。44.1%的私人住宅（不包含执行共管公寓）位于其他中央区，45.5%位于中央区以外，还有10.4%位于核心中央区。

10月份最畅销的项目包括嘉和馨苑（The Garden Residences）、聚宝园（Treasure at Tampines）、锦泰门第（Parc Clematis）、山景坡（Midwood）、桦丽居（Woodleigh Residences）和武吉知马（Bukit Timah）的福瑞轩（Forett）。 

由于新加坡正处于重新开放的第三阶段，市场情绪有望得到提振，因为明年经济活动的增加将有助于许多行业的复苏。橙易产业（OrangeTee & Tie）预期，未来几个月，随着航空线路逐步恢复，可能会有更多外国买家重返新加坡房地产市场。 

今年前10个月，已售出8,021套新房（不包括执行共管公寓）（市建局季度数据显示第1至3季度为7,379套，10月份为642套）。橙易产业（OrangeTee & Tie）估计新加坡在11月至12月将售出500至700套新住宅，即2020年全年的新房销售总量将达到9,000至9,500套。尽管这一预估的住宅销量低于2019年售出的9,912套住宅，但考虑到新冠流行病可能是新加坡房地产市场遭遇的最严重危机之一，今年可能售出9,000多套新房这一业绩仍令人感到欣慰。鉴于明年可能推出的新楼盘（尤其是大型楼盘）较少，橙易产业（OrangeTee & Tie）估计，2021年可能售出约8,500至9,500套新住宅。 

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由于人们对新私人住宅的需求依然强劲，九月的新房销量已连续第三个月保持在1000套以上。市区重建局（URA）的开发商销售量调查结果显示，不包括执行共管公寓（EC）在内的新房销售增长了5.6%，从8月份的1,258套上升至9月份的1,329套。这是自2018年7月以来的最高月度销售量（当时的销售量为1724套）。包括执行共管公寓在内，新房销量较上月的1,309套环比增长了5.8%，达到了1,385套。与2019年9月的1,270套相比，私人住宅（不包括执行共管公寓）的销售量增加了4.6%。

上个月，其他中央区（RCR）和中央区以外（OCR）的私人住宅（不包含执行共管公寓）依然贡献了大部分的销售量。64.6%的私人住宅（不包含执行共管公寓）位于其他中央区，29.0%位于中央区以外，还有6.3%位于核心中央区。9月最畅销的住宅项目包括Penrose、聚宝园（Treasure At Tampines）、顺福轩（Jadescape）、嘉和馨苑（The Garden Residences）、桦丽居（The Woodleigh Residences）、悦湖苑（The Florence Residences）、蔚庭轩（Verdale）、丹林园（Daintree Residence）。

随着本地购房者继续涌入市场，新加坡公民所购买的住宅占比在上个月达到了近11年来的最高水平。根据新加坡市建局发布的Realis房地产数据，新加坡公民购买非有地新住宅最多，达到了1070套，在九月售出的同类房产销售量（1224套）中占了87.4%。这是自2009年4月以来，新加坡公民月度购房比例最高的一年。2009年4月，有87.7%非有地新住宅都是由新加坡公民买下的。上个月，新加坡永久居民（PR）购买了118套非有地新住宅，而非永久居民购买了35套。

面对此次新冠肺炎疫情，新加坡的房地产仍然备受青睐。过去几个月的出色销售业绩可能要归功于本地买家的强劲潜在需求。许多新加坡人，尤其是高净值个人，一直在寻求有助于积累财富的增值资产，并计划要把握这股市场复苏的浪潮。他们可能认为现在是进入市场的好时机，因为疫情过后物业价格可能会上涨，而且新加坡经济正处于逐步复苏的阶段，许多行业在最近几个月都已恢复运作。许多大型楼盘的住宅存量正在减少，而这可能会提升一些买家的紧迫感，促使他们选择马上购买一套房产。

尽管政府采取了许多应对疫情以及让房市降温的措施，许多大型楼盘（不包括执行共管公寓项目）的销售量仍然保持稳定。到目前为止，在疫情爆发前，即2018年1月至2019年12月期间启动的许多大型楼盘（拥有超过500套住宅单元）中，已售出的房产数量占比基本都达到了50%以上。2018年1月至2020年9月期间，在21个大型项目中，总共有超过1.5万套私人住宅已售出。这21个项目的累计未售出住宅单元数量似乎正在迅速减少——从2019年12月到2020年9月，未售出住宅单元的数量已经从9,460套下降到了5,460套。考虑到稳定的销售速度，大多数大型项目的住宅单元可能会在今年之内售罄。

与往年相比，我们可能会在年底看到更为活跃的房地产活动，而这也许可以缓解重新授予选购权（OTPs）的相关新规所造成的不利影响。为提醒买家在处置财产时谨慎行事，房产开发商重授选购权的权限目前受到了限制——此前，在较早的选购权（OTP）到期后的12个月内，物业开发商可以向购买同一住宅单元的同一买家重新授予一次选购权，而现在这一权限受到了影响。

由于新冠疫情和世界各国的旅行限制，大多数新加坡人今年都不会出国旅行。作为替代，某些人可能会去参观样板公寓或参加房地产研讨会。我们估计新加坡在第四季度将售出2,000至2,500套新房，届时2020年全年的新房销售总量将达到8,500至9,500套。

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