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倫敦市中心的黃金地段的一磚一石並非只能為人遮風避雨，它還是一種佔據了天時、地利與人和的優質資產避風港。

倫敦本不想脫歐。那些所謂的支持脫歐者，在真的脫了歐後，也都傻了眼。不過，脫歐和英國原本的問題是兩回事，英國的局面的根源，在脫歐之前就存在了。比如，在房地產市場就是這樣，它會有一些變化，但脫歐不是這些變化的唯一原因。

倫敦富裕地區明顯降溫

倫敦的房價，每年都以兩位數態勢增長。土地註冊處的資料顯示，到今年5月份，這種增長速度一直是常態。

不過，在市中心的富裕地區卻出現一些明顯的降溫變化，比如，伊斯靈頓、哈默史密斯和富勒姆區的增長幅度就很小，只有4.7％和2.7％；金融城、肯辛頓和切爾西地區則反而下降了9.2％和2.5％。

這一現象脫歐之前就出現了，當時，人們認為的原因是，這些豪華住宅供過於求，而且高達150萬英鎊的房價，面臨新的12％的印花稅，費用太高，嚇跑了很多買家。現在雖然脫歐了，但是這兩個原因仍然存在，所以房地產市場仍會持續降溫，對於倫敦那些高價住房，尤其如此。

英國首席經濟學家Robert Gardner表示：一直以來，房產交易都是在三月激增，然後在夏季放緩，因為買家要避免4月份的印花稅，所以會提前購買二套房的時間段。

是小水波 不是大洪水

別怕！房地產市場雖然延續了之前的降溫趨勢，又增加了脫歐的不確定性，但不需要想的太糟糕。經濟和商業研究中心（CEBR）的Nina Skero說：雖然脫歐肯定會帶來擊波，但據CEBR預計，住房市場只會放緩，不會暴跌。據諮詢公司預測，到2018年後，倫敦的房地產將出現增長，不過 2017年會出現小幅的5.6％的收縮。

皇家特許測量師學會的首席經濟學家Simon Rubinsohn，也給出了同樣的看法，認為倫敦房價會略微下降，但從長期來看，他說：價格有望上漲，雖然比之前預期的少一點，但預計在未來五年，仍會以14％的累積速度增加。

前財政大臣George Osborne算是持悲觀態度的，不過也只是表示房產價格可能會跌18％，但不過也只是降回到倫敦2015年的水準而已，並不是什麼災難。

倫敦房產供應不足

專家們如此自信的原因很簡單：倫敦的房地產市場有著堅實的基礎。

目 前的在建住房緩慢，意味著倫敦的現房可能會供給不足。如果真如此，脫歐將使這更糟。脫歐最直接的後果是，大量的房主停止了出售，導致房產市場上的 庫存量跌至最低（來自皇家特許測量師學會的紀錄）。如果在漫長的脫歐過程中，房主們一直謹慎下去，那麼房產庫存量將持續見底。在脫歐帶來的不確定性下，開 發商們考慮利潤，也很可能選擇擱置新建住房，尤其是，由於一些歐盟建築工人要回國，增加了建築行業的技能短缺。

因此，有人擔心，由於供應不足，需求也會下降，從而導致房價迅猛下跌。但是，這種擔心，完全沒必要。

首先，英國房屋調查顯示，至2015年的十年間，租房者的比例幾乎翻了一倍，其中70％是45歲以下人群。我們通常把他們叫做租房族，這群租房族的剛需，將成為價格下降的主要制動，在低價房產中尤其明顯。

其 次，不同於2008年，目前的抵押融資充足，並且十分便宜。匯豐銀行最近兩年期固定利率只有0.99％（最高可貸價值的65％），而巴克萊銀行最 受歡迎的為期兩年的跟蹤抵押貸款利率是1.49%（最高可貸價值的60％ ）。如果如民眾所期待的那樣，英國央行貨幣政策委員會能夠做出削減，那麼抵押貸款可能會更便宜。這意味著想買房的人可以貸到款，從而保持需求的穩定。

第 三，英國經濟在脫歐談判過程中的態勢很好，在第二季度增長了0.6％，而且就業創下了3到5月份的最高紀錄。雖然脫歐預測中已經猜到了這種良好的 態勢，不過減緩的經濟增長速度和不確定性很可能會影響到住房的需求和供給。但是，這只是意味著可能出現較低的交易量，不代表房價會降低。

最後，不要忘了外國的朋友們。英鎊兌美元及歐元下跌了10％。如果經濟放緩或出現降息，英鎊還會進一步下跌，而這將使英國的房地產吸引更多的海外投資者。2008年出現這一情況時，他們迅速抓住了機會，這一次，同樣的情況很可能再次出現。

環境穩定 法律健全

倫敦房市長 期相對穩定，一方面英國有著穩定的政治環境、廣泛的跨黨派共識、不受政治干預的透明法律體系，這使得投資者相信他們的資產將是安全的。倫敦西區的大型地產 公司總裁托比•科陶德（Toby Courtauld）說。如果你來自亞洲、中東和前蘇聯的很多國家，那麼你會知道透明的法律是非常重要的。此外，中央時區也很重要，因為你可以與亞洲和美 國在同一天內進行交易。此外，倫敦也是世界的教育名城、旅遊勝地、購物天堂，倫敦的房市進入門檻也沒高的離譜，每個價位都有良好的流動性。

金融危機餘波造就英雄

從另一方面分析，金融危機的餘波也是促成倫敦成為「資產避風港」的關鍵原因。

房貸危機帶來了全球性的信貸緊縮，因此世界各國的基礎利率都比較低，這驅使投資者尋求另類資產類別來獲得更高的回報。過去幾年中能夠提供至少5%-6%回報率的倫敦房產就成了不錯的選擇。此外，英鎊匯率的下滑讓倫敦的房產變得有利可圖。

幾 年前的歐元區危機、現在的前蘇聯地區與中東的衝突和緊張局勢升溫，都促使富裕的外國人尋求資產避風港。類似的，對於華人投資者來說，投資倫敦以至 全英房產的最主要原因就是避開國內這種日益明顯的不穩定性，無論是要避開過度泡沫化的中國房市，還是價值嚴重失衡的人民幣匯率，投資海外都是理性的選擇。 從這一點來看，機構與個人揮師倫敦有著相同的理由。

也正因如此，中國房企的海外專案往往都與移民結合在一起——既能轉移現有資產，又可變相移民集資。這也是中國機構投資海外房產的一個特有現象。

低價買豪宅 搶購實惠房

倫敦的房產市場在6月份脫歐投票前已經出現軟化，部分原因是印花稅的變化，部分原因是它本身的價格已經超出了太多人的腰包。脫歐的政治衝擊造成了不確定性，並將持續一段時間，而這恰好可作為經濟活動的一針藥水，幫助降低房價，尤其是高端房產價格。

但是，在未來幾年，隨著新房的竣工，廉價融資的融入，和伺機而動的買房一代的出手，像2008年那樣的樓市大跌的局面，勢必不會再出現了。

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據《每日郵報》報導，一份研究顯示，由於房價高昂，英國人也不得不開始「啃老」。為了幫助子女償還房貸，英國父母給子女的財政援助平均達到25,090英鎊，其中居住在首都倫敦的父母，給子女償還房貸的金額尤其高，往往是其他地方的兩倍，達到3.6萬鎊。

這份報告由保險商Aviva撰寫，報告發現，45歲以上的成人給子女或孫子女在英國買房上面的財政援助金額，要取決於他們的居住地點。比如英格蘭東部地區的父母，平均援助子女2萬英鎊，而倫敦的父母則援助3萬6千英鎊，其中大部分是現金。而倫 敦也是全國房價最高的地區，平均房價接近60萬英鎊。

緊隨倫敦之後的是中東部以及東北地區的父母，他們給子女的財政援助分別為32,500英鎊和27,950英鎊。英格蘭東部地區的父母給予子女的財政援助平均來看最少。

各地父母給予子女財政援助的方式，也各有不同。有71%的父母利用儲蓄和投資來幫助子女繳納首付，有10%的父母則用自己的援助款項直接購買房產。還有10%的父母選擇搬到小一點的住宅中去，以幫助他們的子孫後代登上房產階梯。

據這項研究，約克郡與漢伯地區的「父母銀行」最傾向於用他們的儲蓄或其他投資產品來幫助子女繳納首付。在該地區，有80%的父母表示他們會依照上述方式援助子女，而此方式在全國所佔比率平均為71%。

而東北部地區的父母比其他地區的父母更傾向於利用自己的儲蓄和投資產品，為子孫後代直接購買房產，在受訪人群中，有四分之一的人已經或準備這麼做。

同時，倫敦和中西地區的父母，傾向於搬到規模較小的住宅中去，以便用省下來的錢，幫子女繳納首付。

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（據英中時報）

2016年6月24日是歷史性的一天，英國通過全民公投決定將退出歐盟。超過3千萬投票者參與此次公投，退歐派最終得票51.9%，以微弱的優勢獲勝。正式結果還未公佈，英鎊已經大幅跳水，創造30年以來最低水平，對人民幣跌破9元大關，最大跌幅超過10%。退歐結果公佈後的數日內，歐美股市大幅震盪，各方避險情緒強烈，投資者紛紛選擇避險能力更強的投資商品，金價與避險貨幣（例如日元）匯率都在近期飆升就是最好的例子。

除了黃金與外匯，許多投資者也都將目光放在房地產市場，希望抓住這千載難逢的英鎊貶值機會，入手英國尤其是倫敦的房產。不過目前分析普遍對英國退歐後的房 市走勢並不樂觀，認為盲目抄底英鎊可能將損失更多。那麼英國退歐後房市究竟會何去何從？趁匯率優勢在英國買房又是否為一個明智的選擇呢？

首先讓我們對退歐前的英國整體經濟與房市有一個大致瞭解。2005年至2007年間，英國經濟增長維持在2.5%-3%，房價漲幅顯著。 2008年金融危機影響下，英國GDP連續兩年出現負增長，房價也在2009年初跌至谷底。經歷了短暫的復甦， 2012年英國經濟再次受美國次貸危機波及，英國房市也從反彈期進入瓶頸階段。

2013年起隨著全球經濟復甦，英國經濟增速明顯加快，2014年增長率達到2005年後的最高水平。與此同時，房價開始飛速上漲，2014年下半年已經超越經融危機前的峰值水平。2016年4月，英國總體房價較2007年峰值已高出10%左右。而在房產供給嚴重不平衡的倫敦，2016年4月房價已經比2007年的峰值增長近60%，成為全球房價最高的城市之一。瑞銀2015年全球房市泡沫報告中就將倫敦列為全球泡沫最高的房產市場。

決定退出歐盟後，英國經濟形勢必將產生改變。短期來看，退歐導致的市場波動與眾多不確定因素會使大量資本出逃，英鎊匯率將持續下跌。EIU（經濟學人智庫）預測2016年末英鎊將比一年前貶值14%-15%。中長期來看，英鎊貶值將會帶來進口通脹，借貸成本將會增加，各行業盈利空間變小，企業生存難度加大。EIU認為英國失業率可能在未來幾年增加，2018年預計達到6%。這對英國房市來說又意味著什麼呢？

在無政府貨幣政策干預（或干預無效）的情況下，通脹增長，借貸成本增加，失業率增高，將帶來本地市場需求的緊縮。除去剛需用房，其他類型的購房需求將顯著減少，在一定時間內會給房價帶來下行壓力。然而另一方面，市場的波動與借貸成本的升高，又會將一些本土投資者與開發商擋在市場外，長期來看則會導致市場供給的減少，在一定程度上緩和減少的需求。

由此看來，退歐之後的英國房市，將先有一段減速或負增長之旅，但市場在中長期達到新的平衡。由於房產開發減緩，倫敦等熱門市場供不應求的情況並沒有得到本質的改變，加之英鎊貶值對海外投資者的強大吸引力，房產價格依然會在市場穩定後回歸上升通道。

當然，擁有成熟的市場體系與應急制度的英國政府很快會對市場進行干預。外匯干預穩定英鎊匯率、創造更多工作機會、降息以刺激貸款與投資等政策都會儘量降低退歐對市場，包括房產市場的負面影響。只要政策正確有效，市場的發展趨勢應該會比設想的走勢更為平緩。此外，這次退歐引發的危機與市場調整也從出其不意的角度緩解。

了倫敦等熱門房市季度供大於求的行情，有望降低房產市場存在的危險泡沫。

上表總結了英國退歐引發種種情況，不難發現導致房價下降的因素普遍存在於中短期。而從更長期的角度來看，房市將重新找到平衡並繼續向上發展。這些種種市場因素帶給中國買家的，既有風險也不乏機遇。英鎊大幅貶值已經降低了中國買家在英國的購房成本。 相比於公投前，同樣的英國房產對中國買家而言已相當9折優惠。另外，本地購房需求減少將為房價帶來下行空間，中國投資者有望進一步節省自己的投資成本。當然，只因匯率優勢而盲目進行投資是不可取的。那麼投資者們又該如何做出合理的投資選擇呢？

投資建議：

1. 明確投資目的：注重長期投資價值

退歐後，英國房市租售需求預計都將降低。在英國居住工作的其他國家公民有可能由於移民政策調整離開英國，出租市場將受較大打擊。此時投資英國房市應首先考慮房產自身價值和長期升值空間，並做好接受較低租金回報率的準備。

2. 選準投資目標：選擇供給較少的區域與房型

決定房價走勢的基本面始終是由市場供給關係與政府政策聯合決定的。退歐之後，政府勢必會出台一系列政策來刺激市場。作為投資者，則要把握市場剛需，選好投資地點與房型， 確保所選房產在市場上不會出現供大於求的情況。例如市場對倫敦市區普通公寓的需求，遠比英國東北部郊區豪華別墅的需求要穩定得多。

3. 控制投資風險：選擇市場主流價格範圍

面臨市場波動與不確定性，風險控制是投資者必須要考慮的環節。控制風險首先要控制價格範圍。太昂貴或太便宜的房產由於受眾面較小，在市場波動中都會面臨較大的需求波動，在當下並不建議投資。市場主流價格範圍的房產則是比較安全的選擇。

4. 量化成本與回報率：切不可貪低望高

在這段時間內，導致市場變化的因素十分複雜，降息等政策對房市的影響都會是兩面性的，對房價的影響更是難以直接預測。投資者們應當將眼光放長遠，不用糾結短期的波動。選擇入場前，買家應當確認自己的預算（考慮匯率換算後），以免因一再等待更低的價格而錯失入場機會。 同時，投資者需要給自己設立一個盈利目標，一旦市場出現達到或接近目標的出手時機就應當機立斷，無目標地等下一個高峰只會錯過最佳盈利時機。

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