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Category: Finance News US
(简体中文) 美国多面观：“移民”、“留学”与“买房”划重点
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(简体中文) 居外看点：中国人在美国购房面面观
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(简体中文) 居外看点：佛罗里达海景公寓倒塌后，还能在这儿买房吗？
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(简体中文) 资本增值 vs 租金收益，怎样锁定海外房产投资目标？
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(简体中文) 您最关心的美国大都会房市行情速报
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新手買家看過來：美國購房需要什麼條件？
無論您是尋找度假屋的國內投資者，還是剛開始第一次找房的新移民，在美國買房似乎都是一項巨大的工程。雖然美國的房地產慣例和抵押貸款要求可能與國內不同，好消息是，外國買家在購房流程的每個階段都有許多資源和選擇。
本文旨在讓您更好地了解在美國買房時的條件及如何預先做好准備。但請記住哦，這並不能代替您在買房過程中需要咨詢經驗豐富的房地產經紀人、律師、房貸經紀人和會計師的專業知識。
第１步：聘用專門服務外國買家的房地產專業人士
在尋找、評估房地產和作出財務安排時，重要的是不僅要找到具有當地專業知識的持牌代理，而且要找到能夠為您作為海外購房者可能面臨的復雜交易提供建議的專業代理。
組建一個稱職的團隊需要一些時間，您可以請親友或同事推薦，在居外網上搜索，在地產代理名錄尋找當地人，並查看其履歷和推薦信。這些專業人士有助於減輕您的壓力，您的專業團隊應該包括：
具有CIPS認證的買方代理：具有外國房地產交易專業知識的持牌代理通常都完成了額外的課程作業，成為注冊國際房地產專家（Certified International Property Specialists， 簡稱CIPS）。這些專業代理人中的許多人都能流利地使用多種語言，還可以幫助您了解每個州份的獨特規則和法規。
在一些州份，除了代理人之外，您可能還會看到“房產經紀人”。經紀人和代理人之間的區別主要在於經紀人擁有更高的執照，需要更多的課業時間和更嚴格的考試，房產經紀人處於督導代理人、監管交易的角色。
房產律師：有些州份要求買家聘請房產律師來處理文書工作，而其他州只要求買家的代理人。房產律師可以為您審查銷售合同，檢查產權和其他與您購房有關的文件，並就有關您財產的法律和稅收問題提供建議。
業務遍布全球的貸款公司：選擇一家提供全球服務的銀行，幫助您解決貨幣彙率、跨國稅收和在其他國家建立信貸等問題。
總部設在美國的財務顧問/會計師：雖然您可以通過當地的銀行分行找到財務顧問，但找到一家專門與國際客戶合作的公司可能也很方便。
稅務顧問/律師：向稅務專業人士咨詢，他們可以建議您需要向貸款人提供什麼表格來作為工作證明（如果適用）。您也要確保自己了解在美國購買房產的稅務影響和相關規則。
第２步：獲取個人納稅人識別號（ITIN）
您需要一個個人納稅人識別號（Individual Taxpayer Identification Number，ITIN）來在美國買房。ITIN是由美國國稅局向沒有資格獲得社會保障號碼的人發放的。要獲得ITIN，您需要聯系認證受理機構（CAA）填寫W-7表格。
作為非公民，在美國買房需要什麼？
如果您需要申請抵押貸款，您可能需要出示以下資料：
- 社會保障號碼或ITIN
- 有效的外國護照、美國簽證或駕照
- 銀行對賬單和海外銀行的財務記錄（如果適用）
- 儲備金證明
- 工資單
- 信用評分
- 報稅表
第３步：建立信貸記錄
作為外國人在美國要想獲得房屋貸款，首先要建立信貸記錄，獲得良好的信用分數。您的信用分數越強，未來房貸的利率就越優惠。
如果您還沒有美國銀行和信用卡賬戶，請優先考慮這一步，並預算大約3到6個月的時間來開始建立您的信用記錄。聯系當地銀行，了解從零開始建立信用的各種方法和工具。
除了信用分數，貸款人通常還會看收入信息來確定貸款資格，但無論就業狀況如何，都有許多途徑可以獲得抵押貸款的批准。美國的財務顧問和/或稅務專家可以為您提供相關選擇和所需文件的信息。
第４步：先咨詢顧問，再選擇房貸機構
單純地尋找貸款公司可以幫助您獲得更優惠的利率，但您可能想花時間先與抵押貸款顧問交談，以幫助您了解個人的獨特情況。您的居留身份——您的居留期限和您在美國的時間都會影響您的貸款資格和所需文件的類型。綠卡持有人、永久居民和難民有資格獲得與美國公民相同的房屋貸款，但可能需要額外的文件。
根據您的情況，更多的首付可以提高您的融資資格——不妨考慮30-40%。一般來說，20%的首付被認為是理想的購房方式，但有些貸款機構甚至會提供首付只有3%的抵押貸款，所以請與您的貸款機構商討，以確定適合您的付款計劃。
常問問題解答
Ｑ：有什麼類型的房產我不能在美國購買嗎？
外國買家有資格購買獨棟住宅、公寓、復式別墅、三拼別墅、四拼別墅和聯排別墅。
住房合作社或合作組織（co-ops）通常有禁止外國所有權的規定。這是因為合作社一般要求買方的收入來源必須來自美國，而且買方的大部分資產必須保存在美國。
Ｑ：我應該以個人的名義購買美國房產嗎？
外國投資者可以直接以自己的名義購買房產，也可以通過商業實體購買，如國內公司、外國公司、有限合伙企業、合資企業、房地產投資信托或有限責任公司。
如何使用該房產應成為您的決定。此外，您是否以自己的名義購買房產，可能會產生戲劇性的稅務後果。您的房產律師和會計師應該能夠就您的選擇提供咨詢。
Ｑ：我可以用現金購房嗎？
可以，全現金購買是允許的，但美國法律規定現金交易超過10000美元必須向聯邦政府申報。申報的要求涉及到與交易有關的每一個人（購買者、房產中介、律師、產權公司等）。您需要證明您是如何賺取這筆錢，並且是合法獲得的。
現金買家有機會節省抵押貸款申請費、貸款發放費、評估和產權保險的費用。
Ｑ：我必須親身前往美國完成交易嗎？
雖然您應該很希望在房產交收時在場，但這不是必須的。如果您不能或選擇不出席完成交易，您必須簽署一份“授權書”。這是一份書面文件，授權他人代表您並代您簽字。
Ｑ：我是否需要在成交時支付額外的費用？
是的，除了您的首付款外，買方通常還需要支付產權調查和保險、法律費用和記錄費用，這些費用占交易總成本的1%至2.25%。以30萬美元的房屋為例，這相當於另外3000至6750美元的費用。
Ｑ：在美國買房一般需要多長時間？
您可以預期，買房過程到您的房屋簽訂合同為止，平均需要4.5個月的時間，再花30到45天左右的時間完成房屋交易並入住。
Ｑ：在美國買房會對我的稅務產生什麼影響？
外國業主在美國和/或其祖國的納稅義務將取決於他們的居住身份、買家的國籍以及該國是否與美國簽訂了稅收條約。請咨詢熟悉國內條約的稅務律師，以獲得稅務相關問題的解答。
編譯自Zillow
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美國紐約房價跌到多少錢一平？見底了沒？
新年伊始，紐約房價和房租均創下有記錄以來最大年率降幅，主要原因是庫存過剩。該市的住房市場可能需要數年時間才能恢復到大流行前的水平，也許帶來了前所未有的入市抄底好時機。
根據在線房地產平台StreetEasy的數據，2021年1月紐約市的房屋售價跌幅破記錄，曼哈頓和布魯克林在1月份再次見證了創紀錄的同比下跌——分別下跌了6.2%和5.4%。
曼哈頓區的住房要價中值跌至135萬美元（約合880萬元人民幣），布魯克林區為92.5萬美元（約合603.6萬元人民幣）。若以紐約市的平均住房面積1764平方英尺計算，曼哈頓區的住房均價就是每平方英尺4994元人民幣，即每平方米5.4萬元人民幣；布魯克林區的住房均價則為每平方英尺3422元人民幣，即每平方米3.7萬元人民幣。
盡管房價大幅下跌，但布魯克林和曼哈頓的待完成銷售活動（即已簽訂合同的房地產交易）同比分別增長了17.3%和30.8%，原因是價格不低於370萬美元的豪宅合同同比增長了57%。然而，簽約合同的快速增長仍未能抵消可用庫存的增長，即使是豪華房產的庫存也比去年增加了25%。這意味著住房平均價格仍將下降。
在房租方面，今年1月紐約市同樣創下以有記錄以來最大同比降幅，曼哈頓區下跌15.5%，布魯克林區和皇後區下跌了8.6%。
今年1月曼哈頓的房租要價中值降至2750美元（約合1.8萬元人民幣），是自2010年3月以來的最低水平，當時該市的經濟正在擺脫金融危機的影響。布魯克林的房租要價中值為2395美元（約合1.6萬人民幣），皇後區為2000美元（約合1.3萬元人民幣）。
StreetEasy將租金下降歸因於供應過剩，因為曼哈頓和布魯克林可供出租的房產數量是一年前的兩倍，皇後區的數量也差不多。
2020年，新冠疫情重創了紐約房地產行業，至少有30萬市區居民要麼因為失業，要麼為了更大的生活空間而搬到郊區。去年11月該市失業率達到12%，12月小幅下降至11.4%，但仍然幾乎是全美平均失業率的兩倍。
展望未來，即使在城市居民大規模接種疫苗後，由於永久性的就業損失和庫存過剩，紐約房價仍可能需要數年時間才能恢復到大流行前的水平。
更多紐約房產資訊：
來源：新浪財經
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美國房價增長達6年最快！“領頭羊”西雅圖房價多少錢一平？
美國20個城市的房價於去年11月份急速上漲，處於歷史低位的抵押貸款利率繼續助燃火爆的住房市場。
美國房價取得2014年以來最快上漲
據彭博社報導，標准普爾CoreLogic凱斯-席勒美國20城房價指數11月份同比上漲9.1%，高於彭博調查所得經濟學家預期中值8.7%，是2014年5月以來最大漲幅；10月份同比上漲8%。根據公告，鳳凰城、西雅圖和聖地亞哥11月份房價漲幅最大。
盡管疫情帶來嚴重經濟後果，但處於歷史低位的借貸成本助長了美國的房地產繁榮。隨著美國人趕赴郊區買房，稀缺的房地產庫存遇到不斷增長的需求，推高了房價。自7月以來，30年期抵押貸款利率一直低於3%。
秋冬通常是房產交易的淡季，加上在疫情推波助瀾下，房屋市場通常會降溫，但大西雅圖地區的房價仍比全國其他任何地方的增長速度都快。
西雅圖房價增速保持全美最快之一
根據標普CoreLogic 凱斯-席勒房屋價格指數的數據，普吉特海灣（Puget Sound，海灣周邊地區集中了華盛頓州九大城市中的六個，包括西雅圖）10月的房價上漲速度，是除了鳳凰城外，比起其他城市也要快。該指數報告了美國房價連續三個月的滾動平均值。而大西雅圖地區的價格包括金縣（King）、皮爾斯縣（Pierce）和斯諾霍米什縣（Snohomish）縣的房屋。
去年10月，是大西雅圖地區房屋價格連續第9個月上漲，比去年同期漲幅11.7%，成為全美房價上漲第二快的城市。而鳳凰城則比去年同期漲幅12.7%，比今年9月份的11.4%還要多。2019年，西雅圖房價漲幅超過了其他西海岸城市，如波特蘭、舊金山和洛杉磯等。
再來看看美國房地產經紀人協會（NAR）的更新數據。
2020年12月，西雅圖的房屋掛牌價中位數為72.5萬美元（折合約469萬元人民幣），每平方英尺的掛牌價格中位數為510美元（折合約3299元人民幣），價格換算後即每平方米5490美元（折合約35509元人民幣）。銷售價格中位數則為73萬美元（折合約472萬元人民幣）。
西雅圖：掛牌價格中位數 vs 銷售價格中位數
西雅圖的房屋售價與掛牌價之比為100%，這意味著平均售價與要價相約。
去年12月，西雅圖屬於賣方市場，這意味著想要購房的人比待售房源多。
平均而言，西雅圖的房屋在上市51天後就會售出。從11月開始，西雅圖的上市天數中位數呈上升趨勢，而從去年開始則略有下降。
上市時長中位數：51天
西雅圖買房小知識
Q：什麼時候是在西雅圖買房的最佳時機？
A：西雅圖的大部分房屋在7月掛牌待售，8月賣出。點擊查看西雅圖最新熱門房源
Q：西雅圖在售房屋類型有哪些？
在西雅圖，大約45%的建築是獨立屋，而大型公寓樓和小型公寓樓則占了剩余住房的大部分。這個城市的房產建設年份的中位數是1959年。這座城市主要提供一居室和兩居室的房屋。此外，租房者和房主之間的比例基本持平，可以說是相當穩健的一個房地產市場。
Q：西雅圖有哪些新興的郊區？
西雅圖中都市區值得關注的一些新興郊區包括塔科馬（Tacoma）、貝爾維尤（Bellevue）、吉格港（Gig Harbor）、埃弗雷特（Everett）和肯特（Kent）。個別區域的更多詳情，歡迎聯系居外IQI查詢。
Q：在西雅圖生活是怎樣的？
西雅圖是一座相當不錯的城市，對於那些喜歡輕松氛圍的人來說，可以在這裡買房。這座城市的特點是有大量的綠化，附近有超過500個綠地供居民享受，如Warren G. Magnuson公園和Carkeek公園，在城中許多地方都很容易到達。此外，居民會發現大部分街道都有良好的樹木覆蓋。對於喜歡安靜的人來說，這個城市也是非常理想的，因為這裡的交通噪音水平一般很低——盡管仍有一些較吵的地區，特別是靠近西雅圖西高速公路、90號州際公路、鐵路線或金縣國際機場。
西雅圖的業主會很高興發現，雜貨店總是只需很短的步行路程。同樣，通常在拐角處就有一家餐廳或咖啡館，步行到各種服裝店也很近。至於教育方面，當地人很喜歡靠近小學和中學，這些學校距離西雅圖的大部分待售房產都在步行範圍內。
相關資訊：2021年美國購房流程：輕松買房十步走！
信息來源：Realtor.com、Zillow、新浪財經、西城時報
責編：Zoe Chan
西雅圖房市一枝獨秀，房價上漲勢頭強勁，加上房源短缺，想分一杯羹的投資者絕對要抓緊機會！
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美國房產真的是永久產權嗎？
了解美國房產的讀者朋友們也許已經知道，美國房屋是永久產權的。很多國人對“永久產權”的理解是可以住一輩子，並世代相傳，而美國房產的“永久產權”實際包括什麼呢？又是否真的像大家所理解那樣可以世代相傳嗎？
一、中國房屋的70年產權
在中國，買了房子之後就擁有了房屋使用權，而住宅土地的使用年限一般為70年。要說明的是：70年產權的計算是從開發商拿地開始起計，不是從買房或拿到房產證那一刻開始算的。等房子產權轉移到您手裡的時候，使用年限早已不足70年了。
土地屬於國家所有，人民享有土地使用權這是中國制度的鮮明特點。我們要搞清楚一個問題，70年產權年限指的是土地使用權年限，而我們對房屋的使用權是永久的。據最新的民法典草案規定，70年產權到期，也就是說房子土地使用期滿了，產權自動進行續期，根據當時的情況免繳或者繳納合理的續期費用。
二、美國房屋的永久產權
精明的猶太銀行家早就明白：房地產業中，“增值的是地，貶值的是房”。美國的國土面積982萬平方公裡，除掉66萬平方公裡的水面，陸地面積為916萬平方公裡，其中大約三分之一歸政府所有，其余為私人財產。換而言之，這三分之二的土地均可被購買。
在購買美國房產的同時，也買到了地表所有權、地下所有權和領空所有權，即包括地球表面到地心，和土地上方的領空。其中地表的建築、樹木、河流之類都是您家的。
地表所有權（Surface Rights）
地表權是指使用、改良和出售土地表面的權利。這意味著您有權占用、建造和以其他方式使用您的土地的表面上的一切。因為您擁有土地所有權，您可以在您的土地上蓋房子，建造一條私人道路，或種菜種樹之類，而您只受當地區號（zoning）的限制。
地表權利可以單獨購買、出租或出售。因為地表權只是土地的一系列權利之一，可以從這些權利中分離出來的。
地下所有權（采礦權，Mineral Rights）
地下所有權賦予該地塊的所有人勘探、開發、開采和銷售地表以下資源的權利。如果發現您家地下可能會有石油、金礦之類資源，那您就中大獎了——全部歸您所有，和國家沒有半毛錢關系。
與地表權一樣，地下權也可以根據州和聯邦法律買賣和轉讓。
領空所有權（Air Rights）
領空權是指控制、占用或使用您土地上方垂直空間的權利，但它通常比地表權利更受限制。這意味著其他人也可以使用您的土地上面的空間，如果這樣做是合理和必要的。例如，您不能禁止民航或電線經過您的土地上方。
與地表權一樣，領空權也可以單獨買賣，尤其是在人口密集的地方（高建築樓層買賣）。
三、產權永久不代表世代擁有
購買美國房產是永久產權，但是產權的持有是有成本的，比如每年都要繳納房產稅、物業費、遺產稅等等。
美國人不抗拒房產稅，因為房產稅取之於民用之於民，主要體現在當地的教育、治安和城建設施上。美國公立學校的資金來自政府，而政府的收入來自當地居民的房產稅。如果查看美國政府公布的財務表，就會發現，政府的房產稅收入，有較大比例投入在當地的公立教育上。
房價高的地方，房產稅高，學校得到的資金多，教育質量相應就好，整體學區就比較優質。學區優質又繼續吸引重教育、能負擔高額房產稅的家庭集中，使之形成一個良性的循環。業主繳納了房產稅之後，也可以享受當地更好的治安和城建設施。
此外，如果房產所有人去世，房子不會自動變成法定繼承人的財產，也不是簡單辦個手續就能繼承，這中間涉及到一個國內沒有的概念：贈與稅和繼承稅。美國稅法對於贈與稅的認定屬於認資產不認身份，簡單來說就是無論你是否為合法居留身份，是持綠卡還是公民，哪怕你從未踏入過美國領土，但只要以個人名義在美國持有不動產，就需要牽扯到贈與稅和遺產稅。
通俗來講，納稅人生前免費給予他人的行為受到贈與稅的約束，納稅人去世後財產分配的行為受到遺產稅的約束。
所贈額在一定限度內是免稅的，且有年贈與額度限制和一生贈與額度限制。每個美國公民一生中的遺產稅和贈與稅的抵稅總額是1120萬美元，父母兩人加在一起就有2000多萬美元的額度，普通人怎麼都夠用了。但如果父母都不是美國公民，每個人只有6萬的稅款免交額度，加在一起12萬美元，也就是說，房產價值超過6萬美元開始起征贈予/遺產稅，這就需要好好算一算。如果房產在贈予或繼承時市場價值50萬美元，那麼孩子需要按50萬-12萬=38萬美元來繳納稅款。
美國房產永久產權，所有人的確是可以住一輩子；但對於後代來說，是除去繼承稅部分的世代擁有。
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