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首先给大家介绍一下房租收入是如何征税的，每一个纳税人都是按照累进税制给HMRC缴税，每一个人每年都会有一个personal allowance。

如果你的非资本性收入没有超过这个数字的话，那就是一分钱都不交税。若超过personal allowance的数字，就有一个basic rate band，在这个band内是交20%，超过了以后交40%。

如果收入实在是非常高，对于绝大多数人是难以实现的一个数字，就要交45%，我们讨论的时候暂时忽略不计。

一般来说，大多数人最基本的收入是工资,工资在发放的时候才用PAYE系统pay as you earn自动把税扣除，NI也扣除，所以我们暂时忽略税和NI。

那么我们的房租收入呢？是把净收入加在你的比如工资收入上进行计算的。

假如说你是一个全职妈妈,没有工资,你的房租收入可以吃到personal allowance，一分钱不交。而假如你是40% tax payer,你的房租收入就是要交40%的税。

新政对利息做了哪些调整

按照目前的政策，房东mortgage payment的利息部分是可以作为成本完全抵扣的，这样的话，计算房租收入相对简单。只要把房租收入扣除各种费用和利息就是你的净收入。针对这个收入按照你的边际税率自己报税就好。

有一点要注意的就是如果你是repayment mortgage，这个金额不是你的mortgage payment金额，而只是其中的利息部分，按照现在的政策，可以想象，如果你是40%tax payer的话很合算，因为否则你的利润要按照40%缴税。

但是这个算法改了,规定从2017年开始，利息逐渐只能按照20%的税率抵税，而不是实际上按照你的边际税率,也就是说边际税率40%以上的人将不能全部得到抵扣。

首先给大家介绍一下房租收入是如何征税的，每一个纳税人都是按照累进税制给HMRC缴税，每一个人每年都会有一个personal allowance。

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举个例子

这位朋友收入比较高，到了40%的边际税率，按照老算法，他的利息全部可以抵税。而新算法里面，先按照40%交了税，再按照20%给你退回来，显然要遭受损失了。我们可以看到两种算法的差异是1800磅。

总结

总结归纳一下，新政对边际税率没有到达40%的房东没有影响，但是对40%的人就影响很大，有些房东甚至会因此从盈利变成亏损。特别是采用repayment mortgage的房东，因为要同时付本金和利息，本来现金流就比较小。

实际问题解答

Q：为什么Rental profit之前是6000，之后是15000？

A：6000是簡化的算法，因为现在受益的税率和利息抵扣的税率一致，所以15000－9000=6000简化算。以后就不一样了。

Q:  BTL和Deposit的比例大概是多少呢？ 要有Gross rent 18000 至少房价要30万以上吧？

A：300K要的，按照我的投资理念，BTL能付的Deposit越少越好。

Q:  例子中算的工资收入的税是假定自己报，但是实际我们的收入是单位帮你报了已经税后。

A：PAYE和自己报税的结果是一样的。

Q：房子即使按照新政来算交了税后，在当前低税率的情况下应该还是每月会有收益的？

A：每个人的房子的情况不一样，无法保证谁的房子就是现金收益状态，可以保证的是新政以后会更危险。

Q： 大多数人可能只有一套或者两套BTL，假设mortgage是2年的 tracker或者fixed，拿出那么多现金流而不Repayment其实上有什么用呢？因为两年时间钱拿手里再攒一套首付其实有点困难，存银行利息还 要付20-40% 利息税，为什么不选择Repayment呢？

A：有一定的道理，然而这又要分析每个人的情况。但是从2016年开始对 于普通人来说 利息基本就不收税了。我又要提Santander了，3%的利息不收税，和你贷款的利息差不了多少吧？ 2016年有很多allowance，你还可以用ISA，offset mortgage也是一个好办法，虽然利率往往不太好。

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（据英中时报）

 

 

上周大量投资者欲赎回房地产基金，这引起新的房地产市场恐慌，英国央行正考虑采取一系列紧急措施，以应对英国最大房地产基金公司投资者的赎回请求， 据《每日电讯报》。

上周大量投资者欲赎回房地产基金，这引起新的房地产市场恐慌，英国央行正考虑采取一系列紧急措施

英国退欧公投后，大量投资者试图赎回基金，上周，包括英杰华集团（Aviva）、M&G和英国标准人寿保险公司（Standard Life）在内的六家英国最大商业房地产基金公司已暂停基金交易，基金数额总计约150亿英镑，约占英国投资市场的一半。其它金融领域也面临受到波及的担 忧，而有些专家更是警告房地产崩盘即将来临。

据了解，英国央行官员正考虑采取一系列措施，包括硬性规定赎回前的通知期限，对临时提出赎回请求的投资者实行削减价格，或对基金实行额外的流动性要求。当 大量投资者提出赎回请求，基金经理可削减价格和转储资产，为了防止基金的进一步挤兑，甚至可暂停基金交易。对办公室、仓库和零售中心的投资基金提供日流动 性，这意味着除了在低价期不得出售房产外，投资者可自由买卖资金。

监管机构将限制流动性以便更好地与资产相匹配，如强制要求投资者在赎回前给予30天到6个月的通知期限，或要求持有流动性更好的资产以应对赎回要求，如持有更多、更易出售、更具市场价值的房地产类股票和债券。

监管部门预计将效仿美国证券交易委员会（US Securities and Exchange Commission）的措施，如实行摆动定价，或在投资者突然出售大量持有基金时强制削减价格。

金融市场行为监管局（Financial Conduct Authority）新负责人Andrew Bailey称，他正研究改变基金运作的方式。他表示：“暂停交易是措施之一，并不是慌乱之举，当市场出现动荡，此方式可合理地处理状况。我们需要从市场 行为和系统稳定性的角度来看待这些措施。”

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（据英中网）

 

英镑在未来时间内将可能下跌至1英镑兑1.5美元，马格努斯说到。那么，这将是福是祸呢？

英国公投决定退出欧盟后，英镑兑美元汇率跌至31年来的低点，英镑贸易加权汇率下跌10%，同时伴随着波动性指标大幅上升，以及流动性状况偶有收紧。

这使银行交易室和财务部门面临更严峻的形势，但英镑很可能进一步下跌，可能至少跌至1英镑兑1.15美元。我们有必要问一问，这将是因祸得福，还是预示了未来将更加黑暗？

这 两种情况历史上都有过例子。1992年英镑退出欧洲汇率机制的时候，英镑汇率从被高估的水平大幅下跌，帮助推动经济复苏以及国际收支状况改善。然 而，要记得当时利率被下调，全球经济从1991-92年的衰退中恢复过来，信息技术革命在进行之中，中国和新兴市场正在全球范围内崭露头角。

相比之下，2008年英镑下跌30%并未带来可持续的经济复苏。经济形势和政策环境都不一样，而且尽管国际收支逆差在2008年到2013年间稳定下来，之后却逐渐恶化，最近达到占国内生产总值(GDP)7%的创纪录水平。

在6月的公投后，展望未来，英镑的下跌看起来更多是深层经济问题和政治不确定性的表征，而非一次积极的宏观经济冲击。经济下行似乎即将到来，很可能以经济衰退告终。

其中会有受益者。英镑下跌可能会帮助英国的出口商，其中很多都是富时100指数(FTSE 100)成分股公司。会有更多游客来到英国，外国资本也可能返回英国购买房产和当地企业。然而，有关这些发展的传闻不应分散我们对可能进一步拉低英镑的强大力量的注意力。

英镑急剧下滑与其政治真空

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英镑还未反映出最大的不确定性来源，也就是英国已陷入的政治和宪法真空，即便几个月后新首相和新一届政府上了台，这种状况可能还将持续。自2010年以来的政府政策的基本部分正在被撤销，尤其是2020年的预算盈余目标。

法律、政策和监管方面与英国退欧相关的不确定性不太可能迅速解决。这将导致投资的停滞或者下降。大型金融服务机构正在考虑将哪些业务或者工作岗位安置到别处。许多公司都宣布暂停或评估未来的投资计划。如果进入英国的移民显著减少，这可能损害经济的潜力。

如 果英国解除与单一市场的关系，贸易不可避免会受到影响。我们主要出口服务和高科技制造产品，这些产品对价格的敏感性较低，对货币贬值反应较少。全 球需求疲弱，世界贸易处于停滞状态。新兴市场中被大肆宣扬的机会受到阻碍，因为中国和其他新兴市场国家已经陷入可能持续多年的增长放缓。

英镑到目前为止的表现显然反映了经济和政治风险。但它尚未反映那些不容忽略的不确定性。这些包括倘若出现进一步的政治不确定性，经济将受到的短期需求冲击、较长期的供应冲击，以及信心和资本流动将受到的损害。

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（据金融时报）

更多数人希望英国退欧的意愿反映在了公投结果上，然而未来的走势却难以预料。政治及经济不确定性正反映在货币和金融市场上。不稳定状态仍将持续。

尽管对于经济的期望值不出意外地下跌，但与之前的经济衰退相比，英国经济基本要素仍保持稳固。

伦敦办公地产使用者的需求将在近期处于低迷态势。但相比于之前的市场修正，空置率低和多样化使用者基数增加这双重因素将阻止租金大幅下跌。

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虽然英镑贬值将吸引海外购房者需求扩增，尤其是中东投资者和亚洲投资者，伦敦高端地产却可能遭遇需求减弱。

英国酒店地产或受益于英镑贬值和旅游增长，且有可能扭转成本的影响。高端酒店资产对于任何价格修正的抵抗力相对不是那么羸弱。

自从2008年经济危机之后，零售地产对于周期性和结构性的变化一直反应良好。零售消费虽非对任何消极因素免疫，但具备复原能力。关联性强且有弹性的零售地产将保持坚挺，但相对较弱的次级市场将受较重影响。

另类地产市场的需求，如健康保健、教育及学生住宿市场将获得结构及人口变化的支撑。但另类地产投资市场或在短期内受影响。

间接投资本可能在公投后售空，但随即复原。直接地产投资或暂停去吸收公投结果带来的隐喻。假设地产使用需求比起之前的经济衰退能够保持更佳状态，英镑贬值令海外投资者需求持续，退欧公投对于价值的影响将可限制。

公投后政治不稳定因素集中爆发

公投退欧的结果出人意料，政治遭遇极不稳定因素的一段时间将接踵而至。目前英国正准备迎接以为新首相，在野党蠢蠢欲动，而英国的弥补措施却尚处于疑问状态。

就短期而言，焦点集中在《里斯本条约》（Lisbon Treaty）第五十条，即关于英国退欧进程的议案。一旦第五十条启动，英国退欧将进入限时两年的正式协商。然值得一提的是，该进程性不一定包含英国未来与欧盟的贸易关系。

这或许解释了为什么现任首相大卫•卡梅伦（David Cameron）认为该问题只能由其继任者启动。延误在欧盟政界不常见，但能够让英国保留其位置直至解决内部问题。一旦第五十条启动，那么退欧进程将完全 取决于欧盟。英国退欧完全有可能通过独立途径进行协商，但目前其他欧盟成员国并没有这样的意向。

经济担忧增长

市场对公投结果的第一反应非常严峻，这并不出乎意料，因为公投结果本身就是出人意料 的。英镑对美元汇率大跌10%至30年新低。与此同时，富时指数下跌5%至6%，但6月28日有所反弹。更大幅的下挫体现在房地产投资信托公司、房屋建造 商和英国各大银行，同时一些欧盟国家的证交所数据下跌更甚于英国。由于投资者预测央行或将降息，英国的10年期国债首次下跌1%。

7月1日，英格兰银行承诺筹资2500亿英镑缓解经济紧张，且暗示或将很快降息。6月27日，财相奥斯本在公投后首次露面，重申无论遭遇任何不稳定因素，英国经济根本将保持坚挺。他还重申，英国退欧的公投结果将驱动增税和支出削减。

房地产市场影响

地产使用者的需求或将与经济增长和商业期望的下滑同步削减，金融服务和制造业等部分板块或也受到不同程度的影响。要在数量上重新取得一些作为将需要一些时间，但由于供应量紧张，租金所受影响有限。

从短期到中期，投资者情绪将进一步削弱受抑制的资金流动。未来两年资本价值的调整适应或走向消极，在面对修正时，伦敦市场将成为最羸弱的部分。

尽管降息在即，住宅市场或将冷却，但任何修正都将是温和的。高端伦敦住宅价值已经历了一些向下的调整，或在一定程度上受益于如今的货币贬值走势，不过其它的一些逆风走势也将存在。住宅交易量或呈现出更显著的下滑。

就房地产市场而言，起初的修正或是最为严峻的，随后将因为机遇重现而迎来一个转圜，而英镑贬值带来的益处正在显现。房地产市场的发展更多地取决于投资者情绪、欧洲的相关定价及其与英国的新协商进程。

地产使用者观点

消化、咨询与计划

企业型地产使用者目前正处于消化、咨询和计划阶段。不少企业在公投前就明确表示支持英 国留在欧盟，地产企业管理层如今正忙于评估和复查CRE贷款策略。更大规模的组织在数月内一直产生偶然规划，但任何潜在的战略性迁移决策不大可能在欧盟与 英国协商出更稳定的结果之前订立，互联贸易、法律及运营决策也是如此。

不确定因素与犹豫不决

市场、货币和股价动荡，再与退欧政治结果有关的固有复杂性结合，将导致不少企业愈发犹 豫和谨慎。如此谨慎将影响到投资情绪、企业投资水平乃至就业。一项面向1000名企业主管的IOD调查显示，英国公投退欧之后，四分之一的企业冻结招聘， 但也有三分之一的企业表示原有的招聘计划无任何改变。逾三分之一企业计划减少投资计划。

各行业所受不同影响：英国各行业所受退欧影响同样大有不同。股市面临的不稳定因素从一 开始就加诸于金融服务业。关于英国金融服务机构在欧销售服务或从伦敦向欧元主导机构交易，英国与欧盟任何关于“通行证”权利的协商都将在长期内对金融服务 机构的选址和投资组合战略产生巨大影响。这些决策无法再短期内完成。

灵活性将变得更重要

对于寻求交易的企业，灵活性变得越来越关键。仲量联行预测，租赁协议将愈发能够适应企业所要求的更大灵活程度，使得企业型地产使用者能够应对政治及外交形势的变化。

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（据英中时报）